房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法

第四章剩余估價法房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!本章主要內容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和適用范圍2剩余法的應用3房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!節(jié)剩余法的基本原理土地影響因素土地用途最高最佳使用原則，合法原則預計建成后房地產(chǎn)的價格開發(fā)建設成本利潤投標金額將估價對象房地產(chǎn)預期開發(fā)后的預期銷售收入，扣除預期的正常投入費用、正常稅金和正常利潤后，將此余額作為估價房地產(chǎn)價格的一種估價方法。此價格稱為剩余價格或倒算價格。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)地租理論是土地使用者為了獲得土地使用權而向土地所有者支付的經(jīng)濟代價。土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)價格構成理論房地產(chǎn)開發(fā)建設成本=土地成本

+建筑成本+期間費用土地使用權的購買價格+土地開發(fā)費土地使用權的購買價格房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——地租房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本土地開發(fā)費房地產(chǎn)開發(fā)建設成本=土地成本

+建筑成本+期間費用土地使用權的購買價格+土地開發(fā)費建筑成本期間費用房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費用、房屋建筑安裝工程費用以及公共配套設施費用。

前期工程費用：包括勘察設計費用和可行性研究費用

房屋建筑安裝工程費：直接費、間接費、計劃利潤。

公共配套設施費用：兩類。土地開發(fā)費建筑成本期間費用房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本

籌資費用：籌資利息（自有資金、借入資金）。

管理費用：組織開發(fā)建設過程的各項費用。

銷售費用：廣告宣傳、銷售代理等費用。土地開發(fā)費建筑物本期間費用房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=稅金土地使用稅經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。營業(yè)稅：銷售收入的5%。城市維護建設稅：營業(yè)稅的7%，5%。教育費附加：營業(yè)稅的2%。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍土地估價（主要用途）剩余法的適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)估價土地開發(fā)后進行轉讓時，對被開發(fā)土地取得價格的估算建筑物改造后進行銷售時，對被改造建筑物的估價在建工程續(xù)建后進行銷售，對在建工程的估價對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務狀況進行評估房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍符合人們的思維習慣（價格構成）剩余法的優(yōu)缺點房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=計算簡便，應用面廣以預測為前提，受估價人員水平的影響較大受基本條件制約（最佳利用方式、價格預測、社會環(huán)境）沒有考慮貨幣的時間價值因素估價結果對市場變化的敏感性比較大準確性受樓價、建筑費、利息、利潤等變量的狀況影響優(yōu)點缺點房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!貨幣的時間價值c：期末資金總額r：利率Pv：資金的現(xiàn)值t：投資期數(shù)單利計息：每期均按原始本金計算利息計息方式：復利計息：以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期的利息資金現(xiàn)值：房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!第三節(jié)剩余法應用步驟明確待估價土地的基本狀況1待估價土地的位置：城市性質、地區(qū)性質、具體坐落位置2土地面積、形狀、地形地質條件以及基礎設施的現(xiàn)狀和目標3政府規(guī)劃限制：土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化覆蓋率等4有關土地的權利狀況：使用年限、續(xù)期、轉讓、抵押的有關規(guī)定房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!第三節(jié)剩余法應用步驟估算開發(fā)建設成本、稅費及正常利潤具體計算并確定估價額參照已完工的同類房地產(chǎn)項目的造價，考慮通貨膨脹和建筑材料等的價格變化。預測房地產(chǎn)的轉讓銷售價格市場法、趨勢法房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!第三節(jié)剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=1.當容積率為2時（2）除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本（1）房地產(chǎn)預期收入房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!第三節(jié)剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=1.當容積率為2時（6）土地價格總額（5）利潤房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!第三節(jié)剩余法應用步驟（10）房屋銷售采用預售與現(xiàn)房銷售相結合的方法。根據(jù)預計，商業(yè)用房可于2002年12月通過預售全部售完，單方平均售價為5500元；30%的住宅也可在2002年12月通過預售售出，單方平均售價為4000元，另外30%將在竣工當年即2005年6月出售，單方平均售價為4500元，尚有40的住宅需要在建成1年后才能售出，單方平均售價為5000元。（11）在3年建設期內，有關開發(fā)建設資金的發(fā)生情況為：年投入資金的50%，第二年投入資金的30%，第三年投入20%，并假定在各年內是均衡投入的。根據(jù)以上資料，要求用剩余法估算2002年6月該土地可以接受的受讓價格。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!第三節(jié)剩余法應用步驟房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=（2）除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本不考慮貨幣的時間價值：考慮貨幣的時間價值：房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!第三節(jié)剩余法應用步驟房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=（4）利息由于之前各項投資均已估算到估價時點，此處不計算利息。（5）正常利潤（6）土地價格房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!第三節(jié)剩余法應用步驟房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=（1）計算基礎問題（2）利潤的計算基數(shù)問題（3）宅地化率或建筑覆蓋率指標的考慮剩余法應用中需要注意的問題以預測為基礎，以平均水平為基準。地價必須計算利息，同時也應獲得利潤，但計入利潤不利于提高企業(yè)的資金利用率。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=稅金土地使用稅經(jīng)營稅金及附加包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開發(fā)建設期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。

計算因素：土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。該項費用有時被考慮在建筑成本中，不單獨列出，若單獨列出，需計算利息。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!資金的時間價值不考慮資金的時間價值（傳統(tǒng)計息方式）不考慮各項支出和收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到估價時點的價值，而是直接相加減，不需折現(xiàn)，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)建設完成為止，不考慮預售，也不考慮延遲銷售?？紤]資金的時間價值（現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式）將所有的項目，均按其在實際發(fā)生時點的數(shù)額貼現(xiàn)到估價時點的值代入公式，這時公式中所有的項目均對應于估價時點，而利息隱含在折現(xiàn)過程中，無需單獨另算。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關法律法規(guī)和規(guī)章，我中心（掛牌招標人）將對位于佛山市禪城區(qū)（地塊編號為04-CG01）的一宗國有土地（位置見附圖）使用權的轉讓進行公開掛牌招標，現(xiàn)將有關事項公告如下：

一、地塊情況：

該地塊位于佛山市禪城區(qū)倚翠園西側、綠景路南側，土地凈用地面積為4037平方米，用地性質為居住用地，土地使用權出讓年限為住宅七十年。

該地塊主要用地強度指標（按凈用地面積計算）如下：建筑密度≤30%；容積率≤3.0；綠地率≥30%。

該宗地未納入本年度房地產(chǎn)用地計劃，競得者須自行申請。

二、中華人民共和國境內外公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可單獨或聯(lián)合參加競價。

三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內付清地價款。

四、地塊掛牌招標的競價時間從2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以現(xiàn)場懸掛的時鐘為準）止。

五、有意參與競價者請于2004年6月9日后到我中心購買《掛牌招標文件》，并在報價前到我中心交付競價保證金100萬元，填寫競價申請書，并辦理競價申請手續(xù)。保證金到達我中心指定賬戶后，方可參加競價。

六、競價及定標地點在佛山市禪城區(qū)國土資源局三樓會議室（江灣三路28號原石灣區(qū)政府大院5號樓），報價截止時間請各競價人屆時參加。

房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!節(jié)剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)價格構成理論W=k+mk：商品的成本價格m：利潤W：商品的價格一般商品的價格構成形式W=k+m房地產(chǎn)商品的價格構成形式共性特性k：房地產(chǎn)開發(fā)建設成本+稅金m：正常利潤W：房地產(chǎn)商品的銷售價格房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=房地產(chǎn)的預期銷售收入容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關系。獲取途徑：出售的房地產(chǎn)：出租的房地產(chǎn)：市場法、趨勢法市場法、收益法房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本是指計入土地轉讓價格的“七通一平”（或“三通一平”）費用和基礎設施費用“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場地?！叭ㄒ黄健保褐甘┕さ缆?、施工用水、施工用電的的修建、安裝以及平整場地?！盎A設施費用”：指修建道路、橋梁、地下管道、園林綠化等基礎設施的投資。土地開發(fā)費建筑物本期間費用房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!公共配套設施費用類：開發(fā)項目內獨立的、非營業(yè)性的公共配套設施費用。第二類：城市規(guī)劃中配套項目的建設費用。開發(fā)項目外為居住服務的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓以及交通道路的建設費用。開發(fā)項目內部營業(yè)性的公共配套設施費用開發(fā)項目內的非營業(yè)性配套設施費用列入開發(fā)建設成本。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=稅金土地使用稅經(jīng)營稅金及附加包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開發(fā)建設期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。

計算因素：土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=正常利潤房地產(chǎn)開發(fā)建設、轉讓銷售應該取得的一般利潤，可根據(jù)前幾項費用之和按一定比例計算。

房地產(chǎn)開發(fā)建設利潤

房地產(chǎn)轉讓銷售利潤房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!第二節(jié)剩余法的基本公式和適用范圍土地最佳開發(fā)用途的確定剩余法的適用條件房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=房地產(chǎn)市場行情的正確預測穩(wěn)定而透明的房地產(chǎn)業(yè)政策健全的房地產(chǎn)法規(guī)完整、動態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費清單公開、長期、合理的土地供給計劃預測正確性的決定因素適用條件房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!貨幣的時間價值指同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。計息起點：該項費用發(fā)生的時間點。計息終點：開發(fā)期結束的時間點。計息期：費用不是發(fā)生在某一個時間點，而是在某個時間段內連續(xù)發(fā)生，計息時通常將其假設為在所發(fā)生的時間段內均勻投資。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!第三節(jié)剩余法應用步驟明確待估價土地的基本狀況選擇最佳開發(fā)利用方式估計開發(fā)建設周期預測房地產(chǎn)的轉讓銷售價格估算開發(fā)建設成本、稅費及正常利潤具體計算并確定估價額房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!第三節(jié)剩余法應用步驟選擇最佳開發(fā)利用方式根據(jù)城市規(guī)劃對該土地的規(guī)劃限制，當前的市場需要和以后發(fā)展趨勢，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃布局。估計開發(fā)建設周期以項目自身的人力、物理、財力的安排為基礎，參照已完成的同類項目的正常建設周期確定。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!第三節(jié)剩余法應用步驟剩余法的應用舉例例4-1：某城市有一幅5000平方米的土地擬出讓，在城市規(guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為2或3。根據(jù)調查，有關商品住宅的售價、開發(fā)建設成本、稅費以及正常利潤率的資料如下：（1）商品房單方售價為2600元（2）土地使用稅為每年10元/平米，建設期為兩年（3）土地開發(fā)費為350元/平米（4）建筑成本為1200元/平米（5）利息按年利率5%計算（6）管理費用和銷售費用總額為30.1萬元（7）利潤按建設成本(建筑成本,土地使用稅,土地開發(fā)費,財務費)的20%計算（8）經(jīng)營稅金及附加按房屋售價的5.45%計算。（一）不考慮貨幣的時間價值的情形試在容積率分別為2和3時，對該住宅用地進行估價。房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!第三節(jié)剩余法應用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=1.當容積率為2時（4）利息（3）稅金房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!第三節(jié)剩余法應用步驟例4-2：某開發(fā)商準備于2002年6月受讓一幅“七通一平”的待建筑空地，土地面積為2000平米，土地形狀規(guī)則，有關資料如下：（1）根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，1~3層為商店，其余為商品住宅；（2）容積率為5（3）建筑高度為28米，可建10層，層高為28米；（4）預計建設期為3年，即2005年6月完工；（5）土地使用稅每年每平方米為10元；（6）除土地買價以外的房屋建設成本預計為1500元/平米；（7）年利率為5%；（8）利潤率按照土地使用稅、房屋綜合建設成及利息的25%計算。（9）經(jīng)營稅金及附加為銷售收入的5.45%；（二）考慮貨幣時間價值的情形剩余法的應用舉例房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!第三節(jié)剩余法應用步驟房地產(chǎn)預期銷售收入—除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本稅金正常利潤——土地價格=（1）房地產(chǎn)預期收入估價時點：2002年6月，貼現(xiàn)率為5%房地產(chǎn)估價第四章剩余估價法共42頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!第三節(jié)剩余法應用步驟房地