房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理

萬科東海岸項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理（一）萬科東海岸項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理一、區(qū)域價(jià)值東岸城市、總部海岸2500年前。古希臘學(xué)者忒彌斯托克利就預(yù)言：誰控制了海洋，誰就控制了一切。1、資源價(jià)值n地塊資源因稀缺，土地價(jià)值的升值空間巨大因稀缺，只能被少數(shù)人擁有u住宅用地稀缺，以保障公共配套及園林綠地為主的區(qū)域（鹽田區(qū)5年之內(nèi)不批地，大梅沙無地可用，片區(qū)主要土地用途為濱海公園、旅游度假、商業(yè)服務(wù)、配套居住及風(fēng)景林地，公園、度假、風(fēng)景用地比例大。）u東部23個(gè)沙灘中離市中心、最近的海濱旅游區(qū)u唯一實(shí)現(xiàn)了整體事前規(guī)劃之后再建設(shè)的海濱旅游區(qū)域u0.34深圳最低容積率的住宅區(qū)域（總用地面積464.19公頃，區(qū)域建設(shè)規(guī)?？偭繛榧s158.5萬平方米）u萬科、招商、華僑城、京基、聯(lián)泰、東部集團(tuán)等品牌開發(fā)商爭(zhēng)相開發(fā)的區(qū)域U頂級(jí)高端豪宅集聚的別墅區(qū)域（天琴灣、天麓、聯(lián)泰梅U建筑與自然的完美融合區(qū)域（海水高潮水位線退后范圍內(nèi)不宜進(jìn)行建設(shè)，濱海首排建筑不得超，降低對(duì)濱海公共空間的壓迫感）n生態(tài)資源：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)旅游資源“3S+M”（即陽(yáng)光SUN、海水SEA、海灘SANDu在天然氧吧自由呼吸3面環(huán)山，崎頭嶺、菠蘿山和正角嘴所環(huán)抱，1000公頃的天然林場(chǎng)，猶如天然氧吧，梧桐山猶如一道天然屏障，為其遮擋了來自市區(qū)的近90%勺灰塵微粒和污染，而海拔的菠蘿山及其郊野公園則像一道過濾網(wǎng)，將空氣進(jìn)一步凈化過濾，空氣純凈。u1.8公里長(zhǎng)共計(jì)濱海生態(tài)休閑岸線在這里的海邊，可以欣賞到日出、日落、朝暉、夕陽(yáng)，這里的海萬頃波濤，擁有磅礴的浪、空靈的云大，蔚藍(lán)、博大與天相接；綿延的海岸、細(xì)細(xì)的沙灘、自然造化的礁石；這里海山交融相映2、配套價(jià)值n交通配套18分鐘直達(dá)城市核心、圈，自由度假生活u鹽壩高速開通2小時(shí)車程范圍內(nèi)可輻射深圳、香港、澳門、東莞及珠江三角洲各城市，全面節(jié)省時(shí)間成本u深鹽2通道相繼開通，使大梅沙真正融入城市核心、圈，車程18分鐘使市內(nèi)上班海邊居住成為現(xiàn)實(shí)u公交系統(tǒng)的日趨完善（103B\J1\103及假日專線開通）讓家庭生活更加便利u深鹽路拓寬工程、明珠立交工程、規(guī)劃中的地鐵八號(hào)線等交通工程逐步到位將令片區(qū)城市功能日趨凸現(xiàn)。n功能配套“海岸城市”生活（商務(wù)、交通、就業(yè)、旅游、娛樂事實(shí)上，從世界普遍公認(rèn)的城市六u主題式旅游配套:東部華僑城主題公園、大梅沙海濱U國(guó)際級(jí)商務(wù)配套:萬科國(guó)際會(huì)議中心、、直升機(jī)停機(jī)坪、國(guó)際五星級(jí)的喜來登酒店、茵特拉根酒店、京基五星級(jí)酒店U便捷的生活?yuàn)蕵放涮祝簢?guó)際游艇俱樂部、梅沙高爾夫、湖心、島商業(yè)街、酒吧街、鹽田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、梅沙醫(yī)院3、發(fā)展價(jià)值n政府定位國(guó)際級(jí)海濱旅游度假勝地、國(guó)際級(jí)會(huì)議展覽中心、、國(guó)際級(jí)海濱居住區(qū)n發(fā)展前景東部最高端的城市海岸生活區(qū)鹽田中心區(qū)將在5年內(nèi)形成一個(gè)與福田中心區(qū)、南山濱海中心齊名的集高端商務(wù)辦公、商業(yè)及多項(xiàng)市政配套于一體的城市中心、區(qū)，鹽田中心區(qū)將以鹽田區(qū)政府作為南北中軸，從城市客廳一直延伸到海岸線，規(guī)劃中的中央公園與下沉式的高端商業(yè)集群將領(lǐng)袖整個(gè)東部，中心、區(qū)兩側(cè)規(guī)劃為高端的商務(wù)及市政配套。建成后的鹽田中心、區(qū)，將形成龐大的金融、商務(wù)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)集群，足以媲美頂級(jí)的福田中心、區(qū)和南山濱海中心、區(qū)，成為整個(gè)深圳東部最高端的城市中央生活區(qū)，大梅沙將作為鹽田最高端的海岸生活區(qū)萬科東海岸項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理（二）4、價(jià)值點(diǎn)整和奏到儕值點(diǎn)1序美桂詞掾播值寅源13公里長(zhǎng)，共計(jì)18萬平方米清海生態(tài)休閑岸蛇稀缺海岸線東都23個(gè)沙凝中高市中心、取近的海濱旅靖區(qū)距離市用心、量近唯一實(shí)現(xiàn)了襄體事前期劃之后再建設(shè)的海濱旅游區(qū)域事前整體更劃區(qū)域034深圳容積率的住宅區(qū)域低容積率萬科、招商.華舔城，京英、聯(lián)素、東都柒團(tuán)等晶牌開發(fā)商爭(zhēng)相升費(fèi)的區(qū)域晶牌開發(fā)商爭(zhēng)相開發(fā)住宅用地稍缺5年內(nèi)不批地建筑與自然的完美融合區(qū)域磅蛻限高貼米3面環(huán)山，崎頭崢、蟀山和正角嘴麗槐1000公頃的天然林場(chǎng)天然氧吧國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)旅薄真源s3S+M"天琴灣-天逑、聯(lián)嘉梅沙意豪宅區(qū)交通鹽煙高速.深鹽二通道.（1O3B\J1\1O3專線開通八深鹽路拓施工程、18分鐘直達(dá)城市核心國(guó)明銖立文工程.視劃中的地鐵八號(hào)八等交通工程逐卡至胸城市功能國(guó)際游撼俱樂部、兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)、湖心島尚業(yè)街一酒吧街.鹽田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校-梅沙篋院便意生活?yuàn)蕵放淠湟灰缓０冻鞘猩顤|部華僑城主題公園、大梅沙海濱公園主題蜥游配套一海岸城市生活萬科國(guó)際會(huì)議中心.華僑城知天琴灣直升機(jī)停機(jī)抨、國(guó)際五星級(jí)的喜來登酒店「翳拉根酒店」京豆五星級(jí)酒店國(guó)際級(jí)商紿配譽(yù)一海岸城市生活5年內(nèi)鹽田中心、區(qū)將以鹽田區(qū)政府作為南北中粕，從城市客廳一直韭伸到海岸鰻n蛔劃中的中央公園與下沉忒a高端商業(yè)集群將領(lǐng)觸個(gè)本部，中心區(qū)的惻規(guī)劃為高端的商勞及市政配套.東部最高端的城市海壽生括區(qū)國(guó)際級(jí)海濱雄游度假勝地、國(guó)際汲會(huì)議展覽中心、國(guó)際期海濱后1主區(qū)（二）產(chǎn)品賣點(diǎn):1.總體布局1超大低容積率濱海社區(qū)：占地34萬平米，容積率0.8;1獨(dú)享稀缺山海生態(tài)資源：背山面海，視野開闊；大自然與建筑最完美的結(jié)合，有氧生活由此開始：將山體納入園林，所有建筑依山勢(shì)從低往高排布，實(shí)現(xiàn)社區(qū)整體最佳通風(fēng)采光，保留原生態(tài)植被，80%綠化率，氣溫環(huán)境比外界稍低2;2條私家登山道進(jìn)入菠蘿山，步步為景；l與海保持最完美距離的社區(qū)：與海距離，最佳觀景、對(duì)建筑的損害弱；與大梅沙海岸和東部華僑城生態(tài)公園保持10分鐘步行距離，往里走是寧?kù)o的純自然森林，往外走是可參與的喧鬧沙灘海岸。.景觀設(shè)計(jì)l360度三重立體水景，與水共舞：園內(nèi)中央綠帶潺潺的溪流，層層跌落的水簾、跌水瀑布泳池，基地內(nèi)天然形成的沖溝。園外無敵海景、東部華僑城大峽谷瀑布景。l原生山地之美，與山共眠：梯田式中央綠帶，兩側(cè)原生態(tài)的荔枝林，稠密與高聳的山地林木，滿山片野的樹和野花覆蓋著整個(gè)居住空間。.項(xiàng)目本體配套l居住在公園：社區(qū)內(nèi)外有四大公園，山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運(yùn)動(dòng)公園，為家人和小孩成長(zhǎng)，預(yù)留最多的溝通空間；l藍(lán)色生活：吃名廚飯?zhí)?、湘菜館，玩一兆韋彳惠健身會(huì)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球、足球場(chǎng)、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室；用：生活百貨一一華潤(rùn)萬家；招待親朋好友一一東海岸藍(lán)色會(huì)所酒店，.戶型結(jié)構(gòu)山海聯(lián)排：買一套，送一套l建筑面積約，實(shí)用率達(dá)200%,約450平米的實(shí)用面積；l三大主題花園、四大私享露臺(tái)，純正山地生活；l雙庭院自然通風(fēng)采光;三套房闊綽設(shè)計(jì)，空間靈活，可分可合;全屋智能化空中別墅：奢華空中獨(dú)院大宅建筑面積約-283,約