上海浦東星河灣二期營銷推廣

寫給浦東星河灣二期：回想2021年，在被仁恒、瑞安、華潤等長期包圍的上海豪宅市場上，浦東星河灣異軍突起，為上海灘帶來一股耀眼的豪宅風(fēng)氣：那個8月整個上海為之傾倒，40個億記錄了上海豪宅史上最瘋狂的一天！然而，當(dāng)2021年上海星河灣再度開啟，往日輝煌卻未能再現(xiàn)。我們思考著：星河灣依然耀眼、依然讓人贊嘆，只是它未必是上海最對味的豪宅。所以，星河灣，2021年請為你最愛的上海做一些改變！第一局部給我一個要改變的理由在上海的心目中，星河灣是什么？2021年1月16日，我們通過中原豪宅部訪問了假設(shè)干客戶“看過照片，裝修非常的奢華，算得上是金碧輝煌吧〞“第一次去參觀的時候感覺很震撼，但回頭想想似乎太過炫耀了，要知道我老公還是挺低調(diào)的。〞“房子蠻靈的，但是那片地方什么也沒有，所以我們很糾結(jié)〞“如果搬到外灘、淮海路……實(shí)際上我買了黃浦灣，因?yàn)橄矚g外灘〞“…………〞烙印在星河灣的標(biāo)簽是：打造型豪宅區(qū)位出生非名門，全靠產(chǎn)品來作支撐，在局部講求人文、地段的豪宅客戶心目中，星河灣要實(shí)現(xiàn)高價值有難度。奢華主義的調(diào)性高，形象表現(xiàn)炫耀，對于那些處世低調(diào)的豪宅客戶而言接受有難度。再觀察上海另一派豪宅：他們區(qū)位出生名門，占據(jù)上海這個城市最珍貴的資源〔擁有久遠(yuǎn)歷史人文的區(qū)位、稀缺的景觀資源〕，區(qū)位的價值性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于產(chǎn)本身的價值，“地段、地段、還是地段〞是目標(biāo)豪宅客戶選擇的第一標(biāo)準(zhǔn)。因此，他們是翠湖天地、外灘九里、湯臣一品、世茂佘山……資源型豪宅打造型豪宅——首先靠產(chǎn)品取勝，突出產(chǎn)品設(shè)計(jì)的奢華、用材精心及昂貴，放大產(chǎn)品帶來獨(dú)一無二的尊貴感。打造型豪宅目標(biāo)客戶的特征：以愿意顯富的客戶為主，因此浙江客戶占絕對主力〔浦東星河灣一期開盤客戶中浙江客戶占24%，其中溫州、臺州客戶為主〕，而海外等以低調(diào)“隱富〞為主的客戶比例非常少。資源型豪宅——是上海的傳統(tǒng)豪宅路線，它們首先靠地段資源取勝，突出區(qū)位價值、歷史人文帶來的人生價值提升和社會層次的提升。資源型豪宅目標(biāo)客戶的特征：對于稀缺資源的極度敏感，骨子里是愿意為文化價值而折服的一群富人，他們以有海外背景的客群為主，閱歷豐厚，年齡層相對更大?；蛟S以往，星河灣與資源型豪宅，各取所需要，各有各自的忠實(shí)客戶群。但是，現(xiàn)在……1、2021年浦東星河灣的價格將站穩(wěn)80000元/平，主力總價2500萬/套，較09年1500萬的總價提升很多，客戶群將發(fā)生變化。3、金融政策面收緊，對于購房支付方式要求更加嚴(yán)苛，只有足夠購置力的客戶才能成為有效客戶，客戶群也將發(fā)生變化。2、財富階層自身也潛移默化的發(fā)生變化，他們的人生觀、對生活的感悟、對文化的理解都在發(fā)生著變化。2021年，星河灣再戰(zhàn)上海灘，必勝的前提是必須認(rèn)識到：客群會有所變化，因此，星河灣也也需要為之做出一些改變我們的目標(biāo)客戶組成將有所調(diào)整并非意味著客戶群全部變化，只是在客戶組成中，有海外背景、更有文化氣質(zhì)、更有購置實(shí)力的富豪階層比例將有所提高。市場也在變……整體市場分析2021年在出臺政策的抑制下,市場出現(xiàn)供大于求多番政策調(diào)控,市場量跌價升.尤其是高端住宅的成交,推動房價進(jìn)一步上升年底上海商品住宅成交均價相比年初累計(jì)上漲達(dá)4223元/㎡，到達(dá)21728元/㎡，其中高端物業(yè)對整體價格起到支撐及拉升作用今年4、9月連續(xù)出臺信貸政策及“限購令〞后，隨著市場對政策的消化力加強(qiáng)，政府對樓市的調(diào)控力度將持續(xù)歷年上海商品住宅市場情況上海2021年商品住宅市場供大于求,市場量跌價升2021年各月上海商品住宅市場情況單位:萬m2、元/m2影響樓市的宏觀經(jīng)濟(jì)因素因素2010年2011年對樓市的影響GDP上海市前三季度實(shí)際GDP增速降至11.5%,今年預(yù)期為10%估計(jì)上海2011年GDP增長速度為9.5-10%中性出口額2010年前11個月出口增幅29.8%,預(yù)期2010年全年出口增幅將從去年-16.2%上漲到29%明年出口增長幅度估計(jì)會維持與2010年相當(dāng)?shù)乃街行韵M(fèi)者信心指數(shù)2010年第四季度上海消費(fèi)者信心指數(shù)為102.3點(diǎn),環(huán)比下降4.4點(diǎn),同比大幅回落13.6點(diǎn),顯示消費(fèi)者對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展持審慎樂觀態(tài)度;受物價上漲,通脹預(yù)期增加,樓市價格堅(jiān)挺以及加息帶來的本幣升值,使得消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)期保持觀望態(tài)勢.中性股票市場上證指數(shù)11月出現(xiàn)大幅跌勢,之后在2700-2900點(diǎn)震蕩,導(dǎo)致財富效應(yīng)消失2011年股市可能震蕩上行(預(yù)計(jì)2300-4300點(diǎn))利好市場信心人們對通脹擔(dān)憂,居民收入預(yù)期進(jìn)一步下降政府對于樓市的調(diào)控,繼續(xù)加快供地、推地速度，打擊囤地，持續(xù)加大保障房建設(shè)力度，使得房價增速放緩，有助于提升消費(fèi)者信心利好固定資產(chǎn)投資2010年全年投資總額同比降低21%房地產(chǎn)各類政策密集出臺之后，與樓市相關(guān)的投資和消費(fèi)，預(yù)計(jì)整體投資熱潮減弱利空影響樓市的政策因素因素過去的政策未來可能出臺的政策對樓市的影響利率從2010年10月起至12月央行年內(nèi)兩次上調(diào)存貸基準(zhǔn)利率；二套房貸基準(zhǔn)利率1.1倍為了回應(yīng)高企的通脹，2011年可能會2-4次加息，加100個基點(diǎn)，增加居民購房成本利空存款準(zhǔn)備金從2010年1月起至今，央行連續(xù)7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19%，意味著適度寬松貨幣政策已經(jīng)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向預(yù)計(jì)2011年存款準(zhǔn)備率依然存在上調(diào)空間，降低資本市場的流動性、控制通貨膨脹，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力利空限購令限購令全面升級，二套房家庭本地暫停購房及外地有證明只能在本市新購一套商品住房二套房首付提至六成有待當(dāng)?shù)丶?xì)則出臺利空限貸令認(rèn)房又認(rèn)貸款對購置二套房及以上的消費(fèi)者抑制；對貸款購買第二套商品住房的，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。個貸緊縮繼續(xù)加強(qiáng)對貸款購買第二套商品住房的，貸款利率可能不得低于基準(zhǔn)利率的1.3倍利空稅收通過營業(yè)稅、契稅和所得稅等手段，抑制投資性和投機(jī)性購房二手房交易全額征營業(yè)稅隨著試點(diǎn)城市開征房產(chǎn)稅，取消稅收優(yōu)惠政策推至更多城市；上海房產(chǎn)稅將對超過一定人均面積的新購住房按一定比例征收，進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)利空保障性住房保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小商品房不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%2011年保障房建設(shè)規(guī)模翻倍，其中公租房建設(shè)將提速明顯中性短期〔2021年〕:市場潛在需求旺盛，供給缺乏短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，政策影響還將繼續(xù),市場將進(jìn)入明顯調(diào)整期，房價不具備大幅下調(diào)的空間，同時房價會進(jìn)入平穩(wěn)期各類政策出臺節(jié)點(diǎn)影響明顯，預(yù)計(jì)未來政府對樓市的調(diào)控力度及信心仍將繼續(xù)維持；對投資型將繼續(xù)打壓由于限購令、房產(chǎn)稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售將面臨被動壓力；中低端物業(yè)受貸款政策影響較大中長期〔兩至三年〕：受通貨膨脹等因素影響，高端物業(yè)中長期仍具有保值性保障性住房建設(shè)規(guī)劃假設(shè)得到落實(shí)，將對未來的房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生顯著影響中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭和中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在動力是否充足仍有變數(shù)，房地產(chǎn)政策和市場走勢存在一定的不確定性受政策因素影響，未來市場不確定性較大，高端物業(yè)短期或面臨銷售壓力豪宅市場分析上海豪宅整體市場持續(xù)供不應(yīng)求2021年上海一手豪宅供給量27.84萬㎡，成交量32.67萬㎡，豪宅供求比的比值保持為09年的0.85：1，供不應(yīng)求格局延續(xù)。上海豪宅范圍界定：市場份額的1.5%，新盤公寓按約6萬元/㎡以上統(tǒng)計(jì)，別墅按約2900萬以上統(tǒng)計(jì)，老盤那么延用歷史價格。區(qū)域存量積壓嚴(yán)重，浦東面積成交量居首，徐匯增幅突出浦東、徐匯、松江位列10年成交量排名前三區(qū)域，與09年成交量相比，靜安、長寧、青浦、浦東、盧灣、黃浦等六個區(qū)域均有四至九成的面積下滑，而閔行、松江、奉賢、虹口、徐匯等五個區(qū)域那么有兩成至五倍的面積上升，尤以徐匯區(qū)域成交面積同比增長558%，全市交易占比也增加了18個百分點(diǎn)。從區(qū)域分布來看，除閔行、徐匯區(qū)域存量處于6-12個月正常去化周期外，其余區(qū)域均已超過正常去化周期，區(qū)域存量積壓相對嚴(yán)重。其中，浦東、盧灣、松江三個區(qū)域豪宅存量位列排名前三，存量面積分別為14.79萬㎡、10.17萬㎡、9.17萬㎡。10年上海一手豪宅市場新增供給面積27.84萬㎡、1206套，同比09年分別減少27.86%、6.8%。其中，公寓類豪宅新增21.49萬㎡、1071套，同比減少30.77%、8.54%；別墅類豪宅新增6.35萬㎡、135套，同比面積減少15.85%、套數(shù)增加9.76%。從供給結(jié)構(gòu)上來看，公寓仍為豪宅供給主力產(chǎn)品。豪宅的供給量同比有所下降，目前以公寓類供給為主，但公寓類成交下降明顯10年上海一手豪宅市場成交面積32.7萬㎡、1222套，同比09年分別減少28.15%、39.05%。其中，公寓類豪宅成交19.06萬㎡、914套，同比減少45.73%、48.91%；別墅類豪宅成交13.63萬㎡、308套，同比增加31.39%、套數(shù)增加42..59%。豪宅市場整體成交價格平緩上漲，公寓類大幅上揚(yáng)，別墅類小幅降低；中高總價產(chǎn)品成交量穩(wěn)定上漲10年上海一手豪宅市場成交均價72219元/㎡

，同比09年增加14.04%。其中，公寓類豪宅成交均價70164元/㎡

，同比增幅19.57%；別墅類豪宅成交均價75093元/㎡

，同比降低5.01%。從成交套均總價分布看，1000萬元以下的低價位豪宅成交427套、同比減少60.21%，占比也由09年的53.49%驟降至34.94%；1000-2000萬元、3000-4000萬元、5000萬元以上豪宅成交量相對穩(wěn)定，全市占比略有上浮；2000-3000萬級和4000-5000萬級豪宅成交224套，同比去年增八成，占比也增加了12個百分點(diǎn)。按套數(shù)統(tǒng)計(jì)第二局部產(chǎn)品升華競爭分析產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：不僅戶型尺度大、內(nèi)外裝豪華，而且在許多細(xì)節(jié)處理方面均有不同的設(shè)計(jì)理念和表現(xiàn)形式價格標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前出售單價在6-8萬元之間，主力產(chǎn)品總價在1000-3000萬之間存量標(biāo)準(zhǔn)：工程可售住宅面積1萬平米以上仁恒怡庭九龍倉璽園華潤置地橡樹灣城尚海灣豪庭黃浦灣公寓華潤外灘九里苑翠湖天地嘉苑豐富皇朝白金灣府邸豪宅分類資源型打造型濱江稀缺資源市中心歷史文脈生態(tài)景觀資源尚海灣豪庭、黃浦灣公寓、華潤外灘九里苑、白金灣府邸翠湖天地嘉苑仁恒怡庭、九龍倉璽園、華潤置地橡樹灣城無地段優(yōu)勢，靠自身產(chǎn)品塑造打造價值星河灣根據(jù)所選工程的核心價值的特點(diǎn)，可將其分為資源型和打造型兩大類星河灣楊浦虹口黃浦盧灣徐匯浦東閘北長寧靜安華潤橡樹灣尚海灣豪庭仁恒怡庭九龍倉璽園白金灣府邸綠城黃浦灣華潤外灘九里豐盛皇朝翠湖天地缺乏先天優(yōu)勢努力打造豪宅

缺乏豪宅應(yīng)有的地段缺乏優(yōu)勢景觀資源缺乏有檔次、齊全的周邊配套品牌：中國地產(chǎn)的“勞斯萊斯〞最頂級的產(chǎn)品、配套與物業(yè)效勞強(qiáng)勢營銷本案完全通過后天努力與具有先天優(yōu)勢的豪宅工程站在同一競爭平臺上本案克服地段因素，打造出豪宅中的豪宅未來超越對手，沒有最好，只有更好仁恒、翠湖品牌外立面全天然石材小區(qū)景觀人文底蘊(yùn)小區(qū)配套雙會所戶型大面寬陽臺營銷多渠道客源隨著客戶喜好的變化，市場競爭格局的壓力，星河灣應(yīng)求開展而更為壯大舍得、用心、創(chuàng)新、開展…極至的新古典主義建筑風(fēng)格標(biāo)志性的建筑身份符號；明亮柔和的米色系基調(diào)；鮮明的三段式〔基座、主體、屋頂〕建筑極至的豪宅園林景觀注重打造紅線內(nèi)外的景觀設(shè)計(jì)；立體式園林，通過上下錯落，形成豐富的庭院空間；多種用材、樹種、雕塑小品的運(yùn)用；極至奢華的內(nèi)裝打造名貴的石材、木材國際高端建材品牌復(fù)雜精致的裝飾手法高科技的家居智能人性化的細(xì)節(jié)考慮星河灣的產(chǎn)品在中國房地產(chǎn)史上創(chuàng)造了一個又一個奇跡星河灣的產(chǎn)品成為豪宅典范，被眾多豪宅所效仿但是，為了浦東星河灣二期的客戶面有所拓寬，，中原建議：

在內(nèi)部裝修風(fēng)格上能夠更加多元化，以滿足更多豪宅客戶的口味注重設(shè)計(jì)感，融入時尚經(jīng)典元素多種風(fēng)格，滿足不同口味第三局部品牌形像升華豪華總是相似，矜貴卻如此稀見。至少數(shù)億人向往，只有少數(shù)可以被仰望。在中國，他們除了追求物質(zhì)的富足，更致力于做精神上的貴族貴族身份可以源自繼承，也可以源自戰(zhàn)功中國的財富階層卻很少有世襲的貴族血統(tǒng)典型消費(fèi)特征核心洞察渴望被仰視為貴族渴望貴族的修養(yǎng)標(biāo)簽和修為平臺讓星河灣的品牌影響力由富豪收藏型向貴族修養(yǎng)型轉(zhuǎn)變在星河灣為國際都會做得足夠多的根底上從物質(zhì)走向精神視角，擎劃“星河fans〞圈貴胄大上海，影響國內(nèi)外策略思索傳播的任務(wù)①

告訴上海星河灣一貫的用心，成就無國界最高標(biāo)準(zhǔn)②

告訴上海

星河灣更是至高無上的貴族精神沃土推廣姿態(tài)星河灣已經(jīng)創(chuàng)立了一個豪宅圖騰的記錄它還將是這個紀(jì)錄的保持者和刷新者從紀(jì)錄保持上，還是生活、事業(yè)、修為的頂級平臺從價值創(chuàng)新上，它將更根植于貴族文明締造目標(biāo)——永續(xù)神話元素——貴族文明形式——文化滲透三大關(guān)鍵詞推廣領(lǐng)域——重心轉(zhuǎn)化推廣角度——底蘊(yùn)深化兩大升華政府溝通：契合國家開展方向，加強(qiáng)與政府合作。城市共鳴：突出國際化品牌精神與國際化城市氣質(zhì)的融合。家族傳承：著重關(guān)注客戶最為看重之一的下一代培育工程，增加社會話題和輿論影響力。社會責(zé)任:加大社會公益事業(yè)承擔(dān)，匹配目標(biāo)客群現(xiàn)階段的人生境界和事業(yè)修為?；谠猩?、事業(yè)、修為平臺推廣之上，加強(qiáng)以下領(lǐng)域滲透比重升華之1：推廣重心轉(zhuǎn)化貴族精神：強(qiáng)調(diào)貴族的獨(dú)立精神、平等意識、藝術(shù)化的灑脫和超越型的智慧。貴族生活：關(guān)注奢侈品不是炫耀的資本，而是生活品味與精神追求的載體。貴族文化：代言傳統(tǒng)文化的傳承，引領(lǐng)與現(xiàn)代文化的融合，與群眾保持距離又不失親和。以“貴族文明〞作為推廣核心元素，深化星河灣的現(xiàn)代貴族氣質(zhì)升華之2：推廣底蘊(yùn)深化精神領(lǐng)域：1、邀請著名學(xué)者劉再復(fù)撰寫出版?中國貴族精神?2、廣邀中國企業(yè)、學(xué)術(shù)、藝術(shù)界杰出人士，結(jié)集出版?100個中國夢想的創(chuàng)造者?3、加強(qiáng)與?生活?、?中國經(jīng)濟(jì)學(xué)人ChinaEconomist?等文化雜志的深度合作，定期出版跨界增刊生活領(lǐng)域：1、定期舉行馬術(shù)、探險等貴族戶外運(yùn)動2、挖掘品牌背后的精神力量，深化與百達(dá)翡麗等具有悠久歷史的品牌合作文化領(lǐng)域：1、設(shè)立星河灣藝術(shù)基金，致力培養(yǎng)中國音樂、繪畫、雕塑等各個藝術(shù)領(lǐng)域的未來大師2、邀請知名鋼琴家郎朗作為星河灣鋼琴學(xué)校教師，將藝術(shù)化的生活融入下一代貴族培養(yǎng)延展建議：第四局部銷售策略調(diào)整銷售策略港澳臺出售為鋪墊，營銷造勢、樹形像！上海及華東區(qū)域?yàn)橹鞴シ较?，完成銷售任務(wù)！雙渠道銷售，相互結(jié)合，實(shí)現(xiàn)名利雙收！2021年10月香港、上海兩地同步出售港澳臺地區(qū)通過中原在三地的資源力量進(jìn)行推動，其中以香港為主力，通過推動樹立星河灣國際豪宅的氣質(zhì)形像，為內(nèi)地銷售進(jìn)行鋪墊。華東地區(qū)為銷售主力目標(biāo)區(qū)域，通過中原在上海、南京、杭州的資源力量進(jìn)行全面銷售，捕獲長三角范圍有效豪宅客戶，以真正實(shí)現(xiàn)銷售。上市時間建議：中原建議浦東星河灣上市時間為2021年10月，原因如下：①星河灣歷來開盤期間現(xiàn)場以實(shí)景呈現(xiàn)，按照目前的工程進(jìn)度，需要建筑立面完成、景觀園林完成、樣板房完成等等均需要一定工程時間。②上半年房產(chǎn)稅出臺的可能性最大，雖然市場對于房產(chǎn)稅有一定心理準(zhǔn)備且力度有限，但仍然會在短期內(nèi)抑制住市場。開盤銷售目標(biāo)：開盤完成80%銷售量，以確保星河灣在銷售面的口碑度。推盤建議：根據(jù)對今年上海房地產(chǎn)市場的研判，以及目前客戶類型較狹隘的狀況，中原建議放棄原本房源全部開放的推盤方式，而采取分步推進(jìn)的策略。根據(jù)前期客戶累積的具體情況，以及開盤銷售目標(biāo)，通過量化指標(biāo)的可采取不同的推盤策略：方案一：有效意向客戶量小于400組，推出3棟〔約105套〕；兩個月后推出剩余3棟。方案二：有效意向客戶量大于400組，小于500組，推出4棟〔約140套〕；一個月后推出剩余2棟。方案三：有效意向客戶量大于500組，推出4棟；兩周后加推剩余2棟。分步推盤方式的優(yōu)勢：1.防范銷售風(fēng)險。上海房地產(chǎn)市場對于政策的敏感性較大，且星河灣的主要客戶群以屢次置業(yè)及投資為主，在當(dāng)前的市場背景下，一次性推盤無疑造成較大的風(fēng)險，同時影響工程的口碑及后續(xù)營銷。2.價格靈活調(diào)整，確保利潤最大。

回想2021年8月8日，浦東星河灣一期開盤當(dāng)日創(chuàng)下了264套的銷售記錄，而當(dāng)天的成交均價大約在48000元/平，中原根據(jù)當(dāng)時上海整體豪宅價格認(rèn)為這個均價在當(dāng)時是被低估的，但由于所有一期房源全部開放，造成價格無法靈活調(diào)整的被動局面。而分步推盤，結(jié)合市場及客戶情況，我們將主動掌控價格的調(diào)整，確保星河灣的銷售中獲取最大的利潤。價格建議定價思路本工程價格確實(shí)定采用市場比較原那么。市場比較法必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價〞的操作方法。市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的工程作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估工程最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格。參照樓盤參照樓盤成交均價（元/㎡）備注翠湖天地嘉苑1028912010.1-2011.1成交華潤外灘九里867382010.1-2011.1成交仁恒河濱城494012010.1推出批次注：以上均為毛坯價價格確定比較內(nèi)容權(quán)重A翠湖天地嘉苑B華潤外灘九里C仁恒河濱城擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑規(guī)模10%1.10.110.950.0950.950.095區(qū)域位置15%1.50.2251.30.1951.10.165外部環(huán)境12%1.30.1561.350.1621.050.126社區(qū)景觀12%0.920.11040.940.11280.850.102立面設(shè)計(jì)10%1.050.1051.050.1050.980.098產(chǎn)品設(shè)計(jì)12%1.050.1261.050.1260.80.096配套設(shè)施9%1.10.0990.980.08820.950.0855整體規(guī)劃10%1.250.1250.950.0950.80.08發(fā)展?jié)摿?0%1.10.111.080.1080.980.098合計(jì)100%/1.1664/1.087/0.9455據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本工程現(xiàn)時價格應(yīng)在73418元/㎡左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)，再加上裝修的價值，同時又參照了浦東星河灣二手價格，中原建議本工程現(xiàn)時均價為：83000元/㎡至2021年10月預(yù)期合理均價為：85000元/㎡將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本工程公寓的參考定價：以工程A〔翠湖天地嘉苑〕為參考：102891÷1.1664=88212以工程B〔華潤外灘九里〕為參考：86738÷1.087=79795以工程C〔仁恒河濱城〕為參考：49401÷0.9455=52248本案價格推算：本案價格=以工程A為參考的定價×A權(quán)重+……+以工程C參考定價×C權(quán)重=73418元/㎡第五局部中原資源&合作模式建議中原地產(chǎn)——

在全中國的代理行業(yè)中，我們擁有最廣泛的網(wǎng)絡(luò)、最豐厚的高端客戶資源中原集團(tuán)立足香港，以效勞中國內(nèi)地、香港及澳門三地的房地產(chǎn)市場為業(yè)務(wù)開展核心，經(jīng)過三十余年開展，已經(jīng)在全國三十個城市成立分公司，業(yè)務(wù)幅射至全國過百城市，聘任員工逾兩萬人，跨地域分店總數(shù)逾一千間，是目前房地產(chǎn)代理行業(yè)內(nèi)最具規(guī)模的企業(yè)之一。自九十年代初進(jìn)入內(nèi)地市場以來，憑借在香港的成功經(jīng)驗(yàn)和模式，采用順勢而為的靈活應(yīng)變策略，中原地產(chǎn)已在內(nèi)地近三十個主要城市完成網(wǎng)點(diǎn)布局，并迅速實(shí)現(xiàn)外鄉(xiāng)化融合，在各地市場占據(jù)重要位置。

為星河灣，中原將啟動“星河灣大中華區(qū)聯(lián)動機(jī)制〞港澳臺區(qū)華東區(qū)華北區(qū)以“港澳臺區(qū)〞、“華東區(qū)〞為重要推動區(qū)域，在同一時間進(jìn)行浦東星河灣的推廣，以到達(dá)造勢效應(yīng)，同時撒網(wǎng)全國，捕獲有效客戶資源。華南區(qū)華南區(qū)中原地產(chǎn)三級市場擁有上海中介行業(yè)最大的分行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，近二十家豪宅、別墅分行，兩百多名銷售精英，豐富的境內(nèi)境外高端客戶資源，曾經(jīng)為翠湖天地、華潤外灘、新華路一號、華山夏都、濟(jì)南路8號等高端豪宅工程效勞。為星河灣，發(fā)動上海中原三級豪宅市場力量，確保足夠的客戶資源。中原一手代理在中國成功操作過多個豪宅工程，有對豪宅客戶詳盡的了解和豐富的營銷解決方案，中原不僅將為星河灣配備精英操作團(tuán)隊(duì)，也會傾集團(tuán)之力，打造豪宅精英智囊團(tuán)，共同為星河灣出力！為星河灣，中原將集結(jié)集團(tuán)的豪宅精英們共同為星河灣出力！地產(chǎn)研究咨詢部銷售團(tuán)隊(duì)籌劃團(tuán)隊(duì)事業(yè)一部總經(jīng)理—沈增泉工程總監(jiān)企劃中心上海中原豪宅上海中原東區(qū)總經(jīng)理—李錦德中國中原豪宅中原海外豪宅集團(tuán)二發(fā)中心豪宅精英智囊團(tuán)浦東星河灣二期中原核心操作團(tuán)隊(duì)架構(gòu)中原華東區(qū)總裁—陸成工程部總經(jīng)理—唐政棟中原認(rèn)為：兩家代理公司聯(lián)合代理的模式更適合浦東星河灣二期?！韭?lián)合代理模式的優(yōu)勢】豐富客戶資源

高端客戶資源是相對稀缺的，每家代理公司的高端客戶資源都是有限的，因此中原建議集合兩家公司的客戶資源，以更好的為星河灣效勞。2.形成現(xiàn)場良性的競爭

兩家代理公司共同銷售，能夠形成銷售現(xiàn)場良好的相互競爭氣氛。需要值得提醒的是，過多的代理公司聯(lián)合代理會出現(xiàn)現(xiàn)場較混亂的局面，因此兩家代理公司是能夠出現(xiàn)良好聯(lián)合代理的前提。3.擴(kuò)大影響面

各家代理公司擁有各自在行業(yè)內(nèi)外的推廣渠道和影響面，聯(lián)合代理能夠充分發(fā)揮代理公司的渠道優(yōu)勢和影響力優(yōu)勢，為星河灣品牌在業(yè)內(nèi)業(yè)外創(chuàng)造影響力！4.完善營銷體系

各家代理公司都有著各自豐富的操作經(jīng)驗(yàn)和不同的營銷解決方式，這些經(jīng)驗(yàn)都能夠?yàn)樾呛訛承?，確保星河灣品牌逐步轉(zhuǎn)型的成功；同時也能為營銷各個環(huán)節(jié)中的問題提出不同的參考意見，以確保能獲得最正確解決方式。華東重點(diǎn)城市——蘇州、杭州、無錫、常州、南京近五年商品住宅成交數(shù)據(jù)供給：各城市中無錫的供給量在2021年較2021年有較大幅度的增長，其余城市2021年和2021年的供給水平較為接近；需求：2021年國家政策頻出，有效抑制了局部不合理需求，但剛性需求也同樣遭受一定的抑制，因此華東各主要城市的成交量紛紛較2021年明顯下降，蘇州、杭州、南京的成交量降幅分別到達(dá)45%、34%和51%；價格：由于宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的成交結(jié)構(gòu)變化，各城市的成交價格普遍呈現(xiàn)上升走勢，其中杭州和南京的價格增幅分別到達(dá)47%和50%。供給量成交量成交價格附件附件一：華東區(qū)重點(diǎn)城市近年成交數(shù)據(jù)樓盤名稱品牌仁恒怡庭開發(fā)商“仁恒”多年經(jīng)營，依靠過硬的項(xiàng)目品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，樹立起堅(jiān)固的高端地產(chǎn)品牌形象九龍倉璽園借助在香港開發(fā)實(shí)力，擁有一定的知名度華潤置地橡樹灣城作為國內(nèi)知名的國企地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)力較強(qiáng)，中高端地產(chǎn)品牌形象尚海灣豪庭/綠城黃浦灣綠城在長三角豐富的豪宅打造經(jīng)驗(yàn)，給本項(xiàng)目帶來較高的品牌效應(yīng)華潤外灘九里苑作為國內(nèi)知名的國企地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)力較強(qiáng)，中高端地產(chǎn)品牌形象翠湖天地嘉苑打造了上海的城市客廳“新天地”，建立起極佳的項(xiàng)目品牌優(yōu)勢豐盛皇朝開發(fā)商香港新世界公司在上海經(jīng)營多個商業(yè)及住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有良好的高端地產(chǎn)品牌形象白金灣府邸/大局部豪宅工程擁有良好的品牌根底但星河灣通過多年經(jīng)營，樹立了中國地產(chǎn)“勞斯萊斯〞的品牌形象附件二：個案比較品牌效應(yīng)競爭工程多數(shù)具有其明顯的外立面形象特征本案一貫的建筑符號應(yīng)用極具視覺效應(yīng)樓盤名稱風(fēng)格建材建筑設(shè)計(jì)公司仁恒怡庭經(jīng)典歐洲與浪漫海派結(jié)合石材+面磚華東建筑設(shè)計(jì)院有限公司九龍倉璽園中西合璧海派風(fēng)格石材貼面/華潤置地橡樹灣城ARTDECO風(fēng)格石材貼面華潤建筑有限公司尚海灣豪庭新古典主義立面風(fēng)格，ArtDeco的時尚演繹全天然石材立面與玻璃幕墻HASSELL國際設(shè)計(jì)咨詢公司綠城黃浦灣國際現(xiàn)代濱水建筑風(fēng)格對江景的充分利用，采用國際領(lǐng)先的現(xiàn)代全玻璃幕墻立面美國JWDA建筑設(shè)計(jì)事物所華潤外灘九里苑傳承外灘新古典主義氣質(zhì)全石材立面豪斯泰勒?張?斯圖德建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司翠湖天地嘉苑新古典主義石材貼面+高級仿石漆巴拿馬國際設(shè)計(jì)公司豐盛皇朝新古典主義石材貼面SKL龔書楷設(shè)計(jì)事務(wù)所白金灣府邸新古典主義石材貼面/外立面小區(qū)景觀水平較接近，景觀風(fēng)格各異，歐式風(fēng)格較普遍；大規(guī)模社區(qū)樓盤選擇主題設(shè)計(jì)，打造多種風(fēng)格園林景觀；樓盤名稱主要景觀營造內(nèi)容綠化率景觀設(shè)計(jì)公司仁恒怡庭將歐式花園和現(xiàn)代花園的元素糅和起來，形成一種專屬于仁恒?怡庭的花園景觀風(fēng)格，不惜斥巨資建造了近4000平方米的超大下沉式中央花園景觀會所，給住戶騰出更多的地上面積，而且打造一個立體精致的花園客廳。45%貝爾高林國際（香港）有限公司九龍倉璽園以中軸對稱的皇家園林制序，統(tǒng)御工整典雅的宮廷公園形象。45%/華潤置地橡樹灣城/40%/尚海灣豪庭/35%/綠城黃浦灣園區(qū)內(nèi)精心保留的不同時代的老建筑，力求在創(chuàng)建嶄新設(shè)計(jì)的同時，也使此地昔日的人文底蘊(yùn)得以重現(xiàn)。屆時，將新舊文化匯聚，融合老的元素，兼容現(xiàn)代、時尚，演繹國際上海風(fēng)情。35%澳大利亞DAHD景觀設(shè)計(jì)事物所華潤外灘九里苑御制皇家園林40%G.D.G.葛喬治設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司翠湖天地嘉苑市中心唯一的湖景，一到三期建筑設(shè)計(jì)上將湖景資源最大化利用40%達(dá)林卡設(shè)計(jì)公司豐盛皇朝國際景觀設(shè)計(jì)巨匠StephenForrest為豐盛皇朝度身設(shè)計(jì)皇家園林。40%柏誠（亞洲）有限公司白金灣府邸/38.84%/小區(qū)景觀競爭工程都配有高端會所，有的甚至擁有多個會所，局部與本案相似，配有五星級酒店，但無法與翠湖天地這類城市綜合體的配套相媲美樓盤名稱小區(qū)配套仁恒怡庭會所以運(yùn)動為主題，結(jié)合數(shù)十種運(yùn)動休閑設(shè)施，室外泳池和室內(nèi)恒溫泳池兼?zhèn)?。九龍倉璽園/華潤置地橡樹灣城/尚海灣豪庭底層五星酒店式大堂，挑高6米，并設(shè)有泛會所，五星級酒店，綠城黃浦灣雙會館設(shè)置：8000（大會所）3000（小會所）華潤外灘九里苑酒店式公寓翠湖天地嘉苑以太平湖綠地為中心，融合了上海時尚地標(biāo)新天地，甲級寫字樓群企業(yè)天地、在建的兩座六星級酒店、68層標(biāo)志性建筑、百老匯劇院、古董街、國際學(xué)校等多元要素，整個小區(qū)集商務(wù)、休閑、娛樂、教育、住宅為一體，對住宅價值支撐明顯。一期雅苑會所2000平米，二期御苑會所7000平米，三期嘉苑會所3000平米。豐盛皇朝擁有豪宅雙會所。香港皇朝會HongKongDynastyClub。另外還有逾7000平方米悠逸會所LeisureClub，內(nèi)含大型主題餐飲、健身中心、室內(nèi)泳池等各類設(shè)施。白金灣府邸超五星級酒店悅榕莊小區(qū)配套局部競爭工程在營造空間奢華感和尊貴感上非常有特色樓盤名稱戶型特點(diǎn)仁恒怡庭/九龍倉璽園/華潤置地橡樹灣城280㎡的大平層中央寬邸擁有南向20.9米的極奢面，寬令人贊嘆不已；6米寬的客廳貫通南北；融通逾13米景觀大陽臺，巧把自然引入室內(nèi)；80㎡的豪華主臥房更有20平米獨(dú)立步入式衣帽間尚海灣豪庭/綠城黃浦灣300㎡以上純大戶型全套房設(shè)計(jì)，美國BLD事務(wù)所擔(dān)綱室內(nèi)設(shè)計(jì)，打造老板階層偏好風(fēng)格，有保姆電梯華潤外灘九里苑/翠湖天地嘉苑/豐盛皇朝/白金灣府邸/戶型特點(diǎn)時間項(xiàng)目名稱一房二房三房四房五房及以上復(fù)式2001嘉里華庭一期/137-145172-1752002翠湖天地雅苑105-150133-1932342022004芝大廈83-109163-191177-196450543華府天地273-300440472-7002005湯臣一品406-434591-7651208-12292006翠湖天地御苑140150-290280-290315-3252008世茂5號92146-184223-260320-586蘭馨公寓290340520-685翠湖天地嘉苑89125-145181-235323-4272009御華山328407730-7381202華山夏都苑208-221254440-660星河灣220240-316486-592829嘉里華庭二期183-198233-245黃浦灣303327-343563-5872010翠湖天地嘉苑322-427500-680金地天御89189-211九龍倉璽園137158-188228-334戶型面積裝修標(biāo)準(zhǔn)2008年以前為3000-5000元/㎡；2008年以后多為10000元/㎡以上廚具主要品牌德國博德寶（Poggenpohl）櫥柜、嘉格納（Gaggenau）電器、西門子（Siemens）電器衛(wèi)浴主要裝修品牌東陶（ToTo）、科勒（kohler）潔具、德國唯寶（Villeroy&Boch）、漢斯格雅（Hansgrohe）沐浴組、高儀（Grohe）龍頭及花灑、智能化坐便器、按摩浴缸空調(diào)/吸塵器大金、三菱中央空調(diào)／中央吸塵器地板實(shí)木復(fù)合地板＋地暖高新技術(shù)及智能系統(tǒng)應(yīng)用ABB等智能系統(tǒng)，可自動調(diào)控?zé)艄?、音響、室?nèi)溫度裝修品質(zhì)與本工程較為接近，裝修品牌集中在幾個主要的國際一線品牌，品牌日趨頂級，有的甚至出現(xiàn)一些限量級皇家經(jīng)典品牌；高科技智能環(huán)保裝修能成為裝修趨勢。精裝修競爭工程雖然裝修多追求奢華感，但亦有各自的特征。樓盤名稱精裝修仁恒怡庭不僅聯(lián)手香港梁志天、香港陳建中、新加坡雅獅三家國際頂尖的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)全程設(shè)計(jì)，打造簡約現(xiàn)代風(fēng)格、米蘭風(fēng)格、簡約歐式風(fēng)格、曼哈頓風(fēng)情、大都市風(fēng)情等五種不同的室內(nèi)裝修風(fēng)格，突破仁恒既往傳統(tǒng)，滿足個性化的裝修需求；同時，與美諾MIELE廚房電器、勞芬潔具、唯寶潔具、大金空調(diào)、漢莎龍頭、高儀龍頭等國際一線品牌聯(lián)手打造專屬仁恒的定制級產(chǎn)品。九龍倉璽園/華潤置地橡樹灣城整套廚房電器市場價超過40萬尚海灣豪庭/綠城黃浦灣/華潤外灘九里苑/翠湖天地嘉苑/豐盛皇朝由英國著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師Mr.AndrewSobenko親自操刀，為豐盛皇朝設(shè)計(jì)室內(nèi)裝修風(fēng)格。白金灣府邸/精裝修仁恒怡庭九龍倉璽園翠湖天地嘉苑華潤置地橡樹灣華潤外灘九里苑尚海灣豪庭綠城黃浦灣豐盛皇朝廚具主要品牌美諾MIELE系列、漢莎HANS美諾MIELE系列、德國西曼帝克、韓國三星、瑞士弗蘭卡Poggenpohl、Gaggenau、Kuppersbusch德國旭樂、德國Gaggenau德國博世BOSCH、德國旭樂、美國怡口意大利范思哲VERSACE、美國3M中央凈水軟水處理系統(tǒng)德國BulthaupPOGGENPOHL櫥柜、美諾MIELE系列、GESSI龍頭、FOMICA水槽衛(wèi)浴主要品牌勞芬LAUFEN、唯寶Villeroy&Boch、高儀GROHE、科勒KOHLER、漢斯格雅HANSGROHE瑞士勞芬LAUFEN、德國高儀GROHE科勒KOHLER、高儀GROHE瑞典勞芬、TOTO的帶衛(wèi)洗麗功能的一體式馬桶瑞士勞芬LAUFEN、德國克魯?shù)螷LUDI、澳大利亞恒熱EVERHOT德國杜拉維特DURAVITTOTO、科勒KOHLER空調(diào)／新風(fēng)系統(tǒng)大金中央空調(diào)大金中央空調(diào)、美國霍尼韋爾HONEYWELL新風(fēng)系統(tǒng)大金變頻中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)：日本三菱、新風(fēng)系統(tǒng)：法國愛迪士大金中央空調(diào)、BEAM中央吸塵系統(tǒng)中央空調(diào)、中央新風(fēng)、中央吸塵大金中央空調(diào)地板實(shí)木復(fù)合地板＋地暖分戶采暖系統(tǒng)實(shí)木復(fù)合地板＋溫控地暖德國威能地暖德國菲斯麥熱水及地暖系統(tǒng)中央地暖系統(tǒng)實(shí)木復(fù)合地板＋地暖高新技術(shù)及智能系統(tǒng)應(yīng)用ABB等智能系統(tǒng)，可自動調(diào)控?zé)艄?、音響、室?nèi)溫度紅外線門窗磁防盜系統(tǒng)、全變頻供水體系、無機(jī)房電梯系統(tǒng)電訊技術(shù)FTTH系統(tǒng)ABB一鍵式多媒體智能開關(guān)、紅外熱敏感應(yīng)光源ABB、吉博力同層排水、瑞士喬治費(fèi)歇爾管路美國AMX智能化系統(tǒng)電子一卡通、燈控感應(yīng)SAMSUNG入戶可視對講及可視門鈴目前，上海豪宅的精裝修標(biāo)準(zhǔn)大局部都在10000元左右，大多采用世界頂級家具及電器品牌，甚至出現(xiàn)一些限量級皇家經(jīng)典品牌，高科技智能化設(shè)施也已經(jīng)成為豪宅的裝修標(biāo)志之一。自管和聘請知名管理公司各占一半局部工程能提供與本案相似的“金鑰匙〞效勞樓盤名稱物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)（元/㎡月）特色服務(wù)仁恒怡庭仁恒物業(yè)8/九龍倉璽園無錫上都物業(yè)管理有限公司6/華潤置地橡樹灣城華潤物業(yè)3/尚海灣豪庭戴德梁行4/綠城黃浦灣高力國際物業(yè)有限公司

6.3/華潤外灘九里苑Frasers輝盛國際7.7啟用世界頂級服務(wù)式公寓顧問公司Frasers輝盛國際擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問翠湖天地嘉苑新昌瑞安物業(yè)管理8.5CLUBDUCASA私人會所，創(chuàng)造屬于您的尊榮生活與社交的私人天地。

24小時貴賓級個性化服務(wù)（交通服務(wù)、郵遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、訂餐服務(wù)等）

貴賓級售后資產(chǎn)服務(wù)（家具套餐、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等）豐盛皇朝士邦魏理仕4.7/白金灣府邸上海春川物業(yè)公司5.8/物業(yè)管理樓盤名稱營銷特點(diǎn)仁恒怡庭借助仁恒現(xiàn)有項(xiàng)目會所資源，針對仁恒業(yè)主以及高端客戶做產(chǎn)品推介九龍倉璽園項(xiàng)目以“皇家御制”的高姿態(tài)入市，始終給客戶最真實(shí)的皇家宮廷的價值訴求及板塊認(rèn)同，從而奠定其高端形象氣質(zhì)。同時利用銀行拓展溫州團(tuán)體購房客。華潤置地橡樹灣城強(qiáng)調(diào)戶型的超大面寬，ARTDECO風(fēng)格尚海灣豪庭以一線江景為訴求核心，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目綜合性綠城黃浦灣針對綠城其他項(xiàng)目，尤其是江浙滬項(xiàng)目業(yè)主做產(chǎn)品推薦華潤外灘九里苑始終以“外灘”為核心訴求點(diǎn)翠湖天地嘉苑憑借項(xiàng)目成功打造出“新天地”的影響力以及長期經(jīng)營所積累的口碑和客戶豐盛皇朝借中原/漢宇等二手房代理商進(jìn)行客戶拓展，同時拓展溫州客戶白金灣府邸強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的綜合性，黃浦江江景以及超五星級酒店悅榕莊品牌、地段、景觀、產(chǎn)品、配套是推廣重點(diǎn)營銷特點(diǎn)上海豪宅建筑立面風(fēng)格及材質(zhì)演變風(fēng)格傳統(tǒng)石庫門建材涂料代表樓盤翠湖天地雅苑風(fēng)格新古典主義古典主義海派風(fēng)格建材石材、巴西花崗巖代表樓盤世茂濱江、芝大廈、華府天地風(fēng)格新古典主義海派風(fēng)格建材光觸鋁復(fù)板巴西花崗巖代表樓盤湯臣一品、華府天地風(fēng)格新古典主義海派風(fēng)格ArtDeco建材光觸鋁復(fù)板、巴西花崗巖、石材+仿石漆代表樓盤湯臣一品、華府天地風(fēng)格新古典主義巴洛克古堡ModernClassic建材復(fù)合鋁板、花崗巖、石材貼面+高級仿石漆代表樓盤世茂濱江、蘭馨公寓、翠湖天地嘉苑風(fēng)格新古典主義南歐城堡現(xiàn)代風(fēng)格建材優(yōu)質(zhì)面磚+人造麻石、澳大利亞砂巖、玻璃幕墻、代表樓盤嘉里華庭二期、星河灣、御華山、綠城黃浦灣2002200420052021200620212021風(fēng)格新古典主義法式宮廷風(fēng)格現(xiàn)代法式風(fēng)格建材全大理石材立面、厚山花、高大原石廊柱代表樓盤金地天御九龍倉璽園翠湖天地嘉苑各高端產(chǎn)品系列大多經(jīng)歷了“由繁到簡、由多到少、由粗到細(xì)〞的形象漸進(jìn)過程。上海豪宅景觀規(guī)劃縱覽時間代表項(xiàng)目綠化率景觀設(shè)計(jì)公司景觀風(fēng)格主要景觀營造內(nèi)容及細(xì)節(jié)2002年翠湖天地雅苑40%貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司現(xiàn)代簡約、淡雅綠化植物、游廊2004年世茂濱江花園60%美國泛亞易道公司世界花園風(fēng)情六國主題園林，含中法英德美泰各國風(fēng)情景觀華府天地35%美國泛亞易道公司日式花園式/2005年湯臣一品47%美國placemakers景觀設(shè)計(jì)公司、加拿大CrystalFountains專業(yè)水景設(shè)計(jì)公司皇家園林水系為傳統(tǒng)中國龍?jiān)煨?，瑞龍含珠的水景效果象征著吉祥富貴的東方韻味2006年翠湖天地御苑40%雅博奧頓國際設(shè)計(jì)有限公司歐式規(guī)整/2008年翠湖天地嘉苑40%達(dá)林卡設(shè)計(jì)公司現(xiàn)代簡約/2009年星河灣35%/立體平均式園林六大主題（園區(qū)露天游泳池、果區(qū)、花區(qū)、水區(qū)、桃花澗、瀑布區(qū)）嘉里華庭二期55%貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司歐式園林/華山夏都苑60%貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司現(xiàn)代歐式三層疊高，層層部景目前以歐式風(fēng)格為主流，未來將向以藝術(shù)品位為主題的偏簡約現(xiàn)代風(fēng)格開展房型緊湊型奢華舒適型主流一房//89-109二房105-110150-200120三房130-200250-300220-250四房230-250350-450300五房及以上/600-750480-