房地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)在供需兩側(cè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整2017-2018年房地產(chǎn)供需呈轉(zhuǎn)弱趨勢(shì),2019年,市場(chǎng)在相對(duì)穩(wěn)定的政策周期下,運(yùn)營(yíng)平穩(wěn),行業(yè)景氣度得到修復(fù),各指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期回暖度得到修復(fù),各指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期回暖.分供需兩側(cè)來(lái)看：供給端,2019H1開(kāi)發(fā)投資增速進(jìn)入快速回暖通道,行業(yè)低庫(kù)存、資金改善下推動(dòng)新開(kāi)工上行,同時(shí)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫下促使地價(jià)回歸理性,或反而利好行業(yè)未來(lái)健康穩(wěn)定的發(fā)展.就需求端而言,嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績(jī)?cè)鏊倏焖倩芈?目前行業(yè)探底或已完成,2019年開(kāi)始逐步步入理性的小周期復(fù)蘇階段.而“一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵集效應(yīng)發(fā)酵,或促使總量穩(wěn)定下各能級(jí)城市間銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的分化,呈一二線城市增速好于三四線,速好于三四線,域的整體趨勢(shì).2019年下半年房市銷(xiāo)量增長(zhǎng)等各項(xiàng)指標(biāo)將進(jìn)入一段較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)穩(wěn)定區(qū)間.整體而言,中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性較強(qiáng),行業(yè)筑底后有望進(jìn)入新期. 11、供給端：結(jié)構(gòu)分化式回暖開(kāi)發(fā)投資持續(xù)回暖開(kāi)發(fā)投資增速有所回暖,開(kāi)發(fā)投資增速有所回暖,總體而言穩(wěn)中向好.2019Q1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額23,802.9,11.8%,20182.3pct,50個(gè)月以來(lái)新高2016-20186.9%、7.0%、9.5%,2019年一季度以來(lái)每月投資增速均保持在11%以上一季度以來(lái)每月投資增速均保持在11%以上.自地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)以來(lái),目前普遍處于低庫(kù)存狀態(tài),促使近期新開(kāi)工的增加,并進(jìn)一步推動(dòng)了施工投資增速的上行.2019年以來(lái)政策上并未有調(diào)控加碼跡象,更側(cè)重于“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo),主張“松緊適度”下的“因城施策”,整體而言調(diào)控與鼓勵(lì)并行.再加上中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷增量到存量的轉(zhuǎn)型,內(nèi)部結(jié)構(gòu)完善或?qū)⑦M(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)回暖暖.2015-2016年的高增速區(qū)間,但預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資增速較大可能循序漸進(jìn)的小幅增長(zhǎng)序漸進(jìn)的小幅增長(zhǎng).2014-19Q12014-19Q1地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增速億元/%2014-19Q1地產(chǎn)投資額占比固資投資億元2014-19Q1地產(chǎn)投資額占比固資投資億元/%低庫(kù)存、資金改善推動(dòng)新開(kāi)工上行房地產(chǎn)供需端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)房地產(chǎn)供需端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn),疊加目前的低庫(kù)存以及房企普遍的高周轉(zhuǎn)模式下,2018年以來(lái)持續(xù)上行20164月新開(kāi)工累計(jì)同比增速21.4%,為2015,短期回溫之后受限購(gòu)限售限貸等調(diào)控影響遂又逐步下滑,步下滑,20177%左右,2018年后新開(kāi)工增速開(kāi)始17.2%2019311.9%,住宅新開(kāi)工面積增速為11.5%.分城市能級(jí)來(lái)看,2018年全年累計(jì)增速上,三四線城市+22.2%>一線城市+9.5%>二線城市+8.7%,其中一線城市全年回升幅度最大,增速由年初的-32.3%回升至年末的+9.5%.推動(dòng)新開(kāi)工增速上行的原因主要有三,其一,新開(kāi)工面積增速持續(xù)提升印證了在“支持剛需改善住房條件了在“支持剛需改善住房條件”的政策支持下,剛性住房需求的釋放或推動(dòng)了行業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度條.其二,在頭部房企市占率提高的背景下,其普遍推行的快周轉(zhuǎn)模式,即加快開(kāi)工、加快回籠資金的策略,也是增速擴(kuò)大的主要原因之一.其三,作為新開(kāi)工前置條件的土地市場(chǎng)好轉(zhuǎn)以及資金來(lái)源、信貸額度的改善也是主要推動(dòng)因素.素.預(yù)計(jì)政策松緊適宜,市場(chǎng)保持回暖的前提下,2019年下半年新開(kāi)工增速大概率將穩(wěn)定走高.2014-19Q12014-19Q1房屋新開(kāi)工竣工面積萬(wàn)平米/%各能級(jí)城市住宅新開(kāi)工面積增速%各能級(jí)城市住宅新開(kāi)工面積增速%土地市場(chǎng)：逐漸降溫下地價(jià)回歸理性土地供應(yīng)方面土地供應(yīng)方面2019年一季度回升趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn).201941003.48億平方米,12.9%,其中住宅（住宅+商住綜合1.67億平方米,3.5%.分能級(jí)來(lái)看級(jí)來(lái)看,2019年1-4月,基于此前的低基數(shù),一線城市住宅類(lèi)供地回暖較為顯著,而受到棚改逐漸退出的波及三線推地仍處于下降通道.而受到棚改逐漸退出的波及三線推地仍處于下降通道.70%15.7%,17.3%.總體上,由于政策調(diào)控趨緊,房地產(chǎn)供需開(kāi)始轉(zhuǎn)弱,去年供地增速處于相對(duì)低位,疊加各核心城市處于低庫(kù)存狀態(tài),2019年以來(lái),供地漸顯回升趨勢(shì).土地成交方面,來(lái)供應(yīng)面積雖保持增長(zhǎng)但成交量仍處于下行通道來(lái)供應(yīng)面積雖保持增長(zhǎng)但成交量仍處于下行通道.20194100大中3.29億平方米,14%,其中住宅類(lèi)用地（住宅+商住綜合）（住宅+商住綜合）1.46,11.8%.分能級(jí)來(lái)看,20191-4月,住宅類(lèi)土地成交量除一線城市小幅上漲外,成交量仍然相對(duì)低迷.4.3%,5.45%20.31%.由于受到行業(yè)銷(xiāo)售走弱、信貸收緊以及限價(jià)約束等因素影響,2018年下半年開(kāi)始同比由正轉(zhuǎn)負(fù)并持續(xù)下行至今.但進(jìn)入入2019年以來(lái),一二線銷(xiāo)售開(kāi)始回暖,三四線持穩(wěn)下,我們預(yù)計(jì)或?qū)⑼苿?dòng)今年下半年土地市場(chǎng)的小幅升溫下半年土地市場(chǎng)的小幅升溫.2014-19Q12014-19Q1百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面萬(wàn)平米/%2014-19Q1百城成交土地規(guī)劃建面萬(wàn)平米/%2014-19Q1百城成交土地規(guī)劃建面萬(wàn)平米/%百城供應(yīng)土地建面及增速百城供應(yīng)土地建面及增速/按性質(zhì)萬(wàn)平米/%百城成交土地建面及增速/按性質(zhì)萬(wàn)平米百城成交土地建面及增速/按性質(zhì)萬(wàn)平米/%百城住宅類(lèi)供應(yīng)土地建面增速百城住宅類(lèi)供應(yīng)土地建面增速/按能級(jí)%百城住宅類(lèi)成交土地建面增速/百城住宅類(lèi)成交土地建面增速/按能級(jí)%綜合比對(duì)政府供地量及市場(chǎng)成交量,基于去年年末低位2019年以來(lái)土地流拍率持續(xù)上升.拍率持續(xù)上升.根據(jù)供應(yīng)-成交建面差值計(jì)算,2019年以來(lái)全國(guó)土地流拍率持續(xù)小幅上行,1至4月流拍率累計(jì)為5.3%.同比結(jié)構(gòu)來(lái)看,一線城市土地資源仍然供需緊張,三四線城市+10.8%>二線城市+3.7%>一線城市-35.4%.值得注意的是若后續(xù)流拍率持續(xù)走高,或?qū)⒋偈瓜掳肽暾┑匾庠皋D(zhuǎn)弱.百城供應(yīng)土地流拍率/供應(yīng)成交差值萬(wàn)平米百城供應(yīng)土地流拍率/供應(yīng)成交差值萬(wàn)平米/%百城供應(yīng)土地流拍率百城供應(yīng)土地流拍率/按能級(jí)萬(wàn)平米/%土地成交價(jià)款方面,在市場(chǎng)供需走弱下,房企購(gòu)地需求漸趨謹(jǐn)慎,地價(jià)逐步回歸理性區(qū)間2019回歸理性區(qū)間20191-49391億元,較去年同期下降6.6%.但隨著今年3月房市銷(xiāo)量開(kāi)始復(fù)蘇34月成交地價(jià)同比增速8.5%12.3%,3417.9%23.3%.4月在城市結(jié)構(gòu)同比降幅上,三四線城市-19.1%>一二線城市-1.2%,受到棚改貨幣化政策逐步轉(zhuǎn)淡的影響,2018年開(kāi)始持續(xù)下滑.隨著“去庫(kù)存”熱潮的消退退,2016-2017年間兩波波峰之后（平均溢價(jià)率高達(dá)50%）50%）,開(kāi)始持續(xù)震蕩下行,20193月房市“小陽(yáng)春”的出現(xiàn),地價(jià)溢價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì).此外,樓面成交均價(jià)與溢價(jià)率走勢(shì)基本保持同步,由高峰逐步回歸理性后呈回暖態(tài)勢(shì)201914,一線城市12,974元平米,6,397元/3,292元/平米,較19%、12%、6%.整體而言整體而言,自去年開(kāi)始地價(jià)逐步回歸理性區(qū)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段.今年以來(lái)中國(guó)在貨幣政策上主張“松緊適中”,資金渠道的相對(duì)寬3月以來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售的復(fù)蘇,土地價(jià)格呈現(xiàn)回暖趨勢(shì).我們預(yù)計(jì)后續(xù)在“因城施策城施策”的調(diào)控下,土地量?jī)r(jià)在小幅回暖后或?qū)⒈３州^長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定,非理性的““過(guò)熱”走勢(shì)出現(xiàn)概率較小.2014-19Q1百城土地成交金額億元/%2014-19Q1百城土地成交金額億元/%百城土地成交金額百城土地成交金額/按能級(jí)億元/%百城供應(yīng)土地掛牌均價(jià)/當(dāng)月元百城供應(yīng)土地掛牌均價(jià)/當(dāng)月元/平米%百城成交土地樓面均價(jià)百城成交土地樓面均價(jià)/當(dāng)月元/平米%百城成交土地溢價(jià)率/按性質(zhì)百城成交土地溢價(jià)率/按性質(zhì)%百城成交住宅用地溢價(jià)率百城成交住宅用地溢價(jià)率/按能級(jí)%2、需求端：市場(chǎng)進(jìn)入理性復(fù)蘇小周期銷(xiāo)售情況：探底后進(jìn)入理性復(fù)蘇周期銷(xiāo)售情況：探底后進(jìn)入理性復(fù)蘇周期,城市分化明顯嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績(jī)?cè)鏊倏焖倩芈?目前行業(yè)探底或已完成,正逐步步入小周期復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)正式進(jìn)入總量穩(wěn)定的橫盤(pán)時(shí)期201914,653個(gè)城市累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積為2.98億平方米個(gè)城市累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積為2.98億平方米,較去年同期基本持平；累計(jì)商品2.7萬(wàn)億元,6%.1-42.6億平米,2.32萬(wàn)億元,8%.2016年去庫(kù)存寬信貸等政策刺激下,全國(guó)商品房銷(xiāo)售一度進(jìn)入高增速區(qū)間.但去庫(kù)存成效顯現(xiàn)后,地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率也迅速增高,2016年末至今政策風(fēng)向轉(zhuǎn)為抑制性密集調(diào)控制性密集調(diào)控,信貸收緊嚴(yán)控地產(chǎn)泡沫,商品房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彶㈤_(kāi)始穩(wěn)步回落,落,目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期,2019年后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒀永m(xù)2018年走勢(shì),0%左右區(qū)間內(nèi).不過(guò)在總量保持穩(wěn)定的前提下一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵,或?qū)⒓觿「髂芗?jí)城市間銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的分化.2014-19Q1商品房銷(xiāo)售面積及增速萬(wàn)平米/%2014-19Q1商品房銷(xiāo)售面積及增速萬(wàn)平米/%2014-19Q12014-19Q1商品房銷(xiāo)售金額及增速億元/%具體到城市能級(jí)以及區(qū)域部分來(lái)看,目前一二線城市業(yè)績(jī)?cè)鏊俸糜谌木€,而集合了京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等核心都市圈的東部區(qū)域則優(yōu)于其他區(qū)域而集合了京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等核心都市圈的東部區(qū)域則優(yōu)于其他區(qū)域.2018年全年一、二、三線城市增速分別為-5.1%,0%、5%；其中比對(duì)2017年全年增速,24.1pct,二線持平,5.5pct.4040大中城市商品房銷(xiāo)售面積/按能級(jí)萬(wàn)平米%全國(guó)各區(qū)域銷(xiāo)售面積增速萬(wàn)平米/%全國(guó)各區(qū)域銷(xiāo)售面積增速萬(wàn)平米/%3%、4%、0%,其中聚齊了京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等核心都市圈的東部地區(qū)較65340大中城市后,607城（三四線年銷(xiāo)售面積3%、4%、0%,其中聚齊了京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等核心都市圈的東部地區(qū)較2%2%,201714%12pct201914月,一線39%,7%,而三四線城市同比22%.在去庫(kù)存完成后棚改貨幣化逐漸退出,三四線城市銷(xiāo)售開(kāi)始走弱,而3月以來(lái),一二線城市銷(xiāo)量進(jìn)入見(jiàn)底回升區(qū)間,暖.分區(qū)域來(lái)看,2019Q1的銷(xiāo)售增速分別為-7%、20182018年末增速回升幅度最大,3pct.2019年下半年核心都市圈腹回升.去庫(kù)存熱潮影響消退,房?jī)r(jià)增速回落逐步回歸理性區(qū)間.從價(jià)格指標(biāo)來(lái)看,20188,73720188,737元/平米,10.7%；其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8,544元/平米,同比增長(zhǎng)12.2%2019Q1商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9,065元/平米,同8,954/平米,8.2%.價(jià)格走勢(shì)上,年北京“3/17新政”開(kāi)啟本輪房地產(chǎn)周期調(diào)控序幕后,各項(xiàng)限售限價(jià)等政策密集實(shí)施至今,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“”的調(diào)控成效顯著,2016年去庫(kù)存熱潮導(dǎo)致的房?jī)r(jià)高企的負(fù)面影響基本得到控制.此外房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)2018年北京“3/17新政”開(kāi)啟本輪房地產(chǎn)周期調(diào)控序幕后,各項(xiàng)限售限價(jià)等政策密集實(shí)施至今,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“”的調(diào)控成效顯著,2016年去庫(kù)存熱潮導(dǎo)致的房?jī)r(jià)高企的負(fù)面影響基本得到控制.此外房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)標(biāo).于銷(xiāo)售面積具有滯后性,即住宅價(jià)格目前處于周期減速上漲向加速下跌過(guò)渡的時(shí)期,2019年后續(xù)或順延至明年房?jī)r(jià)同比增速將進(jìn)一步回落,其后樓市或?qū)⑦M(jìn)入一段長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)穩(wěn)定期,符合國(guó)家“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”標(biāo).百城住宅價(jià)格指數(shù)增速元/平米百城住宅價(jià)格指數(shù)增速元/平米%百城銷(xiāo)售與樓面均價(jià)差值元百城銷(xiāo)售與樓面均價(jià)差值元/平米%目前行業(yè)庫(kù)存處于低位,201935.2億平方米,10%；而去化率上10%；而去化率上,在行業(yè)快周轉(zhuǎn)策略的推動(dòng)下,2018年下半年至今多數(shù)熱點(diǎn)城市維持在12個(gè)月以下的低位,滿(mǎn)足國(guó)家適當(dāng)加快住宅用地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn).棚改貨幣化的逐步退出下,非都市圈腹地的三四線城市市場(chǎng)整體呈走弱勢(shì)態(tài).而聚集在極大城市群腹地的一二三線城市房市則初步呈現(xiàn)了見(jiàn)底回暖的態(tài)勢(shì).綜上所述,目前房市在去年經(jīng)歷了一段時(shí)間的疲軟后已基本得到修復(fù),供需結(jié)構(gòu)在密集調(diào)控下得到改善結(jié)構(gòu)在密集調(diào)控下得到改善,疊加嚴(yán)格實(shí)行“預(yù)期管理”的調(diào)控思路以及“松緊適中,中,一城一策”的施政方向下,等因素的綜合作用,2019年下半年房市銷(xiāo)量得到進(jìn)一步修復(fù)后市場(chǎng)增長(zhǎng)將進(jìn)入一段較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)穩(wěn)定區(qū)間. 33、房地產(chǎn)銷(xiāo)售的“不一樣”：三四線和一二線背離,銷(xiāo)售周期時(shí)間被拉長(zhǎng)三四線城市景氣時(shí)間拉長(zhǎng)三四線城市景氣時(shí)間拉長(zhǎng),本輪房地產(chǎn)周期時(shí)間明顯要比以往周期要長(zhǎng)上文已經(jīng)分析到20063年左右,2015年以來(lái)開(kāi)啟的第四個(gè)周期,4年多時(shí)間,到現(xiàn)在還沒(méi)走完.從另外一個(gè)角度來(lái)看個(gè)角度來(lái)看,我們把單月銷(xiāo)售面積增速正增長(zhǎng)區(qū)間作為景氣度的判斷標(biāo)準(zhǔn),2009-20122009-2012,31個(gè)月；2012-2015年第三個(gè)地產(chǎn)周期,18個(gè)月；2015年以來(lái)的第四個(gè)地產(chǎn)周期,銷(xiāo)售景氣時(shí)間持續(xù)了41個(gè)月,景氣時(shí)間明顯要長(zhǎng)于過(guò)往周期.商品房當(dāng)月銷(xiāo)售面積同比增速商品房當(dāng)月銷(xiāo)售面積同比增速本輪地產(chǎn)周期時(shí)間拉長(zhǎng)（銷(xiāo)售景氣向上時(shí)間拉長(zhǎng)）的主要原因在于三四線和本輪地產(chǎn)周期時(shí)間拉長(zhǎng)（銷(xiāo)售景氣向上時(shí)間拉長(zhǎng)）的主要原因在于三四線和一二線城市的銷(xiāo)售景氣度出現(xiàn)背離一二線城市的銷(xiāo)售景氣度出現(xiàn)背離.從邏輯來(lái)看,一二線城市作為人流和資源集中地,是地產(chǎn)銷(xiāo)售的“頭部”市場(chǎng),三四線城市的人員流入和資源都不如一二線城市,三四線城市的人員流入和資源都不如一二線城市,是地產(chǎn)銷(xiāo)售的“尾部”市場(chǎng)；從過(guò)往周期來(lái)看,一輪銷(xiāo)售景氣周期的啟動(dòng),都是一二線城市先起來(lái)然后再拉動(dòng)到三四線城市起來(lái),反之一二線城市一旦回落,三四線城市也會(huì)隨之回落.但是2015年以來(lái)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期,一二線城市和三四線城市的銷(xiāo)售景氣度出現(xiàn)了明顯的背離,2016年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售面積增速開(kāi)始下行,此時(shí)三四線城市銷(xiāo)售面積增速反而在加速好轉(zhuǎn)三四線城市銷(xiāo)售面積增速反而在加速好轉(zhuǎn),2017年底,由于三四線（2017年,它的高景氣拉動(dòng)全行業(yè)銷(xiāo)售面積總量保持高景氣銷(xiāo)售面積總量保持高景氣,使得銷(xiāo)售的景氣周期時(shí)間被拉長(zhǎng).一二三線城市商品房銷(xiāo)售面積增速一二三線城市商品房銷(xiāo)售面積增速本輪地產(chǎn)周期出現(xiàn)的這種背離主要是受“去庫(kù)存”的貨幣化棚改政策影響.棚改政策早已有之,改政策早已有之,2014年開(kāi)始,棚改政策和房地產(chǎn)“去庫(kù)存”,棚改執(zhí)行量和貨幣化安置比例出現(xiàn)大幅度提升2017（貨