資產(chǎn)評估案例分析課件

1資產(chǎn)評估案例分析陳錦棋1資產(chǎn)評估案例分析陳錦棋2一、長嶺評估案例二、泰港評估案例三、不動產(chǎn)評估風險案例

23一、長嶺評估案例分析

案例背景：長嶺集團以家用電器和紡織機電及軍工為主業(yè)，曾是中國500家大型企業(yè)集團之一?！按髽涞紫潞贸藳觥钡膹V告詞曾和其冰箱等產(chǎn)品一起，傳遍全國。近幾年來，由于體制等原因，在激烈的市場競爭中，長嶺集團漸漸退出家電業(yè)主流市場。其旗下的控股上市公司---長嶺（集團）股份有限公司因業(yè)績虧損，早已淪為ST的行列。3一、長嶺評估案例分析案例背景：4

2002年虧損2.9億，2003年虧損4.4億，2004年3月31日，深交所作出暫停其股票上市的規(guī)定。如果ST長嶺在2004年上半年仍舊不能實現(xiàn)盈利，則將被退市。在此背景下，長嶺集團的重組已顯得極為迫切。42002年虧損2.9億，2003年虧損4.45

到2003年底，長嶺集團注冊地－西安高新一路長嶺大廈，因債務糾紛被法院低價拍賣。2004年2月4日，陜西省國企改革領導小組第五次辦公會議決定：1、同意長嶺集團與南京斯威特集團進行資產(chǎn)重組；2、要求由雙方共同聘請由證券從業(yè)資質(zhì)的中介機構(gòu)依法進行評估；5到2003年底，長嶺集團注冊地－西安高新一路長嶺大6

3、對于長嶺集團的債務，提出與華融資產(chǎn)公司、供貨商等債權(quán)人進行協(xié)商，爭取折讓支持，以利于債務重組；4、在評估和債務重組后，形成的負凈資產(chǎn)，以重組后新企業(yè)納稅地方留成返還政策等予以彌補，彌補年限達到彌補數(shù)額為止。63、對于長嶺集團的債務，提出與華融資產(chǎn)公司、供貨商等債權(quán)7

2004年3月1日，中宇資產(chǎn)評估有限責任公司陜西同盛分公司(以下簡稱同盛)接受委托，對該公司的資產(chǎn)進行評估。4月30日，出具了一份“中(同)評報字[2004]第83號”的《陜西長嶺集團有限公司資產(chǎn)評估報告書》。72004年3月1日，中宇資產(chǎn)評估有限責任公司8

報告稱其評估范圍為長嶺集團有限公司及其所屬的長嶺機器廠、長嶺(集團)股份有限公司、長嶺黃河集團工貿(mào)有限公司、陜西長嶺空調(diào)器公司、陜西長嶺電子科技有限公司及長嶺(集團)股份有限公司主要控股公司西安長嶺冰箱股份有限公司、陜西寶雞長嶺冰箱有限公司、陜西長嶺紡織機電科技有限責任公司等企業(yè)的全部資產(chǎn)。而評估結(jié)論為，長嶺集團截至2003年12月31日的凈資產(chǎn)約為-64557.95萬元。8報告稱其評估范圍為長嶺集團有限公司及其所9

2004年4月21日，陜西省召開了第五次省長辦公會議，在同盛的報告還未最后形成上報的情況下，決定由陜西省財政廳另行聘請一家權(quán)威中介機構(gòu)（西安正衡資產(chǎn)評估有限責任公司）對同盛的評估報告進行復核。5月25日，正衡出具了對陜西長嶺集團資產(chǎn)評估報告書的復核意見，對評估報告中存在的問題提出了異議。

92004年4月21日，陜西省召開了第五次省長辦公10問題1：將長嶺集團的資產(chǎn)和與所屬子(孫)公司的資產(chǎn)和負債簡單地進行了“合并匯總”。10問題1：將長嶺集團的資產(chǎn)和與所屬子(孫)公司的資產(chǎn)和11長嶺集團結(jié)構(gòu)圖長嶺股份陜西長嶺空調(diào)器有限公司長嶺黃河集團工貿(mào)有限公司西安長嶺冰箱股份有限公司長嶺機器廠陜西寶雞長嶺冰箱有限公司陜西長嶺紡織機電科技有限公司占股29.98％占股100％占股100％占股55％占股96.5％占股53.3％占股85％占股15％占股20.38％占股45％11長嶺集團結(jié)構(gòu)圖長嶺股份陜西長嶺空調(diào)長嶺黃河西安長嶺冰箱長121、長期投資評估應當注意的問題依據(jù)：《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》第四十九條：“對于控股的長期投資，應對被投資企業(yè)進行整體評估?！薄懊黠@沒有經(jīng)濟利益、也不能形成任何經(jīng)濟權(quán)利的，按零值計算。”

第五十條規(guī)定：“控股和非控股的長期投資，都要單獨計算評估值，并記到長期投資項目下，不要將投資企業(yè)的資產(chǎn)和負債與投資方合并處理?！?21、長期投資評估應當注意的問題依據(jù)：《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意131、長期投資評估應當注意的問題步驟：3）當子公司評估后凈資產(chǎn)為負值時，長期投資權(quán)益評估值為零。2）按照長嶺集團在各個子公司的持股比例分別計算長期投資價值。1）應當按照以上規(guī)定對長嶺集團的子公司首先分別進行整體評估，分別出具評估報告。131、長期投資評估應當注意的問題步驟：3）當子公司評估后凈142、應收款項評估應當注意的問題

問題2：評估過程中，對大量應收賬款、其他應收款等往來掛賬直接評估為零的依據(jù)不充分。142、應收款項評估應當注意的問題問題2：評估過程中，對152、應收款項評估應當注意的問題

依據(jù)：國資委《關于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見》，企業(yè)改制中涉及資產(chǎn)損失認定與處理的，必須按有關規(guī)定履行批準程序。在評估中，長嶺集團應收賬款、其他應收款約4．5億元，在沒有確鑿證據(jù)表明無法收回的情況下，就被全部評估為零。152、應收款項評估應當注意的問題依據(jù)：國資委《關于規(guī)163、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)范圍問題問題3：資產(chǎn)評估資質(zhì)問題。由于長嶺集團控股的長嶺股份屬上市公司，按省政府要求，評估公司應具證券業(yè)從業(yè)資質(zhì)，雖然同盛所屬的中宇資產(chǎn)評估公司擁有從事證券業(yè)務資產(chǎn)評估資質(zhì)，但作為分公司的同盛，卻并不能被視做擁有該資質(zhì)，且其本身也不能成為獨立承擔法律責任的主體。163、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)范圍問題問題3：資產(chǎn)評估資17第一次修改：5月27日，同盛按照復核意見對評估報告進行修改后，出具廠長嶺集團及其所屬長嶺機器廠等共八家單位的評估報告。修改后長嶺集團凈資產(chǎn)評估值為-8357.19萬元，與第一次評估結(jié)果-64557.95萬元相比，負凈資產(chǎn)減少了56200.76萬元。17第一次修改：18出現(xiàn)5億多元差額的原因：正衡的審核意見稱，一是按照規(guī)定，當長嶺集團所屬子(孫)公司評估后凈資產(chǎn)為負值時，按零值進行匯總，而不再簡單地進行“合并匯總”；二是評估結(jié)果中包含了長嶺機器廠及陜西長嶺寶雞冰箱有限公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)約0.7億元。18出現(xiàn)5億多元差額的原因：正衡的審核意見稱，19第二次修改：6月1日，同盛將再次修改后的評估報告上報到陜西省財政廳。修改后長嶺集團凈資產(chǎn)評估值為-2115.72萬元。與第二次的-8357.19萬元又相差6241.47萬元。19第二次修改：20形成差額的原因：是在上一次的評估報告中，對應收賬款、預付賬款、其他應收款中評估人員認為是呆壞賬的直接進行了核銷，由于沒有確鑿證據(jù)，這次將這些呆壞賬調(diào)入待處理流動資產(chǎn)凈損失中，提請長嶺集團報有關部門批準后進行核銷。20形成差額的原因：是在上一次的評估報告中，對應收賬款、21案例背景：泰港集團成立于1999年，是一個不具有法人資格的單位，自稱總資產(chǎn)達48.5億元。該集團主要靠金融機構(gòu)貸款運作，其大部分企業(yè)基本沒有經(jīng)營也沒有盈利。

二、泰港評估案例分析21案例背景：二、泰港評估案例分析22四川長江包裝紙業(yè)股份有限公司的“長江包裝”股票1998年4月在上海證券交易所上市后，2000年4月被作“ＳＴ”處理。相關部門隨即擬找有實力的公司與“長江包裝”重組。泰港集團法人代表劉邦成通過四川東方資產(chǎn)評估事務所的有關人員，將自己幾個公司的資產(chǎn)虛增了4.93億元，重組了“長江包裝”，并瘋狂騙貸1.66億元。22四川長江包裝紙業(yè)股份有限公司的“長江包裝23案例背景：2003年10月24日，成都法院對泰港公司騙貸案作出宣判，劉邦成被以合同詐騙罪、內(nèi)幕交易罪數(shù)罪并罰執(zhí)行有期徒刑十五年，罰金10萬元；泰港公司被以合同詐騙罪、內(nèi)幕交易罪數(shù)罪并罰執(zhí)行罰金1970萬元，泰港實業(yè)副總裁湯建海被以合同詐騙罪判處有期徒刑十三年。23案例背景：242004年1月，三名涉嫌“出具證明文件重大失實罪”的評估師被成都市武侯區(qū)檢察院起訴。３月１２日，武侯區(qū)法院開庭審理此案。經(jīng)過庭審，法院以出具證明文件重大失實罪判處東方評估所罰金100萬元；段志堅有期徒刑二年，緩刑三年，罰金1.5萬元；許茂全和王宗芝有期徒刑一年零六個月，緩刑二年，罰金1萬元。242004年1月，三名涉嫌“出具證明文件重大失實罪”的評估25調(diào)查結(jié)果：檢察機關查明，2000年11月至2001年6月，東方評估所受泰港實業(yè)公司的委托，對其控股的中巖公司和大香格里拉公司的資產(chǎn)進行評估。評估師許茂全、王宗芝在未取得兩評估單位土地的全部合法手續(xù)，又未到當?shù)赜嘘P部門調(diào)查核實土地權(quán)屬、征地費用、土地等級等一系列涉及資產(chǎn)評估的重要依據(jù)的情況下，接受東方評估所總經(jīng)理段志堅（當時尚未取得注冊資產(chǎn)評估師資格）的指令，將中巖公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣1.96億元，將大香格里拉公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣2.97億元，造成國家貸款被騙1.66億元無力償還的嚴重后果。25調(diào)查結(jié)果：26處罰依據(jù)：《刑法》第二百二十九條：承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

26處罰依據(jù)：27評估過程：2000年11月24日東方資產(chǎn)評估事務所有限公司總經(jīng)理段志堅代表評估所與四川泰港實業(yè)(集團)有限責任公司簽訂了《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》，對泰港實業(yè)控股的四川青神中巖風景區(qū)旅游開發(fā)公司作評估。評估師許茂全和未取得評估師資格的羅某負責評估工作。這起業(yè)務涉及青神中巖寺和德云寺兩宗土地。許、羅二人到達中巖風景區(qū)后，只是看了一下風景而未到相關部門調(diào)查核實、獲取資料，德云寺更是根本沒去。

27評估過程：28在簽約第三天，許在未取得合法手續(xù)的情況下制作出一份評估底稿，而在評估師簽名一欄里，壓根兒就沒參與評估的王宗芝和皮某的名字和印章赫然在目。總經(jīng)理段志堅“審核把關”后，虛估為1.96億元的中巖公司的這份資產(chǎn)報告就問世了。28在簽約第三天，許在未取得合法手續(xù)的情況下制作出一份評估底29評估過程：2001年的5月12日和20日又簽訂了兩份《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》，對泰港實業(yè)在甘孜征用的3.2萬畝土地等進行評估。段志堅安排未取得資產(chǎn)評估師資格的黃某負責評估。

黃某在未到相關部門核實、考察的情況下就根據(jù)泰港提供的材料、以上一份資產(chǎn)評估報告書為藍本，僅對土地價格作出了兩份評估報告書初稿。段志堅審核后出具正式報告，評估總額高達2.97億元。

法官透露，泰港拿這份報告申報了四川甘孜大香格里拉旅游發(fā)展有限公司，而實際上，泰港為這3.2萬畝土地僅僅支付了土地出讓金32萬元，并未進行投資開發(fā)。

29評估過程：30問題1：評估程序不能隨意刪減《資產(chǎn)評估準則－基本準則》規(guī)定：第十二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)業(yè)務具體情況履行適當?shù)脑u估程序。第十三條評估程序通常包括：（一）明確評估業(yè)務基本事項；（二）簽訂業(yè)務約定書；（三）編制評估計劃；（四）現(xiàn)場調(diào)查；（五）收集評估資料；（六）評定估算；（七）編制和提交評估報告；（八）工作底稿歸檔。注冊資產(chǎn)評估師不得隨意刪減評估程序。30問題1：評估程序不能隨意刪減《資產(chǎn)評估準則－基本準則》規(guī)31問題2：要有風險意識，建立有效的風險防范機制一、當前我國資產(chǎn)評估面臨的主要風險（一）信用風險：主要包括注冊評估師信用風險和客戶風險兩種。（二）操作風險：1、評估前操作風險：主要包括應該制訂而未制訂評估計劃而產(chǎn)生的風險。31問題2：要有風險意識，建立有效的風險防范機制一、當前我國322、現(xiàn)場工作操作風險：未按有關規(guī)定、行業(yè)標準和內(nèi)部評估程序的要求開展工作而產(chǎn)生的風險。如在產(chǎn)權(quán)歸屬文件的驗證過程中，未驗證原件而直接使用復印件就可能產(chǎn)生虛假證明文件而帶來的執(zhí)業(yè)風險。另外，評估人員應到現(xiàn)場而未到現(xiàn)場了解被評估資產(chǎn)的具體狀況而做出錯誤的判斷和估計也會帶來執(zhí)業(yè)風險。322、現(xiàn)場工作操作風險：未按有關規(guī)定、行業(yè)標準和內(nèi)部評估程333、操作手段落后帶來的操作風險。難以適應評估數(shù)據(jù)量大，參數(shù)經(jīng)常變化的特點。4、評估團隊作業(yè)帶來的風險：評估質(zhì)量是由整個項目的每個人共同影響的，包括項目負責人的組織和管理，每個評估人員的工作。5、評估操作披露不恰當、不充分帶來的風險。6、評估成本和手段的限制：成本有時間成本和收費成本兩方面；手段方面如對進口的海關環(huán)節(jié)中提供的虛假證明文件，會影響到評估的結(jié)果，評估人員在現(xiàn)有的手段下無法實施一些程序。3334（三）外部環(huán)境的影響：1、企業(yè)造假成為一種普遍現(xiàn)象，使評估人員產(chǎn)生了麻痹心理。另外，也受到評估手段的影響，海關出具的證明文件是假的，銀行出具的證明是虛假的，評估是不可能作出真實的結(jié)論。2、受政府部門的影響：特別是國有企業(yè)評估項目。3、行業(yè)法律部門職業(yè)人員的素質(zhì)。34（三）外部環(huán)境的影響：35二、建立資產(chǎn)評估有效的風險防范機制（一）構(gòu)建有利于資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的社會經(jīng)濟和社會信用環(huán)境。法制環(huán)境社會信用環(huán)境市場環(huán)境（二）健全和完善資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管，提高資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管水平，加大監(jiān)管力度。（三）提高評估師綜合素質(zhì)（四）強化風險意識，實現(xiàn)資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部管理與風險控制的科學化、規(guī)范化。35二、建立資產(chǎn)評估有效的風險防范機制36三、不動產(chǎn)評估風險案例

一、案件情況訴訟標的：位于昆士蘭州的一處工業(yè)用不動產(chǎn)原告：一小型金融貸款機構(gòu)被告：某評估師

36三、不動產(chǎn)評估風險案例一、案件情況37

案由：1995年，鄧肯女士(借款人)向原告申請借款，以其擁有的待開發(fā)工業(yè)用不動產(chǎn)做抵押，并向原告提供了由被告于1995年4月11日出具的評估報告。該評估報告認為該項工業(yè)用途的不動產(chǎn)價值為185萬澳元(每平方米5萬澳元)。根據(jù)該評估報告，原告向鄧肯女士提供了123萬澳元的貸款，期限12個月。在最初的12個月中，雙方執(zhí)行合同情況良好并將貸款期限又延展了12個月。在延展期間，借款人鄧肯女土違約。原告最終行使權(quán)利，于1997年6月以85萬澳元的價格將抵押物出售。隨后原告即向法院提起訴訟，要求被告評估師賠償相關損失。37案由：38

1、評估師在評估報告中已根據(jù)慣例對自己的責任進行了限制，但由于編制評估報告過程中的不夠嚴謹，這種限制未被法庭認可。二、該訴訟在審理過程中的幾個重要爭論點381、評估師在評估報告中已根據(jù)慣例對自己的責任進行39

該項評估業(yè)務系由借款人鄧肯女士委托評估師進行評估，評估報告的收件人應當是鄧肯女士(即申請貸款人)。評估師在評估報告中依據(jù)評估行業(yè)的慣例，聲明“本評估報告僅供收件人使用，不得用于其他目的?！痹u估師本來可以根據(jù)這一聲明申辯原告并不是評估報告的收件人，評估報告對原告無效，即評估師不對原告承擔責任。39該項評估業(yè)務系由借款人鄧肯女士委托評估師進行評估雖然這種聲明的有效性仍需獲得法庭的認可，但畢竟構(gòu)成對評估師的一項重要保護。如果申辯成功可使評估師免于進一步的訴訟，這也就是評估界形成這種慣例的根本原因。但實際上在該案中，評估師的工作很不嚴密，評估報告中根本沒有明確收件人。法庭認為這就意味著被告允許原告使用該評估報告，因為“該報告可以被認為是向原告提供的。”40雖然這種聲明的有效性仍需獲得法庭的認可，但畢41

2、評估師采用市場比較法進行評估，但法庭認定所選取的參照交易資料不能合理支持評估結(jié)論，評估結(jié)果不合理。412、評估師采用市場比較法進行評估，但法庭認定所選取的參42

評估師認為該不動產(chǎn)的最佳用途為“待開發(fā)”，在評估過程中采用了市場比較法，以三個“類似”交易作為參照物進行比較分析，并列明了三個參照交易的資料。但這三個參照交易的選取并不恰當，不能合理地支持評估師的結(jié)論。

42評估師認為該不動產(chǎn)的最佳用途為“待開發(fā)”，在評估過43

第一個參照交易中的不動產(chǎn)成交價格為每平方米479澳元，明顯低于評估值；第二個參照交易中的不動產(chǎn)不符合評估師的假設，并不是“空置”的，而是已經(jīng)開發(fā)過的不動產(chǎn)，因而不能被視為待開發(fā)不動產(chǎn)；第三個參照交易中的不動產(chǎn)面積與被評估資產(chǎn)相差甚遠，只有被評估資產(chǎn)的1／8，不具備參照意義。此外，在審查過程中，法庭還注意到評估師在評估過程中還收集到第四個交易資料，該交易中的成交價格僅為每平方米156澳元，明顯不同于其他參照交易，但評估師對該交易未予考慮。而法庭在審查過程中，還接受了原告聘請的評估師提供的一個交易案例，該交易發(fā)生在貸款行為發(fā)生之后，用以證明被告的評估結(jié)果是錯誤的。43第一個參照交易中的不動產(chǎn)成交價格為每平方米479澳元44

法庭認為評估師沒有足夠的證據(jù)解釋所選擇的三個參照交易如何支持評估結(jié)論，也沒有解釋為什么將第四個交易忽略不計，因此法庭認為“該評估業(yè)務缺乏合理的慎重”，不足以證明評估師的判斷，即評估師在評估過程中具有過失。44法庭認為評估師沒有足夠的證據(jù)解釋所選擇的三個參453、評估師申辯原告也具有一定過失，沒有采取合理必要的措施保護自己的利益，因此造成的損失至少有一部分是由原告自身失誤所造成的，但未被法庭認可。453、評估師申辯原告也具有一定過失，沒有采取合理必要的措施46

評估師提出，原告沒有充分調(diào)查借款人的資信狀況和還款能力，具有一定的過失。為擺脫責任，被告提出在以前的三個相似案例中，均由于貸款機構(gòu)具有過失而使評估師免除責任。法庭參照了這三個評估師被宣判無過失的案例，指出“這三個案例中貸款銀行已經(jīng)注意到評估值可能無法實現(xiàn)，或者已經(jīng)認識到借款人可能無法還款……貸款銀行做出決定的依據(jù)已經(jīng)顯示出無法還款的可能性，”但本案中并不存在這種情況，貸款機構(gòu)在提供貸款時，并不掌握任何可能無法還款的信息，因此，這三個案例對本案無參照意義。46評估師提出，原告沒有充分調(diào)查借款人的資信狀況和還款47

評估師認為原告沒有充分領會“按待開發(fā)資產(chǎn)進行評估的特殊性工業(yè)用資產(chǎn)”的含義，指出被評估的資產(chǎn)對于貸款擔保而言屬于“具有很大風險”的資產(chǎn)，認為“工業(yè)用或商業(yè)用不動產(chǎn)與民用不動產(chǎn)相比，在抵押貸款中具有更大的風險?！辈⒄J為待開發(fā)不動產(chǎn)的價值具有“投機性”。法庭對這種觀點予以了駁斥，指出“工業(yè)用或商業(yè)用不動產(chǎn)不適合于抵押貸款或與民用不動產(chǎn)相比屬于不適合的貸款形式的說法并不成立。不動產(chǎn)作為抵押物的價值取決于該資產(chǎn)的特性和貸款的金額。本案中被告被要求‘為抵押貸款目的’評估該不動產(chǎn)的價值，該項不動產(chǎn)是否能夠或適合作為貸款的抵押物是原告需要解決的問題，也正是為解決這一問題需要獲得評估師的專業(yè)意見。”47評估師認為原告沒有充分領會“按待開發(fā)資產(chǎn)進行評估48

評估師提出該項貸款涉及風險過大，銀行本應當拒絕提供貸款。法庭則認為不同的貸款銀行所愿意承受的風險有不同，本案中原告是一家規(guī)模較小的金融機構(gòu)，專向那些無法獲得正常銀行融資的人提供貸款，所要求的利率比銀行利率高出4到5個百分點。在不了解借款人無法還款的情況下，原告承受較大風險以獲得更大回報的行為并不意味著存在過失，“經(jīng)營活動中對于經(jīng)營風險接受能力的不同認識并不能說明具有過失?！狈ㄍプ罱K認定如果沒有被告出具的評估報告，原告就不會提供該項貸款。因此，被告應當賠償損失。48評估師提出該項貸款涉及風險過大，銀行本應當拒絕提供貸49

4、評估師提出資產(chǎn)出售時間距評估時間有一定間隔，應當考慮市場下降的因素，但由于評估師在評估報告中做出了相反的論述，這一觀點被駁回。494、評估師提出資產(chǎn)出售時間距評估時間有一定間隔，應當考50

在關于該不動產(chǎn)待開發(fā)潛力方面。被告提出根據(jù)待開發(fā)不動產(chǎn)的投機屬性，貸款銀行需考慮“資產(chǎn)變賣時可能出現(xiàn)的市場下降情況。”但評估師在評估報告中指出“資產(chǎn)的價值和市場需求將受該資產(chǎn)所處的市場周期影響。目前市場周期正進入到一個增長時期，由于下一個開發(fā)高潮會帶來新的價值基準，該項不動產(chǎn)以高于評估值的價格進行交易并不會被認為是不正常的?！痹u估報告中的這段話與評估師在案件審理過程中為自己辯護的理由相矛盾，法院指出：“實際上這段話說的意思正好相反”，因此這種辯解無效。50在關于該不動產(chǎn)待開發(fā)潛力方面。被告提出根據(jù)待開發(fā)51

三、評估人員應當注意的事項和吸取的教訓評估師如何保護自己，避免無謂的訴訟是各國評估界所面臨的共同問題。本案至少在以下幾方面給我們以啟發(fā)：

第一，與審計人員所面臨的頻繁訴訟一樣，評估師目前面臨的訴訟風險也很大，即使評估師已經(jīng)恪盡職守。51三、評估人員應當注意的事項和吸取的教訓52

評估師提供的是中介服務，一般情況下在經(jīng)濟行為出現(xiàn)糾紛后，首先應當在經(jīng)濟行為的雙方當事人之間解決。如果無法從對方當事人獲得足夠的保障，有關經(jīng)濟行為主體往往會尋求從提供中介咨詢服務的專業(yè)人士獲得賠償。本案中原告應當要求鄧肯女士(借款人)就其違約行為進行賠償，但為獲得充分賠償，原告對評估師提起訴訟。值得注意的是，即使評估師已經(jīng)根據(jù)專業(yè)準則和行業(yè)慣例做了一切必要的工作，這種訴訟風險也是普遍存在的，應當引起評估師的高度重視。因此評估師更應當根據(jù)專業(yè)要求恪盡職守，避免一切疏忽。52評估師提供的是中介服務，一般情況下在經(jīng)濟行53第二，本案說明利用市場交易資料進行市場比較時，應當注意選取適當?shù)慕灰讌⒄瘴?，避免自相矛盾。評估師應當做到所參照的交易資料能夠支持、證明評估結(jié)論。本案中評估師選取的交易資料不能支持評估結(jié)論，評估報告本身就成為證明評估師具有過失的證據(jù)。53第二，本案說明利用市場交易資料進行市場比較時，應當注意選54第三，評估師在對投機性較強的資產(chǎn)進行評估時，應當特別注意，本案表明在這類評估項目中，評估師很難根據(jù)項目自身的投機性來擺脫自己的責任。第四，評估師在評估過程中應當專注于對評估基準日的價值狀況發(fā)表謹慎的意見，避免對任何關于評估基準日后或評估報告日后的價值變化趨勢發(fā)表意見。54第三，評估師在對投機性較強的資產(chǎn)進行評估時，應當特別注意55第五，根據(jù)慣例，評估報告中常常包括一些限制評估師責任的說明或聲明，但必須清晰明確。如果該聲明無法被正常理解，或者明確授權(quán)或默認他人依賴該評估結(jié)果，即使做了自我保護性的聲明也不會得到法律的認可。本案中評估師聲明本評估報告僅限于收件人使用，但該評估報告根本沒有提到誰是收件人，這是一種嚴重的疏忽，法庭認為這意味著允許任何人依賴該評估結(jié)論。55第五，根據(jù)慣例，評估報告中常常包括一些限制評估師責任的說56資產(chǎn)評估案例分析陳錦棋1資產(chǎn)評估案例分析陳錦棋57一、長嶺評估案例二、泰港評估案例三、不動產(chǎn)評估風險案例

258一、長嶺評估案例分析

案例背景：長嶺集團以家用電器和紡織機電及軍工為主業(yè)，曾是中國500家大型企業(yè)集團之一。“大樹底下好乘涼”的廣告詞曾和其冰箱等產(chǎn)品一起，傳遍全國。近幾年來，由于體制等原因，在激烈的市場競爭中，長嶺集團漸漸退出家電業(yè)主流市場。其旗下的控股上市公司---長嶺（集團）股份有限公司因業(yè)績虧損，早已淪為ST的行列。3一、長嶺評估案例分析案例背景：59

2002年虧損2.9億，2003年虧損4.4億，2004年3月31日，深交所作出暫停其股票上市的規(guī)定。如果ST長嶺在2004年上半年仍舊不能實現(xiàn)盈利，則將被退市。在此背景下，長嶺集團的重組已顯得極為迫切。42002年虧損2.9億，2003年虧損4.460

到2003年底，長嶺集團注冊地－西安高新一路長嶺大廈，因債務糾紛被法院低價拍賣。2004年2月4日，陜西省國企改革領導小組第五次辦公會議決定：1、同意長嶺集團與南京斯威特集團進行資產(chǎn)重組；2、要求由雙方共同聘請由證券從業(yè)資質(zhì)的中介機構(gòu)依法進行評估；5到2003年底，長嶺集團注冊地－西安高新一路長嶺大61

3、對于長嶺集團的債務，提出與華融資產(chǎn)公司、供貨商等債權(quán)人進行協(xié)商，爭取折讓支持，以利于債務重組；4、在評估和債務重組后，形成的負凈資產(chǎn)，以重組后新企業(yè)納稅地方留成返還政策等予以彌補，彌補年限達到彌補數(shù)額為止。63、對于長嶺集團的債務，提出與華融資產(chǎn)公司、供貨商等債權(quán)62

2004年3月1日，中宇資產(chǎn)評估有限責任公司陜西同盛分公司(以下簡稱同盛)接受委托，對該公司的資產(chǎn)進行評估。4月30日，出具了一份“中(同)評報字[2004]第83號”的《陜西長嶺集團有限公司資產(chǎn)評估報告書》。72004年3月1日，中宇資產(chǎn)評估有限責任公司63

報告稱其評估范圍為長嶺集團有限公司及其所屬的長嶺機器廠、長嶺(集團)股份有限公司、長嶺黃河集團工貿(mào)有限公司、陜西長嶺空調(diào)器公司、陜西長嶺電子科技有限公司及長嶺(集團)股份有限公司主要控股公司西安長嶺冰箱股份有限公司、陜西寶雞長嶺冰箱有限公司、陜西長嶺紡織機電科技有限責任公司等企業(yè)的全部資產(chǎn)。而評估結(jié)論為，長嶺集團截至2003年12月31日的凈資產(chǎn)約為-64557.95萬元。8報告稱其評估范圍為長嶺集團有限公司及其所64

2004年4月21日，陜西省召開了第五次省長辦公會議，在同盛的報告還未最后形成上報的情況下，決定由陜西省財政廳另行聘請一家權(quán)威中介機構(gòu)（西安正衡資產(chǎn)評估有限責任公司）對同盛的評估報告進行復核。5月25日，正衡出具了對陜西長嶺集團資產(chǎn)評估報告書的復核意見，對評估報告中存在的問題提出了異議。

92004年4月21日，陜西省召開了第五次省長辦公65問題1：將長嶺集團的資產(chǎn)和與所屬子(孫)公司的資產(chǎn)和負債簡單地進行了“合并匯總”。10問題1：將長嶺集團的資產(chǎn)和與所屬子(孫)公司的資產(chǎn)和66長嶺集團結(jié)構(gòu)圖長嶺股份陜西長嶺空調(diào)器有限公司長嶺黃河集團工貿(mào)有限公司西安長嶺冰箱股份有限公司長嶺機器廠陜西寶雞長嶺冰箱有限公司陜西長嶺紡織機電科技有限公司占股29.98％占股100％占股100％占股55％占股96.5％占股53.3％占股85％占股15％占股20.38％占股45％11長嶺集團結(jié)構(gòu)圖長嶺股份陜西長嶺空調(diào)長嶺黃河西安長嶺冰箱長671、長期投資評估應當注意的問題依據(jù)：《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》第四十九條：“對于控股的長期投資，應對被投資企業(yè)進行整體評估?！薄懊黠@沒有經(jīng)濟利益、也不能形成任何經(jīng)濟權(quán)利的，按零值計算?！?/p>

第五十條規(guī)定：“控股和非控股的長期投資，都要單獨計算評估值，并記到長期投資項目下，不要將投資企業(yè)的資產(chǎn)和負債與投資方合并處理?！?21、長期投資評估應當注意的問題依據(jù)：《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意681、長期投資評估應當注意的問題步驟：3）當子公司評估后凈資產(chǎn)為負值時，長期投資權(quán)益評估值為零。2）按照長嶺集團在各個子公司的持股比例分別計算長期投資價值。1）應當按照以上規(guī)定對長嶺集團的子公司首先分別進行整體評估，分別出具評估報告。131、長期投資評估應當注意的問題步驟：3）當子公司評估后凈692、應收款項評估應當注意的問題

問題2：評估過程中，對大量應收賬款、其他應收款等往來掛賬直接評估為零的依據(jù)不充分。142、應收款項評估應當注意的問題問題2：評估過程中，對702、應收款項評估應當注意的問題

依據(jù)：國資委《關于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見》，企業(yè)改制中涉及資產(chǎn)損失認定與處理的，必須按有關規(guī)定履行批準程序。在評估中，長嶺集團應收賬款、其他應收款約4．5億元，在沒有確鑿證據(jù)表明無法收回的情況下，就被全部評估為零。152、應收款項評估應當注意的問題依據(jù)：國資委《關于規(guī)713、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)范圍問題問題3：資產(chǎn)評估資質(zhì)問題。由于長嶺集團控股的長嶺股份屬上市公司，按省政府要求，評估公司應具證券業(yè)從業(yè)資質(zhì)，雖然同盛所屬的中宇資產(chǎn)評估公司擁有從事證券業(yè)務資產(chǎn)評估資質(zhì)，但作為分公司的同盛，卻并不能被視做擁有該資質(zhì)，且其本身也不能成為獨立承擔法律責任的主體。163、資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)范圍問題問題3：資產(chǎn)評估資72第一次修改：5月27日，同盛按照復核意見對評估報告進行修改后，出具廠長嶺集團及其所屬長嶺機器廠等共八家單位的評估報告。修改后長嶺集團凈資產(chǎn)評估值為-8357.19萬元，與第一次評估結(jié)果-64557.95萬元相比，負凈資產(chǎn)減少了56200.76萬元。17第一次修改：73出現(xiàn)5億多元差額的原因：正衡的審核意見稱，一是按照規(guī)定，當長嶺集團所屬子(孫)公司評估后凈資產(chǎn)為負值時，按零值進行匯總，而不再簡單地進行“合并匯總”；二是評估結(jié)果中包含了長嶺機器廠及陜西長嶺寶雞冰箱有限公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)約0.7億元。18出現(xiàn)5億多元差額的原因：正衡的審核意見稱，74第二次修改：6月1日，同盛將再次修改后的評估報告上報到陜西省財政廳。修改后長嶺集團凈資產(chǎn)評估值為-2115.72萬元。與第二次的-8357.19萬元又相差6241.47萬元。19第二次修改：75形成差額的原因：是在上一次的評估報告中，對應收賬款、預付賬款、其他應收款中評估人員認為是呆壞賬的直接進行了核銷，由于沒有確鑿證據(jù)，這次將這些呆壞賬調(diào)入待處理流動資產(chǎn)凈損失中，提請長嶺集團報有關部門批準后進行核銷。20形成差額的原因：是在上一次的評估報告中，對應收賬款、76案例背景：泰港集團成立于1999年，是一個不具有法人資格的單位，自稱總資產(chǎn)達48.5億元。該集團主要靠金融機構(gòu)貸款運作，其大部分企業(yè)基本沒有經(jīng)營也沒有盈利。

二、泰港評估案例分析21案例背景：二、泰港評估案例分析77四川長江包裝紙業(yè)股份有限公司的“長江包裝”股票1998年4月在上海證券交易所上市后，2000年4月被作“ＳＴ”處理。相關部門隨即擬找有實力的公司與“長江包裝”重組。泰港集團法人代表劉邦成通過四川東方資產(chǎn)評估事務所的有關人員，將自己幾個公司的資產(chǎn)虛增了4.93億元，重組了“長江包裝”，并瘋狂騙貸1.66億元。22四川長江包裝紙業(yè)股份有限公司的“長江包裝78案例背景：2003年10月24日，成都法院對泰港公司騙貸案作出宣判，劉邦成被以合同詐騙罪、內(nèi)幕交易罪數(shù)罪并罰執(zhí)行有期徒刑十五年，罰金10萬元；泰港公司被以合同詐騙罪、內(nèi)幕交易罪數(shù)罪并罰執(zhí)行罰金1970萬元，泰港實業(yè)副總裁湯建海被以合同詐騙罪判處有期徒刑十三年。23案例背景：792004年1月，三名涉嫌“出具證明文件重大失實罪”的評估師被成都市武侯區(qū)檢察院起訴。３月１２日，武侯區(qū)法院開庭審理此案。經(jīng)過庭審，法院以出具證明文件重大失實罪判處東方評估所罰金100萬元；段志堅有期徒刑二年，緩刑三年，罰金1.5萬元；許茂全和王宗芝有期徒刑一年零六個月，緩刑二年，罰金1萬元。242004年1月，三名涉嫌“出具證明文件重大失實罪”的評估80調(diào)查結(jié)果：檢察機關查明，2000年11月至2001年6月，東方評估所受泰港實業(yè)公司的委托，對其控股的中巖公司和大香格里拉公司的資產(chǎn)進行評估。評估師許茂全、王宗芝在未取得兩評估單位土地的全部合法手續(xù)，又未到當?shù)赜嘘P部門調(diào)查核實土地權(quán)屬、征地費用、土地等級等一系列涉及資產(chǎn)評估的重要依據(jù)的情況下，接受東方評估所總經(jīng)理段志堅（當時尚未取得注冊資產(chǎn)評估師資格）的指令，將中巖公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣1.96億元，將大香格里拉公司的資產(chǎn)虛高評估為人民幣2.97億元，造成國家貸款被騙1.66億元無力償還的嚴重后果。25調(diào)查結(jié)果：81處罰依據(jù)：《刑法》第二百二十九條：承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

26處罰依據(jù)：82評估過程：2000年11月24日東方資產(chǎn)評估事務所有限公司總經(jīng)理段志堅代表評估所與四川泰港實業(yè)(集團)有限責任公司簽訂了《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》，對泰港實業(yè)控股的四川青神中巖風景區(qū)旅游開發(fā)公司作評估。評估師許茂全和未取得評估師資格的羅某負責評估工作。這起業(yè)務涉及青神中巖寺和德云寺兩宗土地。許、羅二人到達中巖風景區(qū)后，只是看了一下風景而未到相關部門調(diào)查核實、獲取資料，德云寺更是根本沒去。

27評估過程：83在簽約第三天，許在未取得合法手續(xù)的情況下制作出一份評估底稿，而在評估師簽名一欄里，壓根兒就沒參與評估的王宗芝和皮某的名字和印章赫然在目。總經(jīng)理段志堅“審核把關”后，虛估為1.96億元的中巖公司的這份資產(chǎn)報告就問世了。28在簽約第三天，許在未取得合法手續(xù)的情況下制作出一份評估底84評估過程：2001年的5月12日和20日又簽訂了兩份《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》，對泰港實業(yè)在甘孜征用的3.2萬畝土地等進行評估。段志堅安排未取得資產(chǎn)評估師資格的黃某負責評估。

黃某在未到相關部門核實、考察的情況下就根據(jù)泰港提供的材料、以上一份資產(chǎn)評估報告書為藍本，僅對土地價格作出了兩份評估報告書初稿。段志堅審核后出具正式報告，評估總額高達2.97億元。

法官透露，泰港拿這份報告申報了四川甘孜大香格里拉旅游發(fā)展有限公司，而實際上，泰港為這3.2萬畝土地僅僅支付了土地出讓金32萬元，并未進行投資開發(fā)。

29評估過程：85問題1：評估程序不能隨意刪減《資產(chǎn)評估準則－基本準則》規(guī)定：第十二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)業(yè)務具體情況履行適當?shù)脑u估程序。第十三條評估程序通常包括：（一）明確評估業(yè)務基本事項；（二）簽訂業(yè)務約定書；（三）編制評估計劃；（四）現(xiàn)場調(diào)查；（五）收集評估資料；（六）評定估算；（七）編制和提交評估報告；（八）工作底稿歸檔。注冊資產(chǎn)評估師不得隨意刪減評估程序。30問題1：評估程序不能隨意刪減《資產(chǎn)評估準則－基本準則》規(guī)86問題2：要有風險意識，建立有效的風險防范機制一、當前我國資產(chǎn)評估面臨的主要風險（一）信用風險：主要包括注冊評估師信用風險和客戶風險兩種。（二）操作風險：1、評估前操作風險：主要包括應該制訂而未制訂評估計劃而產(chǎn)生的風險。31問題2：要有風險意識，建立有效的風險防范機制一、當前我國872、現(xiàn)場工作操作風險：未按有關規(guī)定、行業(yè)標準和內(nèi)部評估程序的要求開展工作而產(chǎn)生的風險。如在產(chǎn)權(quán)歸屬文件的驗證過程中，未驗證原件而直接使用復印件就可能產(chǎn)生虛假證明文件而帶來的執(zhí)業(yè)風險。另外，評估人員應到現(xiàn)場而未到現(xiàn)場了解被評估資產(chǎn)的具體狀況而做出錯誤的判斷和估計也會帶來執(zhí)業(yè)風險。322、現(xiàn)場工作操作風險：未按有關規(guī)定、行業(yè)標準和內(nèi)部評估程883、操作手段落后帶來的操作風險。難以適應評估數(shù)據(jù)量大，參數(shù)經(jīng)常變化的特點。4、評估團隊作業(yè)帶來的風險：評估質(zhì)量是由整個項目的每個人共同影響的，包括項目負責人的組織和管理，每個評估人員的工作。5、評估操作披露不恰當、不充分帶來的風險。6、評估成本和手段的限制：成本有時間成本和收費成本兩方面；手段方面如對進口的海關環(huán)節(jié)中提供的虛假證明文件，會影響到評估的結(jié)果，評估人員在現(xiàn)有的手段下無法實施一些程序。3389（三）外部環(huán)境的影響：1、企業(yè)造假成為一種普遍現(xiàn)象，使評估人員產(chǎn)生了麻痹心理。另外，也受到評估手段的影響，海關出具的證明文件是假的，銀行出具的證明是虛假的，評估是不可能作出真實的結(jié)論。2、受政府部門的影響：特別是國有企業(yè)評估項目。3、行業(yè)法律部門職業(yè)人員的素質(zhì)。34（三）外部環(huán)境的影響：90二、建立資產(chǎn)評估有效的風險防范機制（一）構(gòu)建有利于資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的社會經(jīng)濟和社會信用環(huán)境。法制環(huán)境社會信用環(huán)境市場環(huán)境（二）健全和完善資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管，提高資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管水平，加大監(jiān)管力度。（三）提高評估師綜合素質(zhì)（四）強化風險意識，實現(xiàn)資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部管理與風險控制的科學化、規(guī)范化。35二、建立資產(chǎn)評估有效的風險防范機制91三、不動產(chǎn)評估風險案例

一、案件情況訴訟標的：位于昆士蘭州的一處工業(yè)用不動產(chǎn)原告：一小型金融貸款機構(gòu)被告：某評估師

36三、不動產(chǎn)評估風險案例一、案件情況92

案由：1995年，鄧肯女士(借款人)向原告申請借款，以其擁有的待開發(fā)工業(yè)用不動產(chǎn)做抵押，并向原告提供了由被告于1995年4月11日出具的評估報告。該評估報告認為該項工業(yè)用途的不動產(chǎn)價值為185萬澳元(每平方米5萬澳元)。根據(jù)該評估報告，原告向鄧肯女士提供了123萬澳元的貸款，期限12個月。在最初的12個月中，雙方執(zhí)行合同情況良好并將貸款期限又延展了12個月。在延展期間，借款人鄧肯女土違約。原告最終行使權(quán)利，于1997年6月以85萬澳元的價格將抵押物出售。隨后原告即向法院提起訴訟，要求被告評估師賠償相關損失。37案由：93

1、評估師在評估報告中已根據(jù)慣例對自己的責任進行了限制，但由于編制評估報告過程中的不夠嚴謹，這種限制未被法庭認可。二、該訴訟在審理過程中的幾個重要爭論點381、評估師在評估報告中已根據(jù)慣例對自己的責任進行94

該項評估業(yè)務系由借款人鄧肯女士委托評估師進行評估，評估報告的收件人應當是鄧肯女士(即申請貸款人)。評估師在評估報告中依據(jù)評估行業(yè)的慣例，聲明“本評估報告僅供收件人使用，不得用于其他目的?！痹u估師本來可以根據(jù)這一聲明申辯原告并不是評估報告的收件人，評估報告對原告無效，即評估師不對原告承擔責任。39該項評估業(yè)務系由借款人鄧肯女士委托評估師進行評估雖然這種聲明的有效性仍需獲得法庭的認可，但畢竟構(gòu)成對評估師的一項重要保護。如果申辯成功可使評估師免于進一步的訴訟，這也就是評估界形成這種慣例的根本原因。但實際上在該案中，評估師的工作很不嚴密，評估報告中根本沒有明確收件人。法庭認為這就意味著被告允許原告使用該評估報告，因為“該報告可以被認為是向原告提供的?！?5雖然這種聲明的有效性仍需獲得法庭的認可，但畢96

2、評估師采用市場比較法進行評估，但法庭認定所選取的參照交易資料不能合理支持評估結(jié)論，評估結(jié)果不合理。412、評估師采用市場比較法進行評估，但法庭認定所選取的參97

評估師認為該不動產(chǎn)的最佳用途為“待開發(fā)”，在評估過程中采用了市場比較法，以三個“類似”交易作為參照物進行比較分析，并列明了三個參照交易的資料。但這三個參照交易的選取并不恰當，不能合理地支持評估師的結(jié)論。

42評估師認為該不動產(chǎn)的最佳用途為“待開發(fā)”，在評估過98

第一個參照交易中的不動產(chǎn)成交價格為每平方米479澳元，明顯低于評估值；第二個參照交易中的不動產(chǎn)不符合評估師的假設，并不是“空置”的，而是已經(jīng)開發(fā)過的不動產(chǎn)，因而不能被視為待開發(fā)不動產(chǎn)；第三個參照交易中的不動產(chǎn)面積與被評估資產(chǎn)相差甚遠，只有被評估資產(chǎn)的1／8，不具備參照意義。此外，在審查過程中，法庭還注意到評估師在評估過程中還收集到第四個交易資料，該交易中的成交價格僅為每平方米156澳元，明顯不同于其他參照交易，但評估師對該交易未予考慮。而法庭在審查過程中，還接受了原告聘請的評估師提供的一個交易案例，該交易發(fā)生在貸款行為發(fā)生之后，用以證明被告的評估結(jié)果是錯誤的。43第一個參照交易中的不動產(chǎn)成交價格為每平方米479澳元99

法庭認為評估師沒有足夠的證據(jù)解釋所選擇的三個參照交易如何支持評估結(jié)論，也沒有解釋為什么將第四個交易忽略不計，因此法庭認為“該評估業(yè)務缺乏合理的慎重”，不足以證明評估師的判斷，即評估師在評估過程中具有過失。44法庭認為評估師沒有足夠的證據(jù)解釋所選擇的三個參1003、評估師申辯原告也具有一定過失，沒有采取合理必要的措施保護自己的利益，因此造成的損失至少有一部分是由原告自身失誤所造成的，但未被法庭認可。453、評估師申辯原告也具有一定過失，沒有采取合理必要的措施101

評估師提出，原告沒有充分調(diào)查借款人的資信狀況和還款能力，具有一定的過失。為擺脫責任，被告提出在以前的三個相似案例中，均由于貸款機構(gòu)具有過失而使評估師免除責任。法庭參照了這三個評估師被宣判無過失的案例，指出“這三個案例中貸款銀行已經(jīng)注意到評估值可能無法實現(xiàn)，或者已經(jīng)認識到借款人可能無法還款……貸款銀行做出決定的依據(jù)已經(jīng)顯示出無法還款的可能性，”但本案中并不存在這種情況，貸款機構(gòu)在提供貸款時，并不掌握任何可能無法還款的信息，因此，這三個案例對本案無參照意義。46評估師