改條政策制度

一、〈〈住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》交存第六條下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一） 住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（二） 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一） 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（二） 售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。第十二條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。第十三條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門制定。使用第二十二條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：（一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（二） 住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（三） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；（四） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；（五） 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（六） 專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第二十三條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：（一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；（二） 業(yè)主大會依法通過使用方案；（三） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；（四） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；（五） 業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（六） 業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（七） 專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：（一） 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理；（二） 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。第二十五條下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（一） 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（二） 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三） 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（四） 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第二十六條在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第二十七條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一） 住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息；（二） 利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；（三） 利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四） 住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。二、業(yè)主大會制度第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一） 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二） 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三） 提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四） 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五） 選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六） 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七） 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八） 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用;（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一） 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二） 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;（四） 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五） 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一） 召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二） 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三） 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四） 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五） 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。三、 收費(fèi)制度收費(fèi)形式包干和酬金包干制收費(fèi)形式〈〈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制收費(fèi)形式〈〈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。四、 維修制度第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五^一■條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。五、招投標(biāo)制度第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于 3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第四條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一） 招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（二） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；（三） 對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；（四） 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；（五） 招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；（六） 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（七） 其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第十四條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。第十五條招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第二十二條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一） 投標(biāo)函；（二） 投標(biāo)報(bào)價(jià)；（三） 物業(yè)管理方案；（四） 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第二十八條評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。第三十五條評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。第三十六條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。第三十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。第三十八條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第四條國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：（一） 一級資質(zhì)：注冊資本人民幣500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:（1） 多層住宅200萬平方米；（2） 高層住宅100萬平方米；（3） 獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4） 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（二） 二級資質(zhì)：注冊資本人民幣300萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：（1） 多層住宅100萬平方米；（2） 高層住宅50萬平方米；（3） 獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4） 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（三）三級資質(zhì)：注冊資本人民幣50萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。第七條新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。第八條一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。第二十三條物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。第二十四條物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。七、從業(yè)資格一一物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定第五條建設(shè)部、人事部共同負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度的實(shí)施工作，并按職責(zé)分工對該制度的實(shí)施進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責(zé)分工實(shí)施物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度。第六條物業(yè)管理師資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。第九條凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：（一） 取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。（二） 取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。（三） 取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。（四） 取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。（五） 取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。（六） 取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。（七） 取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。第十條物業(yè)管理師資格考試合格，由人事部、建設(shè)部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的〈〈資格證書》該證書在全國范圍內(nèi)有效。第十二條取得〈〈資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。第十三條建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊審批機(jī)構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機(jī)構(gòu)。第十四條取得〈〈資格證書》并申請注冊的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機(jī)構(gòu)提出注冊申請。第十七條物業(yè)管理師資格注冊有效期為3年。〈〈注冊證〉〉在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。第十八條初始注冊者，可以自取得〈〈資格證書》之日起1年內(nèi)提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時(shí)，必須符合本規(guī)定繼續(xù)教育的要求。初始注冊時(shí)需要提交下列材料：（一） 〈〈中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表〉〉；（二） 〈〈資格證書》；（三） 與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同；（四） 逾期申請初始注冊人員的繼續(xù)教育證明材料。第二十九條物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力：（一） 掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；（二） 具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識；（三） 能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；（四） 具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。第三十條物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍：（一） 制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；（二） 審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；（三） 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；（四） 負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；（五） 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；（六） 法律、法規(guī)規(guī)定和〈〈物業(yè)管理合同〉〉約定的其他事項(xiàng)第三十三條物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務(wù)水平。每年接受繼續(xù)教育時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于40學(xué)時(shí)。八、物業(yè)管理定位（物條）第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理定義的理解：物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)?！础次飿I(yè)管理?xiàng)l例〉〉的指導(dǎo)思想〈〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉〉的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。九、前期物業(yè)合同的特點(diǎn)前期物業(yè)合同有以下特征：1、 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。｛業(yè)主大會成立后就意味著前期物業(yè)服務(wù)階段結(jié)束。業(yè)主大會（即：全體業(yè)主）選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，前期物業(yè)合同即告終止。｝2、 前期物業(yè)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；3、 前期物業(yè)合同是要式合同。｛即法律要求必須具備一定形式的合同。前期物業(yè)合同必須以書面的形式簽訂。｝十、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分。物業(yè)管理資料移交1）、竣工驗(yàn)收資料。2、技術(shù)資料。3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。4、物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收）、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收）、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收。十一、房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策1、 直接相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：〈〈城市房地產(chǎn)管理法》〈〈土地管理法〉〉〈〈城市規(guī)劃法》。2、 國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有〈〈城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例〉〉〈〈城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》〈〈土地管理法實(shí)施條例〉〉〈〈城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉〉〈〈外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法〉〉〈〈住房公積金管理?xiàng)l例〉〉3、 以上房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面。4、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。審定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)〈〈城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”，即,項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5、 房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1） 項(xiàng)目報(bào)建與施工許可制度；為加強(qiáng)對建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出工程報(bào)建與施工許可證制度。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報(bào)建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。2） 建筑工程質(zhì)量管理制度；3） 工程竣工驗(yàn)收備案制度；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照〈〈建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。6、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈(zèng)與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。7、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序：（1） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格；（3） 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)， 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；（4） 房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；（5） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（6） 房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。&禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況：達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形9、商品房預(yù)售條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得〈〈商品房預(yù)售許可證》。10、 商品房現(xiàn)售條件：〈〈商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；己通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。11、 商品房銷售合同商品房的銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2） 商品房基本狀況；（3） 商品房的銷售方式；（4） 商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5） 交付使用條件及日期；（6） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9） 面積差異的處理方式；（10） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11） 解決爭議的方法：（12） 違約責(zé)任；（13） 雙方約定的其他事項(xiàng)。12、 〈〈住宅質(zhì)量保證書》與〈〈住宅使用說明書》13、 房屋租賃合同主要條款房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：（1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（2） 房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3） 租賃用途；（4） 租賃期限；（5） 租金及交付方式；（6） 房屋修繕責(zé)任；（7） 轉(zhuǎn)租的約定：（8） 變更和解除合同的條件；（9） 違約責(zé)任；（10） 當(dāng)事人約定的其他條款。14、 房屋租賃登記房屋行政主管部門登記備案；公安部門登記備案15、 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：1）有自己的名稱，組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的服務(wù)場所；3）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；4）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，初級占50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，采有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。16、 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括內(nèi)容：1） 、當(dāng)事人姓名或者名稱、住所；2） 、中介服務(wù)的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；3）、合同履行期限4）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間 5）違約責(zé)任和糾紛解決方式6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。17、 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有以下行為：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫唬ǘ┰试S他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（四） 與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（五） 法律、法規(guī)禁止的其他行為。18、 不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（二） 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三） 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（四） 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五〕被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。19、 房地產(chǎn)抵押合同內(nèi)容1）房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同；2）房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)20、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。21、 房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記22、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對暫緩登記，不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人伸請人）；23、 公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理：住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則；住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；公有住宅出售后的使用與管理。十二、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知一級（一）基本要求1、 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、 承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。7、 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、 按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。10、 每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。（二）房屋管理1、 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、 每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、 載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。6、 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。7、 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。&小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9、路燈、樓道燈完好率不低于95%?！?、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有咀顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四） 協(xié)助維護(hù)公共秩序1、 小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。2、 對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。3、 對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、 對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。5、 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助米取相應(yīng)措施。（五） 保潔服務(wù)1、 高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、 合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。3、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次;樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。5、 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六） 綠化養(yǎng)護(hù)管理1、 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、 草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。3、 花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。4、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、 定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。二級（一） 基本要求1、 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、 承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、 公示16小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄。7、 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9、 按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。10、 每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。（二） 房屋管理1、 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)戈閑住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、 每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三） 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、 對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、 載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。6、 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。7、 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。&小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。9、 路燈、樓道燈完好率不低于90%。10、 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四） 協(xié)助維護(hù)公共秩序1、 小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤。2、 對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。3、 對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、 對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。5、 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)1、 按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。2、 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。3、 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、 二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。3、 定期清除綠地雜草、雜物。4、 適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、 適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。三級（一）基本要求1、 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、 承接項(xiàng)目時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、 管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、 公示8小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修記錄。7、 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。8、 按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。9、 每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。（二） 房屋管理1、 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、 每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。4、 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、 各組團(tuán)、棟、單元（