中原XXXX年月武漢市某地產(chǎn)白沙洲項目整體定位與營銷策

萬科白沙洲項目整體定位與營銷策略報告huizhou.04.2011匯報說明百萬大盤，萬科力作，重任在肩，豈感懈??？對于本案，中原希望通過扎實細致的工作，對一個市場都很陌生的區(qū)域提出獨特的理解，并結(jié)合項目，挖掘、創(chuàng)造更多價值，以領(lǐng)先的營銷理念，實現(xiàn)萬悅城的成功，成就萬科歷程中的又一經(jīng)典。A.城說城//讀城//造城//萬科與城//B.悅悅勢//悅?cè)?/悅意//悅物//C.萬千變?nèi)f化//日進萬金//萬法歸宗//D.附件

案例分享//463130180報告內(nèi)容頁碼城Part1白沙洲，三環(huán)線內(nèi)，武漢版圖中一個熟悉而陌生的區(qū)域，除了一座長江大橋，連老武漢人也沒有概念。白沙洲大橋白沙洲區(qū)域航拍項目地說城PartC.1為獲知白沙洲的詳細資料，中原選擇深入到目標(biāo)及關(guān)聯(lián)區(qū)域，與目標(biāo)群體面對面，聽他們講述關(guān)于這個區(qū)域的每一個細節(jié)。中原組成了精干高效的工作團隊，確保獲得最新、最詳實、最直接的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。實地調(diào)研工作說明調(diào)查時間：6月28日、30日為集中調(diào)研日；調(diào)查人員：湖北中原總經(jīng)理親自審查、修改調(diào)查問卷，服務(wù)萬悅城項目的營銷總監(jiān)帶隊，由策劃人員8名組成了專業(yè)調(diào)研團隊；調(diào)查方式：業(yè)內(nèi)訪談、潛在客戶訪談與問卷調(diào)查；調(diào)查區(qū)域：街道口地區(qū)、中南地區(qū)、南湖地區(qū)、武昌老城區(qū)、白沙洲地區(qū)；調(diào)查感言：溫度雖高，“收入”更高。實地調(diào)研工作地點分布圖項目地問卷調(diào)查主要成果摘要（A）本次問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷100份，由于是一對一溝通，回收率100%，對問卷進行甄別后，有效問卷89份，無效問卷11份，有效率89%；本次問卷調(diào)查，中原形成了獨立的問卷結(jié)論報告，限于篇幅，本案僅就關(guān)鍵結(jié)論簡要說明；問卷內(nèi)容分為基礎(chǔ)部分、主體部分、指向性部分，分別了解客戶背景特征、客戶購房特征、項目指向性測試。問卷樣本與調(diào)查分析報告問卷調(diào)查工作說明問卷調(diào)查主要成果摘要（B）區(qū)域遇冷，項目可期受訪者需求特征與項目情況較為契合。19％受訪者意向總價為40萬左右，38％受訪者意向總價為50萬左右；絕大多數(shù)受訪者意向房型為二房、三房。受訪者對現(xiàn)住房環(huán)境、交通、配套不夠滿意。大多數(shù)受訪者對現(xiàn)有住房的不滿集中在：噪音粉塵污染和社區(qū)外部環(huán)境方面；同時對地鐵交通、教育配套和低碳節(jié)能等概念接受度高。萬科品牌知名度高。63%的受訪者“聽說過”萬科地產(chǎn)，20％的受訪者表示“非常了解”萬科地產(chǎn)。同時，有54％的受訪者明確表示，“會關(guān)注”和“非常期待”萬科地產(chǎn)在白沙洲地區(qū)的開發(fā)動態(tài)。受訪者普遍對白沙洲區(qū)域不甚了解。有超過50％的受訪者表示“不了解”和“僅聽說過”白沙洲區(qū)域，可見該區(qū)域的認知度較低。主要單項分析結(jié)論問卷調(diào)查查主要成成果摘要要（C）主要交叉叉分析結(jié)結(jié)論年輕客戶戶、公司司普通職職員對區(qū)區(qū)域、萬萬科了解解度較高高中南、街街道口、、老城區(qū)區(qū)客戶較較集中。。中南街道道口受訪訪者購房房欲望最最強，其其次是老老城區(qū)；；居住工作作區(qū)域集集中在老老城區(qū)和和中南街街道口附附近。。公交車人人群特質(zhì)質(zhì)顯現(xiàn)。。26-40歲中青年年人群，，公司白白領(lǐng)，更更能忍受受較多的的上下班班時間；；年輕群體體客戶對對萬科認認知度較較高。18－40歲受訪者者對萬科科的認知知度較高高，其中中26－30歲受訪者者對萬科科較為了了解；居住區(qū)域域在中南南街道口口和魯巷巷光谷的的受訪者者，對萬萬科“比比較了解解”，武武昌老城城區(qū)較多多受訪者者“聽說說過”萬萬科。。年輕群體體對白沙沙洲認知知較高。。18－40歲，工作作居住區(qū)區(qū)域在武武昌老城城區(qū)、中中南街道道口和魯魯巷光谷谷的受訪訪者白沙沙洲認知知度相對對較高；；大專及本本科學(xué)歷歷的受訪訪者更關(guān)關(guān)注本項項目進展展；深度訪談?wù)剬ο髽?gòu)構(gòu)成業(yè)內(nèi)人士士訪談對象象潛在在客客戶戶當(dāng)?shù)氐匾巳吮＠男恼Z語銷銷售售人人員員站前前陽陽光光營營銷銷主主管管趙老老板板段老老師師周小小姐姐中建建三三局局武武咸咸高高架架項項目目人人員員白沙沙洲洲都都市市工工業(yè)業(yè)園園工工作作人人員員陳女女士士余小小姐姐付女女士士（1）業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)深深度度訪訪談?wù)劶o(jì)紀(jì)要要之之一一訪談對象保利心語銷售人員——陳小姐客戶背景在保利心語項目工作2年多，見證了該項目從2008年的艱難到2009年武漢面積銷冠的輝煌。訪談內(nèi)容1.2009年我們賣了13個億，具體總面積我也不清楚，20萬方是有的，是整個武漢市的銷冠；2.賣得這么好的原因啊，去年市場都賣得很好啦。3.我們保利是品牌大開發(fā)商、保利心語是70萬方的大社區(qū)，后期又拿了60萬方的地，有公交車，商業(yè)配套也起來了，再說，我們是一線臨湖的住宅，野芷湖目前還保持原生態(tài)，不像南湖已經(jīng)被污染了，戶型方面還有贈送面積，價格在南湖片區(qū)是最低的，客戶當(dāng)然會買我們這里；4.客戶重點是南湖這塊的，也有很多其他的，輻射面很廣，我有一個青山的客戶，他覺得我們這里很方面，坐777到小東門轉(zhuǎn)一趟就到青山了，也不算遠，現(xiàn)在武漢哪里不堵啊，關(guān)鍵是要有公交車，再說，還不是沖我們這里性價比很高，現(xiàn)在，武昌中心、好一點的地段，像我們這樣高品質(zhì)的社區(qū)，6000出頭的價格已經(jīng)很少了，光谷那邊都不止這個價了；5.白沙洲那邊的客戶？好像沒有多少。那個地方我也不是很熟；6.南湖大道通白沙洲？不通吧，前面過不去的，什么時候通不清楚；7.年輕的客戶多，婚房多，我們不帶裝修。（1）業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)深深度度訪訪談?wù)劶o(jì)紀(jì)要要之之二二訪談對象星辰房地產(chǎn)公司（原硚房集團）項目經(jīng)理——陳經(jīng)理客戶背景武昌老城區(qū)靜安路“站前陽光”項目負責(zé)人，在武昌老城區(qū)開發(fā)項目多年，熟悉當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣。訪談內(nèi)容1.武昌老城區(qū)的人居住條件普遍較差，對改善居住的要求比較高，一般收入也有限，對房價比較敏感，也有很有錢的，沒漢口那么多，都去東湖或者漢口那邊買房去了，所以站前陽光當(dāng)時定價的時候比周邊的027、靜安要明顯便宜，國有企業(yè)，要帶頭讓利于民；2.外地人在武昌老城區(qū)這一帶比較多，硚房在武昌開發(fā)的幾個樓盤，買房的各種外地口音都有，尤其是湖北8+1城市圈的一些人，做生意多，普遍文化素質(zhì)比較低，錢其實不多，典型暴發(fā)戶那種，這批人買房一方面是生意在這邊，想在武漢落腳，另一方面是轉(zhuǎn)戶口，武漢的戶口很有吸引力，有些不是做生意的周邊地市的人也是沖轉(zhuǎn)戶口過來買房；3.戶型要好，房子質(zhì)量要過硬，買東西要方便，孩子的教育問題也要好，客戶問的主要是這些問題；4.不是很了解白沙洲，路過幾次，環(huán)境比較差，聽說在修高架橋，通了話應(yīng)該會有很大改觀；有個長江紫都在那邊，江景房，賣的一般，價格沒起來，也沒有火過，那邊的江灘政府沒投入，像鄉(xiāng)里；5.白沙洲那邊如果要開發(fā)，目前看啊，一定要大開發(fā)商，拿地的規(guī)模要大，把配套做好，才比較可行；那個區(qū)域，遲早要發(fā)展過去的，只要規(guī)模足夠大，后期還是有機會賺區(qū)域升值的錢，潛力股。（2）當(dāng)當(dāng)?shù)氐匾巳松钌疃榷仍L訪談?wù)劶o(jì)紀(jì)要要之之一一訪談對象中建三局武咸沙湖項目指揮部——彭經(jīng)理客戶背景熟悉白沙洲片區(qū)當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展前景。訪談內(nèi)容1.武咸公路高架橋白沙洲大道段工程計劃2011年6月竣工，在過江隧道、鸚鵡洲長江大橋、中環(huán)線處設(shè)有立交，未來這個區(qū)域的交通狀況會大大改善；2.比較看好這個白沙洲的發(fā)展，也會關(guān)注這個區(qū)域房地產(chǎn)項目的開發(fā)，有投資價值；污染是這個區(qū)域最大的問題，教育配套也比較缺，沒什么好學(xué)校；3.我們搞工程的都知道，路修通之后，住宅小區(qū)的開發(fā)都跟過來了，但一定要有文化氛圍，顯得比較高檔，武漢的碼頭文化濃厚，可以在開發(fā)中體現(xiàn)；4.這一帶大部分屬青菱鄉(xiāng)地界，批發(fā)市場、工業(yè)園比較多，形象有待改善；5.白沙洲一帶地質(zhì)情況非常復(fù)雜，搞開發(fā)建設(shè)要注意。（2）當(dāng)?shù)氐匾巳松疃榷仍L談?wù)劶o(jì)要要之二二訪談對象武漢武昌經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、白沙洲都市工業(yè)園辦公室——朱科長客戶背景推進片區(qū)最為重要的產(chǎn)業(yè)板塊建設(shè)。訪談內(nèi)容1.政府一直比較關(guān)注這個區(qū)域的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)定期到現(xiàn)場辦公，前不久，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)還到園區(qū)來視察企業(yè)經(jīng)營情況，發(fā)展前景可以看好；武船、武重等企業(yè)都在這邊設(shè)了廠。2.確實，環(huán)境是個大問題，治安問題也存在，武漢各個城鄉(xiāng)結(jié)合部、外來人口聚集的地區(qū)都存在這個問題，我們也在努力改善，也取得了一些成效；3.這邊產(chǎn)業(yè)調(diào)整有難度，之前也沒有政府規(guī)劃，主要是各個區(qū)都在爭取上級的政策支持，白沙洲這片沒有特別的優(yōu)勢，規(guī)劃比較落后；我們最近也在調(diào)整，計劃引進一些科技、信息類的高科技企業(yè)，促進園區(qū)逐步轉(zhuǎn)型；4.“兩型社會”的建設(shè)園區(qū)是領(lǐng)導(dǎo)班子考慮的重點和出發(fā)點，我們現(xiàn)在對環(huán)境的改造投入較多，軟環(huán)境也在改善，巡司河是政府重要的改造工程；5.歡迎到白沙洲來投資，和有實力的企業(yè)一起，共同建設(shè)和諧白沙洲。（3）典型型潛在在客戶戶深度度訪談?wù)劶o(jì)要要之一一訪談對象白沙洲鋼材大市場經(jīng)營戶——趙老板客戶背景大市場E區(qū)、永合物資有限公司，不到30歲，在鋼材市場經(jīng)營約3年，其家族在此經(jīng)營更久。訪談內(nèi)容1.這里生意做得很大的，一個單幾十萬到幾千萬都有，買賣鋼材，這里是武漢最大的，有好幾百個檔口吧，算算，差不多300-400個；生意也不錯啊，搶著租，空一個檔出來幾天就出去了，蠻火的；2.目前在烽火村租房住，有些老板在店里住，有二層的；家家都有車，有些在遠一點地方買房的，也有看過長江紫都的，我最近在看百瑞景的一套房；在附近做私房的比較多，我舅舅就在張家灣做了5棟；3.這一片都是這樣，武漢人少，除了村里的，沒幾個，外地人多，我就是嘉魚的；這里的老板，黃陂、廣水、應(yīng)城比較多；還是想在武漢落戶的，政策說要房款70萬；4.教育啊，安全啊，還是要讀書，前幾天，有一家被偷了，正?，F(xiàn)象，這一帶治安不好；5.平時沒事就去打麻將，今天是我姐帶外甥看病去了，不然我哪會守這里；都是老客戶，跑不了；6.這幾年，也有虧的啦，做生意，不可能總是賺嘛；大部分老板都還好，武漢發(fā)展得很快，到處都是工地，哪個工地不要鋼材？最頭疼就是回款，搞建筑的都墊資，首先從我們供貨商墊起；貨款沒回手上一分錢都沒有，前些天有個現(xiàn)錢現(xiàn)貨的客人，為了提款幾夜沒睡好，客戶到哪跟到哪，現(xiàn)錢現(xiàn)貨利潤低，一賒賬就沒錢賺了。7.想在周邊買房，方便照著店里，旁邊都沒房子賣，只能跑中南、街道口、南湖那邊去看。（3）典型型潛在在客戶戶深度度訪談?wù)劶o(jì)要要之二二訪談對象湖北財稅職業(yè)學(xué)院——段老師客戶背景負責(zé)學(xué)校政工工作的科長，在校工作多年，30多歲。訪談內(nèi)容1.我們學(xué)校有幾百教職工，年輕老師比較多，百把人是有的；2.老師的收入還可以，穩(wěn)定，剛剛考完試，喜歡玩的老師都訂好了出去玩的票；3.學(xué)校有專門的單身職工樓，也有家屬區(qū)，居住環(huán)境肯定跟外面的小區(qū)有差距，有些條件好的老師搬到外面去了；只要價格合適，距離不是太遠，不影響上班，對老師還是相當(dāng)有吸引力的；4.交通和污染問題是大問題，灰塵太大了，幾天不下雨，樹葉上面都是一層灰，學(xué)校里面還好點；整體上的環(huán)境也比較差，政府這幾年的投入太少了，看高架橋修通了能不能好點；5.萬科是大開發(fā)商，能在這一片來開發(fā)是好事，一定要把廣告打到我們學(xué)校來，找我就可以了，保證你們的廣告發(fā)到每個老師手里，一定要給我們最低的團購價。（3）典型型潛在在客戶戶深度度訪談?wù)劶o(jì)要要之三三訪談對象白沙洲街長江紫都社區(qū)服務(wù)站（居委會）——周小姐客戶背景對白沙洲地區(qū)、武昌老城區(qū)非常了解，不到30歲，熟悉政府工作人員的購房習(xí)慣。訪談內(nèi)容1.小區(qū)這里就一個小中百，買不了菜，早上小區(qū)門口有賣菜的攤子，居民都是這個點買菜，要么就坐小區(qū)的班車到武商買，要掐著點等車，也不遠，習(xí)慣了也還比較方便；平時吃飯一般都是家里做，確實要出去吃，過去一點，鋼材市場那邊就有農(nóng)家小院啊，好幾家餐館；2.武金堤貨車多，路差了點，沒有出事故就不堵；以后過江隧道、過江大橋修通了，這個區(qū)域會很快發(fā)展起來，新修的過江大橋就在老汽渡口子（解纜正街）那里，拆遷難度大；3.這片現(xiàn)在的環(huán)境比較差，污染比較重，改造起來要段時間，但位置還是挺好的，靠著江邊，距離老城區(qū)也比較近；4.武昌區(qū)政府的有一批買在長江紫都，都是靠江邊的房子；5.三環(huán)線下面，也不算遠，從這里過去也就十幾分鐘，肯定會關(guān)注啦；新開發(fā)的小區(qū)，一定要把周邊的環(huán)境搞好，商業(yè)配套要齊全。（3）典型型潛在在客戶戶深度度訪談?wù)劶o(jì)要要之四四訪談對象華中師范大學(xué)博雅園綜合樓三樓化妝品店店主——陳女士客戶背景對房地產(chǎn)行業(yè)比較關(guān)注，經(jīng)常在報紙上看房地產(chǎn)的相關(guān)信息，有實際的購房需求，48歲左右。訪談內(nèi)容1.我們目前住在華師附近，是幾年前買的一套二手房，外面環(huán)境很好，但是住在8樓，而且沒有電梯，上下樓梯很不方便。2.我兒子是86年的，已經(jīng)是戀愛結(jié)婚的年齡了，我也在考慮為他買房，可能還是考慮華師附近的房子，但是附近的房子價格太高，我的預(yù)算在60萬左右，想買個小一點的三房。3.我們覺得最好是在學(xué)校集中的地方買房，這樣，我們以后接送小孩子上學(xué)比較方便。4.我比較喜歡萬科，我有個親戚在萬科魅力之城買了房，萬科的環(huán)境做的好，特別是綠化好；5.我在報紙上看到萬科在白沙洲開發(fā)的消息，我個人覺得那里還是太偏了，學(xué)校太少了，買東西也不方便，我暫時不考慮在那里買房。（3）典型型潛在在客戶戶深度度訪談?wù)劶o(jì)要要之五五訪談對象中南路自營店主——余小姐客戶背景對白沙洲地區(qū)不是太了解，20多歲，目前單身，有一套住房。訪談內(nèi)容1.白沙洲對我們來說有點陌生，并且不是一般的遠。2.現(xiàn)在房價太高了，具體還是要看價位怎么樣，對我來說，50萬左右是我可以接受的。3.樓盤還是要注重周邊環(huán)境，配套設(shè)施及價位。白沙洲地區(qū)交通比較不方便，粉塵之類的污染也比較嚴(yán)重，所以我們還是有比較大的顧慮的。4.如果沒有特別讓我們動心的地方，可能不會過多考慮那邊，因為我們在這邊可以選擇的地區(qū)還是比較多的，比如光谷升值潛力也是很大的，比那邊也近一些。5.到時候應(yīng)該會關(guān)注一下吧，要看各方面的狀況，雖然白沙洲地區(qū)我覺得不是太理想，但是萬科畢竟是很有實力的開發(fā)商。（3）典型型潛在在客戶戶深度度訪談?wù)劶o(jì)要要之六六訪談對象武昌老城區(qū)居民——付女士客戶背景在老城區(qū)居住幾十年，對該區(qū)域特別了解。40－50歲，熟悉武昌老城區(qū)居民的生活習(xí)慣、購房心理。訪談內(nèi)容1.我從小居住在老城區(qū)，現(xiàn)居住在老城區(qū)還建房，小區(qū)環(huán)境普通，外部環(huán)境較差，沒有大的變動，我是不會離開這里的，好多年，都習(xí)慣這里了。2.曾經(jīng)也有過購買新房離開老城區(qū)的想法，但去實地考察后，對考察樓盤的配套、交通等不滿意；3.有經(jīng)濟實力的下一代大部分已經(jīng)離開了老城區(qū)，在工作地點周圍去購房了?，F(xiàn)居住小區(qū)內(nèi)，大部分是中年人或者中老年，購房需求不強，除非拆遷；4.雖然在老武昌居住了幾十年，但從來沒去過白沙洲，聽說過而已。在那里買房？無法想像，感覺那里是郊區(qū)，交通啊配套啊肯定都不好。深訪客客戶特特征：：本區(qū)區(qū)域客客戶對對片區(qū)區(qū)前景景較為為有信信心，，周邊邊區(qū)域域客戶戶對片片區(qū)一一知半半解。。信心型型群體體共性特特征：：“本地地”屬屬性非非常明明顯，，受區(qū)區(qū)域利利好信信息刺刺激，，對未未來非非常有有信心心。AB猶豫型型群體體差異性性特征征：對區(qū)域域未來來發(fā)展展方向向、區(qū)區(qū)域特特征等等沒有有明確確統(tǒng)一一的概概念，，知其其好而而不知知其所所以好好。共性特特征：：基本沒沒有去去過、、了解解過白白沙洲洲區(qū)域域，屬屬于信信息不不對稱稱造成成的不不了解解。差異性性特征征：對區(qū)域域未來來的發(fā)發(fā)展半半信半半疑，，對萬萬科改改變區(qū)區(qū)域的的態(tài)度度不一一，年年輕客客戶信信心更更強。。小結(jié)：：區(qū)域域需要要整理理、包包裝與與推廣廣，塑塑造全全新的的區(qū)域域形象象并向向全城城推廣廣，全全面提提升區(qū)區(qū)域認認知度度、標(biāo)標(biāo)識性性。白沙洲洲的明明天？？說城心心得：：讀城PartC.2白沙洲洲位于于武漢漢南部部門戶戶地段段，所所處區(qū)區(qū)域總總體環(huán)環(huán)境雜雜亂，，交通通、教教育、、醫(yī)療療、購購物等等居住住配套套欠缺缺。>武漢市市武昌昌區(qū)白白沙洲洲街地地處武武昌區(qū)區(qū)南部部，位位于武武漢長長江大大橋和和白沙沙洲長長江大大橋中中端，，西臨臨長江江，東東倚京京廣線線和107國道，，北枕枕巡司司河，，南與與洪山山區(qū)接接壤，，是107國道、、武黃黃高速速公路路與市市區(qū)內(nèi)內(nèi)、中中環(huán)線線的匯匯集點點，沿沿江岸岸線4.2公里，，距武武昌火火車站站1.5公里。。轄區(qū)總總面積積7.1平方公公里，，常住住人口口6萬余人人，共共有11個社區(qū)區(qū)居委委會，，與青青菱鄉(xiāng)鄉(xiāng)地界界混雜雜，屬屬于典典型的的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合合部。。白沙洲洲區(qū)域域白沙洲洲區(qū)域域簡介介項目地地本案對對白沙沙洲區(qū)區(qū)域的的研究究不局局限于于行政政上的的區(qū)域域限制制，會會根據(jù)據(jù)城市市肌理理進行行必要要延展展，進進行““泛白白沙洲洲區(qū)域域”研究。。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃>白沙洲洲居住住組團團規(guī)劃劃>軌道交交通規(guī)規(guī)劃>環(huán)線路路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃配套>工業(yè)園園產(chǎn)業(yè)業(yè)>專業(yè)市市場產(chǎn)產(chǎn)業(yè)>大學(xué)城城教育育產(chǎn)業(yè)業(yè)泛白沙沙洲>商業(yè)配配套>文教衛(wèi)衛(wèi)配套套>交通配配套區(qū)域總體規(guī)規(guī)劃：：本項項目處處于武武昌白白沙洲洲區(qū)域域，屬屬于政政府規(guī)規(guī)劃中中的大大型居居住新新區(qū)、、市級級商業(yè)業(yè)副中中心，，有宏宏觀規(guī)規(guī)劃層層面的的利好好。>2009年11月，武漢市市國土資源源和規(guī)劃局局發(fā)布《武漢市主城城規(guī)劃》，規(guī)劃中明明確提出““……建設(shè)后湖、、站北、長長豐、四新新、南湖、、白沙等大型型居住新區(qū)區(qū)，完善建設(shè)設(shè)核心區(qū)、、中心區(qū)片片的居住區(qū)區(qū)、居住小小區(qū)……引導(dǎo)舊城人人口向外圍圍綜合組團團疏散，促促進漢口、、漢陽與武武昌居住人人口和用地地相對平衡衡……建立白沙洲、魯巷、……等12個市級商業(yè)副副中心……”《武漢市主城城規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況組團規(guī)劃：：舊城改造造外流人口口承載區(qū)，，自身也有有舊城改造造需求，未未來一線濱濱江區(qū)域。。>根據(jù)武漢市市城市總體體規(guī)劃（2010-2020）確定的主主城區(qū)“兩兩區(qū)十五組組團”的規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，，項目用地地所處的白白沙組團為為綜合組團團之一，是是主城區(qū)“集中成片片規(guī)?；ńㄔO(shè)住宅區(qū)區(qū)，引導(dǎo)舊舊城居住人人口向綜合合組團疏解解”的重點區(qū)域域之一。隨隨著舊城改改造的加速速推進，區(qū)區(qū)域道路交交通、生活活配套設(shè)施施將得到進進一步完善善，區(qū)域開開發(fā)潛力將將得到進一一步提高。。>白沙洲區(qū)域域也位于武武漢市大力力建設(shè)的兩兩江四岸地地區(qū)，這里里將形成具具有獨特標(biāo)標(biāo)志性空間間景觀形象象和優(yōu)美濱濱江親水岸岸線。城市總體規(guī)規(guī)劃涉及白白沙洲的部部分區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況>白沙洲規(guī)劃劃新區(qū)，位位于城市二二環(huán)線和三三環(huán)線之間間，屬主城城外圍。北北起規(guī)劃的的八坦路（（二環(huán)線部部分），南南抵中環(huán)線線，西起武武咸公路，，東止京廣廣鐵路，面面積677.8公頃?，F(xiàn)有有人口1萬人，規(guī)劃劃居住人口口10.5萬人。>本區(qū)域為武武漢城市總總體規(guī)劃中中主城外圍圍10個綜合組團團之一，是是保持工業(yè)業(yè)居住相對對平衡的城城市組團，，同時承擔(dān)擔(dān)武昌舊城城外遷人口口的職能。。區(qū)域內(nèi)目前前主要為青青菱城市花花園、張家家灣農(nóng)民新新村（項目目名：波光光霞影）等等。法定圖則：：項目地以以東為“白白沙洲10萬人居住新新城”規(guī)劃劃區(qū)，目前前該區(qū)域主主要為經(jīng)濟濟適用房、、農(nóng)民新村村?！栋咨持薜貐^(qū)區(qū)法定圖則則》（2005年）區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況軌道交通規(guī)規(guī)劃：短期期內(nèi)軌道交交通對本項項目的影響響較小，根根據(jù)中原操操作武漢軌軌道交通經(jīng)經(jīng)驗，5年年之內(nèi)利好好較難體現(xiàn)現(xiàn)。>U5、E1兩條地鐵線線的具體動動工建成時時間未定，，具體站點點未定，屬屬于遠景規(guī)規(guī)劃，短期期內(nèi)對區(qū)域域的影響較較小。>其中U5線自武漢火火車站起，，經(jīng)和平大大道-穿城大道-紫陽東路-中山路-武咸公路至至青菱。設(shè)設(shè)武昌火車車站至南湖湖支線。在在青山設(shè)置置車輛段，，青菱、南南湖分設(shè)2處停車場。。全長33公里，共設(shè)設(shè)置站點28座。本線與與城市軌道道交通主線線——2號線對接。。>EI號線起點蔡蔡甸，終點點豹澥。它它連接了漢漢陽、武昌昌，經(jīng)過白白沙洲區(qū)域域，屬于城城際快速軌軌道交通體體系。武漢市軌道道交通遠景景規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況環(huán)線路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃：環(huán)線線的快速建建設(shè)，白沙沙洲區(qū)域受受益明顯，，區(qū)域利好好因素明顯顯增多，可可想像的空空間較大。。>一環(huán)線鸚鵡鵡洲長江大大橋?qū)⒂谀陜?nèi)正正式動工建建設(shè)，總投投資40億元，建設(shè)設(shè)工期為30個月。主橋橋長約2.1公里，主橋橋橋面為雙雙向8車道，道路路設(shè)計為城城市快速路路。>二環(huán)線武昌昌段已于近期動動工，另外外楊泗港過江江通道連通漢陽漢漢新大道與與武昌八坦坦路，目前前已進入勘勘測階段。。三環(huán)線東北北段已于6月建成通車車，整個三三環(huán)線將于于年內(nèi)全線線通車。>目前武漢環(huán)環(huán)線建設(shè)瓶瓶頸為白沙沙洲區(qū)域。。武漢市環(huán)線線建設(shè)進度度區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況主路網(wǎng)建設(shè)設(shè)：白沙洲洲大道建成成后，從武武昌火車站站到白沙洲洲大橋僅需需8分鐘。。>白沙洲大道道連接新內(nèi)內(nèi)環(huán)、二環(huán)環(huán)、三環(huán)線線，全長7.5公里，雙向向6車道，全線線無紅綠燈燈。2009年5月，動工建建設(shè)，建成成后，從武武昌火車站站經(jīng)白沙洲洲大道到白白沙洲大橋橋僅需8分鐘。>白沙洲大道道是連接武武漢南北重重要的放射射線，是聯(lián)聯(lián)系白沙組組團與中心心城區(qū)的重重要通道，，是鸚鵡洲洲過江通道道和楊泗港港過江通道道過長江交交通的集散散道路，是聯(lián)系城市市二環(huán)線、、三環(huán)線的的骨干道路路，建設(shè)的的重要意義義體現(xiàn)在：：加快武武昌老城區(qū)區(qū)的改造，，減緩中山山路、武珞珞路的交通通壓力，方方便組團聯(lián)聯(lián)系，完善善城市布局局，連接二二環(huán)線、三三環(huán)線，分分流城區(qū)交交通。白沙洲大道道建設(shè)的積積極意義區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況區(qū)域最重要要產(chǎn)業(yè)聚集集地——白沙洲都市市工業(yè)園，，為省級經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)，內(nèi)有多多家知名企企業(yè)。白沙洲都市市工業(yè)園（（省級）>白沙洲都市市工業(yè)園規(guī)規(guī)劃占地面面積502萬㎡，2006年，經(jīng)國家家發(fā)展改革革委批準(zhǔn)認認定為省級級開發(fā)區(qū)，，開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方方向和聚集集的主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為鋼材材深加工、、成套設(shè)備備制造和新新型建筑材材料。>工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)入駐的企企業(yè)有200余家，多為為機械、制制造業(yè)，典典型企業(yè)有有中國船舶重重工集團公公司武昌造造船廠、武武漢南華高高速船舶工工程股份有有限公司、、武漢電力力設(shè)備廠、、武漢龍凈凈環(huán)保科技技有限公司司、武漢中鐵鐵工程機械械廠、武漢漢華電鋼結(jié)結(jié)構(gòu)有限公公司、湖武武漢市長利利玻璃有限限責(zé)任公司司、福漢木木業(yè)集團等等。>據(jù)估計，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的從業(yè)人員員約為5萬人。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況都市工業(yè)園園的明星——武漢中部信信息安全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，，有望帶動動園區(qū)由制制造業(yè)向高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型。武漢中部信信息安全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地>武漢中部信信息安全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地是是武漢市重重大項目和和省市科技技系統(tǒng)重點點跟蹤扶持持的高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項目目，基地以以“國家‘‘863’信息安全成成果產(chǎn)業(yè)化化（湖北））基地”落落戶園區(qū)，，繼北京、、上海、成成都之后，，成為第四四個國家級級信息安全全技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)化基地，，有望在較較短的時間間內(nèi)把基地地建設(shè)成為為中部地區(qū)最最大的信息息安全研發(fā)發(fā)中心、測測評中心、、信息安全全創(chuàng)業(yè)孵化化中心和信信息安全成成果產(chǎn)業(yè)化化中心。>該基基地地將將按按兩兩期期建建設(shè)設(shè)，，據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)計計，，到到2012年，，該該基基地地的的信信息息安安全全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值值將將達達到到20億元元，，在在國國內(nèi)內(nèi)的的市市場場占占有有率率達達10%。2010年1月7日，，武武漢漢中中部部信信息息安安全全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地建建設(shè)設(shè)項項目目開開工工奠奠基基儀儀式式在在白白沙沙洲洲都都市市工工業(yè)業(yè)園園隆隆重重舉舉行行區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況“農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化國國家家重重點點龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””、、““湖湖北北省省重重點點龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””———武漢漢白白沙沙洲洲農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品大大市市場場。。武漢漢白白沙沙洲洲農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品大大市市場場>武漢漢白白沙沙洲洲農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品大大市市場場是是被被中中國國農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品交交易易公公司司控控股股的的上上市市企企業(yè)業(yè)。。大大市市場場占占地地74萬㎡㎡，，是是華華中中地地區(qū)區(qū)名名副副其其實實的的農(nóng)農(nóng)副副產(chǎn)產(chǎn)品品物物流流中中心心、、信信息息中中心心、、價價格格中中心心、、檢檢測測中中心心和和集集散散中中心心。。年年交交易易總總量量40億公公斤斤，，銷銷售售總總額額125億元元。。>市場場有有商商戶戶200余家家，，包包括括倉倉儲儲、、物物流流、、金金融融配配套套、、市市場場管管理理、、市市場場交交易易人人員員在在內(nèi)內(nèi)，，整整個個市市場場的的直直接接從從業(yè)業(yè)人人員員逾逾萬萬人人。。>2008年被被中中華華人人民民共共和和國國農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)部部評評為為““農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化國國家家重重點點龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””。。>2009年被被湖湖北北省省政政府府評評為為““湖湖北北省省重重點點龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)””區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況白沙沙洲洲區(qū)區(qū)域域粗粗放放型型專專業(yè)業(yè)市市場場龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)———烽火火集集團團旗旗下下的的烽烽火火鋼鋼材材市市場場、、烽烽火火機機電電市市場場、、烽烽火火五五金金水水暖暖市市場場。。武漢漢烽烽火火集集團團>武漢漢烽烽火火機機電電大大市市場場占占地地108畝，，經(jīng)經(jīng)營營面面積積60000平方方米米。。門門面面678套，，是是集集商商務(wù)務(wù)辦辦公公、、市市場場銷銷售售、、倉倉儲儲物物流流等等多多功功能能為為一一體體的的華華中中地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營營規(guī)規(guī)模模最最大大、、配配套套設(shè)設(shè)施施最最完完善善的的專專業(yè)業(yè)機機電電市市場場。。>武漢漢烽烽火火鋼鋼材材市市場場位位于于武武漢漢市市轄轄區(qū)區(qū)白白沙沙洲洲大大道道，，是是目目前前武武漢漢最最大大的的鋼鋼材材市市場場，，主主要要經(jīng)經(jīng)營營各各種種品品牌牌的的鋼鋼管管和和塑塑料料管管。。>烽火火五五金金水水暖暖市市場場是是武武漢漢極極具具影影響響力力的的水水暖暖建建材材專專業(yè)業(yè)市市場場，，經(jīng)經(jīng)營營商商家家眾眾多多。。同同時時在在市市場場周周圍圍還還云云集集著著汽汽車車交交易易、、竹竹木木、、廢廢鋼鋼交交易易等等專專業(yè)業(yè)市市場場及及物物流流公公司司，，集集聚聚效效應(yīng)應(yīng)極極為為明明顯顯。。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況江南南最最大大物物流流市市場場———武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場場。。武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場場>2010年4月1日，，江江南南最最大大物物流流市市場場———武漢漢紅紅霞霞物物流流市市場場開開業(yè)業(yè)。。>武漢紅霞物流流市場由洪山山區(qū)的紅霞村村投資興建，，前期總投資資3000萬元，整個工工程占地130畝。紅霞物流市場場集汽車物流流、信息服務(wù)務(wù)、餐飲住宿宿、倉儲、汽汽車修理、停停車等功能于于一體。信息息服務(wù)、餐飲飲住宿、倉儲儲建筑面積達達1.3萬平方米，可可同時停放600余輛大型貨車車，供600人食宿。是武武漢江南片最最大的汽車物物流市場。>該市場126家店面，已全全部入駐商戶戶。預(yù)計市場場營業(yè)后，年年收益達到1000萬元。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況新興專業(yè)市場場——合富金生家居居建材生態(tài)城城，建成有望望成為區(qū)域日日常商業(yè)消費費中心。合富金生家居居建材生態(tài)城城（招商中））>合富金生建材材生態(tài)城總占地面積160畝，建筑面積積20萬平方米，停停車位可達500多個，經(jīng)營商商鋪1500多間。項目主要以以經(jīng)營陶瓷、、燈飾、家具具、板材、衛(wèi)衛(wèi)浴、布藝飾飾品、廚具、、運動器材、、花木、室內(nèi)內(nèi)家具等家居居建材產(chǎn)品為為主，配備有有特色美食街街、景觀照明明主題公園、、親子樂園等等多個特色項項目。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育產(chǎn)業(yè)——黃家湖大學(xué)城城，為武漢主主要大學(xué)的二二級學(xué)院、分分校重要聚集集地。黃家湖大學(xué)城城>武漢黃家湖大大學(xué)城位于白白沙洲大橋南南端的洪山區(qū)區(qū)青菱鄉(xiāng)黃家家湖地區(qū)，規(guī)規(guī)劃總面積50平方公里，以以黃家湖為核核心，東至湯湯遜湖，西至至青菱湖，三三湖一體，其其規(guī)模居全國國前列，具有有不可多得的的交通優(yōu)勢、、環(huán)境優(yōu)勢和和產(chǎn)學(xué)研一體體化優(yōu)勢。>中南民族大學(xué)學(xué)工商學(xué)院、、湖北中醫(yī)學(xué)學(xué)院、武漢科科技大學(xué)（黃黃家湖校區(qū)））、武漢交通通職業(yè)學(xué)院已經(jīng)入住黃家家湖。大學(xué)城城建成后可容容納近20所大學(xué)的20萬名學(xué)生，成成為集教育、、科研和居住住于一體的現(xiàn)現(xiàn)代化新城區(qū)區(qū)。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況泛白沙洲區(qū)域域重點產(chǎn)業(yè)（（園）分布圖圖：南北分治治，中央空白白。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況白沙洲都市工業(yè)園白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場烽火機電市場五金水暖市場烽火鋼材市場黃家湖大學(xué)城紅霞物流市場本項目合富金生建材生態(tài)城>三環(huán)線以北主主要分布在白白沙洲的北部部片區(qū)，且分分布較為集中中。>三環(huán)線以南，，也有產(chǎn)業(yè)帶帶分布。重點產(chǎn)業(yè)分布布特征泛白沙洲區(qū)域域產(chǎn)業(yè)人群數(shù)數(shù)量估算：潛潛力巨大。產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量估算產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)I(yè)市場占地規(guī)模（萬方）產(chǎn)業(yè)人群群體數(shù)量典型客戶白沙洲都市工業(yè)園50250000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地475000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場748000私營業(yè)主武漢烽火集團市場10010000私營業(yè)主武漢紅霞物流市場9900私營業(yè)主合富金生建材生態(tài)城111100私營業(yè)主黃家湖大學(xué)城500010000大學(xué)教職工其他市場或產(chǎn)業(yè)園區(qū)30030000私營業(yè)主/產(chǎn)業(yè)工人total6043115000——由于官方數(shù)據(jù)據(jù)缺失，本表表數(shù)據(jù)為中原原通過數(shù)據(jù)調(diào)調(diào)查、實地調(diào)調(diào)查后合理估估算而來。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套：低低端的基本生生活配套為主主，主要沿白白沙洲大道分分布，由北到到南，商業(yè)氛氛圍逐漸減弱弱，缺少橫向向輻射線。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套分布布>本區(qū)域商業(yè)沿沿兩條交通干干線與武昌老老城區(qū)對接，，其中武金堤堤線商業(yè)配套套到長江紫都都沿江盛路與與白沙洲連接接。>武泰閘的商業(yè)業(yè)主要為集貿(mào)貿(mào)市場，重點點大商家有武武商量販、中中百倉儲等。。>張家灣為小型型的商業(yè)集中中地，小超市市、餐飲、銀銀行、郵政等等均有分布，，但規(guī)模小、、檔次低。>區(qū)域商業(yè)基本本沒有橫線輻輻射線路，消消費人群必須須通過交通工工具或步行前前往商業(yè)帶消消費。張家灣武泰閘武金堤線白沙洲線長江紫都中山山小學(xué)堤前街小學(xué)長江小學(xué)武漢白沙洲中中學(xué)交通職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院中專部部張家灣中學(xué)張家灣小學(xué)青菱中學(xué)武漢市青菱中中學(xué)洪山區(qū)長江小小學(xué)陸家街中學(xué)長江紫都馬榮榮幼兒園學(xué)校數(shù)量小學(xué)4中學(xué)4合計8備注主要分布在白沙洲大道附近教育資源：區(qū)區(qū)域中小學(xué)配配套數(shù)量較少少，且密度布布局整體偏移移于武昌及南南湖方向，教教育檔次普遍遍較差。項目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育配套分布布青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院院三橋社區(qū)衛(wèi)生生服務(wù)站東方醫(yī)院武漢市青菱鄉(xiāng)鄉(xiāng)衛(wèi)生院武漢市東方醫(yī)醫(yī)院武昌白沙洲醫(yī)醫(yī)院?武船職工醫(yī)院院第二衛(wèi)生所所醫(yī)院數(shù)量衛(wèi)生所2綜合醫(yī)院3合計5備注主要分布在白沙洲大道附近醫(yī)療資源：項項目附近醫(yī)院院配套數(shù)量較較少，檔次、、條件較差，，主要以基本本的社區(qū)服務(wù)務(wù)為主。項目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況醫(yī)療配套分布布交通配套：公公交線路少，，主要沿主干干道安排站點點，區(qū)域內(nèi)的的居民出行非非常不變。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況起564路32路910路起34路539路起907路交通配套分布布>564路、539路為城市公交交，分別通往往東湖與武昌昌老城區(qū)，經(jīng)經(jīng)過紫陽路、、武珞路等武武昌主干道，，覆蓋區(qū)域較較廣。>32、910、907、34等均為近郊區(qū)區(qū)連接主城區(qū)區(qū)的公交，運運行條件較差差，運營規(guī)范范程度較低。。>區(qū)域內(nèi)的公交交站臺較少、、較差。>通達性、可達達性均較差，，區(qū)域公共交交通體系嚴(yán)重重滯后。區(qū)域現(xiàn)狀點評評：“自由主主義”發(fā)展思思路，產(chǎn)業(yè)、、配套都較為為原始，政府府規(guī)劃有潛在在利好。研究層面研究結(jié)論規(guī)劃1產(chǎn)業(yè)2配套3重點不突出，，亮點不明顯顯，規(guī)劃不明明確，前景不不明朗；交通規(guī)劃是區(qū)區(qū)域發(fā)展?jié)撛谠谥卮罄?；；區(qū)域產(chǎn)業(yè)有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢。。配套欠缺且低低端，難以便便利的滿足基基本生活所需需；交通配套特別別是公共交通通設(shè)施較少，，路網(wǎng)的通達達性不佳。產(chǎn)業(yè)單體規(guī)模模大，沒有形形成集群疊加加效應(yīng)，發(fā)展展自然依托區(qū)區(qū)域優(yōu)勢，與與區(qū)域總體規(guī)規(guī)劃相脫節(jié)，，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展需要整合合包裝；相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展，積積聚了一大批批有著實際置置業(yè)需求的潛潛在購房群體體。小結(jié)：白沙洲洲屬于典型的的城鄉(xiāng)二元化化發(fā)展模式，，缺少城市化化思想進行統(tǒng)統(tǒng)籌與規(guī)劃，，是武漢三環(huán)環(huán)線內(nèi)少有的的“生地”。。被城市遺忘的的世界？讀城心得：造城PartC.3區(qū)域規(guī)劃定位位：依托政府府總體規(guī)劃、、交通體系、、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、、城市關(guān)系等等，提出區(qū)域域規(guī)劃定位。。政府居住組團團的總體規(guī)劃劃，兩條待建建的過江通道道，區(qū)域具備備成為將總體體規(guī)劃細化的的政策基礎(chǔ)。。A部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展已趨于成成型，亟待規(guī)規(guī)劃的整合，，產(chǎn)生全新的的區(qū)域發(fā)展動動力。區(qū)域也已經(jīng)出出現(xiàn)了一定的的功能分區(qū)特特征。與武昌老城區(qū)區(qū)、漢陽四新新區(qū)、光谷等等地理空間已已經(jīng)結(jié)合，但但區(qū)域規(guī)劃、、發(fā)展卻差別別較大。BC武漢新南城總體規(guī)劃區(qū)域基礎(chǔ)城市關(guān)系總體規(guī)劃概念念：兩型試點點、生態(tài)新城城。兩型試點生態(tài)新城武漢獲批成為為全國兩型社社會試點城市市之后，在武武漢沒有哪一一個區(qū)域具體體承接試點，，本區(qū)域作為為典型的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部，具具有典型性意意義。兩型試點區(qū)具具有政策支持持的可能性較較大，區(qū)域發(fā)發(fā)展可獲得更更大、更好的的發(fā)展空間。。生態(tài)是目前全全球關(guān)注的重重點，符合國國家倡導(dǎo)的低低碳、節(jié)能政政策。區(qū)域整體環(huán)境境較差，對生生態(tài)的改變需需求強烈。片區(qū)的農(nóng)科院院、生態(tài)蔬菜菜基地、白沙沙洲農(nóng)副產(chǎn)品品大市場等，，以及新近引引進的信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，均符合合生態(tài)的特征征，區(qū)域具有有生態(tài)化的基基礎(chǔ)與發(fā)展趨趨勢。生態(tài)對居住環(huán)環(huán)境的美化意意義重大。規(guī)劃組團分區(qū)區(qū)：一區(qū)、兩兩帶、三園。。武漢新南城功功能分區(qū)規(guī)劃劃圖組團功能闡述述一區(qū)：中央生生態(tài)居住區(qū)。。主要區(qū)域為三三環(huán)線以北、、白沙三路以以南，長江以以西，京廣鐵鐵路以東，發(fā)發(fā)展生態(tài)、低低碳居住社區(qū)區(qū)，并與商業(yè)業(yè)結(jié)合，形成成區(qū)域中心，，打造真正意意義的白沙洲洲居住組團。。兩帶：濱江景景觀休閑帶與與商業(yè)消費休休閑帶。分別沿武金堤堤與白沙洲大大道規(guī)劃商業(yè)業(yè)與濱江休閑閑帶，其中，，白沙五路作作為地理中心心形成橫向主主商業(yè)街（帶帶），全面提提高區(qū)域的生生活品質(zhì)，樹樹立全新的區(qū)區(qū)域形象。三園：高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)園、教教育產(chǎn)業(yè)園。。分別為都市工工業(yè)園、白沙沙洲農(nóng)副產(chǎn)品品市場、黃家家湖大學(xué)城為為基礎(chǔ)，全面面升級區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展符符合社會發(fā)展展潮流的生態(tài)態(tài)型產(chǎn)業(yè)。中央生態(tài)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)園濱江景觀休閑閑帶商業(yè)消費休閑閑帶各功能區(qū)（帶帶）的特色、、互補關(guān)系：：全面提升區(qū)域域的生活品質(zhì)質(zhì)，是政府兩兩江四岸規(guī)劃劃的重要組成成部分。區(qū)域公共活動動中心，體現(xiàn)現(xiàn)環(huán)境友好。。濱江休閑商業(yè)消費生態(tài)農(nóng)貿(mào)高新產(chǎn)業(yè)引入大型商家家，解決片區(qū)區(qū)配套問題，，形成完善的的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。。豐富片區(qū)的生生活內(nèi)容，基基本商業(yè)、娛娛樂、休閑消消費片區(qū)內(nèi)解解決。發(fā)展休閑、互互動的生態(tài)消消費，提供全全新的原生態(tài)態(tài)消費模式，，具有商業(yè)價價值。倡導(dǎo)綠色生活活。區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)穩(wěn)定增值點；；與教育產(chǎn)業(yè)等等形成互補、、互動，發(fā)展展具有高成長長潛力的產(chǎn)業(yè)業(yè)模式。承載區(qū)域生活活功能，根據(jù)據(jù)需要發(fā)展各各種類型的居居住產(chǎn)品，滿滿足區(qū)域以及及以外人群的的需要。處于中央地位位，片區(qū)平均均交通成本較較低，體現(xiàn)資資源節(jié)約。居住教育產(chǎn)業(yè)運作，，提升整個個區(qū)域的品品味與文化化內(nèi)涵，打打造高素質(zhì)質(zhì)人群區(qū)。。與居住結(jié)合合，有利于于解決區(qū)域域的教育配配套不全問問題、教育育品質(zhì)較低低問題。泛白沙洲區(qū)區(qū)域規(guī)劃的的重要意義義：改變區(qū)區(qū)域模糊印印象，加快快區(qū)域發(fā)展展，全面升升級區(qū)域價價值，向市市場明確萬萬悅城價值值底線。締造區(qū)域新新價值造城心得：：萬科與城PartC.4項目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)——超大規(guī)模、、高容積率率項目，預(yù)預(yù)計后期拿拿地后，總總建筑面積積將接近或或超過100萬方。2010年2月5日萬科出資資6.4億元購買了了P(2009)137號地塊（90萬建面）中中的13、16、17、18地塊，總建建筑面積約約47萬平米。地塊占地建面容積率成交價樓面地價13、16、17、1813.56萬47萬3.276.4億1343元/㎡萬悅城產(chǎn)品品以高層為為主，參考考魅力之城城產(chǎn)品。主力戶型為為80—88平米兩房、、107平米三房（（34層產(chǎn)品）；；72-81平米兩房、、96平米三房（（18層產(chǎn)品）。。兩房和三房房的比例大大約為3：1。項目技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)萬科之前大大盤模式：：以武漢萬萬科為例，，跟隨政府府規(guī)劃，與與城市一同同增值。武漢萬科四四季花城開工時間：：2001年區(qū)域規(guī)劃：：1999年，金銀湖湖生態(tài)園建建園1武漢萬科城城市花園開工時間：：2003年區(qū)域規(guī)劃：：2001國家光電子子信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地獲批批，“光谷谷”面市。。2萬科郊區(qū)大大盤與政府府規(guī)劃的關(guān)關(guān)系萬科比較親親睞城市新新區(qū)，以政政府規(guī)劃為為基礎(chǔ)，進進行大規(guī)模模土地運營營與開發(fā)，，有效降低低開發(fā)中的的土地成本本。萬科與政府府，項目與與區(qū)域，在在博弈中，，萬科更多多時候采取取跟隨政府府、引領(lǐng)市市場策略，，憑借獨到到的眼光賺賺取城市成成長的利潤潤。萬科之前的的模式可稱稱為“被動動規(guī)劃”。。萬悅城開創(chuàng)創(chuàng)新模式：：在陌生或或模糊區(qū)域域，主動參參與區(qū)域規(guī)規(guī)劃，實現(xiàn)現(xiàn)招拍掛時時代的全新新土地低成成本模式。。萬悅城模式式模糊區(qū)域低低價獲取大大規(guī)模土地地確保項目價價值實現(xiàn)獲取區(qū)域成成長價值當(dāng)萬科之前前模式被市市場廣泛復(fù)復(fù)制的年代代，必須要要有新的模模式保持萬萬科在成本本上的領(lǐng)先先。政府對區(qū)域域進行深度度規(guī)劃項目按萬科科常規(guī)模式式開發(fā)，利利潤實現(xiàn)，，風(fēng)險可規(guī)規(guī)避。政府規(guī)劃難難以實現(xiàn)萬悅城模式式運營關(guān)系系圖：萬科市場政府運營關(guān)系>萬科引導(dǎo)并并協(xié)助政府府實施規(guī)劃劃；>萬科與市場場互動，在在市場中獲獲取利潤；；>政府通過規(guī)規(guī)劃教育市市場，確認認區(qū)域價值值；>萬科與政府府實現(xiàn)利益益共享；區(qū)域：古田田片區(qū)區(qū)域：中心心城區(qū)軌道道沿線區(qū)域：四新新片區(qū)2007年，地鐵集集團在1號線沿線總總體規(guī)劃中中，提出““漢江新城城”的概念念，對整體體區(qū)域進行行了全新定定義，并推推動區(qū)域““兩價”上上漲，實現(xiàn)現(xiàn)地鐵集團團主要土地地資產(chǎn)的大大幅度升值值。2008年，地鐵集集團在2號線沿線總總體規(guī)劃中中，提出了了2號線沿線為為“城市主主軸”概念念，隨后，，在《武漢城市總總體規(guī)劃(2009～2020年)》中，政府提提出了““一核”““一軸”““三區(qū)”的的近期重大大規(guī)劃，其其中，“一一核”為兩兩江四岸地地區(qū);“一軸”指沿沿地鐵2號線現(xiàn)代服服務(wù)軸線。。武漢國際博博覽中心項項目在運營營過程中，，不斷與政政府溝通，，使區(qū)域規(guī)規(guī)劃逐漸級級別逐漸提提升，在最最近出臺的的規(guī)劃中，，四新片區(qū)區(qū)成為了與與后湖、楊楊春湖相提提并論的“三區(qū)”——作為武漢重重點規(guī)劃的的大型居住住區(qū)而迅速速成為市場場的熱點。。案例借鑒：：主動參與與區(qū)域規(guī)劃劃，可以讓讓項目在規(guī)規(guī)劃中獲得得更大、更更多收益，，與政府實實現(xiàn)利益有有條件共享享。項目：軌道道1號線項目：軌道道2號線項目：國際際博覽中心心萬科“悅””系，全新新的陌生區(qū)區(qū)域超級大大盤開發(fā)模模式，實現(xiàn)現(xiàn)成熟土地地市場下的的低成本運運作。開創(chuàng)企業(yè)發(fā)發(fā)展新模式式成就區(qū)域價價值新高度度萬科與城：：第一部分小小結(jié)：經(jīng)過過梳理之后后，原本平平淡無奇的的白沙洲，，頓時熠熠熠生輝，構(gòu)構(gòu)成了萬悅悅城價值基基石。實現(xiàn)白沙洲洲片區(qū)的價價值深度梳梳理；1區(qū)域重新定定義可以作作為項目基基石；2對萬科的大大盤運營提提出全新的的思路；3客戶調(diào)研、、區(qū)域分析析將指導(dǎo)本本案的后續(xù)續(xù)工作。4悅Part2悅勢PartC.1中國房地產(chǎn)產(chǎn)的問題實實際上三分分之一是房房地產(chǎn)自身身的問題，，三分之一一是金融的的問題，三三分之一是是宏觀經(jīng)濟濟的問題。。研究方法：：選取具有有類似經(jīng)濟濟發(fā)展背景景的國家進進行分析類似國家的的選擇：國國家經(jīng)濟地地位/經(jīng)濟發(fā)展背背景/房地產(chǎn)市場場表現(xiàn)可比性要求國家經(jīng)濟地位當(dāng)時日本經(jīng)濟總量位居世界前列，但同樣與美國有較大差距經(jīng)濟發(fā)展背景經(jīng)濟持續(xù)快速上漲/GDP年均增長近10%/貿(mào)易順差/外匯儲備持續(xù)增長/匯率升值壓力/通貨膨脹壓力/美元貶值房地產(chǎn)市場價格快速增長/土地價格飆升我們選取與與中國目前前較為相似似的日元升升值三個階階段（1971年-1995年）——進行比對分分析宏觀調(diào)控的的根本目的的是在于避避免出現(xiàn)類類似于日本本在20世紀(jì)80年代所出現(xiàn)現(xiàn)的因房地地產(chǎn)而產(chǎn)生生的經(jīng)濟泡泡沫。經(jīng)濟背景經(jīng)濟運行中的關(guān)鍵點經(jīng)濟反應(yīng)第一階段（1971-1972）國際：美國放棄美元兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰國內(nèi)：近20年GDP年均增長近10%；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長極度擴張的財政和貨幣政策經(jīng)濟經(jīng)過不到半年的衰退之后開始回升；同時造成資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和2位數(shù)的膨脹；土地價格上漲25%第二階段（1973-1984）國際：美元再次貶值10%；石油危機國內(nèi)：近20年GDP年均增長近10%；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長，市場流動性過剩高達2位數(shù)的通脹，土地價格大幅上漲前期為抑制通貨膨脹采取緊縮性財政、貨幣政策，后期為刺激經(jīng)濟采取擴張型財政政策加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高出口產(chǎn)業(yè)競爭力建立“終身雇傭制”，建立政治和社會高效機制一度出現(xiàn)負增長（-1%--2%）以及高通貨膨脹率（26%）的危局。但最終走出困境，并一躍成為“世界第一汽車出口大國”，實現(xiàn)大國崛起第三階段（1985-1995）國際：美元再次貶值30%國內(nèi)：希望從經(jīng)濟大國走向政治大國雖然經(jīng)濟仍然保持快速增長，GDP增長率10%下降到4%左右；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長寬松的貨幣政策，如低利率為維持匯率放出大量貨幣后期為抑制泡沫出現(xiàn)采取緊縮型貨幣政策出口最先受到?jīng)_擊，物價暴漲、勞動力成本急劇攀升，產(chǎn)業(yè)外移熱錢大量進入，市場流動性過剩，資金流向房地產(chǎn)和股市，產(chǎn)生大量泡沫；在采取緊縮政策后泡沫破滅，外資出逃，國內(nèi)財富被攫取房地產(chǎn)的宏宏觀調(diào)控有有助于流動動性貨幣在在外貿(mào)出口口持續(xù)性增增長的過程程中向?qū)嶓w體經(jīng)濟回流流。為刺激經(jīng)濟濟，新增信信貸一直處處于高位房地產(chǎn)投機機氛圍過濃濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)業(yè)投資下降降為刺激經(jīng)濟，，新增信貸一一直處于高位位房地產(chǎn)投機氛氛圍過濃導(dǎo)致致產(chǎn)業(yè)投資下下降廣義貨幣增長長刺激股市上上揚房地產(chǎn)投機成成為流動性貨貨幣的蹺蹺板板本次宏觀調(diào)控控實際上是2007-2008年房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控的延續(xù)續(xù)，從中原對對房地產(chǎn)周期期性研究來看看，房地產(chǎn)未未來將面臨2-3年的調(diào)整。香港房地差周周期性研究房產(chǎn)的價格會會圍繞房產(chǎn)的的價值，以周周期波動的形形態(tài)運行，過過份偏離會自自我調(diào)整，周周期價格的形形態(tài)呈尖頂圓圓底。中原地產(chǎn)“周周期理論”新政前后全國國市場走勢：：一線城市受受影響較大，，反應(yīng)較大；；二線城市影影響較小，總總體呈現(xiàn)企穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢，但仍仍處于低谷期期。數(shù)據(jù)來源：中中原住宅監(jiān)測測系統(tǒng)，中原原地產(chǎn)研究中中心2010年4-6月全國9大城市一手住住宅周成交面面積7月，新季度的的開始，各界界對調(diào)控的猜猜測言論漸多多，中原判斷斷，下半年出出現(xiàn)重大政策策變化的可能能性不大。新華社7月7日專題報道：：中國下階段段宏觀經(jīng)濟政政策取向何去去何從？主要要標(biāo)題如下：：中國經(jīng)濟不會會“過熱”更更不會“滯脹脹”；當(dāng)前經(jīng)濟工作作仍需高度重重視“穩(wěn)增長長”；重點防范各種種現(xiàn)實和潛在在風(fēng)險；下階段再推出出大規(guī)模經(jīng)濟濟刺激計劃可可能性不大。。新華社7月7日專題報道主主標(biāo)題摘錄其他典型言論論資訊摘錄7月3日、4日，國土資源源部部長徐紹紹史在全國國國土資源廳局局長會議上表表態(tài)，讓輿論論認為新一輪輪調(diào)控臨近；；住房和城鄉(xiāng)建建設(shè)部政策研研究中心副主主任王玨林7月6日稱，并不存存在“又一輪輪”、“新一一輪”、“第第二輪”調(diào)控控的說法，因因為政策現(xiàn)在在還沒有落實實到位，后階階段的主要任任務(wù)是政策落落實；7月8日，中國人民民銀行貨幣政政策委員會召召開2010年第二季度例例會，會議強強調(diào)，下半年年繼續(xù)實施適適度寬松的貨貨幣政策。中原認為，下下半年出現(xiàn)重重大政策調(diào)控控的可能性不不大，市場還還是處于對上上半年政策的的消化期，房房地產(chǎn)市場將將在小幅波動動中企穩(wěn)。對外部經(jīng)濟環(huán)環(huán)境有足夠的的預(yù)期1全國經(jīng)濟發(fā)展展需要穩(wěn)中調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)業(yè)的重重要地位3中原觀點宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)現(xiàn)：保持平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造空空間。政策表現(xiàn)：以以調(diào)整、促進進總體經(jīng)濟健健康發(fā)展為主主，短期或階階段性可能會會對某些行業(yè)業(yè)有所影響。。房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)：市場被被調(diào)控教育，，不會出現(xiàn)大大起大落，總總體會保持穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢勢。武漢市近一年年銷售價格走走勢情況武漢市場：從從成交價格分分析，受新政政影響較小，，總體處于小小幅上升通道道中。中原評點銷售均價全面面超過2009年；銷售價格趨勢勢線平穩(wěn)向上上。（數(shù)據(jù)來源：：武漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息網(wǎng)網(wǎng)、中原地產(chǎn)產(chǎn)研究中心））中原評點武漢市近一年年銷售備案走走勢情況成交量連續(xù)兩兩個月下降了了30%，屬于較大服服務(wù)的跌幅；；成交量趨勢的的處于下降通通道中。武漢市場：從從成交量看，，受新政影響響較為明顯，，同比、環(huán)比比都出現(xiàn)了較較為明顯的連連續(xù)下降。（數(shù)據(jù)來源：：武漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息網(wǎng)網(wǎng)、中原地產(chǎn)產(chǎn)研究中心））中原評點武漢市近一年年住宅套平均均面積/供銷比（數(shù)據(jù)來源：：武漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息網(wǎng)網(wǎng)、中原地產(chǎn)產(chǎn)研究中心））供求關(guān)系：供供銷比在本階階段出現(xiàn)掉頭頭向上的趨勢勢，銷售套均均面積處于下下降通道。商品房銷售主主力戶型依舊舊都在100㎡左右，但總體體表現(xiàn)下降趨趨勢，說明以以中小戶型為為主的首置需需求在市場中中的力量加大大；供銷比從2009年下半年底開開始出現(xiàn)向上上趨勢，2010年初有所反復(fù)復(fù)，但新政后后，供銷比向向上的趨勢進進一步確認，，供大于求成成為市場下半半年的主流。。武漢下階段市市場走勢預(yù)測測：量價尋求求平衡，市場場逐步走向平平穩(wěn)。價跌量平階段段價穩(wěn)量升階段段量價齊穩(wěn)階段段4-6月的數(shù)據(jù)，明明顯的量價背背離，價格下下跌是必然，，但下跌幅度度不大，不會會出現(xiàn)恐慌性性的下跌；此階段為市場場傳統(tǒng)淡季，，即使有價格格調(diào)整或促銷銷，銷售量很很難有較大提提升。市場進入旺季季，也進入各各公司沖擊銷銷售目標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵階段，各各項目以走量量為主，價格格也經(jīng)過調(diào)整整之后回歸理理性，量價進進入良性的發(fā)發(fā)展階段。銷售量正常回回落，價格預(yù)預(yù)計在本階段段也不會出現(xiàn)現(xiàn)非理性大漲漲，量價保持持平穩(wěn)態(tài)勢，，此時類似2009年中的狀況，，市場各方都都認為滿意。。2010年7-8月2010年9-11月2010年12-2011年2月悅?cè)薖artC.2競爭區(qū)域界定定：①客戶調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)：18－25歲受訪者傾向向于南湖、中中南街道口和和光谷片區(qū)；；26－30歲受訪者傾向向于中南街道道口和光谷片片區(qū)；30歲以上受訪者者大多傾向于于武昌老城區(qū)區(qū)。②產(chǎn)品契合程程度：本項目主力產(chǎn)產(chǎn)品為實用緊緊湊的兩房、、三房為主（（模板為魅力力之城戶型））。③客戶流線：：客戶流動路線線、交通到達達流線與本項項目有重疊或或相似之處。。④項目自然輻輻射區(qū)域：以本項目為中中心，從時間間成本考慮，，存在自然輻輻射區(qū)域。⑤區(qū)域價格水水平：價格較為接近近的區(qū)域更容容易成為競爭爭對手。競爭界定依據(jù)據(jù)競爭區(qū)域選擇擇區(qū)域競爭性競爭選擇南湖①②③④⑤重點競爭片區(qū)白沙洲地區(qū)①②③④⑤重點競爭片區(qū)武昌老城區(qū)①③④個別競爭考慮中南、街道口①③④個別競爭考慮徐東、積玉橋③不考慮光谷①③⑤不考慮沌口四新片區(qū)④不考慮金地·西岸故事保利·心語南湖公園世家家水域天際中大·長江紫都金鑫·御江名苑本項目競爭項目界定定：武昌府競爭項目選擇擇競爭項目分布布項目競爭選擇保利心語規(guī)模、產(chǎn)品等較相似，重點項目長江紫都距本案最近的項目，一二期已售完，重點參考御將名苑片區(qū)內(nèi)的項目，規(guī)模有限，有競爭、可參考西岸故事南湖首置典型項目，有競爭、可參考公園世家南湖大盤，產(chǎn)品類似，有競爭、可參考水域天際南湖大盤，產(chǎn)品類似，有競爭、可參考武昌府產(chǎn)品類似，距離老城很近，有競爭天久云門區(qū)位近，僅參考南湖玫瑰灣南湖景觀大盤，僅參考樓盤名稱建筑面積（㎡）總戶數(shù)主力戶型（㎡）實收價格（元/㎡）建筑形態(tài)銷售率中大長江紫都一二期2142112283戶98-1305400小高層、高層95%保利心語637126.314767戶90-1206300小高層、高層、別墅76%御江名苑36847.89357戶85-90——高層未開盤大華南湖公園世家7300007000戶90-1206500多層、小高層、高層、別墅93%金地西岸故事1700001516戶80-956800高層11%武昌府6108503744戶78-1076100高層——水域天際5607915000戶66-1156600多層、小高層、高層73%主要競爭樓盤盤基本情況列列表：（數(shù)據(jù)來源：：中原地產(chǎn)研研究中心）A、中大·長江紫都（最靠近項目目所在地樓盤盤，最重要參參考，未來項項目最直接競競爭對手）開發(fā)商：中大房地產(chǎn)集集團建筑形態(tài)：小高層11+1、高層18+1、17+1交通情況：564、33、32、541至涂家巷站配套情況：小區(qū)內(nèi)部健身身會所、長江江紫都中山小小學(xué)、小區(qū)幼幼兒園、小區(qū)區(qū)商業(yè)街目前前已經(jīng)開街，，有郵局、小小型超市、洗洗衣店、社區(qū)區(qū)辦事處、派派出所等。三期推推盤時時間：：暫定于于2010年下半半年，，根據(jù)據(jù)工程程進度度預(yù)計計在2011年上半半年，，其面面積區(qū)區(qū)間