21世紀不動產(chǎn)-房屋中介公司合約簽署作業(yè)指南

1.目的：根據(jù)國家法律、法規(guī)以及公司有關規(guī)定，為規(guī)范分店簽約作業(yè)，預防法律風險和經(jīng)營風險的產(chǎn)生，及時通報營銷部各經(jīng)營分店合同簽署相關人員及時變更、修改、補充合同相關內容，提高風險意識，保證公司經(jīng)營的安全，特制定本規(guī)定。2.適用范圍：本規(guī)定適用于公司居間合同及相關補充協(xié)議、變更協(xié)議的簽署管理。3.職責3.1營銷部各分店通過簽約資格認證的員工有權簽署居間合同；3.2分店不得簽署違反法律、法規(guī)、交易習慣、對買賣雙方任何一方有潛在風險和損害公司利益的合同，分店經(jīng)理簽署合同前應就上述情形進行必要的審核；4.基本作業(yè)規(guī)范4.1簽約人員在作業(yè)過程中，必須遵守國家法律、行業(yè)規(guī)范及職業(yè)道德，堅決禁止存在不當承諾、欺騙客戶、賺取差價、索取回扣等行為；4.2簽約人員在作業(yè)過程中，應注重個人禮儀，文明作業(yè)，不允許出現(xiàn)對客戶言語或行為失當；4.3簽約人員在作業(yè)過程中，應公平、公正，平等對待客戶，禁止偏袒一方客戶或與之相互串通，導致另一方客戶利益受到損害；4.4對于含有特殊情況的合同簽署，分店經(jīng)理及區(qū)域經(jīng)理需向營銷總監(jiān)提出申請，經(jīng)營銷總監(jiān)同意后方可簽署。同意簽署含有特殊情況合同的區(qū)域經(jīng)理及營銷總監(jiān)，對于此合同可能帶來的損失或隱患承擔相應責任，申請人及審批人仍負有連帶責任；4.5簽約人員在合同簽署完畢后應將合同條款做以詳細講解，并講明后續(xù)作業(yè)流程。5.公司嚴禁操作的手續(xù)、禁止在合同內體現(xiàn)的相關約定：5.1禁止承接大包手續(xù)：大包是指在辦理手續(xù)中，將過戶、貸款等各項費用及中介費算在一起，多由賣方承擔。5.2不允許承接不過戶只辦理委托公證或贈與手續(xù)；5.3客戶自行辦理貸款的手續(xù)；5.4合同文本中不允許出現(xiàn)任何折價（包括物品折價）或有償贈送。如有折價物品或有償贈送需客戶自行約定，公司不承擔任何見證責任。5.5合同文本中不允許體現(xiàn)“契約價”、“實際成交價為….”、“賣方凈得房款為….”等不正確約定。5.6公司不得操作賣方為“委托公證”的手續(xù)，但以下情況除外：如果提供親屬關系證明可以審核合同，或通過委托公證辦理地點界定是否為外地或外國客戶。如果委托公證辦理地點為大連，先由營銷部確認此合同是否可簽署，然后賣方寫聲明，內容為“做委托公證的原因、承諾不存在賺差價、收購行為；買方對賣方承諾表示認可”。5.7非正常收費（人情、好處、加急費等）不允許出現(xiàn)在任何書面的合同文本中。5.8不允許對客戶做出不當承諾或對公司存在隱患的承諾。對于客戶的相關需求，盡可能寫在買賣契約中，不允許以公司名義對貸款額度、相關費用、年限，房屋年代、戶口問題及與房屋買賣無關的相關問題等做出承諾。5.9過戶稅費、貸款費用以相關部門最終出具的相關收據(jù)為準，預交款項對退少補，不允許在合同中對上述費用做明確數(shù)額約定。6.不允許簽署對公司存在風險或隱患的合同，包括以下幾種情況：6.1房屋中有落戶政策；6.2沒有見任何手續(xù)即簽署合同；6.3權屬不明確時簽訂合同；6.4經(jīng)濟適用房未滿五年；6.5簽署合同后長時間不辦理過戶手續(xù)；6.6客戶自行辦理貸款手續(xù)。簽訂房地產(chǎn)買賣合同的前提必須是明確房屋權屬，權屬有問題或不明確的時候應嚴格審核。因有的合同簽署后手續(xù)暫時無法辦理，會導致相關問題會潛伏很長時間，如遇此類手續(xù)，分店應嚴格審查，謹慎操作，并對后期風險承擔相應責任。7.簽約人員在作業(yè)中禁止及限制操作的手續(xù)：7.1以下情況嚴禁操作：7.1.1簽約當天即支付全部房款；7.1.2貸款審核未通過即提取首付款；7.1.3款項未備齊即要求過戶；7.2以下情況須經(jīng)營銷總監(jiān)書面審批后方可操作：7.2.1手續(xù)未辦理完畢即要求提前支取款項；7.2.27.2.3賣方產(chǎn)權證未辦理完畢即要求支付款項并做交接。7.2.4賣方產(chǎn)權證未出即要求還款贖證因手續(xù)尚未辦理完畢，不規(guī)范的款項交付對買賣雙方都有風險，也使手續(xù)相對無法掌控，對此類問題，分店應謹慎操作，詳細告知買賣雙方相應風險。須區(qū)域經(jīng)理、營銷總監(jiān)審批方可操作的，買賣雙方必須認可并愿意承擔相應風險，分店經(jīng)理須向區(qū)域經(jīng)理打書面申請，由區(qū)域經(jīng)理報營銷總監(jiān)書面審批后方可操作，操作人及審批人對后期風險承擔相應責任。8.買賣雙方自行辦理過戶手續(xù)8.1為躲避稅費或申請高額貸款，買賣雙方有時會要求自己辦理過戶，因手續(xù)不在我公司操作，故對手續(xù)的安全性無法掌握，對款項交付的及時性和安全性無法保證。如客戶有此要求，分店應盡詳細的風險告知，如買賣雙方都認可，需在合同上補充條款注明后自行辦理手續(xù)，并明確約定相關風險由買賣雙方自行承擔，同時分店對后期手續(xù)辦理的隱患承擔相應責任。9.合同簽訂時款項最低額度：9.1房屋成交價20萬以內，簽約付款不少于1萬元；9.2房屋成交價20萬～50萬，簽約付款不少于2萬元；9.3房屋成交價50萬～100萬，簽約付款不少于3萬元；9.4房屋成交價100萬以上，簽約付款不少于5萬元。如果簽約當日客戶因特殊情況不能達到以上額度，則必須經(jīng)由區(qū)域經(jīng)理審核批準后，方可以簽署合同。公司要求在簽署合同時，必須同時收取買方購房定金和買方中介費，約定的定金額度一定要大于中介費，特殊情況的最低限額不得低于伍仟元。10.簽約中介費10.1簽約當日應收取全額中介費。10.2獨家代理房源買方收取中介費不超過3％，且買賣雙方中介費之和不超過3％，中介費的承擔者可以是賣方也可以是買方。10.3中介費不允許存入銀行做資金監(jiān)管。10.4公司實行雙向收取中介服務費，由買賣一方或者雙方共同承擔，為了業(yè)務簡單化同時減少過程風險，除非賣方確實為自己付款交付中介費以外，公司不允許由一方（通常為買方）替另一方（通常為賣方）先行墊付中介費，交接時再轉付；已明確約定買賣雙方各自承擔的相應中介費，不得再約定中介費由一方全部承擔。10.5如果不能當時收到買方全額中介費，需約定中介費交付具體時間，最長不得超過3天；10.6簽署合同時如需進行中介費折扣，則按公司《中介費管理規(guī)定》的相關規(guī)定執(zhí)行。11.關于代辦合同以及合同簽署其它規(guī)定11.1代辦合同中需明確注明“買賣雙方自行達成買賣合意”并將經(jīng)居間方居間介紹等相關條款劃掉，如所簽署的代辦合同為公司系統(tǒng)內的房源，需分店經(jīng)理進行調查核實，填寫書面情況說明上報區(qū)域經(jīng)理同意后方可簽署。11.2公司不涉及的業(yè)務類型，包括使用權、地產(chǎn)、地產(chǎn)使用權、標的額在15萬元以下的代辦合同。11.3無論是賣方還是買方承擔了本應由另一方承擔的稅費情況，在操作過程中都必須明確告知買賣雙方關于稅費發(fā)票開具名頭的情況。如果是賣方承擔所有稅費，公司嚴禁自行辦理過戶的行為。11.4簽署合同時，須由權利人到場簽字確認，如非權利人本人到場簽字，則需出具《授權委托書》，無法提供授權委托書的，應由簽署人出具《無授權委托承諾書》，因《無授權委托承諾書》并不能保證使合同生效，因此在3日內必須補齊《授權委托書》。11.5權利人為法人的，除代理人簽字確認外，還應在合同上加蓋法人印章。12.關于單方面解除合同的流程及規(guī)定因單方解除通常是在對方?jīng)]有書面同意的情況下，居間方要給另一方違約金或另一方取回定金，且單方面解除的效力具有不確定性，因此出現(xiàn)客戶要求單方面解除的情況時，應盡量建議客戶采用合意解除和法定解除方式解決，如不予接受，則須請示營銷總監(jiān)，做單方面解除合同。具體流程如下：12.1給違約客戶按合同簽署的通訊地址（合同簽署時一定要讓買賣雙方親自填寫通訊地址）發(fā)一份解除合同通知函，以特快專遞形式郵寄給客戶，特快專遞要在文件名稱內容上寫明“關于購買××房屋的合同解除通知書”，保留存根；12.2由拿取定金或違約金一方簽署聲明書，類似于“就位于××地址的××號合同，因某一方單方違約，且拒不出面簽署解除協(xié)議，居間方與買方/賣方客戶已向違約方郵寄解除合同通知函，現(xiàn)申請將居間方代為保管的定金（或保證金）取走，如因此導致的一切責任均由我個人承擔，與居間方無關?！?2.3填寫一份《撤單申請表》，由區(qū)域經(jīng)理簽字后交營銷總監(jiān)審批，到客服部做審核后，由客服部轉人力資源部進行傭金變更。同時把以上三項與撤單申請表一同交