商業(yè)地產(chǎn)與購物中心培訓(xùn)材料

商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）CommercialProperty&ShoppingMall講師：禹來博士中山大學(xué)、暨南大學(xué)、廣東商學(xué)院教授

深圳中信城市廣場投資公司董事長

深圳中信商業(yè)管理公司董事長

深圳中信物業(yè)管理公司董事長

中國購物中心專業(yè)認證委員

商業(yè)地產(chǎn)與購物中心1.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)在認識2.商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇3.購物中心的類型與演化4.購物中心經(jīng)營管理要點5.購物中心成功經(jīng)營之道6.提防購物中心四大陷阱目錄商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)在認識核心產(chǎn)品層：產(chǎn)品真正能為消費者提供的“利益或價值”。形式產(chǎn)品層：產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌和設(shè)計。延伸產(chǎn)品層：在核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項目。潛在產(chǎn)品層：與現(xiàn)有產(chǎn)品相關(guān)的未來可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品。1.1市場學(xué)的產(chǎn)品內(nèi)涵商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）1.2商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品四個層次潛在產(chǎn)品層延伸產(chǎn)品層形式產(chǎn)品層核心產(chǎn)品層商業(yè)服務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品為商業(yè)服務(wù)提供的服務(wù)（例：節(jié)日裝飾、售后服務(wù)、客戶走訪等）（例：天河城—歐萊斯名牌折扣店中信城市廣場—中信地鐵商場—蔡瀾美食坊）建筑、設(shè)施賣場、商品商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）1.3地產(chǎn)產(chǎn)品類型一般概念地產(chǎn)分類

住宅地產(chǎn)HousingRealEstate綜合地產(chǎn)ComprehensiveRealEstate工業(yè)地產(chǎn)IndustrialRealEstate按一般概念的地產(chǎn)分類，商業(yè)地產(chǎn)泛指用于商業(yè)用途的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)CommercialRealEstate1234請勿復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)主要分類1.4商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定義和分類

商業(yè)地產(chǎn)是指以商業(yè)整體服務(wù)為核心產(chǎn)品的地產(chǎn)。零售類商品市場類辦公類酒店類餐飲休閑類其它類商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）1.5商業(yè)地產(chǎn)廠與商業(yè)地產(chǎn)商商業(yè)地產(chǎn)廠商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）提供形式產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者，為消費者提供的是中間產(chǎn)品，主要業(yè)務(wù)是商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和出售。商業(yè)地產(chǎn)商提供核心產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者，為消費者提供的是終端產(chǎn)品，主要業(yè)務(wù)是在商業(yè)物業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)上提供商業(yè)整體服務(wù)。2、商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇

2.1中國零售業(yè)態(tài)分類

商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）零售（Retailing)是一系列商業(yè)活動，它通過向消費者出售商品和服務(wù)來創(chuàng)造價值。零售業(yè)態(tài)（RetailFormat):零售企業(yè)為滿足不同消費需求進行組合而形成的經(jīng)營形態(tài)《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106-2004）按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點分為17種零售業(yè)態(tài)，從形式上分為有店鋪和無店鋪兩類范疇國內(nèi)目前主流零售業(yè)態(tài)包括百貨公司、綜合超市場、購物中心業(yè)種（Kingofbusiness）

——賣什么商品（服務(wù)）業(yè)態(tài)（Typeofbusiness）

——怎么賣商品（服務(wù)）業(yè)際（Interfaceofbusiness）

——如何建立商店特色請勿復(fù)制有店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）有店店鋪鋪零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類和和基基本本特特點點續(xù)續(xù)1商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））有店店鋪鋪零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類和和基基本本特特點點續(xù)續(xù)2商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））有店店鋪鋪零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類和和基基本本特特點點續(xù)續(xù)3商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））無店店鋪鋪零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類和和基基本本特特點點商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））2.2主要要零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特點點比比較較商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））2.3國外外零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類零售售機機構(gòu)構(gòu)（（retailinstitution)指零零售售業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的基本本形形態(tài)態(tài)或或結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。在在美美國國，，約約有有220萬家家不不同同的的公公司司被聯(lián)聯(lián)邦邦統(tǒng)統(tǒng)計計局局定定義義為為零零售售商商，，它它們們經(jīng)經(jīng)營營著著260萬個個以以上零零售售店店。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））按所所有有權(quán)權(quán)劃劃分分◆獨立立商商店店◆連鎖鎖店店◆特許許經(jīng)經(jīng)營營◆租賃賃商商品品部部◆垂直直營營銷銷系系統(tǒng)統(tǒng)◆消費費者者合合作作社社Ⅰ商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））按店店鋪鋪零零售售戰(zhàn)略略組組合合劃劃分分◆便利利店店◆傳統(tǒng)統(tǒng)超超級級市市場場◆食品品超超級級商商店店◆聯(lián)合合商商店店◆有限限公公司司商商店店◆倉儲儲店店◆專業(yè)業(yè)店店◆雜貨貨店店◆傳統(tǒng)統(tǒng)百百貨貨公公司司◆全線線折折扣扣百百貨貨店店◆工廠廠門門市市部部◆會員員俱俱樂樂部部◆跳蚤蚤市市場場以食食品品為為導(dǎo)導(dǎo)向的的零零售售商商綜合合商商品品零售售商商Ⅱ商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））◆租賃賃商商品品◆自有有商商品品◆非商商品品按服服務(wù)務(wù)零零售售戰(zhàn)略略組組合合劃劃分分按無無店店鋪鋪零零售售戰(zhàn)戰(zhàn)略略組組合合與非非傳傳統(tǒng)統(tǒng)零零售售形形式式劃劃分分◆直復(fù)復(fù)營營銷銷◆直直接接銷銷售售◆自自動動售售貨貨機機◆新新出出現(xiàn)現(xiàn)的的零零售售形形式式ⅢⅣ商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））2.4.1零售售經(jīng)經(jīng)營營收收入入2.4.1.1零售售經(jīng)經(jīng)營營收收入入類類別別租金金收收入入抽成成收收入入自營營收收入入2.4.1.2零售售經(jīng)經(jīng)營營收收入入關(guān)關(guān)系系2.4經(jīng)營營對對商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的增增值值貢貢獻獻商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））2.4.2天河河城城經(jīng)經(jīng)營營收收入入構(gòu)構(gòu)成成分分析析2.4.2.1租金金利利潤潤與與自自營營利利潤潤比比較較租金金利利潤潤自營營利利潤潤商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）單位租金利利潤單位自營利利潤2.4.2.2單位租金利利潤與單位位自營利潤潤比較商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.2.3租金利潤與與自營利潤潤構(gòu)成分析析商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.2.4單位租金利利潤與單位位自營利潤潤構(gòu)成分析析商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.2.5天天河城百百貨97—03年銷售售額及經(jīng)營營面積指標標增長率商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.2.6天天河城百貨貨97—03年單位位面積經(jīng)營營指標增長長率（%））商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.2.7天天河城百貨貨97—03年毛利利額增長率率（%）商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.3中信城市廣廣場經(jīng)營收收入構(gòu)成分分析2.4.3.1租金收入結(jié)結(jié)構(gòu)分析總租金收入入其它商戶租租金收入主力百貨店店租金收入入主力超市店店租金收入入商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）其它商戶單單位面積租租金總單位面積積租金主力超市店店單位面積積租金2.4.3.2租金收入結(jié)結(jié)構(gòu)變換分分析商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.3.3租金收入結(jié)結(jié)構(gòu)變換分分析主力超市店店轉(zhuǎn)換租金金收入總租金收入入商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.4零售經(jīng)營提提升商業(yè)物物業(yè)價值2.4.4.1商業(yè)物業(yè)（（零售商業(yè)業(yè)地產(chǎn)）的的價格是租金水平平，其內(nèi)在在價值由自自營經(jīng)營收入決定。。2.4.4.2獲取租金收收入、抽成成收入、自自營收入的選擇由商商業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營者的經(jīng)經(jīng)營能力和經(jīng)營水平平?jīng)Q定，受受業(yè)主的風風險取向制約。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.4.4.3購物中心在在選擇主力力店和次主主力店時，，要充分兼顧開業(yè)業(yè)需求（開開業(yè)面積、、開業(yè)時間間）和持續(xù)經(jīng)營（（租戶組合合、租金增增長），以以保證商業(yè)物業(yè)最最大的增值值空間。2.4.4.4在中國經(jīng)濟濟高速發(fā)展展的過程中中，零售商商業(yè)地產(chǎn)的成功與與否第一是是管理團隊隊，第二是是管理團隊，第三三是管理團團隊。更具具體地說：：第一是管理團隊隊的整體素素質(zhì)，第二二是管理團團隊的進入時間，，第三是管管理團隊的的適應(yīng)程度度。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2.5.1存在問題舉舉例分不清零售售業(yè)態(tài)，導(dǎo)導(dǎo)致商業(yè)地地產(chǎn)項目不不能正常經(jīng)營甚甚至開不了了業(yè)，主要要表現(xiàn)在：：第一、建筑筑結(jié)構(gòu)不符符合所選零零售業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營需要，，致使商業(yè)物業(yè)業(yè)價值大大大降低或發(fā)發(fā)展空間受受限。例：深圳某某地鐵上蓋蓋約2萬平方米商商業(yè)物業(yè)，，因為卸貨平臺及及送貨通道道狹窄，不不具備開設(shè)設(shè)大型百貨貨公司或綜綜合超市或或區(qū)域購物物中心的條條件。例：廣州天天河城與深深圳萬象城城的輔助用用房。2.5商業(yè)地產(chǎn)零零售業(yè)態(tài)選選擇商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）第二、籠統(tǒng)統(tǒng)地說要開開商場，但但不知道不不同業(yè)態(tài)的的商場有不同同的特點和和經(jīng)營規(guī)律律。例：深圳寶寶安某商場場四樓因柱柱網(wǎng)太密而而空置，其開發(fā)商在在建設(shè)時并并沒有明確確做什么。。例：廣州某某開發(fā)商，，稱自己的的項目做什什么樣的商場都可以以。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）知道要選擇擇什么業(yè)態(tài)態(tài)，但實際際經(jīng)營卻不不是按這種種業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營規(guī)律操操作，導(dǎo)致致商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目陷入入困境甚至至遲遲看不不到前景。。主要突出出表現(xiàn)在購購物中心的的開發(fā)上。。第一、所開開發(fā)的購物物中心項目目實際是按按百貨公司司或綜合超市的的路子走。。例：某大型型購物中心心與同期開開業(yè)的另一一鄰近的大大型購物中心相相比（強調(diào)調(diào)商品結(jié)構(gòu)構(gòu)，忽視業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；；強調(diào)租戶組合，忽忽視功能布布局；強調(diào)調(diào)銷售動線線，忽視體體驗動線））。第二、所開開發(fā)的項目目強調(diào)先進進性，忽視視購物中心心的地域性。例：虎門步步行街——虎門天河城城商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）不能正確地地選擇業(yè)態(tài)態(tài)搭配，導(dǎo)導(dǎo)致商業(yè)地地產(chǎn)項目不能整體發(fā)發(fā)揮作用甚甚至改造都都比較困難難，主要突突出表現(xiàn)在在選擇大型綜綜合超市為為主力商店店的購物中中心項目上上：第一、大型型綜合超市市的目標客客群與業(yè)態(tài)態(tài)的目標客客群不能共享。例：以某些些大型跨國國超市為主主力店的購購物中心。。第二、大型型綜合超市市的人流動動線設(shè)計自自成一體，，出入口和電梯安安排以我為為主，很難難與購物中中心合諧連連接。例：虎門天天河城的超超市深圳中信城城市廣場的的超市商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）開發(fā)商在項項目定位時時就要明確確該商業(yè)物物業(yè)的用途，，如果是做做零售類，，應(yīng)該明確確到業(yè)態(tài)。項目策劃和和設(shè)計時，，開發(fā)商要要充分注意意設(shè)計的先進進性和該區(qū)區(qū)域的可利利用空間。。2.5.2商業(yè)地產(chǎn)零零售業(yè)態(tài)選選擇建議商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）3、購物中中心的類型型與演化3.1購物中心類類型購物中心最最初被分為為三種類型型:鄰里、社區(qū)區(qū)和地區(qū)購購物中心。。決定購物中中心類型的的首先是主主要的租戶戶類型，其其次是購物物中心的規(guī)規(guī)模和商圈圈。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）購物中心類類型及特征征參數(shù)商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）3.2購物中心演演化◆特色中心◆大型廉價廣廣場◆直銷中心◆城市娛樂中中心◆廉價中心◆時尚中心◆超能中心◆節(jié)日中心20世紀70年代，購物物中心的特特色化和細細分化成為為發(fā)展趨勢，，進入90年代，這一一聲勢進一一步加速。。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）特色中心與與傳統(tǒng)購購物中心相相比，一個個顯著的特特征就是沒有傳統(tǒng)的的核心租戶戶。特色中中心需要根根據(jù)基實際情況進進一步特征征化。直銷中心是是廠家直直銷商店的的集合，各各直銷商店店屬各工廠所有，但但是同其他他購物中心心一樣，統(tǒng)統(tǒng)一管理。廉價中心是是一種迅迅速發(fā)展起起來的購物物中心類型型，曾經(jīng)一度被稱為為折扣中心心。廉價中中心的市場場規(guī)模通常介于社社區(qū)中心和和地區(qū)中心心之間旅游游導(dǎo)向相對較弱。。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）超能中心通通常是露露天的，貿(mào)貿(mào)易區(qū)的規(guī)規(guī)模一般與與地區(qū)購物中心相相當。大型廉價廣廣場組合合了各類直直銷、廉價價和其他價價值取向的的零售商，包包括廠家直直銷和百貨貨公司直銷銷。沿著大都市市區(qū)城區(qū)邊邊緣的主要要高速公路路選址。城市娛樂中中心將娛娛樂元素融融入零售業(yè)業(yè)形成了城城市娛樂中中心。城市娛娛樂中心基基于“trinityofsynergy”的概念，將將娛樂、餐餐飲和零售售組合在一個步步行導(dǎo)向的的環(huán)境里。。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）時尚中心其其核心租戶戶不是全能能型的百貨貨公司，而而是由一系列出售售高檔高價價特色商品品的時裝店店、珠寶店和精品品店組合而而成。它代代表了質(zhì)量量、品位和價格導(dǎo)導(dǎo)向的細分分市場。節(jié)日中心“節(jié)日中心”隨著ROUSE公司在波士士頓開發(fā)的的FANEUILHALL市場的開業(yè)業(yè)而產(chǎn)生。。節(jié)日中心的建造非非常有限，，由于它們們對游客的的依賴性很大，，它們的成成功限于大大的市場區(qū)區(qū)。節(jié)日中心的的典型特征征是它讓人人難忘的建建筑形式和它與與其他重要要的土地用用途的關(guān)系系，也許是一個噴噴泉（或者者是其他重重要的水景景），一個歷史區(qū)區(qū)域，或者者兩者兼有有。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）3.3香港購物中中心資料來源：：美格行商商業(yè)地產(chǎn)顧顧問機構(gòu)《香港購物中中心》商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）香港購物中中心由大型型地產(chǎn)商開開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）黃埔新天地地商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）青衣城商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）新都會廣場場商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）2002年9月28日,深圳市第一一家大型城城市中心MALL——中信城市廣廣場隆重開開業(yè)。作為為深圳市乃乃至華南區(qū)區(qū)國際化高高檔購物中中心的代表表，中信城城市廣場地地處深南中中商圈，占占地5萬平方米，，建筑面積積15萬平方米，，由購物中中心、中信信大廈和星星光廣場三三部分組成成。遠看，，整體建筑筑外觀猶如如一艘揚帆帆起航的旗旗艦，巋然然屹立。近近看，別具具一格的水水晶門、水水柱時鐘、、音樂噴泉泉造型點綴綴其中，給給這座極富富現(xiàn)代感的的商業(yè)建筑筑增添了不不少迷人風風景。夜幕幕降臨，華華燈初上，，星光廣場場地面繁星星閃閃，簇簇擁著購物物中心的流流光溢彩，，更顯都市市風尚。商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）中信城市廣廣場購物中中心共分六六層，在功功能設(shè)計上上充分體現(xiàn)現(xiàn)了集購物物、餐飲、、娛樂、休休閑為一體體的功能特特性。各層層主題定位位明確：LG層為時尚名名店、珠寶寶精品、美美食制造；；B1層為健身康康體；G層為國際名名店、國際際休閑酒吧吧街、星光光廣場；二二層為國際際名店；三三層為國際際名店、數(shù)數(shù)碼影城；；四層為流流行皮具、、美體塑身身；五層和和六層為高高檔食府。。LouisVuitton、Cartier、Fendi、TOD’S、HugoBoss、Burberry、Versace、ErmenegildoZegna等眾多多世界界頂級級品牌牌服飾飾，以以及逸逸和軒軒酒家家、豫豫園上上海飯飯莊、、王子子廚房房、新新南國國影城城、中中航健健身會會、瑪瑪花纖纖體、、星巴巴克、、哈根根達斯斯等眾眾多知知名休休閑餐餐飲商商家進進駐。。星光光廣場場西側(cè)側(cè)鄰接接于購購物中中心G層的國國際休休閑酒酒吧街街還聚聚集了了酷客客吧、、LEO、三度度吧、、雨花花等不不同風風格的的主題題酒吧吧。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））憑借其其多元元化的的功能能設(shè)計計，國國際品品牌云云集的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合和豐豐富的的商業(yè)業(yè)文化化底蘊蘊，中中信城城市廣廣場屢屢獲殊殊榮。。曾先先后榮榮獲“全國行行業(yè)質(zhì)質(zhì)量示示范企企業(yè)”、“中國購購物中中心示示范工工程”、“深圳市市最佳佳購物物中心心”、“最受高高端消消費者者喜愛愛的購購物場場所——年度風風尚百百貨”等獎項項，并并于2006年一舉舉摘得得中國國購物物中心心領(lǐng)域域最高高獎項項——““最佳購購物中中心運運營獎獎”，被譽譽為深深圳的的“商業(yè)名名片”，時刻刻比肩肩國際際潮流流。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））2007年，中中信城城市廣廣場再再添強強勢羽羽翼。。位于于地鐵鐵1號線科科學(xué)館館站地地下空空間并并直接接連通通購物物中心心LG層和華華強北北商圈圈的中中信地地鐵商商場開開業(yè)，，中國國內(nèi)地地首家家“蔡瀾美美食坊坊”、“鄧達智智概念念廊”簽約進進駐，，還設(shè)設(shè)有名名牌折折扣店店、休休閑驛驛站等等特色色經(jīng)營營專區(qū)區(qū)，是是目前前深圳圳最大大的地地鐵商商業(yè)項項目。。目前，，深南南中商商圈已已成為為以中中信城城市廣廣場為為核心心的高高端消消費和和以中中信地地鐵商商場為為代表表的大大眾消消費互互為補補充的的綜合合性商商圈。。未來來，中中信城城市廣廣場將將聯(lián)手手中信信地鐵鐵商場場，全全面構(gòu)構(gòu)建地地上地地下立立體購購物網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，為市市民提提供更更優(yōu)質(zhì)質(zhì)的購購物享享受，，領(lǐng)跑跑商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，同同步國國際時時尚??！商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））3.4.2深圳地地鐵1號——中信地地鐵商商場商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））中信地地鐵商商場簡簡介商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））中信地地鐵商商場是是中信信深圳圳(集團)公司投投資，，由深深圳市市中信城城市廣廣場投投資有有限公公司與與深圳圳地鐵鐵公司司合作作開發(fā)發(fā)的地地鐵商業(yè)業(yè)項目目。項項目位位于深深圳地地鐵一一號線線科學(xué)學(xué)館站站地下下，深深圳市區(qū)區(qū)兩大大主干干道深深南中中路和和上步步路在在此交交匯，，總建建筑面面積達17970平方米米，其其中商商業(yè)面面積16240平方米米，是是深圳圳目前商業(yè)業(yè)體量量最大大，商商業(yè)氣氣氛最最成熟熟的地地鐵商商業(yè)。。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））中信地地鐵商商場通通過地地鐵科科學(xué)管管站，，與中中信城城市廣廣場地地下一層層、華華聯(lián)街街、深深圳購購書中中心等等全面面貫通通，組組成地地上地地下立體體式購購物區(qū)區(qū)域，，構(gòu)成成都市市核心心商圈圈之一一。中信地地鐵商商場遵遵循創(chuàng)創(chuàng)新的的商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃理念念，融融合了了商業(yè)業(yè)與文化化，合合理布布局，，完善善規(guī)劃劃，涵涵蓋了了美食食、服服飾、、精品品、娛樂、、特色色商品品等，，將打打造成成特色色區(qū)域域主題題購物物區(qū)域域，其其中香港港著名名餐飲飲品牌牌“蔡瀾美美食坊坊”、著名名服裝裝品牌牌“鄧達智智概念時時尚廊廊”已強勢勢進駐駐。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））3.4.3中國第第一商商城—天河城城（TEEMALL)原中國國商業(yè)業(yè)部副副部長長何濟濟海題題詞商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））1992年年8月月18日，，原廣廣東天天貿(mào)（（集團團）股股份有有限公公司（（現(xiàn)名名“天河城城集團團”）在廣廣州正正式成成立。。天河河城集集團是是一家家定向向募集集的中中外合合資的的股份份有限限公司司。天河城城集團團是策策劃、、開發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、、管理理大型型購物物中心心（SHOPPINGMALL）的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商及及經(jīng)營營綜合合百貨貨公司司和零零售專專業(yè)店店的零零售商商。12年年來天天河城城集團團成功功地建建設(shè)、、經(jīng)營營、管管理了了中國國第一一商城城—天河城城（TEEMALL），，使天天河城城（TEEMALL）發(fā)發(fā)展成成為現(xiàn)現(xiàn)代購購物中中心的的代表表和品品牌，，成功功地經(jīng)經(jīng)營了了天河河城百百貨發(fā)發(fā)展公公司（（包括括：天天河城城百貨貨公司司及吉吉之島島天貿(mào)貿(mào)公司司。））3.4.3.1商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）天河城集團3.4.3.2天河城城集團組織架架構(gòu)圖天河城百貨發(fā)發(fā)展公司天河城物業(yè)天河城娛樂公公司天貿(mào)廣告公司司天貿(mào)房地產(chǎn)公公司天河城百貨吉之島天河城城百貨商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）天河城集團天河城廣場總總占地面積4.15萬平平方米，總建建筑面積32萬平方米，，包括天河城城（TEEMALL）16萬平方米米、東塔寫字字樓9萬平方方米、西塔酒酒店6萬平方方米。1992年8月18日奠奠基、11月月18日動工工。目前正在在興建寫字樓樓和酒店部分分，已投資約約16億元人人民幣。1998年12月,天河河城通過ISO9002國際質(zhì)量管管理體系認證證，獲得挪威威DNV認證證公司頒發(fā)的的證書。3.4.3.3天河城廣場商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）天河城（TEEMALL）建筑面積積16萬平方方米，包括地地面7層，地地下3層，其其中8層為商商業(yè)經(jīng)營場地地，約10萬萬平方米，現(xiàn)現(xiàn)有租戶360家。地下2層為停停車場，可停停放上千輛汽汽車,日均車車流量達到2000輛次次。3.4.3.4天河城（TEEMALL)商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）2004年5月1日，客客流達到81萬人次，突突破歷史高位位67萬人次次的紀錄；新紀錄：81萬人次/日紀錄：67萬人次/日2004年5月2日，天河城從從1996年2月開業(yè)以來累累計客流突破破8億人次，相當當于全廣東7733萬人（戶籍人人口）每人到到天河城來了了10次以上。3.4.3.5天河城（TEEMALL)人流數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）3.4.3.6天天河城日均客客流單位：萬人次次商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）3.4.3.7天天河城集團團97—03年租金及及利潤增長率率租金百分比利潤總額百分分比商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）3.4.3.8天天河城97—03年商鋪出出租率商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）作為中國大陸陸最早的SHOPPINGMALL之一，號號稱“中國第一商城城”的天河城(TEEMALL)的成功功創(chuàng)造了“十年十個最”：最早的股份制制商業(yè)企業(yè)最最高速建成開開業(yè)最早引進外商商零售百貨企企業(yè)最最具代代表性綜合經(jīng)經(jīng)營模式最現(xiàn)代物業(yè)管管理最最大額額單店銷售最大客流量最最滿租位最高效回報最最強力帶動3.4.3.9“十年十個最”商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）4、購物中心經(jīng)經(jīng)營管理要點點4.1經(jīng)營管理與運運營管理商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）購物中心職業(yè)經(jīng)理人高級專業(yè)人員購物中心運營經(jīng)理中高級專業(yè)人員購物中心和零零售房地產(chǎn)企企業(yè)高級管理人員員以專業(yè)化管理理從戰(zhàn)略層面面促進購物中心心可持續(xù)經(jīng)營營以及物業(yè)價值值提升定制中短期發(fā)發(fā)展計劃、年年度預(yù)算、進行購物中心心定位更新與與持續(xù)運營通過具體管理理、培訓(xùn)和指指導(dǎo)行為實現(xiàn)購物中心心價值提升商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）知識購物中心職業(yè)經(jīng)理人購物中心運營經(jīng)理技能市場學(xué)零售學(xué)房地產(chǎn)理論經(jīng)濟學(xué)建筑學(xué)管理學(xué)金融學(xué)會計學(xué)金融管理運營管理開發(fā)管理投資管理市調(diào)租賃管理行銷管理人力資源管理理租戶組合物業(yè)管理4.2購物中心經(jīng)營營管理商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）4.2.1組織結(jié)構(gòu)

總經(jīng)理租賃部運營部工程部市場部行政部財務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）4.2.2部門職能

購物中心商鋪、廣告位招租現(xiàn)有租戶關(guān)系維護和跟蹤服務(wù)

新租戶開發(fā)與儲備處理購物中心租務(wù)糾紛配合政府租賃主管部門工作租賃部商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）

購物中心形象策劃與發(fā)展工作

購物中心品牌打造

傳媒推廣及社會公益活動安排

市場動態(tài)及資訊的收集和反饋

購物中心公關(guān)工作市場部商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）運營部

購物中心日常運營管理

購物中心安全管理

綠化、保潔等環(huán)境管理

客戶關(guān)系維護

投訴及客戶問題處理商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）工程部機電設(shè)備運行管理及維修保養(yǎng)

設(shè)備、設(shè)施定期檢測工作

建筑工程項目管理

建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用

消防等危機事件應(yīng)急處理商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）行政部日常行政事務(wù)管理

企業(yè)文化建設(shè)與宣傳

團隊建設(shè)，人力資源管理，員工培訓(xùn)建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用

規(guī)章制度的監(jiān)督實施商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）財務(wù)部會計、出納業(yè)務(wù)

各項收支費用核算及報表編制

合同控制和審計經(jīng)營數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計

購物中心戰(zhàn)略發(fā)展決策支持和參與商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）4.2.3經(jīng)營功能商務(wù)功能運營功能品牌功能維護功能驅(qū)動功能控制功能商戶組合與功能布局租賃部客戶關(guān)系與現(xiàn)場管理運營部市場營銷與公共關(guān)系市場部工程改造與設(shè)備運維工程部團隊建設(shè)與行政運行行政部會計財務(wù)與計劃統(tǒng)計財務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）

開業(yè)率（面積開業(yè)率，戶數(shù)開業(yè)率）靜態(tài)指標

開業(yè)增長率（試業(yè)期內(nèi)開業(yè)率的增長率）動態(tài)指標

功能覆蓋率（各種業(yè)態(tài)的開業(yè)率）業(yè)態(tài)指標4.3購物中心開業(yè)業(yè)招商控制4.3.1檢驗尺度：開開業(yè)率與開業(yè)業(yè)增長率商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）功能布局品牌結(jié)構(gòu)商戶等級調(diào)整計劃填空游戲開業(yè)率商戶結(jié)構(gòu)商戶數(shù)量4.3.2控制方向：商商戶數(shù)量與商商戶結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）經(jīng)營缺陷物業(yè)增值盈虧平衡替代計劃主力店簡化招商帶動商戶吸引人流錨店陷阱4.3.3招商陷阱：主主力店與增長長空間商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）聘請專業(yè)機構(gòu)進行商業(yè)規(guī)劃與招商是必要的招商的每個環(huán)節(jié)都應(yīng)由管理團隊把關(guān)商業(yè)規(guī)劃中的商戶組合應(yīng)由同一機構(gòu)實現(xiàn)招商4.3.4專業(yè)機構(gòu)：管管理團隊與中中介機構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）職業(yè)經(jīng)理管理規(guī)則經(jīng)營技術(shù)市場管理業(yè)態(tài)特點物業(yè)條件人才來源經(jīng)營管理職業(yè)操守從業(yè)經(jīng)歷管理體系行業(yè)地位4.4購物中心職業(yè)業(yè)經(jīng)理4.4.1職業(yè)經(jīng)理的地地位和條件商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）Text地址可以創(chuàng)選業(yè)態(tài)優(yōu)勢巨大中國市場廣闊第一是團隊第二是團隊第三還是團隊隊第一是選址第二是選址第三還是選址址4.4.2管理團隊是購購物中心成功功的關(guān)鍵5、購物中心心成功經(jīng)營之之道5.1購物中心開發(fā)發(fā)三一原理真正的商業(yè)地地產(chǎn)商要能成成功經(jīng)營一個個項目，必須做到：“項目物業(yè)一平平米不能賣，，開發(fā)和經(jīng)營資資金一元錢不不能缺，管理團隊到位位一分鐘不能能晚”。商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）5.2購物中心的雙雙密特征商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））資金金密密集集型型：：建建設(shè)設(shè)資資金金、、經(jīng)經(jīng)營營資資金金技術(shù)術(shù)密密集集型型：：地地產(chǎn)產(chǎn)、、商商業(yè)業(yè)與與金金融融技技術(shù)術(shù)一一體體化化開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營技技術(shù)術(shù)一一體體化化，，服務(wù)務(wù)技技術(shù)術(shù)一一體體化化業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)業(yè)種種經(jīng)經(jīng)營營技技術(shù)術(shù)一一體體化化天河河城城品品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的四四個個立立足足點點一、、SHOPPINGMALL綜綜合合服服務(wù)務(wù)。。二、、租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、零零售售百百貨貨三三者者結(jié)結(jié)合合的的綜綜合合優(yōu)勢勢。。三、、天天貿(mào)貿(mào)集集團團三三大大業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的發(fā)發(fā)展展與與天天河河城城密密不不可可分分，，把把“天河河城城”作為為核核心心和和整整體體品品牌牌來來認認識識和和發(fā)發(fā)展展。。四、、購購物物中中心心的的開開發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營營、、管管理理是是資資金金密密集集型型和和技技術(shù)密密集集型型行行業(yè)業(yè)。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））5.3購物物中中心心選選型型與與規(guī)規(guī)模模商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））地域域條條件件購物物中中心心有有限限輻輻射射商圈圈核核銷售售經(jīng)經(jīng)營營（（相相同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)銷銷售售，，鄰鄰近近業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)銷銷售售））5.4購物物中中心心租租戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整整商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)與與購購物物中中心心（（請請勿勿復(fù)復(fù)制制））購物物中中心心不不同同經(jīng)經(jīng)營營階階段段租租戶戶組組合合特特點點的的差差異異根據(jù)據(jù)不不同同階階段段特特點點制制定定適適當當?shù)牡淖庾鈶魬粽{(diào)調(diào)整整策策略略購物物中中心心從從租租賃賃經(jīng)經(jīng)營營的的角角度度分分為為:招租期、上升升期、調(diào)整期期和創(chuàng)新期。。作為地產(chǎn)商業(yè)業(yè)（注意：不不是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)），開發(fā)購物中心心可以取得兩兩方面的收益益:一是經(jīng)營購購物中心的收收入，主要是是租賃收入和自營店鋪收收入；二是購物中中心（包括建建筑物和品牌牌資產(chǎn)）增值值收入。。商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）招租期包括購購物中心開業(yè)業(yè)前招商到出出租率達到95%，其特點是買方方市場或租戶戶談判力量較較強，租戶組合策略略的選擇重點點是處理出租租率、租金水水平和租戶結(jié)結(jié)構(gòu)的關(guān)系。。首先，主力店店的選擇十分分重要。在配配置主力店時時，一般會有有百貨公司和和綜合超市，，選擇這兩種種業(yè)態(tài)的主力力店時，一條必須堅持持的標準就是是該主力店的的母公司沒有有拖欠供應(yīng)商商貨款的記錄錄。商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）其次，應(yīng)充分分重視次主力力店的配置。。次主力店的的配置要與購購物中心的功功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)構(gòu)緊密結(jié)合，，也就是要考考慮購物、飲飲食、休閑、、娛樂等的租租戶比例。第三，不管對對哪一類功能能的租戶招租租，在品牌與與租金水平之之間，應(yīng)重點點考慮品牌。。上升期是指購購物中心的出出租率保持在在95%以上，但沒有有形成明顯的的賣方市場，，租戶組合策略略的重點是控控制續(xù)租期與與調(diào)整租金并并開發(fā)潛在租租戶。商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）上升期是購物物中心處于買買方市場向賣賣方市場轉(zhuǎn)變變的時期，把把握好這個時時期的租賃策策略十分重要要，也很有主主動權(quán)。由于于這時購物中中心的趨勢已已經(jīng)明朗，經(jīng)經(jīng)營者和租戶戶雙方的心理理預(yù)期發(fā)生了了明顯的變化化，經(jīng)營者有有條件開始彌彌補招租期租租戶組合缺陷陷。其次，應(yīng)充分分重視次主力力店的配置。。次主力店的的配置要與購購物中心的功功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)構(gòu)緊密結(jié)合，，也就是要考考慮購物、飲飲食、休閑、、娛樂等的租租戶比例。商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）第三，不管對對哪一類功能能的租戶招租租，在品牌與與租金水平之之間，應(yīng)重點點考慮品牌。。上升期是指購購物中心的出出租率保持在在95%以上，但沒有有形成明顯的的賣方市場，，租戶組合策策略的重點是是控制續(xù)租期期與調(diào)整租金金并開發(fā)潛在在租戶。上升期是購物物中心處于買買方市場向賣賣方市場轉(zhuǎn)變變的時期，把把握好這個時時期的租賃策策略十分重要要，也很有主主動權(quán)。由于于這時購物中中心的趨勢已已經(jīng)明朗，經(jīng)經(jīng)營者和租戶戶雙方的心理理預(yù)期發(fā)生了了明顯的變化化，經(jīng)營者有有條件開始彌彌補招租期租租戶組合缺陷陷。商業(yè)地產(chǎn)與購購物中心（請請勿復(fù)制）做好上升期潛潛在租戶市場場開發(fā)工作是是保持購物中中心經(jīng)營水平平和上升勢頭頭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)。調(diào)整期的購物物中心的出租租率保持在99%以上，，處于于賣方方市場場。出出租率率99%以上的的含義義是租租戶出出現(xiàn)排排隊現(xiàn)現(xiàn)象，，這個個時期期的租租戶組組合策策略的的重點點是調(diào)調(diào)整租租戶。。如果上上升期期的準準備工工作充充分，，調(diào)整整期的的調(diào)整整工作作就比比較主主動，，可以以為購購物中中心進進入創(chuàng)創(chuàng)新期期打下下基礎(chǔ)礎(chǔ)。創(chuàng)創(chuàng)新期期最重重要的的特征征是在在保持持出租租率的的前提提下，，出現(xiàn)現(xiàn)了一一個功功能組組合和和品牌牌組合合改進進明顯顯、賣賣場形形象和和外觀觀形象象變化化明顯顯以及及為租租戶服服務(wù)水水平和和為顧顧客服服務(wù)水水平提提升明明顯的的“新”購物中中心。。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））基于對對購物物中心心不同同時期期的特特點分分析和和策略略安排排，天天貿(mào)集集團決決定在在2004年實行行“天河城城品牌牌形象象提升升工程程”，包括括租戶戶組合合調(diào)整整、CI導(dǎo)入、、二次次裝修修和優(yōu)優(yōu)化服服務(wù)四四大內(nèi)內(nèi)容，，第一步步，進進行三三個方方面的的調(diào)查查，以以明確確租戶戶調(diào)整整的方方向。。首先，，對天天河城城總體體功能能布局局進行行調(diào)查查分析析，摸摸清原原功能能布局局的不不足或或不適適應(yīng)的的地方方，提提出功功能布布局調(diào)調(diào)整方方案；；其次，，對天天河城城內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有店店鋪進進行調(diào)調(diào)查分分析，，對各各店鋪鋪的價價值進進行評評級，，提出出店鋪鋪等級級方案案；最后，，對現(xiàn)現(xiàn)有租租戶進進行分分類定定級，，提出出租戶戶調(diào)整整方案案。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））第二步步，進進行重重點區(qū)區(qū)域?qū)崒嶒灒?，以確確定調(diào)調(diào)整力力度。。第三步步，大大力引引進品品牌租租戶，，以測測試市市場反反應(yīng)。。重點區(qū)區(qū)域調(diào)調(diào)整的的經(jīng)驗驗堅定定了我我們加加大調(diào)調(diào)整力力度的的決心心。現(xiàn)在，，天河河城的的租戶戶組合合調(diào)整整已步步入調(diào)調(diào)整期期。所所以，，也可可以將將天河河城的的實驗驗期歸歸并到到一般般購物物中心心的調(diào)調(diào)整期期。天天河城城租戶戶組合合調(diào)整整的案案例表表明，，購物物中心心（SHOPPINGMALL）租戶戶組合合不僅僅是一一種經(jīng)經(jīng)營策策略，，還是是一種種戰(zhàn)略略選擇擇，具具有預(yù)預(yù)期領(lǐng)領(lǐng)先和和持續(xù)續(xù)改進進的特特點。。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））預(yù)期領(lǐng)領(lǐng)先就就是要要求購購物中中心的的經(jīng)營營者在在招租租期要要為今今后的的租戶戶調(diào)整整留有有余地地，要要做好好功能能布局局的分分階段段改進進計劃劃。持持續(xù)改改進就就是在在上升升期就就要開開始租租戶調(diào)調(diào)整的的準備備工作作，爭爭取在在上升升期內(nèi)內(nèi)進行行調(diào)整整，調(diào)調(diào)整延延長上上升期期。從從天河河城的的經(jīng)營營業(yè)績績來看看，在在調(diào)整整期(包括上上面所所說的的實驗驗期)的出租租率是是穩(wěn)定定的，，租金金水平平和租租金收收入都都是上上升的的。可可以說說，天天河城城的組組合調(diào)調(diào)整延延長了了天河河城的的上升升期。。對于此此次租租戶調(diào)調(diào)整結(jié)結(jié)果，，有天天河城城的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者者感嘆嘆：原原以為為天河河城的的租金金到了了頂，，沒想想到這這兩年年還在在不斷斷地升升。商業(yè)地地產(chǎn)與與購物物中心心（請請勿復(fù)復(fù)制））實際上上，一一個先先天健健康的的購物物中心心，即即一個個產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)一一（沒沒有賣賣散））的購購物中中心，，租戶戶組合合策略略的實實質(zhì)是是調(diào)整整調(diào)整整就會會出效效益，，出形形象，，出新新鮮感感。當當然，，創(chuàng)新新期的的任務(wù)務(wù)不僅僅僅是是租戶戶組合合調(diào)整整。但是，，租戶戶組合合策略略也是是創(chuàng)新新期的的重要要工作作內(nèi)容容。天天河城城正在在加快快調(diào)整整期向向創(chuàng)新新期的的過渡渡，包包括探探索創(chuàng)創(chuàng)新期期的租租戶組組合的的特點點和策策略。。5.5購物中中心的的創(chuàng)新新管理理5.5.1、購物物中心心的生生命周周期資料來來源：：杰弗弗里?穆爾，，《老企業(yè)業(yè)的創(chuàng)創(chuàng)新定定律》圖4.5.1.1市場生生命發(fā)發(fā)展周周期商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）技術(shù)誕生之之初所吸引引的注意力力來自早期期應(yīng)用者和和理想主義義者，實用用主義者好好奇，卻不不會決定購購買。早期市場期期EarlyMarket該技術(shù)前途途懸而未決決：一方面面，它在市市場上出現(xiàn)現(xiàn)已有時日日，喪失了了新奇感，，另一方面面，人們對對它的接受受還不夠廣廣泛。鴻溝期TheChasm該技術(shù)在一一個或多個個縫隙市場場上得到了了實用主義義者的認可可，他們借借助它找到到了棘手問問題的解決決方案。保齡球道期期BowlingAlley該技術(shù)被證證明是真正正有用的，，并被認為為是許多應(yīng)應(yīng)用產(chǎn)品必必需和標準準的技術(shù)。。龍卷風期Tornado該類產(chǎn)品的的高速成長長期已經(jīng)結(jié)結(jié)束，但是是市場仍然然保持著不不錯的增長長。大道期（早早期）MainStreet(Early)整個市場增增長放緩，，同質(zhì)化的的情況在增增加。大道期（成成熟期）MainStreet(Mature)整個產(chǎn)品類類別已經(jīng)僵僵化，市場場上占據(jù)主主導(dǎo)地位的的企業(yè)對顧顧客需求無無動于衷，，客戶開始始積極尋找找替代技術(shù)術(shù)。大道期（衰衰退期）MainStreet(Declining)技術(shù)的過時時猶如地震震那樣迅疾疾地降臨，，暴露出公公司銷售的的產(chǎn)品與市市場當前需需求之間的的斷層。斷層和生命命結(jié)束期FaultLineandEndOfLife購物中心的的生命周期期圖4.5.1.2購物中心生命周期商業(yè)地產(chǎn)與與購物中心心（請勿復(fù)復(fù)制）5.5.2創(chuàng)新的主要要類別破壞性創(chuàng)新（DisruptiveInnovation）起源于技術(shù)突變或風靡一時的時尚，創(chuàng)造出新的市場。例：優(yōu)盤；任天堂的口袋怪獸（Pokemon）電子游戲。應(yīng)用創(chuàng)新(ApplicationInnovation)將現(xiàn)有技術(shù)應(yīng)用于新的市場，以滿足新的需求。例：天騰公司（Tandem）創(chuàng)造出ATM。產(chǎn)品創(chuàng)新(ProductInnovation)對既有市場上的既有產(chǎn)品進行升級。例：Titleist公司ProV1(性能改進)；惠普公司的噴墨打印機（成本降低）。流程創(chuàng)新(ProcessInnovation)提高市場上既有產(chǎn)品所用流程的效率或效果。例：Dell公司訂單銷售