商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能與營(yíng)運(yùn)管理培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)高效招商技能

與營(yíng)運(yùn)管理實(shí)戰(zhàn)在中國(guó)，由于商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)比住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售復(fù)雜，業(yè)界成功運(yùn)作商業(yè)的案例并不多，有的反而成為了項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的累贅。標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)及知名的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商為什么成功？商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該如何規(guī)劃設(shè)計(jì)、策劃招商、經(jīng)營(yíng)管理，如何進(jìn)行價(jià)格定位、租售定位……為了讓更多的開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)道路上少走彎路、不走彎路，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大限度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，今天將與您分享商業(yè)地產(chǎn)的整體解決方案，系統(tǒng)全面的商業(yè)操作手法及技巧，將快速提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與能力，并引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、培養(yǎng)商業(yè)與地產(chǎn)的復(fù)合型人才，推動(dòng)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高效招商技能核心內(nèi)容一：招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的60個(gè)問(wèn)題

核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的含義核心內(nèi)容三：招商策劃步驟與方法核心內(nèi)容四：招商策劃的核心――招商計(jì)劃核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商風(fēng)險(xiǎn)核心內(nèi)容六：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與開(kāi)業(yè)核心內(nèi)容一招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的問(wèn)題（60個(gè)）一、地理位置的問(wèn)題

（1）

他們需要徹底明白的問(wèn)題，你必需要讓他們問(wèn)的問(wèn)題，如果不把握這方面他們可能是糊弄你1、項(xiàng)目具體地理位置？2、項(xiàng)目環(huán)境有何特色？3、項(xiàng)目周?chē)闹饕煌ㄔO(shè)施有哪些？4、項(xiàng)目附近公交班次、路線？5、項(xiàng)目附近有哪些主干道、寬度、是否太吵？6、項(xiàng)目所屬居委會(huì)、派出所？一、地理位置的問(wèn)題（2）7、項(xiàng)目周?chē)虡I(yè)態(tài)及營(yíng)業(yè)狀況？8、項(xiàng)目周?chē)鷮W(xué)校及其地點(diǎn)交通、距離？9、項(xiàng)目周?chē)t(yī)院及其地點(diǎn)交通、距離？10、項(xiàng)目周?chē)耸袌?chǎng)、游樂(lè)設(shè)施如何？11、項(xiàng)目附近居住的是什么樣的人？12、項(xiàng)目離飛機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)站多遠(yuǎn)？13、地理環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目有什么有利和不利因素？二、關(guān)于項(xiàng)目狀況的問(wèn)題（1）他們要明白的問(wèn)題，你必需和他們要弄清的問(wèn)題14、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位？15、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的管理團(tuán)隊(duì)是那里來(lái)的？16、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位是什么？17、項(xiàng)目總占地面積、總建筑面積？綠化率、容積率、建筑密度？18、公攤系數(shù)？19、國(guó)有土地使用年限、起始年月？二、關(guān)于項(xiàng)目狀況的問(wèn)題（2）20、布局規(guī)劃情況？（1）我們的品牌放在哪里？（2）我們周?chē)加心男┢菲放疲浚?）為什么將哪個(gè)品牌放在我們旁邊？（4）能否調(diào)換位置？21、項(xiàng)目共幾層？（1）各店鋪的面積、深、寬？（2）每層有多少品牌商戶？（3）滾梯、直梯、貨梯有幾部？（4）我們的送貨車(chē)停在哪里？（5）從哪里上貨？（6）項(xiàng)目的垃圾臨時(shí)堆放在哪里？二、關(guān)于項(xiàng)目狀況的問(wèn)題（3）22、項(xiàng)目在造型、設(shè)計(jì)上突出之處？23、項(xiàng)目分幾期？何時(shí)開(kāi)工、竣工、交付使用？預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)日期？24、項(xiàng)目計(jì)劃有多少品牌商戶進(jìn)入？大主力店都有哪幾家？25、項(xiàng)目的配套服務(wù)都有那些？26、項(xiàng)目建筑地下層數(shù)及用途？27、項(xiàng)目公共設(shè)施如何規(guī)劃、使用？二、關(guān)關(guān)于項(xiàng)項(xiàng)目狀狀況的的問(wèn)題題（4））28、、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)環(huán)藝景景觀有有何特特色、、中庭庭如何何規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)？29、、項(xiàng)項(xiàng)目公公攤主主要包包含哪哪些地地方？？30、、項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)用用電和和商業(yè)業(yè)用水水的的費(fèi)用用？31、、項(xiàng)項(xiàng)目店店鋪內(nèi)內(nèi)預(yù)留留電話話線嗎嗎？32、、項(xiàng)項(xiàng)目地地下停停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)層高高、總總面積積、車(chē)車(chē)位數(shù)數(shù)？33、、項(xiàng)項(xiàng)目車(chē)車(chē)位費(fèi)費(fèi)用的的收取取情況況？三、操操作方方式的的問(wèn)題題，你你必需需要問(wèn)問(wèn)的問(wèn)問(wèn)題（1））34、、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)店店鋪有有幾種種方式式？35、、項(xiàng)項(xiàng)目扣扣點(diǎn)？？保底底？促促銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)？36、、項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)租租金、、回報(bào)報(bào)率？？37、、項(xiàng)項(xiàng)目訂訂金多多少？？幾天天內(nèi)補(bǔ)補(bǔ)足簽簽約？？38、、簽簽約時(shí)時(shí)需帶帶什么么資料料？39、、進(jìn)進(jìn)場(chǎng)裝裝修的的裝修修押金金？40、、外外商合合作應(yīng)應(yīng)提交交什么么證件件？三、操操作方方式的的問(wèn)題題，你你必需需要問(wèn)問(wèn)的問(wèn)問(wèn)題（2））41、、如如用匯匯款形形式，，開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)開(kāi)戶行行、帳帳號(hào)？？42、、如如用其其他幣幣種、、如何何計(jì)算算？43、、營(yíng)營(yíng)運(yùn)工工商管管理費(fèi)費(fèi)和稅稅費(fèi)有有幾種種、額額度、、多少少由誰(shuí)誰(shuí)承擔(dān)擔(dān)？44、、物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)具體體為多多少？？包括括哪幾幾項(xiàng)服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目？？45、、店店鋪的的水、、電、、電話話、物物業(yè)維維修等等是否否另行行收費(fèi)費(fèi)？具具體費(fèi)費(fèi)用？？46、、這樣租租金的價(jià)價(jià)格是否否合適？？四、政策策法規(guī)的的問(wèn)題，，你必需需要問(wèn)的的問(wèn)題47、、現(xiàn)場(chǎng)管管理有什什么規(guī)定定？48、、戶名可可否作內(nèi)內(nèi)部變換換？有什什么條件件？49、、委托他他人簽訂訂合同需需要準(zhǔn)備備哪些證證件？50、、管理費(fèi)費(fèi)用多少少？有沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一一辦理保保險(xiǎn)？51、、對(duì)餐飲飲有沒(méi)有有特殊殊的要求求？52、、特種行行業(yè)的要要求？24小小時(shí)營(yíng)營(yíng)業(yè)？五、建材與設(shè)設(shè)備的問(wèn)問(wèn)題，你你必需要要問(wèn)的問(wèn)問(wèn)題（1）53、對(duì)對(duì)商戶裝裝修有什什么要求求？如何何辦理進(jìn)進(jìn)場(chǎng)裝修修手續(xù)？？裝修修單位質(zhì)質(zhì)資證明明申請(qǐng)請(qǐng)裝修表表格商戶戶工作流流程商戶戶防火培培訓(xùn)裝修修材料驗(yàn)驗(yàn)收臨時(shí)時(shí)接電申申請(qǐng)裝修修工人的的備案五、建材材與設(shè)備備的問(wèn)題題，你必必需要問(wèn)問(wèn)的問(wèn)題題（2）54、電電器設(shè)備備：（1）供供電系統(tǒng)統(tǒng)（2）開(kāi)開(kāi)關(guān)及開(kāi)開(kāi)關(guān)箱品品牌（3）管管線（4）各各層梯廳廳照明設(shè)設(shè)備（5）各各空間及及插座55、弱弱電獨(dú)立立插線盒盒56、給給排水系系統(tǒng)57、消消防安全全設(shè)備：：（1）發(fā)發(fā)電機(jī)組組品牌（2）公公共消防防設(shè)備58、化糞池59、化油池60、污水處理理核心內(nèi)容容二商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃劃的含義義一、招商商策劃的的含義招商策劃劃是運(yùn)用用招商人人員的知識(shí)和智智慧，籌劃一一系列的的活動(dòng)去去吸引外來(lái)資金金項(xiàng)目落戶的活動(dòng)。。招商是當(dāng)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體化化趨勢(shì)日日益加強(qiáng)強(qiáng)的形勢(shì)勢(shì)下廣泛泛運(yùn)用的的一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)交往往方式，，需要跨跨學(xué)科、、跨專(zhuān)業(yè)業(yè)的專(zhuān)業(yè)業(yè)學(xué)間。。作為一名名合格的的招商人人員，既既需要扎扎實(shí)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、法法律、外外語(yǔ)等專(zhuān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)識(shí)，也需需要廣泛泛的公關(guān)關(guān)、洽談?wù)劦燃寄苣堋６?、招商商策劃要要有?zhǔn)確確的目標(biāo)標(biāo)定位招商策劃劃要有明明確的目目標(biāo)和要要求，才才能保證證招商策策劃收到到預(yù)期的的效果。。否則，策策劃就成成了花架架子，只只能做表表面文章章，流于于形式。。比如?首先先必須明明確此次次聯(lián)絡(luò)會(huì)會(huì)議的目目的是什什么?加強(qiáng)強(qiáng)與對(duì)方方的溝通通與友誼誼?了解解對(duì)方可可能的投投資意向向?了解解對(duì)方對(duì)對(duì)投資環(huán)環(huán)境的要要求與疑疑慮?讓對(duì)對(duì)方知道道我方的的合作意意向要策劃一一次聯(lián)絡(luò)絡(luò)會(huì)議。。在策策劃過(guò)程程中，通通過(guò)這這次會(huì)談?wù)?，我方方要?shí)現(xiàn)現(xiàn)哪幾個(gè)個(gè)目標(biāo)明確了會(huì)會(huì)談目標(biāo)標(biāo)，聯(lián)絡(luò)絡(luò)會(huì)議就就不會(huì)空空洞無(wú)物物，毫無(wú)無(wú)收獲。。三、招招商策劃劃要有戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度綜觀全局局，立足足長(zhǎng)遠(yuǎn)任任何一次次招商籌籌劃活動(dòng)動(dòng)，不能能把眼光光局限于于一時(shí)一一地或孤孤立的一一家企業(yè)業(yè)、一個(gè)個(gè)項(xiàng)目。。策劃要有有戰(zhàn)略高高度，要要通攬招招商形勢(shì)勢(shì)，綜觀觀招商大大局。在招商策策劃過(guò)程程中要了了解本地地區(qū)的中中長(zhǎng)期及及近期發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃摸摸清企業(yè)業(yè)的投資資動(dòng)問(wèn)和和要求在在此基基礎(chǔ)上來(lái)來(lái)確定自自己的招招商戰(zhàn)略略系統(tǒng)統(tǒng)地制定定出自己己的中長(zhǎng)長(zhǎng)期和近近期招商商計(jì)劃保保持招招商策略略的長(zhǎng)期期性和一一致性，，避免免招商過(guò)過(guò)程中的的短期行行為和急急功近利利的現(xiàn)象象。四、招招商策劃劃要知己己知彼，，把握優(yōu)優(yōu)勢(shì)“知己知知彼，百百戰(zhàn)不殆殆”商商場(chǎng)如戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)，古古人總結(jié)結(jié)的。。這一戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)法則同同樣適用用于當(dāng)今今的招商商過(guò)程程。只有有在正確確地認(rèn)清清自己、、了解自自己的基基礎(chǔ)上，，在招商商過(guò)程中中才能做做到胸有有成竹，，信心十十足。了解自己己只是問(wèn)問(wèn)題的一一方面，，更重要要的是我我們要了了解對(duì)方方的要求求。五、招商商策劃要要突破成成規(guī)在招商策策劃時(shí)要要突破成成規(guī)，另另辟蹊徑徑。要注注意求新新求實(shí)，，體現(xiàn)自自己的特特色，不不要人云云亦云，，亦步亦亦趨。招商策劃劃的突破破口可以以選擇招招商形式式、招商商政策、、招商手手段、招招商內(nèi)容容和雙方方的合作作方式等等各個(gè)方方面。六、招商商策劃要要把握時(shí)時(shí)機(jī)，適適度超前前一個(gè)完整整的招商商過(guò)程往往往包括括以下幾幾個(gè)階段:招商策劃劃―――信息息的收集集―――雙方方接觸―――洽洽談―――簽簽約―――項(xiàng)項(xiàng)目籌籌建―――建建成投產(chǎn)產(chǎn)。七、確定定招商方方式與渠渠道（1）項(xiàng)目洽談?wù)剷?huì)——項(xiàng)目洽談?wù)剷?huì)是招招商最為為常見(jiàn)的的一種形形式。它它是由招招商單位位攜擬與與合資、、合作作或引進(jìn)進(jìn)的項(xiàng)目目，有針針對(duì)性地地與商家家洽談。。其特點(diǎn)點(diǎn)是針對(duì)對(duì)性強(qiáng)，，易于于吸引有有興趣的的客商。。影響大大，實(shí)效效性好，，主辦者者可以派派遣技術(shù)術(shù)專(zhuān)家與與客商商直接進(jìn)進(jìn)行接洽洽。項(xiàng)目發(fā)布布會(huì)——項(xiàng)目發(fā)布布會(huì)是招招商經(jīng)常常采用的的方式。。它是由由項(xiàng)目主主辦者在在一定的的場(chǎng)合公公布擬擬引進(jìn)合合資、合合作的項(xiàng)項(xiàng)目，闡闡述招商商項(xiàng)目的的特點(diǎn)和和技術(shù)、、資金要要求，，以期吸吸引客商商。經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)合作交交流會(huì)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)合作交交流會(huì)是是一種層層次較高高、范圍圍較大的的招商引引資方式式。其特特點(diǎn)是是層次較較高，范范圍較大大?？梢砸允嵌喾N種行業(yè)的的招商。。七、確定定招商方方式與渠渠道（2）投資研討討會(huì)——投資研討討會(huì)是一一種較小小型、時(shí)時(shí)間較短短的招商商形式。。它通常常是由政政府部門(mén)門(mén)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)研究究機(jī)構(gòu)舉舉行的區(qū)區(qū)域性投投資戰(zhàn)略略、政策策、現(xiàn)狀狀和發(fā)展展趨勢(shì)的的研究究討論會(huì)會(huì)。其特特點(diǎn)是靈靈活，即即是務(wù)虛虛，又重重務(wù)實(shí)，，主辦單單位可以以公布布一些項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行招商，，可以介介紹本地地區(qū)的投投資環(huán)境境和利用用外資的的政策策，達(dá)到到宣傳的的效果。。登門(mén)拜訪——登門(mén)拜訪是是招商效果果明顯的輔輔助性活動(dòng)動(dòng)。招商單單位專(zhuān)門(mén)派派出招商小小分隊(duì)或或在國(guó)內(nèi)外外舉辦集會(huì)會(huì)式招商活活動(dòng)之余，，拜訪跨國(guó)國(guó)公司、投投資咨詢顧顧問(wèn)公司司、會(huì)計(jì)師師行及其他他中介機(jī)構(gòu)構(gòu)，宣傳投投資環(huán)境，，具體介紹紹投資項(xiàng)目目，探討討佳作事宜宜。其特點(diǎn)點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈靈活，針對(duì)對(duì)性強(qiáng)，氣氣氛融洽，，容易引引起被訪者者的興趣。。八、制訂談?wù)勁胁呗悦鞔_談判目目的招商商談判的目目的就是招招商洽談的的主要目標(biāo)標(biāo)，或招商商洽談的的主題。在在整個(gè)招招商洽談活活動(dòng)中，招招商洽談?wù)哒叩母黜?xiàng)工工作都要要圍繞招商商洽談的目目的而開(kāi)展展。在招商洽談?wù)劦哪康拇_確定以后，，就需要確確定招商洽洽談的各各個(gè)具體目目標(biāo)；在達(dá)達(dá)到各個(gè)具具體目標(biāo)后后，招商商洽談的主主要目標(biāo)即即招商洽談?wù)劦哪康木途涂梢詫?shí)現(xiàn)現(xiàn)。招商洽談的的目標(biāo)可以以分為三個(gè)個(gè)等級(jí)：是最高等級(jí)級(jí)的目標(biāo)，，如能達(dá)到到這一級(jí)的的目標(biāo)，整整個(gè)招商商洽談可謂謂是獲得圓圓滿成功；；是基本達(dá)到到接受的目目標(biāo)，如能能達(dá)到這一一級(jí)目標(biāo)標(biāo)，整個(gè)招招商洽談可可謂是獲得得了基本成成功；是最低接受受目標(biāo)，如如能達(dá)到這這一級(jí)的目目標(biāo)，整個(gè)個(gè)招商洽洽談可謂是是達(dá)到了最最基本的要要求。招商洽談的目目的招商洽談的目目的就是在招招商洽談中所所要追求的最最佳利益目標(biāo)標(biāo)。在確定了招商商洽談目標(biāo)的的同時(shí)，還要要確定招商商洽談的地點(diǎn)點(diǎn)。招商洽談的地地點(diǎn)對(duì)招商洽洽談的成功與與否有很大大的影響，因因此，在確定定招商洽談地地點(diǎn)時(shí)要慎慎重應(yīng)考慮以下幾幾方面的問(wèn)題題:談判中各方力力量的對(duì)比比，可選擇地地點(diǎn)的多少和和特色，各方方的關(guān)系及及可能發(fā)生的的費(fèi)用等。核心內(nèi)容三招商策劃步驟與方法以點(diǎn)代面，特特色經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)租賃經(jīng)營(yíng)采用用放水養(yǎng)魚(yú)的的原則。放水養(yǎng)魚(yú)的原原則可以理解解為“先做做人氣，再做做生意，一起起分享成長(zhǎng)空空間”的原則。招商不是一個(gè)個(gè)開(kāi)業(yè)前就完完結(jié)的工作，，實(shí)際上商商業(yè)地產(chǎn)的招招商是一個(gè)無(wú)無(wú)限循環(huán)的工工作，開(kāi)業(yè)業(yè)前是大規(guī)模模招商，開(kāi)業(yè)業(yè)后根據(jù)銷(xiāo)售售情況進(jìn)行行調(diào)整招商，，這都需要信信息系統(tǒng)的的分析支持，，更需要基于于知識(shí)的輔助助決策。制定大型MALL招招商計(jì)劃、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)宣傳計(jì)劃劃，為保障障大商家及供供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好好細(xì)致的準(zhǔn)備備工作。運(yùn)營(yíng)營(yíng)部門(mén)要確定定招商時(shí)間安安排、主要招招商場(chǎng)所、主主要招商骨干干、招商宣宣傳與招商策策劃、主要招招商活動(dòng)、招招商費(fèi)用，并并得到發(fā)展商商主要領(lǐng)導(dǎo)的的支持。首先確定我們們零售商我們們商業(yè)目標(biāo)在在哪里？我們需要多少少主力店？怎么規(guī)劃這些些主力店的位位置？主力店的位置置占據(jù)多少面面積？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目首先確定我我們的零售商商我們的商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)在哪里？我們商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目需要多多少主力店？？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目怎么規(guī)劃這這些主力店的的位置？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目主力店的位位置占據(jù)多少少面積？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目招商不是一一個(gè)開(kāi)業(yè)前就就完結(jié)的工作作，實(shí)際上上商業(yè)地產(chǎn)的的招商是一個(gè)個(gè)無(wú)限循環(huán)的的工作，開(kāi)開(kāi)業(yè)前是大規(guī)規(guī)模招商，開(kāi)開(kāi)業(yè)后根據(jù)銷(xiāo)銷(xiāo)售情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整招商商，這都需要要信息系統(tǒng)的的分析支持，，更要基于基基礎(chǔ)知識(shí)的輔輔助決策目前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)發(fā)商和策劃商商基本上還停停留在銷(xiāo)售售時(shí)代，其營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)流程是：：先找一個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位，，再大肆炒作作，然后強(qiáng)力力銷(xiāo)售。盡管目前開(kāi)發(fā)發(fā)商和策劃商商意識(shí)到招商商的重要性，，但還是停停留在表面需需求上，忽視視商業(yè)基本規(guī)規(guī)律。如某某商場(chǎng)引進(jìn)電電器主力店，，再銷(xiāo)售電器器輔營(yíng)區(qū)，卻卻不知電器器主力店的輔輔營(yíng)區(qū)很難定定位，也很難難經(jīng)營(yíng)下去去；再如某零售中中心引進(jìn)家具具主力店，卻卻不知家具屬屬于大宗采采購(gòu)型消費(fèi)，，人流很難與與超市百貨互互補(bǔ)。商業(yè)地產(chǎn)必須須進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化化運(yùn)作體系，，

把握幾幾個(gè)重要環(huán)節(jié)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)定位位必須同時(shí)滿滿足銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)兩個(gè)條件商業(yè)地產(chǎn)作為為不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期期持有經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)，其經(jīng)營(yíng)定定位是比較單單純的，商商業(yè)地產(chǎn)一旦旦要分割銷(xiāo)售售，就必須須在滿足經(jīng)營(yíng)營(yíng)條件的同時(shí)時(shí)還要滿足銷(xiāo)銷(xiāo)售條件。。這就是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)以銷(xiāo)售售為前提的特特殊性。商業(yè)規(guī)劃調(diào)動(dòng)動(dòng)策劃、設(shè)計(jì)計(jì)、經(jīng)營(yíng)全體體參與住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)過(guò)多年的發(fā)展展，行業(yè)已已經(jīng)十分成熟熟，比如在在建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方面，無(wú)無(wú)論是設(shè)計(jì)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商商、代理商基基本都難免免獨(dú)自為住宅宅的建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)提供供完善的方案案發(fā)展商內(nèi)內(nèi)部的工程部部、代理公司司內(nèi)部的概念念設(shè)計(jì)部等等等。都具具備了一定的的建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)能力。商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的根本：以銷(xiāo)售為目的的，以經(jīng)營(yíng)為為導(dǎo)向。商鋪銷(xiāo)售的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性，正在在于商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)與銷(xiāo)售的沖沖突性，不不同的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到到鋪位面積、、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀銀還是獨(dú)立收收銀等各種要要求，而商鋪鋪銷(xiāo)售，大大多要求面積積較小、獨(dú)立立收銀，一個(gè)個(gè)成功的商商鋪定位，正正是在這種沖沖突中找到契契合點(diǎn)。提醒相比住宅市場(chǎng)場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)作為新興的的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域域，既無(wú)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)可循，也缺缺少完整的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)體體系，給出商商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)造成成了一定的的障礙。不精通商業(yè)地地產(chǎn)，甚至缺缺乏起碼的了了解，發(fā)展商商在塔樓住宅宅上一般都有有超水平發(fā)揮揮，但在商業(yè)業(yè)裙樓上卻交交了學(xué)費(fèi)。在商業(yè)較為發(fā)發(fā)達(dá)的城市，，一個(gè)初級(jí)階階段的商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必必然會(huì)與商業(yè)業(yè)水平形成較較大的反差，，而連鎖中的的超市百貨業(yè)業(yè)等只能被動(dòng)動(dòng)地選擇賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)，去面對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)先天缺陷的的商場(chǎng)。商業(yè)規(guī)劃必須須調(diào)動(dòng)策劃者者、設(shè)計(jì)者、、經(jīng)營(yíng)者全體體參與。提醒開(kāi)發(fā)商業(yè)就必必須了解商業(yè)業(yè)，一個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)者，通過(guò)過(guò)與商業(yè)策劃劃者、設(shè)計(jì)者者、經(jīng)營(yíng)者的的廣泛接觸觸，了解商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基基本規(guī)律，提提前與擬引進(jìn)進(jìn)的大商家家進(jìn)行意向性性接洽，讓設(shè)設(shè)計(jì)者按業(yè)態(tài)態(tài)量向定做做，達(dá)到商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)態(tài)需要的高度度吻合，這這才是一條商商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的捷徑徑商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)規(guī)劃決定成敗敗，一個(gè)規(guī)劃劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)業(yè)項(xiàng)目，其其結(jié)果只能是是市場(chǎng)的棄兒兒，商場(chǎng)每建建高一層，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增增大一成，發(fā)發(fā)展商是最后后的買(mǎi)單者；；只有以策劃定定位為先導(dǎo)，，真好規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)每一步，，并充分把把握商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的每一一個(gè)環(huán)節(jié)，才才能成成竹在在胸，才能能有效降低商商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。招商必須嚴(yán)把把招商質(zhì)量關(guān)關(guān)招商工作作是一人承上上啟下的環(huán)節(jié)節(jié)，此環(huán)節(jié)招招商的質(zhì)量和后期經(jīng)營(yíng)理息息息相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的前期期招商。一定要立足長(zhǎng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管管理，不要有有急功近利的的思想，要在在“放水養(yǎng)魚(yú)””的同時(shí)把把好招商質(zhì)量量關(guān)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理建立團(tuán)隊(duì)前前期介入商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理是一件專(zhuān)業(yè)業(yè)性要求較高高、工作繁瑣瑣的工作，，它的工作過(guò)過(guò)程涵蓋了開(kāi)開(kāi)發(fā)、定位、、招商、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、推廣多多個(gè)階段性工工作，這就要要求發(fā)展商必必須建立經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，從項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)始動(dòng)作之初初就深入市市場(chǎng)和項(xiàng)目。。核心內(nèi)容四招商策劃的核核心――招商計(jì)計(jì)劃1、招商原則地產(chǎn)先期的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式直接接關(guān)系到招商商工作的主主要內(nèi)容，招招商的重點(diǎn)是是半主力店和和中小商家家，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商之前，，第一步組建建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公公司負(fù)責(zé)招商商和經(jīng)營(yíng)管理理，對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)設(shè)計(jì)和管理，，我們要充分分考慮不同同業(yè)態(tài)之間的的互補(bǔ)促進(jìn)作作用。2、統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)四四個(gè)方方面的的內(nèi)容容統(tǒng)一招招商管管理、、統(tǒng)統(tǒng)一營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、、統(tǒng)統(tǒng)一服服務(wù)監(jiān)監(jiān)督、、統(tǒng)統(tǒng)一物物管；其中中統(tǒng)一一招商商管理理、業(yè)業(yè)態(tài)管管理又又是后后面三三個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一工工作作的基基礎(chǔ)和和起源源，這這項(xiàng)工工作的的成敗敗得失失不僅僅決定定了了發(fā)展展商前前期的的規(guī)劃劃是否否成功功，而而且決決定著著后期期購(gòu)購(gòu)物中中心商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的管理理能否否成功功。3、招商商基本本原則則（1））（1）要要維護(hù)護(hù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)黃黃金比比例。。業(yè)態(tài)比比例是是零售售、餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)55：20：25是是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)黃金金比例例，招招商要要注意意維護(hù)護(hù)和管管理好好這這個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)比比例。。（2）要要維護(hù)護(hù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的統(tǒng)統(tǒng)一主主題形形象和和統(tǒng)））一一品牌牌形象象。招商要要始終終注意意維護(hù)護(hù)和管管理好好已確確定的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題題和品品牌形形象。。（3）商商業(yè)地地產(chǎn)招招商目目標(biāo)要要能夠夠在功功能和和形））式式上同同業(yè)差差異、、異業(yè)業(yè)互補(bǔ)補(bǔ)。簡(jiǎn)單地地說(shuō)，，同業(yè)業(yè)差異異就是是市場(chǎng)場(chǎng)有一一定承承受力力，不不能盲盲目招招同一一品類(lèi)類(lèi)的店店進(jìn)入入。3、招商商基本本原則則（2））（4）招招商順順序原原則核核心主主力店店先行行，輔輔助店店隨后后的原原則；；零零售購(gòu)購(gòu)物項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)先，，輔助助項(xiàng)目目配套套的原原則。。（5））核心心主力力店招招商布布局原原則從整體體布局局上有有利于于人流流進(jìn)入入主力力店，，同時(shí)時(shí)也便便于從從主力力店向向其它它區(qū)域域回旋旋，通通道好好比血血管，，要方方便人人流的的回旋旋。核心主主力店店的招招商對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)成成敗，，購(gòu)物物中心心輔助助和配配套店店的引引進(jìn)都都有重重大的的影響響。一一個(gè)超超級(jí)連連鎖店店或超超級(jí)百百貨公公司的的入駐駐，常常常能能帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的順順利招招商與與管理理。另外核核心主主力店店對(duì)于于人流流也起起著關(guān)關(guān)鍵的的作用用，其其布局局直接接影響響到商商業(yè)地地產(chǎn)的的形態(tài)態(tài)。購(gòu)購(gòu)物中中心特特別是是大型型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的核核心主主力店店適合合放在在經(jīng)營(yíng)營(yíng)軸線線的端端點(diǎn)。。3、招商商基本本原則則（3））（6）特特殊商商戶招招商優(yōu)優(yōu)惠原原則。?！耙渣c(diǎn)點(diǎn)代面面，特特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)””是是購(gòu)物物中心心特別別是超超大型型綜合合性購(gòu)購(gòu)物中中心的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)。特殊商商戶是是指具具有較較高文文化、、藝術(shù)術(shù)、科科技含含量的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位位，對(duì)它們們給予予優(yōu)惠惠政策策，邀邀請(qǐng)請(qǐng)其入入場(chǎng)，，能夠夠起到到增強(qiáng)強(qiáng)文化化氛圍圍，活活躍購(gòu)購(gòu)物中中心氣氣氛之之作用用。3、招商商基本本原則則（4））（7）統(tǒng)統(tǒng)一招招商的的管理理要充充分體體現(xiàn)和和強(qiáng)調(diào)調(diào)對(duì)商商戶的的統(tǒng)一一服務(wù)務(wù)。統(tǒng)一服服務(wù)包包含統(tǒng)統(tǒng)一的的商戶戶結(jié)算算、統(tǒng)統(tǒng)一的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的信息息系統(tǒng)統(tǒng)支持持服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)布置置指導(dǎo)導(dǎo)服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的行政政事務(wù)務(wù)管理理服務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)一的的物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)等等等。這個(gè)““統(tǒng)一一服務(wù)務(wù)““不但但要體體現(xiàn)在在思想想上和和招商商合約約中，，更要要體現(xiàn)現(xiàn)到后后期的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)管理理中，，商戶戶最渴渴望的的是贏贏利。。4、招商商目標(biāo)標(biāo)客戶戶主次次分明明（1））（1））確定主力店店群有有助于穩(wěn)定定整個(gè)專(zhuān)案的經(jīng)營(yíng)，主力力店群群一般般占有整個(gè)專(zhuān)專(zhuān)案一半左左右的的營(yíng)業(yè)面面積，其影響之大可可想而而知。。知名名度較高、有良良好業(yè)績(jī)記記錄的主力力店可可使專(zhuān)案更加穩(wěn)定，且有有利于專(zhuān)案案的可持續(xù)續(xù)發(fā)展展。（2）知名的的主力力店群群的入駐能夠吸吸引投投資客的眼眼球，，刺激激鋪位的的銷(xiāo)售售，以及及對(duì)中小店店群的的招商商。其其主力力店群群各自自擁有一定忠忠誠(chéng)度的消費(fèi)群群體，，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助專(zhuān)專(zhuān)案在日后的營(yíng)運(yùn)中，能能在保保持一一定量量客流流的基礎(chǔ)上上發(fā)揮揮更大的的效用用。4、招商商目標(biāo)標(biāo)客戶戶主次次分明明（2））（3））主力店店群的的進(jìn)駐駐能夠夠影響響中小小店的的租金金水平平，提提高項(xiàng)項(xiàng)目整整體租租金收收入，，在確確定了了主力力店群群之后后，再再確定定中小小店群群，小小主力力店會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)很多多租金金高低低懸殊殊，租租期長(zhǎng)長(zhǎng)短不不一的的情況況，中中小型型店的的租期期一般般為3年左左右，，租租金較較高，，一般般在第第三年年起遞遞增租租金。。引入大大型的的主力力商店店群成成功經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的主力力店對(duì)對(duì)購(gòu)購(gòu)物中中心的的成功功經(jīng)營(yíng)營(yíng)有很很大的的促進(jìn)進(jìn)作用用。其一，，可帶來(lái)來(lái)穩(wěn)定定的租租金收收入，，保證證經(jīng)營(yíng)營(yíng)的穩(wěn)穩(wěn)定性性。其二，，能夠吸吸引眾眾多的的消費(fèi)費(fèi)者，，增加加人流流量，，幫助助其他他品牌牌專(zhuān)業(yè)業(yè)店、、飲食食店等等小型型店提提高銷(xiāo)銷(xiāo)售力力，從從而有有利鋪鋪位的的增值值。這這是是一種種集聚聚效應(yīng)應(yīng)。其中的的第二二點(diǎn)顯顯得很很重要要。大型主主力店店的租租金較較低，，而小小型店店的租租金較較高，，因而而只有有使小小型店店的銷(xiāo)銷(xiāo)售力力提高高，才才能保保證鋪鋪位的的增值值，從從而保保證全全場(chǎng)穩(wěn)穩(wěn)中有有升的的租金金收入入。主力商商店群群一般般由若若干家家大型型的品品牌店店組成成，多多數(shù)以以知名名度較較高和和有良良好業(yè)業(yè)績(jī)的的大型型超市市、百百貨或或其他他服務(wù)務(wù)、娛娛樂(lè)機(jī)機(jī)構(gòu)等等業(yè)態(tài)態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)面面積占占全場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)業(yè)面積積的1/3至至1/2。。當(dāng)然，，當(dāng)主主力店店的面面積過(guò)過(guò)大時(shí)時(shí)，則則容易易帶來(lái)來(lái)較大大的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。4、招商商目標(biāo)標(biāo)客戶戶主次次分明明（3））5、地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)業(yè)的招商時(shí)時(shí)間相對(duì)較較長(zhǎng)，，從業(yè)業(yè)態(tài)組組合確確定開(kāi)開(kāi)始至至項(xiàng)目目全面面營(yíng)業(yè)業(yè)，它它可分分為主主力店店群和和中小小店群群二個(gè)個(gè)招商商階段段。主力店店群的的招商商集中中在項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)組組合之之后、、規(guī)劃劃之前前。而中小小店群群的招招商則則分散散于整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的建設(shè)設(shè)期間間。由于主主力店店群決決定項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的的形式式，在在產(chǎn)品品形成成之前前，發(fā)發(fā)展商商需確確定主主力店店群，，并按按其要要求設(shè)設(shè)計(jì)、、建造造相適適應(yīng)的的產(chǎn)品品——商業(yè)設(shè)設(shè)施；；而中小小店群群則對(duì)對(duì)形成成后的的商業(yè)業(yè)設(shè)施施改造造要求求不大大，因因而中中小店店群的的招商商可使使主力力店群群確定定之后后才正正式進(jìn)進(jìn)行，，當(dāng)然然項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)期間間可進(jìn)進(jìn)行各各類(lèi)中中小店店的招招商咨咨詢登登記工工作。6、招商商難度度（1））項(xiàng)目建建設(shè)期期較長(zhǎng)長(zhǎng)，主主力店店群對(duì)對(duì)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)態(tài)變化化趨勢(shì)勢(shì)把握握不住住，不不容易易與開(kāi)開(kāi)發(fā)商商結(jié)成成合作作聯(lián)盟盟。（2））裝修進(jìn)進(jìn)度影影響中中小店店群的的入駐駐。雖雖然然有項(xiàng)項(xiàng)目裝裝飾效效果圖圖，但但中小小店主主的擔(dān)擔(dān)憂是是有一一定道道理的的，畢畢竟他他們也也需要要在適適合的的場(chǎng)地地發(fā)展展新店店（3）功功能分分區(qū)的的招商商進(jìn)度度影響響了各各類(lèi)店店的進(jìn)進(jìn)駐決決策，，按照照合理理的功功能分分區(qū)計(jì)計(jì)劃，，順利利入駐駐相應(yīng)應(yīng)的商商店或或服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)可使使各類(lèi)類(lèi)店的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)互動(dòng)動(dòng)起來(lái)來(lái)，對(duì)對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目和和各店店經(jīng)營(yíng)營(yíng)大大大幫助助，而而一旦旦某一一類(lèi)商商店或或服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)招不不進(jìn)來(lái)來(lái)，則則整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目服務(wù)務(wù)功能能可能能不盡盡理想想，特特別是是能夠夠吸引引人氣氣的各各類(lèi)主主力店店或同同類(lèi)店店中知知名店店（特特色店店）沒(méi)沒(méi)法進(jìn)進(jìn)來(lái)時(shí)時(shí)，更更是影影響了了整體體的經(jīng)經(jīng)營(yíng)。。在進(jìn)駐駐決策策過(guò)程程中，，各類(lèi)類(lèi)店除除考慮慮區(qū)域域布局局外，，這一一點(diǎn)也也是考考慮重重點(diǎn)（4）是是營(yíng)運(yùn)運(yùn)商較較低的的知名名度和和缺乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，使招招商難難度進(jìn)進(jìn)一步步提提高。。4、招商商目標(biāo)標(biāo)客戶戶主次次分明明（4））7、招商商技術(shù)術(shù)（1）招招商人人員需需具備備豐富富的零零售服服務(wù)知知識(shí)。。招商人人員必必須熟熟悉商商品或或服務(wù)務(wù)的類(lèi)類(lèi)別及及特點(diǎn)點(diǎn)、商商品或或服務(wù)務(wù)組合合原理理、價(jià)價(jià)格面面、產(chǎn)產(chǎn)品線線、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、物物業(yè)管管理等等相關(guān)關(guān)的基基本知知識(shí)；；掌握握市市場(chǎng)場(chǎng)學(xué)學(xué)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)、、管管理理學(xué)學(xué)中中的的一一些些基基本本原原理理；；了解解租租賃賃、、消消費(fèi)費(fèi)、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售等等相相關(guān)關(guān)的的法法律律法法規(guī)規(guī)。。（2））招招商商人人員員需需具具備備較較強(qiáng)強(qiáng)的的招招商商技技巧巧和和談?wù)勁信心芰α?。。由于于招招商商難難度度大大，，這這就就要要求求招招商商過(guò)過(guò)程程中中使使用用一一些些技技巧巧，，如如制制造造某某些些位位置置有有多多家家入入駐駐的的搶搶手手局局勢(shì)勢(shì)等等等等；；在招招商商前前期期，，主主力力店店的的招招商商工工作作異異常常艱艱難難，，知知名名度度較較高高的的主主力力店店一一般般會(huì)會(huì)大大受受商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的歡歡迎迎，，其其在在某某一一區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)選選址址的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)也也較較多多，，因因而而要要在在了了解解競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手之之后后制制定定出出吸吸引引其其入入駐駐的的條條件件和和談?wù)勁信胁卟呗月裕?，并并?zhēng)爭(zhēng)取取同同時(shí)時(shí)分分別別與與不不同同的的多多家家主主力力店店洽洽談?wù)勅肴腭v駐意意向向、、條條件件。。4、招招商商目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶主主次次分分明明（5））4、招招商商目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶主主次次分分明明（5））7、招招商商技技術(shù)術(shù)（3））需需合合理理的的招招商商推推廣廣策策略略。。招商商推推廣廣的的好好壞壞將將影影響響到到資資金金的的預(yù)預(yù)算算和和招招商商效效果果，，招招商商推推廣廣策策略略應(yīng)應(yīng)符符合合招招商商策策劃劃內(nèi)內(nèi)容容的的要要求求，，并并圍圍繞繞項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位、、功功能能定定位位和和亮亮點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)等等內(nèi)內(nèi)容容進(jìn)進(jìn)行行招招商商推推廣廣策策略略的的制制訂訂和和實(shí)實(shí)施施，，以以保保證證招招商商工工作作少少投投資資，，高高效效率率。。8、、商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)招招商商特特點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的招招商商具具有有如如下下三三大大特特點(diǎn)點(diǎn)。。一、、招商商時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的招招商商時(shí)時(shí)間間相相對(duì)對(duì)較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，從從業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合確確定定開(kāi)開(kāi)始始至至項(xiàng)項(xiàng)目目全全面面營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)，，它它可可分分為為主主力力店店群群和和中中小小店店群群二二個(gè)個(gè)招招商商階階段段。。（1））主主力力店店群群招招商商主力力店店群群作作用用主主要要有有四四個(gè)個(gè)：：有助助于于穩(wěn)定定整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)。主主力力店店群群一一般般占占有有整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目一一半半左左右右的的營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積，，其其影影響響之之大大可可想想而而知知。。知知名名度度較較高高、、有有良良好好業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)記記錄錄的的主主力力店可可使使項(xiàng)項(xiàng)目目更更加加穩(wěn)穩(wěn)定定，，且且有有利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。有助助于于整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷(xiāo)售售。知知名名的的主主力力店店群群的的入入駐駐能能夠夠吸吸引引投投資資客客的的眼眼球，，刺刺激激鋪鋪位位的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，以以及及對(duì)對(duì)中中小小店店群群的的招招商商。?？煽蓮洀浹a(bǔ)補(bǔ)主主力力店店群群租租金金低低，，投資回收收期長(zhǎng)而而導(dǎo)致的的前期收收益不盡盡人意。。有助于增加消費(fèi)費(fèi)群體。主力店店群各自自擁有一一定忠誠(chéng)誠(chéng)度的消消費(fèi)群體體，這一優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)可以幫幫助項(xiàng)目目在日后后的營(yíng)運(yùn)運(yùn)中，，能在保保持一定定量客流流的基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)揮更大大的效效用。有助于提高租金金收入。主力店店群的進(jìn)進(jìn)駐能夠夠影響中中小店的的租金水水平，，提高項(xiàng)目目整體租租金收入入。8、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商特特點(diǎn)（2）中小小店群招招商中小店群群的作用用主要有有二個(gè)：：①業(yè)態(tài)組組合需要要按業(yè)態(tài)態(tài)組合設(shè)設(shè)計(jì)招入入中小店店群，以以滿足項(xiàng)項(xiàng)目商圈圈內(nèi)不同同層次、、不同需需求的消消費(fèi)群的的購(gòu)物或或消費(fèi)需需求。。②項(xiàng)目主主要利潤(rùn)潤(rùn)來(lái)源中中小店的的鋪位租租金往往往是主力力店的2-6倍倍，有的的甚至至更多，，其租金金總和是是項(xiàng)目的的主要利利潤(rùn)來(lái)源源。8、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商特特點(diǎn)8、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)招招商的特特點(diǎn)二、租金租期期懸殊主力店群群投資大大，投資資回收期期長(zhǎng)，其其租期要要求一般般需八年年、十年年，有的的長(zhǎng)達(dá)二二十年。。其租金金相對(duì)便便宜的得得多，一一般在第第四年起起，租金金開(kāi)始遞遞增，遞遞增在3%—10%。。而中小小型店的的租期一一般為3年左右右，租金金較高，，一般在在第三年年起遞增增租金。。典型案例例：深圳市某某近8萬(wàn)萬(wàn)平方米米的購(gòu)物物中心，，先行入入駐的主主力店某某百貨店店，其租租金為80元/平米··月，租租期為十十五年；；而同一一層樓名名店廊的的鋪位租租金高達(dá)達(dá)300—800元/

平米米·月，，租期為為三年。。三、招商難度度大招商的難難度大在在于項(xiàng)目目建設(shè)期期較長(zhǎng)，，主力店店群對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)變化趨趨勢(shì)把握握不準(zhǔn)，，而營(yíng)運(yùn)運(yùn)商又缺缺乏經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)1、盲目目定位，，不切合合實(shí)際為了在銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣廣中宣傳傳項(xiàng)目的的價(jià)值，，開(kāi)發(fā)商商往往對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的定位人人為拔高高，理智智的做法法是根根據(jù)項(xiàng)目目所在地地區(qū)消費(fèi)費(fèi)的主力力群體和和居民民的收入入來(lái)決定定如何定定位，定定位過(guò)高高或過(guò)過(guò)低都會(huì)會(huì)和周?chē)鷩南M(fèi)費(fèi)環(huán)境不不協(xié)調(diào)，，定位過(guò)過(guò)低會(huì)會(huì)損害開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的利益，，而定位位過(guò)高，，則會(huì)會(huì)造成商商家今后后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本過(guò)過(guò)高，不不敢問(wèn)問(wèn)津。2、缺乏乏整體招招商規(guī)劃劃商業(yè)項(xiàng)目目的招商商必須是是符合項(xiàng)項(xiàng)目定位位的，而而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地以以“滿租””為原原則。在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)始招商商前必須須明確招招商目標(biāo)標(biāo)，包括括招商業(yè)業(yè)態(tài)的組組合、主主力店、、品牌店店等等等；形成清晰晰的招商商規(guī)劃指指導(dǎo)招商商工作的的進(jìn)行，，而不至至于只要要想進(jìn)來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)就就直接“招”進(jìn)來(lái)，形形成一個(gè)個(gè)“大雜燴燴”。。9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)3、招商商期望值值過(guò)高期望值過(guò)過(guò)高的表表現(xiàn)首先先體現(xiàn)就就是在租金上。在定租金金價(jià)格的的時(shí)候首首先考慮慮的不應(yīng)應(yīng)是自己己的利潤(rùn)潤(rùn)，應(yīng)該該先考慮慮經(jīng)營(yíng)者者，只有有經(jīng)營(yíng)者者生存了了，商場(chǎng)場(chǎng)才能生生存。9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)4、單純純依靠廣廣告招商商招商針對(duì)對(duì)的是特特定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者，，而單純純廣告是是具有普普遍性的的沒(méi)有特特定的針針對(duì)性。。很多多開(kāi)發(fā)商商認(rèn)為廣廣告是唯唯一的手手段，只只有通過(guò)過(guò)廣告才才能完成成項(xiàng)目的的招商。。招商的關(guān)關(guān)鍵是溝溝通，是是不能坐坐在家里里守株待待兔的。。把廣告告作為招招商的唯唯一手段段，導(dǎo)致致接觸招招商的客客戶面少少，自然然招商就就成問(wèn)題題了。9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)5、過(guò)分分強(qiáng)調(diào)市市場(chǎng)環(huán)境境的影響響現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是比較較激烈的的，很多多地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在感慨市市場(chǎng)是越越來(lái)越難難做了，，于是在在招商的的時(shí)候就就出現(xiàn)了了一種情情況，就就是招商商人員過(guò)過(guò)分強(qiáng)調(diào)調(diào)受市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境的的影響，，不能正正確地分分析自己己的優(yōu)勢(shì)勢(shì)和劣勢(shì)勢(shì)從而制制定有效效的招商商策略。。競(jìng)爭(zhēng)激烈烈確實(shí)是是目前整整個(gè)行業(yè)業(yè)的行情情，但是是從另一一方面看看，越來(lái)來(lái)越難做做也表明明著機(jī)遇遇越來(lái)越越多。9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)6、缺乏乏持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商商業(yè)管理理觀念很多開(kāi)發(fā)發(fā)商認(rèn)為為客戶進(jìn)進(jìn)來(lái)了就就萬(wàn)事大大吉了，，這是一一個(gè)很大大的誤區(qū)區(qū)。其實(shí)客戶戶進(jìn)來(lái)只只是商場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始的的第一步步，如何何持續(xù)的的經(jīng)營(yíng)商商場(chǎng)才是是最為關(guān)關(guān)鍵的問(wèn)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商招招來(lái)了客客戶，還還要注意意協(xié)助客客戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)，客戶戶生存得得越久，，商場(chǎng)就就越旺，，以后招招商就越越容易，，升值也也就越快快，不然然客戶做做了一段段后紛紛紛流失，，再招商商就非常常的困難難了。7、招商商工作欠欠缺執(zhí)行行力制定再完完美的招招商細(xì)節(jié)節(jié)，如果果沒(méi)有完完善有效效的執(zhí)行行力，就就如空中中樓閣，，無(wú)從談?wù)勂稹Ｕ姓猩虉?zhí)行行要強(qiáng)化化“言必必行，行行必果””，推行行招商負(fù)負(fù)責(zé)制。。另一方面面，招商商人員必必須是專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人士士，并針針對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)訓(xùn)。沒(méi)有有經(jīng)營(yíng)方方面的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)識(shí)與客戶戶不能形形成有效效地溝通通，沒(méi)有有真正從從經(jīng)營(yíng)者者的角度度解決問(wèn)問(wèn)題，導(dǎo)導(dǎo)致客戶戶對(duì)項(xiàng)目目信心不不足，使使招商工工作舉步步艱難。。9、商業(yè)地地產(chǎn)招商商誤區(qū)10、商業(yè)地地產(chǎn)招商商工作的的操作要要點(diǎn)1、市場(chǎng)調(diào)查查市場(chǎng)調(diào)查是招招商工作的第第一步。需進(jìn)進(jìn)行兩方面面的調(diào)查，它它們決定著項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展和和前程。最最先要做的的是對(duì)目標(biāo)所所在市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查，這主主要包括對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊的交交通人流、居居民收入，，消費(fèi)習(xí)慣和和消費(fèi)層次等等等；另一個(gè)調(diào)查的的方向是周邊邊商鋪目前的的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況況、租金水平平、經(jīng)營(yíng)面積積等。2、項(xiàng)目分析析項(xiàng)目的分析包包括項(xiàng)目產(chǎn)品品本身的分析析和市場(chǎng)分析析：項(xiàng)目的的物業(yè)形式分分析（街鋪、、商業(yè)群樓、、綜合市場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)街、、社區(qū)商業(yè)等等）；物業(yè)業(yè)產(chǎn)品分析（（鋪面或鋪位位、開(kāi)間、進(jìn)進(jìn)深、樓層層）；市場(chǎng)場(chǎng)分析（租金金、租期、優(yōu)優(yōu)惠辦法）。。這部分要考慮慮的是項(xiàng)目適適合引進(jìn)怎樣樣的商家，將將來(lái)要做成成怎樣的一個(gè)個(gè)商業(yè)物業(yè)，，怎樣才能制制訂合適的的招商政策等等。10、商業(yè)地產(chǎn)招招商工作的操操作要點(diǎn)3、商業(yè)定位位在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行商業(yè)定位時(shí)時(shí)，要充分考考慮到項(xiàng)目所所在區(qū)域的消消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平等因素來(lái)決決定你經(jīng)營(yíng)什什么類(lèi)型的產(chǎn)產(chǎn)品，是中檔檔還是高檔還還是更精細(xì)一一點(diǎn)的東西，，只有定位準(zhǔn)準(zhǔn)確，才能在在招商過(guò)程中中找準(zhǔn)目標(biāo)，，才能有的放放矢地制定招招商計(jì)劃，免免做許多無(wú)用用之功。4、業(yè)態(tài)組合合業(yè)態(tài)組合首先先要明確各種種商業(yè)形態(tài)的的分類(lèi)，再根根據(jù)各分類(lèi)的的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)組合。如商鋪的分類(lèi)類(lèi)主要有：商商業(yè)街商鋪、、市場(chǎng)類(lèi)商鋪鋪，住宅底層層商鋪、百貨貨商場(chǎng)購(gòu)物中中心鋪、交通通設(shè)施商鋪、、街鋪和鋪位位；而不同分分類(lèi)需要不同同的業(yè)態(tài)組合合，餐飲、百百貨、電子、、服裝等經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組組合排列，都都是需要重重點(diǎn)考慮的問(wèn)問(wèn)題。5、招商推廣廣業(yè)態(tài)布局劃分分之后，就要要根據(jù)這個(gè)布布局劃分來(lái)進(jìn)進(jìn)行招商。核心內(nèi)容五商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的招商風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)分析析商業(yè)地產(chǎn)看起起來(lái)容易做起起來(lái)難!商業(yè)地產(chǎn)是一一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)業(yè)的課題，它它不僅需要專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)項(xiàng)定位，還需需要專(zhuān)業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃、推推廣，專(zhuān)業(yè)的的經(jīng)營(yíng)管理做做后期服務(wù)。。同樣是做平臺(tái)臺(tái)。住宅地產(chǎn)做的的是居住的平平臺(tái)，而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)做的是是商業(yè)的平臺(tái)臺(tái)，交易的平平臺(tái)。目標(biāo)商戶分類(lèi)類(lèi)，可以看出出各類(lèi)商戶對(duì)對(duì)物業(yè)的要求求都不盡一致致。目標(biāo)商戶分類(lèi)類(lèi)目標(biāo)商戶分類(lèi)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)分析析商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式，不不僅要把握商商業(yè)運(yùn)行規(guī)律律，還要對(duì)各各種資源進(jìn)行行有效整合。。商業(yè)地產(chǎn)的客客戶則包括了了經(jīng)營(yíng)商戶、、商鋪投資者者和目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者三類(lèi)人群群。經(jīng)營(yíng)商戶又可可以分為主力力店、次主力力店、旗艦艦品牌店及普普通品牌店；；商業(yè)地產(chǎn)還涉涉及到未來(lái)的的消費(fèi)者定位位問(wèn)題，也也就是商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)后，吸引引什么樣的人人群前來(lái)商商場(chǎng)消費(fèi)的問(wèn)問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)的客客戶群復(fù)雜性性要甚之于住住宅的。商業(yè)地產(chǎn)招商商中的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)有日日益加溫之勢(shì)勢(shì)，很多做住住宅的開(kāi)發(fā)商商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，看中的是是其賺錢(qián)機(jī)會(huì)會(huì)。但商業(yè)地產(chǎn)中中存在的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前前商業(yè)地產(chǎn)存存在十二大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起高高度重視招商十二大風(fēng)險(xiǎn)一一：開(kāi)發(fā)商商盲目自信大多數(shù)開(kāi)發(fā)商商認(rèn)為只有像像設(shè)計(jì)成果或或其它有形形、有價(jià)的產(chǎn)產(chǎn)品才是商品品，中介服務(wù)務(wù)并不重要，，結(jié)果直接導(dǎo)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與與專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公公司之間不信信任的關(guān)系。。案例：某大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，在在顧問(wèn)公司司提出對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的工作作計(jì)劃大綱綱后，開(kāi)發(fā)發(fā)商過(guò)于自自信，直接接用該大綱綱自行進(jìn)行行招商，但但招商并無(wú)無(wú)收獲。兩兩年多來(lái)，，開(kāi)發(fā)商與與許多商家家有過(guò)接觸觸，其中中不乏國(guó)際際大型集團(tuán)團(tuán)公司，但但開(kāi)發(fā)商并并不知道此此項(xiàng)目一直直未被列入入商家下一一步發(fā)展計(jì)計(jì)劃，致使使招商工作作毫無(wú)進(jìn)展展。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)二：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售存存在弊端由于開(kāi)發(fā)商商對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)核心價(jià)價(jià)值的判斷斷存在偏差差，目前商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目仍然存存在大量簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的房屋屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售售現(xiàn)象。如果開(kāi)發(fā)商商僅以房屋屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售售形式出現(xiàn)現(xiàn)，忽略其其業(yè)態(tài)內(nèi)容容、業(yè)態(tài)間間的相互關(guān)關(guān)系以及不不同業(yè)態(tài)對(duì)對(duì)房屋成本本承受能力力的不同等等因素，具具備專(zhuān)業(yè)素素質(zhì)和能力力的大品牌牌商家不會(huì)會(huì)輕易簽訂訂合約，最最后項(xiàng)目只只能以較低低的價(jià)格格草草出售售。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)三：缺乏科學(xué)規(guī)規(guī)劃的招租租國(guó)內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)商大多多缺乏商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)于商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目的的理解尚不不成熟。出于減少市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的考慮，往往往將商場(chǎng)場(chǎng)快速招租租消化，易易租的先租租，不易租租的低價(jià)出出租甚至空空置，而不不是聘請(qǐng)專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃公司，對(duì)對(duì)整個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)業(yè)配比和合合理的開(kāi)發(fā)發(fā)。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)四：項(xiàng)目定位不不準(zhǔn)國(guó)內(nèi)大型商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目往往與與城市形象象掛鉤，規(guī)規(guī)模求大，，只要開(kāi)發(fā)發(fā)商與政府府建立良好好的關(guān)系系就可以在在地產(chǎn)地價(jià)價(jià)上獲得優(yōu)優(yōu)惠并進(jìn)行行規(guī)劃，拿拿到地進(jìn)行行規(guī)劃后才才進(jìn)行論證證。ShoppingMall起源于美國(guó)國(guó)，一般位位于城郊，，美國(guó)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目其其產(chǎn)生建立立在城市不不斷擴(kuò)大，，汽車(chē)擁有有量達(dá)到一一定程度，，郊區(qū)人口口增長(zhǎng)設(shè)施施的基礎(chǔ)上上，需要與與之配套的的商業(yè)、、旅游、休休閑、健身身、娛樂(lè)等等設(shè)施相應(yīng)應(yīng)增加。因因此，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展與與周?chē)貐^(qū)區(qū)交通狀狀況及市場(chǎng)場(chǎng)需求息息息相關(guān)招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)五：輕信主力店店商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目是由多多種業(yè)態(tài)形形式整合而而成的綜合合體，主力力店作為中中堅(jiān)力量，，憑借深入入人心的品品牌效應(yīng)，，能夠提高高M(jìn)all的的影響力力，同時(shí)自自身也能吸吸引大量客客流，帶動(dòng)動(dòng)周?chē)∩躺啼伒倪\(yùn)營(yíng)營(yíng)。不同主力店店有不同的的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)、運(yùn)營(yíng)手手段和產(chǎn)品品定位，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)通通過(guò)專(zhuān)業(yè)商商業(yè)策劃對(duì)對(duì)做整體商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定位，，據(jù)此選擇擇合適的主主力店入駐駐。例如某些主主力店只針針對(duì)定向消消費(fèi)人群，，如家居品品牌店，光光臨的多是是有意購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)家居建材材用品的顧顧客。這這些主力店店更傾向于于設(shè)置自己己獨(dú)立的對(duì)對(duì)外出入口口，顧客流流線自成系系統(tǒng)，不能能對(duì)周邊商商鋪引入客客流形成有有效引導(dǎo)。。這種情況下下，主力店店未必能拉拉動(dòng)整個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)六：片面追求最最大部分商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為為項(xiàng)目規(guī)模模越大越好好，于是片片面追求中中國(guó)第一，，亞洲最大大等概念的的炒作，盲盲目攀比規(guī)規(guī)模和體量量，而沒(méi)沒(méi)有考慮超超尺度規(guī)模模所需要的的各方面支支撐。判斷一個(gè)Mall的的規(guī)模是是否適度取取決于三方方面因素商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目周?chē)鞘欠裼凶銐驂蚴袌?chǎng)需求求支撐；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目與其規(guī)規(guī)模相適應(yīng)應(yīng)的市政配配套是否合合理完善；；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目否具有有足夠的吸吸引力。有形的建筑筑空間、無(wú)無(wú)形的購(gòu)物物氛圍、品品牌檔次和和層次都是是衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)七：盲目照搬榜榜樣凡成功的商商業(yè)地產(chǎn)，，都有其獨(dú)獨(dú)特的人文文歷史、地地理環(huán)境、、開(kāi)發(fā)模式式等，經(jīng)得得起長(zhǎng)時(shí)間間考驗(yàn)。然而很多開(kāi)開(kāi)發(fā)商只看看到一些銷(xiāo)銷(xiāo)售成功的的實(shí)例以及及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)帶來(lái)的巨巨大利潤(rùn)，，盲目模仿仿照搬，輕輕信榜樣的的力量，忽忽視了案例例成功的很很多特殊因因素。案例如北京中關(guān)關(guān)村某商城城，其銷(xiāo)售售時(shí)適逢市市場(chǎng)流行行商鋪投資資熱，因此此商鋪銷(xiāo)售售火爆、身身價(jià)暴漲。。于是引發(fā)發(fā)了更多開(kāi)開(kāi)發(fā)商的商商業(yè)地產(chǎn)投投資熱情，，其結(jié)果是是投資者回回報(bào)率降低低，紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓甚至空空置商鋪。。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)八：重建筑設(shè)計(jì)計(jì)輕商業(yè)規(guī)規(guī)劃大型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目的的特性除投投入資金大大、周期長(zhǎng)長(zhǎng)之外，另另一特點(diǎn)是是招商應(yīng)先先于設(shè)計(jì)。。國(guó)外ShoppingMall多是等等80%以上主主力店確定定后才開(kāi)始始整體設(shè)計(jì)計(jì)工作。發(fā)展商在未未明確商家家的情況下下就開(kāi)始設(shè)設(shè)計(jì)，往往往會(huì)因缺乏乏定向設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)，盲盲目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)只能能增加前期期成本和后后期招商難難度。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)九：忽視商商業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化需求求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目由于其其體量大、、投資高、、回報(bào)周期期長(zhǎng)等特點(diǎn)點(diǎn)，大型商商業(yè)設(shè)計(jì)是是特殊專(zhuān)業(yè)業(yè)中的專(zhuān)業(yè)業(yè)領(lǐng)域。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有發(fā)發(fā)展商多由由住宅產(chǎn)品品起家，商商業(yè)地產(chǎn)明明顯區(qū)別于于住宅開(kāi)發(fā)發(fā)，開(kāi)發(fā)模模式更加復(fù)復(fù)雜，完全全不能套用用。交通的暢通通和人流的的多少，是是衡量一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目成功功與否的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)商場(chǎng)如如果日客流流量達(dá)20萬(wàn)人，那那么商戶的的車(chē)加上客客戶的車(chē)一一般需要2000～2500個(gè)車(chē)車(chē)位才能容容納。但據(jù)了解，，目前很多多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目絕大大多數(shù)停車(chē)車(chē)場(chǎng)，所設(shè)設(shè)車(chē)位一般般都只在30～280個(gè)之之間，特大大型的停車(chē)車(chē)場(chǎng)車(chē)位也也不過(guò)800～1000個(gè)個(gè)，與商業(yè)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模模根本無(wú)法法配套。只有擅長(zhǎng)大大型商業(yè)建建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，擁有有豐富設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)，才能能在設(shè)計(jì)中中少走彎路路，節(jié)約時(shí)時(shí)間和成本本。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)十：交通弊弊端阻截客客流商業(yè)地產(chǎn)招招商人員多多來(lái)自中介介，形成招招商不專(zhuān)業(yè)業(yè)招了也白白招，留下下后遺癥害害死發(fā)展商商。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)十一：招商商不專(zhuān)業(yè)招商的難度度大主要原原因在于如如下四個(gè)方方面：項(xiàng)目建設(shè)期期較長(zhǎng)，主主力店群對(duì)對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)變化趨勢(shì)勢(shì)把握不住住，不容易易與開(kāi)發(fā)商商結(jié)成合合作聯(lián)盟。。裝修進(jìn)度影影響中小店店群的入駐駐。雖然有有項(xiàng)目裝飾飾效果圖，，但中小店店主的擔(dān)憂憂是有一定定道理的，，畢竟他們們也需要在在適合的場(chǎng)場(chǎng)地發(fā)展新新的分店。。功能分區(qū)的的招商進(jìn)度度影響了各各類(lèi)店的進(jìn)進(jìn)駐決策，，按照合理理的功能分分區(qū)計(jì)劃，，順利入駐駐相應(yīng)的商商店或服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)可使使各類(lèi)店的的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)動(dòng)起來(lái)，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目和和各店經(jīng)營(yíng)營(yíng)大大幫助助，而一旦旦某一類(lèi)商商店或服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)招不不進(jìn)來(lái)，則則整個(gè)項(xiàng)目目服務(wù)功能能可能不盡盡理想，特特別是能夠夠吸引人氣氣的各類(lèi)主主力店或同同類(lèi)店中知知名店（特特色店）沒(méi)沒(méi)法進(jìn)來(lái)時(shí)時(shí)，更是影影響了整體體的經(jīng)營(yíng)。。在進(jìn)駐駐決策過(guò)程程中，各類(lèi)類(lèi)店除考慮慮區(qū)域布局局外，這一一點(diǎn)也很重重要。營(yíng)運(yùn)商較低低的知名度度和缺乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，使招招商難度進(jìn)進(jìn)一步提高高。招商十二大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)十二：大主主力店開(kāi)業(yè)業(yè)后小主力力還沒(méi)有影影子2、主題突出結(jié)結(jié)構(gòu)合理MALL——集購(gòu)物、娛娛樂(lè)、餐飲飲、休閑等等各種功能能于一身，，兼具百貨貨店、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)式商店、、超市、品品牌專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店等各種種零售業(yè)態(tài)態(tài)，故定位位于家庭的的一站式購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)和和一站式休休閑享受。。（1）商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)態(tài)是指經(jīng)營(yíng)者者為滿足不不同的消費(fèi)費(fèi)需求而形形成的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式或營(yíng)營(yíng)業(yè)形態(tài)。。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，則是指指充分利用用各種商業(yè)業(yè)資源，為為實(shí)現(xiàn)成功功招商、銷(xiāo)銷(xiāo)售和日后后的成功營(yíng)營(yíng)運(yùn)，而對(duì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目目各功能分分區(qū)和各樓樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目所進(jìn)行行的規(guī)劃。。商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是是一個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目整體體性的、具具有戰(zhàn)略意意義的商業(yè)業(yè)組合，它它綜合反映映了該項(xiàng)目目的整體定定位和特色色。業(yè)態(tài)規(guī)劃與項(xiàng)目定位合理的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃能為項(xiàng)目目的招商提提供方向性性的指導(dǎo)，，促進(jìn)項(xiàng)目目招商的進(jìn)進(jìn)度；同同時(shí)也能在在項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中中為個(gè)體商商家創(chuàng)造利利潤(rùn)，更能能通過(guò)整體體的效應(yīng)擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目的的商業(yè)影響響力，吸引引盡可能多多的目標(biāo)顧顧客，增加加購(gòu)物中心心的內(nèi)在價(jià)價(jià)值，提升升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)項(xiàng)目的長(zhǎng)期期繁榮奠定定基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的定位位是商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目策劃的的開(kāi)始，它它決定和影影響著項(xiàng)目目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、物業(yè)業(yè)需求、品品牌招商、、經(jīng)營(yíng)管理理、商品定定價(jià)、服服務(wù)管理、、促銷(xiāo)策略略、形象推推廣等諸多多方面，是是一個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作作的前提和和保障。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的定位位是一個(gè)全全面的、綜綜合的過(guò)程程，它涵蓋蓋企業(yè)的目目標(biāo)市場(chǎng)定定位、業(yè)態(tài)態(tài)定位、功功能定位、、經(jīng)營(yíng)定位位、招商策策略定位、、營(yíng)銷(xiāo)策略略定位以及及企業(yè)形象象定位等，，這些定位位是相互關(guān)關(guān)聯(lián)、相互互作用、相相互影響、、互為促進(jìn)進(jìn)的。（2）商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目目標(biāo)市場(chǎng)定定位一個(gè)商業(yè)企企業(yè)在進(jìn)入入市場(chǎng)之前前，只有充充分掌握當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平、居居民消費(fèi)水水平、商商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況，才能能對(duì)整個(gè)商商