商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作模式和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)教材

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)作模式和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)的“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)代商業(yè)造就商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn)的有效對(duì)接商業(yè)房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié):定位規(guī)劃的方法主力店和一般商鋪招商資產(chǎn)證券化-實(shí)現(xiàn)商業(yè)與商業(yè)房地產(chǎn)有效對(duì)接的高級(jí)形態(tài)商務(wù)部警示：商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱2005-10-2106:48:32來(lái)源:東方早報(bào)(上海)據(jù)新華社消息，今年上半年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng)23．8％，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。一些地區(qū)空置面積增長(zhǎng)過(guò)快，商業(yè)地產(chǎn)已呈局部過(guò)熱趨勢(shì)。商務(wù)部此前發(fā)布的流通業(yè)報(bào)告預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級(jí)，城市商業(yè)將以較高速度發(fā)展，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)設(shè)施將成為投資熱點(diǎn)。報(bào)告說(shuō)，2004年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1723億元，比2003年增長(zhǎng)31．4％。

但有關(guān)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組日前對(duì)廣東、廣西、福建、浙江、四川、湖北、重慶等地商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研，相關(guān)人士表示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)中潛伏較大金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資778億元，增長(zhǎng)23．8％，連續(xù)5年高于房地產(chǎn)投資增速，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。1至7月，北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)32％，天津增長(zhǎng)48％，陜西、山東、四川同比增長(zhǎng)超過(guò)50％，湖北、海南、河南增速均超過(guò)90％。商務(wù)部警示：商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱2005-10-2106:48:32來(lái)源:東方早報(bào)(上海)另?yè)?jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，前7月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款余額437．6億元，增長(zhǎng)46．3％，增速比住房開(kāi)發(fā)貸款高31．4個(gè)百分點(diǎn)。商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組相關(guān)人士指出，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中有50％左右的資金來(lái)源于銀行貸款。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房貸款數(shù)量更大。據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行統(tǒng)計(jì)，該行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款余額的3倍以上。這位人士指出，目前全國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房貸款額約2000億元，個(gè)人還貸主要依靠商鋪?zhàn)饨鸹蜷_(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)，但從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況看，這部分貸款潛伏的風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司鄭書(shū)偉介紹，我國(guó)一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要采用分割出售的方式進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分割出售將帶來(lái)商鋪的產(chǎn)權(quán)多元化，并容易引發(fā)經(jīng)營(yíng)混亂以至經(jīng)營(yíng)狀況的惡化，有可能損害中小投資者的利益，風(fēng)險(xiǎn)將最終傳遞到銀行。商務(wù)部有關(guān)人士表示，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積也出現(xiàn)了快速增加態(tài)勢(shì)。在上半年全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng)7．9％、住宅增長(zhǎng)2．2％的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)高達(dá)21％。其中北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積同比增長(zhǎng)133％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)投資增長(zhǎng)速度，商業(yè)地產(chǎn)已呈現(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì)大量資本流向商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅商業(yè)用房空置率大幅上升商業(yè)房地產(chǎn)供過(guò)于求了嗎?商業(yè)房地產(chǎn)何去何從?宏觀調(diào)控商業(yè)房地產(chǎn)的“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)告訴我們供給需求何種需求商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)是現(xiàn)代商業(yè)的衍生品讓我們先來(lái)看這么個(gè)問(wèn)題造多大的MALL?市場(chǎng)導(dǎo)向(MarketDriven)投資導(dǎo)向經(jīng)營(yíng)需求導(dǎo)向政府的話語(yǔ)權(quán)能賣(mài)多少房子?需求決定供給?有多少人會(huì)買(mǎi)我的商鋪?投資導(dǎo)向經(jīng)營(yíng)需求導(dǎo)向有多大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求投資回收持續(xù)經(jīng)營(yíng)什么樣的需求?有多少人會(huì)買(mǎi)我的商鋪?(間接需求)(投資)銷(xiāo)售導(dǎo)向(住宅房地產(chǎn)思維)經(jīng)營(yíng)需求導(dǎo)向(商業(yè)房地產(chǎn)思維)有多大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求(直接需求)回款持續(xù)經(jīng)營(yíng)兩種模式:截然不同的操操作思維概念炒作一切圍繞賣(mài)房房(投資)銷(xiāo)售售導(dǎo)向(住宅房地產(chǎn)產(chǎn)思維)經(jīng)營(yíng)需求導(dǎo)向向(商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)思維)挖掘商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的實(shí)際需求出發(fā)“策劃”包裝裝”造房招商經(jīng)營(yíng)定位規(guī)劃初步步招商造房招商經(jīng)營(yíng)動(dòng)線、出入口口、分割方法法、業(yè)態(tài)組合合搭配、通道道設(shè)置、電梯梯位置等概念投資價(jià)值投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目最難從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商角度講，做做地產(chǎn)項(xiàng)目從從易到難的順順序一般是這這樣的：住宅——公寓寓——?jiǎng)e墅———辦公樓———商業(yè)只有住宅等前前幾個(gè)順序的的項(xiàng)目做得很很成功，最后后做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目才有成成功的可能，，不然很可能能會(huì)失敗有多少人會(huì)買(mǎi)買(mǎi)我的商鋪?需求如何測(cè)算算?調(diào)查商鋪投資資意向有多大的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的角度去測(cè)算潛在的商商業(yè)規(guī)模有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的的價(jià)值就會(huì)有有投資的價(jià)值值投資回報(bào)的取取得必須通過(guò)商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)得以實(shí)實(shí)現(xiàn)定位\業(yè)態(tài)組組合\面積配配比合理的設(shè)計(jì)\招商\管理理現(xiàn)代商業(yè)造就就商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)需求是怎么產(chǎn)生的的?連鎖經(jīng)營(yíng)--現(xiàn)代商業(yè)的的法寶總部與門(mén)店分分離狀態(tài)下的的管理能力什么是連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)的核心能能力是什么?總部與門(mén)店的的分離--經(jīng)營(yíng)思想想質(zhì)的變化頭和手的分離離:快速擴(kuò)擴(kuò)張成為可能能擴(kuò)張模式:復(fù)復(fù)制式擴(kuò)張贏利模式:規(guī)規(guī)模效益高速回轉(zhuǎn)\現(xiàn)現(xiàn)金流:創(chuàng)造造驚人的現(xiàn)金金流供應(yīng)鏈的整合合供應(yīng)商的支持持商業(yè)毛利的增增加總部費(fèi)用分?jǐn)倲偟臏p少銷(xiāo)售為核心相對(duì)成本概念現(xiàn)金為王現(xiàn)金流\利潤(rùn)快速擴(kuò)張創(chuàng)造更多利潤(rùn)和現(xiàn)金流現(xiàn)代商業(yè)快速速擴(kuò)張的模式式商業(yè)房地產(chǎn)——現(xiàn)代商業(yè)的的衍生品1995年底底家樂(lè)福北京京店的開(kāi)設(shè)標(biāo)標(biāo)志著現(xiàn)代商商業(yè)在中國(guó)的的大幕開(kāi)啟外資商業(yè)巨頭頭大規(guī)模進(jìn)入入中國(guó)市場(chǎng)造造就了我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)，而而高速增長(zhǎng)的的現(xiàn)代商業(yè)造造就了又一個(gè)個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)——商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)——現(xiàn)代商業(yè)的的衍生品現(xiàn)代商業(yè)采用用的主要業(yè)態(tài)包括:大賣(mài)場(chǎng)：家樂(lè)福、沃爾爾瑪、歐尚建材家居：百安居/歐培培德、家得寶寶、易家現(xiàn)代批發(fā)：麥德龍便利店：7-11折扣店：迪亞家電專業(yè)店：：國(guó)美、蘇寧、、百思買(mǎi)專業(yè)百貨、購(gòu)購(gòu)物中心（現(xiàn)代業(yè)態(tài)的的組合）特許加盟(軟商業(yè):餐餐飲、休閑、、服務(wù)類）等等商業(yè)房地產(chǎn)——現(xiàn)代商業(yè)的的衍生品大賣(mài)場(chǎng)\建材材家居巨頭強(qiáng)強(qiáng)力擴(kuò)張引發(fā)發(fā)的對(duì)相關(guān)物物業(yè)的強(qiáng)大的的持續(xù)性需求求催生商業(yè)房房地產(chǎn)：面積積大大(1萬(wàn)萬(wàn)到到2萬(wàn)萬(wàn)平平米米)發(fā)展展迅迅速速\地地域域覆覆蓋蓋面面寬寬(每每年年大大量量的的開(kāi)開(kāi)店店)品牌牌性性強(qiáng)強(qiáng)具有有獨(dú)獨(dú)立立創(chuàng)創(chuàng)造造區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心的的能能力力，，并并不不要要求求在在成成熟熟商商業(yè)業(yè)圈圈（（打打開(kāi)開(kāi)了了商商業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的贏贏利利空空間間））商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)——現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)的的衍衍生生品品從買(mǎi)買(mǎi)地地自自建建（（國(guó)國(guó)外外普普遍遍的的做做法法））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向以以租租賃賃為為主主的的開(kāi)開(kāi)店店模模式式使使商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的運(yùn)運(yùn)作作成成為為可可能能購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)這這一一商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的最最愛(ài)愛(ài)始始終終未未能能成成為為商商家家的的主主流流開(kāi)開(kāi)店店模模式式（（是是商商家家的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤還還是是精精明明之之處處？？））商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)——現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)的的衍衍生生品品為什什么么80年年代代外外資資百百貨貨未未能能帶帶動(dòng)動(dòng)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的興興起起?盡管管百百貨貨店店也也有有面面積積大大、、品品牌牌性性強(qiáng)強(qiáng)等等特特點(diǎn)點(diǎn)，，但但它它對(duì)對(duì)選選址址要要求求十十分分嚴(yán)嚴(yán)格格，，一一般般要要求求在在成成熟熟商商圈圈；；而而其其發(fā)發(fā)展展速速度度比比較較慢慢，，未未能能創(chuàng)創(chuàng)造造對(duì)對(duì)相相關(guān)關(guān)物物業(yè)業(yè)的的強(qiáng)強(qiáng)大大持持續(xù)續(xù)需需求求商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)——現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)的的衍衍生生品品1998年年大大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)復(fù)復(fù)合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的出出現(xiàn)現(xiàn)是是商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的萌萌芽芽在大大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)的的語(yǔ)語(yǔ)言言中中，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租區(qū)區(qū)就就叫叫：：SHOPPINGMALL，，這這多多少少與與商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中的的SHOPPINGMALL有有著著密密切切的的聯(lián)聯(lián)系系。。泛零零售售的應(yīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而而生生:泛零零售售具具有有的的共共同同特特點(diǎn)點(diǎn)：：所所有有具具有有門(mén)門(mén)店店網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的的,通通過(guò)過(guò)連連鎖鎖方方式式經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的,針針對(duì)對(duì)個(gè)個(gè)人人消消費(fèi)費(fèi)者者的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)行行為為它包包括括:傳統(tǒng)統(tǒng)的的零零售售概概念念,還還包包括括在在人人們們消消費(fèi)費(fèi)支支出出中中占占有有越越來(lái)來(lái)越越重重要要地地位位的的餐餐飲飲、、旅旅游游（（連連鎖鎖商商務(wù)務(wù)酒酒店店））、、品品牌牌專專賣(mài)賣(mài)、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、休休閑閑、、健健身身、、文文化化等等現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)：：業(yè)態(tài)態(tài)的的不不斷斷創(chuàng)創(chuàng)新新業(yè)態(tài)態(tài)組組合合的的不不斷斷創(chuàng)創(chuàng)新新正宗宗零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)同同質(zhì)質(zhì)化化和和白白熱熱化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)迫迫使使人人們們尋尋求求更更好好更更有有效效地地滿滿足足消消費(fèi)費(fèi)者者日日益益多多樣樣化化的的需需求求的的方方法法正宗零售以以外的泛零零售業(yè)態(tài)在在經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)和贏利模模式方面出出現(xiàn)越來(lái)越越多的與正正宗零售業(yè)業(yè)態(tài)的相融融相補(bǔ)性（（擴(kuò)張的區(qū)區(qū)域和速度度）是解決場(chǎng)地地有效供應(yīng)應(yīng)不足的可可行途徑，，與商業(yè)房房地產(chǎn)的興興起相互呼呼應(yīng)（創(chuàng)造造了新的需需求）資本市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始將它們們相提并論論（中金的的觀念）泛零售時(shí)代代正向我們走走來(lái)：2006年年中國(guó)首屆屆泛零售業(yè)業(yè)發(fā)展總監(jiān)監(jiān)大會(huì)暨與商業(yè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商互動(dòng)論論壇商業(yè)與商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的有效對(duì)接商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商第一階段（（1995-1998年左右右）作為全新的的業(yè)態(tài)，沒(méi)沒(méi)有可參考考的歷史數(shù)數(shù)據(jù)中國(guó)顧客的的消費(fèi)習(xí)慣慣使國(guó)外標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的選址址方法無(wú)所所適從中國(guó)極大的的地區(qū)差別別使全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)都都難以適用用基本數(shù)據(jù)資資料（人口口、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手資料、、收入水平平等）的缺缺乏和數(shù)據(jù)據(jù)質(zhì)量低下下使投資分分析極為困困難。商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商選店標(biāo)準(zhǔn)的的迷茫使開(kāi)開(kāi)發(fā)商、業(yè)業(yè)主與商家家之間處于于彼此了解解和磨和階階段，互相相的矛盾和和分歧很多多符合要求的的商業(yè)物業(yè)業(yè)很少，更更不用說(shuō)有有意識(shí)建設(shè)設(shè)的商業(yè)物物業(yè)基本不存在在成熟的商商業(yè)物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商基本本上都是以以住宅開(kāi)發(fā)發(fā)為主，即即使有商業(yè)業(yè)物業(yè)也基基本上是按按照百貨店店的要求建建造的，改改造起來(lái)非非常困難；；很多只能用用廠房改造造；或買(mǎi)地自建建；商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商第二階段——商家開(kāi)始始建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（1999–目目前）瘋狂擴(kuò)張，，規(guī)范的企企業(yè)開(kāi)始建建立各種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：發(fā)展組織結(jié)結(jié)構(gòu)、決策策程序、市市場(chǎng)調(diào)查、、銷(xiāo)售額預(yù)預(yù)估、投資資分析、投投資水平、、合作方式式、場(chǎng)地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、租金金（土地價(jià)價(jià)格）水平平、付款條條件、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)化、、法律文本本等商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商各種標(biāo)準(zhǔn)在在完善的過(guò)過(guò)程當(dāng)中，，但仍存在在著很多的的問(wèn)題場(chǎng)地越來(lái)越越難找，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越越激烈，迫迫使標(biāo)準(zhǔn)不不斷修改（（這多少反映映了商家對(duì)對(duì)商業(yè)物業(yè)業(yè)供應(yīng)狀況況的適應(yīng)性性調(diào)整）發(fā)展商和業(yè)業(yè)主對(duì)現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有所了解解，雙方的的磨和有了了長(zhǎng)足的進(jìn)進(jìn)步商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出現(xiàn)一一些專門(mén)滿滿足現(xiàn)代商商業(yè)需求的的商業(yè)物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)商但是最大的的問(wèn)題還是是所開(kāi)發(fā)的的商業(yè)物業(yè)業(yè)在選址、、設(shè)計(jì)要求求、業(yè)態(tài)組組合、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理上存存在這樣那那樣的問(wèn)題題，雙方的的溝通不順順暢–開(kāi)發(fā)商不懂懂商業(yè)或一一知半解成成為雙方溝溝通的最大大障礙！商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商典型的問(wèn)題題：選址調(diào)查未未能按照商商家的戰(zhàn)略略目標(biāo)和選選店標(biāo)準(zhǔn)去去測(cè)算；設(shè)計(jì)時(shí)不清清楚具體的的商業(yè)需求求；缺乏有效的的業(yè)態(tài)組合合的概念；；商家VS開(kāi)開(kāi)發(fā)商典型的問(wèn)題題：價(jià)格組合不不合理；營(yíng)銷(xiāo)模式存存在很大的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法法律風(fēng)險(xiǎn)（（分割銷(xiāo)售售、售后返返租、統(tǒng)一一管理）；；開(kāi)發(fā)商VS商家搞不準(zhǔn)各類類商家的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略即使是同一一業(yè)態(tài)的商商家，選址址要求也經(jīng)經(jīng)常差異很很大不清楚商家家選址的決決策程序，，時(shí)間上的的不合拍“不輕易說(shuō)說(shuō)不”造成成的難題品牌VS決策速速度VS價(jià)格實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接開(kāi)發(fā)商和商商家的關(guān)系系開(kāi)發(fā)商商家供應(yīng)方需求方有效供給不不足需求依然旺旺盛發(fā)展經(jīng)理的的苦悶：壓力好大，，找不到好好的場(chǎng)地??！開(kāi)發(fā)商的煩煩惱：怎么就沒(méi)有有主力商家家愿意進(jìn)駐駐！就是接不上上??！讓我們來(lái)剖剖析一下實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)必須緊緊緊圍繞商業(yè)業(yè)，就象賣(mài)賣(mài)產(chǎn)品必須須緊緊圍繞繞市場(chǎng)一樣樣，這是最最基本的道道理。商業(yè)房地產(chǎn)在進(jìn)入商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)之之前要問(wèn)問(wèn)問(wèn)自己：我了解商業(yè)業(yè)了嗎？我我對(duì)商業(yè)作作了深入的的了解了嗎嗎？我學(xué)會(huì)會(huì)從商業(yè)的的角度去思思考問(wèn)題了了嗎？實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接戰(zhàn)略部署擴(kuò)張策略定位業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)規(guī)劃贏利模式項(xiàng)目進(jìn)程你做到了嗎嗎？商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)路徑徑圖買(mǎi)地——設(shè)設(shè)計(jì)(按地地產(chǎn)商的主主觀要求)——建設(shè)設(shè)(按地產(chǎn)產(chǎn)商的要求求)——分分割出售或或出租(中中小投資者者購(gòu)買(mǎi))———回籠資資金——開(kāi)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目目(用回籠籠的資金定位規(guī)劃--招商(與零售商商等商家的的溝通)———設(shè)計(jì)(按零售商商等商家的的要求)———建設(shè)(按零售商商等商家的的要求)———合理的的租售策略略——物業(yè)業(yè)管理(開(kāi)開(kāi)發(fā)商或第第三方)———持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)——開(kāi)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接戰(zhàn)略部署擴(kuò)擴(kuò)張策略的的對(duì)接開(kāi)發(fā)商在確確定項(xiàng)目時(shí)時(shí)必須要搞搞清楚商家家們?cè)诮鼛讕啄甑膽?zhàn)略略部署，更更具體點(diǎn)講講就是各相相關(guān)商家的的發(fā)展計(jì)劃劃各商家一般般都會(huì)有一一個(gè)幾年的的開(kāi)店計(jì)劃劃，往哪里里擴(kuò)張是有有步驟有準(zhǔn)準(zhǔn)備的！實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接戰(zhàn)略同盟管管用嗎？所謂戰(zhàn)略同同盟只是一一種如意向向書(shū)一樣的的東西，商商家是很實(shí)實(shí)用主義的的，在商家家的眼里戰(zhàn)戰(zhàn)略同盟的的項(xiàng)目最多多也是一種種在相同條條件下的優(yōu)優(yōu)先權(quán)而已已！也許它有助助于商鋪的的營(yíng)銷(xiāo)，但但一旦這種種軟約束并并未能使主主力商家如如愿加盟，，則負(fù)面作作用是巨大大的，除非非你是打一一槍就跑的的游擊開(kāi)發(fā)發(fā)商！戰(zhàn)略同盟并并不能解決決商業(yè)需求求導(dǎo)向問(wèn)題題實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接定位和業(yè)態(tài)態(tài)組合的對(duì)對(duì)接解決商業(yè)與與商業(yè)房地地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)問(wèn)題的源頭頭，重中之之重，它就就好比商業(yè)業(yè)本身的選選址問(wèn)題商業(yè)物業(yè)在在設(shè)計(jì)規(guī)劃劃階段就必必須有明確確的業(yè)態(tài)組組合，業(yè)態(tài)態(tài)組合不是是憑空想出出來(lái)的，應(yīng)應(yīng)是在專業(yè)業(yè)調(diào)查及與與潛在主力力商家的初初步互動(dòng)后后設(shè)計(jì)出來(lái)來(lái)的。它不僅是在在說(shuō)一個(gè)漂漂亮的故事事，更應(yīng)該該具有現(xiàn)實(shí)實(shí)性和可操操作性；應(yīng)應(yīng)該是一種種藝術(shù)與性性價(jià)比的巧巧妙平衡??！實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接規(guī)劃設(shè)計(jì)的的對(duì)接不同的業(yè)態(tài)態(tài)組合最后后應(yīng)該落實(shí)實(shí)在建筑設(shè)設(shè)計(jì)中，譬譬如對(duì)客流流動(dòng)線的規(guī)規(guī)劃、區(qū)域域分割、電電梯的位置置、消防、、層高、荷荷載、外立立面、隔油油池等等，，應(yīng)該盡量量做到詳細(xì)細(xì)具體，要要從商業(yè)的的角度去思思考問(wèn)題。。規(guī)劃設(shè)計(jì)不不能全部由由設(shè)計(jì)師完完成，應(yīng)該該由商業(yè)專專家和設(shè)計(jì)計(jì)師共同完完成！實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接贏利模式的的對(duì)接租售策略和和商家組合合極為關(guān)鍵鍵。但不管是租租賃還是出出售，最后后還是要落落實(shí)到商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)。商商家關(guān)注的的是長(zhǎng)久經(jīng)經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定定回報(bào)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的贏贏利模式要要為商家的的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造造良好的條條件。租金收入+商鋪鋪增值品牌：價(jià)格格低、穩(wěn)定定回報(bào)、提提升檔次非品牌：價(jià)價(jià)格高、不不穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接項(xiàng)目進(jìn)程（（時(shí)間）的的對(duì)接商家決策程程序的不透透明使開(kāi)發(fā)發(fā)商面臨項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)程上上的風(fēng)險(xiǎn)，，如何化解解這種時(shí)間間上的不確確定性？建議：了解各類商商家的一般般決策程序序和決策進(jìn)進(jìn)程業(yè)態(tài)組合和和規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的合理可可以避免一一棵樹(shù)上吊吊死實(shí)現(xiàn)有效對(duì)對(duì)接物業(yè)管理的的對(duì)接必須從招商商開(kāi)始就有有統(tǒng)一的物物業(yè)管理，，有利于協(xié)協(xié)調(diào)各類商商家的進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝修和開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間，，有利于創(chuàng)創(chuàng)造良好的的公共環(huán)境境，實(shí)現(xiàn)各各類商家的的共贏。商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的的關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié):定位規(guī)劃的的方法主力店和一一般商鋪招招商商業(yè)定位和和規(guī)劃的方方法原則：從商業(yè)的角角度評(píng)估場(chǎng)場(chǎng)地的立地地條件從而而確定商業(yè)業(yè)定位和業(yè)業(yè)態(tài)組合。。該研究方方法的出發(fā)發(fā)點(diǎn)是終端需求即商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的需求，，而不是中間需求即投資需求求。我們認(rèn)認(rèn)為，投資資需求的最最終決定因因素是商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求求，也就是是投資回報(bào)報(bào)要求，在在很大程度度上反映在在租金回報(bào)報(bào)率或經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)上。。研究分四個(gè)個(gè)步驟：一、宏觀環(huán)環(huán)境的分析析：通過(guò)二二手資料的的收集對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在城城市和區(qū)域域的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、城市市發(fā)展特別別是商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r和和格局作簡(jiǎn)簡(jiǎn)單描述并并作出相應(yīng)應(yīng)分析。宏宏觀環(huán)境是是商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的大環(huán)境境，如果大大環(huán)境不好好（譬如人人口太少，，收入太低低，城市規(guī)規(guī)劃落后））會(huì)從根本本上影響商商業(yè)經(jīng)營(yíng)條條件的改善善，大大降降低微觀環(huán)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。商業(yè)定位和和規(guī)劃的方方法二、合理商商圈內(nèi)取證證：通過(guò)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查、、實(shí)地調(diào)研研取得定性性定量分析析所需的各各種數(shù)據(jù)和和參數(shù)。這這是我們重重點(diǎn)研究、、深入分析析的對(duì)象，，所要取得得的數(shù)據(jù)都都會(huì)對(duì)商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生生重大影響響。三、模型測(cè)測(cè)算：通過(guò)過(guò)浩柏商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)測(cè)測(cè)算模型對(duì)對(duì)各種業(yè)態(tài)態(tài)的銷(xiāo)售額額和商業(yè)體體量進(jìn)行估估算，并對(duì)對(duì)各種立地地條件作出出定性分析析。我們采采用的是為為商業(yè)企業(yè)業(yè)測(cè)算銷(xiāo)售售額的專業(yè)業(yè)方法：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)損益法法。通過(guò)對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)損益益和商圈內(nèi)內(nèi)相應(yīng)業(yè)態(tài)態(tài)總體規(guī)模模的測(cè)算，，估算出各各主要業(yè)態(tài)態(tài)的潛在銷(xiāo)銷(xiāo)售規(guī)模，，結(jié)合各項(xiàng)項(xiàng)投資成本本（如開(kāi)發(fā)發(fā)商的預(yù)期期投資回報(bào)報(bào)）判定各各主要業(yè)態(tài)態(tài)的生存可可能。四、在上述述分析的前前提下，提提出業(yè)態(tài)組合方方案，并通過(guò)浩浩柏商業(yè)房房地產(chǎn)測(cè)算算模型估算算體量配比；在與開(kāi)發(fā)發(fā)商充分溝溝通的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)租售策略、、分層規(guī)劃劃、工程規(guī)規(guī)劃和改造造提出建議；；同時(shí)進(jìn)行行相應(yīng)的投投資回報(bào)和和現(xiàn)金流狀狀況的財(cái)務(wù)分析。商業(yè)定位和和規(guī)劃的方方法數(shù)據(jù)結(jié)論定性、定量量分析不能只是經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和感覺(jué)覺(jué)！有多少人會(huì)會(huì)買(mǎi)我的商鋪?需求如何測(cè)測(cè)算?調(diào)查商鋪投投資意向有多大的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求從商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的角度去去測(cè)算潛在的的商業(yè)規(guī)模模有商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的價(jià)值就就會(huì)有投資資的價(jià)值投資回報(bào)的的取得必須通過(guò)商商業(yè)經(jīng)營(yíng)得得以實(shí)現(xiàn)定位\業(yè)態(tài)態(tài)組合\面面積配比合理的設(shè)計(jì)計(jì)\招商\管理如何進(jìn)行商商業(yè)定位和和業(yè)態(tài)組合合?零售商銷(xiāo)售額預(yù)估估商業(yè)面積測(cè)測(cè)算人流的測(cè)算算軟商業(yè)配比測(cè)算停車(chē)位面積積測(cè)算業(yè)態(tài)組合及及面積配比商業(yè)需求測(cè)測(cè)算商業(yè)需求導(dǎo)向法數(shù)據(jù)的取得得:市場(chǎng)調(diào)查行業(yè)數(shù)據(jù)商家是怎么么做市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的？二手材料收收集：人口、收收入<實(shí)際+流流動(dòng)+規(guī)劃劃，增長(zhǎng)率率>、公交狀況況<實(shí)實(shí)際際+規(guī)規(guī)劃劃>、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手<實(shí)實(shí)際際+計(jì)計(jì)劃劃>、、公司司內(nèi)內(nèi)部部情情況況收收集集：銷(xiāo)銷(xiāo)售售、、大大類類占占比比等等（不不需需要要每每次次做做，，但但要要更更新新））確定定商商圈圈：：制作作商商圈圈圖圖入戶戶調(diào)調(diào)查查：確確定定樣樣本本、、問(wèn)問(wèn)卷卷、、實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)查查、、資資料料整整理理、、制制作作報(bào)報(bào)告告問(wèn)卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查數(shù)據(jù)據(jù)處處理理制作作報(bào)報(bào)告告商家家市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查方方法法人口口數(shù)數(shù)量量結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)家庭庭收收入入消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣家庭庭消消費(fèi)費(fèi)支支出出主觀觀感感受受商品品房房競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手確定定商商圈圈樣本本數(shù)數(shù)交通通狀狀況況目錄錄前言言……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………03調(diào)研研簡(jiǎn)簡(jiǎn)要要概概述述………………………………………………………………………………………………………………………………………………………04-07實(shí)地地調(diào)調(diào)查查研研究究結(jié)結(jié)果果實(shí)地地調(diào)調(diào)查查-確確定定商商圈圈（（附附圖圖））……………………………………………………………………………………………………09實(shí)地地調(diào)調(diào)查查-人人口口狀狀況況、、密密度度及及歷歷年年的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)趨趨勢(shì)勢(shì)………………………………………………………………10-12實(shí)地調(diào)查-選址點(diǎn)50M范圍圍內(nèi)道路人人流、車(chē)流流測(cè)量……………………………………13-14實(shí)地調(diào)查-商圈內(nèi)道道路和交通通狀況…………………………………………………………15-16實(shí)地調(diào)查-主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析析（附圖））………………………………………………17-18實(shí)地調(diào)查-商圈內(nèi)民民用/商用用樓盤(pán)分析析（附圖））………………………………………19-21實(shí)地調(diào)查-商圈內(nèi)主主要三、四四星級(jí)酒店店及商務(wù)酒酒店分布及及價(jià)格分析析………22定量調(diào)查研研究結(jié)果研究對(duì)象描描述?研究對(duì)象象年齡、性性別分布狀狀況………………………………………………………………24-25?研究對(duì)象象家庭月總總收入分布布狀況……………………………………………………………26?研究對(duì)象象個(gè)人月總總收入分布布狀況……………………………………………………………27?研究對(duì)象象職業(yè)分布布狀況…………………………………………………………………………28?研究對(duì)象象受教育程程度分布狀狀況………………………………………………………………29?研究對(duì)象象家庭成員員狀況及常常住人口比比例……………………………………………30-31調(diào)查結(jié)果?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的消費(fèi)比比例……………………………………………………………………………33-36?各商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)費(fèi)頻率、使使用的交通通工具及消消費(fèi)金額………………………………37-42?競(jìng)爭(zhēng)品牌牌提及率及及消費(fèi)偏好好…………………………………………………………………43-47?對(duì)選址點(diǎn)點(diǎn)的主觀看看法……………………………………………………………………………48?對(duì)新選址址點(diǎn)商場(chǎng)購(gòu)購(gòu)物的主觀觀選擇……………………………………………………………49-53?購(gòu)物時(shí)餐餐飲消費(fèi)習(xí)習(xí)慣……………………………………………………………………………54-57?家庭裝修修/預(yù)計(jì)裝裝修及購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)家具的費(fèi)費(fèi)用……………………………………………………58-60?擁有私車(chē)車(chē)比例………………………………………………………………………………………61商圈的確定定注意：商圈圈不是“區(qū)區(qū)域”商圈的確定定至少要考考慮兩個(gè)因因素：一是是地理因素素；二是商商品因素。。商圈分析的的方法有許許多種，如如零售吸引力力法則（又又稱里利法法則）、商商業(yè)飽和理理論、康維維斯“新零零售引力法法則”和哈哈夫的“概概率模型””等。商圈分析零售吸引力力法是從確定商商圈人口和和距離兩個(gè)個(gè)變量進(jìn)行行分析。商圈規(guī)模的的大小是由由人口的多多少和距離離店鋪的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近決定的的，商店的的吸引力是是由最臨近近商圈的人人口和里程程距離共同同發(fā)揮作用用。商圈分析商業(yè)飽和理理論是通過(guò)計(jì)算算零售商業(yè)業(yè)市場(chǎng)飽和和系數(shù)，測(cè)測(cè)定特定商商圈內(nèi)某類類商品銷(xiāo)售售的飽和系系數(shù)程度，，通過(guò)其計(jì)計(jì)算該區(qū)域域內(nèi)同行業(yè)業(yè)是過(guò)多還還是不足。?？稻S斯“新新零售引力力法則”與里利法則則的不同在在于，前者者在一個(gè)城城市中間地地帶兩個(gè)商商業(yè)區(qū)或商商店的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系，后后者表示在在相互間有有明確競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系的兩兩個(gè)城市間間其商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的比率率關(guān)系。哈夫的“概概率模型””完全從消費(fèi)費(fèi)者的立場(chǎng)場(chǎng)出發(fā)，認(rèn)認(rèn)為消費(fèi)者者利用某一一商業(yè)設(shè)施施的概率，，取決于表表現(xiàn)商品豐豐富性的營(yíng)營(yíng)業(yè)面積，，以及為購(gòu)購(gòu)物所消耗耗的時(shí)間及及商業(yè)設(shè)施施的規(guī)模實(shí)實(shí)力。商圈分析商圈的層次次。商圈可可分為三個(gè)個(gè)層次，即即核心商圈圈、次級(jí)商商圈和邊緣緣商圈。核核心商圈是是指最接近近店鋪的區(qū)區(qū)域；次級(jí)級(jí)商圈是指指核心商圈圈的外圍區(qū)區(qū)域；邊緣緣商圈是指指次級(jí)商圈圈以外的區(qū)區(qū)域。根據(jù)交通工工具行駛時(shí)時(shí)間(如5分鐘，10分鐘和和15分鐘鐘)見(jiàn)見(jiàn)案案例根據(jù)直線距距離(距離場(chǎng)地地的公里數(shù)數(shù))(只適合小小商業(yè))商圈確定的的誤區(qū)商圈確定方方法商圈確定方方法類比法客單來(lái)客數(shù)數(shù)法競(jìng)爭(zhēng)損益法法(概率法法)銷(xiāo)售額預(yù)估估方法方法概述銷(xiāo)售額預(yù)估估方法（競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)損益法法）客觀條件下的市場(chǎng)份額經(jīng)營(yíng)能力的限制定量與定性結(jié)合，以定量為主市場(chǎng)調(diào)查、歷史數(shù)據(jù)、數(shù)理統(tǒng)計(jì)的結(jié)合借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國(guó)實(shí)際難點(diǎn)：無(wú)法“洋為為中用”缺乏：基礎(chǔ)立地條條件數(shù)據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)定量VS定定性特點(diǎn)銷(xiāo)售額預(yù)估估方法（競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)損益法法）適用各種業(yè)業(yè)態(tài)，根據(jù)據(jù)所調(diào)查的的業(yè)態(tài)不同同設(shè)計(jì)問(wèn)卷卷比較客觀，，不采用類類比，減少少主觀判斷斷運(yùn)用數(shù)理，，概率分析析方法；強(qiáng)強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)因因素配合使用定定性分析人口\每戶戶人口數(shù)支出\收入入購(gòu)買(mǎi)頻率競(jìng)爭(zhēng)狀況(顧客偏好好\購(gòu)物頻頻率\客單單等)滲透率競(jìng)爭(zhēng)力折扣扣現(xiàn)有門(mén)店歷歷史銷(xiāo)售分分布\坪效效分布\大大類分布等等定性分布參參數(shù):停車(chē)車(chē)位\場(chǎng)地地結(jié)構(gòu)\接接近性\公公交狀況\隱性性收入等銷(xiāo)售額預(yù)估估（競(jìng)爭(zhēng)損損益法）主主要參數(shù)商業(yè)規(guī)模估估算參數(shù)設(shè)設(shè)置(1)10分鐘商商圈商業(yè)規(guī)模估估算參數(shù)設(shè)設(shè)置(2)商業(yè)規(guī)模估估算參數(shù)設(shè)設(shè)置(2)商業(yè)規(guī)模估估算參數(shù)設(shè)設(shè)置(3)定性分析人口密度分分析人車(chē)流分析析收入水平分分析消費(fèi)習(xí)慣分分析易達(dá)性分析析可視性分析析交通(公交交狀況)狀狀況分析場(chǎng)地結(jié)構(gòu)、、尺寸和比比例分析停車(chē)條件分析析定性分析舉例例

可視性易達(dá)性1-22-31-23-4業(yè)態(tài)組合要考考慮:避免業(yè)態(tài)（包包括同業(yè)態(tài)細(xì)細(xì)分）重復(fù)業(yè)態(tài)之間的關(guān)