物業(yè)法規(guī)講稿課件

物業(yè)管理相關(guān)法律條例及規(guī)范性文件講析陳正輝1物業(yè)管理相關(guān)法律條例及規(guī)范性文件講析陳正輝1一、物業(yè)管理概況公司是企業(yè)的組織形式，包括按行業(yè)組織的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。它是指依法定程序設(shè)立，以贏利為目的具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。物業(yè)公司大致有2種形式：2一、物業(yè)管理概況公司是企業(yè)的組織形式，包括按行業(yè)組織的經(jīng)營(yíng)管1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬子公司或部門這種附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)：1）能盡快把物業(yè)開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題反映給開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)良好的服務(wù)也能促進(jìn)售房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因此將會(huì)增加利潤(rùn)，反過(guò)來(lái)可利用這些利潤(rùn)補(bǔ)償?shù)轿飿I(yè)管理中。2）因?yàn)槲飿I(yè)管理部門是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下級(jí)單位，而不是通過(guò)市場(chǎng)形成的平等的合同關(guān)系。因而在管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)有干預(yù)管理的可能，束縛了物業(yè)管理的發(fā)展。

31、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬子公司或部門這種附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2、獨(dú)立的物業(yè)管理公司

是專門為從事物業(yè)管理工作而注冊(cè)的企業(yè)，它的專業(yè)化程度較高，具備專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化和經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)。在我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中占絕大多數(shù)，是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中的主要模式。42、獨(dú)立的物業(yè)管理公司4從根本性質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)管理也是一種代理行為，因?yàn)槲飿I(yè)管理是接受業(yè)主委托，替業(yè)主管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主。對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)55二、基本常識(shí)1、物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2、業(yè)主：物業(yè)的所有權(quán)人。3、業(yè)主大會(huì)：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成并參加的組織形式，共同決定區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)，包含物業(yè)服務(wù)。6二、基本常識(shí)1、物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和4、業(yè)主委員會(huì)：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)推選出來(lái)的自治組織，代表、執(zhí)行、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。5、專項(xiàng)維修資金：包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二，日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。74、業(yè)主委員會(huì)：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)推選出來(lái)的自6、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1）、房屋共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。86、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1）、房屋共用部位的維護(hù)和管理82）、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其

運(yùn)行的維護(hù)和管理共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。92）、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其

運(yùn)行的維護(hù)和管3）、環(huán)境衛(wèi)生房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、外墻清洗。4）、保安協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括：安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等等，公共區(qū)域?qū)嵤?4小時(shí)保安護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理服務(wù)；103）、環(huán)境衛(wèi)生105）、交通秩序與車輛停放管理6）、房屋裝飾裝修管理按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》執(zhí)行。7）、提供個(gè)性化的服務(wù)：商務(wù)、便民服務(wù)有償服務(wù)

社區(qū)建設(shè)和社區(qū)文化115）、交通秩序與車輛停放管理11三、“深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”2007年9月25日深圳市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò)。（1994年6月18日，深圳第一次通過(guò)并頒布物業(yè)管理?xiàng)l例，也是全國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理的法律性文件，2004年6月25第二次修改并頒布）。12三、“深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”2007年9月25日深圳市1、物業(yè)管理的監(jiān)督管理

行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行職責(zé)1）組織實(shí)施本條例以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；2）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；3）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；4）本條例規(guī)定的其他職責(zé)。131、物業(yè)管理的監(jiān)督管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工2、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的職責(zé)及作用是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)積極規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展；負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，并組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議等。建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的重大問(wèn)題。特點(diǎn)：業(yè)必歸會(huì)142、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的職責(zé)及作用是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)3、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。1）、有效條件：業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。--------雙過(guò)半

雙過(guò)半的意義？（保證多方利益）2）、票數(shù)：業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。153、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選3）、決定事項(xiàng)有效條件：業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。163）、決定事項(xiàng)有效條件：業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維推選業(yè)主委員會(huì)委員，當(dāng)選是否必需滿足：雙過(guò)半？業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當(dāng)選。是唯一條件嗎？某業(yè)主在一小區(qū)擁有三套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，他的票數(shù)是如何核算？17推選業(yè)主委員會(huì)委員，當(dāng)選是否必需滿足：雙過(guò)半？174）、首次業(yè)主大會(huì)：

物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、通過(guò)管理規(guī)約、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等：（1）、物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（2）、首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的。184）、首次業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召5）、籌備組：

籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)工作站負(fù)責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名?；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)工作站負(fù)責(zé)人擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。195）、籌備組：籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)工作站負(fù)責(zé)籌備組成員能否擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員？候補(bǔ)委員是否具有表決權(quán)？業(yè)主委員會(huì)委員能否委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議？20籌備組成員能否擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員？20選舉候補(bǔ)委員是深圳物業(yè)管理?xiàng)l理的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單、可操作，尤其在委員缺失時(shí)，能及時(shí)補(bǔ)充。21選舉候補(bǔ)委員是深圳物業(yè)管理?xiàng)l理的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單、可操作，尤其在委6）業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意（1）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（2）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（3）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；（4）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；（5）召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；（6）終止委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；（7）中止委員職務(wù)并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免委員職務(wù)；（8）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。226）業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同7）、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，能否繼續(xù)履行職責(zé)？

237）、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。28)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。某小區(qū)有公共配套的游泳池，其產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)決定，自行經(jīng)營(yíng)或聘請(qǐng)專業(yè)公司管理和經(jīng)營(yíng)游泳池，所得收入部分用于游泳池的經(jīng)營(yíng)、維修成本，其余所得歸集到專用維修資金。分析：業(yè)主委員會(huì)的做法合法嗎？248)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得4、建設(shè)單位建設(shè)單位有權(quán)根據(jù)本條例規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，并以未出售物業(yè)業(yè)主身份享有相關(guān)權(quán)利。建設(shè)單位在物業(yè)管理中承擔(dān)下列義務(wù)：254、建設(shè)單位建設(shè)單位有權(quán)根據(jù)本條例規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前1）依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；2）依法參與首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)；3）依法提供物業(yè)服務(wù)用房；4）以未出售物業(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù)；5）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。261）依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提案例：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦？南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開(kāi)發(fā)商遺留下一系列的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒(méi)有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題。業(yè)主將開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。27案例：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦？27[提示]

運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問(wèn)題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開(kāi)發(fā)商身上，以利于今后同開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開(kāi)發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。28[提示]

運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問(wèn)題的原因，但要注意的是[案例分析]

實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)?！稐l例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開(kāi)發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。29[案例分析]

295、物業(yè)服務(wù)1）、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。305、物業(yè)服務(wù)1）、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一2）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國(guó)家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)方式。酬金制計(jì)費(fèi)方式，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的其他各項(xiàng)支出，結(jié)余部分歸業(yè)主所有，不足部分由業(yè)主承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。包干制計(jì)費(fèi)方式，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。312）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國(guó)家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)3）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，供水、供電和供氣事故，物業(yè)安全事故，公共衛(wèi)生事件，治安及刑事案件等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并協(xié)助有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。323）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的發(fā)生安全事故如何鑒定物管企業(yè)的責(zé)任？是否履行管理責(zé)任？是否具有不可抗拒性？是否具有不可預(yù)見(jiàn)性？是否有效控制事故的擴(kuò)大？是否主動(dòng)協(xié)助相關(guān)部門控制、處理、調(diào)查事故？33發(fā)生安全事故如何鑒定物管企業(yè)的責(zé)任？33案例業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任事件：2001年4月15日，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，先來(lái)到A小區(qū)尋找作案目標(biāo)，由于該小區(qū)保安員盤查，兩人沒(méi)有得逞。隨后，他們又來(lái)到B小區(qū)某樓。因該樓值班保安員沒(méi)有盤查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬(wàn)元。

34案例業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任34[提示]

樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓宇內(nèi)的業(yè)主和用戶，并對(duì)進(jìn)入樓宇內(nèi)的陌生人進(jìn)行盤查登記。35[提示]

樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓宇內(nèi)的[案例分析]法院一審判決物業(yè)管理公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬(wàn)元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為。物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。36[案例分析]36小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐?wèn)題分析

在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規(guī)定外，最直接的法規(guī)依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該《條例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。

37小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐?wèn)題分物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過(guò)程中，是否存在“疏于管理”的行為，這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系，應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來(lái)認(rèn)定。

38物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全四、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)，2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂主要講不同之處39四、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例1998年7月29日廣東省第九屆人民代1、物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。401、物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)2、物業(yè)管理區(qū)域

根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。412、物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍3、業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。423、業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)4、面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定（1）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。（2）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。434、面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定（1）專有部分面積，按照建5、業(yè)主委員會(huì)的任期：五年6、業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

有別于深圳條例445、業(yè)主委員會(huì)的任期：五年44某物業(yè)公司的員工張華在甲小區(qū)擔(dān)任管理員，其弟是該物業(yè)公司服務(wù)的乙小區(qū)業(yè)主，弟弟有資格自薦本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人嗎？45某物業(yè)公司的員工張華在甲小區(qū)擔(dān)任管理員，其弟是該物業(yè)公司服務(wù)7、物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。467、物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔(dān)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。479、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

4810、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先3、國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。493、國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通某甲物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽定了A小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同二年，一年后，小區(qū)依法成立了業(yè)主委員會(huì)，在原合同未到期，業(yè)主委員會(huì)與另外一家乙物業(yè)公司簽定了本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同，并通知甲公司在15日內(nèi)向乙公司進(jìn)行移交。分析其合法性。50某甲物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽定了A小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同二年，4、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。514、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交五、深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則1、街道辦事處、社區(qū)工作站在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用1）、街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，并處理好物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。2）、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)的指導(dǎo)工作應(yīng)接受所屬街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處應(yīng)確定一名副主任分管該項(xiàng)工作。52五、深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則1、街道辦事處、社區(qū)工3）、街道辦事處應(yīng)把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作情況納入考核體系。4）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由區(qū)主管部門、各區(qū)政法委、維穩(wěn)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。5）、聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。533）、街道辦事處應(yīng)把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)2、首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的成立及職責(zé)籌備組的成立：1）、業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成熟后60日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。542、首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的成立及職責(zé)籌備組的成立：54“法定條件”指物業(yè)的入住（用）率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年。2）、街道辦事處應(yīng)在收到書(shū)面告知后14日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。55“法定條件”指物業(yè)的入?。ㄓ茫┞蔬_(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主3）、籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表3名。籌備組的組長(zhǎng)由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)的工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合籌備組開(kāi)展工作。563）、籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員籌備組的職責(zé)：（1）、自成立之日起15日內(nèi)擬定業(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（草案）；（2）、確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)；（3）、確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；（4）、確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（5）、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。57籌備組的職責(zé)：（1）、自成立之日起15日內(nèi)擬定業(yè)主公約（草案3、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容（1）、表決通過(guò)業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（2）、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；（3）、其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。583、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容（1）、表決通過(guò)業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)4、第一屆業(yè)主委員會(huì)成立的程序1）、成立首屆業(yè)主大會(huì)籌備組籌備組由五名成員組成。其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名，業(yè)主代表三名?；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)的工作人員擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。

籌備組名單在小區(qū)內(nèi)宣傳欄張貼通告7日。594、第一屆業(yè)主委員會(huì)成立的程序1）、成立首屆業(yè)主大會(huì)籌備組5籌備組的工作職責(zé)如下：（1）、確定業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)；（2）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式(書(shū)面會(huì)議)和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；（3）、確認(rèn)業(yè)主的身份及其在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（4）、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。60籌備組的工作職責(zé)如下：（1）、確定業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)；602）、按規(guī)定產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人A、確定候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）、遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，道德品質(zhì)好；（3）、模范履行業(yè)主義務(wù)，沒(méi)有拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資金；（4）、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（5）、具有一定組織能力和必要的工作時(shí)間；612）、按規(guī)定產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人A、確定候選人應(yīng)當(dāng)符合下（6）、未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。（7）候選人的產(chǎn)生方式為：籌備組推薦或十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦。（8）、報(bào)候選人的產(chǎn)生時(shí)間為_(kāi)7_天。（候選人必須攜帶有房產(chǎn)證復(fù)印件、房屋買賣合同或其它能合法證明姓名身份的資料）62（6）、未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。B、籌備組負(fù)責(zé)審查候選人的資格并最終確定候選人名單。63B、籌備組負(fù)責(zé)審查候選人的資格并最終確定候選人名單。633）、送達(dá)會(huì)議通知：籌備組將會(huì)議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：1、對(duì)部分業(yè)主由事先確定的專人當(dāng)面提交；2、對(duì)部分暫時(shí)不在家的業(yè)主，將書(shū)面通知放入業(yè)主信箱或業(yè)主的房門縫里；同時(shí)，籌備組還將會(huì)議通知在小區(qū)公告欄或其它顯著位置公告。會(huì)議通知內(nèi)容寫明了會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。送到時(shí)間：3天643）、送達(dá)會(huì)議通知：籌備組將會(huì)議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：4）、籌備組在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示下列事項(xiàng)：（1）、業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷表、會(huì)議表決票、業(yè)主委員會(huì)選票、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程。（2）、廣大業(yè)主若對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式署名向籌備組提出，籌備組將會(huì)在收到異議起5日內(nèi)予以答復(fù)。公示期為7日654）、籌備組在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示下列事項(xiàng)：（1）、業(yè)主委員會(huì)委員5）、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（1）、表決選舉方式：采取上門發(fā)放表決票、選票的選舉方式或集中召集會(huì)議；（2）、在候選人中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，差額選舉。（3）、選票的發(fā)放與投票，共15天（按規(guī)定在公示期滿3日內(nèi)）籌備組可根據(jù)實(shí)際情況決定延長(zhǎng)，但須在小區(qū)進(jìn)行公告，說(shuō)明延期的原因?；I備組將組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式逐戶發(fā)放與回收選票，并做好簽收和登記工作。665）、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（1）、表決選舉方式：采取上門發(fā)放表決6）、籌備組驗(yàn)票、唱票，統(tǒng)計(jì)表決、選舉結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)開(kāi)箱唱票計(jì)票（1）、開(kāi)箱唱票計(jì)票現(xiàn)場(chǎng)將邀請(qǐng)街道辦事處代表、居委會(huì)代表、派出所轄區(qū)民警代表、開(kāi)發(fā)商代表、物業(yè)管理處代表、業(yè)主代表、區(qū)住宅局工作人員共同監(jiān)督進(jìn)行。（2）、計(jì)票方式：按照關(guān)內(nèi)、關(guān)外區(qū)域確定。（3）、當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)并確定參與投票的投票權(quán)數(shù)及戶數(shù)占小區(qū)總投票權(quán)數(shù)及戶數(shù)的50%以上為有效。676）、籌備組驗(yàn)票、唱票，統(tǒng)計(jì)表決、選舉結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)開(kāi)箱唱票計(jì)7）、籌備組確認(rèn)并公布表決、選舉結(jié)果根據(jù)本次業(yè)主大會(huì)的表決、選舉結(jié)果情況統(tǒng)計(jì)，籌備組根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)章及政府規(guī)范性文件有關(guān)規(guī)定、確認(rèn)：（1）會(huì)議以候選人得票多少排序，排名在前的候選人當(dāng)選為小區(qū)業(yè)主委員委員；（2）修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（3）召開(kāi)業(yè)委會(huì)會(huì)議：業(yè)委會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任、副主任；687）、籌備組確認(rèn)并公布表決、選舉結(jié)果根據(jù)本次業(yè)主大會(huì)的表決、（4）選舉結(jié)果公告及備案：當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員名單在小區(qū)內(nèi)張貼《業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)組成人員選舉結(jié)果等事項(xiàng)的通告》，并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將當(dāng)選業(yè)委會(huì)成員名單報(bào)送龍崗區(qū)住宅局備案。8）如遇特殊情況造成選舉時(shí)某一階段延誤，則后階段的時(shí)間依次順延。69（4）選舉結(jié)果公告及備案：當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員名單在小區(qū)內(nèi)張貼《業(yè)六、最高人民法院關(guān)于《物權(quán)法》的兩部司法解釋

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》，將于2009年10月1日起施行。

70六、最高人民法院關(guān)于《物權(quán)法》的兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑兩部司法解釋涉及系列熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，具體包括業(yè)主身份的界定、車位車庫(kù)糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。

71兩部司法解釋涉及系列熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，具體包括業(yè)主身份的界定、簡(jiǎn)談五個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：焦點(diǎn)1：車位按比例配置給業(yè)主【司法解釋】建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。72簡(jiǎn)談五個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：焦點(diǎn)1：車位按比例配置給業(yè)主72焦點(diǎn)2：住改商須整棟業(yè)主同意【司法解釋】業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。73焦點(diǎn)2：住改商須整棟業(yè)主同意73焦點(diǎn)3：房子空置也要交物業(yè)費(fèi)【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。74焦點(diǎn)3：房子空置也要交物業(yè)費(fèi)74焦點(diǎn)4：物業(yè)未獲續(xù)聘無(wú)權(quán)收費(fèi)【司法解釋】物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。75焦點(diǎn)4：物業(yè)未獲續(xù)聘無(wú)權(quán)收費(fèi)75焦點(diǎn)5：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也能當(dāng)業(yè)主【司法解釋】基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。76焦點(diǎn)5：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也能當(dāng)業(yè)主76物業(yè)管理相關(guān)法律條例及規(guī)范性文件講析陳正輝77物業(yè)管理相關(guān)法律條例及規(guī)范性文件講析陳正輝1一、物業(yè)管理概況公司是企業(yè)的組織形式，包括按行業(yè)組織的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。它是指依法定程序設(shè)立，以贏利為目的具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理企業(yè)按自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。其指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。物業(yè)公司大致有2種形式：78一、物業(yè)管理概況公司是企業(yè)的組織形式，包括按行業(yè)組織的經(jīng)營(yíng)管1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬子公司或部門這種附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理模式的特點(diǎn)：1）能盡快把物業(yè)開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題反映給開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)良好的服務(wù)也能促進(jìn)售房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因此將會(huì)增加利潤(rùn)，反過(guò)來(lái)可利用這些利潤(rùn)補(bǔ)償?shù)轿飿I(yè)管理中。2）因?yàn)槲飿I(yè)管理部門是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下級(jí)單位，而不是通過(guò)市場(chǎng)形成的平等的合同關(guān)系。因而在管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)有干預(yù)管理的可能，束縛了物業(yè)管理的發(fā)展。

791、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬子公司或部門這種附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2、獨(dú)立的物業(yè)管理公司

是專門為從事物業(yè)管理工作而注冊(cè)的企業(yè)，它的專業(yè)化程度較高，具備專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化和經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)。在我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中占絕大多數(shù)，是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中的主要模式。802、獨(dú)立的物業(yè)管理公司4從根本性質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)管理也是一種代理行為，因?yàn)槲飿I(yè)管理是接受業(yè)主委托，替業(yè)主管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主。對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)815二、基本常識(shí)1、物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2、業(yè)主：物業(yè)的所有權(quán)人。3、業(yè)主大會(huì)：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成并參加的組織形式，共同決定區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)，包含物業(yè)服務(wù)。82二、基本常識(shí)1、物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和4、業(yè)主委員會(huì)：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)推選出來(lái)的自治組織，代表、執(zhí)行、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。5、專項(xiàng)維修資金：包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二，日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)一并交納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。834、業(yè)主委員會(huì)：在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會(huì)推選出來(lái)的自6、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1）、房屋共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。846、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1）、房屋共用部位的維護(hù)和管理82）、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其

運(yùn)行的維護(hù)和管理共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。852）、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其

運(yùn)行的維護(hù)和管3）、環(huán)境衛(wèi)生房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、外墻清洗。4）、保安協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括：安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等等，公共區(qū)域?qū)嵤?4小時(shí)保安護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理服務(wù)；863）、環(huán)境衛(wèi)生105）、交通秩序與車輛停放管理6）、房屋裝飾裝修管理按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》執(zhí)行。7）、提供個(gè)性化的服務(wù)：商務(wù)、便民服務(wù)有償服務(wù)

社區(qū)建設(shè)和社區(qū)文化875）、交通秩序與車輛停放管理11三、“深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”2007年9月25日深圳市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò)。（1994年6月18日，深圳第一次通過(guò)并頒布物業(yè)管理?xiàng)l例，也是全國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理的法律性文件，2004年6月25第二次修改并頒布）。88三、“深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”2007年9月25日深圳市1、物業(yè)管理的監(jiān)督管理

行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行職責(zé)1）組織實(shí)施本條例以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；2）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；3）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；4）本條例規(guī)定的其他職責(zé)。891、物業(yè)管理的監(jiān)督管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工2、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的職責(zé)及作用是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)積極規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展；負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，并組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議等。建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的重大問(wèn)題。特點(diǎn)：業(yè)必歸會(huì)902、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的職責(zé)及作用是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)3、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。1）、有效條件：業(yè)主大會(huì)會(huì)議與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。--------雙過(guò)半

雙過(guò)半的意義？（保證多方利益）2）、票數(shù)：業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。913、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選3）、決定事項(xiàng)有效條件：業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。923）、決定事項(xiàng)有效條件：業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維推選業(yè)主委員會(huì)委員，當(dāng)選是否必需滿足：雙過(guò)半？業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當(dāng)選。是唯一條件嗎？某業(yè)主在一小區(qū)擁有三套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，他的票數(shù)是如何核算？93推選業(yè)主委員會(huì)委員，當(dāng)選是否必需滿足：雙過(guò)半？174）、首次業(yè)主大會(huì)：

物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、通過(guò)管理規(guī)約、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等：（1）、物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（2）、首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的。944）、首次業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召5）、籌備組：

籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)工作站負(fù)責(zé)人一名、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表一名、業(yè)主代表三至五名?；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)工作站負(fù)責(zé)人擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。955）、籌備組：籌備組由五至七名成員組成，其中社區(qū)工作站負(fù)責(zé)籌備組成員能否擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員？候補(bǔ)委員是否具有表決權(quán)？業(yè)主委員會(huì)委員能否委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議？96籌備組成員能否擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員？20選舉候補(bǔ)委員是深圳物業(yè)管理?xiàng)l理的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單、可操作，尤其在委員缺失時(shí)，能及時(shí)補(bǔ)充。97選舉候補(bǔ)委員是深圳物業(yè)管理?xiàng)l理的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單、可操作，尤其在委6）業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意（1）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（2）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（3）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；（4）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；（5）召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；（6）終止委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；（7）中止委員職務(wù)并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免委員職務(wù)；（8）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。986）業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同7）、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，能否繼續(xù)履行職責(zé)？

997）、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，委員、候補(bǔ)委員可以連選連任。28)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。某小區(qū)有公共配套的游泳池，其產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì)決定，自行經(jīng)營(yíng)或聘請(qǐng)專業(yè)公司管理和經(jīng)營(yíng)游泳池，所得收入部分用于游泳池的經(jīng)營(yíng)、維修成本，其余所得歸集到專用維修資金。分析：業(yè)主委員會(huì)的做法合法嗎？1008)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得4、建設(shè)單位建設(shè)單位有權(quán)根據(jù)本條例規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，并以未出售物業(yè)業(yè)主身份享有相關(guān)權(quán)利。建設(shè)單位在物業(yè)管理中承擔(dān)下列義務(wù)：1014、建設(shè)單位建設(shè)單位有權(quán)根據(jù)本條例規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前1）依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；2）依法參與首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)；3）依法提供物業(yè)服務(wù)用房；4）以未出售物業(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù)；5）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。1021）依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提案例：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦？南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開(kāi)發(fā)商遺留下一系列的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒(méi)有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題。業(yè)主將開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。103案例：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦？27[提示]

運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問(wèn)題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開(kāi)發(fā)商身上，以利于今后同開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開(kāi)發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。104[提示]

運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問(wèn)題的原因，但要注意的是[案例分析]

實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)?！稐l例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開(kāi)發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。105[案例分析]

295、物業(yè)服務(wù)1）、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。1065、物業(yè)服務(wù)1）、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一2）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國(guó)家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)方式。酬金制計(jì)費(fèi)方式，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按約定比例或者約定金額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的其他各項(xiàng)支出，結(jié)余部分歸業(yè)主所有，不足部分由業(yè)主承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。包干制計(jì)費(fèi)方式，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。1072）、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以按照國(guó)家規(guī)定采取酬金制或者包干制的計(jì)費(fèi)3）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，供水、供電和供氣事故，物業(yè)安全事故，公共衛(wèi)生事件，治安及刑事案件等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并協(xié)助有關(guān)行政管理部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。1083）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)的發(fā)生安全事故如何鑒定物管企業(yè)的責(zé)任？是否履行管理責(zé)任？是否具有不可抗拒性？是否具有不可預(yù)見(jiàn)性？是否有效控制事故的擴(kuò)大？是否主動(dòng)協(xié)助相關(guān)部門控制、處理、調(diào)查事故？109發(fā)生安全事故如何鑒定物管企業(yè)的責(zé)任？33案例業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任事件：2001年4月15日，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，先來(lái)到A小區(qū)尋找作案目標(biāo)，由于該小區(qū)保安員盤查，兩人沒(méi)有得逞。隨后，他們又來(lái)到B小區(qū)某樓。因該樓值班保安員沒(méi)有盤查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬(wàn)元。

110案例業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任34[提示]

樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓宇內(nèi)的業(yè)主和用戶，并對(duì)進(jìn)入樓宇內(nèi)的陌生人進(jìn)行盤查登記。111[提示]

樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓宇內(nèi)的[案例分析]法院一審判決物業(yè)管理公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬(wàn)元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為。物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。112[案例分析]36小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐?wèn)題分析

在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規(guī)定外，最直接的法規(guī)依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該《條例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！薄Ｎ飿I(yè)管理公司是否應(yīng)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。

113小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐?wèn)題分物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過(guò)程中，是否存在“疏于管理”的行為，這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系，應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來(lái)認(rèn)定。

114物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全四、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)，2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂主要講不同之處115四、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例1998年7月29日廣東省第九屆人民代1、物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。1161、物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)2、物業(yè)管理區(qū)域

根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。1172、物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍3、業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。1183、業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)4、面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定（1）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。（2）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。1194、面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定（1）專有部分面積，按照建5、業(yè)主委員會(huì)的任期：五年6、業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

有別于深圳條例1205、業(yè)主委員會(huì)的任期：五年44某物業(yè)公司的員工張華在甲小區(qū)擔(dān)任管理員，其弟是該物業(yè)公司服務(wù)的乙小區(qū)業(yè)主，弟弟有資格自薦本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人嗎？121某物業(yè)公司的員工張華在甲小區(qū)擔(dān)任管理員，其弟是該物業(yè)公司服務(wù)7、物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。1227、物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔(dān)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。1239、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電10、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

12410、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先3、國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1253、國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通某甲物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽定了A小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同二年，一年后，小區(qū)依法成立了業(yè)主委員會(huì)，在原合同未到期，業(yè)主委員會(huì)與另外一家乙物業(yè)公司簽定了本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同，并通知甲公司在15日內(nèi)向乙公司進(jìn)行移交。分析其合法性。126某甲物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽定了A小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同二年，4、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。1274、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交五、深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則1、街道辦事處、社區(qū)工作站在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用1）、街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，并處理好物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。2）、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)的指導(dǎo)工作應(yīng)接受所屬街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處應(yīng)確定一名副主任分管該項(xiàng)工作。128五、深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則1、街道辦事處、社區(qū)工3）、街道辦事處應(yīng)把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作情況納入考核體系。4）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由區(qū)主管部門、各區(qū)政法委、維穩(wěn)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。5）、聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集和主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。1293）、街道辦事處應(yīng)把所轄區(qū)域內(nèi)社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)2、首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的成立及職責(zé)籌備組的成立：1）、業(yè)主大會(huì)成立的法定條件成熟后60日內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門；業(yè)主也可書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)主管部門。1302、首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的成立及職責(zé)籌備組的成立：54“法定條件”指物業(yè)的入?。ㄓ茫┞蔬_(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年。2）、街道辦事處應(yīng)在收到書(shū)面告知后14日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。131“法定條件”指物業(yè)的入住（用）率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主3）、籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、業(yè)主代表3名?；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)的工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合籌備組開(kāi)展工作。1323）、籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員籌備組的職責(zé)：（1）、自成立之日起15日內(nèi)擬定業(yè)主公約（草案）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（草案）；（2）、確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)；（3）、確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；（4）、確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（5）、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。133籌備組的職責(zé)：（1）、自成立之日起15日內(nèi)擬定業(yè)主公約（草案3、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容（1）、表決通過(guò)業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（2）、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；（3）、其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。1343、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容（1）、表決通過(guò)業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)4、第一屆業(yè)主委員會(huì)成立的程序1）、成立首屆業(yè)主大會(huì)籌備組籌備組由五名成員組成。其中社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名，業(yè)主代表三名?；I備組的組長(zhǎng)由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)的工作人員擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。

籌備組名單在小區(qū)內(nèi)宣傳欄張貼通告7日。1354、第一屆業(yè)主委員會(huì)成立的程序1）、成立首屆業(yè)主大會(huì)籌備組5籌備組的工作職責(zé)如下：（1）、確定業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)；（2）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式(書(shū)面會(huì)議)和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；（3）、確認(rèn)業(yè)主的身份及其在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（4）、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人。136籌備組的工作職