工程審計與投資監(jiān)理

工程審計投資監(jiān)理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目和基本建設項目是主要的審計對象★房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要特點在于經(jīng)濟效益的取得主要是通過銷售所建樓盤實現(xiàn)，多數(shù)情況下，形成固定資產(chǎn)較少★

基本建設項目常常又被稱作固定資產(chǎn)投資項目，主要特點在于項目有一個較長的生命周期，項目竣工投產(chǎn)后，形成新增生產(chǎn)能力，經(jīng)濟效益的取得主要是通過日常經(jīng)營獲取

★房地產(chǎn)開發(fā)項目與基本建設項目都屬于工程建設項目，在項目管理方面有很多共同之處，使得實施審計的主要內(nèi)容大體相同★基本建設項目與房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同特點也使得實施審計的內(nèi)容也有一定的差異，比如，房地產(chǎn)項目審計需要關注到項目的銷售，對已清盤的項目應關注其最終取得的效益狀況；而基建項目審計需要更多的關注項目竣工后交付使用資產(chǎn)的情況，審計關注的最終節(jié)點多為竣工投產(chǎn)之時，由于后續(xù)的經(jīng)營期較長，很難對項目最終取得的效益狀況展開評價

二、審計實施1、內(nèi)部審計實務指南第1號――建設項目內(nèi)部審計

2、具體審計內(nèi)容

共分11部分，包括：投資立項審計、勘察設計管理審計、招投標審計、合同管理審計、工程管理審計、工程造價審計、竣工驗收審計、財務管理審計、后評價審計、房地產(chǎn)項目銷售審計以及上述項目管理各個環(huán)節(jié)的制度建設及執(zhí)行情況審計

3、投資立項審計★對項目的決策程序、立項審批情況、可行性研究報告的真實性、完整性和科學性進行的審查與評價★審查決策程序；審查項目建議書及可行性研究報告是否得到政府審批；審查可行性研究報告財務評價的科學性?！锪私狻墩藴实耐顿Y項目目錄》及各地方實施細則

★案例惡意拆項，降低決策層次，違背決策原則；廠區(qū)內(nèi)擴建項目回避政府審批，建設投資存在損失的風險；實際建設內(nèi)容與立項內(nèi)容不一致，該調(diào)整事項未經(jīng)相應決策。4、勘察設計管理審計★對項目建設過程中勘察、設計環(huán)節(jié)各項管理工作質(zhì)量及績效進行的審查和評價★審查建設用地規(guī)劃許可證，及建設工程規(guī)劃許可證是否齊全；審查初步設計及概算是否經(jīng)過審批；審查概算是否超投資估算，設計內(nèi)容是否符合可行性研究報告相應的建設內(nèi)容。

★案例設計方案大幅調(diào)整造成投資規(guī)模大幅增長，對項目建設資金造成巨大壓力，形成項目開發(fā)的巨大風險

5、招投標審計★對建設項目的勘察、設計、施工、施工監(jiān)理等各方面的招標和工程承發(fā)包的質(zhì)量及績效進行的審查和評價★審查項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工、材料設備采購招投標及內(nèi)部議標的真實性、合法性、公正性★《中華人民共和國招標投標法》、《工程建設項目施工招標投標辦法》、《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》、各地方相關規(guī)定、勘察設計收費標準、監(jiān)理收費標準

★案例不經(jīng)招標或內(nèi)部議標，直接簽訂合同，違反相關規(guī)定；投標資格審查不嚴，投標人掛靠他人資質(zhì)，獲取中標；先開工，后招標，招標投標不具真實性；

與不具備施工資質(zhì)的供貨商簽訂包工包料的施工合同；內(nèi)部議標管理薄弱，缺乏相應制度約束。6、合同管理理審計★對對項目建建設過程程中各專專項合同同內(nèi)容及及各項管管理工作作質(zhì)量及及績效進進行的審審查和評評價★審查查合同的的簽訂及及履行情情況；審查項目目合同臺臺帳，檢檢查其是是否完整整、是否否動態(tài)反反映了合合同履行行情況，，與財務務部門的的支付臺臺帳相互互檢驗，，分析是是否存在在不合理理的支付付情況。。★案案例合同管理理缺失，，項目管管理不到到位；不按照招招投標結結果簽訂訂合同，，違反相相關規(guī)定定；同一項目目簽訂陰陰陽兩份份合同，，引發(fā)法法律風險險；合同管理理不嚴，，中標單單位轉(zhuǎn)包包合同；；投資監(jiān)理理不按照照合同約約定全面面履行合合同，咨咨詢服務務存在““偷工減減料”的的現(xiàn)象。。7、工程程管理★對對建設項項目實施施過程中中的工作作進度、、施工質(zhì)質(zhì)量、工工程監(jiān)理理和和投資監(jiān)監(jiān)理所進進行的審審查和評評價★審審查施工工許可證證的辦理理情況；；審查進度度計劃，，開竣時時間，判判斷現(xiàn)場場進度情情況；審查建設設單位專專業(yè)配備備情況；；審查施工工監(jiān)理和和投資監(jiān)監(jiān)理現(xiàn)場場工作人人員是否否到位。。★案案例在未取得得施工許許可證的的情況下下，開始始施工；；施工方與與委托代代建方為為同一家家單位，，超出常常規(guī)，造造價偏高高；項目公司司工程部部專業(yè)配配備不完完整，現(xiàn)現(xiàn)場管理理存缺陷陷；對咨詢單單位管理理不嚴，，投資監(jiān)監(jiān)理現(xiàn)場場工作人人員與合合同約定定不相符符合，整整體素質(zhì)質(zhì)下降；；8、工程程造價審審計★對對建設項項目全部部成本的的真實性性、合法法性以及及造價控控制的有有效性進進行的審審查和評評價★審審查投資資估算、、設計概概算、施施工圖預預算是否否齊全；；審查項目目全部投投資成本本控制目目標是否否建立；；審查竣工工結算是是否經(jīng)過過造價咨咨詢機構構審核；；審查項目目的實際際投資總總額是否否控制在在目標成成本之內(nèi)內(nèi)，是否否存在超超立項投投資、超超概算投投資的情情況?！锇赴咐O計概算算、施工工圖預算算未編制制，成本本控制目目標不明明確，導導致致項目超超立項投投資，造造價失控控；竣工結算算審核質(zhì)質(zhì)量不高高，部分分結算內(nèi)內(nèi)容與現(xiàn)現(xiàn)場情況況不符合合，存在在高估冒冒算的現(xiàn)現(xiàn)象；投資監(jiān)理理提交的的竣工結結算審核核報告存存在計算算錯誤，，項目公公司疏于于復核，，導致多多支出結結算款。。9、竣工驗驗收審計計★對對已完工工建設項項目的驗驗收情況況、試運運行情況況進行的的檢查和和評價價活動★審審查項目目竣工備備案情況況（竣工工備案證證、竣工工驗收報報告、施施工監(jiān)理理所做的的竣工項項目評估估報告)；檢查實際際施工質(zhì)質(zhì)量是否否達到合合同的相相關規(guī)定定；生產(chǎn)項目目的試運運行情況況，對暴暴露的問問題是否否進行了了整改；；審查竣工工項目產(chǎn)產(chǎn)權登記記情況。?！锇赴咐稠椖恐钢付ǚ职こ涛次打炇?，，項目存存在事故故隱患；；某生產(chǎn)項項目聯(lián)動動試運行行不暢，，產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量問題題多，整整改不力力，項目目未組織織竣工驗驗收。10、財財務管理理審計★對對建設項項目資金金籌措、、資金使使用及其其賬務處處理的真真實性、、合規(guī)性性進行的的監(jiān)督和和評價★審審查工程程進度款款的支付付手續(xù)是是否完備備（現(xiàn)場場形象進進度，施施工監(jiān)理理支付證證書，投投資監(jiān)理理審核報報告，內(nèi)內(nèi)部流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)程序））；審查工程程進度款款是否存存在超付付的現(xiàn)象象；審查竣工工決算的的編制情情況，是是否含有有不屬于于本項目目的其他他支出。。★案例進度款支支付未按按照合同同約定執(zhí)執(zhí)行，手手續(xù)不完完備；將未經(jīng)立立項審批批的其他他建設內(nèi)內(nèi)容計入入竣工決決算；將其他日日常的維維護修理理支出列列入竣工工決算。。11、后后評價審審計★對對項目交交付使用用經(jīng)過試試運行后后，或房房地產(chǎn)銷銷售清盤盤后有關關經(jīng)濟指指標和技技術指標標是否達達到預期期目標的的審查和和評價★基基于的基基礎，項項目通過過竣工驗驗收，竣竣工決算算工作完完成★目目前，后后評價審審計做得得比較少少，關鍵鍵是竣工工決算工工作較薄薄弱，有有的基建建項目甚甚至不進進行竣工工驗收，，有的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目在項目目還未銷銷售完畢畢，工程程結算審審價工作作還未結結束，就就進行了了后評估估工作，，造成審審計很難難對項目目展開后后評價工工作，這這需要我我們企業(yè)業(yè)在規(guī)范范相關制制度的前前提下予予以實施施★主主要方方法：與與可研相相一致，，只不過過將預測測的數(shù)據(jù)據(jù)替換為為實際數(shù)數(shù)據(jù)，做做分析比比較，得得出結論論12、房房地產(chǎn)銷銷售管理理審計★對對房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的銷售業(yè)業(yè)績以及及銷售控控制的合合理性、、有效性性進行審審計和評評價★審審查銷售售定價及及內(nèi)部審審批；審查銷售售折扣政政策的制制定及實實施；核實銷售售業(yè)績；；審查營銷銷費用支支出的真真實性、、合理性性★案案例超越折扣政政策實施銷銷售；超越銷售底底價實施銷銷售；13、項目目管理內(nèi)控控審計★對對項目管理理各個環(huán)節(jié)節(jié)制度建設設的健全性性及執(zhí)行的的有效性進進行審查及及評價★審查查項目管理理制度建設設是否涵蓋蓋了所有的的業(yè)務流程程；審查項目管管理制度與與上級單位位的相關制制度是否相相違背；審查項目管管理制度的的執(zhí)行情況況?！锇咐Ц哆M度款款之前，未未對現(xiàn)場實實際進度進進行有效計計量，不符符合內(nèi)控制制度相關規(guī)規(guī)定；簽證審批流流程，不符符合制度規(guī)規(guī)定。14、除項項目管理之之外，其他他需要關注注的事項★如發(fā)發(fā)生項目的的收購或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的情況況，審查該該等事項的的決策是否否完備、程程序是否合合規(guī)、交易易價格是否否合理★審查查大額資金金運作情況況，包括是是否存在為為施工企業(yè)業(yè)墊資，或或者虛擬工工程支出，，將資金挪挪作他用的的情況★對于于合資項目目，關注其其他股東出出資是否到到位，建設設資金是否否按配比投投入，對于于銀行貸款款是否按照照同比例提提供擔保15、一些些個人體會會★全面面審計，跟跟蹤審計，，專項審計計相結合★重視視方案制定定，明確審審計目標和和審計重點點★審計計過程中應應與被審計計單位多交交流★重視視審計底稿稿編制質(zhì)量量，做到事事實清楚，，觀點明確確，結論可可靠★不懼懼怕與經(jīng)營營管理者的的觀點碰撞撞，保持審審計的獨立立性和客觀觀性，體現(xiàn)現(xiàn)審計的價價值★在揭揭示問題的的同時，多多提建議，，降低審計計風險三、投資監(jiān)監(jiān)理★《工程造造價咨詢企企業(yè)管理辦辦法》造價咨詢單單位資質(zhì)分分甲級、乙乙級（包括括暫定乙級級），資質(zhì)質(zhì)有效期三三年，甲（（乙）級標標準：專職職從事工程程造價專業(yè)業(yè)工作的人人員不少于于20人（（12），，其中，具具有工程或或者工程經(jīng)經(jīng)濟類中級級以上專業(yè)業(yè)技術職稱稱的人員不不少于16人（8））；取得造造價工程師師注冊證書書的人員不不少于10人（6）），其他人人員具有從從事工程造造價專業(yè)工工作的經(jīng)歷歷，企業(yè)注注冊資本不不少于人民民幣100萬元（50）企業(yè)業(yè)；近3年年工程造價價咨詢營業(yè)業(yè)收入累計計不低于人人民幣500（50）萬元；；工程造價咨咨詢企業(yè)從從事工程造造價咨詢活活動不受行行政區(qū)域限限制，甲級級工程造價價咨詢企業(yè)業(yè)可以從事事各類建設設項目的工工程造價咨咨詢業(yè)務，，乙級工程程造價咨詢詢企業(yè)可以以從事工程程造價5000萬元元人民幣以以下的各類類建設項目目的工程造造價咨詢業(yè)業(yè)務；第二十二條條工程造造價咨詢企企業(yè)從事工工程造價咨咨詢業(yè)務，，應當按照照有關規(guī)定定的要求出出具工程造造價成果文文件，工程程造價成果果文件應當當由工程造造價咨詢企企業(yè)加蓋有有企業(yè)名稱稱、資質(zhì)等等級及證書書編號的執(zhí)執(zhí)業(yè)印章，，并由執(zhí)行行咨詢業(yè)務務的注冊造造價工程師師簽字、加加蓋執(zhí)業(yè)印印章?！铩豆こ坛探ㄔO項目目招標代理理機構資格格認定辦法法》工程建設項項目招標代代理是指對對工程的勘勘察、設計計、施工、、監(jiān)理以及及與工程建建設有關的的重要設備備（進口機機電設備除除外）、材材料采購招招標的代理理。注：進口設設備國際招招標代理（（商務部））工程招標代代理機構資資格分為甲甲、乙（含含暫定資格格）兩級，，資質(zhì)有效效期三年，，甲（乙））級標準：：具有工程程建設類執(zhí)執(zhí)業(yè)注冊資資格或者中中級以上專專業(yè)技術職職稱的專職職人員不少少于20（（10）人人，其中具具有造價工工程師執(zhí)業(yè)業(yè)資格人員員不少于2人，企業(yè)業(yè)注冊資本本不少于人人民幣100萬元（（50）企企業(yè)；近3年內(nèi)代理理中標金額額3000（1000）萬元元以上的工工程不少于于10個，，或者代理理招標的工工程累計中中標金額在在8（3））億元以上上；招標代理企企業(yè)從事招招標代理活活動不受行行政區(qū)域限限制，乙級級工程招標標代理機構構只能承擔擔工程投資資額（不含含征地費、、大市政配配套費與拆拆遷補償費費）3000萬元以以下的工程程招標代理理業(yè)務；；2、投資監(jiān)監(jiān)理的收費費標準及服服務內(nèi)容★投資監(jiān)監(jiān)理的收費費標準各地都有相相關的標準準，如選擇擇上海本地地的投資監(jiān)監(jiān)理單位，，可參照上上海標準，，即《上海海市建設工工程造價服服務和工程程招標代理理服務收費費標準》實實施；收費計算按按照累進制制分檔計算算如：某編制制工程量清清單的建安安工程造價價為3000萬元，，計算編制制工程量清清單收費額額如下：100萬元元×0.37%=0.37萬萬元（500-100））萬元×0.35%=1.40萬元（1000-500）萬元××0.33%=1.65萬元元（3000-1000）萬元元×0.29%=5.80萬萬元合計收費=0.37+1.40+1.65+5.80=9.22萬元★服務內(nèi)容編制項目投投資估算、、編制設計計概算、編編制工程建建安造價、、勘察招標標代理、設設計招標代代理、施工工招標代理理、施工監(jiān)監(jiān)理招標代代理、施工工全過程造造價控制、、工程造價價審核、鋼鋼筋及預埋埋件計算；；應根據(jù)項目目的實際需需要選擇相相關服務內(nèi)內(nèi)容，并在在招標文件件中明確相相關技術要要求，技術術要求可參參照上海市市建交委批批準的《建建設工程造造價咨詢規(guī)規(guī)范》的相相關內(nèi)容。。3、投資監(jiān)監(jiān)理內(nèi)部招招標★資格格預審主要審核內(nèi)內(nèi)容：資質(zhì)質(zhì)條件+類類似項目經(jīng)經(jīng)驗，具體操作：：可要求對對方提供服服務建議書書，內(nèi)部招招標小組評評議；★招標標文件必須須明確招投投標日程、、對投標文文件的要求求、具體咨咨詢服務技技術要求、、報價原則則、評標原原則及合同同條件；★評標辦法一般采用綜綜合評分法法，即技術術標評分+商務報價價得分，取取最高高分為中標標單位；商務報價得得分可按照照比重法或或者平均報報價法計算算：比重法：某某投標人商商務報價得得分=權重重分×（最最低報價/投標報價價）平均報價法法：全體平均報報價＝∑合合格投標人人報價÷全全體合格投投標人家數(shù)數(shù)；高于平均報報價的某投投標人商務務報價得分分＝權重分分－（該投投標人報價價－平均報報價）÷平平均報價××100%×每百分分點扣減分分值；低于平均報報價