亳州中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目

亳州市中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目

市場測試書2018年5月目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"一、項目簡介-2-\o"CurrentDocument"（一）項目名稱-2-\o"CurrentDocument"（二）項目類型-2-\o"CurrentDocument"（三）項目所在地-2-\o"CurrentDocument"（四）項目周期-2-\o"CurrentDocument"（五）項目實施機構-2-\o"CurrentDocument"（六）政府出資代表-2-\o"CurrentDocument"（七）項目當前進展情況-3-\o"CurrentDocument"（八）項目建設內容-3-\o"CurrentDocument"（九）項目運營內容-4-\o"CurrentDocument"二、測試內容-5-\o"CurrentDocument"（一）本項目運作方式-5-\o"CurrentDocument"（二）項目公司組建-6-\o"CurrentDocument"（三）合作期限及建設投資-7-\o"CurrentDocument"（四）回報機制-8-\o"CurrentDocument"（五）土地使用-14-\o"CurrentDocument"（六）項目前期工作及費用-14-\o"CurrentDocument"（七）履約保函體系-15-\o"CurrentDocument"（八）提前終止-16-\o"CurrentDocument"（九）采購方式-18-\o"CurrentDocument"（十）對社會資本方的資格要求-19-（十一）潛在社會資本方的其他意見或建議-20-\o"CurrentDocument"附件-21-潛在社會資本基本信息表-21-一、項目簡介（一）項目名稱亳州市中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目。（二）項目類型本項目屬于新建項目。（三）項目所在地亳州渦河以北鄭店子以西，占地2705畝。（四）項目周期根據(jù)亳州市本級財政收支情況，并結合本項目投資規(guī)模、設施盈利性等因素，暫定本項目合作期限為28年，其中，建設期3年，運營期25年。（五）項目實施機構經亳州市人民政府（下文簡稱市政府”）授權，亳州市文化旅游局（下文簡稱市文旅局”）作為本項目實施機構，負責本項目的準備、采購、監(jiān)管和移交等相關工作。（六）政府出資代表經市政府授權，亳州文化旅游控股集團有限公司（以下簡稱文旅集團”）作為市政府在本項目中的出資代表，依法履行其相關的股東權利及義務。（七）項目當前進展情況本項目現(xiàn)處于準備階段，項目已完成可行性研究報告的編制工作,目前中華中醫(yī)藥博覽園建設項目可行性研究報告已獲得發(fā)改部門批復。（八）項目建設內容中華中醫(yī)藥博覽園將充分展現(xiàn)“中華藥都，養(yǎng)生亳州”的理念，集中藥研學、保健養(yǎng)生、觀光旅游、休閑購物、文化交流為一體，項目總占地2705畝，建筑面積278143平方米，涵蓋“四區(qū)一湖”四區(qū)：產學研教區(qū)、中醫(yī)康養(yǎng)體驗區(qū)、中醫(yī)文化互動傳播區(qū)、綜合服務區(qū)，總用地2435畝，總建筑面積278143平方米。產學研教區(qū)：內設世界中醫(yī)藥聯(lián)合會永久會址、知名中醫(yī)藥企業(yè)總部基地暨展示中心、中國中醫(yī)藥科技研發(fā)基地、一帶一路中醫(yī)藥國際貿易港、中華國醫(yī)館（中西結合康療）、中醫(yī)藥文化三園、中國中醫(yī)藥博物館、中醫(yī)藥錦繡中華街；中醫(yī)康養(yǎng)體驗區(qū)：內設中醫(yī)藥百工坊、五禽戲健康養(yǎng)生培訓中心、中醫(yī)藥五行街、亳州名園（百名國醫(yī)大師工作室）、特色康養(yǎng)中心；中醫(yī)文化互動傳播區(qū)：內設神醫(yī)廟、神醫(yī)廣場神醫(yī)閣、主題實景演出懸壺濟世、祖籍秘方；綜合服務區(qū)：綜合服務區(qū)（包括岐黃盛世中華中醫(yī)藥老字號一條街等設施）、劇場影院。項目同時配套供配電、給排水、消防、環(huán)衛(wèi)、道路等設施。一湖:百草湖270畝，設置湖面水上乘船游樂、岸邊休憩等設施。其他建設內容：停車場4處（含游客服務中心3處）、室外文化公園、室外體育公園、自行車及慢行系統(tǒng)、道路景觀環(huán)境系統(tǒng)。（九）項目運營內容項目公司負責對產學研教區(qū)、中醫(yī)康養(yǎng)體驗區(qū)、中醫(yī)文化互動傳播區(qū)、綜合服務區(qū)、百草湖和停車場（含游客服務中心）、室外文化公園、室外體育公園、自行車及慢行系統(tǒng)、道路景觀環(huán)境系統(tǒng)進行運營和管理。主要包括對產學研教區(qū)的租賃，對中醫(yī)康養(yǎng)體驗區(qū)、中醫(yī)文化互動傳播區(qū)內神醫(yī)閣、綜合服務區(qū)和百草湖的自主經營，對中醫(yī)文化互動傳播區(qū)內主題實景演出的門票收取等；以及對整個博覽園內配套供配電、給排水、消防、環(huán)衛(wèi)、道路等設施和停車場（含游客服務中心）、室外文化公園、室外體育公園、自行車及慢行系統(tǒng)、道路景觀環(huán)境系統(tǒng)等的運營維護工作。二、測試內容（一）本項目運作方式本項目作為新建項目，具有融資屬性，項目期滿之后項目公司需要將建設投資形成的項目資產或設施無償移交給市政府指定機構，因此本項目采用“建設-運營-移交”（BOT）的運作方式。1）市政府授權市文旅局作為中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目的實施機構。2）市文旅局通過公開、公平、公正的競爭方式選擇社會資本方。3）經市政府授權，文旅集團作為政府方出資代表，同中標社會資本方合資成立項目公司，并注入資本。4）市政府授權市文旅局與項目公司簽署PPP項目合同，授權項目公司負責本項目的設計、建設、投融資、運營、維護及移交工作。5）項目公司應利用財務杠桿，與金融機構簽訂融資合同進行項目融資，融資金額為項目總需求資金與項目資本金之間的差額。另外，項目公司還需要與施工企業(yè)、保險公司等分別簽訂工程承包合同、保險合同等。6）在合作期限內，項目公司自行承擔費用、責任和風險，負責本項目的設計、建設、投融資、運營、維護等工作，并提供符合標準的服務內容。7）在合作期限內，市文旅局及其他政府相關部門對項目公司的服務質量進行考核，并根據(jù)考核結果向項目公司支付可行性缺口補助。8）項目公司根據(jù)PPP項目合同約定，通過租賃、自營、收取門

票等方式獲得使用者付費收入。9）項目公司通過在合作期限內取得的經營收入以及從市文旅局獲得的可行性缺口補助，以補償經營成本、還本付息、回收投資、繳納稅金并獲取合理的投資回報。10）合作期屆滿后，項目公司應按照PPP項目合同的約定，將本項目資產無償、完好、無債務、不設定擔保地移交給市政府指定機構。本項目運作模式圖：亳州市文化旅游投資控

股集團公司社會資本方選擇|如％指定政府出資方代表亳州市人民政府1授權項目「實施機構亳州市文旅局出資設立出資設立中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目項目公司（SPV）可用性服務亳州市文化旅游投資控

股集團公司社會資本方選擇|如％指定政府出資方代表亳州市人民政府1授權項目「實施機構亳州市文旅局出資設立出資設立中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目項目公司（SPV）可用性服務社會監(jiān)使用者付費亳州市_文旅局可行性缺口補助社會公眾資金投入金融機構（二）項目公司組建（1）設立項目公司在發(fā)出中標通知書后三十（30）個工作日內，中標社會資本應與文旅集團在亳州市合資注冊設立項目公司（設立形式為有限責任公司），并依法設立股東會、董事會及監(jiān)事會。項目公司的注冊設立由中標社會資本牽頭完成，文旅集團僅負責提供必須的文件及資料。（2）項目公司股權結構項目公司注冊資本暫定為63,977.93萬元，其中，中標社會資本持有項目公司90%的股權，須出資57,580.14萬元；文旅集團持有項目公司10%的股權，須出資6,397.79萬元。中標社會資本和文旅集團均須以足額貨幣的形式出資，并保證在項目公司注冊成立后兩個月內注冊資本全部到位。經市政府授權，市文旅局與項目公司簽訂PPP項目合同，授權項目公司作為本項目的設計、建設、投融資、運營、維護及移交的合法主體，股東各方應按照約定的比例分享項目公司的經營利潤。（3）項目公司股權變更限制在本項目建設期內以及運營期前十五年之內，中標社會資本方不得以任何方式向其他方轉讓其在項目公司持有的股權;在本項目運營期滿十五年之后，經政府方事先書面同意，中標社會資本方可以轉讓其在項目公司持有的部分股權，但牽頭社會資本方的持股比例不得低于51%，受讓方須符合本項目在招標時所規(guī)定的條件及要求，且受讓方應滿足PPP項目合同約定的技術能力、財務信用、運營經驗等基本條件，且須書面承諾將完全承繼轉讓方在本項目中應盡的責任、義務。社會資本方的意見或建議：O（三）合作期限及建設投資本項目合作期限為28年，其中，建設期3年，運營期25年。本項目總投資為319,889.67萬元，其中，靜態(tài)總投資為302,000.00萬元，建設期利息為17,889.67萬元（建設期利息參照中國人民銀行五年期以上貸款基準利率4.9%上浮10%，即5.39%））。項目資本金暫定為63,977.93萬元，約占項目總投資的20%。項目公司注冊資本與項目資本金保持一致，其中，中標社會資本以貨幣形式出資57,580.14萬元，持股比例為90%，文旅集團以貨幣形式出資6,397.79萬元，持股比例為10%。除項目資本金之外，項目所需的其余資金由社會資本方以項目公司的名義進行融資，社會資本方對本項目的融資負責，政府協(xié)助進行融資，但不承擔任何融資責任，也不提供任何融資擔保。本項目融資金額約為238,022.07萬元。社會資本方的意見或建議：O（四）回報機制本項目屬于準經營性項目，項目本身雖有一定的現(xiàn)金流入，但現(xiàn)金流入不足以彌補項目公司的前期建設投資、運營維護成本及合理回報，貝席文旅局需給予項目公司一定的可行性缺口補助，因此，本方案將本項目回報機制設定為“可行性缺口補助”模式?？尚行匀笨谘a助計算方式（1）年度可行性缺口補助計算公式年度可行性缺口補助二70%x建設成本乂合理利潤率區(qū)+合理利潤率）“4（1合理利潤率）n-1]+〔30%x建設成本乂合理利潤率（燈合理利潤率）n4（1合理利潤率）nT］蚌度運營成本乂1+合理利潤率）〕X績效考核系數(shù)-年度使用者付費本項目中，政府可行性缺口補助與績效考核掛鉤。每個運營年度結束后三十日內，項目公司應核算該運營年度實際營業(yè)收入及經營成本，并報送市文旅局，市文旅局結合運營期績效考核結果確認并支付當年的可行性缺口補助。項目公司年實際經營成本/收入為每月統(tǒng)計經營成本/攵入之和。項目公司在運營月結束后的次運營月前三（3）個工作日內統(tǒng)計當月實際經營成本及收入，并將統(tǒng)計結果計入月報。為激發(fā)項目公司提高項目建設及運營維護質量，提高公共服務水平，本項目設立績效考核機制，本項目建設成本的30%、經營成本與運營期績效考核結果掛鉤，則合作期內政府可行性缺口補助總額計算方式如下：T:為政府可行性缺口補助總額；P:經審計的工程項目總投資扣除工程費用下浮額；i:合理利潤率（參照當年中國人民銀行五年期以上貸款基準利率，充分考慮可行性缺口補助支付的不同情景，結合風險等因素，并參照《國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整部分行業(yè)建設項目財務基準收益率的通知》（發(fā)改投資〔2013〕586號），本項目合理利潤率暫按6.50%測算）；n:運營期；O:項目經營成本本次測算經營成本以可研數(shù)據(jù)為準。每個運營年度結束后三十日內，項目公司應核算該運營年度實際經營成本，并報送市文旅局，經市文旅局確認）；R:使用者付費（經政府確認，本次測算的使用者付費主要包括租賃收入、自營收入、門票收入等。每個運營年度結束后三十日內，項目公司應核算該運營年度實際使用者付費，并報送市文旅局，經市文旅局確認）；K：績效考核系數(shù)。（2）績效考核系數(shù)K的確定運營維護期內，市文旅局主要通過常規(guī)考核和臨時考核的方式對項目公司運營維護績效水平進行考核?？己藢嵭写蚍种?，滿分100分。常規(guī)考核每年度進行一次，年度考核得分0）占比60%；臨時考核為不定期進行的考核，年度考核得分（B）按照臨時考核得分的算術平均數(shù)計算，占比40%。年度綜合得分（C）二A*60%+B*40%年度綜合得分（C）與可行性缺口補助的支付掛鉤，市文旅局將按以下方式支付可行性缺口補助：1）當年度考核得分（C）達到或超過90分時，K=100%，市文旅局應全額支付當年應付可行性缺口補助，該年度應付可行性缺口補助二-；當年度考核得分(C)達到60分、但未達到90分時，K=C/90,市文旅局應按照以下公式計算并支付當年應付可行性缺口補助，該年度應付可行性缺口補助=()-當年度考核得分<)未達到60分時，K=0，市文旅局應按照以下公式計算并支付當年應付可行性缺口補助，該年度應付可行性缺口補助二—市文旅局應積極將PPP項目合同中約定的政府跨年度財政支出責任納入中期財政規(guī)劃，經財政部門審核匯總后，報市政府審核，保障政府在項目全生命周期內的履約能力。收費定價機制本項目收費定價內容主要包括對產學研教區(qū)的租賃，對中醫(yī)康養(yǎng)體驗區(qū)、中醫(yī)文化互動傳播區(qū)內神醫(yī)閣、綜合服務區(qū)和百草湖的自主經營以及對中醫(yī)文化互動傳播區(qū)內主題實景演出的門票收取。租賃、自主經營價格實行政府指導價與市場調節(jié)相結合的定價機制，由當?shù)貎r格主管部門或者有關部門按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度指導定價，由項目公司確定租金水平并報市文旅局書面同意后執(zhí)行。另外，依據(jù)《中華人民共和國旅游法》第四十三條“利用公共資源建設的景區(qū)的門票以及景區(qū)內的游覽場所、交通工具等另行收費項目，實行政府定價或者政府指導價，嚴格控制價格上漲?！敝嗅t(yī)文化互動傳播區(qū)內主題實景演出的門票實行政府定價或政府指導價。本項目由于市場風險導致擬增加收費或者提高價格的，以合理的經濟測算為基礎，舉行聽證會，征求旅游者、經營者和政府方面的意見，統(tǒng)—后方可執(zhí)行。調價機制（1）建設期結束后的調價辦法由于政府最終支付的可行性缺口補助金額應按照項目實際竣工決算審計金額進行計算，因此，在建設期結束后，須按照上述公式重新計算可行性缺口補助。（2）運營期內的調價辦法運營期內，如因通貨膨脹等原因導致項目公司成本增加/咸少，項目公司可向政府方書面申請進行調價。1）常規(guī)調價在運營期內，原則上前十年每五年進行一次價格調整，以后每三年進行一次價格調整，第一年的經營成本以據(jù)實審計金額為準，若人工、維修費、電費、水費、稅費等調整因素中的一項或多項成本相對于上一周期的變動幅度大于15%的，則項目公司可向市文旅局申請啟動調價程序，經過市政府書面批準，由市文旅局組織相關政府部門審核通過后調價。2）臨時調價在每個調價周期內，因前述調整因素中的一項或多項成本相對于上一周期的變動幅度大于上一年度20%的，項目公司可以向市文旅局申請啟動臨時調價程序，臨時調價后下個常規(guī)調價啟動年份順延至該次臨時調價的五年三年后。無論是常規(guī)調價還是臨時調價，政府方僅針對成本變動幅度超過15%的部分進行調整；對于變動浮動在±15%范圍之內的部分不予調整，由項目公司自行承擔。調價后，政府當年應付的可行性缺口補助按以下公式計算：當期實際應付可行性缺口補助二當期應付可行性缺口補助當期經營成本增加/咸少金額x1+合理利潤率）其中，當期經營成本增加/咸少金額以相關部門審定結果為準，且不包含價格變動幅度在±15%范圍之內的部分；合理利潤率暫按6.50%測算，以中標社會資本投報數(shù)值為準。利潤分享機制（1）利潤分配當本項目產生利潤時，項目公司應按照文旅集團和中標社會資本方的實際持股比例（10%:90%）進行利潤分配。（2）超額利潤分配根據(jù)財政部關于印發(fā)《政府和社會資本合作項目財政管理暫行辦法》的通知（財金[2016]92號）第十七條第（四）項要求“合同應當根據(jù)項目基準成本和項目資本金財務內部收益率，參照工程竣工決算合理測算確定項目的補貼或收費定價基準”擬定以項目資本金財務內部收益率作為超額收益標準的界定。本方案根據(jù)財務測算，項目預期資本金內部收益率為8.24%,在項目運營期結束后，根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表進行計算，對于超過該資本金內部收益率的收益部分，政府方與中標社會資本方按照40%:60%的比例分配。（3）責任承擔在運營期內，項目公司的經營活動全部由社會資本方負責，如因社會資本方原因導致項目公司發(fā)生虧損，則該類虧損由中標社會資本自行承擔。社會資本方的意見或建議：O（五）土地使用本項目總占地2705畝，建筑面積278143平方米，涵蓋“四區(qū)一湖”。四區(qū)：產學研教區(qū)、中醫(yī)康養(yǎng)休閑區(qū)、中醫(yī)互動文化傳播區(qū)、旅游配套服務區(qū)，總用地2435畝，總建筑面積278143平方米;一湖：百草湖270畝，設置湖面水上乘船游樂、岸邊休憩等設施；其他建設內容：停車場4處（含游客服務中心3處）、室外文化公園、室外體育公園、自行車及慢行系統(tǒng)、道路景觀環(huán)境系統(tǒng)。項目同時配套供配電、給排水、消防、環(huán)衛(wèi)、道路等設施。本項目設計范圍內的道路、綠化等配套基礎設施及部分非商業(yè)性用地由國土資源局劃撥給市文旅局，由市文旅局無償提供給項目公司使用，其他商業(yè)性用地由亳州市國土資源局有償租賃給項目公司使用。社會資本方的意見或建議：O（六）項目前期工作及費用項目的立項、可研、環(huán)評、能評、咨詢等前期工作由政府方負責完成，相關費用已由政府方支付，不計入項目總投資;項目初步設計、施工圖設計、勘察、工程量清單編制等工作全部交由項目公司負責完成，相關費用由項目公司承擔，并計入項目總投資。社會資本方的意見或建議：O（七）履約保函體系根據(jù)中華中醫(yī)藥博覽園PPP項目的實際情況，要求社會資本方或項目公司在不同期間提供不同的保函，包括：建設履約保函、運營維護保函、移交維修保函等保函，構成符合本項目實際情況，并且有真實約束力的保函體系，任一保函被提取任意金額后，項目公司應于十日內將該保函的擔保金額恢復至原始的約定金額，以確保保函的持續(xù)擔保效力。建議項目公司可提交的保函及主要要素如下表所示：（各項保函金額以PPP項目合同為準）社會資本方/項目公司提交的保函表條款建設履約保函運營維護保函移交維修保函提交主體社會資本方社會資本方社會資本方提交時間PPP項目合同之承繼合同簽署之日起十個工作日內項目進入正式運營期之日起十個工作日內最后一個經營年開始前十個工作日內退還時間竣工驗收完成且項目公司遞交運營維護保函后五個工作日內項目公司遞交移交維修保函后五個工作日內移交完畢且質量保證期滿后五個工作日內受益人政府政府政府金額16000萬兀10000萬兀16000萬兀擔保事項項目建設資金到位、開工節(jié)點、竣工驗收節(jié)點、重大工程質量事故或安全責任事故、運營維護保函提交等項目運營績效、服務質量標準達標情）兄、安全保障、移交維修保函提交等項目設施恢復性大修、項目設施存在隱蔽性缺陷等注：本項目磋商保證金退還時間為正式簽署PPP項目合同且提交建設履約保函后五個工作日內。社會資本方的意見或建議：。（八）提前終止提前終止的情形（1）經雙方協(xié)商一致的提前終止；（2）法律變更或政府行為導致的提前終止；（3）不可抗力導致的提前終止；（4）一方違約導致的提前終止。提前終止的付費方式若ppp項目合同提前終止，除非合同另有約定，政府應支付項目公司合理補償金，補償金包括股東的實繳資本金和截止提前終止日按PPP項目合同約定的應付未付的收益。如屬項目公司違約，市文旅局發(fā)出的終止情形的，政府在支付合理補償金的同時還需扣除相應的違約金。如屬市文旅局違約，項目公司發(fā)出的終止情形的，則市文旅局應自本項目提前終止日起算三年內（如剩余合作期短于三年的，則本處指余下的合作期）分期分批次向項目公司無息支付補償金，具體分批次的支付比例及時間進度安排由市文旅局確定。補償金具體按下表確定:條款號PPP項目合同提前終止之情形終止補償金1義旅局發(fā)出的終止項目公司違約）建設期終止時，為A1-B運營期終止時，為A2-B+E2建設期終止時，為A1+B項目公司發(fā)出的終止（市乂旅局違約）運營期終止時，為A2+B+E3法律變史或政策行為建設期終止時，為A1+35%B運營期終止時，為A2+35%B+E4不可抗力（A2-C-D）/2A1為項目公司已實際發(fā)生的投資金額（以經審計的結果為準）;A2為項目公司尚未收回的投資金額（以應收回的投資回報現(xiàn)值為準）；B取值為人民幣二千萬元；C為發(fā)生不可抗力情形時，根據(jù)PPP項目合同協(xié)議及相關保險合同約定，項目公司（含貸款方）實際獲得的保險賠款；D為發(fā)生不可抗力情形時，因項目公司未按合同約定或資產所有人委托足額投保，導致所獲保險賠款無法使項目設施恢復到出險前的正常狀態(tài)和價值的恢復性建設費用缺額部分（如有）；E為終止后根據(jù)PPP項目合同的約定，項目公司應向市文旅局移交運營維護所需的零部件、備品備件和消耗品的合理評估值；若屬市文旅局發(fā)出的終止情形之一的，按照對應公式計算終止補償金即“A1-B”或者“A2-B+E”的值為負數(shù)，或者不可抗力情形下補償金計算為負值的，則項目公司應向市文旅局支付本條所述負數(shù)的絕對值。社會資本方的意見或建議：O（九）采購方式本項目為文化旅游項目，投資額相對較大，政府方有意向采購具有4A級以上景區(qū)運營能力（包括4A）,中醫(yī)藥康養(yǎng)園區(qū)開發(fā)、運營、管理、招商等能力，中醫(yī)藥資源整合能力，品牌策劃或活動策劃執(zhí)行能力，同時具有文創(chuàng)產品開發(fā)與應用推廣能力的社會資本方。且本項目建設內容較多、技術較復雜、性質特殊，運營內容較多較復雜，涉及到整個園區(qū)的固定資產及配套設施的運營維護，以及人員管理、組織運營等多方面。因此，需要采購資金實力、技術實力及運營實力俱佳的社會資本方。另外，本項目采用設計-建設-融資-運營-移交的運作方式，擬由項目公司委托具有相應設計資質的單位進行項目的設計，因此，目前尚有不能確定的詳細規(guī)格和具體要求，通過競爭性磋商采購方式，磋商小組可以和供應商就初步設計、施工圖設計、施工技術和工藝水平等進行詳細磋商，從而進一步明確項目采購需求。因此，暫定本項目采用競爭性磋商的方式招選社會資本方。另外，供應商應以電匯或轉賬的方式提交磋商保證金。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國政府采購法》、《政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法》、《政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法》等的規(guī)定，本項目的磋商保證金金額暫定為2000萬元。另外，本項目磋商保證金退還時間為正式簽署PPP項目合同且提交建設履約保函后五個工作日內。基本程序：資格預審發(fā)布公告：15個工作日資格