《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》教案第五章

第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值【考情分析】題型20n年2010年2009年2008年單項選擇題（分值）6題6分5題5分4題4分3題3分多項選擇題（分值）1題2分2題4分1題2分1題2分判斷題（分值）1題1分1題1分2題2分1題1分計算題（分值）1題8分分值（分值）8題9分9題18分7題8分5題6分近四年考試各章分值分析【本章的特點】理論性非常強，技術(shù)含量高，是投資的基礎(chǔ)本章獨立題目所占的分值不大，但第五章是第六章的基礎(chǔ)，而第六章是分值所占最大的一章，想學(xué)好第六章，必須先學(xué)好第五章計算題多，難度大【學(xué)習(xí)方法】對本章可以利用形象理想記憶法必須聽懂講解，而且要多次反復(fù)聽課必須把典例案題與歷年真題搞懂，并獨立完成必須聽課一練習(xí)一再聽課一再練習(xí)，光聽不練沒有用必須保證這部分的學(xué)習(xí)時間【關(guān)于計算器】財務(wù)計算器 科學(xué)（工程）計算器【內(nèi)容框架】第一節(jié)現(xiàn)金流量第二節(jié)資金時間價值第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算第四節(jié)資金時間價值計算公式的假定條件（補充）第五節(jié)解題思路與例題講解第一節(jié)現(xiàn)金流量財務(wù)計算器 科學(xué)（工程）計算器【內(nèi)容框架】第一節(jié)現(xiàn)金流量第二節(jié)資金時間價值第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算第四節(jié)資金時間價值計算公式的假定條件（補充）第五節(jié)解題思路與例題講解第一節(jié)現(xiàn)金流量1?，F(xiàn)金流量的概念2.現(xiàn)金流量圖3。房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量1?，F(xiàn)金流的概念現(xiàn)金沆量現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出逢現(xiàn)金流-把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實除發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?流入系統(tǒng)的資金?主要是靖售收入、出租收入、登營收入?流出系統(tǒng)的窿金?如土地費用、建造費用，還本付息、經(jīng)營費用,稅金*現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差2.現(xiàn)金注量圖現(xiàn)金流量圖的含義現(xiàn)金流量圖的畫法現(xiàn)金流量的三要素有關(guān)規(guī)則說明現(xiàn)金流量圖的含義■現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對關(guān)系FA□ 1 2 3 4 5 ...R-lR4P2。2現(xiàn)金流量圖的畫法以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間延續(xù)軸上每一刻度表示一個時間單位（時間點）兩個刻度之間的時間長度為計息周期相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量箭線向上表示正現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入）箭線向下表示負現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流出）箭線的長短一般與現(xiàn)金流大小成正比*FAt t f T f t f I0 1 2 3 4 5 ... 21-1 11fp2.3現(xiàn)金流量的三要素大?。ìF(xiàn)金數(shù)額）方向（現(xiàn)金流入或流出）作用點（發(fā)生的時間點）2。4有關(guān)規(guī)則說明【0點是何意】（三個含義）可表示當(dāng)前時點、資金運動的時間始點、某一基準(zhǔn)時刻一個項目的初始投資要視為發(fā)生在0的位置【除0以外的其它時刻點】表示該計息周期的期末，1為第一期期末，2為第二期末【期末慣例法】現(xiàn)金流量一般在計息周期內(nèi)隨意發(fā)生,不一定正好發(fā)生在計算周期的期初或期末，但為了簡化計算，都要假設(shè)將本計息周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流量的代數(shù)和都發(fā)生在期末【2011年真題】用期末慣例法進行現(xiàn)金流量分析時，假設(shè)在計息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計息周期的期末。()?[答疑編號5573050101]【正確答案】J【答案解析】參見教材P147?！?006年真題】在現(xiàn)在流量圖上，橫坐標(biāo)軸“0”點所在表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。()端[答疑編號5573050102]【正確答案】X【答案解析】0點有三種含義，可以表示始點,基準(zhǔn)點，或當(dāng)前時點.參見教材P147.2。4有關(guān)規(guī)則說明(續(xù))【期初與期末的關(guān)系】第n期的期末代表下一周期的期初第2年的年初就是第1年的年末,第3年的年初就是第2年的年末【特別強調(diào)】如果題中明確告訴現(xiàn)金流發(fā)生在N期的期初，則我們畫現(xiàn)金流量圖時，不能畫在N的位置上，而必須畫在N—1期的位置上，因為期末慣例法3.房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量(五種基本模式)序號模式形象理解3。1開發(fā)一銷售開發(fā)商買地建房后出售3。2開發(fā)一持有出租一出售開發(fā)商買地建成酒店后，出租給一家酒店公司，10年后把酒店賣掉3.3購買一持有出租一出售某國外基金公司購買某市一寫字樓,出租經(jīng)營10年后賣掉3。4購買一更新改造一出售某國外基金公司購買了一棟舊的寫字樓,重新裝修后賣掉3.5購買一更新改造一出租一出售某外資公司購買了一棟舊的寫字樓,重新裝修后,租給一家酒店經(jīng)營公司，5年后將酒店賣掉3。1開發(fā)一銷售型現(xiàn)房策售收入惟售收入建造成本及相關(guān)費用3。2開發(fā)一持有出租一出售型轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售稅費營運成本——轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售稅費營運成本——」, 建造成本及相關(guān)費用土地成本3。3購買一持有出租一出售型技立收入n—l運營成本3.4購買一更新改造一出售型持得收入40 12 3 4 5tttt?、 /轉(zhuǎn)售稅費] 更新改造成本陽買成本3。5購買一更新發(fā)行一持有出租一出售型轉(zhuǎn)售收入租金收入irIirI,1營運成本 轉(zhuǎn)售稅費更新改造成本購買成本【記憶要點】第一步是開發(fā)的，一定有土地成本和建安成本第一步即購買的，直接就是購買成本，再加上裝修成本出售的一定有銷售收入，出租的一定有租金收入出租的，在一定期間內(nèi)有租金收入，同時有運營成本轉(zhuǎn)售時有轉(zhuǎn)售收入，注意同時一定有轉(zhuǎn)售稅費作為現(xiàn)金流出【考題類型】根據(jù)流量圖，判斷屬哪一種經(jīng)營模式某種經(jīng)營模式下，現(xiàn)金流入、流出的特點【2011年真題】下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有（）。A。開發(fā)一銷售模式B。開發(fā)一持有出租一出售模式C。購買一持有出租一出售模式D.購買一更新改造一出售模式E。購買一更新改造一出租模式。[答疑編號5573050103]【正確答案】BCE【答案解析】可用排除法.A一定不是銷售模式，是持有經(jīng)營型的。參見教材P148?！?010年真題】關(guān)于房地產(chǎn)〃購買-更新改造一出租一出售〃模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（）.A。橫軸上刻度間距離相等,其上的數(shù)值代表不同時點B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1"時點C.發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)D。各期運營費用的垂直箭線全部向下E。轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上酩[答疑編號5573050104]【正確答案】ACD【答案解析】B初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。E期末的轉(zhuǎn)售稅費，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下.參見教材P147—150【2009年真題】下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A。購買--持有一一出租一一出售B。購買--更新改造一一出售C。購買--更新改造--出租--出售D.開發(fā)一一銷售E。開發(fā)一持有一一出租一一出售醺[答疑編號5573050105]【正確答案】DE【答案解析】購買型是直接購買已建成的物業(yè)，所有只有購買成本，只有開發(fā)型的項目才需要購買土地.參見教材P147—150。第二節(jié)資金時間價值1。資金時間價值的概念2.利息與利率3。單利與復(fù)利4。名義利率與實際利率1。資金時間價值的概念1。1資金時間價值的含義1。2資金具有時間價值的原因1。3資金時間價值大小的決定因素1。4資金時間價值計算的基本原則資金時間價值的含義同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值利息、利率是資金時間價值的體現(xiàn)F奉A(yù)P012345-n-1n1。2資金具有時間價值的原因資金增值一貨幣有在一定時間內(nèi)通過某些經(jīng)濟活動產(chǎn)生增值的可能價值補償一時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償1.3資金時間價值大小的決定因素（三因素）投資利潤率一單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率一即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償風(fēng)險因素一對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償【2006年真題】下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）.A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的一種標(biāo)志C.從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償D。即使資金存在時間價值,也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素等酩[答疑編號5573050201]【正確答案】ABCE【答案解析】D考慮了資金的時間價值，就必須將資金換算到同一時點才能進行比較。參見教材P151。1。4資金時間價值計算的基本原則不在同一時點的資金不能比較大小，也不能直接進行代數(shù)運算必須先將發(fā)生在各個不同時點的資金量換算到同一時點，才能比較大小和進行代數(shù)運算【2010年真題】關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B。現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較端[答疑編號5573050202]【正確答案】A【答案解析】由于資金時間價值的存在,同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值。參見教材P151。2.利息與利率利息和利率的概念2。2利率的類型2。3利率的經(jīng)濟功能利率的決定和影響因素2。5影響利率的其他因素2。1利息和利率的概念■利息占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償本利各=本金+利息利息=本利和一本金利率?是在單位時間內(nèi)所得的利息額與借貸金額（本金）之比加七—一個計息周期的利息利率二一霹2。2利率的類型（四種）【2011年真題】我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.香港同業(yè)拆放C。倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放?[答疑編號5573050203]【正確答案】C【答案解析】參見教材P152?！?006年真題】下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C。是投資這所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表酩[答疑編號5573050204]【正確答案】CE【答案解析】國內(nèi)國債市場不完善,以一般以銀行存款利率作為無風(fēng)險利率，即最低的要求利率。參見教材P152。2。3利率的經(jīng)濟功能（五種功能）積累資金的功能調(diào)整信用規(guī)模的功能調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的功能抵制通貨膨脹的功能平衡國際收支的功能2.4利率的決定和影響因素【古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論】（倡導(dǎo)者馬歇爾）利率是由儲蓄和投資決定，具有自我調(diào)節(jié)功能【流動性偏好利率理論】（倡導(dǎo)者凱恩斯）利率是由貨幣的供給與需求決定的貨幣供給是央行決定，是外生變量，無利率彈性貨幣需求取決于人們的流動性偏好，是內(nèi)生變量利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平【2010年真題】關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性份[答疑編號5573050205]【正確答案】BE【答案解析】流動性偏好利率理論。參見教材P153?！究少J資金利率理論】利率由可貸資金的供求決定可貸資金需求由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素組成可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構(gòu)成可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)，供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【IS-LM曲線模型的利率理論】利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成貨幣需求是收入的增函數(shù)，利率與收入存在決定關(guān)系均衡利率與均衡收入同時實現(xiàn)【2008年真題】可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D?？少J資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)?[答疑編號5573050206]【正確答案】ABE【答案解析】C利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定，這是流動性偏好利率理論。參見教材P153?！抉R克思利率理論】利息的本質(zhì)?利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來的一部分剩余價值利率的高低取決平均利潤率總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例利率的特點平均利潤率有下降趨勢，利率也同向變化上述變化是慢長過程，平均利率具有相對穩(wěn)定性利率的決定具有很大的偶然性，利率無法由任何規(guī)律決定【2009年真題】認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性理論是（）.A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.IS—LM曲線模型利率理論D.流動性偏好利率理論候[答疑編號5573050207]【正確答案】D【答案解析】記清幾種主要理論的結(jié)論。參見教材P153。2。5影響利率的其他因素政策因素?貨幣政策政策因素?貨幣政策?財政政策*匯率政策-制度因素

,利率管制經(jīng)濟運行周期通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率信貸風(fēng)險國際利率水平3.單利與復(fù)利單利復(fù)利3。3單利和復(fù)利的關(guān)系3。1單利■概念指僅按本金計算利息，利息不再生息其利息總額與借貸時間成正比目前我國存款和國庫券的利息為單利■公式%=F>d父內(nèi)工=+?M內(nèi)）=F+產(chǎn)乂ex厘一￡：利息額一P本金—I:利率—乩計息周期—F：本利和【典型例題】將1000元存入銀行，年利率為6%,如果按單利計算，則三年后的本利和為多少?舒[答疑編號5573050208]【答案解析】3。2復(fù)利■概念本金加上先前計息周期所累計的利息進行計算，即利息再生利息我國的各項貸款一般均計復(fù)利復(fù)利較符合生產(chǎn)過程的實際狀況，投資中多采用分為間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利■公式尺二十仃14=用討一「利息額—P:本金一L利率—花計息周期—『本利和【公式推導(dǎo)】年數(shù)年初本金本年利息年末本利和第一年P(guān)PXiP+P?i=p(1+i)第二年P(guān)(1+i)P(1+i)XiP(1+i)+P(1+i)Xi=P(1+i)2第三年P(guān)(1+i)2P(1+i)2XiP(1+i)2+P(1+i)2Xi=P(1+i)3.OO第N年P(guān)(1+i)n-1P(1+i)n-1XiP(1+i)n-1+P(1+i)n—1Xi=P(1+i)n【典例案題】將1000元存入銀行，年利率為6%,如果按復(fù)利計算，則三年后的本利和為多少?酩[答疑編號5573050209]【答案解析】凡=?口+工尸=1000x(l+6%)J=1191.02【例5—2】P162某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元,期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息,到期后一次償還本金,則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？酩[答疑編號5573050210]【答案解析】_ QOZ已知產(chǎn)二2。。0萬元，?=3x4=12,1=—=2%4利息、總額=F/?義制=2000x2%x12=430C7Ttl）復(fù)利計算下的利息總額=①1+嚴(yán)—1］=2000［（1+2%）13-1］=5354踐萬元）4利息總額二Fx1義用二2000x2%x12=480C7T7E）復(fù)利計算下的利息總額=取1+了—口=2000［（1+2%）13-1］=5究.4武萬元）3.3單利與復(fù)利的關(guān)系■本金、利率和計息期相同時，按復(fù)利計算的利息以及本利和一定比按單利計算的高【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A。2。00 B.7.30C。8。53 D。9.00。［答疑編號5573050211］【正確答案】A1000［（1+3%-12產(chǎn)—（1十日％-4嚴(yán)］=21萬元）【答案解析】4。名義利率與實際利率4。1名義利率與實際利率的概念名義利率與實際利率的換算公式名義利率與實際利率的關(guān)系名義利率、實際利率和通貨膨脹的關(guān)系名義利率與實際利率的概念當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別實際刷率名義利率 ,一年內(nèi)多次廿■息時給出的年利率實際刷率?指一年內(nèi)凸次計息時.年末終值比年初值由場長窣（相

當(dāng)于把方次計息操算出一次計息福出的利息率）4。2名義利率與實際利率的公式麗利率二g施薇）—實際利率=一功率7（當(dāng)計息周期數(shù)趨于無窮大時）名義利率=周期利率x每年的計算周期數(shù)【例5—1】教材P162已知某筆貸款的年利率為15%,借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是多少。已知r=15%工二（1十圾）J1=15.幻照4【2008年真題】某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25%。,則該貸款的實際年利率為（）.A.7.5% B.7。56%C。7.71% D.7。76%?[答疑編號5573050301]【正確答案】D【答案解析】（1+0。625%）121=7。76%【2007年真題】銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%,則名義年利率是（）。A。7.02% B.7。04%C.7.50% D.7.85%審[答疑編號5573050302]【正確答案】A【答案解析】解法一:按公式計算實際利率=（實際利率=（1+名義利率,計息由聶_]計息次數(shù)7.25%=(1+—)13-112x=7.02%解法二：帶有技術(shù)含量的排除法。當(dāng)每年的計算周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率。則可以排除CD。4.3名義利率與實際利率的關(guān)系實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大當(dāng)每年的計算周期數(shù)為1時，名義利率等于實際利率當(dāng)每年的計算周期數(shù)大于1時，實際利率大于名義利率當(dāng)每年的計算周期數(shù)小于1時，實際利率小于名義利率【形象理解】

1000元錢，按月計息復(fù)利，和按季計算復(fù)利，哪個本利和大。復(fù)利俗稱“驢打滾兒”，驢兒越大（利率高），本利和越大；驢兒滾的次數(shù)（計息次數(shù)）越頻繁，本利和越大，則名義利率和實際利率的差距越大.【2011年真題】某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款.若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲〉乙〉丙 B.丙〉乙＞甲C。乙〉甲〉丙 D.乙〉丙〉甲?[答疑編號5573050303]【正確答案】B【答案解析】當(dāng)每年的計息周期大于1時，越大，則實際利率與名義利率的差距越大。參見教材P157?！?010年真題】關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D。當(dāng)計息周期為”月〃時，實際利率小于名義利率份[答疑編號5573050304]【正確答案】D【答案解析】當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率大于名義利率【2010年真題】如果名義利率相同，計息周期不同,則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）夠[答疑編號5573050305]【正確答案】J【答案解析】參見教材P156?！?007年真題】下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（）。A.當(dāng)計息周期為1年時,年名義利率等于年實際利率B。實際利率真實地反映了資金的時間價值C.名義利率真實地反映了資金的時間價值D.名義利率相同時,計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大E。計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大（[答疑編號5573050306]【正確答案】ABD【答案解析】名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大。4。4名義利率、實際利率和通貨膨脹的關(guān)系名義利率包含了通貨膨脹因素實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率實際利率-實際利率-1+名義利率1十通貨膨脹率【2011年真題】某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營名義收益率為12。0%。如通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6。5%,存款年利率為3。0%,則該項目投資的實際收益率是（）。A。5.16% B。6.16%C。6.50% D.8.74%夠［答疑編號5573050307］【正確答案】B【答案解析】名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。參見教材P157.1=6,W睪后利志1+名義利率1+12%實際利率-［十通貨膨脹率1-K雨1=6,W【2009年真題】若名義率為10%，通貨膨脹為4%,則實際利率為（）。A。5.77%B.6.00%C.12.00%D。14.40%。［答疑編號5573050308］【正確答案】A【答案解析】1=0,5765般壯占蜂殖武1十名乂利率?1十1口幃解法一:實際利率=―工也—―T=1=0,57651+通貨膨脹率 1+4%解法二:帶有技術(shù)含量的猜測法有通強膨脹的存在,實際利率定會小于名鬢11率，所比麗直接排除第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計算.資金等效值.復(fù)利計算.復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用.資金時間價值計算公式的假定條件（補充）5。題型分析。解題方法.資金等效值資金等效值的概念資金等效中的符號1。3復(fù)利系數(shù).資金等效值的概念■在考慮資金時間價值的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金，具有相同的價值

1.2資金等效中的符號（七個符號）P—現(xiàn)值，發(fā)生在資金運動起點或現(xiàn)在時點的值F—終值（未來值），發(fā)生在資金運動終點或?qū)頃r點的值A(chǔ)—年值，連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額G—每一時間間隔收入或支出的等差變化值s—每一時間間隔收入或支出的等比變化值n一計息周期數(shù)i—每個計息周期的利率1。3復(fù)利系數(shù)用來在P、F、A三個值之間換算的系數(shù)系數(shù)只與利率和計息期數(shù)有關(guān)，可以直接與一個值相乘求出另一個值的因數(shù)系數(shù)可以直接計算或查表取得【復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示方法】兩邊圓括號兩邊圓括號【2008年真題】下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A。時值是資金運動起點的金額B。終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C。資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D。不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值份[答疑編號5573050309]【正確答案】C【答案解析】A時值沒有這概念；B終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額；D不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金一般價值不相同。參見教材P158。2。資金等效值換算（3+2+6+4）三個值兩個因素喧喧現(xiàn)終年■三個值兩個因素喧喧現(xiàn)終年■■■■■■pFA?利率⑴?計息期(n)」」T」f」t10 1 2 3 4 5 ...IL-1nr

p六種基本換算四種特別換算2.1現(xiàn)植損算為終值P~F2.2絳值操算為現(xiàn)值F?P2.3年值摭算為終值A(chǔ)?F2.4終值換篁為年值F?A2.5年值換算為現(xiàn)值kT2.6現(xiàn)值換算為年值P?A2.V等差年值拂算為現(xiàn)值〃T2.8等差年值換算為等額年值A(chǔ)'-A等比年值換算為現(xiàn)值〃'-p2.10等I：唯值執(zhí)算為等額年值kfr-A2。1現(xiàn)值換算為終值P~F(一次支付終值)形象理解?(存款)一次存錢，到期本利合計多少系數(shù)名稱一次支付終值系數(shù)(F/P,i,n)公式F=PQ十y T01 2345前…[1【典型例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商向金融機構(gòu)貸款500萬元,按復(fù)利計息，年利率為12%.若第五年末一次還本付息，應(yīng)償還多少萬元？罐[答疑編號5573050401]【答案】F=P(F/P,i,n)=P(1+i)n=500X(1+12%)5=881(萬元)2。2終值換算為現(xiàn)值F?P(一次支付現(xiàn)值)公式形象記憶☆(存款)已知到期本利合計數(shù),求最初本金?！鱿禂?shù)名稱☆一次支付現(xiàn)值系數(shù)(P/F,i,n)【典型例題】將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款多少元？酩[答疑編號5573050402]【答案】P=F(P/F,i,n)=F/(1+i)n=100;(1+6%)5=74。73萬元2.3年值換算為終值A(chǔ)?F(等額序列)■公式5 ...nl11■形象記憶

☆（存款）等額零存整取■系數(shù)名稱☆等額序列支付終值系數(shù)（F/A,i,n），也叫等額序列支付資金回收系數(shù)【典型例題】若每年年末存入銀行10萬元,年利率為6%,則5年后的復(fù)本利和為多少元？審[答疑編號5573050403]【答案】F=A（F/A,i,n）=10X5o637=56。37（萬元）2.4終值換算為年值F?A公式“FA月二尸一三一 t」tttttI—.（1+?）-1 012345...n-Ln形象記憶☆（存款、養(yǎng)老保險已知最后要取出一筆錢，每年應(yīng)等額存入多少錢。年青時定期等額支付養(yǎng)老金，想到一定年齡一次性取出一定錢數(shù)，問年青時每月或每月應(yīng)存入多少錢系數(shù)名稱☆等額序列支付儲存基金系數(shù)（A/F,i,n）【典型例題】計劃每年年末存入銀行等額數(shù)額的資金（等額零存），欲缶年后整取為1000元，若存款利率為8%,則每年末存入金額為多少？候[答疑編號5573050404]【答案】A=F（A/F,i,n）=1000（A/F,8%,7）=1000X0。1121=112.1（元）2。5年值換算為現(xiàn)值A(chǔ)?P公式1f 【T T 1 T1T 一01 2 ' 4 -JlII形象記憶☆（養(yǎng)老金，房地產(chǎn)估價收益法，房奴的法寶之一；按揭算貸款額度）一次性存入一得筆錢，以后每年可獲得等額的養(yǎng)老金,如已知養(yǎng)老金的數(shù)額，問最初一次性需存入多少錢.系數(shù)名稱☆等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)（P/A,i,n）【特殊情況】永續(xù)年值（n趨于無窮時）概念?如果年值一直持續(xù)到永遠，是相同時間間隔的無限期等額收付款項■公式

【永續(xù)年值的應(yīng)用】馬克思的地租地價理論房地產(chǎn)估價收益還原法「尺 療力p=--品：地價 -廠房地產(chǎn)僑格_哀.地租 -月:房地產(chǎn)凈收0f折現(xiàn)率 報酬率【2006年真題】某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入地30%來支付抵押貸款月還款額.已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（）元A。34000.00 B.83265。38C。87867.78 D。91022.12夠[答疑編號5573050405]【答案】C【解析】月還款額乂=6000x30%=18007=—=0.S%閂12還款周期數(shù)=10x12=120P= 工)7:18。。乂空±2也==?。8詛+工廠 0.5%(L+0.5%)首付款二250000-162133=87867【例5—3】?某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%,問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？罐[答疑編號5573050406]【答案】先理清題中的經(jīng)濟內(nèi)涵。已知人，求P該家庭每月還款額A=16000X30%=4800元月利率：3=計息周期數(shù)t四=1%月利率：3=計息周期數(shù)t12n=10^12=1202。6現(xiàn)值換算為年值P?A■公式■形象記憶☆（房奴的法寶之二：按揭算月供）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供■系數(shù)名稱☆等額序列支付資金回收系數(shù)（A/P,i,n）【典型例題】?某人貸款12萬元，分10年攤還，年利率為6%,按月計息,則每月的償還金額為多少？酩[答疑編號5573050407]【答案】已知P（現(xiàn)值），要求的是A（年值）注意計息期，已知的是年利率，但求的是月還款額，P=12萬元，i=6%-12=0o5%,n=10X12=120A=P（A/P,6%/12,120）=12X0。0111=0。1332（萬元）【例5—4】教材P163某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為25萬元的住宅,首付款為房價的30%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年,按月等額償還，年貸款利率為15%,問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多少，才能購買上述住宅？酩[答疑編號5573050408]【答案】已知：抵押貸款額F=25父了口％=175（萬元）月利率1="笆=15%,計息期數(shù)=1口x12=1如（月）12月還款額為H~1.25%十1.25%產(chǎn)口=0.2823(萬元)=17.5-i- =0.2823(萬元)(1+1.25%)儂-1月家庭收入為：0.2823；25%=1.1292（萬元）=100士工=i1MxXI土衛(wèi)Q=100（140?-1 （1+10%）20【2011年真題】張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營,其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A。17.46 B.100。00C.117o46 D.672.75端[答疑編號5573050409]【答案】B【解析】有限年期現(xiàn)值折算為年值的計算。參見教材P159.2o7等差年值換算為現(xiàn)值■等差序列現(xiàn)值系數(shù)flfl【形象理解】酒店持有出租，第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5萬元，出租10年，問這10年收回租金的現(xiàn)值是多少？2.8等差年值換算為等額年值月二遇十涼一■等差序列年費用系數(shù)1 理（Wfs后%=[—— ]【形象理解】酒店持有出租10年，有兩種出租方案，第一種方案是第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5萬元；第二種方案是每年租金不變，問如采用方案二要與方案一有相同的經(jīng)濟收益，則這個不變的租金應(yīng)該是多少?2.9等比年值換算為現(xiàn)值

當(dāng)好時，H=詈力工一￡1+1當(dāng)時，?=溫/（1+工）■等比序列現(xiàn)值系數(shù)①⑸㈤=4口-（罟力s1+工【形象理解】酒店持有出租，第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5%,出租10年，問這10年收回租金的現(xiàn)值是多少？【2011年真題】某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年,預(yù)計第1年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末.若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元.A.91.76 B。142.40C。150.94 D.160。00罐[答疑編號5573050501]【正確答案】C【答案解析】有限年期的等比年值換算為現(xiàn)值（A-P）。參見教材P161。方法一：正規(guī)的算法51=%"詼，5=6%?]=20由于"5,所以采用簡化公式20x31+6%=120x31+6%=150.34方法二：帶有技術(shù)含量的猜測法假設(shè)每年不遞增6%,則折算為現(xiàn)值為8：6%=133。33,每年遞增，則現(xiàn)值一定大于133。33。A首先被排除，B雖然大，但大的明顯太少，可直接排除，可以在CD中猜測，提高命中率?！?010年真題】某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元,年租金增長率為6%,租金在每年末支付，若年利率為6%,則第5年年末的租金是（）元。A。14945。16B。15841.87C.26764.51D。28370。38酩[答疑編號5573050502]【正確答案】A【答案解析】參見教材P161。教材中只提到等比序列的現(xiàn)值計算，沒有提到等比序列物終值計算，很多同學(xué)認(rèn)為是超綱,其實不然只要基礎(chǔ)足夠扎實,我們再進行一次現(xiàn)值與終值的換算就行了P=一二尸=尸（1+。"F=日出Q+0H-IF 20 一一月1 -=1.1S3（J3兀）破1 10（1+6%）y6=4(1十1意=1,1S3mQ+6%)4=1,49455元)【2009年真題】某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%,則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.11。41 B。11。49C。12。41 D.12.49份[答疑編號5573050503]【正確答案】C【答案解析】參見教材P161。月]=1萬R,閥=14,i=s=5%P= 1（1+5%）[1 ⑶4]=1L41C萬元）1-5 1+1 8%-5% 1+8%11.41+1=12.4K萬元）【例5—5]某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款,銀行安排了等比遞增還款模式。年抵押貸款利率為6。6%,期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%,問該購房者第10年最后一個月份的月還款額是多少？例[答疑編號5573050504]【正確答案】第一步：確定換算關(guān)系，列出已知什么，求什么。己知：？=日口萬元，3=15%^=15x12=130, 0,55^求月12第二步：求出第一次轆款靚4〔利用公式）, 600000x(0.55%-0.5%)港皿-A\= -= =3504.67+ ? 1+0.5%jgo-kT77 —S-b0.55%J第三步：第若干期的/第1口年最后一個月份還款額為應(yīng)加/120=4(1+用1=3504.67x(1+0.5%)119=6344.5【2011年真題】某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%,期限為15年,首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0。2%,則該家庭第8年最后一個月的月還款額是()元。A。3627。06B。3634。31C.4818。34D。4842.43(［答疑編號5573050505］【正確答案】A【答案解析】參見教材P161?？嫉檬堑缺葦?shù)列的計算—當(dāng)。十產(chǎn)26=3000x(l+0.2%)96-1=3627.062。10等比年值換算為等額年值■等差序列年費用系數(shù)口球乩瑙二」一口一支回二］—(1十爐-1【形象理解】酒店持有出租10年,有兩種出租方案,第一種方案是第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5%；第二種方案是每年租金不變，問如采用方案二要與方案一有相同的經(jīng)濟收益，則這個不變的租金應(yīng)該是多少。第四節(jié)資金時間價值計算公式的假定條件(補充)1。本期的期初為上一期的期末2.涉及A和P的換算時，第一個A在P發(fā)生一個期間后的期末3。涉及A與F的換算時，最后一個A與F同時發(fā)生1。本期的期初為上一期的期末■一筆收支如發(fā)生在這一年的年初，則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中【典型例題】某建設(shè)項目，建設(shè)期為3年,建設(shè)期第一年貸款400萬元，第二年貸款500萬元,第三年貸款300萬元，貸款均為年初發(fā)放，年利率為12%,采用復(fù)利法計算建設(shè)期的貸款利息，則第三年末貸款的復(fù)本利和為()萬元.A.1525.17 B。1375。17C.1489.17 D。1625。17?［答疑編號5573050506］【正確答案】A【答案解析】參見教材P159。錯誤的作法：F=400(F/P,12%,2)+500(F/P,12%,1)+300=400X1O2544+500X1O12+300=1361.76400CP1)A正確的作法：F=P1(F/P,12%,3)+P2(F/P,12%,2)+匕(F/P,12%,1)=400X1。4049+500X1.2544+300X1。12=1525.17選答案ATOC\o"1-5"\h\z0 12 33.2涉及A和P的換算時，第一個A是在P發(fā)生一個期間后的期末\o"CurrentDocument"L1 2 3 4 5 …1VlM3。3涉及A與F的換算時，最后一個A與F同時發(fā)生*FAAAAAAAAa\o"CurrentDocument"*Tf1fTTf* .i)1 2 34 5 iv1it【典型例題】為了在未來5年內(nèi)通過儲蓄得到3萬元，若利率為12%,每年年初應(yīng)存入多少錢?審[答疑編號5573050507]【錯誤計算】錯誤現(xiàn)金流量圖及計算A=9缶/F,工㈤=30000(^/^12%?5)=4722Fa?【正確計算】?第一年年初在零的位置上?A換算為F,在第4年的位置上，不在第五年位置，所以必須再進行一次換算■=尸仍/巴工,町陽）=初口口口工口十 '汽12%,5）二4216：F+0 12 3 4 5第五節(jié)解題思路與例題講解1。出題類型2。解題步驟.典型例題.出題類型在三個值之間進行直接的換算（初級一直接套公式）條件不符合公式的假定條件，不能直接套用，需進行一定的變換（中級一套用多個公式換算）解決實際問題的題型，主要是計算題，需要對題目有一個非常透徹的理解（高級）2.解題方法（五步法）【第一步】審題，畫出現(xiàn)金流量圖題目復(fù)雜時，需要先列出現(xiàn)金流量表計算出現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流，再畫現(xiàn)金流量圖畫圖時特別注意期初期末的問題【第二步】確定換算關(guān)系（核心）審題后確定其經(jīng)濟適動的內(nèi)涵是哪兩個值之間的換算，寫出關(guān)系式，如A=P（A/P,i,n）這需要熟練掌握六種基本換算和四種特殊換算的內(nèi)涵和公式【第三步】審查條件看題中的條件與公式換算的假定條件是否一致如不一致，則需調(diào)整換算關(guān)系式或進行多重換算【第四步】檢查一致性.注意i與n的內(nèi)涵是否一致如果i是年（季、月）利率，則n就是以年（季、月）為標(biāo)準(zhǔn)的計息期如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以4,月利率等于年利率除以12【第五步】計算將已知數(shù)據(jù)帶與關(guān)系式中計算3。例題講解名義利率與實際利率的換算【例5—1】單利計息和復(fù)利計息兩種方式利息與本利和的計算【例5—2】求抵押貸款最大額度和月還款額【例5—3：A—P】【例5—4:P-A】遞變的抵押貸款相關(guān)計算【例5—5】.1組合抵押貸款的相關(guān)計算【例5—6】.2貸款提前還款相關(guān)計算.3提前還款（還本金）相關(guān)計算【例5—7】.4還款常數(shù)的相關(guān)計算【例5—8】.5開發(fā)項目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算【例5—9】.6抵押貸款加按的相關(guān)計算【例5—10】3。7復(fù)合式可調(diào)整利率貸款【例5—11】組合抵押貸款的相關(guān)計算是指購房貸款中由公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分給成公積金貸款利率較低，但根據(jù)政策的規(guī)定有額度的限制，商業(yè)貸款利率較高.一般的作法，先用滿公積金貸款的額度，不足部分執(zhí)行商業(yè)貸款，這樣的組合總的融資成本最低【解題思路與步驟】第一步：先算出貸款總額第二步:題中會告訴公積金貸款的額度商業(yè)貸款數(shù)額=貸款總額一公積金貸款額度第三步：P-A,算出公積金貸款的月供第三步：P—A,算出商業(yè)貸款的月供第五步：兩個月供相加即為總月供【典型例題】【例5—6】某家庭擬購買一套面積為80平米的經(jīng)濟適用住宅，單價為3500元/m二首付款為房價的25%,其余申請公積金貸款和商業(yè)組合貸款。已知公積金和商業(yè)貸款利率分別為4.2%和6。6%,期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元.問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？罐[答疑編號5573050601]【答案】第一步：求出貸款總額P=3500X80（1-25%）=210000（元）第二步：計算兩種貸款的分別額度公積金貨款額度為P1=100000（元）商業(yè)貸款額度P2=210000—100000=n0000（元）第三步，計算公積金賴供^^二□3戲，H=15x12=ISO1 122*掰2*掰=749.75(X)第四步，計其商業(yè)貸款的月供=1^2=0.53%,n=15x12=1802 12告M—ZX冷元）第五步:兩月供相加班、月供749.乃十兆428=1714.口3（元）【2010年真題】王某擬購買一套面積為120m晨單價為7800元/面的住房，首付款為30%,其余申請年貸款利率分別為4。8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元.A.1297。91 B.3584.01C。4881。93 D.5158。71。[答疑編號5573050602]【正確答案】B【答案解析】第一步：計算出貸款總額P=120X7800X（1—30%）=65.52（萬元）第二步：計算出商業(yè)貸款的總額P1=65。52—20=45。52（萬元）第三步：計算出商業(yè)貸款的月還款額A1。7II O.d%nr?=20x12=24012班十工產(chǎn)心C0萬%三"十口/％2期 y一 -45.52x -CL3534《萬兀）（1十曠-1 〃十口.6%”_[3。2提前還款相關(guān)計算提前還款余額的實質(zhì)：將尚未歸還的年值（月供），折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值（A—P）Pm一貸款余額一貸款期數(shù)m一已歸還期數(shù)（1+工廠陽-1Fm=4 A0 1 ?J1- - *- 5Pl<f【解題思路與步驟】第一步：求出月供數(shù)額第二步：把提前還款的幾期的月供折現(xiàn)到提前還款的時點【典型例題】趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款.該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還.若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（）元。A。172858 B.182786C.192858 D.201006審[答疑編號5573050603]【答案】D【解析】實質(zhì)：貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值TOC\o"1-5"\h\z, FA：\o"CurrentDocument".t t t t …十 t t f r0 1 2 3 4- 5 6 7 8 9 10I第一步，已知貸款P,先求出月還款額A。刃=5口@-30%）=3式萬元）%=壁=口.及，r]=10xl2=120月12再=F5:利口小經(jīng)叫3巴二無網(wǎng)元）（1十0.5%y2口_[第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末已知村=1口工12=12CI,郵=5尺12=制，的一梆=6口%=3一口=3解J，嚴(yán)-；=20100.“1包”也 口.5%Q十口3%嚴(yán)3.3提前還款（還本金）相關(guān)計算【例5—7】第一步：求出正常還款的月供第二步:提前償還一部分本金，則在以后年度中每月少償還多少第三步：提前償還本金后的每月月供=正常月供一因提前償還本金而每月少還的數(shù)額【例5—7】教材P164某家庭以4000元/面的價格,購買了一套建筑面積為120面的住宅，銀行為其提供了15年期的住宅抵押貸款，該貸款的年利率為6%,抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后,于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？罐［答疑編號5573050604］【答案】第一步計算正常情況下的月還款額P=4000xl20^70%=3兆口口口（元）短=15父12=1可口（月）?:月==——0.12月二月3L］二—匹y空,會.服.。十y-1 a十口.詼產(chǎn)-1第二步，計算出第6年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在兼到到第15年內(nèi)減少的月還款額：30000,口.5泣附'=（15- 12口（月）一即2十曠1=sooooxg出土啜竺_=能&1貿(mào)元）第三步，計算從第6年開始的抵押貨款月還額：蹌=2織5.36—鴕笈16=1947.2眼元）【2009年真題】李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%,按月等額償還.如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為（）元.A.3456。09 B.3505。95C.3509.74D。3705.73份［答疑編號5573050605］【答案】B【解析】第一步：計算出正常的月供75%P=560000J= =0.625案爐=20x12=24012、n3（1+?）" -nr1npi0,625%>:（1+0.625%）24） …A=Pm =560000x - =4511.32（1+1y一1 （1+0.625%）240-1第二步：計算出提前償還的10萬元，作為P’在6—20年相當(dāng)于多少月償,7F'=l口口口口口,1=--=0,625%^'=（20-7）x12=1551Ljnf埴+i）"1innnn0.625%k（1+0.625%）156 …A1=P\———--=10000x 一=1005.37（1+邛-1 （UO.625%）1^第三步，計算出提前償還本金后的月供4511。32—1005。37=3505。95（元）3.4還款常數(shù)的相關(guān)計算月等額還款金額占借款總額的比例為還款常數(shù)知道了貸款額，再知道了還款常數(shù)，直接可以算出月還款額，或反之可直接算出貸款額每期實際還款數(shù)=貸款總額X還款常數(shù)每期實際還款與按正規(guī)公式計算出的應(yīng)還款額之間的差距，將在最后一期中結(jié)算。其實質(zhì)是將等額的A,年算為期末的FFAAAf1101 2 3 4 5n-in【例5—8】某家庭以3500元/面的價格,購買一套建筑面積為80成的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，年利率為8%,抵押貸款價值比率為70%,月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？g[答疑編號5573050606]【答案】第一步,先計算出理論上按月等額償還的還款額一 fl0-'-F=3500X80x70%=196000（%）,t=4二0.5先,月二15父1￡=1時（月）/=V”]=加皿些*巴=136（元）第二步，計算實際每月的月付款額4'=196000x0,^5%=1274（%）第三步，計算每月實還與應(yīng)還的差額，即每月欠款A(yù)'=￡--=1653.96-1274=379.96（元）第四步，所月的欠款，將在最后一次性還清，相關(guān)于把等額的A〃折算到期末，其實質(zhì)是A換算為F守=月? ）=375.96x0+口眈嚴(yán)-]=HQ4993（元〕] O.J%【2007年真題】銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0。7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息.則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔(dān)減少了（）元。A.137.5 B。410。2C.432.2 D.452.2?[答疑編號5573050607]【答案】B【解析】第一步，先計算出理論上按月等額償還的還款額p=i口m雙元）,『=五=口.5%,匕=1口-12=1加（月）工=.]=100000X竺竺上￡夸巴=loooaoxO,Olll=111口（元）（1十y-1 （i+o.5%）120-i第二步，計算實際每月的月付款額A,=100000X0.7%=700（元）第三步，計算每月實還與應(yīng)還的差額，即每月欠款A(yù)〃=A—A/=ni0-700=410（元）3。5開發(fā)項目現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量圖及相關(guān)計算畫出現(xiàn)金流量表，由現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量三個部分組成流入流出包括哪些項目，要根據(jù)題干中給出的內(nèi)容【例5—9】教材P165某人擬以500萬元的價格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價款付款比例分別為15%、25%和60%,第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，且預(yù)計在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%,貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下文所列示，試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計算出項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）（第4年裝修費用60萬元，第20年轉(zhuǎn)售收入1600萬元,轉(zhuǎn)售成本150萬元，裝修費用200萬元）爭[答疑編號5573050701]【解析】第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末3第四年年末4…第十九年年末19一、現(xiàn)金流入000