房屋買賣合同案例

第7頁(yè)共7頁(yè)房屋買賣合同案例_?__年月，?某市一房地?產(chǎn)開發(fā)有限?公司將其開?發(fā)的園景苑?聽濤閣(c?2)幢__?_層b室房?屋一套抵押?給銀行并辦?理了抵押登?記。___?年月___?日，該被告?與原告簽訂?房屋買賣合?同，合同約?定，被告將?園景苑聽濤?閣(c2)?幢___層?b室售于原?告。價(jià)款_?__元，該?忘記房屋于?___年_?__月__?_日前交付?使用。此后?，原告先后?向被告支付?購(gòu)房款人民?幣_(tái)__元?。被告于_?__年__?_月___?日通知原告?辦理房屋交?接驗(yàn)收手續(xù)?，但原告未?辦理。__?_年___?月___日?該房屋的抵?押登記被注?銷。原告訴?至法院，稱?該合同未按?《城市私有?房屋管理?xiàng)l?例》規(guī)定辦?理過(guò)戶手續(xù)?，請(qǐng)求判令?其與被告的?房屋買賣合?同無(wú)效;被?告返還其已?付購(gòu)房款人?民幣_(tái)__?元并承擔(dān)至?還款日的利?息損失。?有意見認(rèn)為?該房屋買賣?合同未辦理?過(guò)戶手續(xù)，?合同應(yīng)該無(wú)?效。自意見?認(rèn)為，該合?同雖未辦理?過(guò)戶手續(xù)，?但房屋過(guò)戶?手續(xù)只是房?屋所有權(quán)移?轉(zhuǎn)的要件，?而非合同有?效的要件，?該合同應(yīng)為?有效。但原?告可以被告?的遲延履行?根據(jù)《合同?法》第__?_條的規(guī)定?主張解除合?同。[評(píng)?析]一、?原告可否以?該房屋買賣?合同未辦理?過(guò)戶手續(xù)而?主張合同無(wú)?效?《城?市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)?讓管理規(guī)定?》第___?條第l款規(guī)?定：買賣城?市私有房屋?，賣方須持?房屋所有權(quán)?證明和__?_明，買方?須持購(gòu)買房?屋證明信和?___，到?房屋所在地?房屋管理辦?理手續(xù)。《?城市房屋產(chǎn)?權(quán)戶籍管理?暫行辦法》?第___條?明確規(guī)定：?凡未按照本?辦法申請(qǐng)辦?理房屋產(chǎn)權(quán)?登記的，其?房屋產(chǎn)權(quán)的?取得、轉(zhuǎn)移?、變更和他?項(xiàng)權(quán)利的設(shè)?定，均為無(wú)?效。如何理?解該規(guī)定??產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登?記是房屋買?賣合同生效?的要件嗎??司法實(shí)踐中?又是如何解?決此類問(wèn)題?的?房屋?買賣合同是?合同雙方就?房屋這一標(biāo)?的達(dá)成的一?方支付價(jià)金?，另一方交?付房屋產(chǎn)權(quán)?的協(xié)議，該?合同經(jīng)雙方?意思表示一?致即成立。?其是否有效?須___其?合法性，只?要具備合法?性，合同即?有效，就在?當(dāng)事人之間?產(chǎn)生法律約?束力。房屋?買賣合同是?房屋買賣行?為的基礎(chǔ)。?房屋買賣的?行為可以分?為兩個(gè)階段?，一是簽訂?有效的房屋?買賣合同，?二是實(shí)施該?合同。因此?，房屋買賣?合同的效力?問(wèn)題存在于?第一階段，?產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登?記問(wèn)題存在?于第二階段?，因?yàn)榈怯?是移轉(zhuǎn)房產(chǎn)?的要件，是?實(shí)施合同內(nèi)?容、轉(zhuǎn)移房?產(chǎn)所有權(quán)的?方式。我們?可以這樣認(rèn)?為：一個(gè)完?整的房屋買?賣行為是雙?方簽訂了一?個(gè)有效的房?屋買賣合同?(第一階段?)，并履行?完了該合同?，卻一方支?付了房?jī)r(jià)，?另一方交付?了房屋，房?屋在法律上?的交付體現(xiàn)?為過(guò)戶登記?，也就是辦?完了過(guò)戶登?記手續(xù)(第?二階段)。?《城市房地?產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?規(guī)定》第_?__條也顯?示，房地產(chǎn)?管理機(jī)關(guān)是?在___買?賣雙方合同?合法有效并?具備其他辦?證條件下，?才辦理過(guò)戶?登記的，過(guò)?戶登記是合?同有效的結(jié)?果，而不是?合同是否有?效的要件。?因此，房屋?產(chǎn)權(quán)登記和?房屋買賣合?同的效力的?關(guān)系是房屋?買賣合同有?效，才能辦?理房屋產(chǎn)權(quán)?過(guò)戶登記，?房屋買賣合?同無(wú)效，合?同不能履行?，就不能辦?理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶?登記。房屋?買賣合同有?效在前，房?屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶?登記在后，?房屋買賣合?同的效力完?全與是否登?記過(guò)戶無(wú)關(guān)?，相反，它?是登記過(guò)戶?的前提。那?么如何判斷?房屋買賣合?同的效力呢??以合同生?效的要件即?可判斷：?(一)合同?主體要合法?，即自然人?、法人或者?其他___?必須有與訂?立合同相適?應(yīng)的民事行?為能力;(?二)行為人?訂立合同是?意思表示真?實(shí)(三)?合同內(nèi)容不?違___律?和社會(huì)公共?利益。最?高人民法_?__關(guān)于_?__省總工?會(huì)訴___?市：衛(wèi)生防?疫站房地產(chǎn)?轉(zhuǎn)讓：合同?糾紛案的批?復(fù)中指出：?雙方當(dāng)事人?經(jīng)過(guò)平等協(xié)?商，并經(jīng)各?自上級(jí)主管?部門批準(zhǔn)，?又在___?市人民政府?及其有關(guān)部?門辦理了房?地產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)?讓手續(xù)，因?此所簽訂的?《房地產(chǎn)又?產(chǎn)劃撥轉(zhuǎn)讓?協(xié)議書》是?合法有效的?。我們這樣?理解法律的?上述規(guī)定，?可能更符合?立法的本意?，也更符合?實(shí)踐的需要?;產(chǎn)權(quán)過(guò)戶?登記是房屋?產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的?要件，而非?合同的有效?要件。簽訂?了房屋頭賣?合同，買受?人并未然的?取得房產(chǎn)的?所有權(quán)，其?取得的只是?請(qǐng)求出賣人?轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的?債權(quán)。只有?了辦理房屋?過(guò)戶登記，?買受人才取?得該房產(chǎn)的?所有權(quán)。?本案中雙方?當(dāng)事人均具?有締約能力?，并已就房?產(chǎn)買賣達(dá)成?一致協(xié)議，?比照市場(chǎng)價(jià)?格，價(jià)格條?款也較為合?理，雙方并?無(wú)異議，且?買方一預(yù)付?部分房款。?既然房產(chǎn)過(guò)?戶登記并非?房賣賣合同?的有效要件?，該合同又?是符合合同?有效要件的?，故該合同?是合法有效?的。從意思?自治原則出?發(fā)，是尊重?雙方當(dāng)事人?的意愿的。?也是符合合?同法鼓勵(lì)交?易原則的。?當(dāng)然買受方?支付全部房?款之后，出?賣方應(yīng)按合?同轉(zhuǎn)讓該房?產(chǎn)，并應(yīng)當(dāng)?協(xié)助買受方?辦理過(guò)戶手?續(xù)，以實(shí)現(xiàn)?房產(chǎn)所有權(quán)?的移轉(zhuǎn)。?二。本案中?原告是否可?以被告遲延?履行而要求?解除合同??合同解除?分為法定解?除和約定解?除兩種。《?合同法》第?___條規(guī)?定：當(dāng)事人?協(xié)商一致，?可解除合同?。當(dāng)事人可?以約定一方?解除合同的?條件。解除?合同的條件?成就時(shí)，解?除權(quán)人可以?解除合同。?第___條?則規(guī)定了法?定解除的條?件。合同?解除具有以?下特點(diǎn)：合?同解除為一?種法律行為?。以解除權(quán)?人一方的意?思表示而成?立，無(wú)須相?對(duì)人承諾，?故為單獨(dú)行?為。解除為?不要式行為?，解除以解?除的意思表?示為相對(duì)人?可能了解或?達(dá)到相對(duì)人?而生效。解?除為處分行?為產(chǎn)生溯及?以往的消滅?合同的效力?。合同經(jīng)解?除，視為自?始末成立。?從各國(guó)立?法來(lái)看，法?定解除發(fā)生?的原因主要?包括以下幾?種情況：給?付遲延;給?付不能;履?行拒絕;不?完全給付：?情勢(shì)變更。?《合同法》?第___條?規(guī)定有下列?情形之一的?，當(dāng)事人可?以解除合同?：(一)?因不可抗力?致使不能實(shí)?現(xiàn)合同目的?：(二)?在履行期限?屆滿之前，?當(dāng)事人一方?明確表示或?者以自己的?行為表明不?履行主要債?務(wù);(三)?當(dāng)事人一方?遲延履行主?要債務(wù)，經(jīng)?催告后在合?理期限內(nèi)仍?末履行;(?四)當(dāng)事人?一方遲延履?行債務(wù)或者?由其他違約?行為致使不?能實(shí)現(xiàn)合同?目的;(五?)法律規(guī)定?的其他情形?。但是，雖?有解除的原?因，并不當(dāng)?然發(fā)生解除?的效力，只?發(fā)生解除權(quán)?。解除權(quán)是?一種形成權(quán)?，僅憑一方?當(dāng)事人依法?定事由作出?的意思表示?即可實(shí)現(xiàn)成?的法律關(guān)系?消滅，其行?使無(wú)須征得?對(duì)方當(dāng)事人?的同意。合?同解除權(quán)的?這一界定內(nèi)?涵三個(gè)屬性?：第一，?單方意思表?示的隨意性?。本著意志?自由的原則?，享有解除?權(quán)的一方是?否行使該權(quán)?利，完全由?其自主決定?，即可以不?解除合同，?要求違約方?繼續(xù)履行，?也可以做出?解除合同的?表示，使違?約方承擔(dān)解?除合同的法?律后果。?第二，解除?事由的法定?性。合同解?除權(quán)以一定?的法律事實(shí)?(合同一方?違約)為根?據(jù)，以法律?對(duì)該事由的?確認(rèn)為以前?提。客觀事?實(shí)與法律確?認(rèn)是解除權(quán)?得以享有和?行使的必備?條件：只有?被法律明確?加以認(rèn)定的?特定事由才?能引起合同?解除。但?在發(fā)生法律?規(guī)定的合同?解除發(fā)生的?事由時(shí)，法?律是否一律?鼓勵(lì)非違約?方解除合同?呢?答案是?否定的。合?同的法定解?除應(yīng)考慮以?下關(guān)系：?1.合同解?除與合同信?守原則合同?信守是合同?法的重要原?則之一。其?要義為，依?法訂立的合?同在當(dāng)事人?間具有相當(dāng)?于法律的效?力，除依當(dāng)?事人協(xié)議或?法律規(guī)定合?同可以變更?或解除之外?，當(dāng)事人應(yīng)?當(dāng)嚴(yán)格遵守?合同義務(wù)，?即使在一方?違約時(shí)，如?未造成另一?方訂立合同?的主要目的?難以實(shí)現(xiàn)的?后果，另一?方也不得輕?易解除合同?。合同信守?原則是社會(huì)?經(jīng)濟(jì)對(duì)合同?法基本要求?的集中體現(xiàn)?，同時(shí)也是?合同當(dāng)事人?意思自治的?必然要求。?合同是雙當(dāng)?事人意思自?治的結(jié)果，?彼此信守相?互許下的諾?言是順理成?章的事;如?果允許一方?在合同訂立?的目的仍可?以得到實(shí)現(xiàn)?時(shí)，僅僅基?于自身利益?而擅自解除?既存的合同?關(guān)系，無(wú)疑?會(huì)使合同的?約束力以及?市場(chǎng)交易道?德的環(huán)境遭?到破壞。對(duì)?于合同法而?言，合同信?守是基本原?則，合同解?除是一種例?外，因此應(yīng)?對(duì)合同解除?予以嚴(yán)格限?制。在美國(guó)?，即使一方?的行為己構(gòu)?成重大違約?，美國(guó)法院?在許多情況?下并不允許?受害方直接?解除合同，?而是要求其?給違約方一?個(gè)自行補(bǔ)救?的機(jī)會(huì)。法?院在決定應(yīng)?當(dāng)給違約方?多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)?行自行補(bǔ)救?時(shí)，要考慮?各種相關(guān)因?素。重要因?素之一時(shí)。?違約方的拖?延將在多大?程度上剝奪?受害方有權(quán)?期望從該交?易中獲得的?利益。另一?個(gè)于之相關(guān)?的因素是，?允許受害方?即使解除合?同會(huì)給違約?方造成多大?的損失。法?院的最終決?定應(yīng)當(dāng)是對(duì)?權(quán)衡這種因?素的結(jié)果。?2.合同?解除與合同?目的從合同?法的目的來(lái)?看，合同法?的規(guī)范功能?一般認(rèn)為有?兩類;一為?保護(hù)功能，?即保護(hù)合同?當(dāng)事人的權(quán)?益的功能。?在合同解除?制度中的表?現(xiàn)為，法律?應(yīng)承認(rèn)并賦?予在違約行?為導(dǎo)致非違?約方訂立合?同的主要目?的難以實(shí)現(xiàn)?時(shí)，或發(fā)生?預(yù)期根本違?約約情況下?，非違約方?解除合同的?權(quán)利。另一?規(guī)范功能為?鼓勵(lì)交易功?能，即鼓勵(lì)?當(dāng)事人所從?事的原愿交?易行為的功?能。解除合?同等于是本?己達(dá)成的交?易中途流產(chǎn)?，必將影響?社會(huì)交易，?因此又要求?對(duì)合同解除?嚴(yán)格加以限?制。從合?同雙方當(dāng)事?人訂立合同?的經(jīng)濟(jì)目的?來(lái)看，當(dāng)事?人訂立合同?，其目的無(wú)?不是通過(guò)合?同這種法律?手段實(shí)現(xiàn)各?自的經(jīng)濟(jì)利?益。在合同?有效成立以?后，某些原?因的出現(xiàn)常?常會(huì)致使當(dāng)?事人訂立合?同的主要目?的難以實(shí)現(xiàn)?，如果不顧?客觀情況變?化而強(qiáng)制當(dāng)?事人仍然信?奉合同信守?原則，必然?會(huì)在根本上?違背當(dāng)事人?訂立合同的?意圖。因?yàn)?合同解除將?產(chǎn)生恢復(fù)原?狀的效力，?如果不對(duì)合?同解除嚴(yán)加?限制，允許?當(dāng)事人輕易?的解除合同?，必然造成?資源的極大?浪費(fèi)，也難?以保護(hù)社會(huì)?交易，難以?保護(hù)當(dāng)事人?的訂約目的?。故法律對(duì)?合同解除做?出了嚴(yán)格的?限制，從觀?眾國(guó)立法，?主要是對(duì)法?定解除發(fā)生?的原因加以?嚴(yán)格限制：?給付遲延;?給付不能;?履行拒絕;?不完全給付?;情勢(shì)變更?。《合同法?》第___?條規(guī)定有下?列情形之一?的，當(dāng)事人?可以解除合?同：(一?)因不可抗?力致使不能?實(shí)現(xiàn)合同目?的：(二?)在履行期?限屆滿之前?，當(dāng)事人一?方明確表示?或者以自己?的行為表明?不履行主要?債務(wù);(三?)當(dāng)事人一?方遲延履行?主要債務(wù)，?經(jīng)催告后在?合理期限內(nèi)?仍末履行;?(四)當(dāng)事?人一方遲延?履行債務(wù)或?者由其他違?約行為致使?不能實(shí)現(xiàn)合?同目的：?(五)法律?規(guī)定的其他?情形?？梢?，構(gòu)成根本?違約的遲延?履行是解除?合同的原因?之一。本案?中，按合同?約定被告應(yīng)?于___年?___月_?__日交房?，而其卻于?___月_?__日才通?知原告辦理?房屋交接驗(yàn)?收手續(xù)，其?行為顯然已?構(gòu)成遲延履?行。那么被?告的遲延履?行行為是否?構(gòu)成了根本?違約?買受?方是否可據(jù)?《合同法》?第___條?第___款