必備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識系列講座一房地產(chǎn)術(shù)語產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。您能說說使用權(quán)房、公房、不可售公房、已購公房、單位產(chǎn)權(quán)房、廉租房、私房、二手房、期房的概念嗎？？使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。單位產(chǎn)權(quán)房

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)房準現(xiàn)房

比較現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。準現(xiàn)房

準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。外銷房內(nèi)銷房

比較外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

共同共有有房產(chǎn)共有房產(chǎn)產(chǎn)比較共同共有有房產(chǎn)共同共有有房產(chǎn)：：指兩個個或兩個個以上的的人，對對全部共共有房產(chǎn)產(chǎn)不分份份額地享享有平等等的所有有權(quán)。共有房產(chǎn)產(chǎn)共有房產(chǎn)產(chǎn)：指兩兩個或兩兩個以上上的人對對同一項項房產(chǎn)共共同享有有所有權(quán)權(quán)。尾房爛尾房比較尾房尾房又稱稱掃尾房房。它是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進入入散戶零零售時代代的產(chǎn)物物，是空空置房中中的一種種。一般般情況下下，當商商品住宅宅的銷售售量達到到80％％以后，，一般就就進入房房地產(chǎn)項項目的清清盤銷售售階段，，此時所所銷售的的房產(chǎn)，，一般稱稱為尾房房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過過正常的的銷售后后剩下了了少量沒沒有競爭爭力的房房子，這這些房子子或朝向向不好、、采光不不足，或或是樓層層不佳、、位處兩兩級，其其中一層層大多不不帶小花花園且遮遮擋較嚴嚴重。爛尾房爛尾房是是指那些些由于開開發(fā)商資資金不足足、盲目目上馬，，或者錯錯誤判斷斷供求形形勢，開開發(fā)總量量供大于于求，導(dǎo)導(dǎo)致大面面積空置置，無法法回收前前期投資資，更無無力進行行后續(xù)建建設(shè)，甚甚至全盤盤停滯的的積壓樓樓宇。"爛尾"的情況況一般不不會發(fā)生生在房產(chǎn)產(chǎn)推出銷銷售的時時候的，，而是隨隨著項目目的不斷斷推進，，一步步步顯現(xiàn)。。再看看以以下的概概念：配建設(shè)施施公共活動動中心產(chǎn)權(quán)配建設(shè)施施配建設(shè)施施是指與與住宅規(guī)規(guī)?；蚺c與人口規(guī)規(guī)模相對對應(yīng)配套套建設(shè)的的公共服服務(wù)設(shè)施施、道路路和公共共綠地的的總稱。。公共活動動中心公共活動動中心是是配套公公建相對對集中的的居住區(qū)區(qū)中心、、小區(qū)中中心和組組團中心心等。房產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)是指房房產(chǎn)的所所有者按按照國家家法律規(guī)規(guī)定所享享有的權(quán)權(quán)利，也也就是房房屋各項項權(quán)益益的總和和，即房房屋所有有者對該該房屋財財產(chǎn)的占占有、使使用、收收益和處處分的權(quán)權(quán)利。價格術(shù)語語您買過房房嗎？以下的術(shù)術(shù)語您遇遇到過嗎嗎？能聯(lián)系實實際舉例例子說說說看嗎？？均價均價是指指將各單單位的銷銷售價格格相加之之后的和和數(shù)除以以單位建建筑面積積的和數(shù)數(shù)，即得得出每平平方米的的均價。。均價一一般不是是銷售價價，但也也有例外外，前段段時期某某高層物物業(yè)推出出的“不不計樓層層、朝向向，以2800元／平平方米統(tǒng)統(tǒng)一價銷銷售”，，即以均均價作銷銷售價，，也不失失為引人人矚目的的營銷策策略?；鶅r基價也叫叫基礎(chǔ)價價，是指指經(jīng)過核核算而確確定的每每平方米米商品房房基本價價格。商商品房的的銷售價價一般以以基價為為基數(shù)增增減樓層層，朝向向差價后后而得出出。起價起價也叫叫起步價價，是指指某物業(yè)業(yè)各樓層層銷售價價格中的的最低價價格，即即是起價價。多層層住宅，，不帶花花園的，，一般以以一樓或或頂樓的的銷售價價為起價價；帶花花園的住住宅，一一般以二二樓或五五樓做為為銷售的的起價。。高層物物業(yè)，以以最低層層的銷售售價為起起步價。。房產(chǎn)廣廣告中常常標××××元／／平方米米起售，，以較低低的起價價來引起起消費者者的注意意。預(yù)售售價價預(yù)售售價價也也是是商商品品房房預(yù)預(yù)（（銷銷））售售合合同同中中的的專專用用術(shù)術(shù)語語；；預(yù)預(yù)售售價價不不是是正正式式價價格格，，在在商商品品房房交交付付使使用用時時，，應(yīng)應(yīng)按按有有批批準準權(quán)權(quán)限限部部問問核核定定的的價價格格為為準準。。一次次性性買買斷斷價價一次次性性買買斷斷價價是是指指買買方方與與賣賣方方商商定定的的一一次次性性定定價價。。一一次次性性買買斷斷價價屬屬房房產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售合合同同中中的的專專用用價價格格術(shù)術(shù)語語，，確確定定之之后后，，買買方方或或賣賣方方必必須須按按此此履履行行付付款款或或交交房房的的義義務(wù)務(wù)，，不不得得隨隨意意變變更更。。定金金定金金是是指指當當事事人人約約定定由由一一方方向向?qū)Ψ椒浇o給付付的的，，作作為為債債權(quán)權(quán)擔擔保保的的一一定定數(shù)數(shù)額額的的貨貨幣幣，，它它屬屬于于一一種種法法律律上上的的擔擔保保方方式式，，目目的的在在于于促促使使債債務(wù)務(wù)人人履履行行債債務(wù)務(wù)，，保保障障債債權(quán)權(quán)人人的的債債權(quán)權(quán)得得以以實實現(xiàn)現(xiàn)。。根根據(jù)據(jù)我我國國發(fā)發(fā)法法通通則則和和《《擔擔保保法法》》八八十十九九條條規(guī)規(guī)定定，，定定金金應(yīng)應(yīng)當當以以書書面面形形式式約約定定，，當當事事人人在在定定金金合合同同中中應(yīng)應(yīng)約約定定交交付付定定金金的的期期限限。。定定金金合合同同從從實實際際交交付付定定金金之之日日起起生生效效，，定定金金的的數(shù)數(shù)額額由由當當事事人人約約定定，，但但不不得得超超出出合合同同標標的的額額的的20%。。如如果果購購房房者者交交了了定定金金之之后后改改變變主主意意決決定定不不買買，，開開發(fā)發(fā)商商有有權(quán)權(quán)以以購購房房者者違違約約為為由由不不退退定定金金；；如如果果開開發(fā)發(fā)商商將將房房屋屋賣賣給給他他人人，，應(yīng)應(yīng)當當向向購購房房者者雙雙倍倍返返還還定定金金。。違約約金金違約約金金是是指指違違約約方方按按照照法法律律規(guī)規(guī)定定和和合合同同的的約約定定，，應(yīng)應(yīng)該該付付給給對對方方的的一一定定數(shù)數(shù)量量的的貨貨幣幣。。違違約約金金是是對對違違約約方方的的一一種種經(jīng)經(jīng)濟濟制制裁裁，，具具有有懲懲罰罰性性和和補補償償性性，，但但主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)懲懲罰罰性性。。只只要要當當事事人人有有違違約約行行為為且且在在主主觀觀上上有有過過錯錯，，無無論論是是否否給給對對方方造造成成損損失失，，都都要要支支付付違違約約金金。。建筑筑術(shù)術(shù)語語作為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的員員工工，，您您會會計計算算房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的成成本本和和效效益益嗎嗎？？我我們們先先來來看看看看這這些些基基礎(chǔ)礎(chǔ)概概念念吧吧！！建筑面積住宅的建筑筑面積是指指建筑物外外墻外圍所所圍成空間間的水平面面積，如果果計算多、、高層住宅宅的建筑面面積，則是是各層建筑筑面積之和和。建筑面面積包含了了房屋居住住的可用面面積、墻體體柱體占地地面積、樓樓梯走道面面積、其他他公攤面積積等。使用面積住宅的使用用面積，指指住宅各層層平面中直直接供住戶戶生活使用用的凈面積積之和。計計算住宅使使用面積，，可以比較較直觀地反反應(yīng)住宅的的使用狀況況，但在住住宅買賣中中一般不采采用使用面面積來計算算價格。公用面積住宅的公用用面積是指指住宅樓內(nèi)內(nèi)為住戶出出入方便、、正常交往往、保障生生活所設(shè)置置的公共走走廊、樓梯梯、電梯間間、水箱間間等所占面面積的總和和。開發(fā)商商在出售商商品房時計計算的建筑筑面積存在在公共面積積的分攤問問題。實用面積它是“建筑筑面積”扣扣除公共分分攤面積后后的余額。。居住面積住宅的居住住面積是指指住宅建筑筑各層平面面中直接供供住戶生活活使用的居居室凈面積積之和。所所謂凈面積積就是要除除去墻、柱柱等建筑構(gòu)構(gòu)件所占有有的水平面面積（即結(jié)結(jié)構(gòu)面積））。一般作作為衡量居居住水平的的面積指標標。計租面積作為計算房房租的面積積。在住房房制度改革革中，作出出統(tǒng)一規(guī)定定，住宅用用房按使用用面積計算算，包括居居室，客廳廳，衛(wèi)生間間，廚房，，過道，樓樓梯，陽臺臺（閉合式式按一半計計算），壁壁櫥等。非非住宅用房房按建筑面面積計算。。容積積率率容積積率率是是建建筑筑總總面面積積與與建建筑筑用用地地面面積積的的比比。。例例如如，，在在1萬萬平平方方米米的的土土地地上上，，有有4000平平方方米米的的建建筑筑總總面面積積，，其其容容積積率率為為0.4。。建筑筑總總面面積積建筑筑用用地地面面積積得房房率率得房房率率是是指指套套內(nèi)內(nèi)面面積積與與套套（（單單元元））建建筑筑面面積積之之比比。。套套內(nèi)內(nèi)面面積積=套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積+套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積+陽陽臺臺建建筑筑面面積積。。套套（（單單元元））建建筑筑面面積積=套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積+分分攤攤得得公公用用建建筑筑面面積積。。開間間住宅宅設(shè)設(shè)計計中中，，住住宅宅的的寬寬度度是是指指一一間間房房屋屋內(nèi)內(nèi)一一面面墻墻皮皮到到另另一一面面墻墻皮皮之之間間的的實實際際距距離離。。因因為為是是就就一一自自然然間間的的寬寬度度而而言言，，故故又又稱稱開開間間。。住住宅宅開開間間一一般般不不超超過過3.0米米--3.9米米，，磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)住住宅宅開開間間一一般般不不超超過過3.3米米。。規(guī)規(guī)定定較較小小的的開開間間尺尺度度，，可可縮縮短短樓樓板板的的空空間間跨跨度度，，增增強強住住宅宅結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)整整體體性性、、穩(wěn)穩(wěn)定定性性和和抗抗震震性性。。開開間間5米米以以上上，，進進深深7米米以以上上的的大大開開間間住住宅宅可可為為住住戶戶提提供供一一個個40--50平平方方米米甚甚至至更更大大的的居居住住空空間間，，與與同同樣樣建建筑筑面面積積的的小小開開間間住住宅宅相相比比，，承承重重墻墻減減少少一一半半，，使使用用面面積積增增加加2%，，便便于于靈靈活活隔隔斷斷、、裝裝修修改改造造。。進深在建筑學(xué)學(xué)上是指指一間獨獨立的房房屋或一一幢居住住建筑從從前墻皮皮到后墻墻壁之間間的實際際長度。。進深大大的住宅宅可以有有效地節(jié)節(jié)約用地地，但為為了保證證建成的的住宅可可以有良良好的自自然采光光和通風(fēng)風(fēng)條件，，住宅的的進深在在設(shè)計上上有一定定的要求求，不宜宜過大。。目前我我國大量量城鎮(zhèn)住住宅房間間的進深深一般要要限定在在5米左左右，不不能任意意擴大。。套內(nèi)面積積俗稱“地地磚面積積”。它它是在實實用面積積的基礎(chǔ)礎(chǔ)上扣除除了柱體體、墻體體等占用用空間的的建筑物物后的一一個內(nèi)容容空間的的概念。。既有有章可循循，也有有利可圖圖，吸引引居民和和機構(gòu)投投資住房房租賃市市場。公攤面積商品房分攤攤的公用建建筑面積主主要由兩部部分組成：：

1．．電梯井、、樓梯間、、垃圾道、、變電室、、設(shè)備室、、公共門廳廳和過道等等功能上為為整樓建筑筑服務(wù)的公公共用房和和管理用房房的建筑面面積；2．各單單元與樓宇宇公共建筑筑空間之間間的分隔以以及外墻（（包括山墻墻）墻體水水平投影面面積的50％。竣工面積竣工面積是是指竣工的的各幢房屋屋建筑面積積之和。房房屋建筑的的竣工應(yīng)是是按照設(shè)計計要求全部部完工，經(jīng)經(jīng)驗收合格格的建筑.輔助面積輔助面積是是指住宅建建筑各層中中不直接供供住戶生活活的室內(nèi)凈凈面積。包包括過道、、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廁廁所、起居居室、貯藏藏室等。共有建筑面面積房屋系系指各各產(chǎn)權(quán)權(quán)主共共同占占有或或共同同使用用的建建筑面面積共有建建筑面面積分分攤系系數(shù)整幢幢建建筑筑物物的的共共有有建建筑筑面面積積與與整整幢幢建建筑筑物物的的各各套套套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和的的比比值值，，即即為為共共有有建建筑筑面面積積分分攤攤系系數(shù)數(shù)。。銷售售面面積積銷售售面面積積是是指指商商品品房房按按““套套””或或““單單元元””出出售售，，其其銷銷售售面面積積為為購購房房者者所所購購買買的的套套內(nèi)內(nèi)或或單單元元內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積（（以以下下簡簡稱稱套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積））與與應(yīng)應(yīng)分分攤攤的的共共有有建建筑筑面面積積之之和和。。建筑筑密密度度建筑筑密密度度是是指指在在居居住住區(qū)區(qū)用用地地內(nèi)內(nèi)各各類類建建筑筑的的基基底底總總面面積積與與居居住住區(qū)區(qū)用用地地的的比比率率（（％％）），，它它可可以以反反映映出出一一定定用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的空空地地率率和和建建筑筑密密集集程程度度。。綠化率綠化率是是指項目目規(guī)劃建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)的綠化化面積與與規(guī)劃建建設(shè)用地地面積之之比。對對購房者者而言，，綠化率率高為好好。綠地率綠地率描描述的是是居住區(qū)區(qū)用地范范圍內(nèi)各各類綠地地的總和和與居住住區(qū)用地地的比率率（%））。綠綠地率所所指的““居住區(qū)區(qū)用地范范圍內(nèi)各各類綠地地”主要要包括公公共綠地地、宅旁旁綠地等等。其中中，公共共綠地，，又包括括居住區(qū)區(qū)公園、、小游園園、組團團綠地及及其他的的一些塊塊狀、帶帶狀化公公共綠地地。層高層高是指指住宅高高度以"層"為為單位計計量，每每一層的的高度國國家在設(shè)設(shè)計上有有要求，，這個高高度就叫叫層高。。它通常常包括下下層地板板面或樓樓板面到到上層樓樓板面之之間的距距離。凈高凈高是是指層層高減減去樓樓板厚厚度的的凈剩剩值。。公用建建筑面面積分分攤系系數(shù)將建筑筑物整整棟的的公用用建筑筑面積積除以以整棟棟樓各各套套套內(nèi)建建筑面面積之之和，，得到到建筑筑物的的公用用建筑筑面積積分攤攤系數(shù)數(shù)。即即公用用建筑筑面積積分攤攤系數(shù)數(shù)＝公公用建建筑面面積／／套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積之和和。實用率率實用率率是套套內(nèi)建建筑面面積和和住宅宅面積積之比比，大大于使使用率率。即即實用用率＝＝套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積／套套內(nèi)建建筑面面積＋＋分攤攤的共共有共共用建建筑面面積標準層層標準層層是指指平面面布置置相同同的住住宅樓樓層。。陽臺陽臺是是指供供居住住者進進行室室外活活動、、晾曬曬衣物物等的的空間間。平臺平臺是是指供供居住住者進進行室室外活活動的的上人人屋面面或由由住宅宅底層層地面面伸出出室外外的部部分。。走廊走廊是是指住住宅套套外使使用的的水平平交通通空間間。地下室室地下室室是指指房間間地面面低于于室外外地平平面的的高度度超過過該房房間凈凈高的的1／／2者者。半地下下室半地下下室是是指房房間地地面低低于室室外地地平面面的高高度超超過該該房間間凈高高的1／3，且且不超超過1／2者居住區(qū)區(qū)用地地居住區(qū)區(qū)用地地是指指住宅宅用地地、公公建用用地、、道路路用地地和公公共綠綠地等等四項項用地地的總總稱。。住宅用用地住宅用用地是是指住住宅建建筑基基底占占地及及其四四周合合理間間距內(nèi)內(nèi)的用用地含宅宅間綠綠地和和宅間間小路路等的總總稱其他用用地其他用用地是是指規(guī)規(guī)劃范范圍內(nèi)內(nèi)除居居住區(qū)區(qū)用地地以外外的各各種用用地，，應(yīng)包包括非非直接接為本本區(qū)居居民配配建的的道路路用地地、其其他單單位用用地