《稅法與納稅會計(第三版)》學(xué)習(xí)情境08土地增值稅及賬務(wù)處理

土地增值稅及賬務(wù)處理學(xué)習(xí)情境八21單元二應(yīng)稅收入與扣除項目2單元三應(yīng)納稅額的計算3單元一土地增值稅概述INDEX24單元五土地增值稅的賬務(wù)處理5單元六土地增值稅實訓(xùn)6單元四稅收優(yōu)惠與征收管理INDEX教學(xué)目標(biāo)Thistextcanbereplacedwithyourowntext.Thistextcanbereplacedwithyourowntext.1.熟悉土地增值稅的含義與納稅義務(wù)人;2.掌握土地增值稅應(yīng)納稅額的計算;3.掌握土地增值稅的賬務(wù)處理。21單元一土地增值稅概述INDEX轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人一、納稅義務(wù)人

(一)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。(二)地上建筑物及附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施。二、征稅范圍

(1)對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的行為征稅。不得自行轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村集體所有的土地，只有由國家征用以后變?yōu)閲宜袝r，才能進行轉(zhuǎn)讓。

(2)對國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。

(3)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的行為征稅。三、征稅范圍的界定(一)以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物(1)出售國有土地使用權(quán)(2)取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造，然后出售(3)存量房地產(chǎn)的買賣(二)以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)四、若干具體情況的判定

(三)房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(四)房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不征收土地增值稅。以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的應(yīng)繳納土地增值稅

(五)房地產(chǎn)的交換房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅

(六)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅

(七)合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅

(八)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征收土地增值稅

(九)房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)的代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(十)房地產(chǎn)的重新評估房地產(chǎn)的重新評估不屬于土地增值稅的征稅范圍。五、稅率基數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）I50％（含）以下300250％至l00％（含）4053l00％至200％（含）50154200％以上60352單元二應(yīng)稅收入與扣除項目2INDEX(一)貨幣收人指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、股票等有價證券。

(二)實物收人指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收人

(三)其他收人指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收人或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利一、應(yīng)稅收入的確定(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項口實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。二、扣除項目的確定1．土地征用及拆遷補償費。2．前期工程費3．建筑安裝工程費4．基礎(chǔ)設(shè)施費5．公共配套設(shè)施費6．開發(fā)間接費用

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細(xì)則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加可予以扣除值稅進項稅額允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。(五)其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細(xì)則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除

(六)舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)

2單元三應(yīng)納稅額的計算3INDEX土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

(2)提供扣除項目金額不實的；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格。又無正當(dāng)理由的。

一、增值額的確定土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：①應(yīng)納稅額＝∑（每級距的增值額×適用稅率）②應(yīng)納稅額=增值額×適用的稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)【例8-1】扣除項目金額＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％＝1345（萬元），增值額＝2000－1345＝655（萬元），增值率＝655÷1345×100％＝48.7％應(yīng)交稅額＝655×30％＝196.5（萬元）

二、應(yīng)納稅額的計算方法24單元四稅收優(yōu)惠與征收管理INDEX一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠(一)納稅地點土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

(二)納稅申報在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算

1.土地增值稅清算含義符合土地增值稅清算條件后，依照有關(guān)規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫“土地增值稅清算申報表”，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為

二、土地增值稅的征收管理2.開發(fā)項口前期管理主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項口的日常稅收管理，實施項目管理3.土地增值稅清算受理(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。1)房地產(chǎn)開發(fā)項口全部竣工、完成銷售的。2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項口的。3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況4.清算審核方法清算審核包括案頭審核和實地審核，分為審核收人情況和審核土地增值稅扣除項目5.核定征收在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算6.預(yù)征管理科學(xué)合理制定預(yù)征率，將土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項口管理工作結(jié)合起來7.土地增值稅清算時確認(rèn)收人已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收人;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收人。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。2單元五土地增值稅的賬務(wù)處理5INDEX為了對納稅人應(yīng)納土地增值稅進行會計處理，應(yīng)在“應(yīng)交稅費”科目下，設(shè)置“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目。

一、土地增值稅的會計科目設(shè)置

二、土地增值稅的會計處理（1）主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計算土地增值稅時，借記“稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”，實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款(2)兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計算應(yīng)繳納的土地增值稅時，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費一應(yīng)交土地增值稅”；實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費一應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”

【例8-2】（1）取得土地使用權(quán)時：借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

2000000貸：銀行存款

2000000（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時：借：銀行存款

20000000貸：主營業(yè)務(wù)收入

20000000（3）支付銀行存款利息時：借：財務(wù)費用

106000貸：銀行存款

106000（4）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本

7500000貸：開發(fā)產(chǎn)品

7500000（5）計算應(yīng)繳納的各項稅金及附加借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）980000

貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅980000借：應(yīng)交稅費——未交增值稅980000

貸：銀行存款980000借：稅金及附加

20630000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

68600——應(yīng)交土地增值稅

1965000——應(yīng)交教育費附加

29400(3)轉(zhuǎn)讓自己使用的房地產(chǎn)所取得的收人，借記“銀行存款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”企業(yè)按稅法的規(guī)定計算應(yīng)納的土地增值稅時，借記“固定資產(chǎn)清理”，貸記“應(yīng)交稅費一應(yīng)交土地增值稅”企業(yè)實際繳納土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費一應(yīng)交土地增值稅”，，貸記“銀行存款”【例8-3】計算應(yīng)交有關(guān)稅金時：借：固定資產(chǎn)清理

2296000貸：應(yīng)交稅費——預(yù)繳增值稅

300000