XXXX年入市營銷策略(中廣信)173P課件

北京中廣信地產(chǎn)服務機構廊坊項目組2011年5月德榮帝景2011年入市營銷策略謹呈：廊坊市德榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1北京中廣信地產(chǎn)服務機構德榮帝景2011年入市營銷策略謹呈：廊從我們開始改變一切從我們開始改變一切2整理一套思路，搭建一個模型。用以解決營銷問題！明確我們的營銷目標是什么我們的客群是哪些人我們的推廣策略什么樣的項目調性及形象支持我們的營銷工期臨近我們的營銷節(jié)點如何我們案場又該怎么做我們的推盤策略提出問題整理一套思路，搭建一個模型。明確我們的營銷目標是什么提出問題3思路導圖明晰營銷目標分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部條件分析宏觀經(jīng)濟政策背景市場環(huán)境本體屬性產(chǎn)品構成價值梳理Swot營銷策略實現(xiàn)營銷目標制定營銷執(zhí)行細案價格策略節(jié)奏排期案場包裝發(fā)展戰(zhàn)略媒體投放銷售團隊案場管理銷售手段市場推廣渠道營銷推盤策略客群描摹解決七個問題一套思路體系城市規(guī)劃思路導圖明分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部4廣泛的市場知名度價格提升品牌提升標志性項目企業(yè)視野：好品牌競爭視野：好口碑我們對開發(fā)企業(yè)目標的理解：廣泛的市場知名度價格提升品牌提升標志性項目企業(yè)視野：好品牌競5本案營銷目標目標1形象塑造標志性打造——我們致力打造成為廊坊南城標桿式住宅，贏得市場廣泛的認可。目標3品牌營造經(jīng)過客戶對產(chǎn)品形象的認可，及對價格增長的追逐，通過產(chǎn)品及服務樹立開發(fā)商品牌，最終追求項目品牌及開發(fā)商品牌的雙贏模式。目標2銷售目標讓客戶認同我們的產(chǎn)品綜合價值（建筑、景觀、物管等），進而經(jīng)過不同時期的營銷，逐步提升銷售價格，追求合理的銷售利潤。本案營銷目標目標1標志性打造——我們致力打造成為廊坊南城標桿6思路導圖明晰營銷目標分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部條件分析宏觀經(jīng)濟政策背景市場環(huán)境本體屬性產(chǎn)品構成價值梳理Swot營銷策略實現(xiàn)營銷目標制定營銷執(zhí)行細案價格策略節(jié)奏排期案場包裝發(fā)展戰(zhàn)略媒體投放銷售團隊案場管理銷售手段市場推廣渠道營銷推盤策略客群描摹解決七個問題一套思路體系城市規(guī)劃思路導圖明分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部7經(jīng)濟背景分析近期政策背景分析廊坊城市規(guī)劃市場環(huán)境分析外部環(huán)境經(jīng)濟背景分析外部環(huán)境8經(jīng)濟背景·抑制通脹經(jīng)濟背景·抑制通脹9中國經(jīng)濟—穩(wěn)步發(fā)展，抑制通脹2010以來，面對復雜多變的國際形勢和國內經(jīng)濟運行出現(xiàn)的新情況新問題，國家堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強和改善宏觀調控，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長，開局良好。CPI增速過快。為了減少對市場的沖擊，央行此前習慣于在節(jié)假日期間宣布重大消息。今年的前兩次加息就分別發(fā)生在春節(jié)和清明節(jié)的最后一天，市場預期6月將成為加息時間窗口。多家機構預計，央行將再次加息0.25個百分點。根據(jù)多家機構對4月CPI做出的預測，再度“破5”成為共識。其中預測值最高的來自上海證券和中金公司，上海證券認為4月CPI仍將延續(xù)3月幅度不變，為5.4%，中金公司認為CPI為5.2%-5.5%，中值約5.4%；預測值最低的是中國銀行，認為4月CPI再次回落到5%以下為4.6%-4.9%之間，而這是多家機構預測值中惟一未“破5”的一家。工業(yè)生產(chǎn)者價格上漲較快。一季度，居民消費價格同比上漲5.0%。其中，城市上漲4.9%，農(nóng)村上漲5.5%。分類別看，食品上漲11.0%，煙酒及用品上漲2.0%，衣著上漲0.3%，家庭設備用品及維修服務上漲1.6%，醫(yī)療保健和個人用品上漲3.1%，交通和通信下降0.1%，娛樂教育文化用品及服務上漲0.6%，居住上漲6.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比上漲7.1%，工業(yè)生產(chǎn)者購進價格同比上漲10.2%，32011年盡管經(jīng)濟發(fā)展中的不確定因素仍然較多，但我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好的趨勢沒有改變。預計2011年我國GDP增長速度為8%左右，增速比上年回落1.5個百分點。中國經(jīng)濟的增長動力正逐步從政府推動轉向市場驅動，已初步在市場基礎上實現(xiàn)一個相對較高的增長。中國經(jīng)濟—穩(wěn)步發(fā)展，抑制通脹2010以來，面對復雜多變的國際10政策背景·懸崖邊上的求生政策背景·懸崖邊上的求生1111月3日住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》9月29日國土部、住建部《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》該《通知》6月4日住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》1月21日國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》3月8日國土部發(fā)出《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》2010年核心政策2010年房地產(chǎn)市場進入新一輪調控期，政策調控頻率高、強度大，以4月的“國十條”和9月的“新國五條”最為明顯。4月17日國務院發(fā)出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》2010年政策強度波動曲線圖4月底至5月中旬各地方政府出臺實施國十條的地方性政策6月3日國家稅務總局發(fā)出《關于加強土地增值稅征管工作的通知》11月15日住房和城鄉(xiāng)建設部與國家外匯管理局《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房的通知》4-7月政策密集期8-9月政策淡化期9月-現(xiàn)在政策強化期11月3日住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印122011年核心政策中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

4月5日，中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是進入2011年之后，央行第二次上調基準利率，此次基準利率上調之后，一年期整存整取定期存款利率上升至3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。中國人民銀行上調金融機構人民幣存款準備金率，理由是抑制通脹

1月20日，中國人民銀行決定，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2月24日，中國人民銀行決定，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

3月25日，中國人民銀行決定，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。4月21日，中國人民銀行決定，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

5月18日，中國人民銀行決定，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。關于進一步完善制度規(guī)定切實加強財政資金管理的通知

4月29日，財政部發(fā)布《關于進一步完善制度規(guī)定切實加強財政資金管理的通知》要求，地方各級財政部門要按照《財政部關于清理整頓地方財政專戶的通知》（財庫[2011]1號）要求，切實做好地方財政專戶清理整頓工作，對沒有國務院、財政部、省級人民政府和省級財政部門四類有效文件依據(jù)開設的專戶一律予以撤銷，對同類性質多頭開設的專戶予以歸并，對一年內沒有業(yè)務往來的財政專戶予以撤并。2011年進入新一輪調控期，政策調控頻率高、強度大，以頻繁調整金融機構人民幣存貸款基準利率以及上調金融機構人民幣存款準備金率尤為明顯。2011年核心政策中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基13中廣信觀點：受近期樓市反彈之影響，作為曾經(jīng)史上最強樓市調控的“新國十條”僅不久就讓位于“國八條”?？v觀“國八條”及相關部委的發(fā)文逐漸落地，中廣信研究認為，這次調控表面上來看是抑制需求，實際是為未來樓市供應爭取時間，最終達到"保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定"之目的。關鍵詞：抑需求?抑供應?強執(zhí)行政策出臺目的中廣信觀點：受近期樓市反彈之影響，作為曾經(jīng)史上最強樓市調控的14本次調控我們認為依然是"國十條"的延續(xù)，只不過是一個加強版，其政策的強化主要體現(xiàn)在對需求的抑制，主要有三個方面：1、緊信貸提高最低首付——將首次購房的首付最低兩成（90平方米及以下）提高至三成。央行要求提高首付，打擊的直接對象就是剛需，這或許與近兩個月"剛需集中入市推動樓市反彈"不無關系。暫停三套房貸——這比"國十條"中要求"商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款"措辭上明顯嚴厲很多。這一要求打壓的是投資需求（包括部分改善型需求）。緊開發(fā)商資金——央行要求：對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。通過以上三個方面，央行對整個樓市的資金需求作出有史以來最為嚴厲的限制。資金流的限制對樓市影響是顯著的，07年“9.27房貸新政”雖然比現(xiàn)在的要求要松，但當年政策一推出，樓市成交量直線回落，深圳當年8月一手住宅成交量環(huán)比降三成，二手住宅成交量更是直落近五成。關鍵詞一：抑需求本次調控我們認為依然是"國十條"的延續(xù)，只不過是一個加強版，15抑制樓市需求在短期上效果可期，但長期來看未必。一旦需求釋放，難保不會推動樓市反彈，09年全國樓市的狂熱就是最好的例證，雖然當時有政府救市的大背景，但若沒有07年下半年至08年底這時間的需求積壓，09年樓市的反彈也不會如此強烈。中廣信研究認為，這次調控對需求“嚴陣以待”，真正的目的就是把房價降低到合理水平。09年：全國商品房銷售面積達到9.37億㎡，同比增長42.1%。2010年1月-2010年12月：商品房銷售面積達9.99億平方米，同比僅增長6.7%；同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資4.95萬億元，同比增長36.7%，其中住宅完成投資2.17萬億元，同比增長33.9%；房屋新開工面積11.43億平方米，同比增長66.1%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積25691萬平方米，同比增長37.9%通過數(shù)據(jù)對比，不難發(fā)現(xiàn)未來樓市供需矛盾將會大大改善。關鍵詞二：抑供應2011年：全國商品房銷售面積預計7.5億㎡左右，將比2010年大幅下降，抑需求的同時，同步抑制的開放商對樓市的熱衷，進一步抑制的市場供應，從根源上降低高房價。抑制樓市需求在短期上效果可期，但長期來看未必。中廣信研究認為16這次調控加碼從其"全國一刀切"的姿態(tài)及其出臺的時點來看，說明一個事實：中央一直都備有應對樓市不同變化之對策，政策尚未出盡（比如：房產(chǎn)稅）從所有政策沒有截止期限來看，還要作好長期調控的準備。這一切只為達成一個目的：保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定（溫總理在9月30日國慶招待會上的致辭），但這需要各部門及各地方政府的貫徹執(zhí)行才能實現(xiàn)。在執(zhí)行層面有兩個問題亟待解決：1、執(zhí)行的可操作性雖然這次調控史上更嚴，但其可操作性仍有擔憂，比如：個稅之規(guī)定，在目前原價過戶的潛規(guī)則下實則擺設；異地限購，在可以補社保的情況下亦無可奈何；以家庭為標準的稅費及二套房貸限制，在購房家庭假離婚的情況下即可規(guī)避，等等。2、各部委及地方政府的執(zhí)行力

政策再多再嚴，若不執(zhí)行或執(zhí)行不到位，則無法改變開發(fā)商和購房者的預期，樓市亦難逃"愈調愈漲"的宿命。另外，即使執(zhí)行到位，在樓市供應量充裕的情況又如何避免09年樓市的大反彈，若這一情況控制不好，則調控成果就有被投資客在樓市底部"竊取"的可能，從而再次導致樓市供需錯位和財富分配的不公關鍵詞三：強執(zhí)行這次調控加碼從其"全國一刀切"的姿態(tài)及其出臺的時點來看，說明17市場宏觀層面研判觀點：一線、二線城市成交量的回落已成事實，三、四線城市的房地產(chǎn)市場在政策大環(huán)境下，由于城市需求的旺盛，整體成交量價不會出現(xiàn)太大變化，根據(jù)我們實地調查，廊坊本地及周邊縣市購買力較強，且可以北京為依托，客群需求廣泛，厚度充足，整體后市長期看好。2010年4月2010年9月2011年2月一線城市二線城市三、四線城市城市成交量變化曲線三、四線城市在受到政策調控后，較一線、二線城市反應慢，整體下降幅度較低，在一線二線城市出現(xiàn)明顯下降情況下，三、四線城市進入觀望態(tài)勢，帶來成交量小幅下調；三、四線城市的成交量不會出現(xiàn)明顯變化，原因在于三、四線城市需求量的激增，伴隨城市收入水平及經(jīng)濟發(fā)展，出現(xiàn)了大量剛性需求及改善性二次置業(yè)，這部分客源保證了三四線城市的成交量；市場宏觀層面研判觀點：一線、二線城市成交量的回落已成事實，三18市場宏觀層面研判觀點：本輪政策調控后市場研判較為困難，存在大量不確定因素，開發(fā)商也將面臨資金鏈緊張、需求釋放等不可測狀況，因此精確的定位產(chǎn)品，充分發(fā)掘并滿足客群需求將是保證項目銷售的關鍵因素。未來不確定因素大量存在，因此對于后市的整體研判存在很大的困難，政策的執(zhí)行時間，執(zhí)行強度及其帶來的影響都是很大的研判難題；在不確定的因素下，開發(fā)商面臨資金鏈的緊張，同時也存在著需求釋放從而推動房地產(chǎn)市場向前的可能性；在這樣的基礎之上，對于本項目，在本體條件約束的條件下，我們不能選擇快速開發(fā)快速銷售的路線，而應當更精確的尋找產(chǎn)品定位，了解客戶需求，從而實現(xiàn)項目的良好發(fā)展。市場宏觀層面研判觀點：本輪政策調控后市場研判較為困難，存在19市場宏觀層面總結廊坊人口基數(shù)較大，具有一定的購買力，并且依托于大北京客群廣泛，在政策調控環(huán)境下，受整體需求增長及區(qū)域發(fā)展的影響，實現(xiàn)項目的良好發(fā)展是有極大可能的。2011年，房地產(chǎn)市場進入新一輪政策調控期，后市研判困難，收緊政策短期內不會改變。廊坊受需求爆發(fā)等因素影響，政策整體影響較小，后市長期看好。市場宏觀層面總結廊坊人口基數(shù)較大，具有一定的購買力，并且依托20新政處于近期政策的調整，房地產(chǎn)市場進入了一個新的調控期；1未來三到五年內，收緊的政策不會改變,投資需求受到抑制，剛性需求及改善需求成為市場核心；2從中國中長期的經(jīng)濟發(fā)展來看，伴隨經(jīng)濟水平提升，收入增加，樓市長期看好；3政策面結論新政處于近期政策的調整，房地產(chǎn)市場進入了一個新的調控期；1未21廊坊規(guī)劃·前景光明廊坊規(guī)劃·前景光明22城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃23廊坊城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主的生態(tài)宜居名城”的城市定位。在堅持市區(qū)“小三點（主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、萬莊新城區(qū)）組團”城市空間布局的基礎上，積極謀劃“大三點（市區(qū)、永清、固安）組團”的城市群空間布局結構。在突出中心城區(qū)示范帶動作用的同時，加快構筑“兩帶（環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶）一軸（中部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心（廊坊市區(qū)）”多園支撐、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。城市用地發(fā)展方向：主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展。開發(fā)區(qū)：主要向西、向南，適度向北，控制向東發(fā)展。萬莊區(qū)：主要向西、向東、向北發(fā)展，控制向南發(fā)展。城市職能主城區(qū)：政治、文化中心。開發(fā)區(qū)：高新技術產(chǎn)業(yè)、教育科研、經(jīng)貿交流、會展。萬莊區(qū)：高新技術產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑。廊坊城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）京24重大交通發(fā)展規(guī)劃1.京滬高鐵2.加快與北京交通對接3.首都第二機場圍繞新機場將在固安、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南部形成空港城。廊滄、京臺、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣段）等高速公路。北京到廊坊只需20分鐘。重大交通發(fā)展規(guī)劃1.京滬高鐵2.加快與北京交通對接3.首都25城市功能空間主框架城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心一軸：城市南北綠色步行軸及核心區(qū)，旨在優(yōu)化區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個性。一廊：即高鐵生態(tài)廊，將依托鐵路及兩側防護綠地構成城市特殊的生態(tài)廊道。兩環(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林匹克公園，塑造多功能城市空間。八中心市民中心：生態(tài)高效商務中心：都市風情會展中心：展示城市信息交流休閑中心：高品質生活體育中心：充滿活力商業(yè)中心：城市客廳不夜城交通樞紐中心：城市門戶零換乘

龍河次中心：配套城南城市功能空間主框架城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中26片區(qū)改造工程1.城中村改造-周各莊。完成25.4萬平方米回遷安置樓、8萬平方米商業(yè)樓的主體工程及配套公共設施建設。-董家村。改造面積約505畝。-其它村街。啟動主城區(qū)小廊坊、翟各莊、南尖塔鎮(zhèn)北王莊、薛家營等城中村改造，進行拆遷、土地收儲、規(guī)劃設計、回遷樓及配套基礎設施建設。2.光明片區(qū)改造-北昌區(qū)域改造。啟動回遷區(qū)建設，總改造面積約1160畝。-謀劃啟動光明商務區(qū)建設。3.銀河新區(qū)。沿銀河南路兩側梯次推進，實施市區(qū)南出口、北史家務村、麥洼村、前進村等改造，改造面積1770畝。4.銀河大橋西側棚戶區(qū)。改造面積780畝，拆遷房屋40萬平方米。5.重要節(jié)點及舊城改造。啟動金光道與銀河路節(jié)點、第五大街北側等5個舊城改造項目，拆遷面積7.3萬平方米。2010年廊坊城建要點片區(qū)改造工程2010年廊坊城建要點27中心區(qū)提升工程依據(jù)城市總體規(guī)劃，構建現(xiàn)代服務業(yè)核心區(qū)域，整合中心區(qū)商業(yè)資源，優(yōu)化城市功能布局、提升城市綜合承載能力，為產(chǎn)業(yè)聚集和城市發(fā)展留足空間?！裆虡I(yè)中心區(qū)。啟動商業(yè)中心區(qū)改造工程，提升商業(yè)中心區(qū)功能。○采用市場化運作模式，對商業(yè)中心區(qū)實施拆遷改造，新建60萬平方米城市第四代綜合體項目?！鹦氯A路地下人防商業(yè)街（解放道——金光道），總建筑面積1.2萬平方米?！窬哞F廣場商貿區(qū)。結合京滬高鐵站房建設，謀劃南北廣場商貿區(qū)建設?！駨V陽商務樓。對位于金光道的廣陽區(qū)商務局、廣陽區(qū)招待所區(qū)域進行整體改造，集中建設高品位的商務樓?！袢f莊生態(tài)城。按照《萬莊生態(tài)城總體規(guī)劃》，謀劃建設集商業(yè)中心、辦公中心及五星級酒店為一體的生態(tài)商務區(qū)；啟動建設經(jīng)一路、緯二路、地熱勘測、市政管網(wǎng)和綠化亮化工程?！颀埡又行膮^(qū)。占地約1500畝，總建筑面積約108.7萬平方米。2010年先期啟動標志性多功能建筑——創(chuàng)業(yè)大廈，總建筑面積約3.8萬平方米?！裰锌评确豢萍脊?。占地約600畝，建筑面積約50萬平方米，加快推進中科院理化所基地、新奧潔凈煤等13個項目建設?！駮怪行奶嵘脑?。2010年廊坊城建要點中心區(qū)提升工程2010年廊坊城建要點28廊坊龍河高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)于2005年11月15日開始規(guī)劃建設，是廊坊市主城區(qū)十大工程之一，位于主城區(qū)東南部，北接市區(qū)南龍道，西臨省道廊泊線，東到京滬鐵路，南至環(huán)城快速路，規(guī)劃面積28平方公里，其中已有13平方公里于2008年3月25日被河北省政府第四次常務會議批準納入廊坊市城市總體規(guī)劃。龍河高新區(qū)下轄9個村街，常駐人口17063人，耕地11032畝。建區(qū)四年來多來，按照“政府引導、規(guī)劃先行、多元投入、滾動發(fā)展”的方針，遵照“高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平招商、高質量服務”的要求，明確“政企合作創(chuàng)區(qū)、科學規(guī)劃建區(qū)、服務項目強區(qū)、打造和諧園區(qū)”的思路，大力推進基礎設施建設，不斷創(chuàng)新政企合作體制和投融資機制，逐步顯現(xiàn)良好的經(jīng)濟和社會效益，步入發(fā)展的快車道?！埡痈咝聟^(qū)簡介廊坊龍河高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)于2005年11月15日開始規(guī)劃建設，29

2011廊坊工作重點2011廊坊工作重點30規(guī)劃總結本案位于廊坊南城核心地帶，北瞰廊坊母親河—龍河，東瞰龍河高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，緊鄰龍河中心區(qū)，西靠安次工業(yè)園，南臨省級新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。1本案榮居四大經(jīng)濟板塊中心，龍河生態(tài)公園信步可達。2隨著京臺高速的開通，南城戰(zhàn)略付諸實施，安次區(qū)政府也即將入住龍河中心區(qū)，廊坊發(fā)展重點將南移，我們將坐享廊坊發(fā)展帶來的恢宏價值，成就廊坊嶄新的價值版圖。3規(guī)劃總結本案位于廊坊南城核心地帶，北瞰廊坊母親河—龍河，東31市場環(huán)境·前景光明市場環(huán)境·前景光明32

房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準

2010年全年廊坊市人均GDP為30246元（按當前匯率計算約合4447美元）。廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，以質量為主，數(shù)量與質量并重。

房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準

201033土地市場整體市場2009-2012年廊坊市住房建設年度計劃（單位：套）土地整體市場2009-2012年廊坊市住房建設年度計劃（單位：套）土地市場整體市場2342009-2012年廊坊市住房建設年度計劃（單位：平方米）土地供應量充足，建設力度明顯增強，市場相對活躍土地整體市場

2009-2012年廊坊市住房建設年度計劃（單位：平方米）土35住宅市場——整體市場格局劃分較明顯，存在一定梯次特征廣陽區(qū)安次區(qū)廣陽區(qū)：110-130平米三居產(chǎn)品為市場主力，城市新區(qū)，客戶對其有比較高的認知度。安次區(qū)：70-90平米兩居產(chǎn)品為市場主力。作為老城區(qū)，此區(qū)域回遷居民較多，人員比較雜亂且整體素質不高，并且根據(jù)我們的實地調查，廊坊人對此區(qū)域認知度有限。但隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，相信此區(qū)域會快速的發(fā)展，與廣陽區(qū)形成齊頭并進的局面。商品住宅市場

住宅市場——整體市場格局劃分較明顯，存在一定梯次特征廣陽區(qū)安36商品住宅市場

小結區(qū)域特點：廣陽區(qū)：傳統(tǒng)的商業(yè)中心和政府所在地，區(qū)域成熟度和市場認知度均向好；安次區(qū)：發(fā)展相對滯后，區(qū)域開發(fā)處于起步階段，但伴隨產(chǎn)業(yè)園的逐漸成熟及政府投資的不斷加大，未來發(fā)展?jié)摿薮?。市場特點：內向型市場，發(fā)展比較初級，產(chǎn)品設計注重于滿足基本居住需求，營銷水平不高；榮盛地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)在當?shù)厥菑妱萜放?，擁有良好的市場口碑并占有較大市場份額；2011年新增項目基本呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)。商品住宅市場小結區(qū)域特點：37產(chǎn)品特點：園林：注重園林的打造，以中式風格為主并多包含水系景觀，參與性強；配套：小區(qū)配套功能單一，以住宅底商為主，無會所及大型商業(yè)配套；產(chǎn)品：安次以70－80㎡兩居為絕對主力戶型，廣陽以110－130㎡三居為絕對主力戶型，產(chǎn)品主要特點為南北通透、明衛(wèi)明廚、功能區(qū)劃分明確，贈送飄窗等高附加值賣點；外立面：中式風格占市場主導，新古典風格開始出現(xiàn)但較為初級，純粹性和品質感均有待完善。商品住宅市場

小結市場特點：地緣型客戶是主要的購買客群，廣陽區(qū)的認知明顯高于安次區(qū)；剛性需求為主，對產(chǎn)品主要關注點主要停留在功能實現(xiàn)上；對品牌開發(fā)商較為依賴，從眾心理嚴重。產(chǎn)品特點：商品住宅市場小結市場特點：38商品住宅市場總結廊坊住宅市場已從現(xiàn)房市場轉向期房市場；1受宏觀經(jīng)濟影響小，市場低迷時期量價依然上漲，說明更多的是剛性需求。3廊坊市商品住宅銷售量與價格水平總體增長較快，增長率較高，但絕對量較低；2商品住宅市場總結廊坊住宅市場已從現(xiàn)房市場轉向期房市場；1受宏39客戶接受總價區(qū)間：總價50-80萬，二居三居為主。客戶來源：廊坊客戶為主占85%以上，其中項目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主?？蛻粜枨螅焊纳疲ù罅浚鹤优逃俊⒓彝ソY構變化購房、舊換新升級購房、拆遷戶購房等；多次置業(yè)（少量）：投資房、其它目的性購房等；首置（大量）：婚房、高性價比房、外來人員定居房等?？蛻裟挲g結構：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及少量32-50歲多次置業(yè)?？蛻糍徺I方式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付?？蛻袈殬I(yè)構成：改善：私營業(yè)主、下縣老板、管道局及管道公司員工、政府部門工作人員及部分事業(yè)單位從業(yè)人員等。首置：華為富士康等公司職員、公務員、醫(yī)生、教師、銀行人員、其他普通工人等?？蛻絷P注點：價格經(jīng)濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質、社區(qū)品質等。區(qū)域客群市場分析客戶接受總價區(qū)間：區(qū)域客群市場分析40高收入市場主力客群管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業(yè)主等；——年收入20萬以上公司職員；普通工人；小商販等；——月收入3000元以下各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè)主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門公務員；部分公司職員等；——月收入3000-10000元市場客群結構高收入市場管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；41市場客群需求分層市場客群需求分層42房地產(chǎn)市場小結：?房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛，總體發(fā)展趨勢向好。?土地交易活躍，土地價格不斷上升，項目規(guī)劃指標均衡。?住宅市場的抗風險能力強，銷售價格增長趨勢顯著。?市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。?市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風險。?客群以本地化為主，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導入留有空間。房地產(chǎn)市場小結房地產(chǎn)市場小結：房地產(chǎn)市場小結43區(qū)域代表項目1、豪邸坊安次首個多元化項目區(qū)域代表項目1、豪邸坊44項目規(guī)劃（分兩期開發(fā)）：一期為靠項目東側的5棟樓：2、3、5、7、9、13號樓。2號樓為16層全LOFT，其他為18層板樓，2010年5月首次推盤。二期是7棟板樓，2棟酒店式公寓，已規(guī)劃完畢。項目中有少量底層沿街商業(yè)。產(chǎn)品情況：一期5棟樓：2號樓為16層2個單元全LOFT，其他為2～3個單元的18層板樓，戶型面積以70平米兩居以及90-113平米三居為主，另有部分130平米左右大戶型產(chǎn)品。二期是7棟板樓產(chǎn)品設計與一期一致，不再有LOFT產(chǎn)品，而另外2棟酒店式公寓戶型面積為40-50平米為主。豪邸坊—規(guī)劃開發(fā)項目規(guī)劃（分兩期開發(fā)）：產(chǎn)品情況：豪邸坊—規(guī)劃開發(fā)4570-73平米兩居，戶型方正典雅，功能分區(qū)明確，布局合理，南北通透。有贈送面積。117-130平米三居，戶型方正典雅，南北通透，主臥室大轉角觀景窗，功能分區(qū)明顯。豪邸坊—戶型狀況70-73平米兩居，戶型方正典雅，功能分區(qū)明確，布局合理，南46客戶情況：主要為本地客戶貸款自住，注重品牌營銷，銷售火爆。

客戶來源：廊坊本地人購買的居多，其中下縣的私營老以及老城區(qū)政府、機關單位人員購買占據(jù)很大比例，另有少部分北京客戶來此置業(yè)。置業(yè)目的：改善型住宅或少量多次置業(yè)者?？蛻絷P注點：榮盛開發(fā)公司的品牌和物業(yè)服務水平；小區(qū)品質以及在此購房人的整體素質；實用的戶型設計、贈送的面積和價格的優(yōu)惠政策，規(guī)劃利好帶來的物業(yè)升值空間等。豪邸坊—客戶概況客戶情況：豪邸坊—客戶概況47豪邸坊—現(xiàn)場售樓處概況圍擋圍擋入口前臺沙盤戶型展示接待區(qū)辦公區(qū)域售樓處現(xiàn)場布置比較一般，銷售服務不夠細致，服務意識不強，且裝飾比較簡陋，沒有提升項目自身的品質。豪邸坊現(xiàn)場案場布置及接待水平一般，裝修風格與項目結合不夠緊密，無法有效的提升項目的形象價值。48豪邸坊—現(xiàn)場售樓處概況圍擋圍擋入口前臺沙盤戶型展示接待區(qū)辦公3、紫金華府城市中心地帶經(jīng)典高檔社區(qū)紫金華府—基本概況3、紫金華府紫金華府—基本概況49123567891011121315主入口10-11層10-11層9-11層11層車庫出入口9層9-10層11層9層11層9層9層9-10層2層2層9層規(guī)劃情況（分兩期開發(fā)）：一期9棟1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、11#、12#板樓；二期4棟5#、10#、13#、15#板樓（無4#和14#樓）；1#、2#、3#、5#、10#、15#樓底下2層為商業(yè)，模式為開發(fā)商自營及對外銷售共存；產(chǎn)品情況：項目均為一梯兩戶，主力戶型90-135平米的兩居三居；紫金華府—規(guī)劃產(chǎn)品123567891011121315主入口10-11層10-50主力兩居A：布局細致，功能細分，南北通透；主臥客廳采光好。主力兩居B：布局緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；主臥客廳均有南向陽臺，客廳空間大。主力三居：功能分區(qū)合理；主臥客廳均有南向陽臺。紫金華府—基本概況主力戶型南北通透，布局緊湊，得房率高達89%，舒適度較高主力兩居A：布局細致，功能細分，南北通透；主臥客廳采光好。主51客戶情況：本地客戶貸款自住為主，關注發(fā)展?jié)摿?，戶型實用性，銷售良好?？蛻魜碓矗嚎蛻糁饕岳确划?shù)厝藶橹?，自住需求；其中廣陽區(qū)占多數(shù)，有部分下面區(qū)縣的客戶來此購房；有極少數(shù)北京人來此置業(yè)。購房目的：多為改善型住宅。貸款情況：85%以上客戶都是辦的貸款。非首次購房：本地改善型客戶較多，另投資客占少量比例。購房驅動：戶型實用，公攤面積小，地處廊坊主城區(qū)東北部，升級潛力大。紫金華府—基本概況客戶情況：紫金華府—基本概況524、陽光逸墅陽光逸墅—基本概況4、陽光逸墅陽光逸墅—基本概況53幼兒園商業(yè)街一期二期規(guī)劃分期：共分二期13棟住宅樓，項目分2期開發(fā)，總共1595套。以板樓為主，少量板塔，分別為6層、11層和18層。一期1000戶，為南側的1-7號樓。二期為北側的8-13號樓。園林風格：中國美術學院風景建筑設計研究院做的園林與建筑設計，小區(qū)內設計了主次兩條景觀軸線。主軸為南北向，貫穿整個“中央公園”，連接各個景觀節(jié)點；次軸線為正對小區(qū)主入口的東西向景觀軸線。擁有2萬平米水系。建筑設計：以簡約現(xiàn)代的江南風格為基礎，力求將反映江南建筑的建筑風格融入其中。建筑表面材料以白色涂料、灰色面磚為主，適當結合鋼材與石材；色彩以冷色調為主，適當結合暖色百葉以襯托和變化。首層大堂墻面為大理石。外立面底四層是外掛石材，以上是涂料。陽光逸墅—規(guī)劃狀況幼兒園商業(yè)街一期二期規(guī)劃分期：共分二期園林風格：陽光逸墅—規(guī)54110平米3室2廳1衛(wèi)1廚

陽臺飄窗飄窗飄窗衛(wèi)生間北向陽光房帶飄窗；南向大尺度陽臺南北向的主次臥均帶飄窗；衛(wèi)生間干濕分區(qū)；72平米1室2廳+陽光書房（贈送）陽臺飄窗70平米送7平米，85平米送9平米；衛(wèi)生間干濕分區(qū)；明廚，主臥帶飄窗；雙陽臺設計；主客廳與陽光書房相連；主力戶型均為雙陽臺設計，盡量多做飄窗、贈送書房，附加值高，衛(wèi)生間干濕分區(qū)，舒適度高。陽光逸墅—戶型狀況110平米3室2廳1衛(wèi)1廚陽臺飄窗飄窗飄窗衛(wèi)生間北向陽光房55客戶情況：客戶年紀：主力客戶的年紀為30多歲。置業(yè)目的：以自住為主，少量投資。付款方式：絕大部分客戶是貸款購房?？蛻絷P注點：客戶比較關注品牌和地段?？蛻魜碓矗嚎蛻舳鄶?shù)為本地人，來自廊坊主城區(qū)和周邊縣的，北京的客戶占3%-4%。陽光逸墅—客戶概況客戶情況：陽光逸墅—客戶概況56陽光逸墅—現(xiàn)場售樓處概況入口沙盤樣板間入口前臺客戶休息區(qū)兒童游樂區(qū)信息展示區(qū)客戶接待區(qū)辦公區(qū)陽光逸墅的現(xiàn)場售樓處整體感覺非常好，具體可表現(xiàn)為以下幾點：1.現(xiàn)場裝修風格與項目主體高度吻合，整體檔次較高，給人以視覺沖擊，背景音樂舒緩愉悅，與案場裝飾交相輝映；2.案場整體規(guī)劃布置合理，兒童游樂區(qū)等小細節(jié)設置體現(xiàn)出為客戶著想的宗旨；3.銷售人員專業(yè)扎實，服務熱情，從一進門就可以感受到尊貴感；4.客戶接待區(qū)即使沒有客戶，每張桌子都有銷售落座，給人一種供不應求的感覺。陽光逸墅作為我們重點的競品項目，在現(xiàn)場的布置方面有很多值得我們借鑒的地方，特別是在細節(jié)的處理方面，可以很好的增加客戶對項目的好感，提升項目形象。陽光逸墅—現(xiàn)場售樓處概況入口沙盤樣板間入口前臺客戶休息區(qū)兒童57陽光逸墅—樣板間展示陽光逸墅樣板間整體戶型較好，設計合理，但樣板間整體裝修一般，僅做為展示作用，對項目品質提升意義不大。陽光逸墅—樣板間展示陽光逸墅樣板間整體戶型較好，設計合理，但586、江南水郡江南水郡—基本概況6、江南水郡江南水郡—基本概況59一期二期三期人工湖下沉廣場各園林組團園林包裝了的政府綠化帶規(guī)劃分期：共分三期一期為靠項目東側的5棟樓：1、7、11、15、16號樓。為6層和11層結合的板樓，1梯4戶，2009年3月開盤。二期是10棟板樓、塔樓、板塔，1梯2戶，分別是2、5、6、8、9、12、13、17-19號樓，前二期均已售罄。第三期是5棟板樓，分別是3、4、9、10、20號樓，于2009年12月開盤，現(xiàn)已售完。園林設計：秉承阿爾卡迪亞“江南的園、健康的家”的園林設計理念，同時運用大量實木建造了亭、臺、樓閣等。300平米人工湖。下沉廣場增加層次感。項目南側臨迎賓道，市政的綠化帶。江南水郡—規(guī)劃狀況一期二期三期人工湖下沉廣場各園林組團園林包裝了的政府綠化帶規(guī)60主力戶型南北通透，布局緊湊，贈送飄窗提升附加值，產(chǎn)品舒適度較高。飄窗陽臺飄窗84.33平米二室二廳一衛(wèi)：布局緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；朝南主臥室?guī)б徊绞疥柵_；客廳帶朝南陽臺；北向次臥帶飄窗；廚房朝北，排風效果受影響；暗衛(wèi)，采光通風受影響。飄窗飄窗飄窗陽臺95.88平米三室二廳一衛(wèi)：布局緊湊，功能分區(qū)合理，南北通透；朝南主臥室?guī)эh窗；客廳帶朝南大陽臺；北向次臥帶飄窗；明廚明衛(wèi)。江南水郡—戶型狀況主力戶型南北通透，布局緊湊，贈送飄窗提升附加值，產(chǎn)品舒適度較61客戶情況：客戶來源：客戶以本區(qū)為多，也有來自廣陽區(qū)的，80后剛性置業(yè)比例較大，幾乎占一半。少量商人投資于此，有部分當?shù)卣殕T買房自住。購房目的：以自住及改善為主。貸款情況：絕大多數(shù)客戶貸款。非首次購房：本地改善型客戶較多，廊坊本地人，在北京上班。購房驅動：周邊教育資源多，項目離一中、八中、四中較近。江南水郡—客戶狀況客戶情況：江南水郡—客戶狀況62安次區(qū)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計安次區(qū)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計63廣陽區(qū)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計廣陽區(qū)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計64重點項目銷售情況情況統(tǒng)計根據(jù)本案位置，我們選取了目前在售的安次區(qū)陽光逸墅，大家新城，豪邸坊以及廣陽區(qū)的銀河領域，華夏第九園蘭亭，華夏鉑宮作為重點項目參考：根據(jù)對市場的調研以及月均去化量的對比，根據(jù)開發(fā)商7月開盤的計劃，在一切條件具備的前提下，我們德榮·帝景有信心做到2011年共銷售600套，月均100套左右的銷售目標。重點項目銷售情況情況統(tǒng)計根據(jù)本案位置，我們選取了目前在售的安65結論1、京津城市的高速發(fā)展和城市邊際不斷外延，帶動廊坊整體城市發(fā)展提速、升級，前景廣闊。2、廊坊房地產(chǎn)市場處于快速增長期，總體趨勢向好。3、土地市場交易活躍，雖然地價成本在不斷增加，但積極的戰(zhàn)略性土地儲備，對房地產(chǎn)企業(yè)具有長遠意義。4、總體住宅市場呈現(xiàn)供不應求，平均銷售價格持續(xù)提升。5、規(guī)劃指標均衡，產(chǎn)品均好性發(fā)展。做常規(guī)性產(chǎn)品，走中高端路線，能為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤率。6、市場自住需求占絕對主流，極少量的投資、投機，整體市場不存在過熱、泡沫風險。7、地緣優(yōu)勢明顯，客群以本地化為主,給周邊城市客群導入留有空間。結論1、京津城市的高速發(fā)展和城市邊際不斷外延，帶動廊坊66本體屬性產(chǎn)品構成價值梳理SWOT分析內部環(huán)境本體屬性內部環(huán)境67東側銀河南路，為廊坊以南區(qū)域進入北京最佳道路；南部相鄰廊霸線，周圍遍布小餐館，理發(fā)店，壽衣店等；西側緊鄰村落，區(qū)域條件較差；北面緊靠廊坊的母親河—龍河，觀景效果較好。東東北西北西南地塊中的高壓線本案周邊到達性較好，北面臨水，東靠銀河南路，南至廊霸線，西部為舊村落，周邊環(huán)繞龍河高新技術產(chǎn)業(yè)園，安次工業(yè)園，龍河中心區(qū)等；人口比較密集，未來趨勢極其樂觀。本案地塊四至綠化帶裝飾東部：銀河南路南部：廊霸線南部：現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場施工狀況北部龍河東側銀河南路，為廊坊以南區(qū)域進入北京最佳道路；東東北西北西南68本項目核心價值梳理核心價值擁有龍河自然景觀；靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，人口密集；本體區(qū)域客戶富士康等勞動密集型企業(yè)客戶；廊坊及其周邊縣市客戶；北京投資為主客戶。規(guī)劃新區(qū)，未來發(fā)展新興區(qū)域，規(guī)劃利好明顯；交通方便，為南部到北京最佳通路，未來升值潛力明顯；核心價值：龍河水景、未來南城中心區(qū)域，升值潛力巨大本項目核心價值梳理擁有龍河自然景觀；本體區(qū)域客戶富士康等勞動69SWOT分析Strength

優(yōu)勢S1.北瞰龍河，水景資源；S2.東靠銀河南路，直通北京；S3.未來城市發(fā)展的重點區(qū)域S4.周圍人口密集，消費能力較高。Weakness劣勢W1.地塊西部比較荒涼，開發(fā)程度低，人員比較雜亂；W2.客戶對南城認可程度不高；W3.周圍配套設施不完善；Opportunity

機會O1.周邊遍布產(chǎn)業(yè)園，示范區(qū)，有成為成熟社區(qū)的消費能力；O2.地塊規(guī)劃完成后可吸引北京城區(qū)、河北其他地區(qū)的投資性客戶，未來升值潛力大。Threat威脅T1.地塊需安置回遷居民，人員比較雜亂，可能會影響大盤的客戶檔次；T2.由于規(guī)劃建設周期較長，未來實施規(guī)劃方案存在變化的可能；T3.龍河現(xiàn)狀較差，未來需強力治理，否則對本案無積極作用。SWOT分析SWOT分析Strength優(yōu)勢Weakness劣勢70營銷環(huán)境總結經(jīng)過對內外部環(huán)境進行嚴密的調查分析后，我們認為，坐享廊坊發(fā)展規(guī)劃整體向南帶來的恢宏價值，我們有信心成為廊坊南城高品質宜居住宅市場的領跑者！2011年廊坊首席水景大盤一觸即發(fā)！71營銷環(huán)境總結經(jīng)過對內外部環(huán)境進行嚴密的調查分析后，我們認為，思路導圖明晰營銷目標分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部條件分析宏觀經(jīng)濟政策背景市場環(huán)境客戶需求本體屬性產(chǎn)品構成價值梳理Swot營銷策略實現(xiàn)營銷目標制定營銷執(zhí)行細案價格策略節(jié)奏排期案場包裝發(fā)展戰(zhàn)略媒體投放銷售團隊案場管理銷售手段市場推廣渠道營銷推盤策略客群描摹解決七個問題一套思路體系思路導圖明分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部72競爭機會本區(qū)域內項目較少，板塊還未成熟，需要投入大量資源營銷宣傳，炒熱本項目；競品項目目前銷售量較為穩(wěn)定，隨著我們項目的入市，繼續(xù)推動板塊熱度，加劇未來競爭差異營銷，借勢、截流意味著，我們要：本體機會今年秋季入市，期間針對市場變化調整產(chǎn)品細節(jié)，擁有后發(fā)優(yōu)勢；項目扼守廊坊下屬各縣進京必經(jīng)之路，擁有截流客戶的天然優(yōu)勢本項目與其他項目相比擁有通達性較好的優(yōu)勢。整體操盤策略

競爭機會本區(qū)域內項目較少，板塊還未成熟，需要投入大量資源營銷73企業(yè)影響力弱強市場實現(xiàn)能力弱強領導者補缺者跟隨者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調產(chǎn)品的特色和價值目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者市場領跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者德榮帝景區(qū)域市場挑戰(zhàn)者競爭策略初期挑戰(zhàn)者，注重細節(jié)，加強附加值打造及配套的跟進，強調產(chǎn)品的特色和價值，搶奪市場客戶，站穩(wěn)市場;后期做領導者，建立一定市場影響力的基礎上產(chǎn)品、綜合性配套、社區(qū)環(huán)境整體發(fā)力，成為廊坊市場安次區(qū)的標桿項目;企業(yè)影響力弱強市場實現(xiàn)能力弱強領導者補缺者跟隨者挑戰(zhàn)者改變游74第*頁營銷策略定位以價格策略為先導，平開低走，用價格撬動市場，綜合運用產(chǎn)品策略、價格策略、推廣策略，站穩(wěn)廊坊市場；1廊坊目前市場環(huán)境良好、本地客戶基礎好，取勢東風，增加客戶厚度，體驗營銷突顯項目價值感，攔截南向進入廊坊的客戶；2追求項目一期的順利開盤，實現(xiàn)銷售目標，發(fā)展項目品牌，后期可持續(xù)發(fā)展；3第*頁營銷策略定位以價格策略為先導，平開低走，用價格撬動市場75思路導圖明晰營銷目標分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部條件分析宏觀經(jīng)濟政策背景市場環(huán)境客戶需求本體屬性產(chǎn)品構成價值梳理Swot營銷策略實現(xiàn)營銷目標制定營銷執(zhí)行細案價格策略節(jié)奏排期案場包裝發(fā)展戰(zhàn)略媒體投放銷售團隊案場管理銷售手段市場推廣渠道營銷推盤策略客群描摹解決七個問題一套思路體系思路導圖明分析內外部營銷環(huán)境外部環(huán)境分析內部76項目整體發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域市場的領導者以產(chǎn)品特色打造項目核心競爭力以產(chǎn)品為基礎、營銷為依托，帶動品牌發(fā)展，實現(xiàn)品牌延續(xù)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域市場的領導者以產(chǎn)品特色打造項目核心競爭力77物業(yè)檔次歸檔地塊屬性：本項目地塊位于龍河西南側，區(qū)位發(fā)展可利用程度高，地塊條件較好，未來發(fā)展前景看好；客戶需求：對于高品質居住環(huán)境的向往對優(yōu)質生活的需求市場競爭：市場現(xiàn)有產(chǎn)品檔次及品質參差不齊未來類似資源項目的檔次和品質將逐步提高，目前已經(jīng)有類似項目的開發(fā)市場空白：項目的產(chǎn)品能夠在某種程度彌補市場空白，廊坊安次區(qū)市場上缺少真正有品質的物業(yè)，本案應做有品牌內涵的產(chǎn)品。物業(yè)檔次歸檔地塊屬性：78核心客戶重要客戶補充客戶本地客戶（剛性、改善）及少量投資者，企事業(yè)單位或工業(yè)園區(qū)職工以中心區(qū)為主的市區(qū)中高收入群體外阜客群客群分類核心客戶重要客戶補充客戶本地客戶（剛性、改善）及少量投資者，79區(qū)域競爭對手價格影響因素采用競品加權方法測算本項目靜態(tài)基價市場影響因素與市場動態(tài)發(fā)展結合靜態(tài)動態(tài)市場影響因素與市場動態(tài)發(fā)展結合定價依據(jù)定價方式定價說明——通過對比手段，將不同類別的價格影響因素通過定性和定量的方法賦予不同權重進行計算。再將項目毛坯價格定位由價格靜態(tài)定位轉為動態(tài)，符合項目整體運作時的市場動態(tài)發(fā)展。價格策略——市場比較法80區(qū)域競爭對手價格影響因素采用競品加權方法測算本項目靜態(tài)基價市價格風險控制

——定價主動權轉移至購房者參照陽光逸墅、紐約公園、大家新城等區(qū)域價格，保持對上述項目價格關注；定價參考定價調整入場認購當天第一版價格確定搖號順序價格摸底階段——入場后至認購前一周，持續(xù)摸底客戶心理價位；價格驗證階段——認購前一天第一版價格制定，銷售人員摸底客戶反應；價格確認階段——認購前一天公布價格，認購當天確定最終價格；81價格風險控制

——定價主動權轉移至購本測算方法權重的選取是以項目間區(qū)域、建筑形態(tài)、配套等對應指標耦合度為參照選取的通過產(chǎn)品加權得出的平均價格為各產(chǎn)品形態(tài)的現(xiàn)階段按市場價格水平所測算出的平均價格考慮市場風險，以及減小計算過程中主觀因素所導致的誤差，建議本案平均價格在+/-10%之間浮動，本案當期價格區(qū)間為：6033-7374元/㎡之間.五級加權計算法本測算方法權重的選取是以項目間區(qū)域、建筑形態(tài)、配套等對應指標82價格環(huán)節(jié)的兩點注意一是價格公開的時機尤其在假定市場環(huán)境下，價格說得過早，就造成了既定事實，你只值這么多錢。所以我們認為，如果是開盤，價格不全部開放。我們認為價格的公開不能太早。如果提前兩、三個月，可能客戶認為這個區(qū)域的價格就是這樣。如果再晚了，我們認為對客戶的積累是有影響的。

二是公布價格的方法公布價格的方法非常重要，可以在現(xiàn)場貼東西，可以在網(wǎng)上發(fā)通知，可以在報紙上宣傳。建議采取“兩步走”，第一步走叫利用網(wǎng)絡制造小消息。今天說我們大約6700元/平米，明天說可能7300元/平米，后天再跟客戶開研討會討論一下。第二步是利用短信，毫無懸念的把價格公布出去。價格環(huán)節(jié)的兩點注意一是價格公開的時機83借助分析模型，產(chǎn)品細分，確定分類產(chǎn)品任務具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。需要不斷投入以增強其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。需要通過展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉化后可實現(xiàn)較高市場價值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣綜合對市場供應、項目自身產(chǎn)品差異化及目標客戶需求的分析，本項目的產(chǎn)品細分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：產(chǎn)品是基礎標桿！利潤主力培育、轉化低端補充產(chǎn)品分類84借助分析模型，產(chǎn)品細分，確定分類產(chǎn)品任務具備差異性優(yōu)勢以及稀明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品價格標桿，建立地位利潤主力，價值最大化培育、轉化，提升價值低端補充，提升價值產(chǎn)品分類推盤方向：向西、向北明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品價格標桿，建立地位利潤主力85推售策略明星產(chǎn)品與其他產(chǎn)品混搭每期開盤保證擁有一定比例的明星產(chǎn)品存量，從價格上擠壓高層/小高層產(chǎn)品去化，從推廣上支撐項目整體高端形象價格成長與產(chǎn)品升級同步每期開盤價格提升的同時推出升級產(chǎn)品，保證價質匹配，為價格提升提供支撐86推售策略明星產(chǎn)品與其他產(chǎn)品混搭86面對“對手如林”的區(qū)域競爭，本案將以何種姿態(tài)入市、搶得先機？大盤于廊坊推廣的要領是什么？帶動廊坊樓市的核心銷售力是什么？本案需要在廊坊樹立一個怎樣的形象地位？什么樣的廣告能夠真正輔助本案銷售持續(xù)飄紅？我們的思考面對“對手如林”的區(qū)域競爭，本案將以何種姿態(tài)入市、搶得先機？87從長線推廣與當前市場的角度分析，結合客群特點，本案的產(chǎn)品如何定位？如何通過廣告手段，幫助“過江龍”成功壓倒“地頭蛇”？88從長線推廣與當前市場的角度分析，結合客群特點，本案的產(chǎn)品如何關于制定本案產(chǎn)品定位的策略性思考：在廣告的作業(yè)過程中絕對不能創(chuàng)作與北京、廊坊“水土不服”的廣告。本案屬于大盤，不是短期的利益行為，而是一個長期經(jīng)營的過程。本案位于龍河次中心，區(qū)域優(yōu)勢特點十分明顯，廊坊本地與北京客戶比例近9/1開。廣告的覆蓋面積可以全方位覆蓋，所以大盤能持續(xù)暢銷的關鍵，一定不是具體形式的廣告創(chuàng)意內容，而是口碑效應。廣告在三線大盤中推廣的核心任務，不是為大盤創(chuàng)作“假、大、空”的形象廣告，而是把握項目于市場內的輿論走勢，如何通過宣傳的方式為項目搭建良好的口碑，未雨綢繆，應對危機公關的處理?！安唤拥貧狻钡募儋F廣告一定會脫離中產(chǎn)階級客群，而三線城市的人群構成已經(jīng)圈定其購房主力軍一定是城市的中產(chǎn)階級，所以廣告一定要秉承“實效”的原則。關于制定本案產(chǎn)品定位的策略性思考：894.本案想要戰(zhàn)勝對手，長期立于不敗之地，必須找到本案的獨門兵器，與對手形成差異化競爭。正所謂，這是一次“過江龍”與“地頭蛇”的長期較量。就本案而言，廣告首先做的第一件事兒就是自報家門，要將產(chǎn)品優(yōu)勢拿出來說話，無論其他的開發(fā)商的市場口碑如何，他們的產(chǎn)品沒有我們的有突出的特色。廣告必須解決的任務是，讓市場認識到德榮帝景項目才是安次區(qū)真正的高品質宜居社區(qū)。網(wǎng)羅廊坊社區(qū)最大的主流群體中產(chǎn)階級，形成長期口碑效力，才是本案長勝之計。關于制定本案產(chǎn)品定位的策略性思考：4.本案想要戰(zhàn)勝對手，長期立于不敗之地，必須找到本案的90梳理本案產(chǎn)品關鍵詞、總結市場定位：升值區(qū)位、宜居大盤、親水社區(qū)、100萬平米、歐式建筑風格、景觀設計、戶型對客群的包容性定位關鍵詞描述：高品質大盤、宜居之地、景觀之地關鍵詞梳理本案產(chǎn)品關鍵詞、總結市場定位：定位關鍵詞描述：關鍵詞91品味高尚形象高調底蘊高深高調形象面向市場；提升項目檔次；直接打下高檔樓盤的烙印。通過項目形象塑造找到與客群的共鳴點；通過對區(qū)位價值挖掘找到更深層次的內涵。品味確定階層，找到對應營銷圈層；品味代表一種生活態(tài)度。通過拔高立意提升項目形象，樹立項目品牌，迎合市場的品味趨向。主動叫賣，大氣沉穩(wěn)。推廣調性品味高尚形象高調底蘊高深高調形象面向市場；通過項目形象塑造找92客群心理區(qū)域優(yōu)勢品味層次人生際遇景觀資源樓盤特質圈層心態(tài)生活態(tài)度品質層次規(guī)模社區(qū)形象訴求形象定位主要目的是挖掘客戶內心的潛在渴望，迎合其價值取向，本項目必須通過拔高立意提升項目形象。什么樣的訴求能撼動客戶的心？客群心理區(qū)域優(yōu)勢品味層次人生際遇景觀資源樓盤特質圈層心態(tài)生活93一種高品質的生活方式；一種別致的生活情調；一種獨特的居住氛圍；一種稀缺的生活體驗；挖掘景觀資源，傳達生活理念制造項目主題，產(chǎn)生市場效應形象定位挖掘景觀資源，傳達生活理念制造項目主題，產(chǎn)生市場效應形象定位94廊坊首席水景宜居大盤項目整體定位95廊坊首席水景宜居大盤項目整體定位95營銷推廣方案營銷推廣方案96以各銷售期主推產(chǎn)品、銷售任務為導向，充分考慮目標客戶所在，以渠道媒介為主，有針對性的選擇和使用其他輔助媒介。市場傳播主要方針以各銷售期主推產(chǎn)品、銷售任務為導向，充分考慮目標客戶所在，以97將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體擴大項目影響力，來放大項目價值傳播，以形成社會更多層面對項目的關注。以小眾媒體、活動促進項目的銷售，以渠道增加目標客戶資源。推廣整合將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體擴大項目影響力，來放大項目價98渠道構架戶外紙媒營銷活動報紙雜志DM戶外指引現(xiàn)場營造多線聯(lián)動活動營銷傳播渠道渠道構架戶外紙媒營銷活動報雜D戶外指引現(xiàn)場營造多線聯(lián)動活動營99定點傳播最有效，最直接刺激終端客戶活動營銷短信戶外廣告報廣廊坊日報、河北消費廣場報媒體組合橫向起勢—定點傳播和傳統(tǒng)媒體有效組合推廣挖掘定點傳播最有效，最直接刺激終端客戶活動營銷短信戶外廣告報廣廊100業(yè)內專業(yè)論壇產(chǎn)品推介會雜志地產(chǎn)專業(yè)雜志區(qū)域、地產(chǎn)論壇業(yè)內討論得業(yè)內人士者得天下，反之亦然媒體組合豎向起勢—以業(yè)內聯(lián)手為導火索業(yè)內帶動業(yè)外渠道挖掘業(yè)內專業(yè)論壇產(chǎn)品推介會雜志地產(chǎn)專業(yè)雜志區(qū)域、地產(chǎn)論壇業(yè)內討論101樣板間裝修與其項目的定位高度統(tǒng)一，可以明確的感受到美國西部拓荒時期的感覺，充分提升了項目自身的價值和形象。實景體驗——樣板示范區(qū)廊坊萬達廣場102樣板間裝修與其項目的定位高度統(tǒng)一，可以明確的感受到美國西部拓樣板間裝修風格很符合大多數(shù)客戶的審美觀，特別在很多細節(jié)方面都處理的很精致，對整個房間品質的提升起到了關鍵的作用，且房間布局比較合理，給人的整體感覺很舒服，可以引起客戶的強烈好感。實景體驗——樣板示范區(qū)廊坊萬達廣場103樣板間裝修風格很符合大多數(shù)客戶的審美觀，特別在很多細節(jié)方面都樣板間裝修檔次一般，沒有突出項目整體風格，顏色搭配不協(xié)調，裝修細節(jié)有待提高。實景體驗——樣板示范區(qū)陽光逸墅104樣板間裝修檔次一般，沒有突出項目整體風格，顏色搭配不協(xié)調，裝我們的銷售中心應具有——接待區(qū)模型區(qū)展示區(qū)體驗區(qū)洽談區(qū)深度洽談區(qū)（ViP室）簽約區(qū)服務區(qū)（吧臺）案場包裝我們的銷售中心應具有——案場包裝105設計原則——功能齊全，通過細節(jié)打造體現(xiàn)樓盤的尊貴品質；動靜分隔：注意人流的特點，銷售路線的合理性；廣大體驗區(qū)；注意室內燈光的運用，體現(xiàn)其高雅、靜謐的室外內氛圍；注意室內的裝飾的設置（如壁畫、綠色植物、家具等），體現(xiàn)其尊貴、品質感；售樓處設計原則設計原則——售樓處設計原則106沙盤應有兩個，分別是區(qū)域規(guī)劃沙盤及項目沙盤：區(qū)域本體沙盤應將區(qū)域未來發(fā)展體現(xiàn)出來，比例尺應做大；項目沙盤反應項目整體規(guī)劃，比例尺在1:120左右還應制作部分戶型單體沙盤；沙盤區(qū)沙盤應有兩個，分別是區(qū)域規(guī)劃沙盤及項目沙盤：沙盤區(qū)107洽談區(qū)建議外墻面是大面積的落地玻璃，室內亞光/毛石地面，種植綠色植株；室內裝修加入室外化的綠化和水，更讓人沉靜，并與水岸公園的生活有呼應；洽談區(qū)整體細節(jié)營造頗為重要，每日鮮花裝點等應采納；洽談區(qū)洽談區(qū)建議外墻面是大面積的落地玻璃，室內亞光/毛石地面，種植108沙盤模型直觀、真實可觸，觀看自由、親近俯視投影動態(tài)影像、細節(jié)豐富、互動懸幕投影作為沙盤投影的補充，顯示節(jié)點詳細信息觸摸屏操作界面，同時顯示個人需要的細節(jié)信息。設置多個，共多人一起使用電子技術運用109沙盤模型懸幕投影電子技術運用109樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導停車場——與樣板間之間的綠化帶參觀交通工具——紐帶樣板間入口——營造未來環(huán)境看房通道——利用資源，曲徑通幽導視系統(tǒng)——攔截將樣板間配合外圍包裝及宣傳緊密結合起來，真正實現(xiàn)樣板區(qū)的體驗作用樣板間樣板間外部環(huán)境——外部綠化、客戶引導停車場——與樣板間之間的110綠植、水系、坡地結合而成樣板間外部環(huán)境樣板間外部環(huán)境綠植、水系、坡地結合而成樣板間外部環(huán)境樣板間外部環(huán)境111燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)尊貴、知性感樣板間看房通道燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)尊貴、知性感樣板間看房112新古典主義現(xiàn)代主義樣板間裝修風格新古典主義現(xiàn)代主義樣板間裝修風格113樣板間導視包括如下：樣板間引導標識；樣板間戶型圖；樣板間裝修材料及注意事項；提醒客戶的相關標識；整體展示應當醒目，簡約，明確；樣板間導視樣板間導視包括如下：樣板間導視114入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我全程關注客戶感受園林示范區(qū)入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內115兒童娛樂區(qū)在售樓處東側增設兒童娛樂區(qū)，為帶子女客戶提供便捷，同時，可避免小朋友在售樓處內部玩耍打鬧，不易維護秩序。116兒童娛樂區(qū)在售樓處東側增設兒童娛樂區(qū)，為帶子女客戶提供便捷，室外休息區(qū)在售樓處入口兩側增設室外休息區(qū)，添加遮陽傘，茶座，擬補售樓處內部空間不足，避免洽談區(qū)和休息區(qū)混用。117室外休息區(qū)在售樓處入口兩側增設室外休息區(qū)，添加遮陽傘，茶座，參考項目售樓處分區(qū)入口休息區(qū)辦公區(qū)洽談區(qū)展示墻前臺沙盤北在市調期間售樓處分區(qū)較為突出的是陽光逸墅項目，售樓處整體功能劃分比較適當，在有限空間內做到有粗有細，銷售組織秩序井然，沒有接待客戶的顧問安排在洽談區(qū)就坐，提升了案場的整體氣氛。戶型展示兒童娛樂區(qū)118參考項目售樓處分區(qū)入口休息區(qū)辦公區(qū)洽談區(qū)展示墻前臺沙盤北在市銷售中心的借鑒和啟發(fā)案場包裝銷售中心的借鑒和啟發(fā)案場包裝119主題視覺主題視覺120主題視覺主題視覺121主色調：藍色、白色輔助色：暖紫、玫瑰色應用元素：水、光、水晶、玻璃、玻璃鋼主色調：藍色、白色122室內水的設置局部空間玻璃鋼地面室內立柱造型：設計感、時尚感水晶珠簾似水流的動感和光感頂面的動感光影效果或現(xiàn)代噴漆室內水的設置局部空間玻璃鋼地面室內立柱造型：水晶珠簾似水流的123流動線調的吊頂?shù)蹴斏錈簦簼M天繁星的浪漫光面地磚：空間感強墻面光面圖紋貼磚尊貴、突出的接待臺流動線調的吊頂?shù)蹴斏錈簦簼M天繁星的浪漫光面地磚：空間感強墻面124魚—能給空間帶來動感和靈性魚—同“余”，年年有余，寓意好；主視覺景觀、項目記憶點魚—能給空間帶來動感和靈性主視覺景觀、項目記憶點125主視覺景觀、項目記憶點巨型墻體魚缸，亦可作空間隔斷具備視覺沖擊力，且不阻擋室內光線主視覺景觀、項目記憶點巨型墻體魚缸，亦可作空間隔斷具備視覺沖126前臺裝修參考前臺裝修參考127洽談區(qū)裝修參考舒適、尊貴、品質、與整體風格統(tǒng)一，講究細部處理洽談區(qū)裝修參考舒適、尊貴、品質、與整體風格統(tǒng)一，講究細部處理128洽談區(qū)裝修參考舒適、尊貴、品質、與整體風格統(tǒng)一洽談區(qū)裝修參考舒適、尊貴、品質、與整體風格統(tǒng)一129通過魚缸柱增加視覺沖擊力視覺收納點和水主題體現(xiàn)通過魚缸柱增加視覺沖擊力視覺收納點和水主題體現(xiàn)130視覺收納點和水主題體現(xiàn)室內水瀑布，綠植視覺收納點和水主題體現(xiàn)室內水瀑布，綠植131桌擺小魚缸桌擺小魚缸132擺花擺花133燈燈134放大水元素，符合體驗式營銷強烈的視覺沖擊要求放大水元素，符合體驗式營銷強烈的視覺沖擊要求135售樓處建筑風格——與水結合長長的棧橋將會所與水鏈接售樓處建筑風格——與水結合長長的棧橋將會所與水鏈接136售樓處建筑風格——與水結合水將建筑分割為兩個部分售樓處建筑風格——與水結合水將建筑分割為兩個部分137售樓處建筑風格——與水結合售樓處建筑風格——與水結合138外部視覺收納點和水主題體現(xiàn)外部視覺收納點和水主題體現(xiàn)139外部視覺收納點和水主題體現(xiàn)外部視覺收納點和水主題體現(xiàn)140紙媒硬廣報紙雜志軟文硬廣軟文/專訪媒體選擇媒體選擇紙媒選擇紙媒硬廣報紙雜志軟文硬廣軟文/專訪媒體選擇媒體選擇紙媒選擇141SP活動推廣前期強銷期持續(xù)期市場亮相活動年底答謝酒會體驗式營銷外阜銷售開盤活動營銷活動SP活動推廣前期強銷期持續(xù)期市場亮相活動年底答謝酒會體驗式營142開盤銷售前提：1、配套設施包括市內售樓處、項目接待處、項目初步景觀資源、熱線電話等。2、策劃方案包括市場調研方案、項目定位方案、項目包裝方案、銷售推廣方案等，必須在開始銷售前落實可執(zhí)行的內容，由哪些合作方執(zhí)行及完成時間。執(zhí)行的效果，往往取決于準備的時間，因此越早落實，越早開始執(zhí)行，項目推出的勝算就越大。3、相關設計方案園林設計方案、智能化設施設備方案，物業(yè)管理方案等，這些方案都是涉及產(chǎn)品的核心內容，產(chǎn)品的賣點，客戶最需要了解的方面，同時也是對銷售有促進作用的方面。也直接與以下宣傳資料的制作相關。必須落實，才能進行銷售。4、銷售資料項目銷售資料是指在項目銷售過程中，為了對項目情況進行較為詳細的闡述，向客戶充分展示項目優(yōu)勢，而在項目銷售現(xiàn)場準備向客戶派發(fā)的宣傳資料，包括認購書、價格表、付款方式、銷售培訓資料等。開盤銷售前提：1436月1日7月1日8月1日項目亮相開始認購正式開盤強銷期討論開盤活動開盤活動實施營銷方案調整活動方案確定開盤日期的選擇——根據(jù)7月1日開始的認購銷售情況認購期時間的長短一般需要按照銷售情況進行調整。在認購期銷售不太理想（低于認購期推出房源的30%——40%）的情況下，應當適當延長認購期，已確認項目問題所在，并尋求解決方法；如果銷售情況較為理想（超過認購期推出房源的60%——70%），則可順利進入正式銷售階段；如效果非常理想，這可考慮加推房源或提前進入正式銷售階段（前提是準備工作全面完成）；根據(jù)我司以往銷售的經(jīng)驗，暫定認購期時間為30天。6月1日7月1日8月1日項目亮相開始認購正式開盤強銷期討論144全國同步發(fā)售在京津唐、東北區(qū)域、內蒙等地同時同房源發(fā)售，多個城市同時銷售，形成轟動效應網(wǎng)上視頻和圖文直播傳達搖號信息在國家公證機構的全程監(jiān)督下，抽取了第一批名客戶，并于10月15日開始正式選房，現(xiàn)場網(wǎng)絡媒體發(fā)布了每一批搖出的號碼。使項目成為北京市使用網(wǎng)上視頻和圖文直播向客戶傳達搖號全過程及最終結果的樓盤項目。

明星助陣項目開盤開發(fā)商請來了明星及著名歌舞團的異域風情演出來現(xiàn)場助陣，邀請政府官員專程來訪。

雖然在以往的房地產(chǎn)項目開盤活動中，也頻繁出現(xiàn)明星的身影，已見怪不怪。但每次以這種形式開盤的項目，總是能帶來許多的“人氣”。開盤活動形式全國同步發(fā)售在京津唐、東北區(qū)域、內蒙等地同時同房源發(fā)售，多個145口碑傳播每周推出5-10批特價房引爆市場，促進中間層積壓產(chǎn)品的快速消化。執(zhí)行周期：12月31日-1月春節(jié)；推廣渠道：工地周邊戶外+報廣+電視媒體+廣播；（為輔）推廣活動：以客戶聯(lián)誼、答謝、游園會等活動形式。（為主）12月1月2月將注重項目品質與品牌的“口碑傳播”項目形象維持期推廣主題：對項目諸多細節(jié)的詳細呈現(xiàn)階段，綜合、細致的傳達項目賣點形象維護期口碑傳播每周推出5-10批特價房引爆市場，促進中間層積壓產(chǎn)品146“希望工程現(xiàn)場捐款,即獲捐款n倍的房款優(yōu)惠”等設計活動目的：客戶維系，擴大口碑，提高項目知名度。時間：2011年11月地點：項目售樓處參加人員：項目誠意客戶活動方式：每年的9、10月是我國的災難多發(fā)期，借此可以舉辦愛心或希望工程捐款活動，例如捐款5000元捐款,可獲50000元房款優(yōu)惠!(每套房源房款優(yōu)惠上限為50000元)——以此達到轟動的效果！現(xiàn)場捐款活動10月11月12月……1月……活動“希望工程現(xiàn)場捐款,即獲捐款n倍的房款優(yōu)惠”等設計活動現(xiàn)場捐147“圣誕大禮，暖冬2011”圣誕主題月活動目的：客戶維系，擴大口碑，提高項目知名度，促進淡季客戶成交。時間：2011年12月25日地點：售樓處參加人員：準業(yè)主及特邀誠意客戶等?；顒臃绞剑涸?2月對售樓處進行包裝，營造有節(jié)日氛圍和人氣的場景，擺脫冬季給人的蕭條感覺。在活動前一周左右時間對以成交客戶和誠意客戶進行約訪，邀請他們帶上家人在12月21日上門。在12月2