2019年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題與解析

估價(jià)方法選用（1）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域有大量的臨街商鋪轉(zhuǎn)讓的交易實(shí)例，可選用比較法進(jìn)行估價(jià)。（2）估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心，屬收益性房地產(chǎn)，可選用收益法進(jìn)行估價(jià)并優(yōu)先選用直接資本化法。（3）估價(jià)對(duì)象為商業(yè)中心的整體房地產(chǎn)，可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)，可選用成本法進(jìn)行估價(jià)。（4）估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)，其使用現(xiàn)狀符合規(guī)劃和法定要求，不具有再開發(fā)潛力，故本次估價(jià)不選用假設(shè)開發(fā)法。估價(jià)技術(shù)路線（1）比較法，收集同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，選取3個(gè)可比實(shí)例。建立比較基礎(chǔ)后，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計(jì)算比較價(jià)值。（2）收益法：具體采用全剩余壽命模式進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的持有期、期間收益，期末轉(zhuǎn)售收益及報(bào)酬率。代入相應(yīng)公式求取估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值。（3）成本法：采用房地合估路徑測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本和折舊，將重置成本減去折舊，得到估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值。（4）對(duì)以上估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行校核、比較分析，確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果無(wú)差錯(cuò)及其之間差異的合理性，綜合確定估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值。（5）估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款，得到估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。【參考答案】1.“估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法，收益法、成本法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法”錯(cuò)誤，改為：“估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法，收益法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。”“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心，屬收益性房地產(chǎn)，可選用收益法進(jìn)行估價(jià)并優(yōu)先選用直接資本化法”錯(cuò)誤，改為：“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心，屬收益性房地產(chǎn)，可選用收益法進(jìn)行估價(jià)并優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法?！薄肮纼r(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)，其使用現(xiàn)狀符合規(guī)劃和法定要求，不具有再開發(fā)潛力，故本次估價(jià)不選用假設(shè)開發(fā)法?！卞e(cuò)誤，改為：“估價(jià)對(duì)象為正常經(jīng)營(yíng)使用的房地產(chǎn)，其使用現(xiàn)狀符合