房地產投資項目財務解析課件

房地產投資項目財務分析第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述第二節(jié)房地產投資項目財務分析基本報表第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標第五節(jié)房地產投資項目財務分析的應用房地產投資項目財務分析第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述1第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含義是指投資分析人員在房地產市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。

第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含2第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含義由此財務分析的基本程序是：1、收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財務報表。3、財務分析指標的計算與評價。4、進行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的最終結論。第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含義3第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述二、財務分析的作用

1、衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。2、衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產負債率和償債保障比率等指標來進行的。3、衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述二、財務分析的作用4第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表5第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表6序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務內部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.7第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表8序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.9第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關說明①凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表10第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設期利息，同時也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產開發(fā)項目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資，則同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財務分析基本報表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金11第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預售收入再投入”項目（如果項目有預售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計算基數(shù)中含財務費用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務費用，但在表中所列的其他項目中仍保留有財務費用的影響。當利息增大時，應納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內部收益率。第二節(jié)財務分析基本報表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金12第二節(jié)財務分析基本報表

③計算期房地產開發(fā)出售型項目一般只有建設期，所謂的經(jīng)營期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資項目不存在建設期，一般只有經(jīng)營期。由于預售和預租情況的存在，這類開發(fā)項目的建設期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的項目是指從建設開始時起到全部售出時為止所經(jīng)歷的是時間；開發(fā)出租型的項目是指從建設開始時起到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時間。第二節(jié)財務分析基本報表③計算期13第二節(jié)財務分析基本報表

④房地產投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。

開發(fā)出售型項目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營資金”項目，運營費用和修理費用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產余值的回收。以出租和自營為主的房地產投資項目，也會有一些項目與出售項目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉售收入”。第二節(jié)財務分析基本報表④房地產投資項目往14第二節(jié)財務分析基本報表

（4）投資者各方現(xiàn)金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當一個房地產項目有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現(xiàn)金流量表。第二節(jié)財務分析基本報表（4）投資者各方現(xiàn)金流量表15投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產清理分配回收固定資產余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…16第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

1、資金來源與運用表的含義資金來源與運用表是反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。其表格形式見下頁。第二節(jié)財務分析基本報表二、資金來源與運用表17序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金資金來源與應用表序號項目合計123…N1資金來源1.18第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應不小于零。因而，房地產投資項目資金平衡分析關注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。第二節(jié)財務分析基本報表二、資金來源與運用表19出售項目資金來源與運用表序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金出售項目資金來源與運用表序號項目合計120序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費1.4攤銷費1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金出租和自營項目的資金來源與應用表序號項目合計123…N1資金來源1.21第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

1、損益表的含義損益表是反映房地產投資項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）22序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤表序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.23第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額損益表中的利潤總額一般應為：利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運營費用－修理費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）24第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額①以出售為主的房地產項目的利潤總額利潤總額=銷售收入－總成本費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅

第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）25序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產項目的損益表序號項目合計123…N1銷售收入2總成本26第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額②以出租為主的房地產項目利潤總額利潤總額=出租收入－經(jīng)營成本－運營費用－經(jīng)營稅金與附加第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）27序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運營費用（經(jīng)營費用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產項目的損益表序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成28第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（2）關于稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅其中，所得稅=應納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應納稅所得額（或應納稅收入）就是前面計算出來的利潤總額。房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%。第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）29第二節(jié)財務分析基本報表

（3）關于利潤分配房地產企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配：①彌補企業(yè)以前年度虧損。②提取盈余公積金。③向投資者分配利潤，即表中的應付利潤。考慮了這三項因素后（大部分情況下只有后兩項因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當借款還清后，一般應將這部分利潤補分給投資者。第二節(jié)財務分析基本報表（3）關于利潤分配30第二節(jié)財務分析基本報表

四、資產負債表1、資產負債表的含義資產負債表是反映房地產投資項目在計算期內各年末資產、負債與所有者權益變化及對應關系的報表。該表主要用于考察項目資產、負債、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析。各期資產應等于負債和所有者權益之和。2、資產負債表的內容從表中可以看出，資產負債表由三大部分組成：資產、負債和所有者權益。第二節(jié)財務分析基本報表四、資產負債表31序號項目合計123…N1資產1.1流動資產總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產凈值1.4無形及遞延資產凈值2負債及所有者權益2.1流動負債總額2.1.1應付賬款2.1.2短期借款2.2長期負債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產投資借款2.2.3開發(fā)產品投資借款2.3所有者權益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計未分配利潤資產負債表序號項目合計123…N1資產1.132第二節(jié)財務分析基本報表

四、資產負債表2、資產負債表的內容從表中可以看出，資產負債表由三大部分組成：資產、負債和所有者權益。關于開發(fā)企業(yè)資本金的有關規(guī)定：建設部于2000年3月發(fā)布的《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)分為4個等級。各個等級的注冊資本金為：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元。第二節(jié)財務分析基本報表四、資產負債表33第二節(jié)財務分析基本報表

四、資產負債表清償能力分析是項目投資風險、項目經(jīng)營安全性分析以及項目籌資方案分析的重要內容。運用資產負債表可以計算兩類指標：①長期償債能力指標，如資產負債率。②短期償債能力指標，如流動比率、速動比率等第二節(jié)財務分析基本報表四、資產負債表34第二節(jié)財務分析基本報表

五、各報表間的相互關系“利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進行項目盈利能力分析提供基礎數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過“利潤表”計算的是盈利能力的靜態(tài)指標；通過“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的動態(tài)指標。“借款還本付息表”、“資金來源與運用表”和“資產負債表”都是為進行項目清償能力分析提供基礎數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運用表”可以計算借款償還期指標，根據(jù)“資產負債表”可以計算資產負債率、流動比率和速動比率等指標。另外，通過“資金來源與運用表”可以進行項目的資金平衡能力的分析。第二節(jié)財務分析基本報表五、各報表間的相互關系35第二節(jié)財務分析基本報表

五、各報表間的相互關系各類報表的填寫順序：借款還本付息表（在此之前需計算“財務費用或建設期利息”）土地增值稅計算表（在此之前需填好“銷售收入及經(jīng)營資金與附加”計算表、“總投資或總成本費用”計算表）投資計劃與資金籌措表利潤表現(xiàn)金流量表資金來源與運用表資產負債表。第二節(jié)財務分析基本報表五、各報表間的相互關系36第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標1、收益乘數(shù)

收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價值（價格）與總收入或凈收入之間的比率關系。該指標可用于將那些明顯不能接受的項目加以剔除。收益乘數(shù)按計算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。總收益乘數(shù)=市場價格÷總收入；凈收益乘數(shù)=市場價格÷凈經(jīng)營收益?？偸找娉藬?shù)更常用一些。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標一、基本指標37第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應用：收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價值越高，可獲得投資報酬率也越高。將目標物業(yè)的收益乘數(shù)與市場上流行的收益乘數(shù)進行比較，若低于參照收益乘數(shù)，則物業(yè)的報出價格較有優(yōu)勢。一般商鋪的收益乘數(shù)在10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標一、基本指標38第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標2、財務比率財務比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財務比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標一、基本指標39第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標2、財務比率（1）營業(yè)比率：它是項目的經(jīng)營支出占實際總收入的百分比。營業(yè)比率=經(jīng)營支出÷實際總收入×100%一般說來，營業(yè)比率越高代表營運的效率越差，反之則效率越高。主要是考察與物業(yè)本身生財能力有關的指標。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標一、基本指標40第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

2、財務比率（2）損益平衡比率

是項目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個比率越小，則潛在總收入越大，則項目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負數(shù)之前的項目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。損益平衡比率=（經(jīng)營支出＋還本付息額）÷潛在總收入×100%第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標2、財務比率41第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

2、財務比率（3）償債保障比率（見教材P220例6-1）也稱償債能力比率、還本付息比率。表示項目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關系。這是項目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務本息之前的下降程度。償債保障比率=凈經(jīng)營收益÷年債息額（年還本付息額）該倍數(shù)越大，則周轉不靈的可能性越小，因而所面臨的財務風險越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標越大越好。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標2、財務比率42第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

3、盈利能力指標所有盈利能力分析方法的一個共同特點是將投資與收益有機地聯(lián)系起來。（1）全面資本化率表示預期凈經(jīng)營收益占市場價格的百分比。全面資本化率=凈經(jīng)營收益÷市場價格×100%全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。因為沒有反映融資狀況對投資項目的影響，全面資本化率這個指標的適用性受到一定的限制。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標3、盈利能力指標43第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

2、財務比率（2）股本化率（也稱權益資本化率、權益報酬率、資本金利潤率）表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%其中稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收益－年還本付息額股本化率反映股本（自有資金）投資所獲稅前現(xiàn)金流量大小?？紤]了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對投資項目的影響。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標2、財務比率44第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

3、盈利能力指標（3）現(xiàn)金回報率（也叫資本金凈利潤率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比?，F(xiàn)金回報率=稅后現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%實質上是稅后的資本金報酬率。作為考慮了所得稅后的指標，它仍有缺點。它沒有考慮物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時間的變化對投資績效的影響。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標3、盈利能力指標454、回收期指標（見教材P223例6-2）回收期是計算各投資項目的預期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時間越短的項目越好。回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關系。回收期有多種計算方法：

回收期=市場價格÷凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報率的倒數(shù)）

若每年預期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資÷預期年現(xiàn)金流量。若每年預期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。4、回收期指標（見教材P223例6-2）46第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

見教材P223-225例6-3。計算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營業(yè)比率、損益平衡比率、償債保障比率、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報率、投資回收期等指標。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標見教材P223-225例6-347第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

二、投資分析的合理化趨勢1、傳統(tǒng)財務分析方法的不足（1）忽略了整個持有期內所有的預期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。（2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。（3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時間問題。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標二、投資分析的合理化趨勢48第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

二、投資分析的合理化趨勢2、發(fā)展趨勢

投資分析的合理化的趨勢就是，項目的投資收益要作數(shù)量（指期望凈現(xiàn)金流量的大小，其他投資機會的收益水平）、質量（指期望現(xiàn)金流量的確定性（如置信程度）、投資者的風險態(tài)度）和時間（獲取期望現(xiàn)金流量的時點）三方面的修正。一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及項目的凈現(xiàn)值和內部收益率等指標之后，再做決策。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標二、投資分析的合理化趨勢49第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

國外關于房地產投資分析的趨勢和經(jīng)驗：1、強調運用權益投資收益率2、強調現(xiàn)金流量（多采用稅后現(xiàn)金流量以及減免所得稅的數(shù)額來分析）3、投資者多采用折現(xiàn)分析方法第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標國外關于房地產投資分析的趨勢和50一、現(xiàn)代財務分析指標的分類1、根據(jù)是否考慮資金的時間價值，分為靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標兩大類。一、現(xiàn)代財務分析指標的分類512、根據(jù)分析目標，分為盈利能力指標、清償能力指標、資金平衡能力指標。2、根據(jù)分析目標，分為盈利能力指標、清償能力指標、資金平衡能523、根據(jù)指標性質劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標三大類。財務分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務凈現(xiàn)值比率性指標財務內部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務比率資產負債率流動比率速動比率3、根據(jù)指標性質劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標53二、各財務分析指標與報表的關系分析內容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務內部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產負債表借款償還期還本付息比率資產負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標二、各財務分析指標與報表的關系分析內容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指54第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

三、各財務分析指標的計算1、靜態(tài)指標的計算靜態(tài)指標是指不考慮資金時間價值因素計算的指標。（1）投資利潤率

投資利潤率，是指房地產投資項目的年利潤總額（或預計回收期內的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目獲利水平。其計算公式為：投資利潤率=年利潤總額÷總投資額×100%其中，總投資額=開發(fā)建設投資＋經(jīng)營資金；年利潤總額為房地產開發(fā)商品的凈銷售收入與成本之差除以年數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標三、各財務分析指標的計算55第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（1）投資利潤率實際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比較，如果預期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準投資利潤率（或收益率），說明該項目投資經(jīng)濟效益高于或相當于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（1）投資利潤率56第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（2）投資利稅率投資利稅率是項目利稅額與總投資額的比值。其計算公式為：投資利稅率=利稅額÷總投資額×100%式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目是可以考慮接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（2）投資利稅率57第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（3）資本金利潤率

資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權益投資）之比。其計算公式為：資本金利潤率=利潤總額÷資本金×100%。計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較，若前者大于或等于后者，則認為項目是可以考慮接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（3）資本金利潤率58第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（4）資本金凈利潤率資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為：資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%。資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標，因為它反映投資者自己出資所帶來的凈利潤。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（4）資本金凈利潤率59第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（5）靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期是指以房地產投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法：①當項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時，投資回收期=項目總投資÷項目年平均收益額

例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項目進行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項目的靜態(tài)投資回收期。則根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（5）靜態(tài)投資回收期60第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（5）靜態(tài)投資回收期投資回收期=項目總投資÷項目年平均收益額

采用以上公式計算需要具備3個條件：（1）全部投資額均發(fā)生在第1年年初；（2）投資當年即有凈收益；（3）每年的凈收益相等。一般情況下，以上3點難以同時滿足。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（5）靜態(tài)投資回收期61第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（5）靜態(tài)投資回收期（見教材P232例6-4）②當項目投入經(jīng)營后，每年收益額不太均衡、相差較大時，投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷本期凈現(xiàn)金流量）

其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計算求得。當累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份。該指標比較適用于對出租和自營的房地產項目投資回收的粗略評價。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（5）靜態(tài)投資回收期（見教材P62第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（6）借款償還期借款償還期分為國內借款償還期和國外借款償還期。①國內借款償還期

國內借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產項目具體財務條件下，在房地產項目計算期內，使用可用作還款的利潤（如預售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產項目借款本息所需要的時間。借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“總成本費用表”、“損益表”、“資金來源與運用表”計算。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（6）借款償還期63第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（6）借款償還期其詳細計算公式為：借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額）實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，項目是不可行的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（6）借款償還期64第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（7）財務比率這里財務比率與本章第3節(jié)中介紹的的財務比率不同，具體是指資產負債率、流動比率和速動比率。①資產負債率計算公式：資產負債率=負債總額÷資產總額×100%資產負債率反映了項目對債權人資金償還的保障程度。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（7）財務比率65第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標①資產負債率資產負債率沒有統(tǒng)一的合理范圍，主要取決于項目或企業(yè)的盈利水平、銀行貸款利率、各行業(yè)特點等。一般企業(yè)在40%—60%，而一些資金密集型行業(yè)的企業(yè)如房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率一般在70%—80%。在分析時要結合資金利潤率等指標，如自有資金利潤率上升，且大于銀行貸款利率時，說明負債經(jīng)營、一定程度地提高資產負債率是有利的。反之，則不利。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標①資產負債率66第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標②流動比率計算公式：流動比率=流動資產÷流動負債×100%該指標主要反映流動資產變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負債的能力，流動比率越高，說明項目償還債務能力越強。傳統(tǒng)觀念認為流動比率為2左右比較合理，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電以及房地產開發(fā)企業(yè)等）的流動比率都下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標②流動比率67第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標③速動比率計算公式：速動比率=速動資產÷流動負債×100%，其中速動資產=流動資產－存貨由于一般存貨的變現(xiàn)能力較差，因此扣除了存貨后計算的速動比率更能準確反映項目的短期償債能力。一般認為速動比率為1左右較安全，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電、制藥、家電等）流動比率一般只有90%左右，而房地產開發(fā)企業(yè)這一比率可能在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標③速動比率68第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（8）還本付息比率

還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標（8）還本付息比率69第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

2、動態(tài)指標的計算動態(tài)指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態(tài)分析指標主要有凈現(xiàn)值、內部收益率和動態(tài)投資回收期。（1）財務凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值的含義現(xiàn)值是指未來預期收益的現(xiàn)在價值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產投資項目在計算期內的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算70第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標一般首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準收益率對每年的凈現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準收益率或設定的目標收益率；t：項目計算期。凈現(xiàn)值可以通過財務現(xiàn)金流量表計算求得。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標一般首先確定每年71②關于凈現(xiàn)值含義的理解A、關于凈現(xiàn)金流量的使用在各項目之間進行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎。B、關于基準貼現(xiàn)率ic

基準貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準收益率作為基準貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。項目分析評價人員在確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大??；項目的壽命期長短等。②關于凈現(xiàn)值含義的理解72第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

2、動態(tài)指標的計算（1）財務凈現(xiàn)值（例題）③關于計算期對開發(fā)項目而言，是指建設開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉售或項目的經(jīng)濟壽命結束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應該是指項目在經(jīng)濟上的可用時間而非耐用年限。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算732、動態(tài)指標的計算（1）財務凈現(xiàn)值（例題）凈現(xiàn)值指標的作用凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。當NPV＞0時，表明投資項目的預期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；當NPV＝0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平；當NPV＜0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應拒絕。因此，只有NPV≥0時，投資項目在財務上才是可取的，值得進一步考慮。2、動態(tài)指標的計算74第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算（2）財務內部收益率（例題）內部收益率是指項目經(jīng)濟壽命期內，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。實際上如果折現(xiàn)率等于內部收益率，則凈現(xiàn)值FNPV等于零。

FNPV==0

只要滿足上式的折現(xiàn)率就是內部收益率。實際運用中，一般采用試算法。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算75第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標財務內部收益率的試算法的步驟：（例題）1、首先假定一個折現(xiàn)率i1，求出項目的凈現(xiàn)值NPV1；

2、若NPV1＞0，則重新設定一個折現(xiàn)率i2，設i2＞i1，重新計算項目的凈現(xiàn)值NPV2；若NPV1＜0，則重新設定一個折現(xiàn)率i2，設i2＜i1，重新計算項目的凈現(xiàn)值NPV2。3、重復第（2）步，經(jīng)過反復試算，直至有兩個折現(xiàn)率，剛好使得NPV一個為正，一個為負，并且兩個折現(xiàn)率相差1%。

4、若設NPV1＞0，NPV2＜0，按下式插值法求得內部收益率。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標財務內部收益率的試算法的步驟：（76第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標插值法求得內部收益率：ii1i2FNPVNPV函數(shù)曲線FNPV1FNPV2近似FIRR第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標插值法求得內部收益率：ii1i277第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算（2）財務內部收益率財務內部收益率的評價原則：1、若FIRR≥i（同期貸款利率），則項目盈利或盈虧平衡；反之，則虧損。2、若FIRR≥ic（同期本行業(yè)的基準收益率），則項目盈利超出或相當于行業(yè)平均收益水平；反之，項目盈利低于行業(yè)平均收益水平。當要進行互斥方案的評價時，除了按以上原則判斷每個項目的盈利水平以外，還要進行方案間的FIRR比較，選擇FIRR最大的方案為投資方案。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算78第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算（2）財務內部收益率將內部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當FIRR≥ic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應被拒絕。如果沒有規(guī)定的基準收益率，內部收益率應大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率i。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算79第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算（2）財務內部收益率一般房地產投資項目可計算兩類財務內部收益率，即全部投資內部收益率和資本金（自有資金）內部收益率。內部收益率可能存在的在投資利率問題、多重根問題。見教材P263-268。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算80第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算（3）動態(tài)投資回收期（例題）動態(tài)投資回收期是指在基準收益率（或基準折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經(jīng)歷的時間?；颈磉_式為：式中：N為動態(tài)投資回收期；其它同前。其詳細計算公式為：動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值÷本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值）第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算81第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算（3）動態(tài)投資回收期（例題）在項目財務評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務上就是可以考慮接受的。動態(tài)投資回收期指標一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產項目。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標2、動態(tài)指標的計算82第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標五、房地產投資項目財務分析的應用見教材P243-258某市高新科技園內項目投資分析。六、基本報表填列與相應指標的計算案例分析見教材P258-262某寫字樓項目的案例分析。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標五、房地產投資項目財務分析的應用831、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。12月-2212月-22Thursday,December15,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。22:21:5922:21:5922:2112/15/202210:21:59PM3、每天只看目標，別老想障礙。12月-2222:21:5922:21Dec-2215-Dec-224、寧愿辛苦一陣子，不要辛苦一輩子。22:21:5922:21:5922:21Thursday,December15,20225、積極向上的心態(tài)，是成功者的最基本要素。12月-2212月-2222:21:5922:21:59December15,20226、生活總會給你另一個機會，這個機會叫明天。15十二月202210:21:59下午22:21:5912月-227、人生就像騎單車，想保持平衡就得往前走。十二月2210:21下午12月-2222:21December15,20228、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/12/1522:21:5922:21:5915December20229、我們必須在失敗中尋找勝利，在絕望中尋求希望。10:21:59下午10:21下午22:21:5912月-2210、一個人的夢想也許不值錢，但一個人的努力很值錢。12/15/202210:21:59PM22:21:5915-12月-2211、在真實的生命里，每樁偉業(yè)都由信心開始，并由信心跨出第一步。12/15/202210:21PM12/15/202210:21PM12月-2212月-22謝謝大家1、每一個成功者都有一個開始。勇于開始，才能找到成功的路。184房地產投資項目財務分析第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述第二節(jié)房地產投資項目財務分析基本報表第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標第五節(jié)房地產投資項目財務分析的應用房地產投資項目財務分析第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述85第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含義是指投資分析人員在房地產市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。

第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含86第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含義由此財務分析的基本程序是：1、收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財務報表。3、財務分析指標的計算與評價。4、進行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的最終結論。第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述一、房地產項目財務分析的含義87第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述二、財務分析的作用

1、衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。2、衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產負債率和償債保障比率等指標來進行的。3、衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。第一節(jié)房地產投資項目財務分析概述二、財務分析的作用88第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格?，F(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表89第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表90序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務內部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.91第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表92序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.93第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關說明①凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財務分析基本報表一、現(xiàn)金流量表94第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設期利息，同時也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產開發(fā)項目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資，則同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財務分析基本報表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金95第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預售收入再投入”項目（如果項目有預售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計算基數(shù)中含財務費用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務費用，但在表中所列的其他項目中仍保留有財務費用的影響。當利息增大時，應納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內部收益率。第二節(jié)財務分析基本報表②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金96第二節(jié)財務分析基本報表

③計算期房地產開發(fā)出售型項目一般只有建設期，所謂的經(jīng)營期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資項目不存在建設期，一般只有經(jīng)營期。由于預售和預租情況的存在，這類開發(fā)項目的建設期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的項目是指從建設開始時起到全部售出時為止所經(jīng)歷的是時間；開發(fā)出租型的項目是指從建設開始時起到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時間。第二節(jié)財務分析基本報表③計算期97第二節(jié)財務分析基本報表

④房地產投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。

開發(fā)出售型項目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營資金”項目，運營費用和修理費用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產余值的回收。以出租和自營為主的房地產投資項目，也會有一些項目與出售項目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉售收入”。第二節(jié)財務分析基本報表④房地產投資項目往98第二節(jié)財務分析基本報表

（4）投資者各方現(xiàn)金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當一個房地產項目有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現(xiàn)金流量表。第二節(jié)財務分析基本報表（4）投資者各方現(xiàn)金流量表99投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產清理分配回收固定資產余值回收經(jīng)營資金凈轉售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…100第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

1、資金來源與運用表的含義資金來源與運用表是反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。其表格形式見下頁。第二節(jié)財務分析基本報表二、資金來源與運用表101序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金資金來源與應用表序號項目合計123…N1資金來源1.102第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應不小于零。因而，房地產投資項目資金平衡分析關注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。第二節(jié)財務分析基本報表二、資金來源與運用表103出售項目資金來源與運用表序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金出售項目資金來源與運用表序號項目合計1104序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費1.4攤銷費1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發(fā)建設投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金出租和自營項目的資金來源與應用表序號項目合計123…N1資金來源1.105第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

1、損益表的含義損益表是反映房地產投資項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）106序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤表序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.107第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額損益表中的利潤總額一般應為：利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運營費用－修理費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）108第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額①以出售為主的房地產項目的利潤總額利潤總額=銷售收入－總成本費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅

第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）109序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產項目的損益表序號項目合計123…N1銷售收入2總成本110第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關于利潤總額②以出租為主的房地產項目利潤總額利潤總額=出租收入－經(jīng)營成本－運營費用－經(jīng)營稅金與附加第二節(jié)財務分析基本報表三、利潤表（或稱損益表）111序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運營費用（經(jīng)營費用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后