物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)課件

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)主講：XX物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)主講：XX11、承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？案例：為方便工作，林某在某小區(qū)承租了一套房屋，并與業(yè)主張女士簽訂了房屋租賃合同。一天，林某看到小區(qū)宣傳欄張貼了周六召開年度業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知，主要議題有兩個(gè)：一是增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員；二是重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。林某非常熱心小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，對參加業(yè)主委員會(huì)也有很大熱情，周六那天，林某按照通知時(shí)間和地點(diǎn)參加業(yè)主大會(huì)，并提出要競選業(yè)主委員會(huì)。結(jié)果，林某被告知他只是承租戶，并非小區(qū)的業(yè)主，不能參選業(yè)主委員會(huì)，也不享有相應(yīng)的投票權(quán)。林某認(rèn)為，自己也是小區(qū)的一份子，里應(yīng)享有小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利。那么，作為承租戶的林某是否享有業(yè)主的權(quán)利呢？其權(quán)利邊界如何界定？1、承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？案例：2專家解答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依法享有物業(yè)管理的各項(xiàng)權(quán)利，包括參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。而承租戶僅是物業(yè)使用人，并不能等同于業(yè)主。法律規(guī)定了物業(yè)使用人的相關(guān)權(quán)利，但其在物業(yè)管理方面的權(quán)利是受限制的。在法律法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定的框架范圍內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均規(guī)定，被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)使用人無此權(quán)利。但是物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主行使投票權(quán)屬于民事法律行為，依法可以委托代理。即物業(yè)使用人可以接受業(yè)主的委托代理業(yè)主表決行使選舉權(quán)。此時(shí)，物業(yè)使用人僅僅是代理人，代理的后果是由被代理人（業(yè)主）承擔(dān)。比如，承租戶接受了業(yè)主的委托，代理投票選舉業(yè)主委員會(huì)或代理投票解聘物業(yè)公司，那么承租戶的投票行為視同于業(yè)主的投票行為，由業(yè)主承擔(dān)投票的后果。專家解答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依法享有物業(yè)管理的各項(xiàng)權(quán)利32、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權(quán)利？案例：2010年5月，某別墅小區(qū)一業(yè)主向物業(yè)公司提出搭建坡道門斗申請，物業(yè)公司答復(fù)門斗可以改動(dòng)，但不能擴(kuò)大到原臺(tái)階以外。施工中，業(yè)主將門斗擴(kuò)大到原臺(tái)階以外，并在門斗西側(cè)另建一建筑。物業(yè)公司兩次向該業(yè)主發(fā)出書面整改通知書，但業(yè)主未調(diào)整施工方案，繼續(xù)施工。7月24日下午，業(yè)主向家中運(yùn)送施工材料時(shí)，被物業(yè)公司門崗攔下，雙方發(fā)生沖突。業(yè)主認(rèn)為，其對房屋擁有所有權(quán)，搭建門斗屬于業(yè)主的權(quán)利，而且已經(jīng)告知了物業(yè)公司，物業(yè)公司無權(quán)干涉。那么，本案中，搭建坡道門斗屬于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利嗎？2、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權(quán)利？案例：4專家解答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

專家解答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。5

但是，權(quán)利和義務(wù)是相對等的，業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。而且業(yè)主行使權(quán)利不得與法律的強(qiáng)行規(guī)定以及《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等法律文件相抵觸。本案中，從范圍上看，業(yè)主的搭建部分在業(yè)主共有部分范圍內(nèi)，屬于《物權(quán)法》上應(yīng)由業(yè)主共同決定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的行為，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。此外，該業(yè)主的行為《小區(qū)裝修現(xiàn)場管理方案》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)定》的有關(guān)約定。因此，業(yè)主無權(quán)擅自搭建坡道門斗。但是，權(quán)利和義務(wù)是相對等的，業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)也應(yīng)承63、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？案例：2010年，楊某在北京某小區(qū)購買了位于8層的一套房屋，成為該小區(qū)的一名業(yè)主。入住該小區(qū)的當(dāng)日，楊某與物業(yè)管理公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》。范先生由飼養(yǎng)寵物的愛好，但由于居室面積限制，楊某將養(yǎng)狗和養(yǎng)貓的籠子放在了公共樓道，與楊某居住在同一樓層的業(yè)主一共6戶，起初鄰居們?yōu)槔钅持皇桥R時(shí)占用一下樓道，但半年多過去了，李某絲毫沒有將寵物籠子搬走的打算。鄰居們紛紛向物業(yè)公司和有關(guān)部門投訴，要求李某將籠子搬走。李某認(rèn)為，作為小區(qū)的一名業(yè)主，他享有飼養(yǎng)寵物的權(quán)利，而且籠子擺在自家門口，其他業(yè)主無權(quán)干涉。本案中，業(yè)主李某是否應(yīng)當(dāng)將寵物籠子搬走呢？業(yè)主的義務(wù)都包括哪些內(nèi)容？3、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？案例：7專家解答：李某買房之后成為小區(qū)業(yè)主，即房屋的產(chǎn)權(quán)人，依法享有了業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，這個(gè)集合權(quán)包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)化內(nèi)的共用部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)力，這三種權(quán)利具有不可分離性。雖然，李某是將寵物籠子放在自家門口，但此門前仍屬于公共部位，而并非李某一人所有。因此，其他共有權(quán)人如對這一公共部位的使用提出異議，應(yīng)由全部共有權(quán)人共同決定其用途。專家解答：李某買房之后成為小區(qū)業(yè)主，即房屋的產(chǎn)權(quán)人，依法享有84、業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？

案例：北京某小區(qū)5名熱心業(yè)主向街道辦提出了成立業(yè)主大會(huì)的書面申請。街道辦事處表示理解和同意，并指定其中一名業(yè)主為籌備組組長，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)籌備工作。在籌備過程中，籌備組組長和業(yè)主代表找到開發(fā)商和物業(yè)公司，要求他們加入籌備組，共同推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立。開發(fā)商和物業(yè)公司都予以拒絕，認(rèn)為成立業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的事情。由于小區(qū)有1000多戶業(yè)主，發(fā)選票征求意見的工作量較大，籌備組向物業(yè)公司提出由物業(yè)公司派出3名工作人員配合發(fā)選票的工作，物業(yè)公司以同樣的理由拒絕了籌備組的請求?；I備組不認(rèn)可物業(yè)公司的做法，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該和業(yè)主共同成立業(yè)主大會(huì)，并提供相關(guān)便利條件。那么，業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)公司是否有配合義務(wù)？4、業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？

案例：北京9專家解答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表業(yè)主對物業(yè)管理事項(xiàng)行使共同管理權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。即業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，也可以不成立業(yè)主大會(huì)。本質(zhì)上，成立業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的事情。而物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)的提供者，按照相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定，專職為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，除此之外，不承擔(dān)任何其他義務(wù)。因此，籌備組組長及業(yè)主代表要求物業(yè)公司與其共同成立籌備組，拍發(fā)選票等都是沒有根據(jù)的。從這一角度將，物業(yè)公司沒有配合義務(wù)。當(dāng)然，物業(yè)公司不能干預(yù)或非法阻撓業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)。專家解答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表業(yè)主對物105、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎？案例：2011年9月1日，北京某小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并在屬地街道辦事處完成備案。由于對物業(yè)公司的服務(wù)不滿，業(yè)主委員會(huì)主任于當(dāng)年10月說服業(yè)主委員會(huì)其他成員解聘現(xiàn)在的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)公司，并以業(yè)主委員會(huì)決定的形式形成了相關(guān)文件。隨后，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司送達(dá)了終止物業(yè)服務(wù)合同，解聘物業(yè)公司的決定。物業(yè)公司經(jīng)討論研究，認(rèn)為目前物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠繳率高，公司公司經(jīng)營困難，同意撤出小區(qū)，并在小區(qū)宣傳欄張貼退出小區(qū)的正式公告。業(yè)主張先生看到公告后非常不滿，認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)還可以，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)當(dāng)不經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議而解聘物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)合同簽訂雙方是業(yè)委會(huì)和公司，現(xiàn)在雙方都同意終止物業(yè)服務(wù)合同，因此，不需要業(yè)主大會(huì)表決同意，單個(gè)業(yè)主也不能提出異議。本案中業(yè)委會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎？5、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎？案例：11專家解答：業(yè)委會(huì)無權(quán)解聘物業(yè)公司。首先，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?？梢姡馄肝飿I(yè)公司屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍，應(yīng)當(dāng)通過全體業(yè)主表決或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來行使相應(yīng)的權(quán)利。在無業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)并無權(quán)利解聘物業(yè)公司。其次，業(yè)委會(huì)石業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)它越權(quán)行使了權(quán)力機(jī)構(gòu)的職權(quán)時(shí)，這個(gè)行為必然是不能生效的。本案中，解聘物業(yè)公司的決定，是委員會(huì)主任說服其他業(yè)主委員會(huì)其他委員后形成的，屬于執(zhí)行機(jī)構(gòu)委員會(huì)的意志體現(xiàn)，并不能代表業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主，其行為無效。專家解答：業(yè)委會(huì)無權(quán)解聘物業(yè)公司。首先，按照《物權(quán)法》和《物126欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？案例：北京某小區(qū)有700多戶業(yè)主，2012年1月開始，有8名業(yè)主聯(lián)名書面申請成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，其直接目標(biāo)是成為業(yè)委會(huì)后依法直接解聘物業(yè)公司。街道辦同意了成立業(yè)主大會(huì)的申請，要求他們按照相關(guān)規(guī)定按時(shí)完成籌備工作，并順利召開首次業(yè)主大會(huì)。但對于成立業(yè)主大會(huì)，小區(qū)業(yè)主卻有兩種截然不同的意見。同意成立業(yè)主大會(huì)一派認(rèn)為，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下，服務(wù)態(tài)度差，應(yīng)該盡快炒掉物業(yè)公司，而炒物業(yè)公司必須先成立業(yè)主大會(huì)。反對成立業(yè)主大會(huì)的一派認(rèn)為，物業(yè)公司的服務(wù)能夠接受，不成立業(yè)主大會(huì)小區(qū)一樣可以運(yùn)轉(zhuǎn)，而且提出成立業(yè)主大會(huì)申請的業(yè)主中有5個(gè)人都是長期拖欠物業(yè)費(fèi)，他們不能代表業(yè)主的合法利益，不能進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。本案中，欠費(fèi)業(yè)主能否被選舉進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)？6欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？案例：13專家解答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的權(quán)利包含“依法享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)”。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主義務(wù)包含“按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”而建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合“遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理在、模范履行業(yè)主義務(wù)”的條件。欠費(fèi)業(yè)主并沒有充分履行業(yè)主義務(wù)，允許其參選業(yè)主委員會(huì)確實(shí)有違立法精神。專家解答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的147、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？案例：近日，某物業(yè)公司收到了來自小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“關(guān)于要求撥付業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及小區(qū)其他相關(guān)公用經(jīng)費(fèi)的函”，稱由于工作需要，業(yè)委會(huì)新聘請了一名秘書，需要購置一臺(tái)電腦，一部電話、一部打印機(jī)，同時(shí)需要向其支付工資?，F(xiàn)請你司撥付以下款項(xiàng)：辦公用品一次性支付9000元；秘書工資每月支付2000元，可選擇按月支付或按年支付。此外，計(jì)劃下月舉行第三次年度業(yè)主大會(huì)會(huì)議，預(yù)計(jì)費(fèi)用10000元，此款項(xiàng)請貴司以現(xiàn)金形式向我委支付，待本次業(yè)主大會(huì)結(jié)束后，再向貴司提交相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告，并根據(jù)實(shí)際情況多退少補(bǔ)。以上支付款項(xiàng)，請貴司在9月5日前支付?！北景钢校瑯I(yè)主委員會(huì)關(guān)于其活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的請求，可以向物業(yè)公司提出嗎？7、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？案例：15專家解答：從性質(zhì)上看，合法的業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)屬于用于維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)益而產(chǎn)生的費(fèi)用，如無明確約定，應(yīng)當(dāng)屬于《物權(quán)法》上“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)”，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。從法理上說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)除了部分用于支付管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用、辦公費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊之外，其他基本全部用于物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用及其他物業(yè)管理共同事項(xiàng)支付的費(fèi)用?？梢?，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是維持物業(yè)管理服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障。除了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司沒有其他收入來源。因此，要求物業(yè)公司支付業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是沒有根據(jù)的。專家解答：從性質(zhì)上看，合法的業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)屬于用于維護(hù)小區(qū)全168、物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會(huì)的辦公用房嗎？案例：北京某小區(qū)與2008年建成，業(yè)主入住后，開發(fā)商選聘了一家物業(yè)公司為小區(qū)前期物業(yè)管理單位。2011年10月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，但面臨著沒有辦公用房的問題。另據(jù)了解，在小區(qū)竣工后交接查驗(yàn)時(shí)，開發(fā)商向物業(yè)公司提供了600平方米的辦公場所。業(yè)委會(huì)找到物業(yè)公司，要求其提供100平方米作為業(yè)委會(huì)的辦公用房，遭到物業(yè)公司拒絕。物業(yè)公司稱“物業(yè)管理用房是開發(fā)商提供的，專門為物業(yè)公司辦公所需，而且產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因此，不能提供給業(yè)委會(huì)?！睒I(yè)委會(huì)又向開發(fā)商主張權(quán)利，要求提供辦公用房，未果。那么。物業(yè)管理用房性質(zhì)如何？是否包含業(yè)委會(huì)的辦公用房部分？8、物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會(huì)的辦公用房嗎？案例：17專家解答：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主?！段餀?quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！遍_發(fā)商配置物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)之初的規(guī)劃圖上，以及體現(xiàn)在之后的測繪報(bào)告上。即物業(yè)管理用房的具體位置和面積在小區(qū)規(guī)劃總平面圖及測繪報(bào)告資料上都應(yīng)有標(biāo)注。開發(fā)商在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照《條例》規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)責(zé)令限期整改，給予警告，沒收違法所得，并處罰款。專家解答：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在18關(guān)于物業(yè)管理用房的用途，《條例》沒有明確規(guī)定。從法理上，如何使用物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有和共同管理權(quán)力事項(xiàng)，如無特殊約定，應(yīng)由業(yè)主共同決定，即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。為避免爭議，可就物業(yè)管理用房的用途在《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《物業(yè)服務(wù)合同》等文件中予以明確。綜上，本案中，開發(fā)商依法配建的物業(yè)管理用房中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)的辦公用房。關(guān)于物業(yè)管理用房的用途，《條例》沒有明確規(guī)定。從法理上，如何19謝謝XX物業(yè)謝謝20物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)主講：XX物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)主講：XX211、承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？案例：為方便工作，林某在某小區(qū)承租了一套房屋，并與業(yè)主張女士簽訂了房屋租賃合同。一天，林某看到小區(qū)宣傳欄張貼了周六召開年度業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知，主要議題有兩個(gè)：一是增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員；二是重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。林某非常熱心小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，對參加業(yè)主委員會(huì)也有很大熱情，周六那天，林某按照通知時(shí)間和地點(diǎn)參加業(yè)主大會(huì)，并提出要競選業(yè)主委員會(huì)。結(jié)果，林某被告知他只是承租戶，并非小區(qū)的業(yè)主，不能參選業(yè)主委員會(huì)，也不享有相應(yīng)的投票權(quán)。林某認(rèn)為，自己也是小區(qū)的一份子，里應(yīng)享有小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利。那么，作為承租戶的林某是否享有業(yè)主的權(quán)利呢？其權(quán)利邊界如何界定？1、承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？案例：22專家解答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依法享有物業(yè)管理的各項(xiàng)權(quán)利，包括參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。而承租戶僅是物業(yè)使用人，并不能等同于業(yè)主。法律規(guī)定了物業(yè)使用人的相關(guān)權(quán)利，但其在物業(yè)管理方面的權(quán)利是受限制的。在法律法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定的框架范圍內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均規(guī)定，被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)使用人無此權(quán)利。但是物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主行使投票權(quán)屬于民事法律行為，依法可以委托代理。即物業(yè)使用人可以接受業(yè)主的委托代理業(yè)主表決行使選舉權(quán)。此時(shí)，物業(yè)使用人僅僅是代理人，代理的后果是由被代理人（業(yè)主）承擔(dān)。比如，承租戶接受了業(yè)主的委托，代理投票選舉業(yè)主委員會(huì)或代理投票解聘物業(yè)公司，那么承租戶的投票行為視同于業(yè)主的投票行為，由業(yè)主承擔(dān)投票的后果。專家解答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依法享有物業(yè)管理的各項(xiàng)權(quán)利232、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權(quán)利？案例：2010年5月，某別墅小區(qū)一業(yè)主向物業(yè)公司提出搭建坡道門斗申請，物業(yè)公司答復(fù)門斗可以改動(dòng)，但不能擴(kuò)大到原臺(tái)階以外。施工中，業(yè)主將門斗擴(kuò)大到原臺(tái)階以外，并在門斗西側(cè)另建一建筑。物業(yè)公司兩次向該業(yè)主發(fā)出書面整改通知書，但業(yè)主未調(diào)整施工方案，繼續(xù)施工。7月24日下午，業(yè)主向家中運(yùn)送施工材料時(shí)，被物業(yè)公司門崗攔下，雙方發(fā)生沖突。業(yè)主認(rèn)為，其對房屋擁有所有權(quán)，搭建門斗屬于業(yè)主的權(quán)利，而且已經(jīng)告知了物業(yè)公司，物業(yè)公司無權(quán)干涉。那么，本案中，搭建坡道門斗屬于業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利嗎？2、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權(quán)利？案例：24專家解答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

專家解答:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。25

但是，權(quán)利和義務(wù)是相對等的，業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。而且業(yè)主行使權(quán)利不得與法律的強(qiáng)行規(guī)定以及《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等法律文件相抵觸。本案中，從范圍上看，業(yè)主的搭建部分在業(yè)主共有部分范圍內(nèi)，屬于《物權(quán)法》上應(yīng)由業(yè)主共同決定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”的行為，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。此外，該業(yè)主的行為《小區(qū)裝修現(xiàn)場管理方案》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)定》的有關(guān)約定。因此，業(yè)主無權(quán)擅自搭建坡道門斗。但是，權(quán)利和義務(wù)是相對等的，業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)也應(yīng)承263、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？案例：2010年，楊某在北京某小區(qū)購買了位于8層的一套房屋，成為該小區(qū)的一名業(yè)主。入住該小區(qū)的當(dāng)日，楊某與物業(yè)管理公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》。范先生由飼養(yǎng)寵物的愛好，但由于居室面積限制，楊某將養(yǎng)狗和養(yǎng)貓的籠子放在了公共樓道，與楊某居住在同一樓層的業(yè)主一共6戶，起初鄰居們?yōu)槔钅持皇桥R時(shí)占用一下樓道，但半年多過去了，李某絲毫沒有將寵物籠子搬走的打算。鄰居們紛紛向物業(yè)公司和有關(guān)部門投訴，要求李某將籠子搬走。李某認(rèn)為，作為小區(qū)的一名業(yè)主，他享有飼養(yǎng)寵物的權(quán)利，而且籠子擺在自家門口，其他業(yè)主無權(quán)干涉。本案中，業(yè)主李某是否應(yīng)當(dāng)將寵物籠子搬走呢？業(yè)主的義務(wù)都包括哪些內(nèi)容？3、在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？案例：27專家解答：李某買房之后成為小區(qū)業(yè)主，即房屋的產(chǎn)權(quán)人，依法享有了業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，這個(gè)集合權(quán)包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)化內(nèi)的共用部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)力，這三種權(quán)利具有不可分離性。雖然，李某是將寵物籠子放在自家門口，但此門前仍屬于公共部位，而并非李某一人所有。因此，其他共有權(quán)人如對這一公共部位的使用提出異議，應(yīng)由全部共有權(quán)人共同決定其用途。專家解答：李某買房之后成為小區(qū)業(yè)主，即房屋的產(chǎn)權(quán)人，依法享有284、業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？

案例：北京某小區(qū)5名熱心業(yè)主向街道辦提出了成立業(yè)主大會(huì)的書面申請。街道辦事處表示理解和同意，并指定其中一名業(yè)主為籌備組組長，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)籌備工作。在籌備過程中，籌備組組長和業(yè)主代表找到開發(fā)商和物業(yè)公司，要求他們加入籌備組，共同推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的成立。開發(fā)商和物業(yè)公司都予以拒絕，認(rèn)為成立業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的事情。由于小區(qū)有1000多戶業(yè)主，發(fā)選票征求意見的工作量較大，籌備組向物業(yè)公司提出由物業(yè)公司派出3名工作人員配合發(fā)選票的工作，物業(yè)公司以同樣的理由拒絕了籌備組的請求?；I備組不認(rèn)可物業(yè)公司的做法，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該和業(yè)主共同成立業(yè)主大會(huì)，并提供相關(guān)便利條件。那么，業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)公司是否有配合義務(wù)？4、業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？

案例：北京29專家解答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表業(yè)主對物業(yè)管理事項(xiàng)行使共同管理權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。即業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，也可以不成立業(yè)主大會(huì)。本質(zhì)上，成立業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的事情。而物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)的提供者，按照相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定，專職為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，除此之外，不承擔(dān)任何其他義務(wù)。因此，籌備組組長及業(yè)主代表要求物業(yè)公司與其共同成立籌備組，拍發(fā)選票等都是沒有根據(jù)的。從這一角度將，物業(yè)公司沒有配合義務(wù)。當(dāng)然，物業(yè)公司不能干預(yù)或非法阻撓業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)。專家解答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表業(yè)主對物305、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎？案例：2011年9月1日，北京某小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并在屬地街道辦事處完成備案。由于對物業(yè)公司的服務(wù)不滿，業(yè)主委員會(huì)主任于當(dāng)年10月說服業(yè)主委員會(huì)其他成員解聘現(xiàn)在的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)公司，并以業(yè)主委員會(huì)決定的形式形成了相關(guān)文件。隨后，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司送達(dá)了終止物業(yè)服務(wù)合同，解聘物業(yè)公司的決定。物業(yè)公司經(jīng)討論研究，認(rèn)為目前物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠繳率高，公司公司經(jīng)營困難，同意撤出小區(qū)，并在小區(qū)宣傳欄張貼退出小區(qū)的正式公告。業(yè)主張先生看到公告后非常不滿，認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)還可以，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)當(dāng)不經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議而解聘物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)合同簽訂雙方是業(yè)委會(huì)和公司，現(xiàn)在雙方都同意終止物業(yè)服務(wù)合同，因此，不需要業(yè)主大會(huì)表決同意，單個(gè)業(yè)主也不能提出異議。本案中業(yè)委會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎？5、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎？案例：31專家解答：業(yè)委會(huì)無權(quán)解聘物業(yè)公司。首先，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?？梢姡馄肝飿I(yè)公司屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍，應(yīng)當(dāng)通過全體業(yè)主表決或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來行使相應(yīng)的權(quán)利。在無業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)并無權(quán)利解聘物業(yè)公司。其次，業(yè)委會(huì)石業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)它越權(quán)行使了權(quán)力機(jī)構(gòu)的職權(quán)時(shí)，這個(gè)行為必然是不能生效的。本案中，解聘物業(yè)公司的決定，是委員會(huì)主任說服其他業(yè)主委員會(huì)其他委員后形成的，屬于執(zhí)行機(jī)構(gòu)委員會(huì)的意志體現(xiàn)，并不能代表業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主，其行為無效。專家解答：業(yè)委會(huì)無權(quán)解聘物業(yè)公司。首先，按照《物權(quán)法》和《物326欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？案例：北京某小區(qū)有700多戶業(yè)主，2012年1月開始，有8名業(yè)主聯(lián)名書面申請成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，其直接目標(biāo)是成為業(yè)委會(huì)后依法直接解聘物業(yè)公司。街道辦同意了成立業(yè)主大會(huì)的申請，要求他們按照相關(guān)規(guī)定按時(shí)完成籌備工作，并順利召開首次業(yè)主大會(huì)。但對于成立業(yè)主大會(huì)，小區(qū)業(yè)主卻有兩種截然不同的意見。同意成立業(yè)主大會(huì)一派認(rèn)為，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下，服務(wù)態(tài)度差，應(yīng)該盡快炒掉物業(yè)公司，而炒物業(yè)公司必須先成立業(yè)主大會(huì)。反對成立業(yè)主大會(huì)的一派認(rèn)為，物業(yè)公司的服務(wù)能夠接受，不成立業(yè)主大會(huì)小區(qū)一樣可以運(yùn)轉(zhuǎn)，而且提出成立業(yè)主大會(huì)申請的業(yè)主中有5個(gè)人都是長期拖欠物業(yè)費(fèi)，他們不能代表業(yè)主的合法利益，不能進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。本案中，欠費(fèi)業(yè)主能否被選舉進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)？6欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？案例：33專家解答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的權(quán)利包含“依法享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)”。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主義務(wù)包含“按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。”而建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合“遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理在、模范履行業(yè)主義務(wù)”的條件。欠費(fèi)業(yè)主并沒有充分履行業(yè)主義務(wù)，允許其參選業(yè)主委員會(huì)確實(shí)有違立法精神。專家解答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的347、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？案例：近日，某物業(yè)公司收到了來自小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“關(guān)于要求撥付業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及小區(qū)其他相關(guān)公用經(jīng)費(fèi)的函”，稱由于工作需要，業(yè)委會(huì)新聘請了一名秘書，需要購置一臺(tái)電腦，一部電話、一部打印機(jī)，同時(shí)需要向其支付工資?，F(xiàn)請你司撥付以下款項(xiàng)：辦公用品一次性支付9000元；秘書工資每月支付2000元，可選擇按月支付或按年支付。此外，計(jì)劃下月舉行第三次年度業(yè)主大會(huì)會(huì)議，預(yù)計(jì)費(fèi)用10000元，此款項(xiàng)請貴司以現(xiàn)金形式向我委支付，待本次業(yè)主大會(huì)結(jié)束后，再向貴司提交相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告，并根據(jù)實(shí)際情況多退少補(bǔ)。以上支付款項(xiàng)，請貴司在9月5日前支付?！北景钢校瑯I(yè)主委員會(huì)關(guān)于其活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的請求，可以向物業(yè)公司提出嗎？7、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？案例：35專家解答：從性質(zhì)上看，合法的業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)屬于用于維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)益而產(chǎn)生的費(fèi)用，如無明確約定，應(yīng)當(dāng)屬于《物權(quán)法》上“