豪宅專題研究報告課件

豪宅專題研究2010年1月8日豪宅專題研究2010年1月8日1目錄1、豪宅定義2、豪宅提供的生活方式3、豪宅客群分析4、豪宅必備基礎(chǔ)5、豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)6、豪宅營銷目錄1、豪宅定義2豪宅定義中西方的認識西方的置地：一定是遠離城市喧囂的被大自然眷顧的原始之地。建筑：在作品上反映其當(dāng)時當(dāng)?shù)氐男木?，不一定只是炫耀財富和身份，在講究個性的同時特別注重跟場地環(huán)境的協(xié)調(diào)。環(huán)境：特別注意和周圍環(huán)境的和諧相處，強調(diào)尊重自然，既突出個性，又不凌駕在環(huán)境之上。材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，親切、自然又不破壞環(huán)境。豪宅定義中西方的認識西方的置地：一定是遠離城市喧囂的被大自然3豪宅定義中西方的認識紐約海龜灣(TURTLEBAY豪宅定義中西方的認識紐約海龜灣(TURTLEBAY4豪宅定義中西方的認識

摘取桂冠的是位于紐約長島的“三湖”別墅，以里面的三個大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，勝似海景。圍繞著湖水是一個美國最高級別的高爾夫球場，一個綠草如茵的網(wǎng)球場。別墅內(nèi)有一棟2.5萬平方英尺的大房子，還有一個洋溢田園情調(diào)的小木屋，一個盛放著3000瓶葡萄酒的地窖，多個馬棚，一個英格蘭風(fēng)格的大花園，一條百合花甬道，一個菜園。大房子內(nèi)，有一個橢圓形的起居室。如此一個集居住、運動和休閑于一體的住宅，完美體現(xiàn)了美國人向往自然、注重健康的生活理念，而且地理位置很好，緊鄰紐約。這座豪宅標(biāo)價7500萬美元，現(xiàn)任主人是地產(chǎn)大亨愛德華·格登的遺孀謝麗爾·格登世界排名第一豪宅——紐約長島“三湖”別墅豪宅定義中西方的認識摘取桂冠的是位于紐約長島的“三湖”別墅5豪宅定義中西方的認識世界排名第二豪宅——美國曼德勒農(nóng)場這是一個洋溢著鄉(xiāng)村風(fēng)格的住宅，和美國總統(tǒng)布什的得州農(nóng)場很相似。其中的大農(nóng)場占地650英畝，開滿了野花，散布著一些小池塘，有一棟1.5萬平方英尺的大房子，還有幾座小木屋。該豪宅標(biāo)價6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特·古伯。

豪宅定義中西方的認識世界排名第二豪宅——美國曼德勒農(nóng)場這是6豪宅定義中西方的認識世界排名第三豪宅——紐約長島“向往東方”這是一個洋溢著鄉(xiāng)村風(fēng)格的住宅，和美國總統(tǒng)布什的得州農(nóng)場很相似。其中的大農(nóng)場占地650英畝，開滿了野花，散布著一些小池塘，有一棟1.5萬平方英尺的大房子，還有幾座小木屋。該豪宅標(biāo)價6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特·古伯。

豪宅定義中西方的認識世界排名第三豪宅——紐約長島“向往東方7豪宅定義中西方的認識東方的一般在距離城市不遠的市郊或是城市中有著特殊職能的地段中心，盡管僻靜、盡管安全，但仍然屬于城市區(qū)域。他們一般由地產(chǎn)商成片開發(fā)，圈成小區(qū)，有專人管理和服務(wù)，其中或者還有只供會員共享的會所中心等設(shè)施。應(yīng)是購買力上層有所需求時，才在高檔的地方出現(xiàn)的高檔房子。豪宅定義中西方的認識東方的一般在距離城市不遠的市郊或是城市中8星河灣類型位置環(huán)境總體規(guī)劃綠化景觀售價物業(yè)管理特點精裝修公寓朝陽區(qū)朝陽北路、四季星河路地處四、五環(huán)線間，距離CBD僅10分鐘車程，北臨1600畝森林公園，東傍2000畝的綠化隔離帶項目用地面積520畝，總建面約60萬平米，總體布局北高南低，西低中高，共計1600套，8層至16層錯層設(shè)計建筑與園林在空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合16000~25000元/平方米聘請國際知名物業(yè)新加坡高力國際，提供量身訂做的家政秘書服務(wù)全成品開盤：社區(qū)立體化園林、全體系高品質(zhì)室內(nèi)裝修，小學(xué)、幼兒園、四季會、酒店式公寓、體育館同期建成。星河灣類型精裝修公寓9星河灣精雕細琢精選保安人員奢侈豪華的裝修星河灣精雕細琢精選保安人員奢侈豪華的裝修10設(shè)備陽臺或生活陽臺設(shè)計一步陽臺設(shè)計顏色選擇細心之處星河灣設(shè)備陽臺或生活陽臺設(shè)計一步陽臺設(shè)計顏色選擇細心之處星河灣11由廣州宏遠房產(chǎn)公司開發(fā)的星河灣的裝修程度已經(jīng)達到了令人嘆為觀止的地步。注重每一個細節(jié)的設(shè)計、每一個部位功能的考慮、每一個高檔建材的選用、每一件室內(nèi)飾品的布置以及精細的做工時的星河灣的房屋就像一間美輪美奐的藝術(shù)精品，不僅讓一般的購房者連同見多識廣的業(yè)內(nèi)人士都感到無可挑剔，。星河灣做出了一個超出你想象的全裝修產(chǎn)品，讓你感到擁有這樣品質(zhì)的家超出了5星級賓館的檔次，這時消費者已經(jīng)無法抵擋這樣的精裝修房屋的誘惑了。

星河灣由廣州宏遠房產(chǎn)公司開發(fā)的星河灣的裝修程度已經(jīng)達到了令人嘆為觀12波托菲諾位置項目概況總體規(guī)劃綠化景觀售價物業(yè)管理南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北環(huán)路波托菲諾·天鵝堡二期是旅游主題地產(chǎn)華僑城波托菲諾項目的一個組成部分項目位于4萬平方米天鵝湖畔，占地面積11萬平方米，總建筑面積21萬平方米，包含有高層、小高層和多層等多種建筑形態(tài)園林的設(shè)計以“濕地”主題，手法貼近自然，不事過多雕琢，從而巧妙地與周圍的自然山水融合在一起19000~38000元/平方米深圳華僑城物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費4元/月.平方米波托菲諾位置南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北13波托菲諾波托菲諾14豪宅定義中西方的認識

“豪宅就是凡人居住于云端的終極產(chǎn)業(yè)，是一個社會的少數(shù)富裕人群通過市場方式過度占有社會稀缺資源的一種居住狀態(tài)，是為滿足社會富裕群體對稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅”豪宅定義中西方的認識“豪宅就是凡人居住于云端的終極產(chǎn)業(yè)，15豪宅提供的生活方式中西方的認識豪宅是提供給成功人士居住和使用的，所追求的必然是一種與眾不同的生活方式，偏好追求并擁有稀缺的資源。為什么會有那么多的富人會對美國比華麗山莊、香港淺水灣和半山情有獨鐘，并對能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲呢？因為這些地方有不可再生、不能復(fù)制的海景和山景等自然資源，符合他們的身份和癖好——即極少數(shù)人擁有極為珍惜的物質(zhì)資源，就如同他們渴望擁有鉆石、擁有大師設(shè)計的常人不敢問津的高檔名牌時裝以及生產(chǎn)數(shù)量極為有限的名車等物品一樣。豪宅提供的生活方式中西方的認識豪宅是提供給成功人士居住和使用16豪宅定義客群的認識客群分類及特征第一類：中國的第一代富人他們渴望從身邊投來的艷羨和崇拜的目光中得到心理上的滿足。他們是時代的產(chǎn)物，但也仍然保留了舊時的痕跡；他們經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的過渡。他們的生存充滿著太多的機遇。他們的財富也總有著灰色地帶；他們的命運和財富一樣的充滿著傳奇和神秘。他們是時代的產(chǎn)物，那些動輒千萬元以上的最昂貴別墅的買主中主要是這一群體。豪宅定義客群的認識客群分類及特征第一類：中國的第一代富人他們17豪宅定義客群的認識客群分類及特征第二類：新經(jīng)濟時代的富人他們擁有自己的財富王國并占有巨大財富、享有顯赫的社會地位。他們具備全球化的視野和國際化的觀念、對文化認同與敬慕。他們鐘情于純自然背景和頂級建筑，追求“珍品化”生活。他們性格各異，有的含蓄內(nèi)斂，有的豪放張揚。

豪宅定義客群的認識客群分類及特征第二類：新經(jīng)濟時代的富人他18豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們不僅僅是為了滿足居住需要，更重要的是心理滿足感他們購買的目的是為了提高生活的質(zhì)量，體驗一種新的生活方式

需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們不僅僅是為了19豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們是真正意義上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。

他們已是第N次購買房產(chǎn)，價格并不是一個敏感的因素。他們更為感性，購買動機更單純，只是——喜歡或不喜歡

。

對于亮點和個性的追求更勝于均好性，如果有某一點或某幾點能深切地觸動他們心理那根敏感的神經(jīng)的話，他們就會毫不猶豫地去擁有它，因為他們完全不用擔(dān)心這種沖動的后果豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們是真正意義上20豪宅的必備原料稀缺環(huán)境地段豪宅的必備原料稀缺環(huán)境地段21豪宅的必備原料第一，是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認知度比較高的區(qū)位；第二，是指其交通環(huán)境;第三，周邊有沒有其他可以因借的資源。

豪宅的必備原料第一，是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、22豪宅的必備原料豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價值

海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源宅因地而豪，專屬且不可復(fù)制的領(lǐng)地成就了“尊貴”豪宅的必備原料豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價值海景資源23豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)區(qū)位特征一個國家重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點位置即繁華的黃金地段，鬧中取靜的區(qū)域，或著名旅游風(fēng)景區(qū)中適合人居住的區(qū)域。1、地段：城市中心已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完善的高尚住宅區(qū)的范圍之內(nèi)，或者具有獨特自然風(fēng)光的地區(qū)；2、環(huán)境：具有完善的人文環(huán)境，或者獨特的自然環(huán)境；3、設(shè)施：公共、生活設(shè)施齊備，市政配套齊全；4、交通：方便、快捷、安全。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)區(qū)位特征一個國家重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點24豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃要點1、總體布局：低容積率的設(shè)計，總戶數(shù)少，注重環(huán)境和景觀的營造；2、建筑高度：最好為低層或多層的設(shè)計；3、交通組織：人車分流，小區(qū)對外只設(shè)一個統(tǒng)一的出入口，便于管理；4、車庫：全部為地下停車，停車位保證每戶至少兩個以上；5、綠化景觀：設(shè)計風(fēng)格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?，最好做到四季常綠。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃要點1、總體布局：低容積率的設(shè)計25豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)平面空間布局要點1、分區(qū)明確，動靜分離，內(nèi)外分離。一戶一部電梯，分設(shè)主人和傭人出入口；2、房間基本設(shè)置：門廳、客廳、餐廳、廚房、傭人房、工作間（洗衣房）、起居室、主臥室、主衛(wèi)生間、客臥室、客衛(wèi)生間、書房、活動室、陽臺等；3、在面積足夠大的情況下，客廳、起居室、餐廳、宴客廳要分別設(shè)置；4、應(yīng)盡量保證主要房間朝南，并盡量滿足每個房間都有自然的采光和通風(fēng)；5、衛(wèi)生間布局要做到功能分區(qū)明確，洗手、洗浴、座便分不同空間設(shè)置；6、要預(yù)留出洗衣、燙衣、涼衣空間，設(shè)置在保姆房附近；7、層高應(yīng)在3.1米至3.3米、進深和面寬的比例應(yīng)接近黃金分割比例，采光窗的大小在保證熱散失不超出范圍的情況下盡可能擴大。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)平面空間布局要點1、分區(qū)明確，動靜分離，26豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備是考評豪宅至關(guān)重要的一項指標(biāo)，而臺灣豪宅的設(shè)施配備先進齊全，已經(jīng)呈現(xiàn)系統(tǒng)化和智能化，很具超前意識，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒?，F(xiàn)以臺灣宏盛帝寶項目為例闡述說明。家庭智慧控制系統(tǒng)：為了適應(yīng)未來社會信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設(shè)備和家電的管理，已超前設(shè)計出此控制系統(tǒng)，并為每個家提供控制主機，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)自家的需求，在將來不斷擴充添加各種功能。1、提供智能化的燈光設(shè)計：根據(jù)住戶的需求彈性設(shè)計燈光數(shù)量、種類、位置，設(shè)定燈光控制功能。依照住戶習(xí)慣，通過無線觸摸控制方式，設(shè)定時間，自動開啟或關(guān)閉戶內(nèi)、外燈光。并調(diào)整燈光明亮程度，或者設(shè)定夜間自動照明，達到節(jié)約能源的目的。結(jié)合安保系統(tǒng)，設(shè)定緊急燈光模式，遇到突發(fā)情況自動開啟或閃爍預(yù)先設(shè)定的燈光程序。預(yù)先設(shè)定外出或度假燈光模式，模擬住戶的生活作息時間，按照不同的時間段，自動開啟關(guān)閉各種燈光，以達到阻嚇入侵者的目的。所有燈光的實際使用情況，皆以平面圖形的方式顯示在觸摸控制屏幕上。2、提供門戶管理功能：可在家中通過公共區(qū)域的可視對講系統(tǒng)與來訪者或家人對講，也可隨時監(jiān)看戶外及地下停車場的狀況，確保出行安全。住戶可在將來根據(jù)自己的需求，擴充至全家多點對講，當(dāng)來訪者按門鈴時，住戶可在戶內(nèi)方便的地方，通過可視對講系統(tǒng)和來訪者交談；或者在外出時，設(shè)定電傳對話，通過自動撥號功能與可視對講系統(tǒng)，及時與來訪者對話，快速掌握住家信息。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備是考評豪宅至關(guān)重要的一項27豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、提供安全、監(jiān)控、警戒功能：通過感應(yīng)卡、密碼輸入、指紋辨識或靜脈辨識方法，可以全天候自動警戒，嚴格管制。提供反脅迫功能，自動通知管理中心，或者自動啟動警民連線系統(tǒng)，當(dāng)門窗遭破壞時，住戶的觸摸控制屏幕及警衛(wèi)室監(jiān)控中心的顯示面板及時顯示入侵地點的影像。通過網(wǎng)絡(luò)，不受時空限制，瀏覽家中或社區(qū)的情況。4、遠端遙控功能：住戶可通過電傳對講，或通過網(wǎng)絡(luò)，輸入密碼，遙控室內(nèi)電器設(shè)備，保證住戶回到家時一切就緒。5、整合空調(diào)、音響系統(tǒng)，設(shè)置溫控功能：設(shè)定戶內(nèi)不同房間的恒定溫度，或者按照不同時段設(shè)定溫度。整合音響系統(tǒng)，戶內(nèi)各區(qū)可以獨立自由選播不同音樂或不同電臺，控制開關(guān)和音量大??；住戶可以在家中任何一個房間，通過電傳對講或者通過網(wǎng)絡(luò)，和其他房間的家人對話，也可廣播呼叫家人。住戶也可享受電子管家的服務(wù)，設(shè)定起床時間，定時播放各種提示。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、提供安全、監(jiān)控、警戒功能：28豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置1、社區(qū)氣候感知系統(tǒng)：在社區(qū)中心位置設(shè)置溫度、濕度、風(fēng)速、雨量、空氣品質(zhì)、日照和紫外線強度等氣候監(jiān)測感知系統(tǒng)，感應(yīng)社區(qū)內(nèi)外的氣候微變化，通過社區(qū)光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的資料傳輸，作為社區(qū)公共設(shè)備的管理依據(jù)，包括：園藝自動灑水、泳池恒溫、室內(nèi)公共空間恒溫恒濕與燈光自動控制。2、垃圾處理系統(tǒng)：采用生物滅菌除臭處理，旋轉(zhuǎn)式壓縮儲藏，全過程完全自動化處理，直接由垃圾車清運，清潔衛(wèi)生，減少污染。3、中水處理系統(tǒng)：以超前的環(huán)保節(jié)能意識進行設(shè)計，確保水資源在社區(qū)內(nèi)得到充分的利用，集中社區(qū)內(nèi)的雨水，作為植物灑水、景觀水池的水循環(huán)利用，更可根據(jù)環(huán)境感知系統(tǒng)顯示的氣象資料，將水資源做最合理的分配利用。4、燈光控管系統(tǒng)：社區(qū)的燈光為求整體美觀、社區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動化管理控制。根據(jù)不同區(qū)域、不同功能分別設(shè)置照明時間和照明強度。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置29豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅安全防護系統(tǒng)研究豪宅的安全防護設(shè)備有：雙軌紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、鷹眼監(jiān)視系統(tǒng)、電梯指定樓層刷卡系統(tǒng)、住戶對講系統(tǒng)、指紋式靜脈辨識系統(tǒng)、槍械感應(yīng)系統(tǒng)、CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、門禁感應(yīng)卡等。保安人員設(shè)置為：巡邏保安、定崗保安、管理服務(wù)人員等。宏盛帝寶社區(qū)保全安檢系統(tǒng)大致區(qū)分為五個等級分區(qū)：外圍喝阻區(qū)、社交戒護區(qū)、休憩保護區(qū)、門廳管制區(qū)、居家安全區(qū)。1、外圍喝阻區(qū)：社區(qū)四周圍墻環(huán)繞，輔以護城河及樹籬等屏障，沿圍墻遍設(shè)雙軌紅外線感知系統(tǒng)（附設(shè)夜間自動感應(yīng)照明），一樓庭院隱秘處裝設(shè)360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)與中控室連線嚴密監(jiān)控，全區(qū)封閉式管理。社區(qū)一側(cè)設(shè)統(tǒng)一出入口，防彈設(shè)計的警衛(wèi)室內(nèi)布置24小時警衛(wèi)，提供全天候的警戒防衛(wèi)。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅安全防護系統(tǒng)研究30豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備2、社交戒護區(qū)：迎賓大廳：來訪人員自社區(qū)大門經(jīng)駐警巡查后放行入大門即由中控室接管，但活動范圍經(jīng)由一樓水景設(shè)計將其與住戶專屬的活動空間隔離。來訪人員在加設(shè)防彈玻璃的迎賓大廳下車后，在進入俱樂部大門時，經(jīng)隱藏式槍械檢測設(shè)備自動安檢，檢查來訪人員是否攜帶危險物品，隨即由檢測設(shè)備作社區(qū)住戶與來訪人員之自動辨識，并輔以360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實情況，若要經(jīng)大廳進入回廊和中庭，則需通過指紋或靜脈辨識以作身份確認。3、地下停車場：外來車輛經(jīng)駐警辨識后，經(jīng)管制關(guān)卡換卡后進入地下一層停車場，場內(nèi)設(shè)置車輛自動感應(yīng)照明控制系統(tǒng)。來訪人員通過對講機，經(jīng)警衛(wèi)確認身份后，持卡到卡片設(shè)定的樓層，拜訪住戶。社區(qū)地下一層的各入口處均裝有磁卡感應(yīng)門禁設(shè)備，地下一層通往地下二層的車道入口處，設(shè)有滑升門及指紋或靜脈辨識系統(tǒng)等管制設(shè)備，防止外來車輛進入其他地下樓層。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備31豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、休憩保護區(qū)：社區(qū)為確保住戶的輕松休閑及私密性，除外圍部分由外圍阻喝區(qū)系統(tǒng)負責(zé)外，在可通視的范圍內(nèi)不采用監(jiān)視系統(tǒng)，以巡邏保安哨為主，視社區(qū)活動的需要再機動增派保安警力。4、門廳管制區(qū)：住戶門廳：住宅大樓的門廳由于是住戶和訪客的主要通道皆作二進式設(shè)計，除CCTV監(jiān)視系統(tǒng)外，主梯廳的第一進門廳由感應(yīng)辨識卡管制，第二進門廳需經(jīng)指紋或靜脈辨識以確定身份，進入電梯則需經(jīng)自動樓層設(shè)定管制。次電梯廳的大門也設(shè)有感應(yīng)辨識卡，防止外人從次電梯進入住家。停車場門廳：地下停車場各樓層皆設(shè)車輛自動感應(yīng)照明控制系統(tǒng)，于適當(dāng)?shù)攸c裝置緊急對講機和攝影機以利控制，并加設(shè)行動電話強波設(shè)備。電梯廳仍以磁卡感應(yīng)門禁及樓層管制為主，并于地下各門廳設(shè)日光自然導(dǎo)入照明設(shè)備。電梯梯箱內(nèi)均設(shè)監(jiān)視器。5、居家安全區(qū)：住戶戶門采用銅制或鑄鋁雙門扇的防火、防撞、防暴的安全門，后陽臺門采用防盜防暴的氟碳烤漆金屬門。臥室亦采用表面經(jīng)美化處理的金屬門。各樓的1、2、3層樓及頂樓的3個樓層均裝設(shè)玻璃紅外線感應(yīng)系統(tǒng)，另于各戶大門入口、主臥室、浴室、廚房設(shè)緊急求救按鈕與設(shè)區(qū)保安警衛(wèi)系統(tǒng)連接。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、休憩保護區(qū)：32豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅設(shè)施配備的管理和使用：所有設(shè)施呈系統(tǒng)化的管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)。1、光纖骨干網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)：社區(qū)全區(qū)以多模光纖骨干網(wǎng)路作為社區(qū)內(nèi)外資訊傳遞的媒介，除各種有線方式與外界接軌，并預(yù)留光纖連接至頂樓的未來衛(wèi)星通信設(shè)備預(yù)留處。2、住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)：除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機服務(wù)器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。3、設(shè)備自動監(jiān)測系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)重要的機電設(shè)備皆設(shè)有自動監(jiān)測運作的機制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設(shè)備有微量異常反應(yīng)時，可立刻自動通知相關(guān)廠商維修，同時通知總管處理，做到防范故障于未然。4、內(nèi)部封閉管理系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)相關(guān)管理系統(tǒng)為封閉式的網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶與外界的資訊聯(lián)系和交換完全不通過此系統(tǒng)，但為客戶生活方便所提供的各種服務(wù)，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊的隱密性。5、獨立保安網(wǎng)路系統(tǒng)：此系統(tǒng)也屬于封閉系統(tǒng)，獨立于管理系統(tǒng)之外，安全保密性高于管理系統(tǒng)，配備交叉式短訊報警功能，以確保系統(tǒng)本身的安全。6、網(wǎng)路對外防侵系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機構(gòu)所用之防火墻系統(tǒng)保護。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅設(shè)施配備的管理和使用：所有設(shè)33豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)物業(yè)管理豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到豪宅主人的生活品質(zhì)，普通的物業(yè)管理并不能讓豪宅的主人享受到舒適和尊貴的服務(wù)，因此北京的和喬麗晶公寓推出了英國管家式的物業(yè)管理服務(wù)，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)物業(yè)管理豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到34豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)綠化景觀的設(shè)計和營造綠化景觀的設(shè)計營造水平和質(zhì)量直接影響豪宅的品質(zhì)，可分為人造景觀和結(jié)合自然造景兩類。一般都是由世界級的景觀設(shè)計公司進行主題化設(shè)計，劃分不同的區(qū)域，以不同的主題展開，營造出不同的景觀風(fēng)格，既豐富又統(tǒng)一；結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂?，先做環(huán)境后起建筑，使整個社區(qū)先有一個良好的整體環(huán)境，也有利于促銷。

豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)綠化景觀的設(shè)計和營造綠化35豪宅營銷推廣輿論訴求銷售中心.......名車行.....推廣與傳播區(qū)位規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計..配套....廣告訴求軟性文章新聞報道、?？さ匕b廣告牌形象訴求大眾傳播私企協(xié)會商會高爾夫球會渠道鎖定銷售現(xiàn)場展銷會非渠道鎖定小眾目標(biāo)傳播豪宅營銷推廣輿論訴求銷售中心.......名車行.....36為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會重復(fù)贏得時尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛RollsRoyce？NotJustForBut為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改37欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以具有無限性。欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求38作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚理想的價值，追求遠遠超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位……非理性精神需求追逐時尚潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊貴至尚的地位時尚感稀缺感身份感作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚39城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要——迎合客戶的欲望需求。豪宅成功營銷動作：時尚感稀缺感身份感營造城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅40房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項目的營銷方向。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營銷方向陌生區(qū)域，認知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會長得很美”重新定義區(qū)域價值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同”基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定41豪宅成功營銷方向豪宅成功營銷動作重新定義區(qū)域價值，提升形象基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大營造時尚感營造稀缺感營造身份感豪宅成功營銷方向豪宅成功營銷動作重新定義區(qū)域價值，提升形象基42豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大豪宅成功營銷：在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)43豪宅營銷成功典型案例豪宅營銷成功典型案例44豪宅成功營銷案例1豪宅成功營銷案例145位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；

規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；

綠化率：50%；均價：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開發(fā)商：北京世紀(jì)朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；園林設(shè)計：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽公園自然景觀，CBD、燕莎商務(wù)圈。項目概況位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；項目概況46區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場；市場價格形勢：片區(qū)內(nèi)樓盤價格：6000-7000元/平米，本項目目標(biāo)價格：10000元/平米；項目核心概念：“城市公園文化”；推廣側(cè)重點：強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)；營銷問題：賣點過于單薄，支撐價格走高有困難；概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。項目背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項目運作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！策劃代理前實現(xiàn)均價10000元/平米，月均銷售20套，策劃代理后實現(xiàn)均價14000元/平米，月均銷售40套。操作效果

背景與操作結(jié)果區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成項目背景建立中央公園豪宅47項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值；區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度；項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽公園項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠48完成項目營銷動作贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了本項目時尚、健康的生活方式。時尚感邀請美國小姐在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目國際化、時尚前沿的形象相符。舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財富階層的時尚主張。聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進行設(shè)計。會所內(nèi)飾設(shè)計具備國際水準(zhǔn)，軟硬件設(shè)備與國際接軌。完成項目營銷動作贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了本項目時49完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會所。世界市中心宣傳推廣上，強勢凸顯本項目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出尊貴的氣勢；Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。美國總統(tǒng)小布什來華訪問期間，受邀來本項目參觀，給項目及客戶均帶來很強的面子感。完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超50案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差名師設(shè)計會所印度珠寶展美國小姐來訪國際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價值五星級超大會所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來訪有氣勢的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)51豪宅成功營銷案例2豪宅成功營銷案例252項目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2（橫跨市政路）項目分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶項目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向53介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴重；區(qū)域價值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；本項目既定目標(biāo)：樹立項目高端豪宅形象；實現(xiàn)項目高溢價；項目整體的可持續(xù)銷售；開發(fā)商品牌形象樹立。項目背景紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認可的深圳新興豪宅區(qū)域；項目一期開盤2個月實現(xiàn)4.5億銷售額。操作效果介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明項54項目營銷方向確定與執(zhí)行紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，明確區(qū)域價值>個盤價值；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。項目營銷方向確定與執(zhí)行紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配55完成項目營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。時尚感根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當(dāng)下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計公司梁志天進行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。完成項目營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進56提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞，營造項目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)?，F(xiàn)場服務(wù)細致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗到尊貴身份感。完成項目營銷動作提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為57案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā)酒會、GOLF活動梁志天設(shè)計樣板間注冊“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務(wù)玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)58豪宅成功營銷案例3豪宅成功營銷案例359項目概況位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬平方米；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；發(fā)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目概況位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路；60介入背景與操作結(jié)果項目形象模糊，未充分形成賣點認知，對客戶無法形成足夠的購買沖動；前期過份低價入市，無法體現(xiàn)樓盤的高檔定位，而且沒有得到客戶認同；現(xiàn)場展示存在嚴重缺陷：售樓處與工地現(xiàn)場相距較遠；多個項目的售樓處同居一處，相互影響；展示點雜亂，無章法；沙盤陳舊；未進行感性訴求?，F(xiàn)場執(zhí)行力弱：賣點沒有有效的組織，人員缺乏有效培訓(xùn)；對項目的理解不夠深刻；未進行有效銷控。項目背景北京市場首創(chuàng)高科技住宅，改變塔樓的競爭弱勢，建立全新價值體系，“告別空調(diào)暖氣時代”家喻戶曉；京城首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡；策劃代理前實現(xiàn)價格7000元/平米，策劃代理后實現(xiàn)價格10500元/平米。操作結(jié)果介入背景與操作結(jié)果項目形象模糊，未充分形成賣點認知，對客戶61項目營銷方向確定與執(zhí)行萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“少年”期基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品重新定義產(chǎn)品，提出“告別空調(diào)暖氣時代”，建立有別于周遍項目的形象認知，建立全新產(chǎn)品價值體系；提出全新產(chǎn)品概念，極易誘發(fā)客戶的興趣，在激烈競爭中成功突圍。項目營銷方向確定與執(zhí)行萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升62完成項目營銷動作修改案名從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國際公寓”，形象鋒銳，超前，使人產(chǎn)生時尚之地的聯(lián)想。時尚感將國外普遍使用的遮陽卷簾引入到項目中，讓客戶體驗到國際上先進的居住標(biāo)準(zhǔn)。修改Slogan新的Slogan賦予項目新鮮的概念，帶有強烈的時尚沖擊力。鋒過處度量失衡告別空調(diào)暖氣時代修改推廣形象推廣形象以紅色為主，視覺沖擊效果好，且整體形象具有很強的時尚感。售樓處外包裝色彩簡潔，現(xiàn)代感十足；概念模型體現(xiàn)了項目超前的思想，帶有國際化的色彩。完成項目營銷動作修改案名時尚感將國外普遍使用的遮陽卷簾引入到63首次在市場上提出“歐洲發(fā)達國家居住標(biāo)準(zhǔn)”，而且也是當(dāng)期市場上唯一一個以此為標(biāo)準(zhǔn)的高端項目；首次也是當(dāng)期市場上唯一一個推出裸體樣板間的項目，進行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。稀缺感身份感完成項目營銷動作采用世界頂級品牌廚具poggenpohl進行裝修，讓客戶感受到項目高端品質(zhì)所帶來的身份感。首次在市場上提出“歐洲發(fā)達國家居住標(biāo)準(zhǔn)”，而且也是當(dāng)期市場上64案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中。現(xiàn)代感十足的售樓處國外常用的遮陽卷簾“歐洲發(fā)達國家居住標(biāo)準(zhǔn)”頂級品牌poggenpohl修改案名和Slogan時尚、簡潔的推廣形象裸體樣板間“歐洲發(fā)達國家居住標(biāo)準(zhǔn)”案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)65豪宅成功營銷案例4豪宅成功營銷案例466項目概況位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處；占地面積：93544平米；建筑面積：131000平米；住宅面積：127000平米；容積率：1.4；綠化率：近50%；戶數(shù)：共447套；資源條件：本項目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。項目概況位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處；67介入背景與操作結(jié)果新政影響：房地產(chǎn)新政出臺，限制了以往所用營銷手段的運用，創(chuàng)新勢在必行；區(qū)域價值：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)之一，被客戶和市場所廣泛認可；市場競爭激烈：與本項目同類型的產(chǎn)品，市場供應(yīng)量大，競爭激烈；本項目既定目標(biāo)：樹立項目高形象及高知名度；充分提升項目品牌及發(fā)展商品牌；實現(xiàn)項目在高價位下順利銷售；2005年實現(xiàn)銷售金額6個億。項目背景得到客戶高度認可，成為深圳豪宅標(biāo)桿項目；項目擁有較高美譽度與良好客戶口碑；項目項目最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅，聯(lián)排實現(xiàn)均價40000元/平米，雙拼實現(xiàn)均價70000元/平米。操作效果介入背景與操作結(jié)果新政影響：房地產(chǎn)新政出臺，限制了以往所項68項目營銷方向確定與執(zhí)行香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“成年”期利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大放大香蜜湖區(qū)域價值，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作絕版地王“9萬3”的概念；在全方位精心打造產(chǎn)品的同時，放大會所展示，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配置；放大尊貴服務(wù)展示，注重每一個可以為客戶提供的細節(jié)服務(wù)。項目營銷方向確定與執(zhí)行香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資69完成項目營銷動作時尚感創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動”，高檔的布置，高雅的氛圍，既給客戶新鮮的感受，又體現(xiàn)項目高檔次。迎合高端客戶的品位，舉辦香蜜湖1號鑒賞酒會，利用這種高層次的時尚活動推廣項目形象。老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴?，F(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖……樣板間內(nèi)的每個細節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活。完成項目營銷動作時尚感創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動”，高檔的70社區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古樹，制造稀缺感；炒作項目土地價值，強調(diào)其獨一無二的區(qū)位和稀缺性。稀缺感身份感會所擁有10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感；主要交通節(jié)點與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗尊貴感受；售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計私家林蔭路，氣勢恢宏，路的盡頭開啟一個階層。此后，城市再無如此規(guī)格之土地……完成項目營銷動作社區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古樹，制造稀缺感；稀身會所擁有10米大堂71案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。香蜜湖1號鑒賞酒會豪門夜宴選房活動稀缺土地價值私家林蔭路樣板間現(xiàn)代生活展示新穎看房車百年古樹尊貴禮儀服務(wù)10米大堂挑空放大土地價值放大會所展示放大尊貴服務(wù)案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)72魯商·鳳凰城項目營銷解析魯商·鳳凰城項目營銷解析73三河交匯處、鳳凰廣場正對面。擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的稀缺資源板塊，客戶認知度極高區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段對應(yīng)成功營銷方向區(qū)域“成年”期利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大本項目營銷方向分析營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大三河交匯處、鳳凰廣場正對面。擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的稀缺資源板塊，客戶認知度極高本項目營銷方向邀請俄羅斯鋼琴大師風(fēng)水大師培訓(xùn)百年銀杏古樹稀缺土地價值五星級酒店尊貴禮儀服務(wù)鉆石形體營銷中心邀請中國最大鉆石發(fā)現(xiàn)者名車聯(lián)合舉辦車展低密度園林景觀三河交匯處、鳳凰廣場正對面。擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的稀缺資源74時尚感時尚感75稀缺感稀缺感76身份感身份感77演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！78豪宅專題研究2010年1月8日豪宅專題研究2010年1月8日79目錄1、豪宅定義2、豪宅提供的生活方式3、豪宅客群分析4、豪宅必備基礎(chǔ)5、豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)6、豪宅營銷目錄1、豪宅定義80豪宅定義中西方的認識西方的置地：一定是遠離城市喧囂的被大自然眷顧的原始之地。建筑：在作品上反映其當(dāng)時當(dāng)?shù)氐男木常灰欢ㄖ皇庆乓敻缓蜕矸?，在講究個性的同時特別注重跟場地環(huán)境的協(xié)調(diào)。環(huán)境：特別注意和周圍環(huán)境的和諧相處，強調(diào)尊重自然，既突出個性，又不凌駕在環(huán)境之上。材料：往往就地取材，或石，或木，或混凝土，親切、自然又不破壞環(huán)境。豪宅定義中西方的認識西方的置地：一定是遠離城市喧囂的被大自然81豪宅定義中西方的認識紐約海龜灣(TURTLEBAY豪宅定義中西方的認識紐約海龜灣(TURTLEBAY82豪宅定義中西方的認識

摘取桂冠的是位于紐約長島的“三湖”別墅，以里面的三個大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，勝似海景。圍繞著湖水是一個美國最高級別的高爾夫球場，一個綠草如茵的網(wǎng)球場。別墅內(nèi)有一棟2.5萬平方英尺的大房子，還有一個洋溢田園情調(diào)的小木屋，一個盛放著3000瓶葡萄酒的地窖，多個馬棚，一個英格蘭風(fēng)格的大花園，一條百合花甬道，一個菜園。大房子內(nèi)，有一個橢圓形的起居室。如此一個集居住、運動和休閑于一體的住宅，完美體現(xiàn)了美國人向往自然、注重健康的生活理念，而且地理位置很好，緊鄰紐約。這座豪宅標(biāo)價7500萬美元，現(xiàn)任主人是地產(chǎn)大亨愛德華·格登的遺孀謝麗爾·格登世界排名第一豪宅——紐約長島“三湖”別墅豪宅定義中西方的認識摘取桂冠的是位于紐約長島的“三湖”別墅83豪宅定義中西方的認識世界排名第二豪宅——美國曼德勒農(nóng)場這是一個洋溢著鄉(xiāng)村風(fēng)格的住宅，和美國總統(tǒng)布什的得州農(nóng)場很相似。其中的大農(nóng)場占地650英畝，開滿了野花，散布著一些小池塘，有一棟1.5萬平方英尺的大房子，還有幾座小木屋。該豪宅標(biāo)價6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特·古伯。

豪宅定義中西方的認識世界排名第二豪宅——美國曼德勒農(nóng)場這是84豪宅定義中西方的認識世界排名第三豪宅——紐約長島“向往東方”這是一個洋溢著鄉(xiāng)村風(fēng)格的住宅，和美國總統(tǒng)布什的得州農(nóng)場很相似。其中的大農(nóng)場占地650英畝，開滿了野花，散布著一些小池塘，有一棟1.5萬平方英尺的大房子，還有幾座小木屋。該豪宅標(biāo)價6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特·古伯。

豪宅定義中西方的認識世界排名第三豪宅——紐約長島“向往東方85豪宅定義中西方的認識東方的一般在距離城市不遠的市郊或是城市中有著特殊職能的地段中心，盡管僻靜、盡管安全，但仍然屬于城市區(qū)域。他們一般由地產(chǎn)商成片開發(fā)，圈成小區(qū)，有專人管理和服務(wù)，其中或者還有只供會員共享的會所中心等設(shè)施。應(yīng)是購買力上層有所需求時，才在高檔的地方出現(xiàn)的高檔房子。豪宅定義中西方的認識東方的一般在距離城市不遠的市郊或是城市中86星河灣類型位置環(huán)境總體規(guī)劃綠化景觀售價物業(yè)管理特點精裝修公寓朝陽區(qū)朝陽北路、四季星河路地處四、五環(huán)線間，距離CBD僅10分鐘車程，北臨1600畝森林公園，東傍2000畝的綠化隔離帶項目用地面積520畝，總建面約60萬平米，總體布局北高南低，西低中高，共計1600套，8層至16層錯層設(shè)計建筑與園林在空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合16000~25000元/平方米聘請國際知名物業(yè)新加坡高力國際，提供量身訂做的家政秘書服務(wù)全成品開盤：社區(qū)立體化園林、全體系高品質(zhì)室內(nèi)裝修，小學(xué)、幼兒園、四季會、酒店式公寓、體育館同期建成。星河灣類型精裝修公寓87星河灣精雕細琢精選保安人員奢侈豪華的裝修星河灣精雕細琢精選保安人員奢侈豪華的裝修88設(shè)備陽臺或生活陽臺設(shè)計一步陽臺設(shè)計顏色選擇細心之處星河灣設(shè)備陽臺或生活陽臺設(shè)計一步陽臺設(shè)計顏色選擇細心之處星河灣89由廣州宏遠房產(chǎn)公司開發(fā)的星河灣的裝修程度已經(jīng)達到了令人嘆為觀止的地步。注重每一個細節(jié)的設(shè)計、每一個部位功能的考慮、每一個高檔建材的選用、每一件室內(nèi)飾品的布置以及精細的做工時的星河灣的房屋就像一間美輪美奐的藝術(shù)精品，不僅讓一般的購房者連同見多識廣的業(yè)內(nèi)人士都感到無可挑剔，。星河灣做出了一個超出你想象的全裝修產(chǎn)品，讓你感到擁有這樣品質(zhì)的家超出了5星級賓館的檔次，這時消費者已經(jīng)無法抵擋這樣的精裝修房屋的誘惑了。

星河灣由廣州宏遠房產(chǎn)公司開發(fā)的星河灣的裝修程度已經(jīng)達到了令人嘆為觀90波托菲諾位置項目概況總體規(guī)劃綠化景觀售價物業(yè)管理南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北環(huán)路波托菲諾·天鵝堡二期是旅游主題地產(chǎn)華僑城波托菲諾項目的一個組成部分項目位于4萬平方米天鵝湖畔，占地面積11萬平方米，總建筑面積21萬平方米，包含有高層、小高層和多層等多種建筑形態(tài)園林的設(shè)計以“濕地”主題，手法貼近自然，不事過多雕琢，從而巧妙地與周圍的自然山水融合在一起19000~38000元/平方米深圳華僑城物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費4元/月.平方米波托菲諾位置南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北91波托菲諾波托菲諾92豪宅定義中西方的認識

“豪宅就是凡人居住于云端的終極產(chǎn)業(yè)，是一個社會的少數(shù)富裕人群通過市場方式過度占有社會稀缺資源的一種居住狀態(tài)，是為滿足社會富裕群體對稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅”豪宅定義中西方的認識“豪宅就是凡人居住于云端的終極產(chǎn)業(yè)，93豪宅提供的生活方式中西方的認識豪宅是提供給成功人士居住和使用的，所追求的必然是一種與眾不同的生活方式，偏好追求并擁有稀缺的資源。為什么會有那么多的富人會對美國比華麗山莊、香港淺水灣和半山情有獨鐘，并對能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲呢？因為這些地方有不可再生、不能復(fù)制的海景和山景等自然資源，符合他們的身份和癖好——即極少數(shù)人擁有極為珍惜的物質(zhì)資源，就如同他們渴望擁有鉆石、擁有大師設(shè)計的常人不敢問津的高檔名牌時裝以及生產(chǎn)數(shù)量極為有限的名車等物品一樣。豪宅提供的生活方式中西方的認識豪宅是提供給成功人士居住和使用94豪宅定義客群的認識客群分類及特征第一類：中國的第一代富人他們渴望從身邊投來的艷羨和崇拜的目光中得到心理上的滿足。他們是時代的產(chǎn)物，但也仍然保留了舊時的痕跡；他們經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的過渡。他們的生存充滿著太多的機遇。他們的財富也總有著灰色地帶；他們的命運和財富一樣的充滿著傳奇和神秘。他們是時代的產(chǎn)物，那些動輒千萬元以上的最昂貴別墅的買主中主要是這一群體。豪宅定義客群的認識客群分類及特征第一類：中國的第一代富人他們95豪宅定義客群的認識客群分類及特征第二類：新經(jīng)濟時代的富人他們擁有自己的財富王國并占有巨大財富、享有顯赫的社會地位。他們具備全球化的視野和國際化的觀念、對文化認同與敬慕。他們鐘情于純自然背景和頂級建筑，追求“珍品化”生活。他們性格各異，有的含蓄內(nèi)斂，有的豪放張揚。

豪宅定義客群的認識客群分類及特征第二類：新經(jīng)濟時代的富人他96豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們不僅僅是為了滿足居住需要，更重要的是心理滿足感他們購買的目的是為了提高生活的質(zhì)量，體驗一種新的生活方式

需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們不僅僅是為了97豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們是真正意義上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。

他們已是第N次購買房產(chǎn)，價格并不是一個敏感的因素。他們更為感性，購買動機更單純，只是——喜歡或不喜歡

。

對于亮點和個性的追求更勝于均好性，如果有某一點或某幾點能深切地觸動他們心理那根敏感的神經(jīng)的話，他們就會毫不猶豫地去擁有它，因為他們完全不用擔(dān)心這種沖動的后果豪宅定義客群的認識關(guān)于第二類人購買行為分析他們是真正意義上98豪宅的必備原料稀缺環(huán)境地段豪宅的必備原料稀缺環(huán)境地段99豪宅的必備原料第一，是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認知度比較高的區(qū)位；第二，是指其交通環(huán)境;第三，周邊有沒有其他可以因借的資源。

豪宅的必備原料第一，是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、100豪宅的必備原料豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價值

海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源宅因地而豪，專屬且不可復(fù)制的領(lǐng)地成就了“尊貴”豪宅的必備原料豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價值海景資源101豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)區(qū)位特征一個國家重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點位置即繁華的黃金地段，鬧中取靜的區(qū)域，或著名旅游風(fēng)景區(qū)中適合人居住的區(qū)域。1、地段：城市中心已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完善的高尚住宅區(qū)的范圍之內(nèi)，或者具有獨特自然風(fēng)光的地區(qū)；2、環(huán)境：具有完善的人文環(huán)境，或者獨特的自然環(huán)境；3、設(shè)施：公共、生活設(shè)施齊備，市政配套齊全；4、交通：方便、快捷、安全。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)區(qū)位特征一個國家重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點102豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃要點1、總體布局：低容積率的設(shè)計，總戶數(shù)少，注重環(huán)境和景觀的營造；2、建筑高度：最好為低層或多層的設(shè)計；3、交通組織：人車分流，小區(qū)對外只設(shè)一個統(tǒng)一的出入口，便于管理；4、車庫：全部為地下停車，停車位保證每戶至少兩個以上；5、綠化景觀：設(shè)計風(fēng)格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?，最好做到四季常綠。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃要點1、總體布局：低容積率的設(shè)計103豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)平面空間布局要點1、分區(qū)明確，動靜分離，內(nèi)外分離。一戶一部電梯，分設(shè)主人和傭人出入口；2、房間基本設(shè)置：門廳、客廳、餐廳、廚房、傭人房、工作間（洗衣房）、起居室、主臥室、主衛(wèi)生間、客臥室、客衛(wèi)生間、書房、活動室、陽臺等；3、在面積足夠大的情況下，客廳、起居室、餐廳、宴客廳要分別設(shè)置；4、應(yīng)盡量保證主要房間朝南，并盡量滿足每個房間都有自然的采光和通風(fēng)；5、衛(wèi)生間布局要做到功能分區(qū)明確，洗手、洗浴、座便分不同空間設(shè)置；6、要預(yù)留出洗衣、燙衣、涼衣空間，設(shè)置在保姆房附近；7、層高應(yīng)在3.1米至3.3米、進深和面寬的比例應(yīng)接近黃金分割比例，采光窗的大小在保證熱散失不超出范圍的情況下盡可能擴大。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)平面空間布局要點1、分區(qū)明確，動靜分離，104豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備是考評豪宅至關(guān)重要的一項指標(biāo)，而臺灣豪宅的設(shè)施配備先進齊全，已經(jīng)呈現(xiàn)系統(tǒng)化和智能化，很具超前意識，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒?，F(xiàn)以臺灣宏盛帝寶項目為例闡述說明。家庭智慧控制系統(tǒng)：為了適應(yīng)未來社會信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設(shè)備和家電的管理，已超前設(shè)計出此控制系統(tǒng)，并為每個家提供控制主機，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)自家的需求，在將來不斷擴充添加各種功能。1、提供智能化的燈光設(shè)計：根據(jù)住戶的需求彈性設(shè)計燈光數(shù)量、種類、位置，設(shè)定燈光控制功能。依照住戶習(xí)慣，通過無線觸摸控制方式，設(shè)定時間，自動開啟或關(guān)閉戶內(nèi)、外燈光。并調(diào)整燈光明亮程度，或者設(shè)定夜間自動照明，達到節(jié)約能源的目的。結(jié)合安保系統(tǒng)，設(shè)定緊急燈光模式，遇到突發(fā)情況自動開啟或閃爍預(yù)先設(shè)定的燈光程序。預(yù)先設(shè)定外出或度假燈光模式，模擬住戶的生活作息時間，按照不同的時間段，自動開啟關(guān)閉各種燈光，以達到阻嚇入侵者的目的。所有燈光的實際使用情況，皆以平面圖形的方式顯示在觸摸控制屏幕上。2、提供門戶管理功能：可在家中通過公共區(qū)域的可視對講系統(tǒng)與來訪者或家人對講，也可隨時監(jiān)看戶外及地下停車場的狀況，確保出行安全。住戶可在將來根據(jù)自己的需求，擴充至全家多點對講，當(dāng)來訪者按門鈴時，住戶可在戶內(nèi)方便的地方，通過可視對講系統(tǒng)和來訪者交談；或者在外出時，設(shè)定電傳對話，通過自動撥號功能與可視對講系統(tǒng)，及時與來訪者對話，快速掌握住家信息。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備是考評豪宅至關(guān)重要的一項105豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、提供安全、監(jiān)控、警戒功能：通過感應(yīng)卡、密碼輸入、指紋辨識或靜脈辨識方法，可以全天候自動警戒，嚴格管制。提供反脅迫功能，自動通知管理中心，或者自動啟動警民連線系統(tǒng)，當(dāng)門窗遭破壞時，住戶的觸摸控制屏幕及警衛(wèi)室監(jiān)控中心的顯示面板及時顯示入侵地點的影像。通過網(wǎng)絡(luò)，不受時空限制，瀏覽家中或社區(qū)的情況。4、遠端遙控功能：住戶可通過電傳對講，或通過網(wǎng)絡(luò)，輸入密碼，遙控室內(nèi)電器設(shè)備，保證住戶回到家時一切就緒。5、整合空調(diào)、音響系統(tǒng)，設(shè)置溫控功能：設(shè)定戶內(nèi)不同房間的恒定溫度，或者按照不同時段設(shè)定溫度。整合音響系統(tǒng)，戶內(nèi)各區(qū)可以獨立自由選播不同音樂或不同電臺，控制開關(guān)和音量大??；住戶可以在家中任何一個房間，通過電傳對講或者通過網(wǎng)絡(luò)，和其他房間的家人對話，也可廣播呼叫家人。住戶也可享受電子管家的服務(wù)，設(shè)定起床時間，定時播放各種提示。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、提供安全、監(jiān)控、警戒功能：106豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置1、社區(qū)氣候感知系統(tǒng)：在社區(qū)中心位置設(shè)置溫度、濕度、風(fēng)速、雨量、空氣品質(zhì)、日照和紫外線強度等氣候監(jiān)測感知系統(tǒng)，感應(yīng)社區(qū)內(nèi)外的氣候微變化，通過社區(qū)光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的資料傳輸，作為社區(qū)公共設(shè)備的管理依據(jù)，包括：園藝自動灑水、泳池恒溫、室內(nèi)公共空間恒溫恒濕與燈光自動控制。2、垃圾處理系統(tǒng)：采用生物滅菌除臭處理，旋轉(zhuǎn)式壓縮儲藏，全過程完全自動化處理，直接由垃圾車清運，清潔衛(wèi)生，減少污染。3、中水處理系統(tǒng)：以超前的環(huán)保節(jié)能意識進行設(shè)計，確保水資源在社區(qū)內(nèi)得到充分的利用，集中社區(qū)內(nèi)的雨水，作為植物灑水、景觀水池的水循環(huán)利用，更可根據(jù)環(huán)境感知系統(tǒng)顯示的氣象資料，將水資源做最合理的分配利用。4、燈光控管系統(tǒng)：社區(qū)的燈光為求整體美觀、社區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動化管理控制。根據(jù)不同區(qū)域、不同功能分別設(shè)置照明時間和照明強度。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置107豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅安全防護系統(tǒng)研究豪宅的安全防護設(shè)備有：雙軌紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、鷹眼監(jiān)視系統(tǒng)、電梯指定樓層刷卡系統(tǒng)、住戶對講系統(tǒng)、指紋式靜脈辨識系統(tǒng)、槍械感應(yīng)系統(tǒng)、CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、門禁感應(yīng)卡等。保安人員設(shè)置為：巡邏保安、定崗保安、管理服務(wù)人員等。宏盛帝寶社區(qū)保全安檢系統(tǒng)大致區(qū)分為五個等級分區(qū)：外圍喝阻區(qū)、社交戒護區(qū)、休憩保護區(qū)、門廳管制區(qū)、居家安全區(qū)。1、外圍喝阻區(qū)：社區(qū)四周圍墻環(huán)繞，輔以護城河及樹籬等屏障，沿圍墻遍設(shè)雙軌紅外線感知系統(tǒng)（附設(shè)夜間自動感應(yīng)照明），一樓庭院隱秘處裝設(shè)360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)與中控室連線嚴密監(jiān)控，全區(qū)封閉式管理。社區(qū)一側(cè)設(shè)統(tǒng)一出入口，防彈設(shè)計的警衛(wèi)室內(nèi)布置24小時警衛(wèi)，提供全天候的警戒防衛(wèi)。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅安全防護系統(tǒng)研究108豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備2、社交戒護區(qū)：迎賓大廳：來訪人員自社區(qū)大門經(jīng)駐警巡查后放行入大門即由中控室接管，但活動范圍經(jīng)由一樓水景設(shè)計將其與住戶專屬的活動空間隔離。來訪人員在加設(shè)防彈玻璃的迎賓大廳下車后，在進入俱樂部大門時，經(jīng)隱藏式槍械檢測設(shè)備自動安檢，檢查來訪人員是否攜帶危險物品，隨即由檢測設(shè)備作社區(qū)住戶與來訪人員之自動辨識，并輔以360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實情況，若要經(jīng)大廳進入回廊和中庭，則需通過指紋或靜脈辨識以作身份確認。3、地下停車場：外來車輛經(jīng)駐警辨識后，經(jīng)管制關(guān)卡換卡后進入地下一層停車場，場內(nèi)設(shè)置車輛自動感應(yīng)照明控制系統(tǒng)。來訪人員通過對講機，經(jīng)警衛(wèi)確認身份后，持卡到卡片設(shè)定的樓層，拜訪住戶。社區(qū)地下一層的各入口處均裝有磁卡感應(yīng)門禁設(shè)備，地下一層通往地下二層的車道入口處，設(shè)有滑升門及指紋或靜脈辨識系統(tǒng)等管制設(shè)備，防止外來車輛進入其他地下樓層。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備109豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、休憩保護區(qū)：社區(qū)為確保住戶的輕松休閑及私密性，除外圍部分由外圍阻喝區(qū)系統(tǒng)負責(zé)外，在可通視的范圍內(nèi)不采用監(jiān)視系統(tǒng)，以巡邏保安哨為主，視社區(qū)活動的需要再機動增派保安警力。4、門廳管制區(qū)：住戶門廳：住宅大樓的門廳由于是住戶和訪客的主要通道皆作二進式設(shè)計，除CCTV監(jiān)視系統(tǒng)外，主梯廳的第一進門廳由感應(yīng)辨識卡管制，第二進門廳需經(jīng)指紋或靜脈辨識以確定身份，進入電梯則需經(jīng)自動樓層設(shè)定管制。次電梯廳的大門也設(shè)有感應(yīng)辨識卡，防止外人從次電梯進入住家。停車場門廳：地下停車場各樓層皆設(shè)車輛自動感應(yīng)照明控制系統(tǒng)，于適當(dāng)?shù)攸c裝置緊急對講機和攝影機以利控制，并加設(shè)行動電話強波設(shè)備。電梯廳仍以磁卡感應(yīng)門禁及樓層管制為主，并于地下各門廳設(shè)日光自然導(dǎo)入照明設(shè)備。電梯梯箱內(nèi)均設(shè)監(jiān)視器。5、居家安全區(qū)：住戶戶門采用銅制或鑄鋁雙門扇的防火、防撞、防暴的安全門，后陽臺門采用防盜防暴的氟碳烤漆金屬門。臥室亦采用表面經(jīng)美化處理的金屬門。各樓的1、2、3層樓及頂樓的3個樓層均裝設(shè)玻璃紅外線感應(yīng)系統(tǒng)，另于各戶大門入口、主臥室、浴室、廚房設(shè)緊急求救按鈕與設(shè)區(qū)保安警衛(wèi)系統(tǒng)連接。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備3、休憩保護區(qū)：110豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅設(shè)施配備的管理和使用：所有設(shè)施呈系統(tǒng)化的管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)。1、光纖骨干網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)：社區(qū)全區(qū)以多模光纖骨干網(wǎng)路作為社區(qū)內(nèi)外資訊傳遞的媒介，除各種有線方式與外界接軌，并預(yù)留光纖連接至頂樓的未來衛(wèi)星通信設(shè)備預(yù)留處。2、住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)：除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機服務(wù)器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。3、設(shè)備自動監(jiān)測系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)重要的機電設(shè)備皆設(shè)有自動監(jiān)測運作的機制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設(shè)備有微量異常反應(yīng)時，可立刻自動通知相關(guān)廠商維修，同時通知總管處理，做到防范故障于未然。4、內(nèi)部封閉管理系統(tǒng)：社區(qū)內(nèi)相關(guān)管理系統(tǒng)為封閉式的網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶與外界的資訊聯(lián)系和交換完全不通過此系統(tǒng)，但為客戶生活方便所提供的各種服務(wù)，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊的隱密性。5、獨立保安網(wǎng)路系統(tǒng)：此系統(tǒng)也屬于封閉系統(tǒng)，獨立于管理系統(tǒng)之外，安全保密性高于管理系統(tǒng)，配備交叉式短訊報警功能，以確保系統(tǒng)本身的安全。6、網(wǎng)路對外防侵系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機構(gòu)所用之防火墻系統(tǒng)保護。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)設(shè)施設(shè)備豪宅設(shè)施配備的管理和使用：所有設(shè)111豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)物業(yè)管理豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到豪宅主人的生活品質(zhì)，普通的物業(yè)管理并不能讓豪宅的主人享受到舒適和尊貴的服務(wù)，因此北京的和喬麗晶公寓推出了英國管家式的物業(yè)管理服務(wù)，非常值得我們學(xué)習(xí)借鑒。豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)物業(yè)管理豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到112豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)綠化景觀的設(shè)計和營造綠化景觀的設(shè)計營造水平和質(zhì)量直接影響豪宅的品質(zhì)，可分為人造景觀和結(jié)合自然造景兩類。一般都是由世界級的景觀設(shè)計公司進行主題化設(shè)計，劃分不同的區(qū)域，以不同的主題展開，營造出不同的景觀風(fēng)格，既豐富又統(tǒng)一；結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂?，先做環(huán)境后起建筑，使整個社區(qū)先有一個良好的整體環(huán)境，也有利于促銷。

豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì)綠化景觀的設(shè)計和營造綠化113豪宅營銷推廣輿論訴求銷售中心.......名車行.....推廣與傳播區(qū)位規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計..配套....廣告訴求軟性文章新聞報道、專刊工地包裝廣告牌形象訴求大眾傳播私企協(xié)會商會高爾夫球會渠道鎖定銷售現(xiàn)場展銷會非渠道鎖定小眾目標(biāo)傳播豪宅營銷推廣輿論訴求銷售中心.......名車行.....114為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變，都會重復(fù)贏得時尚界的瘋狂追捧？品牌品質(zhì)品位欲望為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛RollsRoyce？NotJustForBut為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改115欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求的精神滿足。欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以具有無限性。欲望是人性的弱點，導(dǎo)致人產(chǎn)生了欲望是非必需的，是超越物質(zhì)需求116作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚理想的價值，追求遠遠超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位……非理性精神需求追逐時尚潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊貴至尚的地位時尚感稀缺感身份感作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚117城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要——迎合客戶的欲望需求。豪宅成功營銷動作：時尚感稀缺感身份感營造城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅118房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項目的營銷方向。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營銷方向陌生區(qū)域，認知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會長得很美”重新定義區(qū)域價值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同”基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定119豪宅成功營銷方向豪宅成功營銷動作重新定義區(qū)域價值，提升形象基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大營造時尚感營造稀缺感營造身份感豪宅成功營銷方向豪宅成功營銷動作重新定義區(qū)域價值，提升形象基120豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大豪宅成功營銷：在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)121豪宅營銷成功典型案例豪宅營銷成功典型案例122豪宅成功營銷案例1豪宅成功營銷案例1123位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；

規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；

綠化率：50%；均價：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開發(fā)商：北京世紀(jì)朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；園林設(shè)計：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽公園自然景觀，CBD、燕莎商務(wù)圈。項目概況位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；項目概況124區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場；市場價格形勢：片區(qū)內(nèi)樓盤價格：6000-7000元/平米，本項目目標(biāo)價格：10000元/平米；項目核心概念：“城市公園文化”；推廣側(cè)重點：強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)；營銷問題：賣點過于單薄，支撐價格走高有困難；概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。項目背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項目運作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！策劃代理前實現(xiàn)均價10000元/平米，月均銷售20套，策劃代理后實現(xiàn)均價14000元/平米，月均銷售40套。操作效果

背景與操作結(jié)果區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成項目背景建立中央公園豪宅125項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值；區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度；項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽公園項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠126完成項目營銷動作贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了本項目時尚、健康的生活方式。時尚感邀請美國小姐在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目國際化、時尚前沿的形象相符。舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財富階層的時尚主張。聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進行設(shè)計。會所內(nèi)飾設(shè)計具備國際水準(zhǔn)，軟硬件設(shè)備與國際接軌。完成項目營銷動作贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了本項目時127完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會所。世界市中心宣傳推廣上，強勢凸顯本項目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出尊貴的氣勢；Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。美國總統(tǒng)小布什來華訪問期間，受邀來本項目參觀，給項目及客戶均帶來很強的面子感。完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超128案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差名師設(shè)計會所印度珠寶展美國小姐來訪國際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價值五星級超大會所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來訪有氣勢的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)129豪宅成功營銷案例2豪宅成功營銷案例2130項目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅