嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告-58-X年課件

嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告上海志穎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司SHANGHAIZEENGREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2008/08/010嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告1第一部分嘉善概況第一部分嘉善概況2一、嘉善概況嘉善縣地處浙江省東北部，與上海、江蘇接壤，距上海、杭州、蘇州均在一百公里以內(nèi)，境內(nèi)水路、公路、鐵路縱橫交叉，距虹橋、浦東、蕭山機(jī)場(chǎng)僅一小時(shí)左右的車程，交通便捷，為浙江省接軌上海第一站。全縣區(qū)域面積506平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)，162個(gè)行政村，縣城所在地魏塘鎮(zhèn)。境內(nèi)一馬平川，土地肥沃，水網(wǎng)交織，屬典型的江南水鄉(xiāng)，水域面積10.8萬畝，占總面積的14％。嘉善歷來人杰地靈，文化底蘊(yùn)深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遺址，歷代人才輩出。

全縣人口總量保持低速增長(zhǎng)。07年，戶籍總?cè)丝跒?81333人，其中非農(nóng)業(yè)人口138237人。一、嘉善概況3二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況2007年嘉善全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值181.42億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.4%。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)47615元，比上年增長(zhǎng)16.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值15.91億元，比上年增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值106.93億元，比上年增長(zhǎng)18.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值58.58億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年的9.4:58.0:32.6，調(diào)整到2007年的8.8:58.9:32.3。城鄉(xiāng)居民收入分別首次突破2萬元和1萬元大關(guān)，2007年我縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20226元，比2006年增長(zhǎng)11.1%，全縣農(nóng)村居民人均純收入為10121元，增長(zhǎng)13.9%。城鄉(xiāng)居民收入差別進(jìn)一步縮小，2007年我縣城鄉(xiāng)居民收入之比由上年的2.05:1縮小到2：1。居民生活條件得到改善，年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.26平方米，農(nóng)村居民人均住房面積50.48平方米。

近年來，嘉善縣大力實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興縣、城市化、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，外向經(jīng)濟(jì)迅速崛起，效益農(nóng)業(yè)領(lǐng)先全省，城市建設(shè)大力推進(jìn)，各項(xiàng)工作取得新進(jìn)展。特別是通過深入實(shí)施招商引資“一號(hào)工程”和推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“百姓致富工程”，開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)得到大發(fā)展，帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)邁上了新臺(tái)階。二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況4小結(jié)嘉善近年來三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。目前總?cè)丝跍p少，但城區(qū)人口有逐年遞增之勢(shì)，一定程度上帶動(dòng)購房需求。小結(jié)5第二部分嘉善房地產(chǎn)狀況第二部分嘉善房地產(chǎn)狀況6近年嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況嘉善房地產(chǎn)業(yè)主要是從二十一世紀(jì)末以后開始發(fā)展較快。1999年以來，隨著嘉善縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市建設(shè)和城市化的快速推進(jìn)，以及住房制度和土地使用制度改革的不斷深入，市場(chǎng)體系日益完善，縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展?？傮w上嘉善的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：近年嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況7一、房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從1999－2005年的七年中，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成41.67億元，年平均增長(zhǎng)32.2%。其中2003年增幅最大，達(dá)77%。2004年以來國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增速有所減緩。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額如右表：同時(shí)在政府政策引導(dǎo)下，開發(fā)向住宅傾斜的特征明顯，近幾年來商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提高，其中2002年占74.29%，2003年占76.95%，2004年高達(dá)84.45%，2005年占82.1%，如左表所示：一、房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。8二、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。自1999年來，全縣商品房施工面積、銷售面積快速增長(zhǎng)。1999－2005年累計(jì)商品房銷售面積157.25平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%，2005年銷售面積達(dá)50.18%，比上年增長(zhǎng)60.58%。其中住宅銷售面積七年累計(jì)達(dá)131.04平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%。二手房交易七年累計(jì)15億元，年平均增長(zhǎng)18.5%，其中2005年達(dá)3.9億元，同比增長(zhǎng)76.23%，增幅高于七年平均遞增速度。近幾年來房?jī)r(jià)大幅上漲，從1999年的1300元／平方米，上漲到2007年約4000元／平方米。歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。9三、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。截止2006年6月底，嘉善縣共計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家，其中三級(jí)資質(zhì)有10家，四級(jí)19家，暫定33家。另外縣外資本來嘉善開發(fā)的企業(yè)有25家，房地產(chǎn)信息咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司及機(jī)構(gòu)接近100家，物業(yè)管理企業(yè)有17家，從業(yè)人員達(dá)535人，管理53個(gè)居民小區(qū)1.5萬戶居民戶，管理面積180萬平方米，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已注冊(cè)的１家，初步形成了種類齊全的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營隊(duì)伍。數(shù)據(jù)表明，嘉善目前房地產(chǎn)行業(yè)已趨向成熟，整體骨架基本健全，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)的硬體條件。三、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。10小結(jié)嘉善房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年到2004年一直保持著強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但從2004年到2006年，連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢(shì)。從2002年到2004年嘉善的住宅竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大，而2005年后，這一比例出現(xiàn)下降跡象，說明除住宅外其他建筑形態(tài)也開始亮相市場(chǎng)，住宅供給量有所減少。2005年施工面積陡然下降，但到2006年又回升至較高水平。由于2006年新開工的商品房面積較大，2007年有多個(gè)樓盤的房源集中上市供應(yīng)，并且產(chǎn)品的雷同化比較嚴(yán)重，2007年市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。地段好、環(huán)境好、服務(wù)好、容積率低，品質(zhì)高、品位高、性價(jià)比高、市場(chǎng)知名度高的樓盤將占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；相反，則處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，甚至出現(xiàn)滯銷。因此對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶深層次挖掘至關(guān)重要。小結(jié)11第三部分嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況第三部分嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況12一、嘉善近年投資開發(fā)量及批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售額1、2005~2006年從2006年相比2005年,從數(shù)據(jù)對(duì)比中，商品房開發(fā)投資額、商品房銷售額及銷售面積都在下降其中銷售面積下降幅度最為明顯，表明房地產(chǎn)開發(fā)的熱度正在消退。同時(shí)盡管總的銷售面積下降，但主要體現(xiàn)在住宅的銷售面積下降，而寫字樓和商業(yè)用房等其他建筑形態(tài)正在增量走向市場(chǎng)，尤其是寫字樓增長(zhǎng)幅度達(dá)到400%以上。反映了嘉善住宅過火的時(shí)期已經(jīng)過去，其他綜合性物業(yè)有所抬頭。項(xiàng)目名稱2006年1－12月2005年1－12月同比％商品房開發(fā)投資（億元）10.7610.91－0.43商品房銷售額（億元）14.6515.74－1.93銷售面積（萬㎡）44.2350.18－11.86其中住宅9.5311.56－17.56商業(yè)用房4.553.9914.03寫字樓0.430.08437.5其他0.140.1127.27土地開發(fā)面積（萬㎡）4.69／／土地未開發(fā)面積（萬㎡）37.183.011135.222006年1－12月份批準(zhǔn)預(yù)售面積：40.21萬㎡其中住宅（萬㎡）28.09商業(yè)用房（萬㎡）10.99寫字樓（萬㎡）0.7其他（萬㎡）0.43一、嘉善近年投資開發(fā)量及批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售額1、2005~2132、2007~2008年2007年1—9月全縣完成房地產(chǎn)投10.66億元，同比增長(zhǎng)53.5%；房地產(chǎn)施工面積139.18萬平方米，同比增長(zhǎng)9.72%；銷售面積31.64萬平方米，同比增長(zhǎng)10.05%；銷售額11.65億元，同比增長(zhǎng)32.27%。2007年十一月上旬舉行了’2007人居嘉善金秋房地產(chǎn)展示（交易）會(huì)，共有19家房產(chǎn)企業(yè)和部分金融機(jī)構(gòu)參加，展會(huì)面積5000多平方米，意向交易210套，實(shí)際成交102套，金額5000多萬元，房展會(huì)達(dá)到預(yù)期的效果。2008年是交房比較集中的一年，到目前為止上市比07年大幅減少，市場(chǎng)供應(yīng)主要是2007年上市的末期樓盤或售余房源，價(jià)格在4300~5000元。2、2007~2008年14小結(jié)從07年開始，嘉善房地產(chǎn)投資開發(fā)量減少，以往住宅為市場(chǎng)主流，目前寫字樓和商業(yè)用房有跡象走出低沉期。現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)仍然存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，多層和小高層為主要建筑形態(tài)，以普通公寓樓為主要物業(yè)類型，均價(jià)在4000元／平方米以上，個(gè)別樓盤最高價(jià)格已經(jīng)超過5000元／平方米，相對(duì)較高，80－130平方米的普通公寓仍是市場(chǎng)供給量最大的面積段，大面積戶型也占一定的比重。近期，由于國家對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和嘉善上市量等原因。2008年至今整體市場(chǎng)雖有一定的下降，但由于嘉善相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，發(fā)展還處于相對(duì)健康階段，適當(dāng)價(jià)位和新穎合理的產(chǎn)品還具有一定的市場(chǎng)吸引力。小結(jié)15二、嘉善單身公寓二手市場(chǎng)行情(2007/11-2008/8)名稱類型樓層面積總價(jià)裝修名稱類型樓層面積總價(jià)裝修城北小區(qū)多層2層50㎡17萬毛坯水木晶華小高層5層60㎡19萬毛坯4層38㎡11.5萬中裝7層60㎡23萬毛坯城市心境多層1層46㎡27萬豪裝思賢多層4層38㎡23萬中裝東方名嘉多層5層46㎡22.5萬豪裝旺德福多層2層37㎡16萬毛坯東方之珠小高層6層61㎡37萬中裝香溪美林小高層11層43㎡18萬毛坯國際農(nóng)商城多層3層50㎡15.5萬毛坯新紀(jì)元多層2層53~60㎡19~20萬豪裝4層52㎡15.5萬毛坯3層34~58㎡13~20萬中裝華都大酒店多層5層50~60㎡30~35萬豪裝4層55~58㎡17~21萬豪裝嘉都花苑多層4層44㎡23萬中裝陽光地帶多層1層41㎡21.5萬豪裝羅星公寓多層2層48㎡22.5萬毛坯2層48㎡20.6萬豪裝嘉洲·陽光花園多層3層48~52㎡12~16萬毛坯3層47~50㎡21~25萬豪裝晶都華庭多層小高層4層48㎡12萬毛坯4層50㎡22.5萬毛坯7層43㎡21.5萬豪裝4層48㎡24萬豪裝8層44㎡22萬豪裝5層50~55㎡21~25萬中裝9層40㎡20.8萬豪裝6層48㎡23.6萬豪裝10層42~47㎡20~25萬豪裝6層51㎡22.3萬毛坯11層45㎡21.6萬豪裝證大·東方名嘉多層1層3747㎡18.8~23萬中裝3層31㎡20萬毛坯2層37㎡19萬豪裝龍柏嘉園多層4層44~54㎡24.5~38.5萬豪裝3層37㎡20.3萬豪裝5層32~40㎡17~23萬豪裝4層37~46㎡20~25萬豪裝1層58㎡15.6萬毛坯5層37~47㎡20~25萬豪裝梅谷多層小高層3層51㎡17.5萬毛坯證大·小城故事多層1層47㎡23萬豪裝4層48㎡23.8萬中裝2層52㎡25萬豪裝時(shí)代廣場(chǎng)小高層5層53㎡30萬中裝7層43㎡21.5萬中裝3層46㎡30.5萬中裝8層44㎡24萬豪裝5層37~47㎡20~25萬簡(jiǎn)裝9層41㎡20.5萬豪裝6層46㎡25萬豪裝二、嘉善單身公寓二手市場(chǎng)行情(2007/11-2008/8)16小結(jié)2006-2007年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量和上市量的提升，加上混合形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，幾乎每個(gè)比較大體量的樓盤都會(huì)推出一定數(shù)量的小戶型或單身公寓類的產(chǎn)品，不但滿足市場(chǎng)一部分自住的客戶。也為投資人群提供投資產(chǎn)品，在樓市火熱時(shí)期，特別是單身公寓，投資人群占了近一半。投資單身公寓，成為嘉興地區(qū)投資客積累財(cái)富和個(gè)人理財(cái)?shù)闹饕緩街?。因此?008年當(dāng)大部分樓盤交付業(yè)主以后，單身公寓迅速轉(zhuǎn)移到二手中介進(jìn)行交易，但新的上市量逐漸減少，目前推向市場(chǎng)的基本都是剩余房源，在總價(jià)上較去年提升3-5萬左右。小結(jié)17第四部分單身公寓大勢(shì)分析第四部分單身公寓大勢(shì)分析18北京以炫特區(qū)、GOGO、SOLO、蜂鳥社區(qū)為代表從概念到空間到表現(xiàn)追求極致創(chuàng)意指數(shù)：★★★★★廣州以中怡城市花園、雙城國際、翠馨華庭為代表追求空間變化，但概念弱創(chuàng)意指數(shù)：★★★深圳以麗陽天下、城市3米6公寓、蘋果園、旭飛系列為代表注重消費(fèi)情感/產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)意指數(shù)：★★★★一、單身公寓在大城市北京廣州深圳一、單身公寓在大城市19★熱點(diǎn)繼續(xù)：小戶型仍將受到關(guān)注，其滿足了市中心情節(jié)，另一是低總價(jià)（低首期低月供）的特點(diǎn)，將持續(xù)吸引年輕的首次置業(yè)群體及投資客的青睞?！锢硇灾黝}：小戶型的發(fā)展由前2-3年的蜂擁而上，回歸到理性及可持續(xù)的主題上；如對(duì)房型、隔音、裝修、電梯、環(huán)境的關(guān)注?！锂a(chǎn)品創(chuàng)新：除了新穎的概念、準(zhǔn)確的消費(fèi)群，更多去追求產(chǎn)品的創(chuàng)新、實(shí)用性及未來壽命?！镏旅蛩兀盒粜捅举|(zhì)上是典型的“階段性住宅”，物業(yè)管理及代租中心是否良性運(yùn)轉(zhuǎn)，已是一個(gè)致命的話題。★裝修首選：裝修房將是首選，但必須提供更貼身的裝修套餐及家電優(yōu)惠，即拎個(gè)箱子便可入住。二、從市場(chǎng)角度看待小戶型的現(xiàn)在和未來★熱點(diǎn)繼續(xù)：小戶型仍將受到關(guān)注，其滿足了市中心情節(jié)，另一是低20第五部分單身公寓的目標(biāo)群體第五部分單身公寓的目標(biāo)群體21自住群體外埠群體購買誘因：總價(jià)低、低月供區(qū)域潛力無限將來可用于投資購買誘因：嘉善得天獨(dú)厚地理位置相對(duì)便利的生活低總價(jià)，方便轉(zhuǎn)手投資群體：總價(jià)低、利率低/外來租客一、單身公寓的主要目標(biāo)群體自住群體外埠群體購買誘因：購買誘因：投資群體：總價(jià)低、利率低22二、目標(biāo)群體的主要描述（個(gè)性）★十大性格素描獨(dú)立個(gè)性/熱愛自由崇尚簡(jiǎn)約文化思想前衛(wèi)自信激情/創(chuàng)造性實(shí)用主義即時(shí)享受珍藏理想動(dòng)感地帶數(shù)碼產(chǎn)品（如MP3、DV、DC）山地車吉他筆記本電腦暢銷書拍照手機(jī)純棉制品藝術(shù)品（如攝影、繪畫、陶藝）時(shí)尚雜志（如時(shí)尚、名牌、青年視覺、新周刊）旅游纖體泡吧SHOPPING速食/素食/西餐/咖啡上網(wǎng)戶外運(yùn)動(dòng)DIY熱愛自然朋友歡聚★十大行為特征★十大時(shí)尚元素二、目標(biāo)群體的主要描述（個(gè)性）★十大性格素描獨(dú)立自信動(dòng)23第五部分市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)及核心價(jià)值第五部分市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)及核心價(jià)值24產(chǎn)品利益+群體個(gè)性在嘉善行政中心區(qū)域，以50—60平方米獨(dú)立空間分享片區(qū)環(huán)境的日益成熟與便捷及未來城市發(fā)展方向市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)（最大物理差異性）[判斷]：對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，周邊沒有實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要是基于定位，以及產(chǎn)品的價(jià)格。自2008年起市場(chǎng)基本無針對(duì)性產(chǎn)品出現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在二手市場(chǎng)。本產(chǎn)品的創(chuàng)新性體現(xiàn)和潛在市場(chǎng)發(fā)展因數(shù)將是產(chǎn)品核心內(nèi)容。一、市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)產(chǎn)品利益+群體個(gè)性在嘉善行政中心區(qū)域，以50—60平方米獨(dú)立25[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★租房不如買房★存錢不如投資A：純粹小戶型B：有別于住宅時(shí)尚立面C：時(shí)尚完善的社區(qū)商業(yè)D：精致妥帖的物業(yè)管理1、緊靠嘉善行政中心2、近鄰體育路商業(yè)集中區(qū)域3、嘉善主要景觀大道—人民大道4、嘉善未來的城市門戶5、魏塘鎮(zhèn)的全面建設(shè)規(guī)劃6、零距離未來五星級(jí)大酒店（在建）7、自身完善的商業(yè)配套8、人性化高檔物業(yè)二、產(chǎn)品核心價(jià)值[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★租房不如買26第六部分本項(xiàng)目概況及產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議第六部分本項(xiàng)目概況及產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議27一、本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目行政中心商業(yè)街區(qū)鬧市區(qū)商業(yè)延伸商業(yè)衍生五星酒店未來城市高尚區(qū)本項(xiàng)目所在位置與片區(qū)關(guān)聯(lián)本項(xiàng)目位于嘉善城區(qū)人民大道南側(cè)，西臨體育南路，東臨小里港，南側(cè)與居住用地相臨，中間規(guī)劃道路將地塊分為東西兩塊，總用地約11301.6平方米，東地塊容積率為2.4，西地塊容積率為3.7。一、本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目行政中心商鬧市區(qū)商業(yè)商業(yè)五星酒店本項(xiàng)目所28三、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)地理位置優(yōu)越，處于嘉善行政中心區(qū)域，與中心商業(yè)區(qū)幾分種車程；道路交通便利，直接與省際高速相連，本區(qū)域有望成為嘉善的第一門戶；現(xiàn)有公交路線雖然有限，基于未來發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域的輻射能力必將大幅提升；由于地處行政中心區(qū)域，人民大道沿線配套設(shè)施較齊全，學(xué)校、郵局、銀行、文化藝術(shù)中心等；在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，將有五星級(jí)酒店等高檔商務(wù)場(chǎng)所，與本項(xiàng)目形成呼應(yīng)；周邊環(huán)境、交通、市政等情況良好，道路整潔，有利于形成高品位的區(qū)域氛圍。劣勢(shì)（W）現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，與中心商業(yè)和體育路商業(yè)街有一定的脫節(jié)；人民大道作為城市主要干道，道路寬闊，難以形成繁華的商業(yè)景象；目前嘉善市場(chǎng)單身公寓二手市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，多數(shù)以30-40平方米為主；宏觀大市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，觀望者居多。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）產(chǎn)品定位與推廣定位的市場(chǎng)差異化；產(chǎn)品自身高定位、高檔次的物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品優(yōu)越的性價(jià)比與高于市場(chǎng)一般同類產(chǎn)品得房率；現(xiàn)有商務(wù)、商業(yè)的薄弱為未來該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展留有較大的空間潛力障礙點(diǎn)（T）周圍可依托，可連動(dòng)發(fā)展的商業(yè)、商務(wù)區(qū)域少，商業(yè)（商務(wù)）氛圍完全依靠自身來打造；由于產(chǎn)品本身定位，在嘉善對(duì)新類型的物業(yè)的市場(chǎng)接受程度，在推廣解說上，需花較大精力；對(duì)于嘉善東部開發(fā)區(qū)的整體開發(fā)，城市發(fā)展出現(xiàn)相對(duì)的側(cè)重點(diǎn)，對(duì)不項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展造成一定影響；產(chǎn)品的差異化，導(dǎo)致同類產(chǎn)品可比性差，產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可參照數(shù)據(jù)少，有一定靈活性，機(jī)會(huì)與障礙一線之隔。三、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)29三、產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議1、本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店式公寓及商務(wù)樓，裙房為商業(yè)。2、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)文本，我司提出以下規(guī)劃調(diào)整建議：A、東為商業(yè)和商務(wù)樓，西為酒店式公寓及商業(yè)，維持原方案整體定位功能不變；B、東部裙房為三層，其中：1-2層為商業(yè)，1層層高5.5m，2、3層高為4.6m，

3層作為商務(wù)樓的多功能服務(wù)層，作為會(huì)議中心等商務(wù)配套，

商務(wù)樓設(shè)計(jì)13層，層高為5m，東部整體高度為79.7m。C、西部裙房為三層，其中：1-2層、3層局部為商業(yè)，1層高5.5m，2-3層高4.6m，

酒店式公寓設(shè)計(jì)13層，層高5m，西部整體高度79.7m。（圖所示）三、產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議1、本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)為30嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告-58-X年課件313、產(chǎn)品建議：Loft以填補(bǔ)嘉善商務(wù)與公寓的市場(chǎng)空白點(diǎn)3、產(chǎn)品建議：Loft以32Ａ、什么是LOFTLOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，這個(gè)含義誕生于紐約SOHO區(qū)。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動(dòng)性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。在二十世紀(jì)九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時(shí)尚。如果說，LOFT的誕生是源于貧困潦倒的藝術(shù)家們變廢為寶，那么今天作為一種生活方式或者時(shí)尚潮流的LOFT已經(jīng)完全演變成一種炫耀性消費(fèi)。Ａ、什么是LOFTLOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、33高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙透明性，減少私密程度開放性，戶型間全方位組合藝術(shù)性，通常是自行決定風(fēng)格和格局Ｂ、Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)Ｂ、Loft的定義要素主34商務(wù)Loft

：商務(wù)Loft：351、區(qū)域辦公市場(chǎng)綜論目前區(qū)域內(nèi)初步形成一定的辦公氛圍，嘉善總體商務(wù)的價(jià)格定位并不高，目前嘉善的商務(wù)樓的銷售價(jià)格基本等同于住宅價(jià)格，按地段與品質(zhì)，價(jià)格在3000—6000元/平方米不等。通過了解目前未開發(fā)地塊的情況來了解，該區(qū)域即將形成商業(yè)、居住、辦公等多種模式并存發(fā)展格局。預(yù)計(jì)在未來的三年內(nèi)，隨著嘉善整體綜合實(shí)力的提升和魏塘鎮(zhèn)作為縣行政中心的未來發(fā)展。結(jié)合目前這一區(qū)域內(nèi)無成熟的商務(wù)樓推案量，我司認(rèn)為區(qū)域辦公發(fā)展?jié)摿艽?。該區(qū)域的辦公將主要吸引一些本地內(nèi)資背景的實(shí)力商家，以及作為開發(fā)區(qū)中型企業(yè)的總部。1、區(qū)域辦公市場(chǎng)綜論362、辦公模式演變過程工業(yè)廠房辦公樓甲級(jí)、乙級(jí)辦公樓個(gè)性化辦公樓隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)貿(mào)易企業(yè)已經(jīng)不能成為辦公用房的需求唯一客源，市場(chǎng)分工的細(xì)分，也導(dǎo)致了對(duì)辦公室的細(xì)分要求。從工業(yè)型的廠房走辦公到個(gè)性化辦公的誕生，正是反映了市場(chǎng)需要滿足不斷增加個(gè)性企業(yè)辦公的需求。2、辦公模式演變過程工業(yè)廠房辦公樓373、個(gè)性化辦公在中國北京，左岸工社、建外SOHO第一大道；上海，海上海等為代表的個(gè)性辦公樓的上市，以“少數(shù)人的辦公樓”向頂級(jí)辦公樓和商務(wù)公寓叫板，吸引了眾多眼球，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。成為辦公樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)。這些創(chuàng)新辦公樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著辦公樓市場(chǎng)銷售時(shí)代的來臨。這種人性化辦公空間的出現(xiàn)，除了避免了傳統(tǒng)辦公樓的種種表面弊端外，其深刻意義還在于支持人們積極的思維能力，更有創(chuàng)意的工作環(huán)境設(shè)計(jì)—它促進(jìn)我們的直覺、想象力和綜合開發(fā)能力的提高，以取代過去那種著眼于左大腦發(fā)號(hào)施令，按既定的慣例辦事、以固定的模式和風(fēng)格進(jìn)行管理的辦公室。通過以上對(duì)整體辦公市場(chǎng)及未來發(fā)展趨勢(shì)的分析，我們挖掘出更深層次的信息。3、個(gè)性化辦公在中國38個(gè)性辦公樓與傳統(tǒng)辦公樓相比，改變了純辦公樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，有效占領(lǐng)市場(chǎng)。

在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)，以細(xì)分化的專業(yè)來配置資源，將一批同類企業(yè)聚集一地，形成特色，以特色聚集人氣，會(huì)帶來較好經(jīng)濟(jì)效益。

個(gè)性化辦公樓的出現(xiàn)，代表著未來辦公樓發(fā)展的方向：走向差異化、個(gè)性化的道路。個(gè)性辦公樓與傳統(tǒng)辦公樓相比，改變了純辦公樓的市場(chǎng)形象和辦公功39公寓Loft

：公寓Loft：40Loft公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意Loft公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意41第七部分本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位第七部分本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位42一、嘉善主要商業(yè)街商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)

嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃，目前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場(chǎng)、320國道上的嘉善車城和家具市場(chǎng)、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的手機(jī)一條街和休閑娛樂一條街、環(huán)北路上的五金電動(dòng)工具和建材一條街；嘉善的塊狀商業(yè)基本是工業(yè)性商業(yè)，日常消費(fèi)型如服裝、鞋帽、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒有形成塊狀，商業(yè)遍布比較雜亂，檔次類別較難分別，這樣的現(xiàn)象是完全不適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)方式和理念。通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯，特別是消費(fèi)類商業(yè)比較分散，隨著城市規(guī)模范圍的不斷發(fā)展擴(kuò)大，多個(gè)商圈將形成，商圈之間的強(qiáng)弱競(jìng)爭(zhēng)也是成為必然，如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購物環(huán)境在競(jìng)爭(zhēng)中將失去吸引力。新興商業(yè)街的出現(xiàn)將改變目前嘉善雜亂無序、缺乏整體商業(yè)集群的老商業(yè)街商業(yè)格局，新興商業(yè)街如何有效、合理的整合嘉善商業(yè)行業(yè)決定了是否具有吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵所在。完善的功能布局和配套消費(fèi)、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件。一、嘉善主要商業(yè)街商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)43二、本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目所處嘉善的行政中心區(qū)域，與體育北路商業(yè)存在一定的脫節(jié)，因此本項(xiàng)目商業(yè)的氛圍必須一自身的打造而形成。為彌補(bǔ)嘉善的高檔商業(yè)區(qū)域，根據(jù)其產(chǎn)品的特性及區(qū)域的發(fā)展，我司建議如下：打造良好的硬件條件，特別是人民大道沿線整體設(shè)計(jì)布局與環(huán)境綠化要有一定的品位。東部商業(yè)引進(jìn)國內(nèi)國際品牌的專賣店，如：服裝，鞋帽，運(yùn)動(dòng)商品等高檔商品。西部引進(jìn)品牌咖啡店、酒吧，特色茶坊，概念性飯店等餐飲行業(yè)。引進(jìn)舞廳，KTV等高檔娛樂場(chǎng)所；足浴理療中心，健身中心等養(yǎng)身場(chǎng)所。二、本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位44第八部分本項(xiàng)目產(chǎn)品推廣定位第八部分本項(xiàng)目產(chǎn)品推廣定位45A、LOFT商務(wù)靈動(dòng)商務(wù)，自在辦公空間B、LOFT酒店公寓生活怎能“平”淡的“一層”不變C、商業(yè)街嘉善新地標(biāo)國際時(shí)尚商業(yè)街一、本項(xiàng)目推廣定位A、LOFT商務(wù)一、本項(xiàng)目推廣定位46二、項(xiàng)目案名爵士LOFTLOFT領(lǐng)地風(fēng)尚LOFT主推案名推薦案名二、項(xiàng)目案名爵士LOFTLOFT領(lǐng)地風(fēng)尚LO47二、項(xiàng)目LOGO二、項(xiàng)目LOGO48第九部分產(chǎn)品智能化與物業(yè)管理第九部分產(chǎn)品智能化與物業(yè)管理491、安防子系統(tǒng)室內(nèi)報(bào)警及緊急求助系統(tǒng)；防可燃?xì)怏w泄露漏報(bào)警；防火災(zāi)報(bào)警；電子巡更；可視對(duì)講；公共區(qū)域保安閉路；2、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)電子布告發(fā)布綜合信息查詢互聯(lián)網(wǎng)及電子郵件電子商務(wù)小區(qū)程控交換中央數(shù)據(jù)庫小區(qū)CATV公共廣播及電視會(huì)議3、物業(yè)管理子系統(tǒng)三表電子計(jì)量遠(yuǎn)距離抄送及控制公共區(qū)域照明自控給排水控制物業(yè)綜合信息管理與服務(wù)“一卡通”綜合服務(wù)停車場(chǎng)管理一、產(chǎn)品智能化1、安防子系統(tǒng)2、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)3、物業(yè)管理子系統(tǒng)一、產(chǎn)品智50二、相應(yīng)的物業(yè)管理我司建議聘請(qǐng)本地區(qū)知名的物業(yè)公司為業(yè)主提供多項(xiàng)項(xiàng)免費(fèi)和收費(fèi)的酒店式特色服務(wù)：1，標(biāo)準(zhǔn)保安服務(wù)：大堂禮賓保安24小時(shí)巡邏24小時(shí)監(jiān)控錄象24小時(shí)中控保安2，公共區(qū)保潔服務(wù)：窗戶清理墻面保養(yǎng)定期消毒空調(diào)清潔3，商務(wù)服務(wù)：報(bào)刊訂閱信件送達(dá)代印文件郵政服務(wù)送餐，送水服務(wù)4，前臺(tái)服務(wù)：?jiǎn)栍?，寄存，留言服?wù)叫早，提醒服務(wù)出租車預(yù)約服務(wù)訂票服務(wù)房屋代理出租服務(wù)行李員服務(wù)二、相應(yīng)的物業(yè)管理51第十部分本項(xiàng)目銷售建議及裝修標(biāo)準(zhǔn)第十部分本項(xiàng)目銷售建議及裝修標(biāo)準(zhǔn)52一、本項(xiàng)目銷售價(jià)格建議：根據(jù)市場(chǎng)一般的商務(wù)樓、單身公寓及商業(yè)市場(chǎng)行情，我司認(rèn)為本項(xiàng)目由于其產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化特點(diǎn)，參照目前市場(chǎng)上的價(jià)格，初步認(rèn)定均價(jià)為：商務(wù)樓均價(jià)：6000-7000元/平方米(毛坯)酒店式公寓均價(jià)：4500-4800元/平方米(毛坯)商業(yè)均價(jià)：10000-12000元/平方米(毛坯)一、本項(xiàng)目銷售價(jià)格建議：53二、裝修標(biāo)準(zhǔn)：1、商務(wù)樓及商業(yè)部分裝修：商務(wù)樓部分：毛坯商業(yè)部分：毛坯公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝）電梯間：吊頂，墻面涂料，地面瓷磚衛(wèi)生間：吊頂，墻面/地面瓷磚走道：吊頂，墻面涂料，地面瓷磚二、裝修標(biāo)準(zhǔn)：542、酒店式公寓裝修：基于本產(chǎn)品定位，我司建議提供多樣菜單式選裝服務(wù)，按裝修價(jià)格檔次，風(fēng)格喜好等不同，制訂相應(yīng)的菜單標(biāo)準(zhǔn)（分成A裝修套餐、B裝修套餐），在具體銷售執(zhí)行中供客戶選擇：公共部分裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：走廊：地面采用防滑釉面磚或中色磨光花崗巖地面或高級(jí)地毯，墻面采用?；u或石材干掛，天花采用鋁合金，吸音板吊頂；公共區(qū)域入門（大堂）：不銹鋼自動(dòng)門，浮法本色中空玻璃；電梯間：地面采用磨光花崗巖石材地面或優(yōu)質(zhì)地毯，墻面采用石材,優(yōu)質(zhì)墻紙及噴涂乳膠漆戶內(nèi)部分裝修。2、酒店式公寓裝修：55A、裝修套餐（精裝，裝修價(jià)格800-1000元/平方米）1.入戶門：可選擇“智能插卡門磁式”實(shí)木復(fù)合門。2.室內(nèi)門：鋼化玻璃門3.衛(wèi)生間：(1）墻、地磚：優(yōu)質(zhì)墻、地磚(諾貝爾、冠軍或同檔次品牌)(2）潔具:推拉門淋浴間、坐便器、洗手盆、梳妝鏡（TOTO、美標(biāo)或同檔次品牌）(3）高檔品牌龍頭、花灑、五金件（4）集成吊頂（合資品牌）

4.迷你小廚房：(1）高檔廚柜/集成吊頂（合資品牌）(2）小型洗菜池,水龍頭配套(3）壁掛式抽油煙機(jī)（合資品牌）5.室內(nèi)墻面：高級(jí)壁紙或高級(jí)乳膠漆(多樂士或同檔次品牌)6.室內(nèi)地面：高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板(圣象或同檔次品牌)7.室內(nèi)天花板：石膏吊頂、高級(jí)乳膠漆(多樂士或同檔次品牌)8.插座及開關(guān)面板：西門子、朗能或同檔次品牌9.電話系統(tǒng)：入戶直撥，每戶1—2條外線，室內(nèi)及衛(wèi)生間均設(shè)有電話接口10.電視系統(tǒng)：有線電視接收（預(yù)留衛(wèi)星電視接口）11.網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶或電信的ADSL入戶A、裝修套餐（精裝，裝修價(jià)格800-1000元/平方米）56B裝修套餐（簡(jiǎn)裝，裝修價(jià)格500-700元/平方米）1.入戶門：實(shí)木復(fù)合門2.室內(nèi)門：實(shí)木復(fù)合門3.衛(wèi)生間：(1）墻、地磚：優(yōu)質(zhì)墻、地磚(國內(nèi)一般品牌)(2）潔具:推拉門淋浴間、坐便器、洗手盆、梳妝鏡（國內(nèi)品牌）(3）高檔品牌龍頭、花灑、五金件（4）PVC吊頂4.迷你小廚房：(1）廚柜/PVC吊頂（國內(nèi)品牌）(2）小型洗菜池,水龍頭配套(3）壁掛式抽油煙機(jī)（國內(nèi)品牌）5.室內(nèi)墻面：高級(jí)壁紙或高級(jí)乳膠漆(國內(nèi)中等品牌)6.室內(nèi)地面：復(fù)合地板(一般品牌)7.室內(nèi)天花板：石膏吊頂、高級(jí)乳膠漆(多樂士或同檔次品牌)8.插座及開關(guān)面板：西門子、朗能或同檔次品牌9.電話系統(tǒng)：入戶直撥，每戶1條外線，室內(nèi)及衛(wèi)生間均設(shè)有電話接口10.電視系統(tǒng)：有線電視接收11.網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶B裝修套餐（簡(jiǎn)裝，裝修價(jià)格500-700元/平方米）57THANKS!上海志穎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司SHANGHAIZEENGREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.THANKS!58演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！59嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告上海志穎房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司SHANGHAIZEENGREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2008/08/010嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告60第一部分嘉善概況第一部分嘉善概況61一、嘉善概況嘉善縣地處浙江省東北部，與上海、江蘇接壤，距上海、杭州、蘇州均在一百公里以內(nèi)，境內(nèi)水路、公路、鐵路縱橫交叉，距虹橋、浦東、蕭山機(jī)場(chǎng)僅一小時(shí)左右的車程，交通便捷，為浙江省接軌上海第一站。全縣區(qū)域面積506平方公里，轄11個(gè)鎮(zhèn)，162個(gè)行政村，縣城所在地魏塘鎮(zhèn)。境內(nèi)一馬平川，土地肥沃，水網(wǎng)交織，屬典型的江南水鄉(xiāng)，水域面積10.8萬畝，占總面積的14％。嘉善歷來人杰地靈，文化底蘊(yùn)深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遺址，歷代人才輩出。

全縣人口總量保持低速增長(zhǎng)。07年，戶籍總?cè)丝跒?81333人，其中非農(nóng)業(yè)人口138237人。一、嘉善概況62二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況2007年嘉善全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值181.42億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.4%。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)47615元，比上年增長(zhǎng)16.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值15.91億元，比上年增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值106.93億元，比上年增長(zhǎng)18.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值58.58億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年的9.4:58.0:32.6，調(diào)整到2007年的8.8:58.9:32.3。城鄉(xiāng)居民收入分別首次突破2萬元和1萬元大關(guān)，2007年我縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20226元，比2006年增長(zhǎng)11.1%，全縣農(nóng)村居民人均純收入為10121元，增長(zhǎng)13.9%。城鄉(xiāng)居民收入差別進(jìn)一步縮小，2007年我縣城鄉(xiāng)居民收入之比由上年的2.05:1縮小到2：1。居民生活條件得到改善，年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.26平方米，農(nóng)村居民人均住房面積50.48平方米。

近年來，嘉善縣大力實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興縣、城市化、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，外向經(jīng)濟(jì)迅速崛起，效益農(nóng)業(yè)領(lǐng)先全省，城市建設(shè)大力推進(jìn)，各項(xiàng)工作取得新進(jìn)展。特別是通過深入實(shí)施招商引資“一號(hào)工程”和推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“百姓致富工程”，開放型經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)得到大發(fā)展，帶動(dòng)了全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)邁上了新臺(tái)階。二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況63小結(jié)嘉善近年來三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。目前總?cè)丝跍p少，但城區(qū)人口有逐年遞增之勢(shì)，一定程度上帶動(dòng)購房需求。小結(jié)64第二部分嘉善房地產(chǎn)狀況第二部分嘉善房地產(chǎn)狀況65近年嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況嘉善房地產(chǎn)業(yè)主要是從二十一世紀(jì)末以后開始發(fā)展較快。1999年以來，隨著嘉善縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市建設(shè)和城市化的快速推進(jìn)，以及住房制度和土地使用制度改革的不斷深入，市場(chǎng)體系日益完善，縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展?？傮w上嘉善的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：近年嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況66一、房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從1999－2005年的七年中，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成41.67億元，年平均增長(zhǎng)32.2%。其中2003年增幅最大，達(dá)77%。2004年以來國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增速有所減緩。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額如右表：同時(shí)在政府政策引導(dǎo)下，開發(fā)向住宅傾斜的特征明顯，近幾年來商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提高，其中2002年占74.29%，2003年占76.95%，2004年高達(dá)84.45%，2005年占82.1%，如左表所示：一、房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。67二、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。自1999年來，全縣商品房施工面積、銷售面積快速增長(zhǎng)。1999－2005年累計(jì)商品房銷售面積157.25平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%，2005年銷售面積達(dá)50.18%，比上年增長(zhǎng)60.58%。其中住宅銷售面積七年累計(jì)達(dá)131.04平方米，年平均增長(zhǎng)23.89%。二手房交易七年累計(jì)15億元，年平均增長(zhǎng)18.5%，其中2005年達(dá)3.9億元，同比增長(zhǎng)76.23%，增幅高于七年平均遞增速度。近幾年來房?jī)r(jià)大幅上漲，從1999年的1300元／平方米，上漲到2007年約4000元／平方米。歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示：二、房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)。68三、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。截止2006年6月底，嘉善縣共計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家，其中三級(jí)資質(zhì)有10家，四級(jí)19家，暫定33家。另外縣外資本來嘉善開發(fā)的企業(yè)有25家，房地產(chǎn)信息咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司及機(jī)構(gòu)接近100家，物業(yè)管理企業(yè)有17家，從業(yè)人員達(dá)535人，管理53個(gè)居民小區(qū)1.5萬戶居民戶，管理面積180萬平方米，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已注冊(cè)的１家，初步形成了種類齊全的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營隊(duì)伍。數(shù)據(jù)表明，嘉善目前房地產(chǎn)行業(yè)已趨向成熟，整體骨架基本健全，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)的硬體條件。三、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。69小結(jié)嘉善房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年到2004年一直保持著強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但從2004年到2006年，連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢(shì)。從2002年到2004年嘉善的住宅竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大，而2005年后，這一比例出現(xiàn)下降跡象，說明除住宅外其他建筑形態(tài)也開始亮相市場(chǎng)，住宅供給量有所減少。2005年施工面積陡然下降，但到2006年又回升至較高水平。由于2006年新開工的商品房面積較大，2007年有多個(gè)樓盤的房源集中上市供應(yīng)，并且產(chǎn)品的雷同化比較嚴(yán)重，2007年市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。地段好、環(huán)境好、服務(wù)好、容積率低，品質(zhì)高、品位高、性價(jià)比高、市場(chǎng)知名度高的樓盤將占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；相反，則處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，甚至出現(xiàn)滯銷。因此對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶深層次挖掘至關(guān)重要。小結(jié)70第三部分嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況第三部分嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況71一、嘉善近年投資開發(fā)量及批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售額1、2005~2006年從2006年相比2005年,從數(shù)據(jù)對(duì)比中，商品房開發(fā)投資額、商品房銷售額及銷售面積都在下降其中銷售面積下降幅度最為明顯，表明房地產(chǎn)開發(fā)的熱度正在消退。同時(shí)盡管總的銷售面積下降，但主要體現(xiàn)在住宅的銷售面積下降，而寫字樓和商業(yè)用房等其他建筑形態(tài)正在增量走向市場(chǎng)，尤其是寫字樓增長(zhǎng)幅度達(dá)到400%以上。反映了嘉善住宅過火的時(shí)期已經(jīng)過去，其他綜合性物業(yè)有所抬頭。項(xiàng)目名稱2006年1－12月2005年1－12月同比％商品房開發(fā)投資（億元）10.7610.91－0.43商品房銷售額（億元）14.6515.74－1.93銷售面積（萬㎡）44.2350.18－11.86其中住宅9.5311.56－17.56商業(yè)用房4.553.9914.03寫字樓0.430.08437.5其他0.140.1127.27土地開發(fā)面積（萬㎡）4.69／／土地未開發(fā)面積（萬㎡）37.183.011135.222006年1－12月份批準(zhǔn)預(yù)售面積：40.21萬㎡其中住宅（萬㎡）28.09商業(yè)用房（萬㎡）10.99寫字樓（萬㎡）0.7其他（萬㎡）0.43一、嘉善近年投資開發(fā)量及批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售額1、2005~2722、2007~2008年2007年1—9月全縣完成房地產(chǎn)投10.66億元，同比增長(zhǎng)53.5%；房地產(chǎn)施工面積139.18萬平方米，同比增長(zhǎng)9.72%；銷售面積31.64萬平方米，同比增長(zhǎng)10.05%；銷售額11.65億元，同比增長(zhǎng)32.27%。2007年十一月上旬舉行了’2007人居嘉善金秋房地產(chǎn)展示（交易）會(huì)，共有19家房產(chǎn)企業(yè)和部分金融機(jī)構(gòu)參加，展會(huì)面積5000多平方米，意向交易210套，實(shí)際成交102套，金額5000多萬元，房展會(huì)達(dá)到預(yù)期的效果。2008年是交房比較集中的一年，到目前為止上市比07年大幅減少，市場(chǎng)供應(yīng)主要是2007年上市的末期樓盤或售余房源，價(jià)格在4300~5000元。2、2007~2008年73小結(jié)從07年開始，嘉善房地產(chǎn)投資開發(fā)量減少，以往住宅為市場(chǎng)主流，目前寫字樓和商業(yè)用房有跡象走出低沉期。現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)仍然存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，多層和小高層為主要建筑形態(tài)，以普通公寓樓為主要物業(yè)類型，均價(jià)在4000元／平方米以上，個(gè)別樓盤最高價(jià)格已經(jīng)超過5000元／平方米，相對(duì)較高，80－130平方米的普通公寓仍是市場(chǎng)供給量最大的面積段，大面積戶型也占一定的比重。近期，由于國家對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和嘉善上市量等原因。2008年至今整體市場(chǎng)雖有一定的下降，但由于嘉善相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，發(fā)展還處于相對(duì)健康階段，適當(dāng)價(jià)位和新穎合理的產(chǎn)品還具有一定的市場(chǎng)吸引力。小結(jié)74二、嘉善單身公寓二手市場(chǎng)行情(2007/11-2008/8)名稱類型樓層面積總價(jià)裝修名稱類型樓層面積總價(jià)裝修城北小區(qū)多層2層50㎡17萬毛坯水木晶華小高層5層60㎡19萬毛坯4層38㎡11.5萬中裝7層60㎡23萬毛坯城市心境多層1層46㎡27萬豪裝思賢多層4層38㎡23萬中裝東方名嘉多層5層46㎡22.5萬豪裝旺德福多層2層37㎡16萬毛坯東方之珠小高層6層61㎡37萬中裝香溪美林小高層11層43㎡18萬毛坯國際農(nóng)商城多層3層50㎡15.5萬毛坯新紀(jì)元多層2層53~60㎡19~20萬豪裝4層52㎡15.5萬毛坯3層34~58㎡13~20萬中裝華都大酒店多層5層50~60㎡30~35萬豪裝4層55~58㎡17~21萬豪裝嘉都花苑多層4層44㎡23萬中裝陽光地帶多層1層41㎡21.5萬豪裝羅星公寓多層2層48㎡22.5萬毛坯2層48㎡20.6萬豪裝嘉洲·陽光花園多層3層48~52㎡12~16萬毛坯3層47~50㎡21~25萬豪裝晶都華庭多層小高層4層48㎡12萬毛坯4層50㎡22.5萬毛坯7層43㎡21.5萬豪裝4層48㎡24萬豪裝8層44㎡22萬豪裝5層50~55㎡21~25萬中裝9層40㎡20.8萬豪裝6層48㎡23.6萬豪裝10層42~47㎡20~25萬豪裝6層51㎡22.3萬毛坯11層45㎡21.6萬豪裝證大·東方名嘉多層1層3747㎡18.8~23萬中裝3層31㎡20萬毛坯2層37㎡19萬豪裝龍柏嘉園多層4層44~54㎡24.5~38.5萬豪裝3層37㎡20.3萬豪裝5層32~40㎡17~23萬豪裝4層37~46㎡20~25萬豪裝1層58㎡15.6萬毛坯5層37~47㎡20~25萬豪裝梅谷多層小高層3層51㎡17.5萬毛坯證大·小城故事多層1層47㎡23萬豪裝4層48㎡23.8萬中裝2層52㎡25萬豪裝時(shí)代廣場(chǎng)小高層5層53㎡30萬中裝7層43㎡21.5萬中裝3層46㎡30.5萬中裝8層44㎡24萬豪裝5層37~47㎡20~25萬簡(jiǎn)裝9層41㎡20.5萬豪裝6層46㎡25萬豪裝二、嘉善單身公寓二手市場(chǎng)行情(2007/11-2008/8)75小結(jié)2006-2007年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量和上市量的提升，加上混合形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，幾乎每個(gè)比較大體量的樓盤都會(huì)推出一定數(shù)量的小戶型或單身公寓類的產(chǎn)品，不但滿足市場(chǎng)一部分自住的客戶。也為投資人群提供投資產(chǎn)品，在樓市火熱時(shí)期，特別是單身公寓，投資人群占了近一半。投資單身公寓，成為嘉興地區(qū)投資客積累財(cái)富和個(gè)人理財(cái)?shù)闹饕緩街?。因此?008年當(dāng)大部分樓盤交付業(yè)主以后，單身公寓迅速轉(zhuǎn)移到二手中介進(jìn)行交易，但新的上市量逐漸減少，目前推向市場(chǎng)的基本都是剩余房源，在總價(jià)上較去年提升3-5萬左右。小結(jié)76第四部分單身公寓大勢(shì)分析第四部分單身公寓大勢(shì)分析77北京以炫特區(qū)、GOGO、SOLO、蜂鳥社區(qū)為代表從概念到空間到表現(xiàn)追求極致創(chuàng)意指數(shù)：★★★★★廣州以中怡城市花園、雙城國際、翠馨華庭為代表追求空間變化，但概念弱創(chuàng)意指數(shù)：★★★深圳以麗陽天下、城市3米6公寓、蘋果園、旭飛系列為代表注重消費(fèi)情感/產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)意指數(shù)：★★★★一、單身公寓在大城市北京廣州深圳一、單身公寓在大城市78★熱點(diǎn)繼續(xù)：小戶型仍將受到關(guān)注，其滿足了市中心情節(jié)，另一是低總價(jià)（低首期低月供）的特點(diǎn)，將持續(xù)吸引年輕的首次置業(yè)群體及投資客的青睞?！锢硇灾黝}：小戶型的發(fā)展由前2-3年的蜂擁而上，回歸到理性及可持續(xù)的主題上；如對(duì)房型、隔音、裝修、電梯、環(huán)境的關(guān)注?！锂a(chǎn)品創(chuàng)新：除了新穎的概念、準(zhǔn)確的消費(fèi)群，更多去追求產(chǎn)品的創(chuàng)新、實(shí)用性及未來壽命?！镏旅蛩兀盒粜捅举|(zhì)上是典型的“階段性住宅”，物業(yè)管理及代租中心是否良性運(yùn)轉(zhuǎn)，已是一個(gè)致命的話題。★裝修首選：裝修房將是首選，但必須提供更貼身的裝修套餐及家電優(yōu)惠，即拎個(gè)箱子便可入住。二、從市場(chǎng)角度看待小戶型的現(xiàn)在和未來★熱點(diǎn)繼續(xù)：小戶型仍將受到關(guān)注，其滿足了市中心情節(jié)，另一是低79第五部分單身公寓的目標(biāo)群體第五部分單身公寓的目標(biāo)群體80自住群體外埠群體購買誘因：總價(jià)低、低月供區(qū)域潛力無限將來可用于投資購買誘因：嘉善得天獨(dú)厚地理位置相對(duì)便利的生活低總價(jià)，方便轉(zhuǎn)手投資群體：總價(jià)低、利率低/外來租客一、單身公寓的主要目標(biāo)群體自住群體外埠群體購買誘因：購買誘因：投資群體：總價(jià)低、利率低81二、目標(biāo)群體的主要描述（個(gè)性）★十大性格素描獨(dú)立個(gè)性/熱愛自由崇尚簡(jiǎn)約文化思想前衛(wèi)自信激情/創(chuàng)造性實(shí)用主義即時(shí)享受珍藏理想動(dòng)感地帶數(shù)碼產(chǎn)品（如MP3、DV、DC）山地車吉他筆記本電腦暢銷書拍照手機(jī)純棉制品藝術(shù)品（如攝影、繪畫、陶藝）時(shí)尚雜志（如時(shí)尚、名牌、青年視覺、新周刊）旅游纖體泡吧SHOPPING速食/素食/西餐/咖啡上網(wǎng)戶外運(yùn)動(dòng)DIY熱愛自然朋友歡聚★十大行為特征★十大時(shí)尚元素二、目標(biāo)群體的主要描述（個(gè)性）★十大性格素描獨(dú)立自信動(dòng)82第五部分市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)及核心價(jià)值第五部分市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)及核心價(jià)值83產(chǎn)品利益+群體個(gè)性在嘉善行政中心區(qū)域，以50—60平方米獨(dú)立空間分享片區(qū)環(huán)境的日益成熟與便捷及未來城市發(fā)展方向市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)（最大物理差異性）[判斷]：對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，周邊沒有實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要是基于定位，以及產(chǎn)品的價(jià)格。自2008年起市場(chǎng)基本無針對(duì)性產(chǎn)品出現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在二手市場(chǎng)。本產(chǎn)品的創(chuàng)新性體現(xiàn)和潛在市場(chǎng)發(fā)展因數(shù)將是產(chǎn)品核心內(nèi)容。一、市場(chǎng)撬動(dòng)點(diǎn)產(chǎn)品利益+群體個(gè)性在嘉善行政中心區(qū)域，以50—60平方米獨(dú)立84[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★租房不如買房★存錢不如投資A：純粹小戶型B：有別于住宅時(shí)尚立面C：時(shí)尚完善的社區(qū)商業(yè)D：精致妥帖的物業(yè)管理1、緊靠嘉善行政中心2、近鄰體育路商業(yè)集中區(qū)域3、嘉善主要景觀大道—人民大道4、嘉善未來的城市門戶5、魏塘鎮(zhèn)的全面建設(shè)規(guī)劃6、零距離未來五星級(jí)大酒店（在建）7、自身完善的商業(yè)配套8、人性化高檔物業(yè)二、產(chǎn)品核心價(jià)值[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][八大升值指數(shù)]★租房不如買85第六部分本項(xiàng)目概況及產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議第六部分本項(xiàng)目概況及產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議86一、本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目行政中心商業(yè)街區(qū)鬧市區(qū)商業(yè)延伸商業(yè)衍生五星酒店未來城市高尚區(qū)本項(xiàng)目所在位置與片區(qū)關(guān)聯(lián)本項(xiàng)目位于嘉善城區(qū)人民大道南側(cè)，西臨體育南路，東臨小里港，南側(cè)與居住用地相臨，中間規(guī)劃道路將地塊分為東西兩塊，總用地約11301.6平方米，東地塊容積率為2.4，西地塊容積率為3.7。一、本項(xiàng)目概況本項(xiàng)目行政中心商鬧市區(qū)商業(yè)商業(yè)五星酒店本項(xiàng)目所87三、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)地理位置優(yōu)越，處于嘉善行政中心區(qū)域，與中心商業(yè)區(qū)幾分種車程；道路交通便利，直接與省際高速相連，本區(qū)域有望成為嘉善的第一門戶；現(xiàn)有公交路線雖然有限，基于未來發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域的輻射能力必將大幅提升；由于地處行政中心區(qū)域，人民大道沿線配套設(shè)施較齊全，學(xué)校、郵局、銀行、文化藝術(shù)中心等；在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，將有五星級(jí)酒店等高檔商務(wù)場(chǎng)所，與本項(xiàng)目形成呼應(yīng)；周邊環(huán)境、交通、市政等情況良好，道路整潔，有利于形成高品位的區(qū)域氛圍。劣勢(shì)（W）現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，與中心商業(yè)和體育路商業(yè)街有一定的脫節(jié)；人民大道作為城市主要干道，道路寬闊，難以形成繁華的商業(yè)景象；目前嘉善市場(chǎng)單身公寓二手市場(chǎng)供應(yīng)旺盛，多數(shù)以30-40平方米為主；宏觀大市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，觀望者居多。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）產(chǎn)品定位與推廣定位的市場(chǎng)差異化；產(chǎn)品自身高定位、高檔次的物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品優(yōu)越的性價(jià)比與高于市場(chǎng)一般同類產(chǎn)品得房率；現(xiàn)有商務(wù)、商業(yè)的薄弱為未來該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展留有較大的空間潛力障礙點(diǎn)（T）周圍可依托，可連動(dòng)發(fā)展的商業(yè)、商務(wù)區(qū)域少，商業(yè)（商務(wù)）氛圍完全依靠自身來打造；由于產(chǎn)品本身定位，在嘉善對(duì)新類型的物業(yè)的市場(chǎng)接受程度，在推廣解說上，需花較大精力；對(duì)于嘉善東部開發(fā)區(qū)的整體開發(fā)，城市發(fā)展出現(xiàn)相對(duì)的側(cè)重點(diǎn)，對(duì)不項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展造成一定影響；產(chǎn)品的差異化，導(dǎo)致同類產(chǎn)品可比性差，產(chǎn)品定價(jià)時(shí)可參照數(shù)據(jù)少，有一定靈活性，機(jī)會(huì)與障礙一線之隔。三、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)88三、產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議1、本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店式公寓及商務(wù)樓，裙房為商業(yè)。2、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)文本，我司提出以下規(guī)劃調(diào)整建議：A、東為商業(yè)和商務(wù)樓，西為酒店式公寓及商業(yè)，維持原方案整體定位功能不變；B、東部裙房為三層，其中：1-2層為商業(yè)，1層層高5.5m，2、3層高為4.6m，

3層作為商務(wù)樓的多功能服務(wù)層，作為會(huì)議中心等商務(wù)配套，

商務(wù)樓設(shè)計(jì)13層，層高為5m，東部整體高度為79.7m。C、西部裙房為三層，其中：1-2層、3層局部為商業(yè)，1層高5.5m，2-3層高4.6m，

酒店式公寓設(shè)計(jì)13層，層高5m，西部整體高度79.7m。（圖所示）三、產(chǎn)品規(guī)劃與戶型建議1、本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)為89嘉善新紀(jì)元中心廣場(chǎng)策劃報(bào)告-58-X年課件903、產(chǎn)品建議：Loft以填補(bǔ)嘉善商務(wù)與公寓的市場(chǎng)空白點(diǎn)3、產(chǎn)品建議：Loft以91Ａ、什么是LOFTLOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，這個(gè)含義誕生于紐約SOHO區(qū)。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動(dòng)性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。在二十世紀(jì)九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時(shí)尚。如果說，LOFT的誕生是源于貧困潦倒的藝術(shù)家們變廢為寶，那么今天作為一種生活方式或者時(shí)尚潮流的LOFT已經(jīng)完全演變成一種炫耀性消費(fèi)。Ａ、什么是LOFTLOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、92高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙透明性，減少私密程度開放性，戶型間全方位組合藝術(shù)性，通常是自行決定風(fēng)格和格局Ｂ、Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)Ｂ、Loft的定義要素主93商務(wù)Loft

：商務(wù)Loft：941、區(qū)域辦公市場(chǎng)綜論目前區(qū)域內(nèi)初步形成一定的辦公氛圍，嘉善總體商務(wù)的價(jià)格定位并不高，目前嘉善的商務(wù)樓的銷售價(jià)格基本等同于住宅價(jià)格，按地段與品質(zhì)，價(jià)格在3000—6000元/平方米不等。通過了解目前未開發(fā)地塊的情況來了解，該區(qū)域即將形成商業(yè)、居住、辦公等多種模式并存發(fā)展格局。預(yù)計(jì)在未來的三年內(nèi)，隨著嘉善整體綜合實(shí)力的提升和魏塘鎮(zhèn)作為縣行政中心的未來發(fā)展。結(jié)合目前這一區(qū)域內(nèi)無成熟的商務(wù)樓推案量，我司認(rèn)為區(qū)域辦公發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｔ搮^(qū)域的辦公將主要吸引一些本地內(nèi)資背景的實(shí)力商家，以及作為開發(fā)區(qū)中型企業(yè)的總部。1、區(qū)域辦公市場(chǎng)綜論952、辦公模式演變過程工業(yè)廠房辦公樓甲級(jí)、乙級(jí)辦公樓個(gè)性化辦公樓隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的工業(yè)、商業(yè)貿(mào)易企業(yè)已經(jīng)不能成為辦公用房的需求唯一客源，市場(chǎng)分工的細(xì)分，也導(dǎo)致了對(duì)辦公室的細(xì)分要求。從工業(yè)型的廠房走辦公到個(gè)性化辦公的誕生，正是反映了市場(chǎng)需要滿足不斷增加個(gè)性企業(yè)辦公的需求。2、辦公模式演變過程工業(yè)廠房辦公樓963、個(gè)性化辦公在中國北京，左岸工社、建外SOHO第一大道；上海，海上海等為代表的個(gè)性辦公樓的上市，以“少數(shù)人的辦公樓”向頂級(jí)辦公樓和商務(wù)公寓叫板，吸引了眾多眼球，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化都更勝一籌。成為辦公樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)。這些創(chuàng)新辦公樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著辦公樓市場(chǎng)銷售時(shí)代的來臨。這種人性化辦公空間的出現(xiàn)，除了避免了傳統(tǒng)辦公樓的種種表面弊端外，其深刻意義還在于支持人們積極的思維能力，更有創(chuàng)意的工作環(huán)境設(shè)計(jì)—它促進(jìn)我們的直覺、想象力和綜合開發(fā)能力的提高，以取代過去那種著眼于左大腦發(fā)號(hào)施令，按既定的慣例辦事、以固定的模式和風(fēng)格進(jìn)行管理的辦公室。通過以上對(duì)整體辦公市場(chǎng)及未來發(fā)展趨勢(shì)的分析，我們挖掘出更深層次的信息。3、個(gè)性化辦公在中國97個(gè)性辦公樓與傳統(tǒng)辦公樓相比，改變了純辦公樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，有效占領(lǐng)市場(chǎng)。

在一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)，以細(xì)分化的專業(yè)來配置資源，將一批同類企業(yè)聚集一地，形成特色，以特色聚集人氣，會(huì)帶來較好經(jīng)濟(jì)效益。

個(gè)性化辦公樓的出現(xiàn)，代表著未來辦公樓發(fā)展的方向：走向差異化、個(gè)性化的道路。個(gè)性辦公樓與傳統(tǒng)辦公樓相比，改變了純辦公樓的市場(chǎng)形象和辦公功98公寓Loft

：公寓Loft：99Loft公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意Loft公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意100第七部分本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位第七部分本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位101一、嘉善主要商業(yè)街商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)

嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃，目前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場(chǎng)、320國道上的嘉善車城和家具市場(chǎng)、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的手機(jī)一條街和休閑娛樂一條街、環(huán)北路上的五金電動(dòng)工具和建材一條街；嘉善的塊狀商業(yè)基本是工業(yè)性商業(yè)，日常消費(fèi)型如服裝、鞋帽、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒有形成塊狀，商業(yè)遍布比較雜亂，檔次類別較難分別，這樣的現(xiàn)象是完全不適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)方式和理念。通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯，特別是消費(fèi)類商業(yè)比較分散，隨著城市規(guī)模范圍的不斷發(fā)展擴(kuò)大，多個(gè)商圈將形成，商圈之間的強(qiáng)弱競(jìng)爭(zhēng)也是成為必然，如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購物環(huán)境在競(jìng)爭(zhēng)中將失去吸引力。新興商業(yè)街的出現(xiàn)將改變目前嘉善雜亂無序、缺乏整體商業(yè)集群的老商業(yè)街商業(yè)格局，新興商業(yè)街如何有效、合理的整合嘉善商業(yè)行業(yè)決定了是否具有吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵所在。完善的功能布局和配套消費(fèi)、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件。一、嘉善主要商業(yè)街商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)102二、本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目所處嘉善的行政中心區(qū)域