成都安靖鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

安靖項(xiàng)目定位報(bào)告策劃部目錄第一部分項(xiàng)目情況第一部分市場(chǎng)研究第二部分主要競(jìng)爭板塊解析第三部分目標(biāo)消費(fèi)群定位第四部分產(chǎn)品定位第五部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第六部分產(chǎn)品亮點(diǎn)提煉第七部分營銷延展第一部分市場(chǎng)研究第一章安靖項(xiàng)目基本情況第二章安靖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三章消費(fèi)群分析第一章安靖基本情況項(xiàng)目地塊基本情況我項(xiàng)目處于安靖鎮(zhèn)核心區(qū)域—靖興街，中國電信旁，與安靖鎮(zhèn)政府隔街相望。項(xiàng)目占地約為18畝，周邊配套完善，教育、醫(yī)療等相關(guān)設(shè)施齊備，交通便利。項(xiàng)目周邊環(huán)境宜人，上風(fēng)上水。地塊位置圖第一章安靖基本情況安靖地處成都平原腹心地帶，位于“銀郫縣”東端，北鄰新都縣大豐鎮(zhèn)，南接郫縣犀浦鎮(zhèn)，東鄰與成都市金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)接壤，距成都火車北站僅5公里。全鎮(zhèn)幅員面積22平方公里，轄1個(gè)社區(qū)，7個(gè)行政村，區(qū)域內(nèi)居住總?cè)丝?1萬余人，其中本地常住人口2.3萬余人,外來人口近8萬人。安靖路線情況南向線路一：九鼎路經(jīng)古靖路上成彭路依次可輻射劍龍鋼材（電配）市場(chǎng)、西南藥都、糧油食品批發(fā)市場(chǎng)、洞子口紡織品市場(chǎng)。（見上圖）以上市場(chǎng)距離項(xiàng)目最遠(yuǎn)不超過5公里。南向線路二：九鼎路經(jīng)成彭立交下接金府路、洞子口路、商貿(mào)大道、九里堤路、交大路。本線路輻射區(qū)域如下：金府商圈東側(cè)、九里堤居住區(qū)；其次為荷花池、五塊石商圈，遠(yuǎn)至高筍塘512等建材市場(chǎng)。本項(xiàng)目距鋼材城大約在3-4公里左右。距交大路二環(huán)路口不超過10公里。南向線路三：犀安路、沙西線，跨三環(huán)，下接金府路、交大路。本線路輻射區(qū)域如下：金府路西側(cè)機(jī)電商圈、交大路及茶店子片區(qū)。西向線路：犀安路，安靖至犀浦僅4公里。到交大新校區(qū)3公里左右。安靖契機(jī)成彭高速入城段改造、沙西線改造將拉近成都與安靖的距離，安靖成為西北門戶城市近郊區(qū)域，城市交通更為快捷；規(guī)劃中的成郫灌城市輕軌起于地鐵2號(hào)線成灌客運(yùn)站，將途經(jīng)犀浦，3年后建成投入使用。該線路的建設(shè)將大大提升三四環(huán)區(qū)域西北部人流物流通達(dá)度。地處郫縣西部新中心規(guī)劃區(qū)域，將會(huì)有大型大量的市場(chǎng)搬遷至此，將加快安靖的商業(yè)繁榮。第二章市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)安靖鎮(zhèn)的實(shí)際情況，我們對(duì)于轄區(qū)內(nèi)相對(duì)人流量、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、環(huán)境較好的區(qū)域進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)查。經(jīng)過觀察，重點(diǎn)對(duì)以下三個(gè)村的消費(fèi)群調(diào)查。一、雍渡村二、土地村三、熹安村雍渡村基本情況：雍渡村面積6平方公里，其中本地3100人，本地人口和外來人口比例接

近1:10?，F(xiàn)有耕地面積1700畝。2005年實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值8000萬元。

工業(yè)總產(chǎn)值5500萬元，工業(yè)增加值2588萬元。農(nóng)業(yè)增加值480萬2元，村內(nèi)有規(guī)模工業(yè)企業(yè)2戶，從事個(gè)體服裝加工、繡花的加工業(yè)、作坊200余戶，其他工業(yè)企業(yè)4戶。外來人員大多從事服裝和建材加工，本地人的收入來源主要以房屋出租為主。雍渡村商業(yè)情況：本區(qū)域交通方便，是成都經(jīng)成彭線到達(dá)安靖的第一村，道路規(guī)劃較好；區(qū)域內(nèi)集中大量外地經(jīng)商戶，商業(yè)較為繁榮，大多自主經(jīng)營煙酒、服裝、鞋業(yè)、電器等；區(qū)域內(nèi)具有較大規(guī)模的市場(chǎng)，經(jīng)營狀況較為理想；聚集大量的傳統(tǒng)手繡、現(xiàn)代“機(jī)繡”、“電腦繡”，融布藝加工、服裝生產(chǎn)、軟裝飾品制作為一體的加工場(chǎng)；海霸王生產(chǎn)基地正在修建當(dāng)中?？偨Y(jié)：雍渡村是郫縣城鄉(xiāng)一體化工程示范村，修建了大量的安置房；區(qū)域內(nèi)商家以富順、巴中、中江、南充的外地人員為主。目前主要以租住農(nóng)民的安置房居住，居住條件不理想。區(qū)域內(nèi)潛在消費(fèi)群較大，但消費(fèi)力較弱；土地村基本情況況：交通便利利，道路路規(guī)劃較較好；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)較為密密集，主主要經(jīng)營營項(xiàng)目為為通訊、、餐飲、、娛樂；；距成都火火車站僅僅5公里里，成鐵鐵西環(huán)線線穿鎮(zhèn)而而過，為為土地村村發(fā)展物物流業(yè)和和服裝加加工業(yè)提提供了可可能性；；背靠荷花花池、五五塊石、、金府機(jī)機(jī)電城等等西南地地區(qū)有名名的大市市場(chǎng)，直直接促進(jìn)進(jìn)了村莊形形成“家家家是工工廠”的的工業(yè)格格局；人口流動(dòng)動(dòng)量大，，外來人人口大大大超過了了本地人人口，是是本地人人口的兩兩倍多，，導(dǎo)致了租租房的市市場(chǎng)需求求；該區(qū)域有有從五塊塊石搬遷遷過來的的食品批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)和紡織織品批發(fā)發(fā)市場(chǎng)聚聚集2000家家商戶。。注：該區(qū)區(qū)域由于于是經(jīng)營營項(xiàng)目具具有一定定規(guī)模，，有一定定的積蓄蓄，購買力較較強(qiáng)。西安村西安村，，目前安安靖鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)最多多，生活活配套最最完善、、人口流流動(dòng)性最最大、最最繁華的的區(qū)域；；該區(qū)域主主要以餐餐飲、服服裝等經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目為主。。本案屬西西安村地地界；區(qū)域內(nèi)也也存在大大量的繡繡花、紡紡織、手手工藝等等加工作作坊；存在“府府河新村村”的小產(chǎn)權(quán)房房。安靖市場(chǎng)場(chǎng)情況總結(jié)：大量的外外來人口口，增大區(qū)域域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)需求；隨著交通通情況的的改善，，將加快房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)速速度；政府逐漸漸加大改改造力度度，將改善當(dāng)?shù)氐鼐幼…h(huán)環(huán)境，為安靖靖創(chuàng)造更更加適合合居住的的生活環(huán)環(huán)境；區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)升值值潛力較較大。消費(fèi)群情情況分析析被調(diào)查客客群基本本情況（（數(shù)據(jù)更更新統(tǒng)計(jì)計(jì)中………）年齡分布布22—25歲占占2%26—30歲占占8%31—35歲占占31%36—40歲占占38%41—45歲占占16%45歲以以上占占5%家庭居住住結(jié)構(gòu)夫妻兩人人占占25%三口家庭庭占占33%四口家庭庭占占28%老人同住住占占15%其他占占9%消費(fèi)群情情況分析析目前居住住情況商品房８８％經(jīng)濟(jì)適用用房2%自建房12%單位分房房3%租房65%小產(chǎn)權(quán)房房10%現(xiàn)階段居居住面積積60m2左右3%70m2—80m218%80m2—90m237%90m2—110m233%110m2—120m27%120m2以上2%消費(fèi)群情情況分析析現(xiàn)階段居居住套型型一室一廳廳一衛(wèi)4%兩室一廳廳一衛(wèi)52%三室兩廳一一衛(wèi)31%三室兩廳雙雙衛(wèi)6%四室及以上上7%消費(fèi)群情況況分析現(xiàn)階段居住住情況不滿滿意描述：（多項(xiàng)選擇））小區(qū)環(huán)境占占44%戶型設(shè)計(jì)占占81%小區(qū)品質(zhì)占占33%物業(yè)管理占占62%其他占占11%日常交通情情況私家車占占38%公交車占占3%電動(dòng)車占占26%自行車占占7%出租車占占9%摩托車占占17消費(fèi)群情況況分析是否愿意長長期居住成成都長期居住68%階段性居住住17%希望回家鄉(xiāng)鄉(xiāng)居住15%目標(biāo)客群購購買意向調(diào)調(diào)查區(qū)域意向：：九里堤片區(qū)區(qū)11%大豐片區(qū)47%安靖片區(qū)35%沙西線片區(qū)區(qū)5%其他3%消費(fèi)群情況況分析購買戶型面面積60m2以下1%60—70m23%70—80m210%80—90m236%90—100m225%100—120m215%120—140m27%140m2以上3%消費(fèi)群情況況分析購買戶型一室一廳一一衛(wèi)1%兩室兩廳一一衛(wèi)59%三室兩廳一一衛(wèi)8%三室兩廳雙雙衛(wèi)29%四室以上3%購買房屋總總價(jià)25萬以下下8%25萬—30萬35%30萬—35萬31%35萬—40萬18%40萬—45萬5%45萬—50萬3%50萬以上上1%消費(fèi)群情況況分析總結(jié)：區(qū)域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)群的主力力購買面積積在80—90平米，主力套型型為兩室兩廳一一衛(wèi)，主力購買買宗價(jià)在30—35萬。這將成為為我們戶型型設(shè)計(jì)比例例的重要依據(jù)。。第二部分主主要要競(jìng)爭板塊塊解析第一章安安靖靖板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析第二章大大豐豐板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析第三章沙沙西西線板塊市市場(chǎng)分析第四章金金府府板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析安靖規(guī)劃情情況發(fā)展城郊特特色經(jīng)濟(jì)，，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體體化充分依托自自然資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展展城郊生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)。充充分利用府府河、東風(fēng)風(fēng)渠自然資資源優(yōu)勢(shì)，，打造了府府河1.2公里生態(tài)態(tài)景觀；與與東風(fēng)渠管管理處聯(lián)合合實(shí)施了東東風(fēng)渠渠首首站至東風(fēng)風(fēng)渠大橋的的景觀營造造；6000畝畝濕地公園園充分依托區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)資資源，建設(shè)設(shè)現(xiàn)代物流流重鎮(zhèn)。充分依托傳傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)資資源，打造造特色加工工業(yè)。善于于保護(hù)非文文化遺產(chǎn)，，“刺繡之之鄉(xiāng)”。安靖鎮(zhèn)交通通狀況成都——安安靖95路成都（金沙沙）——安安靖311路大豐——安安靖704安靖——城城鎮(zhèn)輕輕軌安靖房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)安靖地理位位置的特殊殊性，處于于大豐板塊塊和沙西板板塊、金府府板塊的交交界之處。。由于政策策和交通等等原因沒有有共享到板板塊開發(fā)熱熱潮，相對(duì)其他板板塊，安靖靖板塊房地地產(chǎn)開發(fā)還還處于起步步階段，區(qū)區(qū)域內(nèi)存在在大量的小小產(chǎn)權(quán)房，，品質(zhì)較低低、形象較較差，但區(qū)區(qū)域內(nèi)需求求量較大。。區(qū)域房產(chǎn)以以“府河御御景”為代代表，其余余“府河新新村”的小小產(chǎn)權(quán)房。。安靖房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱府府河御景開發(fā)商商成成都川川裕房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司占地面積300余畝畝物業(yè)形態(tài)8+1電梯梯公寓戶型區(qū)間80——200平米米售價(jià)價(jià)目目前前均價(jià)4100銷售進(jìn)度80%安靖板塊前前景借郫縣西部部“新中心心”的規(guī)劃劃，可迅速速提升區(qū)域域品質(zhì)；沙西線快速速通道的通通車，將拉拉近安靖與與成都市區(qū)區(qū)以及郫縣縣的距離：：成彭路的改改造，將帶帶來成彭路路一線房地地產(chǎn)開發(fā)新新紀(jì)元；輕軌的建立立，將拉近近安靖與周周邊城鎮(zhèn)的的快速發(fā)展展；荷花池、五五塊石大型型市場(chǎng)的搬搬遷到位，，將增大區(qū)區(qū)域內(nèi)的住住房需求，，潛在消費(fèi)群群較大；大豐板塊基本情況大豐地處成成都市外北北、新都區(qū)區(qū)西南，位位于成都火火車北站的的正北邊，，在繞城高高速公路與與三環(huán)路之之間，素有有成都“北北門門戶””之稱，距成都都主城區(qū)5公里，離離新都城區(qū)區(qū)16公里里。北接新新都區(qū)龍橋橋鎮(zhèn)、斑竹園園鎮(zhèn)，東依依金牛區(qū)天天回街道，，南連金牛牛區(qū)沙河源源街道，西靠郫縣安安靖和團(tuán)結(jié)結(jié)兩個(gè)鎮(zhèn)。。主要以機(jī)機(jī)械、化工工、食品、、醫(yī)藥、家具、房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為主。大豐交通狀狀況成都（五塊塊石）———大豐226路成都（火車車北站）———大豐24路成都（金沙沙）——大大豐512路路大豐——其其它城鎮(zhèn)3路路大豐市場(chǎng)背背景按照成都市市新一輪城城市規(guī)劃，，繞城高速速公路以內(nèi)內(nèi)三環(huán)路以以外區(qū)域全全部納入中中心城區(qū)建建設(shè)。隨著著北新干線線的通車和和成彭路入入城段的規(guī)規(guī)劃建設(shè)，，加之受““北部商城城、中心城城區(qū)”建設(shè)設(shè)和國家城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)區(qū)的三重輻輻射，使大大豐正式步步入了城市市發(fā)展的快快車道。推進(jìn)“五區(qū)區(qū)一城”戰(zhàn)戰(zhàn)略，培育育新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長點(diǎn)，，形成房地地產(chǎn)、商貿(mào)貿(mào)和物流三三大產(chǎn)業(yè)支支撐。大豐規(guī)劃新型醫(yī)貿(mào)物物流區(qū)1000畝畝大型醫(yī)貿(mào)貿(mào)技術(shù)、人人才、市場(chǎng)場(chǎng)資源物流流區(qū)北新商務(wù)區(qū)區(qū)大型超市市、酒店、、寫字樓、、會(huì)所為主主的現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)，大大型超市、、酒店、寫寫字樓、會(huì)會(huì)所為主的的現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)，現(xiàn)代商貿(mào)物物流區(qū)規(guī)劃劃建設(shè)1200畝，，主要發(fā)展展以百貨、、紡織等貿(mào)貿(mào)易。美食娛樂區(qū)區(qū)，積極培培育特色餐餐飲企業(yè)，，發(fā)展高檔檔餐飲和娛娛樂業(yè)，形形成美食娛娛樂街生態(tài)休閑區(qū)區(qū)，非建設(shè)設(shè)用地的綠綠地景觀系系統(tǒng)科學(xué)規(guī)規(guī)劃打造生生態(tài)觀光旅旅游區(qū)現(xiàn)代化新城城基礎(chǔ)設(shè)施施完善、城城市功能配配套、環(huán)境境優(yōu)美的居居住環(huán)境大豐房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目嘉美華凱開發(fā)商商成成都新嘉嘉美置業(yè)有有限公司物業(yè)形態(tài)8+1電梯梯公寓戶型區(qū)間50——120平米米售價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)3280物業(yè)管理0.80元元/平方米米·月紅湖公園城城開發(fā)商商成成都紅紅湖假日置置業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司物業(yè)形態(tài)高高層戶型區(qū)間50——110平米米售價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)3896物業(yè)管理1.10元元/平方米米·月嘉美華凱大豐板塊分分析大豐板塊房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展較快快，區(qū)域內(nèi)內(nèi)較多的商商品房開發(fā)發(fā)，品質(zhì)較較高；距離成都市市區(qū)相對(duì)較較遠(yuǎn)，交通通狀況不好好，周邊環(huán)環(huán)境有待改改善；沙西線板塊塊房地產(chǎn)背景景沙西線--成都市沙沙灣路向西西延伸的一一條道路，，簡稱沙西西線。以沙西線為為中心軸線線，左側(cè)以以老城灌路路為界、右右側(cè)以成彭彭路為界，，上從三環(huán)環(huán)路至郫縣縣一帶，統(tǒng)統(tǒng)稱為沙西西線板塊。。上風(fēng)上水的的地理位置置讓這里的的空氣質(zhì)量量、交通環(huán)環(huán)境都十分分理想。區(qū)域內(nèi)云集集了成都較較好的餐飲飲業(yè)態(tài)和渡渡假村，適適合居家氛氛圍。沙西線板塊塊規(guī)劃成都市擬：：緊貼中心心城區(qū)，在在沙西線以以北區(qū)域規(guī)規(guī)劃建設(shè)一一個(gè)總面積積近１萬畝，綠化達(dá)達(dá)７３％，，集生態(tài)、、旅游觀光光、文化休休閑、科技技博覽、居居住等功能能于一體的““生態(tài)保護(hù)護(hù)示范區(qū)””，使之成成為蓉城西西北的巨大大生態(tài)屏障障。擬建設(shè)設(shè)的成都生態(tài)態(tài)保護(hù)示范范區(qū)南起沙沙西線，北北至府河，，東起三環(huán)環(huán)路，西到到郫縣安靖，總面積積近１萬畝畝。各特色色功能區(qū)內(nèi)內(nèi)還將進(jìn)一一步細(xì)化，，讓參與開開發(fā)建設(shè)的的單位和個(gè)人人投資建設(shè)設(shè)花卉基因因科研機(jī)構(gòu)構(gòu)、農(nóng)家樂樂、園藝場(chǎng)場(chǎng)、青少年年教育基地地、博物館等更更為精致的的“園中園園”。板塊分析本區(qū)域距離離成都市區(qū)區(qū)較近的區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，，受到眾多多開發(fā)商的的追捧，該該區(qū)域房地地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)較高；；由于政府改改造力度較較大，營造造適合居住的的生態(tài)環(huán)境境。沙西線將會(huì)會(huì)在今年六六月左右通通車，將對(duì)對(duì)本案目標(biāo)標(biāo)客戶造成成分流。區(qū)域內(nèi)的競(jìng)競(jìng)爭項(xiàng)目愈愈演愈烈。。沙西線項(xiàng)目目代表作項(xiàng)目名稱卡卡布里城開發(fā)商商郫郫縣三利利房地產(chǎn)有有限責(zé)任公公司物業(yè)形態(tài)8+1電梯梯公寓戶型區(qū)間80——200平米米售價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)4050銷售進(jìn)度80%金府板塊商業(yè)環(huán)境按照成都市市“大商貿(mào)貿(mào)、大市場(chǎng)場(chǎng)、大流通通”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)戰(zhàn)略，發(fā)發(fā)揮成都市市作為商貿(mào)貿(mào)中心城市市的作用來來看，建立立上規(guī)模、、上檔次、、出效益的的生資市場(chǎng)場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的趨勢(shì)。金府商圈，，這一涵蓋蓋了五金機(jī)機(jī)電、鋼材材、照明電電氣等諸多多產(chǎn)業(yè)，地地域面積2.5平方方公里的西西部第一圈圈，在經(jīng)過過長達(dá)5年年的建設(shè)后后，如今正正昂首闊步步，邁向中中國“生資資第一圈””的行列。。2008年年1月22日，金府府商圈再次次被中國照照明電器協(xié)協(xié)會(huì)授予““中國西部部燈具第一一城”的榮榮譽(yù)稱號(hào)。。此前，““西部第一一、全國第第二鋼材物物流中心””等光環(huán)也也相繼戴在在了金府商商圈頭上。。金府板塊一片成長的的價(jià)值洼地地由于地處西西三環(huán)，獨(dú)獨(dú)特的區(qū)位位、交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)使金府府商圈已經(jīng)經(jīng)成為現(xiàn)代代專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的潛力股股。據(jù)不完完全統(tǒng)計(jì)，，目前該商商圈內(nèi)單單單五金機(jī)電電這一塊，，就云集了了大大小小小十多個(gè)市市場(chǎng)。已在在五金機(jī)電電行業(yè)聲名名鵲起，金金府商圈儼儼然已成西西部五金機(jī)機(jī)電的一塊塊財(cái)富洼地地。規(guī)劃設(shè)置的的華僑城片片區(qū)商業(yè)中中心東臨華華僑城歡樂樂谷，占地地約20公公頃。主要要打造休閑閑游樂中心心和金牛區(qū)區(qū)以休閑娛娛樂為主的的片區(qū)商業(yè)業(yè)中心。金府路沿線線將控制倉倉儲(chǔ)式市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展，，現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)將進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)改造和和升級(jí)。從從現(xiàn)狀來看看，自五塊塊石向西的的區(qū)域，目目前已經(jīng)形形成多個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代居住群群落。注：金金府板板塊由由于區(qū)區(qū)域地地理?xiàng)l條件優(yōu)優(yōu)越，，交通通方便便，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)存在在大型型成熟熟市場(chǎng)場(chǎng)，住住房需需求較較大，，但居居住環(huán)環(huán)境條條件有有待改改善，，價(jià)格格較高高，升升值潛潛力不不大。。各大板板塊分分析總結(jié)：：從目前前來看看，安安靖鎮(zhèn)鎮(zhèn)相比比各大大板塊塊而言言，地地理位位置距距離成成都較較近，，由于于交通通狀況況較差差、政政府扶扶持力力度不不大，，生活活環(huán)境境有待待改善善，房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展較慢慢，但但該區(qū)區(qū)域潛潛在消消費(fèi)力力較大大，我我們有有理由由相信信，在在沙西西線與與成彭彭道路路的通通車，，安靖靖房地地產(chǎn)將將快速速發(fā)展展。雖然目目前發(fā)發(fā)展緩緩慢，，但起起點(diǎn)較較高，，具有有較大大的投投資價(jià)價(jià)值。第三部部分目目標(biāo)消消費(fèi)群群定位位第一章章目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的的鎖定定第二章章目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的的特征征描述述第三章章目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)費(fèi)群群心理理描述述目標(biāo)消消費(fèi)群群的鎖鎖定通過較較為深深入的的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查，對(duì)對(duì)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群問問卷調(diào)調(diào)查的的數(shù)據(jù)據(jù)縝密密分析，同同時(shí)結(jié)結(jié)合本本案實(shí)實(shí)際情情況，，目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群鎖鎖定為為：居住型型客戶戶投資型型客戶戶居住兼兼投資資型客客戶目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分居住型型客戶戶（一））安靖靖鎮(zhèn)雍雍渡村村商家家———主力消消費(fèi)群群特征描描述：：年齡35——45歲，，三口口之家家，家家庭年年收入入在10萬萬至25萬萬；以富順順、巴巴中、、南充充、中中江外外地來來安靖靖經(jīng)商商或開開辦工工廠為為主；；文化教教育背背景不不高；；主力購購買兩兩房、、三房房次之之多數(shù)為為首次次置業(yè)業(yè)注：這這類人人群，，經(jīng)商商時(shí)間間不長長，有有一定定購買買潛力力，但但購買買力較較弱，，希望有有一個(gè)個(gè)安定定的生生活環(huán)環(huán)境，，解決決戶口口和小小孩的的上學(xué)學(xué)問題題。目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分居住型型客戶戶（二））土地地村副副食品品和紡紡織品品市場(chǎng)場(chǎng)商家家———主力消消費(fèi)群群特征描描述：：年齡35——45歲，，三口口之家家，家家庭年年收入入在20萬萬至50萬萬；原五塊塊石市市場(chǎng)搬搬遷商商家；；經(jīng)營時(shí)時(shí)間較較長，，購買買力較較強(qiáng)；；文化教教育程程度不不高；；購房需需求在在兩房房或小小三房房為主主；屬二次次或多多次置置業(yè)。。目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分居住型型客戶戶（三））西安安村商商家———主力消消費(fèi)群群特征描描述：：年齡35——45歲，，家庭庭年收收入在在20萬至至50萬；；以品牌牌服飾飾、餐餐飲娛娛樂商商家為為主，，服裝裝、手手工藝藝品加加工經(jīng)經(jīng)營這這為輔輔；經(jīng)營時(shí)時(shí)間較較長，，購買買力較較強(qiáng)；；文化教教育程程度不不高；；購房需需求在在兩房房或小小三房房為主主；屬首次次或二二次置置業(yè)。。目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分居住型型客戶戶（四））安靖靖原住住民———次次消費(fèi)費(fèi)群特征描描述：：安靖本本地公公務(wù)員員有較穩(wěn)穩(wěn)定收收入的的大型型工廠廠職員員自由職職業(yè)者者本地出出外務(wù)務(wù)工回回鄉(xiāng)人人員目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分居住型型客戶戶（五））周邊邊板塊塊商圈圈商家家———次消消費(fèi)群群特征描描述：：大豐板板塊、、金府府板塊塊、劍劍龍市市場(chǎng)、、金府府鋼材材城、等經(jīng)營營商家家；年齡35歲歲—45歲歲，經(jīng)經(jīng)營情情況較較好，，一定定積蓄蓄，購購買力力較強(qiáng)強(qiáng)；主力購購買房房源以以兩房房為主主、三三房次次之首次置置業(yè)或或二次次置業(yè)業(yè)目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分居住兼兼投資資客戶戶其他城城市來來蓉工工作人人員———次次消費(fèi)費(fèi)群特征描描述：：川內(nèi)二二級(jí)城城市來來蓉工工作人人員；；年齡28——35歲，，家庭庭年收收入在在8——15萬左左右；；較高文文化教教育背背景，，認(rèn)同同成都都生活活方式式，希希望穩(wěn)穩(wěn)定的的居住住環(huán)境境；有一定定的積積蓄，，但購購買力力較弱弱；考慮到到成都都市區(qū)區(qū)目前前房價(jià)價(jià)較高高，看看好安安靖區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展前前景；；屬首次次置業(yè)業(yè)目標(biāo)消消費(fèi)群群細(xì)分分投資型型客戶戶———次消消費(fèi)群群特征描描述：：年齡35——45歲，，有一一定的的積蓄蓄；資金沒沒有較較好的的去處處，看看好固固定資資產(chǎn)投投資；；眼光獨(dú)獨(dú)到，，看中中安靖靖未來來升值值潛力力；目標(biāo)客客戶心心理描描述希望得得到社社會(huì)的的認(rèn)同同，經(jīng)經(jīng)過幾幾年的的打拼拼，有有一定定積蓄蓄，渴渴望有有一個(gè)個(gè)安定定的棲棲生之之所；；希望給給子女女創(chuàng)造造良好好的生生活學(xué)學(xué)習(xí)環(huán)環(huán)境；；認(rèn)同安安靖周周邊的的生活活環(huán)境境與未未來的的發(fā)展展?jié)摿αΓ荒繕?biāo)消消費(fèi)群群的敏敏感地地：由于商商家文文化教教育背背景不不高，，對(duì)物物業(yè)的的購買買看中風(fēng)風(fēng)水迷迷信思思想；商家之之間有有一定定的競(jìng)競(jìng)爭意意識(shí)，，互相相攀比比的思思想；；有地域域思想想、團(tuán)團(tuán)結(jié)、、喜歡群群聚。第四部部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位項(xiàng)目SWOT分分析基本物物業(yè)形形態(tài)定定位項(xiàng)目市市場(chǎng)定定位項(xiàng)目檔檔次定定位項(xiàng)目價(jià)價(jià)格定定位SWOT分分析：：S（優(yōu)優(yōu)勢(shì)））：區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：1、、本案案不臨臨主干干道，，適合合居住住，同同時(shí)距距離府府河較較近；；2、周周邊房房屋大大多屬屬于多多層，，有利利于高高層項(xiàng)項(xiàng)目的的打造造。配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：區(qū)域域成熟熟度高高，教教育、、餐飲飲、醫(yī)醫(yī)療、、銀行行、公公交等等設(shè)施施非常完善善，居居家生生活非非常方方便。。人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：規(guī)劃劃中的的濕地地公園園、府府河之之源、、蜀繡繡之鄉(xiāng)鄉(xiāng)等歷歷史人人文。。交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：2條條公交交線路路往返返安靖靖與成成都市市區(qū)；；多條條線路路往返返各村村鎮(zhèn)。。W（劣劣勢(shì)））：規(guī)劃劣劣勢(shì)：：地塊塊較小小，規(guī)規(guī)劃有有一定定難度度，不不利于于景觀觀規(guī)劃劃；成本劣劣勢(shì)：：由于于受規(guī)規(guī)劃條條件限限制，，車位位比例例不足足，增增大成成本；；景觀劣劣勢(shì)：：地塊塊不臨臨府河河，景景觀只只能遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀；；形象劣劣勢(shì)：：周邊邊屬于于農(nóng)民民自建建房，，形象象較差差；價(jià)格劣劣勢(shì)：：由于于各方方面原原因成成本較較高，，造成成銷售售價(jià)格格偏高高。SWOT分析析O（機(jī)會(huì)）：：1、周邊外來來人口較多，，具有一定潛潛在消費(fèi)力；；2、沙西線、、成彭路的改改造將拉快線線路周邊房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)速度；；3、目前區(qū)域域內(nèi)可供選擇擇的商品房開開發(fā)較少；T（威脅）：：1、項(xiàng)目周邊邊存在較多的的小產(chǎn)權(quán)房，，由于宏觀政政策將對(duì)小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋的手續(xù)合法法化，將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目造成一定定的沖擊；2、項(xiàng)目周邊邊板塊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相對(duì)成成熟，將會(huì)分分流部分目標(biāo)標(biāo)客戶；3、目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群購買力較較弱；4、區(qū)域內(nèi)土土地放量逐漸漸加大，將會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成成較大的威脅脅；SWOT分析析針對(duì)以上的具具體問題，我我們應(yīng)揚(yáng)長避避短，做到產(chǎn)產(chǎn)品的差異化化、由于安靖區(qū)域域以及郫縣周周邊城鄉(xiāng)結(jié)合合部，存在大大量的小產(chǎn)權(quán)權(quán)房，我們應(yīng)應(yīng)該搶在小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)問題政策出出臺(tái)之前，將將我們的項(xiàng)目目消化掉。擴(kuò)大項(xiàng)目的影影響力，維護(hù)護(hù)商家關(guān)系，，通過政府方方面的策略，，贏得他們的的青睞。物業(yè)基本型態(tài)態(tài)定位：基于成本和規(guī)規(guī)劃條件的限限制，本項(xiàng)目目只能是以高高層電梯公寓寓為主要物業(yè)業(yè)形態(tài)。考慮慮到安靖區(qū)域域?qū)﹄娞莨⒃⒌慕邮芏?，，主要?8層為主，局局部33層的的物業(yè)形態(tài)。。基于項(xiàng)目周邊邊生活配套較較為完善，同同時(shí)為了提高高小區(qū)物業(yè)品品質(zhì)，建議本本項(xiàng)目不設(shè)置置商業(yè)，著力力打造綜合性價(jià)比較較高的純住宅宅小區(qū)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位位定位思考弱化城鄉(xiāng)結(jié)合合部，拉近近城市板塊概概念；避開小區(qū)規(guī)模模，容積率較較高的弱點(diǎn)；；樹立區(qū)域內(nèi)標(biāo)標(biāo)志性建筑物物的特點(diǎn)；樹立區(qū)域內(nèi)品品質(zhì)較高的精精品電梯公寓寓；樹立整合性價(jià)價(jià)比較高的樓樓盤形象。形象定位區(qū)域：西部新新中心、蜀繡繡之鄉(xiāng)環(huán)境：府河之之源、6000畝濕地公公園——上風(fēng)風(fēng)上水人文：商賈聚聚集地市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位西部新中心———蜀繡之鄉(xiāng)鄉(xiāng)——首座純純住宅精品電電梯公寓定位詮釋：西部新中心———商務(wù)、物物流、辦公蜀繡之鄉(xiāng)鄉(xiāng)——蜀繡繡發(fā)源地之一一精品公寓寓——人性性化、標(biāo)志性性建筑物上風(fēng)上水水——府河河源、商賈聚聚集地項(xiàng)目檔次定位位區(qū)域內(nèi)精品電電梯公寓的先先作硬件方面———產(chǎn)品差異化化：體現(xiàn)在景觀生生態(tài)化、細(xì)節(jié)節(jié)人文化、過過程精品化、、配套實(shí)用化化、物業(yè)管理理能化等綜合合性性價(jià)比較較高的純住宅宅精品電梯公公寓。軟件方面———文化價(jià)值提升安靜整體體形象蜀繡之鄉(xiāng)：機(jī)機(jī)繡、手工刺刺繡、蜀繡發(fā)發(fā)源地之一城市近郊：距距離成都二環(huán)環(huán)路僅九公里里府河之源：水水質(zhì)較好、上上風(fēng)上水群聚效應(yīng)：目目標(biāo)消費(fèi)群的的共性（區(qū)域域內(nèi)經(jīng)營較好好的商家）成都房產(chǎn)最后后一支潛力股股：起步較晚晚、升值潛力力大項(xiàng)目價(jià)格定位位定價(jià)原則：目標(biāo)消費(fèi)群的的購買力周邊商品房執(zhí)執(zhí)行價(jià)格項(xiàng)目成本及預(yù)預(yù)期利潤市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)動(dòng)態(tài)發(fā)展暫定價(jià)格：綜合靠考慮上上述因素，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目具體體情況，本項(xiàng)項(xiàng)目暫定銷售售均價(jià)為4200元元/平米具體執(zhí)行價(jià)格格在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)完成，結(jié)合合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)情況調(diào)整并并制定細(xì)案。。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議物業(yè)類型：綜合考慮到安安靖區(qū)域特性性，同時(shí)照顧顧設(shè)計(jì)規(guī)范，，物業(yè)主力以以18層為主主；樹立地表性建建筑，考慮項(xiàng)項(xiàng)目成本、容容積率等問題題，部分采取取33層物業(yè)業(yè)。交通組織盡量做到人車車分流；在成本可控制制的情況下，，盡量采用地地下停車場(chǎng)，，以增加園林林綠化面積，，提高小區(qū)品品質(zhì)；若不能采取地地下停車場(chǎng)，，則重點(diǎn)考慮慮車輛的行駛駛與停放應(yīng)盡盡量劈開兒童童樂園與其他他配套設(shè)施的的擺放。園林景觀配置說明：考慮到目標(biāo)客客戶群均為生生意人，由于于這類型的人人群相信財(cái)運(yùn)運(yùn)、風(fēng)水等喜喜好，建議園園林景觀往這這類方向發(fā)展展。整體風(fēng)格：現(xiàn)代中式園林林風(fēng)格，局