我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法體系

第四章我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估概況

《房地產(chǎn)評(píng)估》第四章我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估概況學(xué)習(xí)目的與要求第一節(jié)土地評(píng)估第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估方法體系本章小結(jié)《房地產(chǎn)評(píng)估》學(xué)習(xí)目的與要求通過(guò)本章學(xué)習(xí)，了解我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的基本發(fā)展歷史，熟悉我國(guó)目前開(kāi)展土地定級(jí)工作的作用，熟悉我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，掌握我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法體系，了解我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和地價(jià)指數(shù)?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》第一節(jié)土地評(píng)估一、我國(guó)土地評(píng)估的歷史背景二、土地定級(jí)與宗地估價(jià)相結(jié)合的必要性三、區(qū)域性的土地價(jià)格評(píng)估的基本模式（一）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)的評(píng)估模式（二）以交易地價(jià)為基礎(chǔ)的評(píng)估模式《房地產(chǎn)評(píng)估》一、我國(guó)土地評(píng)估的歷史背景我國(guó)的土地評(píng)估是適應(yīng)土地使用制度改革的需要發(fā)展起來(lái)的。1987年，深圳首次將土地使用權(quán)推入市場(chǎng)，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種形式，將3幅土地按50年的期限出讓。1988年4月國(guó)家通過(guò)修改憲法，提出“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988年9月國(guó)務(wù)院又發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。其內(nèi)容包括：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試制度；房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)制度；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格管理制度?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》一、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)考試制度到2003年，全國(guó)已舉辦了7次房地產(chǎn)估價(jià)師的統(tǒng)一考試，累計(jì)報(bào)名者多達(dá)16萬(wàn)人次，有2萬(wàn)人考試合格。與此同時(shí)，國(guó)土資源部根據(jù)《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規(guī)定只有按照辦法通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)始，并獲得土地估價(jià)師資格證書(shū)的人員，才具有獨(dú)立從事土地估價(jià)工作的資格。通過(guò)多次考試，目前已取得土地估價(jià)師資格的人數(shù)累計(jì)達(dá)到1萬(wàn)多人?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》二、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)制度為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)管理，國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定：經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格之后，房地產(chǎn)估價(jià)師在3個(gè)月之內(nèi)，必須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)，才能具有合法的執(zhí)業(yè)資格。未經(jīng)注冊(cè)的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)、簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。這項(xiàng)制度，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師的管理和自律具有重要的促進(jìn)作用?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》三、房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)構(gòu)資格管理制度根據(jù)1997年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)及臨時(shí)資格，一級(jí)資格的機(jī)構(gòu)需要建設(shè)部審批，其他的級(jí)別分別由省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批或其授權(quán)的部門審批?！斗康禺a(chǎn)評(píng)估》第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估方法體系一、基本方法市場(chǎng)比較法收益還原法成本逼近法二、房地產(chǎn)評(píng)估的派生方法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法地價(jià)指數(shù)法殘余法《房地產(chǎn)評(píng)估》市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法從市市場(chǎng)場(chǎng)的的角角度度來(lái)來(lái)評(píng)評(píng)估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格。。也也稱稱比比較較法法。。替代代原原理理同質(zhì)質(zhì)同同價(jià)價(jià)《房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估》》成本本法法從成成本本的的角角度度來(lái)來(lái)評(píng)評(píng)估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值。。賣方方來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)生生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用用價(jià)價(jià)值值論論。?！斗糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估》》收益益法法從投投資資的的角角度度來(lái)來(lái)評(píng)評(píng)估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值。。純收益益的概概念。。和投資資品進(jìn)進(jìn)行投投資時(shí)時(shí)要考考慮的的因素素基本本相似似?！斗康氐禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》》市場(chǎng)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法《房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》》收益法殘余技術(shù)購(gòu)買年法收益倍數(shù)法《房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》》成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法成本逼近法重置成本法《房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》》三、估估價(jià)方方法的的選用用對(duì)同一一估價(jià)價(jià)對(duì)象象宜采采用兩兩種以以上的的估價(jià)價(jià)方法法。根據(jù)已已明確確的估估價(jià)目目的，，若估估價(jià)對(duì)對(duì)象適適宜采采用多多種估估價(jià)方方法進(jìn)進(jìn)行估估價(jià)，，應(yīng)分分別采采用多多種估估價(jià)方方法進(jìn)進(jìn)行估估價(jià)。。不能能隨意意取舍舍，若若必須須取舍舍，應(yīng)應(yīng)在估估價(jià)報(bào)報(bào)告中中說(shuō)明明并陳陳述理理由。。有條件件采用用市場(chǎng)場(chǎng)比較較法進(jìn)進(jìn)行估估價(jià)的的，應(yīng)應(yīng)以市市場(chǎng)比比價(jià)法法為主主要的的估價(jià)價(jià)方法法?！斗康氐禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》》收益性性房地地產(chǎn)的的估價(jià)價(jià)，應(yīng)應(yīng)采用用收益益法作作為其其中的的一種種估價(jià)價(jià)方法法。具有投投資開(kāi)開(kāi)發(fā)或或再開(kāi)開(kāi)發(fā)潛潛力的的房地地產(chǎn)的的估價(jià)價(jià)，應(yīng)應(yīng)選用用假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法作作為其其中的的一種種估價(jià)價(jià)方法法。在無(wú)市市場(chǎng)依依據(jù)或或市場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)據(jù)不充充分而而不宜宜采用用市場(chǎng)場(chǎng)比較較發(fā)、、收益益法、、假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法進(jìn)進(jìn)行估估價(jià)的的情況況下，，可采采用成成本法法作為為主要要的估估價(jià)方方法。?！斗康氐禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》》第四節(jié)節(jié)中中房房指數(shù)數(shù)中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)指數(shù)數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)（CREIS）,是一一套以以指數(shù)數(shù)形式式來(lái)反反映全全國(guó)重重要城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)行情情并揭揭示其其發(fā)展展變化化趨勢(shì)勢(shì)的房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息系統(tǒng)統(tǒng)。一、中中房房指數(shù)數(shù)的特特點(diǎn)二、中中房房指數(shù)數(shù)的服服務(wù)對(duì)對(duì)象與與作用用三、中中房房指數(shù)數(shù)實(shí)例例分析析《房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》》一、中中房指指數(shù)的的特點(diǎn)點(diǎn)1．全全面面性2．系系統(tǒng)統(tǒng)性3．地地域域性4．較較小小的波波動(dòng)性性《房地地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》》二、中中房指指數(shù)的的服務(wù)務(wù)對(duì)象象與作作用1．為為各級(jí)級(jí)政府府制定定房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的調(diào)控控政策策措施施提供供依據(jù)據(jù)。2．為為投資資商提提供比比較準(zhǔn)準(zhǔn)確的的市場(chǎng)場(chǎng)信息息。3．為為廣大大的消消費(fèi)者者服務(wù)務(wù)。4.其其他。?！斗康禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》三、中房指指數(shù)實(shí)例分分析表4-12003年年末末中房城市市指數(shù)城市住宅用房辦公用房商服用房城市中房指數(shù)北京923143421531136上海10841177——1112天津490715883638成都274863461371重慶343859957532深圳983196134161309廣州62315972576964《房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》三、中房指指數(shù)實(shí)例分分析表4-22003年4月月～9月中中房城市綜綜合指數(shù)注：以北京京2002年12月月底為1000北京上海天津廣州深圳重慶4月111996161696512825205月111798062196812885216月1115100262496412935227月1119104562796012955228月1121106363096912965279月112110436329671302531《房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》第五節(jié)地地價(jià)指數(shù)數(shù)地價(jià)指數(shù)是是專門用以以反映各地地各類地價(jià)價(jià)變化的指指數(shù)。海外外一些房地地產(chǎn)市場(chǎng)較較發(fā)達(dá)的國(guó)國(guó)家地區(qū)，，如歐美等等國(guó)和日本本，都編制制了地價(jià)指指數(shù)。例如如日本的地地價(jià)指數(shù)體體系包括全全國(guó)（223個(gè)城市市）總指數(shù)數(shù)；按住宅宅、工業(yè)、、商業(yè)分類類的地價(jià)指指數(shù)；6大大都市地價(jià)價(jià)指數(shù)；不不含6大都都市的城市市指數(shù)；各各市縣指數(shù)數(shù)等?！斗康禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》第五節(jié)地地價(jià)指數(shù)數(shù)為了宏觀地地反映全國(guó)國(guó)城市地價(jià)價(jià)水平的變變動(dòng)趨勢(shì)，，國(guó)土資源源部從2000年開(kāi)開(kāi)始對(duì)全國(guó)國(guó)重點(diǎn)地區(qū)區(qū)和主要城城市實(shí)施地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)測(cè)，并在在此基礎(chǔ)上上編制城市市地價(jià)指數(shù)數(shù)。主要目目的是使地地價(jià)信息進(jìn)進(jìn)一步社會(huì)會(huì)化和公開(kāi)開(kāi)化，對(duì)土土地市場(chǎng)、、房屋市場(chǎng)場(chǎng)及宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起起到積極的的引導(dǎo)作用用?！斗康禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》一、地價(jià)指指數(shù)的作用用1.可使國(guó)國(guó)家和各級(jí)級(jí)政府掌握握了解各地地的地價(jià)的的實(shí)際水平平和地價(jià)分分布變化規(guī)規(guī)律，為制制定地價(jià)和和地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)控政政策提供科科學(xué)依據(jù)。。2.土地投投資者、土土地使用者者從中能獲獲得可靠、、可比的地地價(jià)和市場(chǎng)場(chǎng)信息資料料，為土地地投資開(kāi)發(fā)發(fā)決策、核核實(shí)土地資資產(chǎn)量的大大小及土地地資產(chǎn)處置置等方面提提供依據(jù)。?！斗康禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》一、地價(jià)指指數(shù)的作用用3.對(duì)規(guī)劃劃管理部門門來(lái)說(shuō)，運(yùn)運(yùn)用地價(jià)指指數(shù)可以更更好地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地資源源的合理配配置和優(yōu)化化組合，促促進(jìn)城市土土地的集約約利用。4.我國(guó)城城市土地級(jí)級(jí)別和基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)需要要定期修訂訂，有了地地價(jià)指數(shù)參參照，就能能省時(shí)省力力，不僅加加快基準(zhǔn)地地價(jià)的調(diào)整整速度，而而且使調(diào)整整結(jié)果的科科學(xué)性更強(qiáng)強(qiáng)?！斗康禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》二、地價(jià)指指數(shù)編制的的步驟1．選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)宗地作作為計(jì)算地地價(jià)指數(shù)的的基本單元元。2．對(duì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)宗地進(jìn)行行評(píng)估，求求取不同區(qū)區(qū)域、不同同類別的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)價(jià)格。3．分別別計(jì)算區(qū)段段平均地價(jià)價(jià)、分類平平均地價(jià)，，然后再計(jì)計(jì)算不同級(jí)級(jí)別的平均均地價(jià)。4．分別計(jì)計(jì)算城市分分類地價(jià)指指數(shù)和整個(gè)個(gè)城市的綜綜合地價(jià)指指數(shù)。5．確定城城市地價(jià)指指數(shù)和全國(guó)國(guó)地價(jià)指數(shù)數(shù)?！斗康禺a(chǎn)評(píng)評(píng)估》本章小結(jié)【關(guān)鍵詞】】房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估人員員資格認(rèn)證證制度房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師執(zhí)業(yè)資資格考試制制度房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師注冊(cè)制制度房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)資格管理理制度房地產(chǎn)評(píng)估估的基本方方法房地產(chǎn)評(píng)估估的派生方方法中房指數(shù)地地價(jià)指數(shù)《房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估》本章小結(jié)【思考題】】簡(jiǎn)述土地定定級(jí)與宗地地估價(jià)相結(jié)結(jié)合的意義義。簡(jiǎn)述區(qū)域性性的土地價(jià)價(jià)格評(píng)估的的基本模式式。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格格考試制度度的主要