成都石象湖前期策劃報告-王志剛

打造中國首座1.5度假生活城--石象湖國際度假城戰(zhàn)略策劃報告--王志綱工作室2007年12月前言人類正進入大休閑時代。世界休閑組織秘書長杰拉德?凱尼恩說:“休閑是二十一世紀(jì)人們生活的一種重要特征”。休閑，正成為越來越強大的生產(chǎn)力?？v觀全球，休閑業(yè)已成為發(fā)達國家的支柱產(chǎn)業(yè)，美國更是將休閑旅游業(yè)確定為國家的第二大產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。休閑經(jīng)濟浪潮正像颶風(fēng)一樣席卷全球。作為休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中承載平臺，領(lǐng)導(dǎo)型休閑地產(chǎn)品牌成為價值連城的環(huán)球風(fēng)景線。發(fā)達國家的休閑地產(chǎn)已經(jīng)步入成熟階段，在此過程中發(fā)展成型的許多品牌可謂有口皆碑，具有強大的跨國號召力和吸引力，比如美國的棕櫚泉、夏威夷等，其休閑魅力吸引著來自全球的無數(shù)心靈、目光和錢包。中國休閑地產(chǎn)，可謂“小荷才露尖尖角”，部分資源優(yōu)勢地區(qū)初步展露了休閑地產(chǎn)在中國雖稍顯稚嫩卻態(tài)勢喜人的鋒芒。比如海南三亞、昆明春城高爾夫、深圳觀瀾高爾夫等等。作為世界旅游大國，中國休閑地產(chǎn)深得人心，前景遠大。我們覺得石象湖是幸運的，地處天府之國，更在休閑之都謀求升級換代的發(fā)展時期，一個休閑地產(chǎn)奇跡可能就此誕生，創(chuàng)領(lǐng)中國休閑地產(chǎn)新的時代潮流，這就是我們對石象湖的希冀。石象湖發(fā)展戰(zhàn)略支撐體系示意圖世界休閑地產(chǎn)走勢國內(nèi)休閑地產(chǎn)態(tài)勢成都休閑地產(chǎn)格局目標(biāo)、方向生態(tài)優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢核心競爭力可持續(xù)發(fā)展力區(qū)位優(yōu)勢蒲江潛力戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位、功能定位、形象定位、市場定位構(gòu)能構(gòu)建、空間布局、首期啟動目錄態(tài)勢篇：戰(zhàn)略石象湖定位篇：定位石象湖構(gòu)建篇：構(gòu)建石象湖策略篇：啟動石象湖態(tài)勢篇：戰(zhàn)略石象湖一、休閑地產(chǎn)在世界二、休閑地產(chǎn)在中國三、休閑地產(chǎn)在成都四、我看石象湖機遇第一部分：休閑地產(chǎn)在世界世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌世界休閑地產(chǎn)步入成熟世界休閑地產(chǎn)三種形態(tài)1、世界休閑地產(chǎn)風(fēng)起云涌21世紀(jì)，“休閑經(jīng)濟”做為全新的經(jīng)濟大潮，正席卷世界各地，地球人的生產(chǎn)和生活方式正因此而改變著、改善著。據(jù)專家預(yù)測，到2015年，全球?qū)⑷孢M入休閑時代，休閑將成為人類生活的重要組成部分。美國休閑產(chǎn)業(yè)已居國民生產(chǎn)總值第一位，成為美國第一位的經(jīng)濟活動，其就業(yè)人數(shù)為全部勞動力的50%；目前，美國人有1/3的時間用于休閑娛樂，1/3～2/3的收入用于休閑娛樂，1/3的土地用于休閑娛樂。所有的發(fā)達國家都有發(fā)達的休閑產(chǎn)業(yè)承載平臺，即高度發(fā)達的各類休閑度假目的地；大規(guī)模高水平的休閑地產(chǎn)開發(fā)，不僅有效的促進了地方休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也是城市對外展示形象、交際接待、吸引投資的最佳平臺；可見，休閑地產(chǎn)的發(fā)展是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也是城市、經(jīng)濟和社會發(fā)展到一定水平的必然趨勢。迪拜“世界地地圖”吸引引了全球大鱷鱷的購買，其其中不乏世界界五百強企業(yè)業(yè)和阿拉伯王王子等世界各各地王室家族族以及各國政政要人員，用用作休閑地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，就連連中國溫州商商人都跑去購購買下島嶼。。全球大鱷關(guān)注注休閑地產(chǎn)的的現(xiàn)象，足以以說明休閑地地產(chǎn)在全球的的地位和發(fā)展展勢頭之迅猛猛。棕櫚泉，南加加州一個風(fēng)景景優(yōu)美的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，歷經(jīng)百年年變遷，成為為世界頂尖的的休閑度假生生活圣地，無無數(shù)國際名流流在此度假或或置業(yè)，現(xiàn)已已成為極盡豪豪華、豪富扎扎堆的地方?！，F(xiàn)有85個高爾夫球場場，600個網(wǎng)球場，10000個游泳池世界500強企業(yè)紛紛搶搶灘休閑地產(chǎn)產(chǎn)，用作企業(yè)和私私人的接待、、度假、形象象展示中心的的同時，也將將該休閑地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展成為了了世界知名休休閑度假品牌牌，比如迪斯尼公公司在奧蘭多多開發(fā)的主題題休閑旅游城城區(qū)。美國夏威夷的的拉奈島就吸吸引了日本等等著名企業(yè)投投資開發(fā)休閑閑地產(chǎn)，目前前，已經(jīng)發(fā)展展成為純粹而而高級的休閑閑渡假天堂，，國內(nèi)外明星星情侶們的蜜蜜月圣地。世界度假經(jīng)濟濟發(fā)展規(guī)律表表明，國民人人均GDP超過1000美元時，國內(nèi)內(nèi)就會出現(xiàn)旅旅游觀光需求求；當(dāng)人均GDP達到2000美元，旅游觀觀光需求向休休閑度假需求求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人人均GDP達到3000美元時，休閑閑度假需求進進入高速增長長階段，當(dāng)人人均GDP達到5000美元時，旅游游形態(tài)開始進進入成熟的度度假經(jīng)濟階段段。2、世界休閑地地產(chǎn)步入成熟熟期世界休閑地產(chǎn)產(chǎn)，特別是歐歐美等發(fā)達國國家的休閑地地產(chǎn)，由于起起步早，經(jīng)濟濟實力雄厚、、市場成熟等等原因，休閑閑地產(chǎn)的發(fā)展展已經(jīng)跨國起起步期和發(fā)展展期，步入了了成熟期。階段人均GDP/美元休閑方式休閑人群休閑場地起步階段1000～2000喝茶、打牌等世俗休閑為主普通市民就近的室內(nèi)或茶館等發(fā)展階段2000～5000國內(nèi)溫泉、高爾夫、游艇、生態(tài)等主題休閑為主富裕階層休閑度假的地產(chǎn)項目、度假景區(qū)等成熟階段5000～以上歐美國家全民、全方位休閑生活所有市民休閑主題城區(qū)；度假村國際休閑地產(chǎn)產(chǎn)成熟的標(biāo)志志一：發(fā)展國家的國國際休閑地產(chǎn)產(chǎn)，都是以休閑產(chǎn)品為主主導(dǎo)，在體量規(guī)模上上占有主導(dǎo)地地位，豐富的的功能形成自自我完善體系系，能同時滿滿足三代人不不同的休閑需需求，并形成成濃郁的休閑閑度假及生活活氛圍。國際休閑地產(chǎn)產(chǎn)成熟的標(biāo)志志二：國際休閑地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商都是是商業(yè)產(chǎn)品和休休閑產(chǎn)品的經(jīng)經(jīng)營主體，集休閑運營和和地產(chǎn)開發(fā)兩兩大角色于一一體，這有效效的保證了項項目的可持續(xù)續(xù)性；地產(chǎn)是銷售為為主的短期行行為，快速回回收為主，只只有休閑才是是長期發(fā)展的的產(chǎn)品，休閑閑產(chǎn)品發(fā)展不不好，地產(chǎn)開開發(fā)也必將面面臨冷落的局局面。國際休閑地產(chǎn)產(chǎn)成熟的標(biāo)志志三：既按照規(guī)模化、專業(yè)業(yè)化的思路，將某一類以以上休閑產(chǎn)品品做大，做專專，做強，形形成規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，來吸引市市場關(guān)注；一般而言，都都會根據(jù)資源源條件而定，，自然資源的的以高爾夫為為主、濱海資資源的以游艇艇為主等；小結(jié)從成功發(fā)展的的世界休閑地地產(chǎn)特色亮點點來看，打造高端休閑閑產(chǎn)品來引爆爆市場，做大大做強某項休休閑功能產(chǎn)品品來形成規(guī)模模效應(yīng)，吸引引眼球，并制制定先人氣后后商氣的發(fā)展思路，，都是值得石石象湖借鑒的的寶貴經(jīng)驗。。3、世界休閑地地產(chǎn)的三大形形態(tài)從消費主體的的核心市場構(gòu)構(gòu)成來看，世世界休閑地產(chǎn)產(chǎn)形成了三種種不同的發(fā)展展形態(tài)：世界性休閑地地產(chǎn)——休閑新城；全國性休閑地地產(chǎn)——度假區(qū)/村；區(qū)域性休閑地地產(chǎn)——主題休閑城區(qū)區(qū)。黃金海岸卡帕魯阿度假村全國性休閑地產(chǎn)區(qū)域性休閑地產(chǎn)世界性休閑地產(chǎn)海貍溪度假區(qū)（3.1）世界性休閑閑地產(chǎn)面向全世界打打造的，以休休閑為主題的的地產(chǎn)項目，，必須要具備備世界級的資資源條件；功能設(shè)置上，，有很強的自我完完善功能，濃濃郁的生活氛氛圍，以第二二居所為主，，最后形成休休閑新城的發(fā)發(fā)展模式。產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域市場構(gòu)成以全球游客為主功能定位休閑、度假居住構(gòu)成第二居所為主發(fā)展思路依托自然資源帶動代表項目美國夏威夷黃金海岸（3.2）全國性休閑閑地產(chǎn)面向國內(nèi)市場場打造出來的的，以休閑為為主題的地產(chǎn)產(chǎn)項目；這類項目一般般都依托特色色的生態(tài)資源源開發(fā)而成；；功能設(shè)置上，，能自我完善善，以第二居居所為主，最后形成度假假區(qū)/村的發(fā)展模式式。產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠市場構(gòu)成以全國為主，吸引世界游客功能定位旅游、度假，產(chǎn)品能自我完善居住構(gòu)成第一、第二居所的度假為主發(fā)展思路依托規(guī)?；亩燃僭O(shè)施代表項目美國棕櫚泉美國隱居谷（3.3）區(qū)域性休閑閑地產(chǎn)面向區(qū)域市場場打造出來的的，以休閑為為主題的地產(chǎn)產(chǎn)項目；這類項目一般般都要么依托托特色的生態(tài)態(tài)資源開發(fā)，，要么自己打打造出特色的的資源出來。。一般產(chǎn)生于城城郊，最后形形成主題新城城的發(fā)展模式式。產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠市場構(gòu)成以區(qū)域性市場為主功能定位旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善居住構(gòu)成第二居所向第一居所過渡發(fā)展思路以旅游休閑帶動居住，逐步形成主題新城代表項目美國十七英里卡帕魯阿度假村第二部分：休休閑地產(chǎn)在中中國1、休閑地產(chǎn)勢勢頭高漲2、休閑地產(chǎn)典典型案例3、休閑地產(chǎn)困困惑不足1、休閑地產(chǎn)勢勢頭高漲（1）城市規(guī)模擴擴張驅(qū)動休閑閑地產(chǎn)發(fā)展中國目前的城市化水平超超過40%，城市化進程程的高速階段段已經(jīng)到來，，隨著城市化化進程的推進進和城市人口口的劇增，城城市規(guī)模急劇劇擴張，中心心城區(qū)壓力不不斷增大：交交通擁擠，治治安混亂，空空氣污染，追求生活質(zhì)量量的人們開始始逃離市區(qū)，向郊區(qū)尋找找舒適空間；；同時，伴隨交交通條件的改改善和私家車車的普及，城城市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展逐漸郊區(qū)區(qū)化、邊緣化化，地域概念念淡化；在這樣的背景景下休閑與居居住關(guān)系日益益密切，休閑閑地產(chǎn)順勢產(chǎn)產(chǎn)生。（2）經(jīng)濟環(huán)境發(fā)發(fā)展保障休閑閑地產(chǎn)前景國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯示，到到2006年底中國人均均GDP已經(jīng)超過2000美元，有37個大中城市人人均GDP全面突破3000美元，意味著2007年中國已全面面進入旅游經(jīng)經(jīng)濟向休閑度度假經(jīng)濟的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期，已步入“休休閑時代”的的門檻，融入入整個國際休休閑文化的背背景；中國人均GDP超過2000美元，并持續(xù)續(xù)高速增長，，將促使城市市化及房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)高速增增長，由此形形成的休閑度度假需求及不不動產(chǎn)投資需需求的強大市市場基礎(chǔ)，再再加上不可抗抗拒的休閑經(jīng)經(jīng)濟潮流的到到來，為休閑閑地產(chǎn)提供了了前所未有的的良好機遇。。（3）市場個性化化需求導(dǎo)致休休閑地產(chǎn)多元元化近幾年來隨著著交通條件改改善和休閑假假期增加，人人們生活空間間的地域限制制逐漸減小，，出游能力和和生活空間變變大，休閑方方式不斷“升升級”，對休休閑產(chǎn)品的個個性化需求在在不斷增加；；為滿足不同消消費群體需求求，休閑地產(chǎn)產(chǎn)也呈現(xiàn)出多多元化發(fā)展趨趨勢：各色山水景觀觀地產(chǎn)、海濱濱休閑度假房房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒酒店、分時度度假、高爾夫夫別墅、溫泉泉度假村、主主題文化會館館等以房地產(chǎn)與與休閑度假有有機結(jié)合的休休閑地產(chǎn)在全全國各地相繼繼登場。2、休閑地產(chǎn)典典型案例掃描中國休閑閑地產(chǎn)發(fā)展，，勢頭正猛，，已經(jīng)涌現(xiàn)出出了一批具有有代表性的產(chǎn)產(chǎn)品，但綜合合來看，中國國的休閑地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展尚處于于起步階段：：主打濱海休閑閑概念的三亞亞主打溫泉生活活的京津新城城嫁接高爾夫生生活的觀瀾湖湖、昆明春城城凸顯民俗特色色的成都芙蓉蓉古城……案例一：濱海海休閑城——三亞中國國休閑地產(chǎn)的的前沿地三亞是海濱休休閑地產(chǎn)的典典型代表。三三亞依托獨特特的度假資源源發(fā)展休閑地地產(chǎn)，面對的的客戶群不僅僅僅局限于本本地，而是面面向全國，乃乃至全世界的的購買者，吸吸引了大批“置業(yè)候鳥群”。房地產(chǎn)投資2006年1-11月，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資259391萬元，同比增長43.3%.商品房銷售量2006年三亞全年共售商品房70萬平方米，其中島外銷售量占總銷售套數(shù)的85%；新建海景房售價11000元以上/m2，最高價達20000元/m2?？蛻羧后w內(nèi)地：多數(shù)來自東北和華北地區(qū)，其次為上海、浙江和川渝；還有部分來自貴陽和湖北；國外：多數(shù)來自美國，其次為德國與法國，還有部分來自加拿大、奧地利、英國、荷蘭、日本、韓國等。產(chǎn)品形態(tài)目前來三亞的的“置業(yè)候鳥群”大致可以分為為四類：商務(wù)暫住型、、健康養(yǎng)老型型、投資增值值型、旅游度度假型。主力產(chǎn)品：酒店式公寓、、產(chǎn)權(quán)式酒店店、海景房、、河景房、山山景房、海邊邊別墅；相關(guān)休閑配套套：高爾夫、溫泉泉度假村、SPA等等……三亞環(huán)境資源源的獨一無二二和不可再生生性，較少受受國家宏觀調(diào)調(diào)控政策和其其他大中城市市價格變動的的影響，決定定了其休閑地地產(chǎn)迅猛發(fā)展展的必然；三亞旅游的強強勁發(fā)展是帶帶動休閑地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的重要要因素，巨大大的客源市場場，為休閑地地產(chǎn)的崛起夯夯實了基礎(chǔ)；；三亞的休閑地地產(chǎn)開發(fā)主題題突出，目標(biāo)標(biāo)定位明確：：突出休閑度假假和健康長壽壽適于居住的的主題，努力力把三亞建成成國際知名的的休閑度假勝勝地和國內(nèi)外外富裕階層的的第二居住地地。案例二：高爾爾夫休閑度假假村——觀瀾湖觀瀾湖在深圳圳界內(nèi)的所在在地屬于觀瀾瀾鎮(zhèn)。十年前前的荒山野嶺嶺，如今已建建成中國規(guī)模模最大，檔次次最高，配套套最齊全，影影響力最大的的216洞高爾夫球會會；擁有51個網(wǎng)球場的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村俱樂部也也是亞洲之最最；以及中國國首屈一指的的體育休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)；觀瀾湖目前主主要有三大業(yè)業(yè)務(wù)：高爾夫夫、房地產(chǎn)和和綜合休閑（（會議、餐飲飲、SPA及網(wǎng)球場等））。規(guī)模12個國際級球場，200多萬平方米的數(shù)十座綠色山體，80多萬平方米的大小湖泊，綠地覆蓋率99.7％；歷時15年，總投資50億港幣。配套亞洲最大，擁有51片網(wǎng)球場的鄉(xiāng)村俱樂部，多家五星級酒店、會所、大型國際會議中心、中國第一所大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院、俱樂部、SPA、高尚別墅以及完善的餐飲、休閑、商務(wù)項目。銷售觀瀾湖曾舉辦過近60項國際大賽，通過這些比賽，觀瀾湖的品牌效應(yīng)不斷提高，從當(dāng)初的每月不足100人打球，發(fā)展為現(xiàn)在最多每天超過3000人；2006年4月8日，觀瀾湖·翡翠灣103棟獨立別墅一日售罄；2006年12月3日，觀瀾湖168套長堤別墅3個小時內(nèi)售罄；2007年7月8日，觀瀾湖·上堤224套別墅一個半小時內(nèi)售罄?？蛻羧后w港澳臺、大陸和國際人士分別占6成、3成和1成。商務(wù)會議觀瀾湖每個月會承辦數(shù)百個商務(wù)會議。啟示首先，觀瀾湖湖模式是符合合城市、社會會發(fā)展的需要要。一個正在在走向世界，，正在努力實實現(xiàn)現(xiàn)代化的的社會，需要要有這樣一個個承接國際化化的平臺。““觀瀾湖模式式”創(chuàng)造的就就是這樣的一一個平臺；其次，觀瀾湖湖選取了高爾爾夫球作為出出發(fā)點和承載載整個模式的的平臺，而且且首先創(chuàng)造的的是世界最大大最精彩的高高爾夫球會，，定位于市場場最高端，通通過一個非常常有價值的消消費群體使品品牌達到國際際化的提升與與擴大，為其其產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)提供了強大大的支撐；第三，觀瀾瀾湖模式已已不再局限限于地產(chǎn)，，而是引進進系統(tǒng)論的的觀點，創(chuàng)創(chuàng)造一個相相對完善的的產(chǎn)品和服服務(wù)的系統(tǒng)統(tǒng)，為消費費者提供的的是一種國國際高端時時尚生活方方式，國際際商務(wù)活動動、國際賽賽事不斷，，全球財富富精英關(guān)注注參與，所所有的配套套項目與設(shè)設(shè)施，都圍圍繞這種生生活方式展展開，既相相對獨立，，又互為配配套。案例三：高高爾夫休閑閑度假村—昆明春城春城湖畔高高爾夫度假假村，距昆昆明市區(qū)約約48公里，坐落落于清澈迷迷人的陽宗宗海湖畔，，群山懷抱抱，湖水清清麗，一年年四季春光光明媚，氣氣候宜人，，是世界最最優(yōu)美的高高爾夫球度度假村之一一，堪稱亞亞洲的高爾爾夫天堂。。規(guī)模占地面積500公頃，現(xiàn)有兩個高爾夫球場，一個山景球場和一個湖景球場配套一個5星級酒店級高爾夫會所（6間套房&43間客房）；公寓和三種類型別墅多幢:單價16000元每平米

A型別墅400平米：1雙人間+1客廳或1單人間+1客廳

B型別墅400平米：1雙人間+1單人間+1客廳或2間雙人間+1間客廳

C型別墅600平米：1單人間+2雙人間+1客廳或1雙人間+2單人間+1客廳休閑度假的水上活動中心；高爾夫?qū)W院、雀巢餐廳、19洞餐廳、溫泉等。銷售球場并不發(fā)售會員證，僅僅隨購買別墅贈送，會員免付果嶺費、入會費及月費，會員同時享有15%專賣店的折扣，45%會所客房折扣。客戶群體新加坡、泰國、日本、韓國等國家和香港、臺灣等地區(qū)的新老顧客。

啟示春城湖畔高高爾夫度假假村經(jīng)營房房地產(chǎn)，營營造的其實實是一種春春城生活方方式，其最最大的特色色在于其經(jīng)經(jīng)營模式的的設(shè)計：所有的別墅墅和公寓都都贈送免費費的高爾夫夫會員資格格，會員資資格數(shù)量將將取決于所所購買的房房產(chǎn)的類別別。案例四：溫溫泉島嶼度度假城——京津新城京津新城是是目前國內(nèi)內(nèi)首屈一指指的休閑度度假型別墅墅項目之一一，西北距距離北京98公里，南距距天津45公里。規(guī)模該項目總投資120億元，占地面積1.8萬畝；預(yù)計開發(fā)8000多套獨棟、雙拼別墅產(chǎn)品；項目建筑風(fēng)格有北美風(fēng)格和地中海風(fēng)格，建筑類型包含：花園別墅、溫泉別墅、水岸別墅、高爾夫別墅、企業(yè)會所型別墅以及領(lǐng)袖級獨島別墅配套世界級配套設(shè)施：亞洲最大4A級日式帝景溫泉度假村、超五星級15萬平方米仿南非迷城凱悅大酒店，天主教堂、27洞高爾夫球場、68公里的環(huán)城水系、網(wǎng)球?qū)W校、世界級歌劇院、國際會議中心、潮白河游艇會、大型水上休閑公園、200家國際風(fēng)情商業(yè)街、紫檀珍寶館、國際療養(yǎng)醫(yī)院、高等教育基地、主題公園、往返北京與天津各地的穿梭巴士……銷售目前推出產(chǎn)品包括獨棟、雙拼等多種戶型，容積率低達0.28；市場定位為“全球頂級第二居所，21世紀(jì)上層社交生活”；別墅產(chǎn)品建筑面積：167m2/套—1000m2/套，每套產(chǎn)品的銷售價格：80多萬元—上千萬元不等，目前推出的主力產(chǎn)品銷售價格在150萬元/棟左右?？蛻羧后w商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、IT業(yè)的從業(yè)人員是其主要的客戶群體；大部分獨棟別墅買家均來自北京，少部分來自天津、臺灣、香港、上海等地。國內(nèi)外休閑閑地產(chǎn)發(fā)展展情況對照照表

對比方對比特色成熟的世界休閑地產(chǎn)特點發(fā)展中國內(nèi)休閑地產(chǎn)特點休閑主導(dǎo)特點休閑產(chǎn)品為主，地產(chǎn)配套為輔；以地產(chǎn)為主，休閑產(chǎn)品為輔；產(chǎn)品多元特點提供豐富、完善的休閑配套設(shè)施；基本以度假居住和酒店為主，配套比較單一；長線經(jīng)營特點做長線，大量商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)商自主經(jīng)營；做短線，商業(yè)產(chǎn)品銷售出去，開發(fā)商基本不參與后期經(jīng)營或經(jīng)營乏力市場廣泛特點休閑產(chǎn)品能滿足三代人的不同休閑需求，市場廣、人氣旺；以中年人為主，休閑產(chǎn)品針對性相對單一，市場窄，人氣不足；第三部分：：休閑地產(chǎn)產(chǎn)在成都1、天下休閑閑看成都2、成都休閑閑地產(chǎn)格局局3、成都休閑閑地產(chǎn)主題題4、成都休閑閑地產(chǎn)的未未來競爭1、天下休閑閑看成都少不入川，，成都是西西部當(dāng)之無無愧的休閑閑之都，在在中國的休休閑版圖上上也有無可可替代的地地位，正走走在成為國國際化“休休閑之都””的路上上，發(fā)展休休閑產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢鮮明，，其魅力將將驚艷于世世：（1.1）悠久的休休閑歷史傳傳統(tǒng)成都作為天天府之國的的首府,歷史上便有有享受生活活，偏好休休閑的傳統(tǒng)統(tǒng)，有可追追溯3000年的古蜀文文明以及融融匯古今的的休閑文化化；秉承了先人人的休閑遺遺風(fēng)，成都都城市“休休閑”氣息息非常濃厚厚，從“天天下茶館數(shù)數(shù)成都”到到成都被命命名為“農(nóng)農(nóng)家樂發(fā)源源地”，休休閑理念以以及普遍參參與成為人人們的共識識。（1.2）先天的休休閑資源稟稟賦稀缺的自然然生態(tài)山清水秀，，一馬平川川，氣候怡怡人，旅游游資源豐富富，生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)良。。豐富的人文文綠洲都江堰，青青城山，三三星堆，金金沙遺址，，武侯祠，，杜甫草堂堂，文殊院院，寬窄巷巷子，大慈慈寺，望江江公園，大大熊貓繁殖殖基地……成都自古就就有“揚一一益二”、、“天府之之國”、““錦官城””的美譽，，地處神秘秘的北緯30°線，是旅游游休閑者們們追逐的熱熱點。西部的旅游游樞紐成都是通往往中國西部部必經(jīng)的旅旅游中轉(zhuǎn)地地，透過這里，，可以一覽覽中國西部部神秘風(fēng)光光，神奇奇九寨、香香格里拉、、峨眉山、、三星堆、、金沙遺址址以及世界界屋脊西藏藏，都將進進入旅游者者的視野。。成都市全年年接待國內(nèi)內(nèi)游客4003.7萬人次，國國內(nèi)旅游收收入324.1億元；全年年接待入境境旅游者58.0萬人次，旅旅游外匯收收入2.0億美元?！?006年成都市國國民經(jīng)濟和和社會發(fā)展展統(tǒng)計公報報》（1.3）強勁的休休閑消費動動力2006年成都市恩恩格爾系數(shù)數(shù)為33.9%，整體跨越越富裕線，，農(nóng)村居民民的恩格爾爾系數(shù)為45.1%，也達到了了小康水平平線；成都市《2006年國民經(jīng)濟濟和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計公公報》顯示，汽車車、旅游等等奢侈消費費已越來越越多地進入入市民生活活。休閑產(chǎn)業(yè)對對成都市經(jīng)經(jīng)濟增長貢貢獻巨大：：2006年以休閑文文化為主要要支撐的成成都三產(chǎn)服服務(wù)業(yè)增加加值超過1200億元，占GDP比重的48.9%，對全市經(jīng)經(jīng)濟增長貢貢獻率40.2%；（1.4）地產(chǎn)推動動力較大近年成都市市房地產(chǎn)開開發(fā)投資呈呈穩(wěn)步增長長。資料來源：：成都房地地產(chǎn)經(jīng)濟與與管理研究究會房地產(chǎn)施工工面積保持持逐年上升升、商品房房和住宅的的銷售面積積呈逐年穩(wěn)穩(wěn)步上升。。資料來源：：成都房地地產(chǎn)經(jīng)濟與與管理研究究會高端消費群群體登陸成成都置業(yè)根據(jù)成都地地產(chǎn)近半外外銷的態(tài)勢勢，結(jié)合附附表來看，，外地置業(yè)業(yè)者更多選選擇高價位位、大面積積物業(yè)，可可見，大量的高端端消費者選選擇了成都都置業(yè)，成成都的地產(chǎn)產(chǎn)市場得到到了國內(nèi)外外高端人士士的認(rèn)可。。資料來源：：成都房地地產(chǎn)經(jīng)濟與與管理研究究會從成都郊區(qū)區(qū)市縣新建建商品房住住宅購買者者來源分析析來看，成成都市區(qū)到到郊外置業(yè)業(yè)的在24％左右，成都周邊地地市州和外外省以及境境外人士郊郊區(qū)置業(yè)累累計高達76％左右，可可見，大量量的置業(yè)者者都愿意選選擇郊區(qū)置置業(yè)，這點和成都都的交通以以及郊區(qū)的的生態(tài)優(yōu)勢勢有很大的的關(guān)系。資料來源：：成都房地地產(chǎn)經(jīng)濟與與管理研究究會2007年，1-8月各郊區(qū)縣縣地產(chǎn)開發(fā)發(fā)/成交情況城市新增/萬平米成交/萬平米點評雙流159222雙流新增供應(yīng)和成交面積仍居首位都江堰5266供給缺口明顯拉大溫江135133市場趨于良性發(fā)展態(tài)勢龍泉驛12898供求矛盾得到緩解彭州2316供應(yīng)過剩得到一定的緩解郫縣6681供給缺口逐漸縮小根據(jù)前面的的分析，結(jié)結(jié)合郊區(qū)供供銷情況來來看（右表表）：國內(nèi)外高端端人士追捧捧成都地產(chǎn)產(chǎn)；大多選擇郊郊區(qū)置業(yè)為為主，從成成交區(qū)域來來看，以雙雙流、溫江江為主要購購買區(qū)域，，龍泉驛和和郫縣其次次；資料來源：：成都房地地產(chǎn)經(jīng)濟與與管理研究究會根據(jù)市場現(xiàn)現(xiàn)象分析，，高端人士士外地置業(yè)業(yè)，特別是是郊區(qū)置業(yè)業(yè)，絕大部部分用做第第二居所，，以度假和和投資為主主，其次才才是自主，，在產(chǎn)品的的選擇上，，偏向高端端化。成都做為國國內(nèi)外高端端消費群體體置業(yè)的重重要城市，，未來的高高端度假地地產(chǎn)，特別別是具備國國際化高端端品質(zhì)的、、能滿足高高端商務(wù)\休閑人士需需求的、極極具現(xiàn)代休休閑旅游\商務(wù)度假特特色的主題題性地產(chǎn)，，將面臨巨巨大的發(fā)展展空間！小結(jié)：天府之國的的休閑天賦賦、資源和和口碑，得得到了全國國乃至全球球的公認(rèn)，，城市首位位度和城市市外向度也也都得到前前所未有的的提升，但但離國際化化休閑戰(zhàn)略略雄心的實實施還有一一定的距離離，發(fā)展?jié)摑摿涂臻g間很大。隨著社會的的發(fā)展與休休閑心理的的成熟和度度假品位的的不斷提高高，成都城城市正呼喚喚著休閑度度假環(huán)境與與配套服務(wù)務(wù)的升級。。2、成都休閑閑地產(chǎn)格局局青城山-都江堰板塊塊——度假地產(chǎn)集集中區(qū)龍頭老大，，看上去很很美麗，度度假地產(chǎn)憑憑天賦之優(yōu)優(yōu)而獨占鰲鰲頭，但都都是度假臥臥城，多為為小規(guī)模零零碎開發(fā)而而缺乏自我我完善配套套服務(wù)能力力以及度假假居住磁力力，并由于于急功近利利的開發(fā)行行為而在檔檔次品位上上皆有缺失失。土地資源分分割殆盡，，幾成強弩弩之末。牧馬山-麓山板塊——商務(wù)度假地地產(chǎn)向常規(guī)規(guī)居所過渡渡區(qū)牧馬山得機機場之便與與山景之利利，度假別別墅市場發(fā)發(fā)育早，但但同樣缺乏乏高檔次自自我配套能能力，隨著著大交通的的改善，與與后起之秀秀麓山國際際一起將融入都市市常規(guī)居所所的洪流，，休閑度假假特色將日日益消失。。龍泉山板塊塊——度假地產(chǎn)起起步區(qū)有近郊山色色的基礎(chǔ)，，但因處于于工業(yè)老區(qū)區(qū)與新區(qū)的的合圍之下下，并且在在本地人心心中處于下下風(fēng)，旅游游休閑也非非首選之地地，零星的的別墅開發(fā)發(fā)以低價為為重要賣點點，以外來來戶為主要要目標(biāo)市場場。雖然然有有政政府府旅旅游游發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃的的利利好好，，但但藍藍圖圖雖雖好好，，難難解解現(xiàn)現(xiàn)實實之之渴渴。。溫江江板板塊塊———游樂樂型型度度假假地地產(chǎn)產(chǎn)向向常常規(guī)規(guī)居居所所過過渡渡區(qū)區(qū)昔日日的的第第二二居居所所熱熱點點區(qū)區(qū)，，芙芙蓉蓉古古城城與與國國色色天天鄉(xiāng)鄉(xiāng)為為其其標(biāo)標(biāo)志志性性休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，如今今整整個個溫溫江江融融入入大大成成都都的的趨趨勢勢日日益益明明朗朗，，第第一一居居所所是是其其必必然然歸歸宿宿。。溫江邛崍大邑雙流蒲江華陽新津龍泉簡陽正興郫縣都江堰新都青白江金堂青都都板板塊塊龍泉泉山山板板塊塊牧馬馬山山—麓山國國際際板板塊塊溫江江板塊塊溫江江板板塊塊游樂樂型型度度假假地地產(chǎn)產(chǎn)向向常常規(guī)規(guī)居居所所過過渡渡區(qū)區(qū)青都都（（青青城城山山和和都都江江堰堰））板板塊塊度假假地地產(chǎn)產(chǎn)集集中中區(qū)區(qū)龍泉泉山山板板塊塊度假假地地產(chǎn)產(chǎn)起起步步區(qū)區(qū)牧馬馬山山—麓山山國國際際板板塊塊商務(wù)務(wù)型型度度假假地地產(chǎn)產(chǎn)向向常常規(guī)規(guī)居居所所過過渡渡區(qū)區(qū)成都都現(xiàn)現(xiàn)有有休休閑閑板板塊塊格格局局成都都休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征分分析析成都都休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊客客戶戶群群體體分分析析板塊居住功能產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品價格（元/m2）產(chǎn)品檔次青都板塊第二居所多層、小高層、花園洋房、別墅6000-15000中端中高端高端

溫江板塊第一居所第二居所多層、小高層、別墅9000-15000中高端高端牧馬山—麓山國際板塊第一居所第二居所別墅10000-15000中高端高端龍泉山板塊第一居所第二居所多層、小高層、別墅等3500—8000低端中端中高端

板塊溫江龍泉青城山都江堰牧馬山購房者主要來源比例本地30%45%5%40%0%成都65%45%80%30%85%新疆、西藏及周邊城市（鎮(zhèn)）等、外地城市5%10%15%30%15%資料料來來源源：：成成都都市市房房管管局局小結(jié)結(jié)：：從成成都都休休閑閑格格局局現(xiàn)現(xiàn)狀狀來來看看，，成都都近近郊郊的的牧牧馬馬山山及及溫溫江江等等地地已已經(jīng)經(jīng)從從第第二二居居所所慢慢慢慢向向第第一一居居所所轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移；；就板板塊塊綜綜合合競競爭爭力力來來看看，，青城城山山是是目目前前成成都都最最具具發(fā)發(fā)展展休休閑閑度度假假地地產(chǎn)產(chǎn)條條件件的的區(qū)區(qū)域域，，在在郊郊區(qū)區(qū)中中位位于于龍龍頭頭地地位位，，近近幾幾年年，，青青都都板板塊塊在在建建設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)度度假假休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)方方面面競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢依依然然強強大大；；從城城市市長長遠遠發(fā)發(fā)展展來來看看，，隨著著經(jīng)經(jīng)濟濟的的快快速速增增長長，，城城市市化化進進程程的的加加快快，，距距離離相相對對較較遠遠的的區(qū)區(qū)域域如如蒲蒲江江、、大大邑邑崇崇州州等等地地將將是是未未來來城城市市發(fā)發(fā)展展度度假假休休閑閑不不可可忽忽視視的的區(qū)區(qū)域域。。3、成成都都休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)主主題題主題特色代表項目主要特征自然山水青城山“風(fēng)景區(qū)+度假地產(chǎn)”，資源條件決定了青城山的產(chǎn)品只能賣生態(tài)、賣資源，以吸引養(yǎng)老度假客戶群為主。主題公園國色天香華僑城“主題公園＋配套商業(yè)＋高端住宅”，開辟了城市化與休閑化相結(jié)合的方式，具備規(guī)模性、稀缺性、投資過大不易復(fù)制、輻射區(qū)域廣、覆蓋人群大，但生命周期不長，開發(fā)商不僅僅是在靠開發(fā)賺錢，而是靠模式發(fā)展。人文古鎮(zhèn)芙蓉古城“古鎮(zhèn)開發(fā)+高端住宅”，中國中式別墅的發(fā)源地，引領(lǐng)了中國中式別墅開發(fā)潮流，但商業(yè)氛圍營造、人氣聚集周期過程較長。目前前，，成成都都休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)，，可可分分為為三三類類主主題題特特色色4、成成都都休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)的的未未來來競競爭爭區(qū)域潛在競爭項目項目概況青城山千畝荷塘上海美倫集團投資8.5億元，將在荷塘周圍修建一個國際酒店管理學(xué)院和一家五星級酒店花溪體育休閑度假中心8000畝，龍湖開發(fā)，旅游度假為主；百草園占地約8.7平方公里。項目共分植物園、主題園區(qū)、萬壽廣場、中醫(yī)中藥博物館、養(yǎng)生長壽中心、長壽村人居示范小區(qū)、仙游長廊、富民新區(qū)和中草藥盆景基地九大功能區(qū)，總投資約8億元，預(yù)計開發(fā)期為5年。牧馬山麓山國際2600畝，以休閑居住為主；大邑花水灣中鐵二局將在大邑花水灣整體打造一個旅游度假城鎮(zhèn)

崇州北部崇州成都傳媒集團開發(fā)，“北部崇州”項目將被打造為一個風(fēng)景優(yōu)美、文化多元、生態(tài)和諧的旅游度假區(qū)，而項目將以核心旅游區(qū)為市場切入點，圍繞四大核心景區(qū)，分別營建“山、水、養(yǎng)、韻”四大主題小鎮(zhèn)，以實現(xiàn)山地生態(tài)旅游和多元化文化體驗的深度契合。金牛區(qū)華僑城成都華僑城項目占地3000畝，計劃建設(shè)集旅游、娛樂、購物、休閑、度假、文化、居住等多種功能于一體的，以主題旅游為主、多核商業(yè)為輔的都市旅游生態(tài)綜合區(qū)?？偯娣e達80萬平方米。溫江國色天香新城6000畝，以主題公園地產(chǎn)為主。

蒲江朝陽湖湖面3660畝，旅游度假為主，深業(yè)集團開發(fā)。大溪谷8000畝，以休閑、居住為主。千畝畝荷荷塘塘花溪溪體體育育休閑閑度度假假中中心心百草草園園北部部崇崇州州花水水灣灣旅游游小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)大溪溪谷谷朝陽陽湖湖石象象湖湖華僑僑城城麓山山國國際際成都都休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)的的未未來來競競爭爭國色色天天香香新城城小結(jié)結(jié)：：各大大板板塊塊都都因因自自身身的的不不同同原原因因限限制制，，各各有有發(fā)發(fā)展展主主題題方方向向和和發(fā)發(fā)展展特特色色，，但都都不不足足以以滿滿足足成成都都國國際際化化、、高高端端度度假假發(fā)發(fā)展展的的需需要要。。成都都休休閑閑度度假假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)品品質(zhì)質(zhì)及及其其形形象象的的升升級級，，呼呼喚喚新新板板塊塊新新平平臺臺的的出出現(xiàn)現(xiàn)。。成都都未未來來休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)將將主主要要向向西西南南遠遠郊郊方方向向集集中中發(fā)發(fā)展展，，變變局局正正在在醞醞釀釀，，洗洗牌牌勢勢在在必必然然。。誰誰將將是是這這一一大大變變局局中中的的黑黑馬馬？？當(dāng)當(dāng)我我們們把把目目光光向向南南部部聚聚焦焦的的時時候候，，一一個個春春意意盎盎然然的的綠綠色色板板塊塊浮浮出出了了水水面面，，這這就就是是蒲蒲江江———石象象湖湖，，石象象湖湖當(dāng)當(dāng)以以高高端端休休閑閑度度假假為為核核心心，，走走高高端端化化路路線線，，脫脫穎穎而而出出。。第四部分：我我看石象湖機機遇1、規(guī)模優(yōu)勢：：成都最大的的休閑地產(chǎn)綜觀成都現(xiàn)在在和未來的休休閑地產(chǎn)競爭爭對手：蒲江大溪谷：：8000畝，以休閑、、居住為主；；龍泉湖：51.1平方公里，以以旅游為主；；三岔湖：126平方公里，以以旅游為主；；朝陽湖：湖面面3660畝，旅游度假假為主，深業(yè)業(yè)開發(fā)；麓山國際：2600畝，以休閑居居住為主；國色天香：6000畝，以旅游居居住為主；成都華僑城：：占地3000畝，以旅游居居住為主；花溪體育休閑閑度假中心：：8000畝，龍湖開發(fā)發(fā)，旅游度假假為主；石象湖達二萬萬多畝，開發(fā)發(fā)面積全市最最大，完全可可以充分發(fā)揮揮規(guī)模優(yōu)勢，，形成良好的的氛圍，吸引引全國市場的的關(guān)注。2、資源優(yōu)勢：：生態(tài)資源有有基礎(chǔ)石象湖的資源源基礎(chǔ)良好，，同時包括：：石象湖\妙音湖：水質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，湖面面或開闊，或或曲悠，甚是是美妙。森林：覆蓋率率高達90％以上，衫樹樹、柏樹等奇奇樹異草別有有魅力；空氣：質(zhì)量優(yōu)優(yōu)于1級，是森林浴浴，提高免疫疫能力，治療療高血壓、神神經(jīng)衰弱、心心臟病、呼吸吸道疾病的世世外桃源。花卉：百合、、郁金香，波波斯菊、醉蝶蝶花、向日葵葵、冰島虞美美人、皺葉剪剪秋蘿等世界界名貴花卉爭爭奇斗艷。果林、茶林：：石多達上萬萬畝，別有景景色。3、品牌優(yōu)勢：：茶/花/湖品牌成都皆皆知石象湖經(jīng)過多多年的發(fā)展，，已經(jīng)形成品品牌基礎(chǔ)，特特別是：郁金香、百合合花2大花節(jié)慶品的的多年積累，，已經(jīng)在成都都人心里培育育了很好的觀觀光品牌基礎(chǔ)礎(chǔ)。而湖光山色、、茂林茶鄉(xiāng)的的生態(tài)景觀優(yōu)優(yōu)勢，也對都都市人具有強強大的吸引力力。只有有效的利利用好原有品品牌，同時強強調(diào)出生態(tài)的的規(guī)模、質(zhì)量量、珍稀等優(yōu)優(yōu)勢，并與新新開發(fā)的產(chǎn)品品進行合理的的融合，就能能給整體的開開發(fā)帶來事半半功倍的效果果。4、區(qū)位尷尬：：屬成都第三三圈層（4.1）從城市發(fā)展展圈層來看：：成都的城市發(fā)發(fā)展已經(jīng)初步步形成了三個個發(fā)展層：第一圈層：既既城市中心層層，以青陽、、金牛、錦江江、武侯、成成華等核心區(qū)區(qū)組成的；第二圈層：既既城市郊區(qū)層層，以溫江、、雙流、郫縣縣、龍泉驛、、新津、新都都等地構(gòu)成；；第三圈層：既既城市遠郊區(qū)區(qū)，以蒲江、、邛崍、崇州州、彭山、都都江堰、大邑邑、彭州等地地構(gòu)成；客觀說，由于于蒲江的區(qū)位位、交通和城城市競爭力等等客觀因素不不足，成都的的城市能級只只到城郊，還還無法外溢過過來。4、區(qū)位尷尬：：屬成都第三三圈層（4.2）從蒲江交通通來看：“全域成都““九路三軌””大交通網(wǎng)與與蒲江關(guān)系不不夠緊密；石象湖距成都都86公里，距離機機場77公里，目前沒沒有綠色快速速通道；成都市蒲江三個不同城市市圈層的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，其特特點也不盡相相同：第一圈層：城城市地產(chǎn)，靠市，地方開發(fā)依靠靠城市，消費費主體生活配配套依靠城市市來滿足，第第一居所為主主；第二圈層：近近郊地產(chǎn)，借市，地產(chǎn)開發(fā)借助助城市，消費費群體工作在在城市，居住住在近郊，第第一居所居多多；第三圈層：遠遠郊地產(chǎn)，造市，地產(chǎn)開發(fā)造建建城市，既所所有的功能配配套自我完善善，消費主體體在無需借助助主城區(qū)，以以度假居住為為主，第二居居所居多；石象湖作為第第三圈層的遠遠郊地產(chǎn)，無無法借助城市市能級的情況況下，只有豐豐富自身產(chǎn)品品配套，形成成自我完善一一途。5、石象湖潛力力挖掘：旅游游環(huán)線內(nèi)從大成都的旅旅游發(fā)展格局局來看，蒲江江處于川西旅旅游環(huán)線上，，背靠成都，，面向甘阿涼涼，承接雅安安、攀西，運運用得當(dāng)，無無疑對石象湖湖未來的旅游游發(fā)展有很大大的拉動作用用。提示：依托成成都旅游中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)基地，成為為周邊旅游的的中轉(zhuǎn)節(jié)點以以及相關(guān)戶外外運動、旅游游集散基地。。川西旅游環(huán)線線5、石象湖潛力力挖掘：蒲江江特色資源2003年10月起，蒲江被被國家標(biāo)準(zhǔn)化化管理委員會會列入第四批批全國農(nóng)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)區(qū)，有綠昌茗茗、嘉竹、了了翁、蜀濤、、綠典等品牌牌，在國際上上都有很大的的知名度。石象湖作為蒲蒲江茶生產(chǎn)地地之一，有大大面積的茶樹樹，在未來的的開發(fā)過程中中，完全可以借助助蒲江縣茶產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略和蒲江茶的的品牌影響力力，大力打造造出具有茶文文化特色的旅旅游休閑產(chǎn)品品，形成集茶茶主題休閑旅旅游、博覽展展銷、度假居居住等旅游商商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈來來，吸引人氣氣，做強做大大。休閑升級的精精華，天府之之國的升級版版在世界休閑大大發(fā)展的時代代，在全國休休閑風(fēng)起云涌涌的時代，成成都作為休閑閑之都，也必必將面臨向國國際化休閑升升級的課題，，是機遇，也也是挑戰(zhàn)！在成都休閑度度假和旅游地地產(chǎn)重新洗牌牌的變局中，，后發(fā)優(yōu)勢明明顯的石象湖湖板塊，在大大休閑時代和和全域成都背背景中，只有有順勢而為，，打造成為體體現(xiàn)、承接和和展示成都休休閑升級版的的平臺！定位篇：定位位石象湖問題一：我們應(yīng)該從什什么戰(zhàn)略高度度和市場層面面，來定位石象湖湖？是世界的？中中國的？西部部的？成都的的？工作室的觀點點作為世界級的的度假圣地我我們存在先天天資源的不足足，我們應(yīng)該該站在中國市市場的高度來來審視項目，，從而引領(lǐng)新新一輪的消費費浪潮；要站在中國市市場的高度，，引領(lǐng)新一輪輪的消費浪潮潮必須具備國國際度假區(qū)的的規(guī)模和品質(zhì)質(zhì)配套；度假類型特征征對照度假類型特征海灣度假區(qū)自然景觀為面海，休閑娛樂設(shè)施非常多樣化，例如沖浪、游艇、沙灘排球、曬太陽。湖（河）濱度假區(qū)依水而建，以水為美。休閑娛樂設(shè)施與水有關(guān)，例如劃船、釣魚等，通常作為第二居所社區(qū)。山地度假區(qū)利用山地風(fēng)光開發(fā)度假項目。休閑娛樂設(shè)施最主要的是滑雪，其次是溫泉療養(yǎng)。高爾夫度假區(qū)休閑娛樂設(shè)施中較重要的類型。可以結(jié)合山地、湖濱、海灣等各種資源。其他度假區(qū)以娛樂和運動為主題的網(wǎng)球度假區(qū)、馬術(shù)度假區(qū)；以娛樂和文化為主題的迪斯尼主題公園、國際藝術(shù)村；多功能度假區(qū)占地10KM2以上，提供至少兩種休閑娛樂設(shè)施（例如海灘和高爾夫，滑雪和高爾夫），提供各種住宅和公寓，并且一年四季都有度假的大規(guī)模度假區(qū)。我們的目標(biāo)提供至少兩種種休閑體驗設(shè)設(shè)施，提供各各種度假形態(tài)態(tài)，并且一年年四季都有人人氣的大規(guī)模模度假區(qū)。問題二：石象湖國際度度假區(qū)在成都都打造休閑之都的時時代背景下，，如何與城市市互動？成都已經(jīng)成為為中國人心目目中的休閑之之都。在今天的中國國，成都的休休閑口碑已經(jīng)經(jīng)深入人心，，但其水準(zhǔn)和和內(nèi)涵還很小小市民氣。吃吃點麻辣燙、、搓點小麻將將、看點歪錄錄像，小富即即安自娛自樂樂的成都休閑閑方式，如何何改變才能走走出國門，與與世界休閑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)接軌？成都呼喚一種種更高層面的的國際化休閑閑方式。在中國平臺上上，三亞已初初顯世界級休休閑城市的雛雛形，其他具具備同類資質(zhì)質(zhì)的休閑城市市中，成都的的潛力最大；；而成都迫切切需要更多國國際化休閑的的抓手，來充充實其國際化化休閑城市的的內(nèi)涵。工作室觀點：：石象湖度假區(qū)區(qū)通過高端休休閑設(shè)施和高高端生活平臺臺的打造，開開創(chuàng)新的國際際化休閑方式式，將成為成成都國際化休休閑之都的重重要支撐。石象湖站在大大成都的肩膀膀上，就可以以通過賣成都都達到賣中國國的效果。問題三在未來的中國國、成都休閑閑競爭格局中中，石象湖應(yīng)該怎怎樣培植它的的核心競爭力力？從三個方面切切入：模式制勝：開開創(chuàng)1.5度假生活模式式規(guī)模制勝：完完善配套做升升級主題制勝：深深挖資源做特特色模式制勝：開開創(chuàng)1.5度假生活模式式1.5度假生活模式式，是休閑經(jīng)經(jīng)濟、休閑時時代之下，人人們追求全新新的體驗式生生活方式和理理念，休憩時時能把盡可能能多的時間擠擠出來用于享享受生活，是是傳統(tǒng)居住和和旅游度假生生活之間的新新生活模式。。1.5度假生活的六六大要素良好的生態(tài)環(huán)境依靠海濱、山地、湖泊、雪山、高爾夫等等良好的生態(tài)條件完善的休閑配套提供豐富多樣的四季休閑娛樂配套，至少兩個以上的大型休閑娛樂設(shè)施，例如高爾夫+主題公園，一個中心酒店獨特的文化主題以某一特定的主題，來體現(xiàn)建筑風(fēng)格和景觀特色以及特定的文化氛圍，有了文化主題，差異性才能突出，服務(wù)也能更加個性化多元的人群組合高爾夫人群、度假人群、養(yǎng)老人群多元組合，代表著最高尚的生活方式，是國際化生活平臺和成功者休閑樂園組團式的結(jié)構(gòu)組團結(jié)構(gòu)非常明顯，分別根據(jù)公共設(shè)施的不同性質(zhì)形成小鎮(zhèn)中心、居住中心、商業(yè)中心、交流中心，從原有的散落狀變?yōu)榻M團狀獨特的生活方式度假＼休閑＼居住一個都不能少多功能度假區(qū)區(qū)案例：隱居居谷四季度假假村隱居谷四季度度假村占地8平方公里，位位于匹茨堡東東南一小時車車程，是一個一年四四季都有活動動的、提供一一種“度假村村生活方式””的度假區(qū)。。它是由美國的的住宅社區(qū)開開發(fā)商凱特勒勒兄弟公司（（KBI）公司負(fù)責(zé)開開發(fā)。根據(jù)流行的生生活方式趨勢勢和度假模式式，KBI公司的開發(fā)理理念是構(gòu)建一一個成熟的四四季度假村社社區(qū)。提供一一系列終年可可行的休閑娛娛樂活動，例如高爾夫球球、網(wǎng)球、滑滑雪、會議中中心等來吸引引人們來度假假和使用休閑閑娛樂設(shè)施，，并具備多種種房地產(chǎn)產(chǎn)品品。今天，隱居谷谷已經(jīng)是個成成功的終年度度假村社區(qū)，，擁有酒店、、第二居所和和四季常住的的住宅。根據(jù)周邊環(huán)境境和自然條件件的承受能力力，住宅和休閑設(shè)設(shè)施的建設(shè)盡盡可能不改變變原有的地貌貌自然之美，，而是讓它們適適應(yīng)自然環(huán)境境。多功能度假區(qū)區(qū)案例：隱居居谷四季度假假村休閑娛樂設(shè)施施中，一個18洞的冠軍賽級級的高爾夫球球場是最主要要特色。其他，國際會會議中心設(shè)有有體育俱樂部部，提供一年年四季的室內(nèi)內(nèi)休閑項目，，例如三個羽羽毛球場、一一個籃球場/或排球場、室室內(nèi)恒溫游泳泳池、一個桑桑拿浴室和沖沖浪池、醫(yī)療療按摩室與健健身房；室外外休閑設(shè)施集集中環(huán)繞湖濱濱周圍，例如如九個網(wǎng)球場場，為隱居谷谷住宅業(yè)主或或租戶服務(wù)；；提供48km徒步和自行車車遠足小徑。。住宅產(chǎn)品中，，規(guī)劃3000套住宅，其中中主要產(chǎn)品是是130平方米的低層層聯(lián)體精裝修修別墅；豪華華別墅銷售也也很好，大多多位于可觀賞賞到壯觀山景景的高級居住住社區(qū)，這些些住宅都融入入周圍的森林林環(huán)境中。但是，建造一一個多功能度度假區(qū)由于規(guī)規(guī)模較大，將將帶來相當(dāng)?shù)牡奶魬?zhàn)，要求求有更多的前前期資本用于于策劃、規(guī)劃劃、土地購置置、基礎(chǔ)設(shè)施施和主體結(jié)構(gòu)構(gòu)的花費中。。規(guī)模制勝：完完善配套做升升級現(xiàn)在的成都不不缺乏零星的的、普通的、、本土特色的的休閑產(chǎn)品和和休閑生活，，未來也將有有大量的休閑閑概念沖擊市市場，所以我我們的項目一一定要在規(guī)模模和高端上作作出震撼性，，通過高端與與規(guī)模效應(yīng)，，達到眾星捧捧月的效果，，我們認(rèn)為首首期應(yīng)該把未未來生活方式式的基本形態(tài)態(tài)要呈現(xiàn)出來來，比如至少少兩個高爾夫夫球場+度假酒店一并并推出。美國棕櫚泉以以及中國觀瀾瀾湖的成功無無不說明問題題。主題制勝：深深挖資源做特特色本案應(yīng)以已有有資源為基礎(chǔ)礎(chǔ)，充分挖掘掘和整合顯性性資源與隱性性資源，以特特色化主題休休閑為手段。。主題的表現(xiàn)最最簡單的是風(fēng)風(fēng)情，在大主主題統(tǒng)領(lǐng)下分分主題進行開開發(fā)，培育和和提煉本案的的文化內(nèi)涵，，營造一種高高端、時尚、、休閑的氛圍圍。石象湖前期的的運做給成都都人留下的是是一種洋化、、有品味的市市場形象，本本項目的發(fā)展展應(yīng)該基于前前期的形象，，營造純粹的的異域風(fēng)情特特色。后期深挖蒲江江的茶文化資資源形成獨特特的地域文化化特色。問題四：參照國外休閑閑地產(chǎn)的先進進理念，依托石象湖山山林生態(tài)資源源，我們究竟應(yīng)該該是一種什么么樣的居住形形態(tài)？居住產(chǎn)品的定定位1.5居住形態(tài)是以以休閑居住客客戶為主。因因此，它的產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營不同于傳傳統(tǒng)居住產(chǎn)品品。1.5居住形態(tài)更注注重產(chǎn)品的風(fēng)風(fēng)格主題特色色、景觀環(huán)境境氛圍、文化化藝術(shù)氛圍、、休閑配套設(shè)設(shè)施、交通環(huán)環(huán)境條件、服服務(wù)管理水平平等。面向?qū)?.5居住形態(tài)的客客戶需求，將將更多為客戶戶提供最佳的的休閑居住服服務(wù)，同時為為客戶提供更更多投資收益益回報。因此此，1.5居住形態(tài)的產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營營會更加豐富富、靈活和多多樣。1.5居住形態(tài)的六六大經(jīng)營產(chǎn)品品類型會員型針對于特定客戶群體的會員制產(chǎn)品，如高爾夫別墅。銷售經(jīng)營方式可以采用與高爾夫會員證相結(jié)合的會員模式。產(chǎn)權(quán)型出售產(chǎn)權(quán)給客戶，適應(yīng)客戶短期休閑居住形態(tài)，將住房閑置期委托給管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，并獲取收益分紅模式。時權(quán)型面向企業(yè)、家庭或游客出售一定時期的住房及休閑配套設(shè)施使用權(quán)，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓、交換的模式。養(yǎng)老型客戶退休之前購房，每年可以定期休閑使用，其余時間交管理公司經(jīng)營獲得回報。退休后作為頤養(yǎng)天年住所的模式。酒店型以酒店方式經(jīng)營管理銷售的公寓、別墅等度假地產(chǎn)模式。自用型直接銷售給企業(yè)、家庭等客戶休閑、居住使用的地產(chǎn)模式。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會員型產(chǎn)權(quán)型時權(quán)型養(yǎng)老型酒店型自用型獨立別墅A1B1C1D1E1F1疊拼雙拼D2F2townhouseB2F3酒店公寓B3C2D3E2F4花園洋房F5小結(jié)第一，我我們將會會站在成成都這座座休閑之之都的肩肩膀上，，來提升升石象湖湖的價值值和潛力力，做出出項目的的高度；；第二，我我們應(yīng)該該站在國國際休閑閑時代的的新要求求來設(shè)計計它的形形態(tài)，做做出項目目的廣度度和深度度；第三，我我們還會會站在引引領(lǐng)中國國休閑度度假的浪浪潮中，，做出市市場的輻輻射度；；2、總體定定位1、戰(zhàn)略定定位打造中國國首座１１.５度假生生活城－－成都都石象湖湖國際度度假城－－－石象湖，，以優(yōu)美美生態(tài)環(huán)環(huán)境為基基礎(chǔ)，集集高端休休閑娛樂樂、居住住、商務(wù)務(wù)會議、、旅游服服務(wù)于一一體的綜綜合度假假區(qū)，它它將以異域風(fēng)風(fēng)情為特特色，以以“四季季休閑””為目標(biāo)標(biāo)，以高高爾夫運運動和主主題旅游游為引擎擎，打造休閑閑之都的的升級樣樣板，引引領(lǐng)中國國新時代代休閑度度假新潮潮流。3、形象定定位歐洲之春春，詩居居小城一座洋溢溢著歐洲洲風(fēng)情的的休閑之之城4、功能定定位四大功能能休閑居住住功能：：以第二居居所、老老年社區(qū)區(qū)、酒店店式公寓寓、高爾爾夫大宅宅以及常常住社區(qū)區(qū)為主；；休閑娛樂樂功能：：以特色鮮鮮明的高高爾夫集集群為主主導(dǎo)，配配主題性性的游樂樂公園；；商務(wù)會議議功能：：以大型會會議會展展酒店以以及文化化設(shè)施為為載體；；旅游服務(wù)務(wù)功能：：主要提供供旅游中中轉(zhuǎn)服務(wù)務(wù)、旅游游信息咨咨詢、旅旅游商業(yè)業(yè)等服務(wù)務(wù)；石象湖國國際度假假城休閑居住住商務(wù)會議議休閑娛樂樂旅游服務(wù)務(wù)高爾夫大大宅老年社區(qū)區(qū)酒店公寓寓商務(wù)酒店店主題會館館購物街區(qū)區(qū)餐飲酒吧吧高爾夫集集群主題公園園貴族學(xué)校校高爾夫?qū)W學(xué)校水療養(yǎng)生生水上運動動第一居所所第二社區(qū)區(qū)旅游商業(yè)業(yè)旅游信息息咨詢旅游中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)服務(wù)4、市場定定位商務(wù)會議議市場運動休閑閑市場旅游度假假市場休閑居住住市場4.1、商務(wù)會會議市場場成都憑借借自身的的天賦和和努力獲獲得越來來越多的的肯定和和美譽時時，眾多多精明的的商家也也將目光光鎖定在在了這片片投資的的熱土上上，眾多多商務(wù)休休閑人士士紛涌成成都。世界五百百強企業(yè)業(yè)繼續(xù)看看好成都都市場，，知名金金融企業(yè)業(yè)投資活活動頻繁繁；成都都“會會展之都都”戰(zhàn)略略已具成成效，在在我國中中西部主主要城市市中居第第一位，，與沿海海會展發(fā)發(fā)達城市市相比毫毫不遜色色；大量量高品質(zhì)質(zhì)的會議議會展，，吸引了了國內(nèi)外外大量的的商務(wù)人人士紛涌涌成都……據(jù)統(tǒng)計，，2006年全市舉舉辦展會會節(jié)慶活活動將超超過210個：2006春季全國國糖酒商商品交易易會；2006中國國內(nèi)內(nèi)旅游交交易會；；第18屆中國國國際體育育用品博博覽會；；第56屆中國國國際醫(yī)藥藥原料會會；第7屆成都國國際家具具工業(yè)展展覽會；；第9屆成都國國際汽車車展覽會會等展會會；……2006年全市舉舉辦的國國際高檔檔次會議議包括：：2006中國—歐盟投資資貿(mào)易合合作洽談?wù)剷?；?屆中國國國際軟件件合作洽洽談會；；第28屆FIAP（國際攝攝影藝術(shù)術(shù)聯(lián)合會會）大會會；第21屆世界聚聚變能大大會；成都國際際電腦節(jié)節(jié)；第六屆世世界華人人保險大大會暨2006國際龍獎獎IDA年會等知知名會議議；作為中國國第四城城，成都都經(jīng)濟實實力的增增長與第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)達達已經(jīng)奠奠定其作作為西部部之心的的區(qū)域地地位，外外向度與與首位度度決定了了成都商商務(wù)會議議市場的的繁榮。。但目前成成都市商商務(wù)會議議設(shè)施多多集中在在中心城城區(qū)，遠遠郊山水水型親近近自然的的商務(wù)會會議設(shè)施施遠未成成氣候。。本案應(yīng)抓抓住這一一時代性性市場空空缺，率率先占領(lǐng)領(lǐng)度假性性商務(wù)會會議基地地的制高高點，開開創(chuàng)西部部商務(wù)會會議產(chǎn)業(yè)業(yè)的新局局面。吸吸引發(fā)生生于成都都的高端端商務(wù)會會議活動動。市場主體市場地域政府市場以大成都各區(qū)縣政府部門的重要會議接待活動為主。企業(yè)市場Ａ、大成都主導(dǎo)企業(yè)：高新南區(qū)、西區(qū)大中型科技企業(yè)、外資機構(gòu)、成都市其他大中型企業(yè)、成長力旺盛的中小企業(yè)、顧問咨詢機構(gòu)、政府機構(gòu)等的年會、重要研討、談判簽約、論壇等活動。Ｂ、全國其他地區(qū)大中型企業(yè)駐成都的分支機構(gòu)所發(fā)生的商務(wù)會議接待活動；或與成都有商務(wù)關(guān)系的各類企業(yè)及政府機構(gòu)的會議接待。團體市場Ａ、大成都各類學(xué)術(shù)團體、行業(yè)協(xié)會等的會議研討活動Ｂ、與成都有關(guān)的全國各類團體協(xié)會組織在成都進行的會議論壇活動。4.2、運動休休閑市場場和國外發(fā)發(fā)達國家家相比，，中國的的高爾夫夫產(chǎn)業(yè)還還只是剛剛剛起步步。從1984年我國第第一家高高爾夫球球場開業(yè)業(yè)以來，，經(jīng)過二二十多年年的發(fā)展展，我國國的高爾爾夫產(chǎn)業(yè)業(yè)已發(fā)展展成為初初具規(guī)模模的朝陽陽產(chǎn)業(yè)。。截止目前前，中國國大陸高高爾夫球球場的建建設(shè)數(shù)量量已達190多家。而而就其投投資建設(shè)設(shè)的區(qū)域域分布分分析，主主要集中中在廣東東、上海海和北京京三個經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達達地區(qū)。。其中廣廣東70座、上海海地區(qū)22座、北京京地區(qū)30座，幾乎乎占全國國總數(shù)的的65%?？梢?，，一個城城市、一一個地區(qū)區(qū)高爾夫夫球場建建設(shè)的數(shù)數(shù)量，是是與其經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平成成正比互互動的關(guān)關(guān)系。與此相對對應(yīng)，我我國高球球愛好者者人數(shù)也也在逐年年增加。。根據(jù)相相關(guān)統(tǒng)計計，國內(nèi)高爾爾夫球場場打球人人數(shù)到2005年初已經(jīng)經(jīng)超過35萬人。據(jù)統(tǒng)計，，海南省一一年就接接待高爾爾夫旅游游團達15萬人次，對帶動動當(dāng)?shù)芈寐糜螛I(yè)的的發(fā)展起起到了巨巨大的推推動作用用。如云南省省旅游局局局長羅羅明義所所言：每每年到云南的異異地高爾爾夫游客客接近5萬人，而一個高高爾夫旅旅游者的的消費，，相當(dāng)于于3到4個來云南南的旅游游觀光消消費者的的消費總總和，是是一項附附加值極極高的旅旅游活動動。以高爾夫夫為代表表的高端端運動市市場目前前在全國國都還只只是一個個金字塔塔尖的群群體。這這一群體體除了職職業(yè)球員員之外，，大部分分都以商商務(wù)需求求或關(guān)系系為紐帶帶，抓住住這一群群體，必必將有力力帶動本本案商務(wù)務(wù)會議市市場以及及度假居居住市場場。目前成都都市高爾爾夫球場場不僅數(shù)數(shù)量有限限并且質(zhì)質(zhì)量并不不突出，，最致命命的是都都缺乏豐豐富完善善的商務(wù)務(wù)會議功功能配套套，對全全國市場場吸引力力很有限限。本案案正可占占據(jù)這一一市場空空白，席席卷成都都，并代代表成都都高爾夫夫形象吸吸引全國國。市場地域市場群體成都地區(qū)據(jù)行業(yè)人士稱，目前成都市高爾夫人士約６千余人，并有迅速增長的潛力。本案應(yīng)成為成都高爾夫人口最密集的聚集區(qū)西部地區(qū)含重慶、貴州、西藏、青海、新疆、甘肅等地的高爾夫人口。這些地區(qū)因缺乏球場，對成都又多有向心慣性，本案正可成為他們的商務(wù)休閑運動大本營北方地區(qū)以大北京為核心，高爾夫人口眾多，除了與成都有關(guān)聯(lián)的日常商務(wù)性運動群體外，冬季天府也是北方高球人士的樂土長三角地區(qū)高球人口眾多，本案以其中與成都市有商務(wù)政務(wù)關(guān)系來的群體為主導(dǎo)。珠三角地區(qū)中國高球人口最密集之地，本案以其中與成都市有商務(wù)政務(wù)關(guān)系往來的群體為核心目標(biāo)市場，并積極拓展港澳市場4.2、旅游度度假市場場本案的開開發(fā)原本本具有旅旅游觀光光的市場場基礎(chǔ)，，即石象象湖生態(tài)態(tài)風(fēng)景區(qū)區(qū)的花卉卉觀光在在成都有有一定的的影響，，做大旅旅游并升升級為