房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境課件

宏觀環(huán)境分析——

房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境因素自然環(huán)境經(jīng)濟(jì)技術(shù)政治法律社會(huì)文化人口自然環(huán)境自然資源（土地）生態(tài)環(huán)境Back土地資源的稀缺性

中國(guó)土地資源的稀缺，帶來(lái)人地矛盾突出，土地資源的緊張。同時(shí)，人口的快速增長(zhǎng)，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長(zhǎng)，土地供需矛盾越發(fā)突出。由此對(duì)于房地產(chǎn)造成巨大影響。Next1.土地資源短缺成為房?jī)r(jià)上漲的主要因素。同時(shí)，促使城市發(fā)展向城郊擴(kuò)展。2.土地資源，尤其是城鎮(zhèn)土地日益短缺，使獲得土地使用權(quán)成為制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要瓶頸。3.土地資源匱乏，帶來(lái)資源合理配置，城市合理規(guī)劃土地合理使用等問(wèn)題，成為政府部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目的和中心。分析自然生態(tài)環(huán)境

對(duì)房地產(chǎn)需求影響人們對(duì)于房屋自然生態(tài)環(huán)境的要求不斷提高。如：空氣質(zhì)量、綠化率、人文景觀、自然景觀。據(jù)北京林業(yè)大學(xué)統(tǒng)計(jì)72.4％的人希望居室臨近天然美景,回歸山林。開(kāi)發(fā)商著力打造具有良好生態(tài)環(huán)境的房屋，適應(yīng)市場(chǎng)需要的同時(shí)，帶來(lái)豐厚利潤(rùn)。例

經(jīng)濟(jì)GNP/GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率利率通貨膨脹率人均可任意支配收入貨幣供給工資/物價(jià)控制市場(chǎng)需求稅收匯率Back經(jīng)濟(jì)GNP/GDP:前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比上年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12561億元，增長(zhǎng)5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值51631億元，增長(zhǎng)10.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值28953億元，增長(zhǎng)8.5%。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值變化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值93144億元，同比增長(zhǎng)9.5%通貨膨脹率CPI：比去年同期上漲了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7072元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7%，增幅略低于去年同期水平。而農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2110元，實(shí)際增長(zhǎng)11.4%，增幅比上年同期高7.6個(gè)百分點(diǎn)。Back貨幣供給9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)13.6%，增速分別比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末減緩9.9、7.5、2.7、0.5個(gè)百分點(diǎn)市場(chǎng)需求前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額38439億元，同比增長(zhǎng)13%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.7%，比上年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。通貨膨脹稅收：國(guó)家稅收收政策物價(jià)控制制前前三季季度，居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格同同比上漲漲4.1%，其中，，城市上上漲3.6%，農(nóng)村上上漲5.1%.。從商品品構(gòu)成看看，食品價(jià)格上漲漲10.9%，其中糧糧食價(jià)格格上漲28.4%；居住價(jià)價(jià)格上漲漲4.4%；煙酒日日用品和和娛樂(lè)教教育文化化用品及及服務(wù)價(jià)價(jià)格分別別上漲1.3%和1%；而衣著著、家庭庭設(shè)備用用品及服服務(wù)、醫(yī)醫(yī)療保健健及個(gè)人人用品，，交通和和通信等等商品和和服務(wù)價(jià)價(jià)格則略略有下降降。從動(dòng)動(dòng)態(tài)看，，居民消消費(fèi)價(jià)格格漲幅逐逐月擴(kuò)大大的趨勢(shì)勢(shì)開(kāi)始改改變，9月份居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格同比比上漲5.2%，比上月月略低0.1個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)技術(shù)技術(shù)總體體水平和和發(fā)展趨趨勢(shì)技術(shù)突破破技術(shù)變遷遷國(guó)家研究究開(kāi)發(fā)支支出行業(yè)研發(fā)發(fā)支出科技研究究重點(diǎn)專利保護(hù)護(hù)新產(chǎn)品、、新技術(shù)術(shù)的商品品化Back房地產(chǎn)相相關(guān)的技技術(shù)支持持硬件環(huán)保材料料軟件估價(jià)預(yù)售政府府管理網(wǎng)站發(fā)展展公司管理理環(huán)保材料料新型環(huán)保保建筑材材料泡沫沫玻璃泡沫玻璃璃是新型型的環(huán)保保建筑材材料，它它是以碎碎玻璃和和天然熔熔巖為主主要原料料，加入入發(fā)泡劑劑和外摻摻經(jīng)粉碎碎、高溫溫發(fā)泡成成型制成成的一種種新型保保溫隔熱熱和吸音音材料。。技術(shù)分析析估價(jià)基于GIS技術(shù)的房房地產(chǎn)估估價(jià)系統(tǒng)統(tǒng)預(yù)售政府府管理借助互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)強(qiáng)強(qiáng)化商品品房預(yù)售售監(jiān)管網(wǎng)站發(fā)展展中國(guó)房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)現(xiàn)狀分析析公司管理理VPN：：技術(shù)應(yīng)用用和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)方式企業(yè)廣域域網(wǎng)建設(shè)設(shè)最佳解解決方案案。企業(yè)業(yè)能夠很很快地把把全國(guó)各各地分公公司的局局域網(wǎng)連連起來(lái)，，從而真真正發(fā)揮揮真?zhèn)€網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的作作用。在在公網(wǎng)上上為企業(yè)業(yè)構(gòu)筑安安全可靠靠，方便便快捷的的私有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，并并為企業(yè)業(yè)節(jié)省資資金。圖示Back房地產(chǎn)軟軟件———VPN功能房地產(chǎn)軟軟件主要要包括銷銷售、財(cái)財(cái)務(wù)控制制和專家家系統(tǒng)三三個(gè)模塊塊，具有有以下功功能：1.建筑棟數(shù)數(shù)層數(shù)、、房間資資料生成成、按揭揭銀行資資料、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以及及由現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓處處銷售數(shù)數(shù)據(jù)采集集；包括括各項(xiàng)基基本資料料（土地地面積，，土地使使用期限限，人員員直接錄錄入客戶戶資料和和認(rèn)購(gòu)資資料等））。2.行業(yè)資料料采集，，分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手策略。。3.認(rèn)購(gòu)管理理系統(tǒng)，，根據(jù)資資料自動(dòng)動(dòng)創(chuàng)建修修改預(yù)售售協(xié)議書書，銷售售合同，，并根據(jù)據(jù)客戶選選擇方式式自動(dòng)計(jì)計(jì)算按揭揭金額。。4.合同資料料、產(chǎn)權(quán)權(quán)資料檔檔案管理理。5.置率、按按揭情況況表等。。6.財(cái)務(wù)分析析及報(bào)表表，對(duì)各各項(xiàng)賬目目進(jìn)行分分析，及及時(shí)采取取催收等等措施。。7.資料發(fā)布布：即使使通過(guò)互互聯(lián)網(wǎng)發(fā)發(fā)布最新新的銷售售數(shù)據(jù)和和公告，，贏得寶寶貴商機(jī)機(jī)。8.數(shù)據(jù)交互互軟件接接口：實(shí)實(shí)現(xiàn)樓盤盤銷售中中的財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)與與財(cái)務(wù)軟軟件數(shù)據(jù)據(jù)和托收收銀行軟軟件數(shù)據(jù)據(jù)的交換換和存貯貯。專家系統(tǒng)統(tǒng)：提供供全面的的市場(chǎng)行行情預(yù)測(cè)測(cè)，熱銷銷樓盤分分析，價(jià)價(jià)格策略略等同機(jī)機(jī)分析功功能。政治制度度體制政府的穩(wěn)穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策反托拉斯斯立法環(huán)保立法法外貿(mào)立法法對(duì)外國(guó)企企業(yè)態(tài)度度就業(yè)立法法行業(yè)規(guī)制制Back政治法律律特殊經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策融資是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的致命因因素。房房地產(chǎn)行行業(yè)屬于于資金密密集型行行業(yè)，一一個(gè)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)動(dòng)輒幾幾千萬(wàn)，，幾億元元。巨大大的自盡盡支柱不不可能完完全靠開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自有資金金的投資資，多于于70%的資金金來(lái)源于于國(guó)家銀銀行的支支持。因因此，國(guó)國(guó)家的特特殊經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展起起著關(guān)鍵鍵作用。。特殊信貸貸政策２００２２年下半半年以來(lái)來(lái)全國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)出現(xiàn)了了結(jié)構(gòu)性性問(wèn)題：：部分地地區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增幅過(guò)高高、商品品房空置置面積增增加、房房?jī)r(jià)上過(guò)過(guò)快、以以及低價(jià)價(jià)位住房房供不應(yīng)應(yīng)求、高高檔住宅宅空置多多。這將將不利于于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展，，也不利利于防范范行的信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，保持持金融的的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定。２２０００３年６６月１３３日，中中國(guó)人民民銀行發(fā)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理理的通知知》（因序號(hào)號(hào)１２１１，所以以業(yè)內(nèi)都都將其簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱為““１２１１號(hào)文件件”）。。１２１１號(hào)文件件宣布了了緊縮房房地產(chǎn)信信貸的一一系列嚴(yán)嚴(yán)格規(guī)定定，針對(duì)對(duì)性極強(qiáng)強(qiáng)，在房房地產(chǎn)界界引發(fā)強(qiáng)強(qiáng)烈“地地震”。央行１２２１號(hào)文文件內(nèi)容：央央行關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知１２１號(hào)號(hào)文件對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商就明明確規(guī)定定，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)申請(qǐng)銀銀行貸款款，其自自有資金金（指所所有者權(quán)權(quán)益）應(yīng)應(yīng)不低于于開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總投投資的３３０％。。對(duì)于個(gè)個(gè)人房屋屋貸款，，１２１１號(hào)文件件規(guī)定，，商業(yè)銀銀行只能能對(duì)購(gòu)買買主體結(jié)結(jié)構(gòu)已封封頂住房房的個(gè)人人發(fā)放個(gè)個(gè)人住房房貸款；；借款人人申請(qǐng)個(gè)個(gè)人商用用房貸款款的抵借借比不得得超過(guò)６６０％，，貸款期期限最長(zhǎng)長(zhǎng)不得超超過(guò)１００年，所所購(gòu)商業(yè)業(yè)用房為為竣工收收的房屋屋；購(gòu)買買第二套套以上（（含第二二套）住住房的，，應(yīng)適當(dāng)當(dāng)提高首首付款比比例，不不再執(zhí)行行個(gè)人住住房貸款款利率，，而按央央行公布布的同期期檔次貸貸款利率率執(zhí)行。?！暗卣稹薄毖胄?21號(hào)文件出出臺(tái)后，，我市金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)房地地產(chǎn)信貸貸開(kāi)始從從嚴(yán)監(jiān)管管，今年年1———5月份，全全市房地地產(chǎn)業(yè)貸貸款比去去年同期期減少2900萬(wàn)元。國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局最新新測(cè)算的的全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)景氣氣指數(shù)結(jié)結(jié)果表明明：8月份，““國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”為106.89，比7月份下降降0.38點(diǎn)，比去去年同期期上升2.42點(diǎn)，在連連續(xù)2個(gè)月攀升升之后出出現(xiàn)小幅幅回落。。積極影響響121文件促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)健健康發(fā)展展有利于實(shí)實(shí)力雄厚厚的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的發(fā)發(fā)展加強(qiáng)信貸貸監(jiān)管以以后，房房地產(chǎn)行行業(yè)如重重新洗牌牌。以前前一些房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商利利用自己己少量的的資金““四兩撥撥千金””獲得暴暴利，而而現(xiàn)在，，開(kāi)發(fā)商商再也不不能賣““圖紙房房”了，，老百姓姓購(gòu)買的的大都是是由實(shí)力力雄厚、、資金豐豐足的開(kāi)開(kāi)發(fā)商提提供的可可以保證證質(zhì)量的的現(xiàn)房。。積極影響響121文件促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)健健康發(fā)展展有利于中中、低檔檔購(gòu)房者者購(gòu)買現(xiàn)現(xiàn)房過(guò)去，蓋蓋了３、、４層的的樓房，，個(gè)人就就可以辦辦按揭貸貸款，而而銀行就就直接把把資金打打入開(kāi)發(fā)發(fā)商的戶戶頭，對(duì)對(duì)于樓房房的質(zhì)量量不能保保證。這這使一些些資金不不足的中中、小房房地產(chǎn)商商存在僥僥幸心理理，利用用銀行貸貸款漏洞洞大玩空空手道。。而現(xiàn)在在，商業(yè)銀行行只能對(duì)對(duì)購(gòu)買主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)已封頂頂住房的的個(gè)人發(fā)發(fā)放個(gè)人人住房貸貸款，保保證了現(xiàn)現(xiàn)房的質(zhì)質(zhì)量。積極影響響121文件促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)健健康發(fā)展展促進(jìn)了房房地產(chǎn)融融資多元元化健康康發(fā)展121文件客觀觀上減少少了房地地產(chǎn)公司司對(duì)貸款款的依賴賴，客觀觀上起到到了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)走聯(lián)合合走多元元化的趨趨勢(shì)。。尤其是是信托投資資大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)。相對(duì)對(duì)銀行貸貸款而言言，房地地產(chǎn)信托托計(jì)劃的的融資方方式可以以降低房房地產(chǎn)公公司整體體融資成成本，節(jié)節(jié)約財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。。多元化化的融資資使遭遇遇資金困困擾的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)者，又又一次以以靈活的的融資方方式顯現(xiàn)現(xiàn)出頑強(qiáng)強(qiáng)的市場(chǎng)場(chǎng)生存能能力。消極影響限限制了新興房房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展121文件對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)融資的的限制，對(duì)一一些成長(zhǎng)中卻卻有著生命力力的中小企業(yè)業(yè)給與沉重一一擊。斷斷絕資資金來(lái)源使一些企企業(yè)瀕于破產(chǎn)產(chǎn)。2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)動(dòng)”進(jìn)行曲從從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令11號(hào)令：叫停了了已沿用多年年的土地協(xié)議議出讓方式（招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)規(guī)定）2002年5月9日，國(guó)土資源源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓國(guó)有土土地使用權(quán)規(guī)規(guī)定》，文件叫停了了已沿用多年年的土地協(xié)議議出讓方式，，要求從當(dāng)年年7月1日起，商業(yè)、、旅游、娛樂(lè)樂(lè)和商品住宅宅等各類經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地，必必須以招標(biāo)、、拍賣或者掛掛牌方式進(jìn)行行公開(kāi)交易。。此前，北京京市近90%的土地是通過(guò)過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，11號(hào)令的頒布，，被業(yè)界稱為為“新一輪土土地革命”的的開(kāi)始，“土土改”之聲不不絕于耳。從從11號(hào)令起，在北北京市土地交交易市場(chǎng)就開(kāi)開(kāi)始有地塊掛掛牌進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)出讓。2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)動(dòng)”進(jìn)行曲從從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令33號(hào)令：實(shí)際上上是一個(gè)“緩緩期執(zhí)行”的的做法（關(guān)于停止經(jīng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)協(xié)議出讓讓的有關(guān)規(guī)定定）33號(hào)令：2002年6月底為具體體實(shí)施11號(hào)文，北京市市出臺(tái)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)協(xié)議出讓有有關(guān)規(guī)定的通通知》簡(jiǎn)稱33號(hào)令，該文文件重申了經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用地必必須以招標(biāo)、、拍賣或者掛掛牌方式進(jìn)行行公開(kāi)交易外外，同時(shí)卻又又為土地協(xié)議議轉(zhuǎn)讓留出了了“四個(gè)口子子”，即綠化化隔離帶項(xiàng)目目、小城鎮(zhèn)建建設(shè)項(xiàng)目、開(kāi)開(kāi)發(fā)帶危舊房房改造項(xiàng)目以以及國(guó)家級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)和科技技園區(qū)外非生生產(chǎn)加工型一一般性高科技技項(xiàng)目用地。。這個(gè)文件使使協(xié)議轉(zhuǎn)讓得得以延續(xù)，相相當(dāng)多的項(xiàng)目目都套上了這這四類名目，，實(shí)際上是一一個(gè)“緩期執(zhí)執(zhí)行”的做法法；截至彼時(shí)時(shí)，已有大量量土地流入房房地產(chǎn)商手中中。2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)動(dòng)”進(jìn)行曲從從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令4號(hào)令：被認(rèn)為為是土地交易易暗箱操作的的終結(jié)者（關(guān)于停止經(jīng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)協(xié)議出讓讓的補(bǔ)充規(guī)定定）4號(hào)令：2004年2月，北京市國(guó)國(guó)土房管局聯(lián)聯(lián)合四部門制制定了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)協(xié)議出讓的的補(bǔ)充規(guī)定》4號(hào)文件，短短短6條700多字，將原先先留的口子一一一堵死，整整個(gè)北京土地地市場(chǎng)原有的的游戲規(guī)則被被完全改變。。4號(hào)令被認(rèn)為是是土地交易暗暗箱操作的終終結(jié)者，業(yè)內(nèi)內(nèi)人士普遍認(rèn)認(rèn)為其將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步刺激外外地開(kāi)發(fā)商和和外資大規(guī)模模進(jìn)入。2004年宏觀調(diào)控“新土地運(yùn)動(dòng)動(dòng)”進(jìn)行曲從從國(guó)土部11號(hào)令到71號(hào)令71號(hào)令：要在2004年8月31日前將歷史遺遺留問(wèn)題處理理完畢（關(guān)于繼續(xù)開(kāi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土土地使用權(quán)招招標(biāo)拍賣掛牌牌出讓情況執(zhí)執(zhí)法監(jiān)察工作作的通知.）71號(hào)令：2004年3月31日，國(guó)土資源源部、監(jiān)察部部聯(lián)合下發(fā)了了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展展經(jīng)營(yíng)性土地地使用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌出出讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作的的通知》即71號(hào)令，要求從從即日起就““開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性性土地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓情況況”進(jìn)行全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)執(zhí)法監(jiān)察，各各地要在2004年8月31日前將歷史遺遺留問(wèn)題處理理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史史遺留問(wèn)題為為由，采用協(xié)協(xié)議方式出讓讓經(jīng)營(yíng)性土地地使用權(quán)的，，要從嚴(yán)查處處。由此產(chǎn)生生了“‘8.31’大限”這個(gè)令令不少開(kāi)發(fā)商商頭痛的名詞詞。終結(jié)者——8.31大限限8月31日，，即是協(xié)議出出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)的最后期期限。這意味味著：僅憑政政府一紙批文文就協(xié)議取得得土地使用權(quán)權(quán)的日子將成成為過(guò)去，取取而代之的是是以招投標(biāo)方方式為主的““陽(yáng)光地”。。影響商品房?jī)r(jià)二手房市場(chǎng)行業(yè)洗牌眾說(shuō)紛紜的房房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)，華遠(yuǎn)遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)長(zhǎng)，地產(chǎn)界領(lǐng)領(lǐng)軍人物，在在業(yè)內(nèi)以敢于于直言著稱。。面對(duì)記者，，他表示，到到明年房?jī)r(jià)這這個(gè)暴漲的過(guò)過(guò)程可能會(huì)更更加明顯。這這是因?yàn)?.31之后，協(xié)議出出讓的土地會(huì)會(huì)大量減少，，幾乎是零了了。那么政府府并沒(méi)有能力力去保證大量量的土地供應(yīng)應(yīng)給市場(chǎng)，所所以土地的供供應(yīng)減少，價(jià)價(jià)格在提高，，房?jī)r(jià)一定是是在上漲。張寶全，今典典集團(tuán)董事長(zhǎng)長(zhǎng)，因?yàn)樗_(kāi)開(kāi)發(fā)的今典花花園、蘋果社社區(qū)等項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格相對(duì)較低低，被業(yè)內(nèi)稱稱為另類。他他表示、，從從中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)目前來(lái)看，，還是處于一一個(gè)買方市場(chǎng)場(chǎng)，不是賣方方市場(chǎng)。只有有在賣方市場(chǎng)場(chǎng)的時(shí)候，價(jià)價(jià)格才有可能能會(huì)按著供應(yīng)應(yīng)者的意圖會(huì)會(huì)得到一些較較大變化。也也就是說(shuō)供需需之間的平衡衡，還是平衡衡價(jià)格最重要要的一個(gè)東西西。在張寶寶全看來(lái)，在在買方市場(chǎng)上上，土地的供供應(yīng)量并不是是決定價(jià)格的的最終因素，，反倒是供求求關(guān)系會(huì)更直直接得影響價(jià)價(jià)格。張寶全全告訴記者，，今年北京房房地產(chǎn)市場(chǎng)銷銷售商品房的的土地量是一一兩年前拿到到的。8.31大限后，招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響會(huì)在在一兩年后才才顯現(xiàn)出來(lái)，，所以房?jī)r(jià)也也不會(huì)立竿見(jiàn)見(jiàn)影地上漲。。眾說(shuō)紛紜的房房?jī)r(jià)業(yè)內(nèi)研究員：：中國(guó)房地產(chǎn)研研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)張?jiān)吮硎臼?，“?guó)家出出臺(tái)土地政策策，我認(rèn)為主主要是針對(duì)當(dāng)當(dāng)前土地市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)的一些些不規(guī)范的情情況做出來(lái)的的，我覺(jué)得它它的主要目的的不是為了限限制房地產(chǎn)的的發(fā)展”。8.31之后，協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的方方式被完全禁禁止了，現(xiàn)在在人們最關(guān)心心的就是，土土地供應(yīng)能不不能跟得上，，商品房會(huì)不不會(huì)供不應(yīng)求求。對(duì)于這種種擔(dān)心，張?jiān)擞靡唤M數(shù)數(shù)字表明了他他的觀點(diǎn)，““開(kāi)發(fā)用地是是不是會(huì)造成成緊張，我查查了一些數(shù)字字，這幾年來(lái)來(lái)我們開(kāi)發(fā)用用地，購(gòu)置面面積連年大幅幅度地增長(zhǎng)。?！睆?jiān)怂f(shuō)的的數(shù)字，是國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公公布的關(guān)于土土地購(gòu)置面積積和開(kāi)發(fā)面積積的統(tǒng)計(jì)：2001年土地購(gòu)置面面積2.166億平方米，開(kāi)開(kāi)發(fā)面積1.45億平方米；2002年土地購(gòu)置面面積3.038億平方米，開(kāi)開(kāi)發(fā)面積1.734億平方米；2003年土地購(gòu)置面面積3.7億平方米，開(kāi)開(kāi)發(fā)面積2.09億平方米。從這組數(shù)字可可以看出，近近幾年土地的的購(gòu)置面積都都遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)發(fā)面積。張?jiān)苏J(rèn)為，這這些存量土地地都會(huì)在今后后的幾年內(nèi)逐逐步消化。所所以張?jiān)苏J(rèn)認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)發(fā)商手里面還還是有相當(dāng)大大的量的土地地貯備，我認(rèn)認(rèn)為今年不會(huì)會(huì)引起土地供供應(yīng)很緊張。。”眾說(shuō)紛紜的房房?jī)r(jià)國(guó)土資源部國(guó)土資源部土土地利用管理理司冷宏志副副司長(zhǎng)表示，，如果說(shuō)招拍拍掛增加了房房?jī)r(jià)，招拍掛掛增加的這部部分只是政府府純收益，出出讓金這一部部分，它比例例很小。冷宏志副司長(zhǎng)長(zhǎng)表示，很多多專家認(rèn)為，，房?jī)r(jià)高，關(guān)關(guān)鍵是各種收收費(fèi)太多，太太亂，量太大大，然后還有有一些稅設(shè)置置也不是很合合理，重復(fù)征征收。很多人都認(rèn)為為，經(jīng)營(yíng)性土土地招標(biāo)拍賣賣掛牌政策的的全面實(shí)施，，會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)價(jià)的飆升，冷冷宏志認(rèn)為，，這個(gè)說(shuō)法是是一種不全面面的看法，或或者說(shuō)是一種種誤解。房?jī)r(jià)價(jià)的構(gòu)成是一一個(gè)綜合的因因素，房?jī)r(jià)高高低更主要的的是由供求關(guān)關(guān)系決定的，，并不會(huì)因?yàn)闉槌杀镜途偷偷蛢r(jià)銷售。他他還表示，原原來(lái)那種協(xié)議議的是，劃撥撥的方式，大大量的一塊差差價(jià)被開(kāi)發(fā)商商拿走了，政政府沒(méi)有得到到，老百姓沒(méi)沒(méi)有得到實(shí)惠惠的。冷宏志認(rèn)為，，招標(biāo)拍賣掛掛牌政策的全全面實(shí)施，對(duì)對(duì)于規(guī)范土地地市場(chǎng)有著非非常重要的積積極作用。不不僅有利于陽(yáng)陽(yáng)光行政，從從源頭上防止止腐敗，防止止國(guó)有土地資資產(chǎn)的流失，，也將促使開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性性投資。二手房市場(chǎng)將將趨向健康二手房交易更更加活躍“鏈家”市場(chǎng)場(chǎng)研究部認(rèn)為為：“71號(hào)令”對(duì)二手手房的沖擊主主要表現(xiàn)為：：第一，由于于開(kāi)發(fā)商土地地成本的增加加導(dǎo)致商品房房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)揚(yáng)，從而使一一部分置業(yè)者者因?yàn)槎址糠績(jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)勢(shì)往二手房市市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。二二手房的均價(jià)價(jià)從1月份的3420元／平方米降降到4月份的2800元／平方米，，商品房雖然然從1季度的6253元／平方米降降到5月份的6052元／平方米，，但是比較而而言，二手房房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)勢(shì)已經(jīng)顯露無(wú)無(wú)疑，“71號(hào)令”會(huì)增加加二手房的需需求群體；第第二，由于““71號(hào)令”的效應(yīng)應(yīng)，四環(huán)周邊邊區(qū)域高檔住住宅的大量出出現(xiàn)，使一部部分高端客戶戶群完成置業(yè)業(yè)升級(jí)，從而而會(huì)使二手房房(包括公房、二二手商品房、、二手經(jīng)濟(jì)適適用房)的供給增加。。這樣，將會(huì)會(huì)使二手房的的需求和供給給都會(huì)有所上上升，從而會(huì)會(huì)使二手房的的交易更加活活躍。二手房市市場(chǎng)將趨趨向健康康二手市場(chǎng)場(chǎng)短期影影響小說(shuō)到“71號(hào)令”對(duì)對(duì)二手房房市場(chǎng)的的影響，，鑫尊地地產(chǎn)的觀觀點(diǎn)是：：新政策策對(duì)2004年下半年年的二手手房市場(chǎng)場(chǎng)短期影影響較小小。這是是因?yàn)樾滦抡邔?shí)實(shí)施后會(huì)會(huì)直接立立即影響響預(yù)售房房屋的供供應(yīng)量，，進(jìn)而影影響預(yù)售售房屋的的供求關(guān)關(guān)系和市市場(chǎng)價(jià)格格。但目目前購(gòu)買買二手房房的客戶戶群體和和購(gòu)買預(yù)預(yù)售房屋屋的客戶戶群體是是截然分分開(kāi)的，，其購(gòu)買買需求不不混淆交交叉，購(gòu)購(gòu)買目標(biāo)標(biāo)也基本本明確，，因此不不管預(yù)售售房屋市市場(chǎng)有何何變化，，短期內(nèi)內(nèi)對(duì)二手手房屋的的客戶群群體影響響不大，，他們?nèi)匀匀粫?huì)選選擇位置置好、面面積小、、總價(jià)低低、貨真真價(jià)實(shí)的的二手現(xiàn)現(xiàn)房來(lái)購(gòu)購(gòu)買。二手房市市場(chǎng)將趨趨向健康康二手房?jī)r(jià)價(jià)格更加加合理鑫尊地產(chǎn)產(chǎn)認(rèn)為：：新政策策對(duì)二手手房市場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)期期影響是是巨大的的，主要要體現(xiàn)是是會(huì)使二二手房市市場(chǎng)的交交易價(jià)格格更加合合理和理理性，業(yè)業(yè)主的房房屋會(huì)趨趨向保值值和升值值，二級(jí)級(jí)市場(chǎng)趨趨向健康康發(fā)展。。原因有有三：1.新政策的的實(shí)施由由于有較較長(zhǎng)時(shí)間間的軟著著陸期，，大量的的土地交交易得以以有時(shí)間間順利完完成，所所以市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)穩(wěn)地繼續(xù)續(xù)前行，，沒(méi)有升升值或貶貶值的意意外誘因因存在；；2.新政策會(huì)會(huì)使大批批有實(shí)力力、沒(méi)關(guān)關(guān)系的開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)發(fā)出品品質(zhì)優(yōu)良良、價(jià)格格合理的的新樓盤盤，這樣樣以前開(kāi)開(kāi)發(fā)的二二手房會(huì)會(huì)因本區(qū)區(qū)域不斷斷涌現(xiàn)優(yōu)優(yōu)質(zhì)樓盤盤而提升升區(qū)域價(jià)價(jià)值。以以前有些些沒(méi)實(shí)力力的開(kāi)發(fā)發(fā)商靠關(guān)關(guān)系拿到到優(yōu)質(zhì)地地段，卻卻開(kāi)發(fā)出出質(zhì)次價(jià)價(jià)低的樓樓盤，其其產(chǎn)品因因質(zhì)次而而不斷貶貶值，并并且會(huì)連連累同地地段的房房產(chǎn)共同同貶值；；3.新政策有有利于政政府對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)增強(qiáng)強(qiáng)控制能能力，土土地會(huì)有有規(guī)劃地地進(jìn)入市市場(chǎng)，由由于沒(méi)有有過(guò)多預(yù)預(yù)售房屋屋拉低市市場(chǎng)價(jià)格格，這樣樣二手房房的價(jià)值值就會(huì)得得到正常常體現(xiàn)。。行業(yè)洗牌牌實(shí)力雄厚厚者穩(wěn)步步發(fā)展小有實(shí)力力者淡出出大城市市實(shí)力不濟(jì)濟(jì)者急于于變現(xiàn)抽抽身外商躍躍躍欲試實(shí)力雄厚厚者穩(wěn)步步發(fā)展但正因如如此，優(yōu)優(yōu)質(zhì)的上上市地產(chǎn)產(chǎn)公司才才更具優(yōu)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)萬(wàn)科就表表示，其其項(xiàng)目?jī)?chǔ)儲(chǔ)備主要要是通過(guò)過(guò)公開(kāi)市市場(chǎng)方式式獲得的的，所以以“新政政”對(duì)萬(wàn)萬(wàn)科的影影響甚微微；相反反，隨著著市場(chǎng)的的規(guī)范和和透明，，公司已已明顯感感受到自自己更有有能力獲獲得項(xiàng)目目發(fā)展用用地；越越來(lái)越多多的項(xiàng)目目公司正正在努力力尋求與與萬(wàn)科的的合作機(jī)機(jī)會(huì)，萬(wàn)萬(wàn)科也會(huì)會(huì)將自身身項(xiàng)目操操作、市市場(chǎng)運(yùn)作作、品牌牌等方面面的整體體優(yōu)勢(shì)更更充分地地發(fā)揮出出來(lái)。據(jù)據(jù)悉，公公司目前前土地儲(chǔ)儲(chǔ)備充沛沛，為未未來(lái)三年年的穩(wěn)定定增長(zhǎng)奠奠定了基基礎(chǔ)。小有實(shí)力力者淡出出大城市市華遠(yuǎn)董事事長(zhǎng)任志志強(qiáng)稱，，目前一一部分已已意識(shí)到到無(wú)利可可圖的開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)始轉(zhuǎn)移移戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展重心心，未來(lái)來(lái)將逐步步淡出北北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。據(jù)任任志強(qiáng)介介紹，近近日已有有開(kāi)發(fā)商商開(kāi)始從從京滬等等一線城城市撤出出，轉(zhuǎn)向向開(kāi)發(fā)成成本更低低的二線線甚至三三線城市市。實(shí)力不濟(jì)濟(jì)者急于于變現(xiàn)抽抽身缺乏資金金和經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力的的小公司司很可能能被自行行淘汰。。據(jù)住總總金帝開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司的負(fù)責(zé)責(zé)人稱，，自住總總金帝今今年欲儲(chǔ)儲(chǔ)備一塊塊土地的的消息傳傳出后，，手中有有地卻無(wú)無(wú)力開(kāi)發(fā)發(fā)、通過(guò)過(guò)各種途途徑主動(dòng)動(dòng)找上門門的小企企業(yè)已有有數(shù)家，，其中有有些企業(yè)業(yè)將在處處理完剩剩余土地地或項(xiàng)目目后便退退出房地地產(chǎn)業(yè)。。外商躍躍躍欲試“境外房房地產(chǎn)資資金進(jìn)到到大陸已已有十幾幾年時(shí)間間，面臨臨的最大大問(wèn)題還還是政策策問(wèn)題。?！薄?·31”終止了協(xié)協(xié)議出讓讓土地制制度。協(xié)協(xié)議出讓讓的交易易行為讓讓市場(chǎng)缺缺乏透明明度。透透明度是是市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的一一大特色色，更是是吸引外外資的重重要元素素，如果果市場(chǎng)透透明度不不足，投投資者連連一些基基本的土土地成本本數(shù)據(jù)都都無(wú)法獲獲得，對(duì)對(duì)一些穩(wěn)穩(wěn)重的投投資者來(lái)來(lái)說(shuō)就是是很大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，絕絕對(duì)會(huì)影影響到他他們的投投資決策策。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)最重重要的是是資本運(yùn)運(yùn)作，因因此，““8·31”前后很多多房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司都改改成了投投資公司司，房地地產(chǎn)從低低層次的的開(kāi)發(fā)到到高層次次的資本本運(yùn)營(yíng)這這是一個(gè)個(gè)必然趨趨勢(shì)?！啊?·31”大限實(shí)際際是房地地產(chǎn)的第第二次革革命，單單一的全全流程的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商將被資資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)商取代代，房地地產(chǎn)將成成為資本本鏈條上上的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，，外資終終于有了了進(jìn)軍房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的時(shí)時(shí)機(jī)。短期負(fù)面面影響土地新政政帶來(lái)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)陣痛期期大大多項(xiàng)項(xiàng)目前途途未卜商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目土土地成本本原本就就高于住住宅，對(duì)對(duì)于靠后后期出租租等方式式收回成成本的商商業(yè)項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)，，60天內(nèi)交齊齊巨額土土地出讓讓金無(wú)疑疑是被戴戴上了一一道緊箍箍咒在商業(yè)地地產(chǎn)銀根根開(kāi)始緊緊縮，信信貸難度度越來(lái)越越大，開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自有資金金捉襟見(jiàn)見(jiàn)肘的情情況下，，商業(yè)地地產(chǎn)又遭遭遇8·31沖擊，其其將何去去何從？？易鋪網(wǎng)網(wǎng)CEO陳建明稱稱，中國(guó)國(guó)商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商盲目目求大，，專業(yè)技技能欠缺缺，既缺缺乏良好好的專業(yè)業(yè)化操作作水平，，又缺少少?gòu)?qiáng)大的的資金實(shí)實(shí)力，基基本處在在襁褓期期。與此此同時(shí)，，商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本還還始終居居高不下下，有業(yè)業(yè)內(nèi)人士士呼吁，，后8·31時(shí)代的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)亟待降降低成本本。8·31大限突然然改變了了土地供供應(yīng)方式式，所有有土地都都采取招招拍掛方方式出讓讓，且要要求開(kāi)發(fā)發(fā)商必須須在很短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)交齊所所有土地地出讓金金，這對(duì)對(duì)自有資資金本來(lái)來(lái)就少，，并已習(xí)習(xí)慣了在在幾年內(nèi)內(nèi)交齊土土地出讓讓金的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)，，無(wú)疑是是一次重重?fù)?。潛在威脅脅另有人士士指出，，實(shí)行土土地公開(kāi)開(kāi)交易后后，土地地交易的的市場(chǎng)化化、透明明化未必必就一定定到來(lái)。。招標(biāo)、、拍賣、、掛牌三三種土地地出讓方方式中，，連最公公開(kāi)的拍拍賣都可可能做““串拍””、“壓壓拍”的的手腳，，而非想想象中的的價(jià)高者者得、憑憑實(shí)力說(shuō)說(shuō)話，何何況土地地掛牌、、招標(biāo)后后面更有有較大的的“操作作余地””。北京京一位知知名的開(kāi)開(kāi)發(fā)商就就曾說(shuō)，，其實(shí)只只要在掛掛牌前跟跟土地交交易部門門充分““溝通””好，摘摘牌的可可能性極極大。社會(huì)文化化人口人口增長(zhǎng)長(zhǎng)率、人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)及人口口遷移教育狀況況收入分配配消費(fèi)觀念念和消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)社會(huì)階層層生活方式式就業(yè)預(yù)期期宗教民族性保護(hù)消費(fèi)費(fèi)者運(yùn)動(dòng)動(dòng)結(jié)婚率文化及亞亞文化Back生活方式式：現(xiàn)代的人人們的生生活方式式變化已已經(jīng)成了了不可逆逆轉(zhuǎn)的趨趨勢(shì)，這這個(gè)時(shí)代代也被冠冠以“新新經(jīng)濟(jì)””“信息息時(shí)代””的稱號(hào)號(hào)，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，便捷捷，高速速成了生生活的必必須。同同時(shí)新的的思維，，新的思思想，與與眾不同同成為新新一代追追求的目目標(biāo)。由由此誕生生了“SOHO”，這樣商商住兩用用的概念念，既保保留了居居家舒適適的氛圍圍，又滿滿足了工工作的需需要，而而高速的的網(wǎng)絡(luò)使使一切成成為現(xiàn)實(shí)實(shí)。于是是“SOHO”現(xiàn)代城，，國(guó)內(nèi)第第一個(gè)引引入商住住兩用概概念的公公寓，成成為了90年代初當(dāng)當(dāng)之無(wú)愧愧的贏家家，也成成了后來(lái)來(lái)許多地地產(chǎn)商競(jìng)競(jìng)相追隨隨的項(xiàng)目目。消費(fèi)觀念念和消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)：一方面，，中國(guó)““買方置置地”的的傳統(tǒng)觀觀念古來(lái)來(lái)有之。。也是大大多數(shù)普普通百姓姓生活的的基本的的要求。?！耙率呈匙⌒小薄敝小白∽　笔瞧淦渲胁豢煽扇鄙俚牡牟糠?。。這對(duì)于于人口數(shù)數(shù)量如此此龐大的的中國(guó)來(lái)來(lái)說(shuō)，市市場(chǎng)之大大，需求求之大，，自不待待言。另一方面面，隨著著住房制制度的改改革，取取消了福福利分房房制度，，商品房房成為主主流，加加之住房房按揭的的發(fā)展，，信貸結(jié)結(jié)構(gòu)的完完善，人人們不能能享受福福利分房房的優(yōu)惠惠。同時(shí)時(shí)，商品品房的出出現(xiàn)給人人們更多多的選擇擇，收入入的提高高，人們們逐步接接受了商商品房，，并且愿愿意以貸貸款方式式提前消消費(fèi)，更更為重要要的是，，人們對(duì)對(duì)于房屋屋品質(zhì)，，坐落，，朝向，，環(huán)境，，便捷度度有了更更高的要要求，這這些需求求促使房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商不不斷提高高樓盤質(zhì)質(zhì)量，也也刺激了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高高速發(fā)展展。具體解釋釋開(kāi)發(fā)商為為了滿足足消費(fèi)者者對(duì)于環(huán)環(huán)境的要要求，在在高檔住住宅的建設(shè)設(shè)中，充充分利用用了溫泉泉、地?zé)釤岬荣Y源源。更有有甚者自行建建設(shè)人造造河人造造湖。如如：碧水莊園園2.開(kāi)發(fā)商在在房屋的的設(shè)計(jì)上上更人性性化，考考慮通風(fēng)風(fēng)、采光光，同時(shí)考慮慮私密性性，低密密度要求求，設(shè)計(jì)計(jì)者在設(shè)設(shè)計(jì)房屋屋時(shí)，往往會(huì)給給消費(fèi)者者一個(gè)最最適當(dāng)?shù)牡氖覂?nèi)功功能分區(qū)區(qū)；同時(shí)時(shí)，又充分考考慮到業(yè)業(yè)主個(gè)人人愛(ài)好與與需要，，在結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)中中，房屋的四四周均為為承重墻墻，中間間所有分分隔為非非承重墻墻，這樣業(yè)主主可以自自由設(shè)計(jì)計(jì)。碧水輕波波，綠野野仙源，，心靈棲棲息所京京城獨(dú)獨(dú)有3000畝687棟私家湖湖景宅邸邸，共享享433畝碧水莊園園三期占占地2300畝，只設(shè)設(shè)計(jì)建造造343棟獨(dú)體別別墅，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的“之之”字湖湖，宛如如一條巨巨龍盤亙亙?nèi)跂|東西，將將343棟別墅馱馱在龍背背之上，，浩渺煙煙波中，，又如長(zhǎng)長(zhǎng)虹偃月月點(diǎn)點(diǎn)倒倒映在水水面。悠悠悠煙水水，澹澹澹云山，，建筑群群在輕波波蕩漾的的湖水映映襯下，，溢彩流流光。社會(huì)階層層：開(kāi)發(fā)商適適于不同同階層需需求，開(kāi)開(kāi)發(fā)不同同類型、、品質(zhì)、、區(qū)位的的住房。。金領(lǐng)階層