房地產基礎知識培訓13

房地產基礎知識培訓2022/12/16提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”

培訓目的：營銷顧問,置業(yè)顧問通過該培訓項目，

了解進行房地產的基礎知識，

了解相關房地產法律法規(guī)基礎知識，

普及與房地產業(yè)務的基本概念。培訓對象：

通利房產剛剛入行的新營銷顧問,置業(yè)顧問

2022/12/16提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓前需要了解什么是房地產（基本概念）：房地產:房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a)

土地

b)

建筑物及地上附著物

c)

房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

2022/12/16提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房產:房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物。地產:地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。

2022/12/16土地

、土地所有權、建筑物、權益土地——地球的表面及其上下一定范圍內的空間。土地所有權分國有土地與集體土地所有權，集體轉為國有才能轉讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類權益——產權、使用權、抵押權、典權等等。2022/12/16土地（國有土地、集體土地所有權）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權才能建房?獲得土地使用權方式a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房）b.協議轉讓取得（舊城改造）c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）2022/12/16國有土地使用權出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

2022/12/16土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平：指水通、電通、路通及場地平整

（2）五通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通及場地平整

（3）七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整

2022/12/16

房地產業(yè)：

1、房地產交易2、房地產開發(fā)3、物業(yè)管理4、房產業(yè)務咨詢6、房產其它經營形式2022/12/16市場分類：房地產一級市場房地產二級市場房地產三級市場2022/12/16房地產一級級市場：是是指國家土土地管理部部門按土地地供應計劃劃，采用協協議、招標標、拍賣的的方式，以以土地使用用合同的形形式，將土土地使用權權以一定的的年限、規(guī)規(guī)定的用途途及一定的的價格出讓讓給房地產產發(fā)展商或或其它用土土地者的市市場2022/12/12房地產二級級市場：是是指房地產產發(fā)展商根根據土地使使用合同的的要求將建建好的房屋屋連同相應應的土地使使用權轉讓讓給單位或或個人的市市場2022/12/12房地產產三級級市場場：是是指單單位、、個人人之間間的房房地產產產權權轉讓讓、抵抵押、、租賃賃的市市場，，它是是二級級市場場基礎礎上的的第二二次或或多次次轉讓讓房地地產交交易活活動的的市場場2022/12/12房地產產的分分類2022/12/12按用途途劃分分居住房房地產產：：平房房、普普通樓樓房住住宅、、高檔檔住宅宅、別別墅商業(yè)房房地產產：：寫字字樓、、商鋪鋪（旅旅館、、餐飲飲、娛娛樂））旅游房房地產產，工工業(yè)房房地產產，農農業(yè)房房地產產其他：：(教育育、醫(yī)醫(yī)療、、科研研、交交通、、寺廟廟、監(jiān)監(jiān)獄、、宗教教等)綜合：：兩種種或兩兩種以以上用用途2022/12/12建筑面面積計計算占地面面積———建筑物物基底底及其其功能能需要要占用用的面面積積，，也叫叫紅線線面積積容積率率———指總建建筑面面積與與總占占地面面積的的比率率使用率率———使用面面積與與建筑筑面積積的比比率綠化率率———指紅線線內用用于綠綠化的的面積積與總總占地地面積積的比比率2022/12/12房屋面積的的分類使用面積———它是建建筑面積扣扣除公攤面面積、及墻墻體柱體所所占用的面面積后的凈凈使用面積積，俗稱地地磚面積建筑面積———包含了了房屋居住住可用的實實用面積、、墻體柱體體占地面積積、樓梯走走道面積、、其它公攤攤面積等公攤面積———是指建建筑物的樓樓梯、外墻墻、首層大大堂及小區(qū)區(qū)內其它一一些配套設設施的分攤攤面積套內面積———臥室、、起居室、、廳、過道道、廚房、、衛(wèi)生間、、夾層、廁廁所、儲藏藏室、壁櫥櫥等戶門內內面積的總總和2022/12/12建筑物的分類類（按建筑材材料分）：1、磚木結構構2、磚混結構構3、鋼筋混凝凝土結構4、鋼結構5、混合結構構6、其他結構構2022/12/12建筑物的分類類（按承重方方式分）：1、承重墻結結構2、框架結構構3、排架結構構4、其它2022/12/12建筑物的分類類（按建筑高高度分）：1、低層———3層及3層以以下2、多層———4層以上，7層以下3、小高層———7層以上，16層以下4、高層———16層以上，，24層以下下5、超高層———24層以上2022/12/12影響房屋屋價格的的因素：：?房屋屋的地理理位置（（交通便便利、周周邊環(huán)境境等）?房屋屋的戶型型、樓層層、朝向向、視野野等?小區(qū)區(qū)外部的的配套設設施（醫(yī)醫(yī)院、銀銀行、超超市、學學校等））?小區(qū)區(qū)內部的的配套設設施（會會所、游游泳池、、健身房房、公園園等）?房屋屋的市場場價格定定位?房屋屋的供需需狀況?物業(yè)業(yè)管理公公司的口口碑?房屋屋的市場場租賃價價格前景景及回報報率的多多少?政府府因素、、土地價價格的變變動?其它它因素2022/12/12我國住房房改革的的5個時時期：1980-1985年年，國家家、企業(yè)業(yè)、個人人共同負負擔購買買住房的的試點1986-1990年年，以提提高公有有住房租租金為突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年年，以公公房出售售為重點點，住房房制度改改革全面面鋪開1994-1997年年，住房房公積金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推進1998年至今今，切斷斷實物分分配的福福利分房房制度，，實施貨貨幣化分分房制度度改革進進入攻堅堅階段2022/12/12中國國房房地地產產代代理理業(yè)業(yè)的的市市場場變變遷遷：：三個個階階段段:2022/12/12業(yè)務務介介紹紹：：住宅宅：：包包括括普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、別別墅墅等等商業(yè)業(yè)地地產產：：包包括括寫寫字字樓樓、、配配套套型型商商鋪鋪、、市市場場型型商商鋪鋪、、酒酒店店式式公公寓寓等等2022/12/12嘉興市市場主主要代代理公公司：：1、大大家房房產2、超超越房房產3、新新創(chuàng)咨咨詢房房產4、鼎鼎豐房房產2022/12/12如何選選擇理理想的的居住住住宅宅1.地地段：：2.環(huán)環(huán)境因因素(地理理位置置、交交通、、配套套設施施、商商業(yè)娛娛樂及及網點點等)3.房房屋層層數4.朝朝向5.房房屋的的功能能分區(qū)區(qū)6.面面積空空間2022/12/12如何選選擇理理想的的居住住住宅宅7.質質量與與細節(jié)節(jié)8.樓樓梯及及電梯梯9.采采光與與通風風10.景觀觀11.物業(yè)業(yè)12.配套套設施施2022/12/12商業(yè)地地產1.位位置2.房房間朝朝向、、凈深深、凈凈高、、采光光、柱柱距等等3.硬硬件水水平（（電梯梯、空空調、、通訊訊設備備等））4.物物業(yè)管管理5.配配套設設施（（商務務中心心、銀銀行、、郵局局、員員工餐餐廳、、機票票代理理等））6.其其它2022/12/12融資及及付款款方式式住宅：：首套首付三三成起起，最最高按按揭七七成，，一般是是貸6成，，按揭年年限不不超過過30年。。公積金金貸款款個人人最高高可貸貸25萬，，夫妻妻可貸貸50萬商業(yè)地地產：：首付付五成成起，，最高高按揭揭五成成，按按揭年年限不不超過過10年。。2022/12/12二手房房交易易手續(xù)續(xù)費買買方買方：：1.5%普通通住宅宅普普通通住宅宅；小小于等等于144㎡1．契契稅：：非首套全全部為為3%3%非非普通通住宅宅非非普普通住住宅；；大于于144㎡㎡以上上1%.小于90平平方的的普通通住宅宅6元/㎡2．交交易手手續(xù)費費12元元/㎡㎡80元元無無貸款款權證登登記費費90元元有有貸款款土地證證費：：33元中介費費：1%（貸款款）評評估費費：3.5‰擔保費費；0.6%2022/12/12賣方契稅非非首套套3%(拆拆遷房房的營營業(yè)稅稅年限限按拆拆遷協協議算算，首首次出出售有有土地地出讓讓金。。）2005年11月月前的的拆遷遷協議議按拆拆遷協協議算算后按按產證證日期期算。。賣方：：1.普通通住宅宅不滿滿五年年1.非普普通住住宅不不滿五五年營業(yè)稅稅：5.6%（（全額額）①①.營營業(yè)稅稅：5.6%個人所所得稅稅：1%②②.個個稅：：2%或20%2.普普通住住宅滿滿五年年2.非普普通住住宅滿滿五年年①．個個稅：：1%①①.營業(yè)業(yè)稅：：5.6%（差差額））（唯一一一套套生活活住房房可免免）②②．個個稅：：1.5%店面，，商鋪鋪，寫寫字樓樓：1.營營業(yè)稅稅：5.6%（（差額額）2.個稅稅：20%（差差額））或全額額2%3.土土地增增值稅稅：3%2022/12/12不貸款過戶所所需材料過戶，辦首次次購房證明身身份證，結結婚證，戶口口本，假如單單身，則需要要單身證明，，契證一份，，房產證一份份，土地證兩兩份，雙方身身份證復印件件3份，評估估報告交稅。辦房產產證 上次辦辦理的首次購購房證明，假假如滿五年，，房東名下無無房，房東本本人過來簽字字，可戶到場場交稅辦土地證雙雙方私章，客客戶本人到場場簽字不是首次購房房，則不需要要首次購房證證明2022/12/12商業(yè)貸款所需需材料過戶，辦首次次購房證明，，交稅的，貸貸款的 身份份證，結婚證證，戶口本，，假如單身，，則需要單身身證明，契證證一份，房產產證一份，土土地證兩份，，雙方身份證證復印件3份份，評估報告告過戶之后辦理理貸款。買買賣合同復印印件，身份證證，結婚證，，戶口本，假假如單身，則則需要單身證證明，收入證證明，外地戶戶口，需要出出示本地交養(yǎng)養(yǎng)老保險證明明。首付款交交接證明，評評估報告交稅辦房產證證，他項權證證 上次辦理理的首次購房房證明，假如如滿五年，房房東名下無房房，房東本人人過來簽字，，可戶到場交交稅辦土地證雙雙方私章，客客戶本人到場場簽字2022/12/12公積金貸款過戶，辦首次次購房證明，，交稅的，貸貸款的 身份份證，結婚證證，戶口本，，假如單身，，則需要單身身證明，契證證一份，房產產證一份，土土地證兩份，，雙方身份證證復印件3份份，評估報告告交稅 上次辦辦理的首次購購房證明，假假如滿五年，，房東名下無無房，房東本本人過來簽字字，可戶到場場交稅公積金貸款買買賣合同復復印件，身份份證，結婚證證，戶口本，，假如單身，，則需要單身身證明，外地地戶口，需要要占住證，首首付款交接證證明，評估報報告。辦房產證，他他項權證貸貸款合同?？涂蛻艉炞洲k土地證雙雙方私章，客客戶本人到場場簽字2022/12/12組合合貸貸款款過戶戶，，辦辦首首次次購購房房證證明明，，交交稅稅的的，，貸貸款款的的身身份份證證，，結結婚婚證證，，戶戶口口本本，，假假如如單單身身，，則則需需要要單單身身證證明明，，契契證證一一份份，，房房產產證證一一份份，，土土地地證證兩兩份份，，雙雙方方身身份份證證復復印印件件3份份，，評評估估報報告告交稅上上次辦理理的首次次購房證證明，假假如滿五五年，房房東名下下無房，，房東本本人過來來簽字，，可戶到到場交稅稅公積金貸貸款買買賣合同同復印件件，身份份證，結結婚證，，戶口本本，假如如單身，，則需要要單身證證明，外外地戶口口，需要要占住證證，首付付款交接接證明，，評估報報告。公積金批批下來辦辦商業(yè)貸貸款身身份證，，結婚證證，戶口口本，假假如單身身，則需需要單身身證明，，收入證證明，外外地戶口口，需要要出示本本地交養(yǎng)養(yǎng)老保險險證明。。首付款款交接證證明，評評估報告告辦房產證證，他項項權證貸貸款合合同?？涂蛻艉炞肿滞恋刈C雙雙方私私章，客客戶本人人到場簽簽字2022/12/12水電過戶戶二、水過過戶：少少年路水水公司三三樓（82065821）/洪波路路與常秀秀街交接接口（（82078840））1．新契契證原件件、復印印件2．新戶戶主身份份證原件件、復印印件3．老戶戶主身份份證復印印件3．買方方銀行卡卡三、電過過戶：1．以15…………開頭頭的,到到秀洲國國家電網網(82420656)地址:東東升路嘉嘉興廣電電中心東東側，丁丁香花園園附近2．其余余的可以以到江南南大廈對對面的國