房地產市場概述和基本概念

房地產市場概述和基本概念研究部房地產基礎知識房地產開發(fā)知識建筑知識房地產營銷知識物業(yè)管理知識涵蓋內容房地產基礎知識

有關規(guī)劃的概念有關產權的概念有關土地的概念有關住宅的概念有關面積的概念基礎概念房地產基礎知識房地產基礎知識有關土地的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。國有土地使用權證：指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。房地產基礎知識有關住宅的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。有關住宅的概念房地產基礎知識商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。房地產基礎知識有關住宅的概念經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%），故又稱經濟實用房。安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。有關住宅的概念房地產基礎知識高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。有關住宅的概念錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。獨棟別墅墅雙拼別墅墅：疊拼別墅墅為一棟棟別墅在在立面上上不是傳傳統(tǒng)的一一戶而是是二戶，，下層住住戶擁有有花園，，上層別別墅擁有有露臺。。聯(lián)排別墅墅平臺——是指供居居住者進進行室外外活動的的上人屋屋面或由由住宅底底層地面面伸出室室外的部部分。走廊——是指住宅宅套外使使用的水水平交通通空間。。地下室——房間地面面低于室室外地平平面的高高度超過過該房間間凈高的的1/2者。半地下室室——是指房間間地面低低于室外外地平面面的高度度超過該該房間凈凈高的1/3，且不超超過1/2者。玄關——是登堂入入室第一一步所在在的集團團，它是是一個緩緩沖過渡渡的地段段。隔斷——是指專門門作為分分隔室內內空間的的不到頂頂的半工工半截立立面。過道——是指住宅宅套內使使用的水水平交通通空間。。假層——是指建房房時建造造的，一一般比較較低矮的的樓層。。閣樓（暗暗樓）—一般是房房屋建成成后，因因各種需需要，利利用房間間內部空空間上部部搭建的的樓層。。房地產基礎知識有關規(guī)劃劃的概念念進深深：一間房屋屋從前墻墻皮到后后墻皮之之間的實實際長度度，進深深大的住住宅可以以有效節(jié)節(jié)約用地地，但為為保證住住宅有良良好的自自然采光光和通風風條件，，不宜過過大。（（進深一一般限定定在5米左右）開間間：住宅的寬度，，指一間房屋屋內一面墻皮皮到另一面墻墻皮之間的實實際距離。開開間一般在3.0-3.9米之間。層高高：房屋一層的高高度。對樓房房建筑來講，，指下層地板板面至樓板面面的距離，層層高減去樓板板層的厚度為為房間的凈高高。普通住宅宅層高不宜高高于2.80米；臥室、起起居室(廳)的室內凈高不不應低于2.40米，局部凈高高不應低于2.10米，且其面積積不應大于室室內使用面積積的1/3。廚房、衛(wèi)生生間的室內凈凈高不應低于于2.20米。當今世界上許許多發(fā)達國家家對各自的住住宅室內凈高高，基本上一一直限制在3米以下，如美美國規(guī)定為2.28～2.4米，英國規(guī)定定為2.2～2.4米，日本和波波蘭規(guī)定在2.2～2.6米。有關規(guī)劃的概概念房地產基礎知識戶型型：根據家庭人口口組成情況和和國家規(guī)定的的居住面積定定額所確定的的每戶居室的的數量和和大小小。戶室比：各種戶型在在總戶數中所所占的比例稱稱為“戶室比比”戶室比=某種戶型套數數/（1幢、住宅群））住宅總套數數*100%建筑系數：“建筑占地地系數”的簡簡稱。指一定定建筑用地范范圍內所有建建筑物占地面面積與用地總總面積之比以以百分率計。。用以說明建建筑物分布的的疏密程度、、衛(wèi)生條件及及土地利用率率。合理的建建筑系數應在在節(jié)約用地的的原則下，盡盡可能滿足建建筑物的通風風、采光和防防火、防爆等等方面的空間間要求，并保保證足夠的道道路、綠化和和戶外活動場場地。有關產權的概概念房屋產權：泛指所有者者對財產的占占有、使用、、收益和處分分，并排除他他人干涉的權權能，是物權權的一種。房房屋產權指房房產所有者，，按國家法律律規(guī)定所享有有的權利。房屋權屬登記記：指房地產行政政主管部門代代表政府對房房屋所有權以以及由上述權權利產生的抵抵押權、典權權等房屋他項項權利進行登登記，并依法法確認房屋產產權歸屬關系系的行為。房房屋產權登記記應遵循房屋屋的所有權和和該房屋占用用范圍內的土土地使用權權權利主體一致致的原則。房地產權登記記：房屋所有權權登記，通常常稱為“產權權登記”（包包括房屋所有有權登記和房房屋他項權利利登記）城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋所有權權登記是人民民政府為了健健全法制，加加強城鎮(zhèn)房屋屋的管理，依依法確認房屋屋所有權的法法定手續(xù)。在在規(guī)定登記范范圍內的房屋屋不論屬誰所所有，都必須須按照所有權權登記辦法的的規(guī)定，向房房屋所在地房房管機關申請請所有權登記記，經審查確確認產權后，，由房管機關關發(fā)給房屋所所有權證。房房屋所有權登登記是房屋產產權管理的主主要行政手段段，只有通過過房屋所有權權登記，才能能對各類房屋屋產權實施有有效的管理。。房地產基礎知識有關產權的概概念共有產權：指一家房地產產有兩個或兩兩個以上的權權利主體，即即共有人。在在實踐中又有有按份共有和和共同共有之之分。前者是是指共有人分分別按自己所所擁有的份額額大小，對共共有房地產享享有一定的利利益，并承擔擔相應的義務務；后者是指指兩個以上權權利人對全部部共有的房地地產享有同等等的權利，并并承擔同等的的義務。房屋抵押：產權所有人以以房契作為抵抵押，取得借借款，按期付付息。房屋產產權仍由產權權所有者自行行管理，債權權人只能按期期取息，而無無使用管理房房屋的權利，，待借款還清清，產權人收收回房契，抵抵押即告終結結。過戶戶：即更換房屋承承租人姓名。。房地產基礎知識有關面積的概概念建筑面積：建筑物各層面面積總和，每每層建筑面積積按建筑物勒勒角以上截面面計算，包括括使用、輔助助面積和結構構面積。商品房銷售面面積=套內建筑面積積+分攤的公用面面積。套內建筑面積積=套內使用面積積+套內墻體面積積+陽臺建筑面積積公攤面積：1.公共門廳、過過道，電梯井井、樓梯間、、垃圾道、變變電室、設備備房等為整座座樓服務的公公共用房和管管理用房的建建筑面積2.各單元與樓宇宇公共建筑空空間之間的分分隔以及外墻墻墻體水平投投影面積的50%使用面積：建筑物各層平平面中直接為為生產生活使使用的凈面積積的總和。使使用面積大于于等于地毯面面積。房地產基礎知識有關面積的概概念使用面積系數數：用百分率表示示。等于總套套內使用面積積之和除于總總建筑面積輔助面積：建筑物各層平平面樓梯、走走道所占凈面面積的總和。。結構面積：建筑物各層中中，外墻、內內墻、垃圾道道、通風道、、煙囪（均為為投影面積））等所占面積積的總和。房地產基礎知識有關面積的概概念使用率：使用面積與建建筑面積之比比，用百分數數表示。板樓樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流流量密切相關關，人流量大大的地方，使使用率低。實用率：是套內建筑筑面積和住宅宅面積之比。。商品房銷售面面積=套內建筑面積積+分攤的公用建建筑面積套內建筑面積積=套內使用面積積+套內墻體面積積+陽臺面積套內墻體面積積=公用墻為水平平投影面積一一半計入、非非公用墻為水水平投影面積積計入套內使使用面積為室室內各居室面面積、壁櫥等等，以及不包包含在結構面面積中的煙囪囪、通風道、、管道井。分攤的公用建建筑面積=套內建筑面積積*公用用建筑面積分分攤系數公用建筑面積積分攤系數=公用建筑面積積/套內建筑面積積總和公用建筑面積積=整棟樓的建筑筑面積-套內建筑面積積-不應分攤的建建筑面積房地產基礎知識有關面積的概概念容積率：總建筑面積積與所用建筑筑用地面積之之比。(總占地面積之之比)建筑覆蓋率：又稱建筑密密度，是指建建筑物基底占占地面積與規(guī)規(guī)劃用地之比比。綠化率：是指規(guī)劃建建設用地范圍圍內的綠地面面積與規(guī)劃建建設用地的用用地面積之比比。綠地率：是指規(guī)劃建設設用地范圍內內的綠蔭面積積（包括綠地地面積）與規(guī)規(guī)劃用地面積積之比。不是是所有鋪了草草的地方都算算綠地，建筑筑外墻1.5米內和道路邊邊線1米以內不得計計入。而像地地下車庫、化化糞池之類地地表覆土達不不到3米的地方，在在上面種植的的植物成活率率較低，所以以也只能根據據實際情況按按照一定的百百分比來計算算。即使是是級別最低的的零散的塊狀狀、帶狀公共共綠地也要求求寬度不小于于8米，面積不小小于400平方米，該用用地范圍內的的綠化面積不不少于總面積積的70％(含水面)，至少要有有1／3的綠地面積積要能常年年受到直接接日照，并并要增設部部分休閑娛娛樂設施。。房地產基礎知識居住人口——是指與住宅宅統(tǒng)計范圍圍一致的居居住人口。。居住戶數——是指與居住住人口數相相應的戶數數。人均住宅建建筑面積——是指按居住住人口計算算的平均每每人擁有的的住宅建筑筑面積。=住宅建筑面面積/居住人口住宅平均層層數——住宅總建筑筑面積與住住宅基底總總面積的比比值。人口毛密度度——每公頃居住住區(qū)用地上上容納的規(guī)規(guī)劃人口數數量。人口凈密度度——每公頃住宅宅用地上容容納的規(guī)劃劃人口數量量。住宅面積毛毛密度——每公頃居住住區(qū)用地上上擁有的住住宅建筑面面積。住宅面積凈凈密度——也稱住宅容容積率。是是指每公頃頃住宅用地地上擁有的的住宅建筑筑面積或以以住宅建筑筑總面積與與住宅用地地的比值表表示。有關面積的的概念房地產基礎知識按揭：按揭人將房房產產權轉轉讓給按揭揭受益人（（通常為提提供貸款銀銀行）作為為還款保證證，按揭人人在還清貸貸款后按揭揭受益人立立即將所涉涉及的房產產產權轉讓讓按揭人。。（簡單說說：按揭過過程中，房房子不是你你的，直到到按揭過程程結束，房房子才歸你你）公積金貸款款也叫個人住住房擔保委委托貸款，，是由住房房資金管理理部門運用用房改資金金委托銀行行向公積金金交存人和和匯交單位位的離、退退休職工發(fā)發(fā)放的政策策性貸款。。組合貸款：是由住房房資金管理理中心運用用政策性住住房資金、、商業(yè)銀行行運用信貸貸資金向同同一借款申申請人同時時發(fā)放，用用于購買同同一套自住住普通住宅宅的個人購購房抵押貸貸款的總稱稱。其他相關概概念房地產基礎知識房地產開發(fā)發(fā)知識綜合開發(fā)程程序開發(fā)中的審審批手續(xù)綜合開發(fā)概概念開發(fā)方式項目投資構構成和投資資分析開發(fā)知識房地產綜合合開發(fā)是指開發(fā)工工作的全過過程，從項項目的籌劃劃開始至計計劃立項、、規(guī)劃設計計、項目審審批、招標標投標、工工程實施、、竣工驗收收直至交付付使用。它它的要求、、內涵和目目標包括如如下幾方面面：房地產產綜合開發(fā)發(fā)是以建設設地塊和房房屋的開發(fā)發(fā)、建造為為中心，對對某一建設設區(qū)域的市市政設施和和公用建設設實行統(tǒng)一一規(guī)劃，綜綜合配套，，協(xié)調建設設。在城市市基礎設施施方面，要要對交通道道路、供水水、排水、、供電、供供熱、供氣氣、郵電通通訊等實行行綜合開發(fā)發(fā)，供應量量要和需求求相適應。。在建筑物物功能方面面，則要對對居住用房房、服務用用房、文教教衛(wèi)生、福福利娛樂等等用房，以以及庭園綠綠化、道路路交通，實實行配套建建造。房地地產綜合開開發(fā)還要求求在建設程程序上嚴格格按照客觀觀規(guī)律辦事事，嚴格地地按照立項項論證、規(guī)規(guī)劃設計、、征地拆遷遷、招標投投標、基礎礎設施、道道路交通、、主體建筑筑、配套房房屋、庭園園綠化、竣竣工驗收、、使用管理理……的程序進行行，做到各各個建設環(huán)環(huán)節(jié)互相銜銜接、層層層扣住、協(xié)協(xié)調發(fā)展，，從而實現(xiàn)現(xiàn)以最少的的投入獲得得最大的建建設收益，，并為使用用管理、日日常服務奠奠定良好的的基礎。房地產開發(fā)知識房地產綜合合開發(fā)的概概念房地產綜合合開發(fā)的方方式房地產開發(fā)知識單項開發(fā)單項開發(fā)的的項目一般般規(guī)模比較較小，功能能單一，配配套設施簡簡便。這種種項目往往往在新區(qū)總總體開發(fā)或或老城改造造中形成一一個相對獨獨立的項目目。但其風風格、外貌貌等要與整整個開發(fā)區(qū)區(qū)取得協(xié)調調，并以較較快的時間間完成。單單項開發(fā)包包括房屋及及其配套設設施的建設設，即供水水、供電、、供暖、煤煤氣（或天天燃氣）、、雨污水處處理、通訊訊、消防等等。這要求求有很強的的計劃性，，要求各個個單項工程程密切配合合，共同行行動，按照照“先地下下，后地上上”的順序序安排各項項施工。房地產綜合合開發(fā)的方方式房地產開發(fā)知識小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)發(fā)中，是指指一個完整整小區(qū)的綜綜合開發(fā)。。要求其在在區(qū)域開發(fā)發(fā)范圍內功功能完善，，配套項目目齊全，基基礎設施完完善。在舊舊城改造中中，則是指指局部改建建，即某一一個相對獨獨立的街坊坊的更新改改造。小區(qū)開發(fā)從從功能上分分有綜合性性和單一性性兩種；綜綜合性的有有經濟貿易易區(qū)，科技技開發(fā)小區(qū)區(qū)等。這些些小區(qū)往往往以經濟技技術開發(fā)項項目為主，，兼顧居住住、文化福福利設施。。單一的開開發(fā)小區(qū)則則是指居住住小區(qū)，一一般以滿足足居住需要要為中心進進行住宅和和相應的商商業(yè)、市政政、文教福福利等配套套項目建設設房地產綜合合開發(fā)的方方式房地產開發(fā)知識成片開發(fā)一般是指范范圍廣泛、、投入資金金巨大、項項目眾多、、建設期長長的綜合性性開發(fā)。成成片開發(fā)大大到可以相相近于開辟辟一個新城城區(qū)，如上上海浦東新新區(qū)、鄭東東新區(qū)等都都屬于這種種多功能的的大規(guī)模開開發(fā)。在成成片開發(fā)中中，房地產產開發(fā)往往往成為基礎礎和先行項項目，發(fā)揮揮其啟動和和引導作用用。綜合開發(fā)程程序開發(fā)步驟決策階段規(guī)模摸底市場調查尋找開發(fā)土地建設施工階段前期階段領導決策經濟分析用地性質規(guī)劃紅線要求容積率道路及綠化市政及公建配套其他特殊條件房地產開發(fā)知識開發(fā)步驟決策階段建設施工階段前期階段編制建設計劃方案申請建設用地申請立項三通一平籌措建設資金拆遷委托設計自有流動資金銀行或其他金融機構貸款發(fā)行證券或股票預售商品房綜合開發(fā)程程序房地產開發(fā)知識開發(fā)步驟決策階段建設施工階段前期階段控制施工進度加強質量監(jiān)督組織施工招標資料匯總歸檔市政公建配套交付使用竣工驗收綜合開發(fā)程程序房地產開發(fā)知識開發(fā)中的審審批手續(xù)商品房銷售售證書土地證書建設工程開開工證房屋拆遷許許可證建設用地批批準證書建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證和建設工工程規(guī)劃許許可證項目建議書書及可行性性報告由規(guī)劃局審審批房屋土地管管理局城鄉(xiāng)建設委委員會由計委審批批房屋土地管管理局市、區(qū)縣人人民政府房屋土地管管理局房地產開發(fā)知識通常的五證證兩書《建設工程開開工證》：是建設單單位進行工工程施工的的法律憑證證，也是房房屋權屬登登記的主要要依據之一一。沒有開開工證的建建設項目均均屬違章建建筑，不受受法律保護護?！秶型镣恋厥故褂米C證》是證明明土地地使用用者向向國家家支付付使用用權出出讓金金，獲獲得了了在一一定年年限內內某塊塊國有有土地地使用用權的的法律律憑證證?！督ㄔO用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》是建設設單位位在向向土地地管理理部門門申請請征用用，劃劃撥土土地前前，經經城市市規(guī)劃劃行政政主管管部門門確認認建設設項目目位置置和范范圍符符合城城市規(guī)規(guī)劃的的法定定憑證證?！督ㄔO工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》是有關關建設設工程程符合合城市市規(guī)劃劃要求求的法法律憑憑證。。《商品房房銷售售（預預售））許可可證》是市、、縣人人民政政府房房地產產管理理部門門允許許房地地產開開發(fā)企企業(yè)銷銷售商商品房房的批批準性性證件件。《住宅質質量保保證書書》是房地地產開開發(fā)企企業(yè)在在商品品房交交付使使用時時，向向購房房人提提供的的住房房質量量保證證文件件?！蹲≌故褂谜f說明書書》是房地地產開開發(fā)企企業(yè)在在商品品房交交付使使用時時，向向購房房人提提供的的有關關住房房使用用的說說明。。項目投投資構構成和和投資資分析析土地成成本前期費費用建筑安安裝費費用項目銷銷售及及交易易稅其他費費用土地出出讓金金、土土地補補償和和拆遷遷安置置費、、市政政配套套和集集資費費規(guī)劃勘勘察設設計費費、三三通一一平費費、工工程招招標及及辦理理各項項開工工手續(xù)續(xù)費建安費費、工工程監(jiān)監(jiān)理及及質量量監(jiān)督督費、、小區(qū)區(qū)配套套及綠綠化費費（多層層建安安費一一般800-1000元/平方米米、高高層1200-1500元/平方米米）項目管管理費費、不不可預預見費費、開開發(fā)企企業(yè)利利潤、、稅金金及利利息項目投投資構構成房地產開發(fā)知識項目投投資構構成和和投資資分析析房地產產項目目投資資經濟濟效益益的靜靜態(tài)評評價房地產產項目目投資資經濟濟效益益的靜靜態(tài)評評價是是不考考慮資資金時時間價價值的的評價價方法法。因因其計計算簡簡單、、方便便，在在項目目的機機會研研究階階段、、初步步可行行性研研究階階段，，以及及建設設期較較短的的小型型項目目評價價上有有廣泛泛的應應用。。具體體方法法有：：投資收收益率率法投資收收益率率又稱稱投資資利潤潤率或或投資資效果果系數數，主主要用用來評評價項項目的的獲利利水平平。其其計算算公式式如下下：投資收收益率率=收益額額/項目投投資額額×100%式中：：項目目投資資額是是包括括貸款款利息息的總總投資資；收益額額是房房地產產開發(fā)發(fā)商品品的銷銷售凈凈收入入。如如商品品房銷銷售凈凈收入入，土土地使使用權權的轉轉讓凈凈收入入等。。投資回回收期期法投資回回收期期就是是用擬擬建項項目的的凈收收益來來補償償全部部投資資所需需要的的時間間，即即項目目開發(fā)發(fā)建設設投放放資金金的回回收時時間。。投資回回收期期=項目總總投資資/項目年年平均均收益益額式中的的項目目投資資額一一般也也應考考慮投投資貸貸款利利息。。項目目的年年平均均收益益額是是由項項目的的年平平均營營業(yè)收收入（（租金金收入入）扣扣除年年平均均經營營成本本（不不含折折舊））及各各種稅稅金后后的余余額。。房地產開發(fā)知識項目投投資構構成和和投資資分析析房地產產項目目投資資經濟濟效益益的動動態(tài)評評價動態(tài)評評價分分析法法是考考慮資資金時時間價價值的的分析析方法法。常常用的的動態(tài)態(tài)分析析方法法有凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法和和內部部收益益率法法。房房地產產項目目投資資經濟濟效益益的不不確定定性分分析在在房地地產投投資項項目的的經濟濟效益益評價價分析析中，，引用用了大大量的的技術術經濟濟數據據，如如銷售售單價價、成成本、、收益益、貸貸款、、利率率、工工期等等。由由于這這些數數據都都是分分析人人員根根據資資料對對未來來的可可能性性作出出的某某種估估計，，所以以分析析中就就帶有有某種種不確確定性性因素素。不不確定定性分分析就就是借借助于于盈虧虧平衡衡分析析、敏敏感性性分析析及概概率分分析等等數學學方法法對項項目投投資效效益做做更進進一步步分析析。房地產開發(fā)知識建筑知知識建筑結結構工程識識圖規(guī)劃建筑知知識建筑知識戶型規(guī)劃知知識居住用用地包包括住宅用用地：包括括住宅宅建筑筑的基基底占占地及及其四四周合合理間間距內內的用用地（（含宅宅旁綠綠地、、宅間間小路路、家家務院院等））公建用用地：是與與居住住人口口規(guī)模模相對對應配配建的的各類類設施施的用用地，，包括括建筑筑基底底占地地及其其所屬屬的專專用場場院、、綠地地和配配建停停車場場、回回車場場等。。道路用用地：指宅宅間小小路和和公建建專用用道路路以外外的各各級車車行道道路、、廣場場、停停車場場、回回車場場等。。居住住區(qū)用用地內內道路路用地地面積積應按按下列列規(guī)定定確定定：1.按與居居住人人口規(guī)規(guī)模相相對應應的同同組道道路及及其以以下各各級道道路計計算用用地面面積，，外圍圍道路路不計計入入2.居住區(qū)區(qū)（級級）道道路、、按紅紅線寬寬度計計算；；3.小區(qū)路路、組組團路路，按按路面面寬度度計算算。當當小區(qū)區(qū)路設設有人人行便便道時時，人人行便便道計計入道道路用用地地面積積。4.居民汽汽車停停放場場地，，按實實際占占地面面積計計算5.宅間小小路不不計入入道路路用地地面積積公共綠綠地：指滿滿足規(guī)規(guī)定的的日照照要求求，適適應安安排游游憩活活動場場地的的居民民共享享的綠綠地，，包括括居住住區(qū)公公園、、居住住小區(qū)區(qū)的小小游園園、組組團綠綠地以以及其其他具具有一一定規(guī)規(guī)模的的塊狀狀、帶帶狀公公共綠綠地。。建筑知識日照間間距住宅的的日照照間距距分正正面間間距和和側面面間距距兩大大類，，凡泛泛指的的日照照間距距，為為正面面間距距。在居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃中中，應應使住住宅布布局合合理，，為保保證每每戶都都能獲獲得規(guī)規(guī)定的的日照照時間間和日日照質質量，，要求求條形形住宅宅長軸軸外墻墻之間間保持持一定定距離離，即即為日日照間間距。。如果果住宅宅的日日照間間距不不夠，，北面面住宅宅的底底層就就不能能獲得得有效效日照照。根根據規(guī)規(guī)定，，高層層與各各種層層數住住宅間間距不不宜小小于13m，條式式住宅宅多層層間距距不宜宜小于于6m。日照間間距系系數=房屋間間距遮擋房房屋檐檐高規(guī)劃知知識建筑知識日照間間距住宅的的日照照間距距分正正面間間距和和側面面間距距兩大大類，，凡泛泛指的的日照照間距距，為為正面面間距距。在居居住住區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃中中，，應應使使住住宅宅布布局局合合理理，，為為保保證證每每戶戶都都能能獲獲得得規(guī)規(guī)定定的的日日照照時時間間和和日日照照質質量量，，要要求求條條形形住住宅宅長長軸軸外外墻墻之之間間保保持持一一定定距距離離，，即即為為日日照照間間距距。。如如果果住住宅宅的的日日照照間間距距不不夠夠，，北北面面住住宅宅的的底底層層就就不不能能獲獲得得有有效效日日照照。。根根據據規(guī)規(guī)定定，，高高層層與與各各種種層層數數住住宅宅間間距距不不宜宜小小于于13m，條條式式住住宅宅多多層層間間距距不不宜宜小小于于6m。日照照間間距距系系數數=房屋屋間間距距遮擋擋房房屋屋檐檐高高單棟棟塔塔式式居居住住建建筑筑在在兩兩側側無無其其他他遮遮擋擋陽陽光光的的建建筑筑（（含含規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑））時時，，與與其其他他居居住住建建筑筑的的間間距距系系數數不不得得小小于于1．0多棟棟塔塔式式居居住住建建筑筑呈呈東東西西向向單單排排布布置置時時,與被被其其遮遮擋擋陽陽光光的的板板式式居居住住建建筑筑的的建建筑筑間間距距,相鄰鄰塔塔式式居居住住建建筑筑的的間間距距等等于于或或大大于于單單棟棟塔塔式式居居住住建建筑筑的的長長度度時時,建筑筑間間距距系系數數不不得得小小于于1.2。住宅宅朝朝向向住宅宅的的朝朝向向主主要要要要求求能能獲獲得得良良好好自自然然通通風風和和日日照照。。鄭鄭州州市市住住宅宅最最佳佳朝朝向向南南偏偏東東150，適適宜宜朝朝向向南南偏偏東東250，不不宜宜朝朝向向西西北北方方向向。。規(guī)劃劃知知識識建筑知識規(guī)劃劃知知識識城市市居居住住區(qū)區(qū)———是指指不不同同居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模的的居居住住生生活活聚聚居居地地和和特特指指被被城城市市干干道道或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并配配建建有有一一整整套套完完善善的的設設施施的的生生活活聚聚居居地地。。一一般般在在30000-50000人。。居住住小小區(qū)區(qū)—一般般稱稱小小區(qū)區(qū)，，是是被被居居住住區(qū)區(qū)級級道道路路或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并有有一一定定配配套套的的生生活活聚聚居居地地。。一一般般在在7000-15000人。。居住住組組團團———指被被小小區(qū)區(qū)路路隔隔開開，，1000-3000人。。建筑知識戶型型知知識識建筑知識住宅宅應應按按套套型型設設計計，，每每套套住住宅宅應應設設臥臥室室、、起起居居室室（（廳廳））、、廚廚房房和和衛(wèi)衛(wèi)生生間間等等基基本本空空間間，，普普通通住住宅宅套套型型分分為為一一至至四四類類，，其其居居住住空空間間個個數數和和使使用用面面積積不不宜宜小小于于下下表表的的規(guī)規(guī)定定：：套型居住間數使用面積一類234二類345三類356四類468注：：表表內內使使用用面面積積均均未未包包括括陽陽臺臺面面積積戶型型知知識識建筑知識臥室室、、起起居居室室（（廳廳））臥室室之之間間不不應應穿穿越越，，臥臥室室應應有有直直接接采采光光、、自自然然通通風風，，其其使使用用面面積積不不應應小小于于下下列列規(guī)規(guī)定定：：1雙人人臥臥室室為為10㎡㎡；2單人人臥臥室室為為6㎡㎡；3兼起起居居的的臥臥室室為為12㎡㎡。起居居室室（（廳廳））應應有有直直接接采采光光、、自自然然通通風風，，其其使使用用面面積積不不應應小小于于12㎡㎡。起居居室室（（廳廳））內內的的門門洞洞布布置置應應綜綜合合考考慮慮使使用用功功能能要要求求，，減減少少直直接接開開向向起起居居室室（（廳廳））的的門門的的數數量量。。起起居居室室（（廳廳））內內布布置置家家具具的的墻墻面面直直線線長長度度應應大大于于3m。無直直接接采采光光的的廳廳，，其其使使用用面面積積不不應應大大于于10㎡㎡戶型型知知識識建筑知識廚房房廚房房的的使使用用面面積積不不應應小小于于下下列列規(guī)規(guī)定定：：為為的的是是更更好好1一類類和和二二類類住住宅宅為為4㎡㎡；2三類類和和四四類類住住宅宅為為5㎡㎡。廚房房應應有有直直接接采采光光、、自自然然通通風風，，并并宜宜布布置置在在套套內內近近入入口口處處。。廚房房應應設設置置洗洗滌滌池池、、案案臺臺、、爐爐灶灶及及排排油油煙煙機機等等設設施施或或預預留留位位置置，，按按炊炊事事操操作作流流程程列列，，操操作作面面凈凈長長不不應應小小于于2．10m。單排布置設設備的廚房房凈寬不應應小于1．50m；雙排布置置設備的廚廚房其兩排排設備的凈凈距不應小小于0．90m。戶型知識建筑知識衛(wèi)生間每套住宅應應設衛(wèi)生間間，第四類類住宅宜設設二個或二二個以上衛(wèi)衛(wèi)生間。每每套住宅至至少應配置置三件衛(wèi)生生潔具，不不同潔具組組合的衛(wèi)生生間使用面面積不應小小于下列規(guī)規(guī)定：1設便器、洗洗浴器（浴浴缸或噴淋淋）、洗面面器三件衛(wèi)衛(wèi)生潔具的的為3㎡；2設便器、洗洗浴器二件件衛(wèi)生潔具具的為2.50㎡㎡；3設便器、洗洗面器二件件衛(wèi)生潔具具的為2㎡；4單設便器的的為1.10㎡㎡。無前室的衛(wèi)衛(wèi)生間的門門不應直接接開向起居居室（廳））或廚房。。衛(wèi)生間不應應直接布置置在下層住住戶的臥室室、起居室室（廳））和廚房的的上層，可可布置在本本套內的臥臥室、起居居室（廳））和廚房上上層；并均均應有防水水、隔聲和和便于檢修修的措施套內應設置置洗衣機的的位置建筑結構按承重結構構分類磚木結構——舊式住房混合結構（（包括部分分鋼筋混凝凝土）——舊式住房鋼筋混凝土土結構——目前通常采采用鋼結構——現(xiàn)代建筑、、超高層大大跨度采用用（帝國大大廈、金茂茂大廈）按承重方式式分類墻承重框架結構（（梁柱承重重）半框架結構構（部分墻墻承重）空間結構（（桁架、網網狀結構等等，主要用用于體育館館、飛機裝裝配車間等等建筑）建筑知識建筑結構建筑結構的的承重形式式疊砌式墻承重，主主要用于六六層以下居居住建筑及及中小型工工業(yè)建筑框架式梁、柱承重重，主要用用于辦公樓樓、旅館等等平面空間間較大建筑筑框—剪式（框架架—剪力墻式））某些部位采采用鋼筋混混凝土剪力力墻，主要要用于高層層住宅注：剪力—作用于同一一點，大小小相等，方方向相反的的一對力（（不同于平平衡力）剪力墻剪力墻承重重，主要用用于高層建建筑筒體式主要用于大大跨度、大大空間、超超高層筒體結構（（單個筒體體）筒中結構（（兩個筒體體）束筒結構（（多個筒體體）建筑知識建筑結構地基與基礎礎地基天然地基人工地基基礎條形基礎（（承重墻下下基礎）獨立基礎（（柱下基礎礎）井格式基礎礎（將柱下下基礎連接接起來）梁板式筏形形基礎（滿滿堂式的板板式基礎））箱形基礎（（由底板、、頂板及若若干縱橫墻墻組成，中中空部分可可用作地下下室）基礎作為建建筑的重要要組成部分分，造價、、工期都約約占整個工工程的三分分之一建筑知識建筑結構建筑鋼材建筑用鋼材材主要為鋼鋼板、型鋼鋼、鋼筋及及鋼管等。。鋼板，厚度為4~60毫米的稱為為厚鋼板，，厚度小于于4毫米的稱為為薄鋼板，，厚鋼板可可用于鋼結結構。型鋼，包括不同同規(guī)格的等等肢角鋼、、不等肢角角鋼、工字字鋼、寬緣緣工字鋼、、丁字鋼和和槽鋼等。。鋼筋，種類很多多，依斷面面形式有圓圓鋼筋、方方鋼筋、變變型鋼筋；；依加工方方法有熱軋軋鋼筋、冷冷軋鋼筋筋、冷拔拔鋼筋。變變型鋼筋則則以熱軋螺螺紋鋼筋應應用較廣。。鋼絲，由圓鋼抽抽引而得，，直徑5毫米以下的的高強度鋼鋼絲，強度度極限達150~250公斤/mm2，用于預應應力結構。。鋼管，有焊接鋼鋼管與無縫縫鋼管，除除作管道外外，尚可作作鋼結構的的構件。建筑知識建筑結構工工程常材料料磚磚可分為普普通粘土磚磚、粉煤灰灰磚、加氣氣混凝土砌砌磚等。標準磚規(guī)格格為53×115×240mm，平時所謂謂“磚墻””即指寬度度為240mm的磚墻。建筑砂漿建筑砂漿是是由膠凝材材料、細骨骨料和水等等材料組合合而成。混凝土是由由膠凝材料料、骨料、、砂和水經經合理混合合后硬化而而成的人造造石材，混凝土的強強度大小通通常是以混混凝土標號號（50~600號不等）來來表示的。。硅酸教鹽水水泥可分為為275、325、425、525、625、725六個標號，，標號越高高強度越高高，通常工工程采用425。木材木材具有質質輕高強（（相對自重重而言）、、導熱性低低、絕緣性性好、紋理理美麗等優(yōu)優(yōu)點。在木結構或或磚木結構構建筑中，，木材主要要用作于承承重材料；；在磚混結結構和鋼筋筋混凝土結結構中，木木材主要用用作于裝飾飾材料。梯間式(現(xiàn)在一般板板樓或變形形板樓)梯間式住宅宅每層聯(lián)系系的戶數一一般在2-4戶之間，戶戶數越少，，由公共樓樓梯所引起起的對住戶戶的影響就就越小，同同時也能更更好的保證證住戶的私私密性和良良好的通風風采光條件件。一般在在多層住宅宅中采用較較多樓體類型建筑知識建筑結構外廊式外廊式每層層聯(lián)系的戶戶型一般在在4戶以上，且且每戶都能能得到均等等的居住條條件。由于于公共外廊廊對住戶的的私密性有有一定的影影響，故居居室的位置置宜遠離外外廊安排，，靠外廊一一側宜安排排輔助用房房，如廁所所、廚房、、儲藏室等等。內廊式內廊式住宅宅走廊光線線較暗，對對住戶私密密性的影響響亦較大，，住戶的通通風、采光光條件也不不良。采用用這種形式式住戶的朝朝向不是向向西和向東東，就是朝朝南和朝北北。集中式（現(xiàn)在一般般指塔樓））集中式住宅宅與梯間式式住宅的不不同點，在在于樓梯間間與電梯間間都集中在在住宅中央央，無直接接采光，所所以集中式式住宅有著著內廊式住住宅相同的的缺點，但但對住戶的的影響比內內廊式少得得多，而且且能最大限限度得利用用外墻為戶戶內創(chuàng)造良良好得通風風和采光條條件，每層層聯(lián)系得戶戶數可多可可少，一般般在高層住住宅中采用用較多。建筑知識圖線:線型、粗粗度、標高高線型、粗粗度工程識圖定位軸線點點畫線表示示定位軸線線。橫向軸線為為大寫英文文字母，縱縱向為阿拉拉伯數字DCBA1234建筑知識工程識圖比例表13-2建筑施工圖圖的比例圖名比例建筑物或構筑的平面圖，立面圖，剖面圖1:501:1001:200建筑物或構筑物是局部放大圖1:101:201:50配件及構造詳圖1:1,1:2,1:5,1:10,1:20,1:50建筑知識工程識圖標高：表示示樓層所在在高度建筑總平面面圖總平面圖中中包括比例例、圖例、、圖線、、定位、、指北針、、尺寸標注注建筑知識工程識圖建筑平面圖圖比例、尺寸寸標注、圖圖線、圖例例符號、投投影要求平面圖外部部尺寸線主主要有三道道第一道是最外面的的尺寸------總體尺寸，，表明建筑筑物的總長長，總寬。。第二道是中間的尺尺寸------軸線間尺寸寸，表明建建筑物承重重構件的定定位尺寸。。第三道是最里面的的尺寸-----細部尺寸，，表明建筑筑物門、、窗洞、洞洞間墻及細細部的尺寸寸，該尺尺寸與軸線線相關。平平面圖上上還有標高高尺寸：平平面圖上上還應標注注室內外的的樓地面標標高及室外外地坪標高高尺寸。建筑知識工程識圖建筑立面圖圖比例、定定位軸線、、圖線、投投影要求、、尺寸標注注建筑知識一手房業(yè)務務流程二手房業(yè)務務的流程房地產營銷銷的理念有關銷售禮禮儀房地產營銷銷知識房地產營銷銷知識房地產營銷知識房地產營銷銷的理念*人文文化牌牌*金融文化化牌*商業(yè)文化化牌宣傳到位、、知名度高高、值得消消費者信賴賴講究高效、、節(jié)能、環(huán)環(huán)保、健康康舒適生態(tài)態(tài)平衡的居居住環(huán)境情調“學區(qū)區(qū)”、“社社區(qū)文化””、“智能能化”等概概念文化品味強調品牌生態(tài)環(huán)境知識經濟房地產營銷知識銷售模式低價開盤——指樓盤在第第一次面對對消費者時時，以低于于市場行情情的價格公公開銷售。。高價開盤——指樓盤在第第一次面對對消費者時時，以高于于市場行情情的價格公公開銷售。。無貼息返本本銷售——購房者購買買物業(yè)后到到一不定期期時期后，，發(fā)展商按按原價將本本金免息返返還給業(yè)主主，而房屋屋產權仍歸歸業(yè)主所有有。（此方方式已被禁禁止）房地產營銷知識銷售模式先租后售——客戶先租住住，到客戶戶認為有能能力買下房房屋站柜臺臺時，開發(fā)發(fā)商將如數數退還此前前的租金，，并且按租租住房時議議定的房價價出售。（（淡市下常常用）售后返租——購房者買下下物業(yè)后將將物業(yè)返租租給發(fā)展商商。（商鋪鋪類運用較較多，如第第一大街-淘珍街和聯(lián)聯(lián)盟新城的的內部商業(yè)業(yè)街）以租代售——有意購房者者的客戶先先租住，按按月交租金金，等到租租金總額達達到當初議議定的房屋屋總價（連連本帶息））時，房屋屋產權歸該該客戶所有有?；貓箐N售——購房者須支支付部分房房款（一般般30%），但暫不不入住，一一定期限后后，此房產產歸客戶所所有，等于于是發(fā)展商商用70%的房款回購購前十年的的房屋使用用權。房地產營銷知識均價——是指將各單單位的銷售售價格相加加之后的和和數除以單單位建筑而而后和數，，即得出每每平方米的的均價?；鶅r——指經過核算算而確定的的每平方米米商品房基基本價格。。起價——指某物業(yè)各各樓層銷售售價格中的的最低價格格，即是起起價。預售價——指商品房預預售合同中中的專用術術語，它不不是正式價價格。一次性買斷斷價——是指買方與與賣方商定定的一次性性定價。誠意金——是指商品房房地產在未未取得預售售證之前，，開發(fā)商收收取客戶的的可退回的的款項。定金——是指當事人人約定由一一方向對對給付的，，作為債權權擔保的一一定數額的的貨幣。價格與稅費費房地產營銷知識違約金——是指違約方方按照法律律規(guī)定和合合同的約定定，應該付付給對廣播播一定數量量的貨幣。。土地開發(fā)費費———每公公頃頃居居住住區(qū)區(qū)用用地地開開發(fā)發(fā)所所需需的的各各項項工工程程建建設設投投資資及及必必要要管管理理費費用用（（元元/平方方米米））住宅宅單單方方綜綜合合造造價價———每平平方方米米住住宅宅建建筑筑面面積積所所需需的的工工程程建建設設的的測測算算綜綜合合投投資資，，包包括括各各項項工工程程建建設設投投資資及及必必要要的的管管理理費費用用（（元元/平方方米米））公共共維維修修基基金金———是指指住住宅宅樓樓房房的的公公共共部部位位和和共共用用設設施施、、設設備備的的維維修修養(yǎng)養(yǎng)護護基基金金。。契稅稅———是指指當當房房地地產產所所有有權權發(fā)發(fā)生生轉轉移移時時，，就就當當事事人人所所訂訂立立的的契契約約按按房房地地產產交交易易一一定定比比例例向向產產權權承承受受人人行行征征收收的的一一次次性性稅稅收收。。印花花稅稅———是結結經經就就是是活活動動