房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理概述

第六章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序一、概述(一)房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，在依法取得使用權(quán)的土地上，對房屋等建筑物和構(gòu)筑物進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其活動內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、交付使用、售后管理和維修服務(wù)等。狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的物質(zhì)生產(chǎn)過程。本章所論述的是狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)。(二)房地產(chǎn)開發(fā)的特征1.綜合性這是房地產(chǎn)開發(fā)最本質(zhì)的特征。2.長期性3、地城性4、風(fēng)險性(三)房地產(chǎn)開發(fā)的形式1、按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分根據(jù)被開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā)兩種形式。新區(qū)開發(fā)主要是通過對城市郊區(qū)的農(nóng)地和荒地的改造，使之變成建設(shè)用地，并進行一系列的房屋、道路、公用設(shè)施等方面的建設(shè)和鋪裝，使之變成新的城區(qū)及房地產(chǎn)產(chǎn)品。舊區(qū)再開發(fā)也稱為舊區(qū)改造，主要是對建成區(qū)某些區(qū)段的建筑和各項配套設(shè)施進行拆遷改造或重新建設(shè)，具有改變或擴大原有建筑地段的使用性質(zhì)和功能的特點。目前，舊區(qū)改造已成為許多大中城市房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。2、按開發(fā)的對象劃分根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的對象可以劃分為土地開發(fā)，房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。

土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)以后，對土地進行平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使之達到一定的建設(shè)利用條件，然后通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式，將其轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建設(shè)的一種開發(fā)形式。

房屋開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權(quán)后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產(chǎn)商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、娛樂用房等，并以出售或出租手段將這些房地產(chǎn)商品推人市場的一種開發(fā)形式。

綜合開發(fā)是指將土地、房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來進行建設(shè)的開發(fā)形式，項目從投資決策、土地使用權(quán)的獲取、前期工作，直到施工建設(shè)、竣工驗收等全過程都由一個開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)。這種開發(fā)方式也是目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的一種開發(fā)方式。3、按開發(fā)的規(guī)模劃分根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?？梢詣澐譃閱雾楅_發(fā)和成片開發(fā)。

單項開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一，這種項目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建設(shè)的一些單項工程或單位工程；

成片開發(fā)規(guī)模較大、占地多、功能比較齊全，無論是在新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造中都表現(xiàn)為成街成片地建造多個工程項目，是一種投資額高、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序通?？煞譃橥顿Y項目選擇與決策分析、前期工作、項目建設(shè)和房屋租售四個環(huán)節(jié)。當(dāng)然，具體項目的開發(fā)程序并不一定按部就班地進行，某些環(huán)節(jié)可以發(fā)生交叉，如在項目建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給投資者或使用者。（一）項目選擇與決策分析主要目的是決定投資開發(fā)的對象。通過房地產(chǎn)市場研究尋找投資開發(fā)的機會，通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性，通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策。（二）前期工作

主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。通過征地、拆遷，辦理用地手續(xù)，落實建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計得到一個滿足城市規(guī)劃要求的項目實施藍(lán)圖，通過全面的準(zhǔn)備工作為項目的開工建設(shè)創(chuàng)造必要條件等。（三）項目建設(shè)

主要目的是按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工建設(shè)。通過招投標(biāo)方式落實施工單位，通過落實監(jiān)理方式和監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設(shè)的有效管理，通過竣工驗收全面檢驗工程建設(shè)質(zhì)量并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系等。（四）房屋租售

主要目的是找到客戶，以盡快回收投資，實現(xiàn)利潤。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出租還是出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定租金或出售價格來做到租售時的心中有數(shù)，通過開展豐富多彩的促銷活動來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。三、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(二)建筑承包商房地產(chǎn)開發(fā)最終是為社會生產(chǎn)出一批合格的建筑產(chǎn)品，建筑承包商是開發(fā)過程的重要參與者，投有建筑承包商的參與，諸多的工程計劃將無法付諸實施。建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設(shè)備、技術(shù)進行施工，是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的直接負(fù)責(zé)人。根據(jù)建設(shè)部頒布的自2001年7月1日起實施的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將建筑業(yè)企業(yè)分為施工總承包企業(yè)、專業(yè)承包企業(yè)和勞務(wù)分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二級；專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級分為一至四級。獲得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)，可以對工程實行施工總承包或者對主體工程實行施工承包。承擔(dān)施工總承包的企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非主體工程或者勞務(wù)作業(yè)分包給具有相應(yīng)專業(yè)承包資質(zhì)或者勞務(wù)分包資質(zhì)的其他建筑業(yè)企業(yè)。獲得專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程或者建設(shè)單位按照規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工程。專業(yè)承包企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務(wù)作業(yè)分包給具有相宜勞務(wù)分包資質(zhì)的勞務(wù)分包企業(yè)。獲得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。(三)政府有關(guān)部門政府部門主要是以房地產(chǎn)開發(fā)活動的行政管理者身份來參與其中的，開發(fā)活動中的不少環(huán)節(jié)需要經(jīng)過政府有關(guān)部門的審批許可和協(xié)調(diào)，如審批發(fā)放建設(shè)用地許可證，審批規(guī)劃設(shè)計方案，發(fā)放施工許可證，協(xié)調(diào)市政、公建配套計劃等等，因此，政府部門是以法規(guī)、政策、經(jīng)濟手段對開發(fā)活動進行管理與控制的。政府部門有時也可以開發(fā)商的身份，進行安居房的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他一些公益項目的建設(shè)。其主要目的是改善人民的居住條件，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足公眾的整體需求。某些重大項目也可由政府部門作為開發(fā)及投資主體組織進行。(四)金融機機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)需需要巨額的投投資，向金融融機構(gòu)申請貸貸款是開發(fā)商籌資資的最主要的的渠道，因此此金融機構(gòu)在在房地產(chǎn)開發(fā)中是以最最主要的資金金提供者的身身份來參與其其中的。(五)房地產(chǎn)產(chǎn)中介機構(gòu)房地產(chǎn)咨詢機機構(gòu)是以房地地產(chǎn)知識和技技術(shù)為基礎(chǔ)，，通過對特定信息息進行加工來來為開發(fā)商解解決開發(fā)建設(shè)設(shè)過程中各種技術(shù)問題題。房地產(chǎn)價格評評估機構(gòu)是按按照商品經(jīng)濟濟的一般規(guī)律律，分析影響房地地產(chǎn)價值的各各種因素，科科學(xué)地以貨幣幣形態(tài)反映房地產(chǎn)商品品的價值。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機機構(gòu)是為房地地產(chǎn)買賣、交交換、租賃、、換房等提供信息息及信托勞務(wù)務(wù)等中介服務(wù)務(wù)。一、項目選擇擇與決策分析析階段的影響響因素（一）政治因因素（二）經(jīng)濟因因素（三）社會因因素二、前期工作作階段的影響響因素（一）城市規(guī)規(guī)劃城市規(guī)劃分為為總體規(guī)劃和和詳細(xì)規(guī)劃。。對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)影響最大的的是控制性詳詳細(xì)規(guī)劃。控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃往往對建建設(shè)地塊的開開發(fā)順序、用用途、容積率、、建筑密度、、建筑高度、、設(shè)計方案、、建筑風(fēng)格等作了詳細(xì)細(xì)的規(guī)定，從從而決定了未未來城市各區(qū)區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)價值和和效益。第二節(jié)影影響房地產(chǎn)開開發(fā)的因素（二）土地政政策土地供應(yīng)政策策是通過編制土土地供應(yīng)計劃劃來實施的。。土地供應(yīng)計劃劃的內(nèi)容包括括：年度土地地開發(fā)的面積積、地點，修建的的市政工程及及所需經(jīng)費，，出讓土地的的面積、地點，上蓋建建筑物的性質(zhì)質(zhì)、建筑面積積及所需的建建造經(jīng)費，預(yù)計的地地價款收入等等；土地價格政策策對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影響主要要是指政府通通過調(diào)控地價來來影響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的成本本，從而影響響房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效效益。土地稅收政策策對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的影響是指指政府通過制制定稅賦差別和和優(yōu)惠政策來來調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)方向、、抑制市場投機和規(guī)范范交易行為。。（三）設(shè)計水水平房地產(chǎn)開發(fā)項項目能否做到到布局合理、、景觀協(xié)調(diào)、、結(jié)構(gòu)先進、造型型新穎、設(shè)備備完善、功能能齊全、質(zhì)量量優(yōu)良、造價低廉，在在很大程度上上取決于設(shè)計計水平。（四）土地開開發(fā)期土地開發(fā)期的的長短直接影影響房地產(chǎn)開開發(fā)的進度。。三、項目建設(shè)設(shè)階段的影響響因素（一）施工進進度施工工期一般般能夠按照合合同的要求實實施，但由于于某些特殊因素的的影響，也可可能會使施工工工期延長。。施工工期延長長，開發(fā)商一一方面要承擔(dān)擔(dān)更多的貸款款利息，另一方面面也會延誤恰恰當(dāng)?shù)匿N售時時機。2.建筑材料料價格和人工工費用當(dāng)建筑工程開開工后，由于于建筑材料價價格和人工費費用發(fā)生變化，而而導(dǎo)致建造成成本改變。這這種改變對開開發(fā)商是否有影響，要要看承包合同同的形式如何何。如果承包合同同是一種固定總價合同同，則建造成本本的改變由承包商負(fù)擔(dān)，對開發(fā)發(fā)商基本無影影響。否則，，開發(fā)商要承擔(dān)項目目建設(shè)階段由由于建筑材料料價格和人工工費用上漲所引起的建建造成本增加加額。3.施工質(zhì)量量房地產(chǎn)開發(fā)項項目的施工質(zhì)質(zhì)量直接影響響到最終產(chǎn)品品—房地產(chǎn)的質(zhì)量量，從而影響響房地產(chǎn)的銷銷售和使用。。開發(fā)商要監(jiān)督督施工單位嚴(yán)嚴(yán)格按照工程程設(shè)計圖紙和和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施施工，選用合合格的建筑材材料、建筑構(gòu)構(gòu)配件和設(shè)備，保證良良好的施工質(zhì)質(zhì)量。四、租售階段段的影響因素素（一）租售期期租售期的長短短與宏觀的社社會經(jīng)濟狀況況、市場供求求狀況等有直接關(guān)關(guān)系。租售期期延長會使得得購置土地及及建筑工程所占用的資資金承擔(dān)更多多的利息，進進而增加整個個開發(fā)項目的財務(wù)費用用。（二）租售價價格租金收入或銷銷售收入構(gòu)成成了房地產(chǎn)開開發(fā)項目的主主要現(xiàn)金流入，租租售價格的提提高可能會導(dǎo)導(dǎo)致租售率降降低，從而影影響項目的總總收益。（三）租售率率租售率是指已已經(jīng)出售或出出租的面積占占可出售或出出租總面積的比例例。提高租售售率可增加項項目的收益，，減少項目的運營費用用，從而提高高房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的經(jīng)濟效益益。一、概述可行性研究是是對建設(shè)項目目在投資決策策前進行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟論證的一門門綜合學(xué)科。。房地產(chǎn)開發(fā)項項目的可行性性研究是指在投資決決策前對擬開發(fā)項目相相關(guān)的社會、、經(jīng)濟和技術(shù)術(shù)等各方面情情況進行深入細(xì)致的調(diào)調(diào)查研究，對對各種可能的的方案進行科科學(xué)評價的基礎(chǔ)上，綜綜合研究擬開開發(fā)項目的建建設(shè)必要性、、技術(shù)上的可能性、經(jīng)經(jīng)濟上的合理理性，由此確確定該項目是是否應(yīng)該投資和如何投投資。主要任務(wù)是研究擬開發(fā)項項目在技術(shù)上上是否先進、、適用、可靠，在在經(jīng)濟上是否否合理，在財財務(wù)上是否贏贏利。第三節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的可行性性研究根本目的是實實現(xiàn)項目決策策的科學(xué)化、、民主化，減減少或避免投資的的盲目性和風(fēng)風(fēng)險性，提高高經(jīng)濟效益、、社會效益和環(huán)境效益益。(一)可行性性研究的作用用1.為投資決決策提供依據(jù)據(jù)2.為籌集開開發(fā)資金提供供依據(jù)3.為簽訂協(xié)協(xié)議和合同提提供依據(jù)4.為編制規(guī)規(guī)劃設(shè)計提供供依據(jù)。。(二)可行性性研究的內(nèi)容容1、房地產(chǎn)開開發(fā)項目的必必要性2、房地產(chǎn)開開發(fā)項目實施施的可能性3、房地產(chǎn)開開發(fā)項目的技技術(shù)經(jīng)濟分析析(三)可行性性研究的步驟驟可行性研究一一般按如下步步驟進行：1、接受委托托2、調(diào)查研究究調(diào)查主要從五五個方面進行行：一是市場場需求調(diào)查；；二是市場供給調(diào)調(diào)查；三是資資源調(diào)查；四四是建設(shè)地點點及所處地段條件的調(diào)調(diào)查；五是金金融市場資金金供求狀況、、利率和資金來源的調(diào)調(diào)查等等。3、方案選擇擇和優(yōu)化4、財務(wù)評價價和國民經(jīng)濟濟評價5、編制可行行性研究報告告二、房地產(chǎn)開開發(fā)項目的財財務(wù)評價(一)財務(wù)評評價的含義房地產(chǎn)開發(fā)項項目的財務(wù)評評價是指根據(jù)據(jù)國家現(xiàn)行財財稅制度和價格體體系，在科學(xué)學(xué)估算項目的的成本和收入入基礎(chǔ)上，通過計算算一系列評價價指標(biāo)來評價價項目的贏利利能力、清償能力以及及外匯平衡能能力，并據(jù)此此判斷項目的的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合合理性，為投投資決策提供供依據(jù)。財務(wù)評價是可可行性研究的的核心內(nèi)容。。(二)財務(wù)評評價的程序1、分析和估估算開發(fā)項目目的財務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)2、編制財務(wù)務(wù)基本報表財財務(wù)基本本報表是根據(jù)據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)填填列的，是計算算反映項目贏贏利能力、清清償能力的技技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的基礎(chǔ)。。財務(wù)基本報報表包括現(xiàn)金金流量表、資資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、、借款還本付付息表等。3、計算財務(wù)務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)標(biāo)主要有財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值、財財務(wù)內(nèi)部收益益率、投資回收收期、成本利利潤率等。通通過分析這些些指標(biāo)的計算結(jié)果，來來評價項目的的經(jīng)濟可行性性，為項目投投資決策提供可靠的依依據(jù)。(三)項目投投資與收入估估算一般來說，房房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本及費用包括以下幾個部分：1.土地費用用土地費用是指指為取得項目目用地而發(fā)生生的費用，主主要包括以下幾個個方面：(1)土地使使用權(quán)出讓金金及征地費等等。獲取土地使用用權(quán)的方式不不同，所發(fā)生生的費用也就就不一樣。土地使使用權(quán)出讓金金的估算一般般可參照政府府近期出讓的類似地塊塊的出讓金數(shù)數(shù)額并進行時時間、地段、、用途、臨街狀況、建建筑容積率、、土地出讓年年限、周圍環(huán)環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等等因素的修修正得到；也也可依據(jù)城市市人民政府頒布的城市基基準(zhǔn)地價，根根據(jù)項目用地地所處的地段段等級、用途、容積率率、使用年限限等項因素修修正得到。(2)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費用用?；A(chǔ)設(shè)施配套套費是因政府府投資進行城城市基礎(chǔ)設(shè)施施如自來水廠、污污水處理廠、、煤氣廠、供供熱廠和城市市道路等的建設(shè)而由受受益者分?jǐn)偟牡馁M用。有時時該該項項費費用用還還包包括括非非營營業(yè)業(yè)性性的的配配套套設(shè)設(shè)施施如如居居委委會、、派派出出所所、、幼幼兒兒園園、、中中小小學(xué)學(xué)、、公公共共廁廁所所等等的的建建設(shè)設(shè)費費的的分?jǐn)倲?，，統(tǒng)統(tǒng)稱稱配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費。。這這些些費費用用的的估估算算可可根根據(jù)據(jù)各各地的的具具體體規(guī)規(guī)定定和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進進行行。。(3)拆拆遷遷安安置置補補償償費費。。包括括拆拆遷遷補補償償費費和和拆拆遷遷安安置置費費，，拆拆遷遷補補償償費費是是指指開開發(fā)商商對對被被拆拆除除房房屋屋的的所有有權(quán)權(quán)人人，按按照照有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定給給予予補補償償所發(fā)發(fā)生生的的費費用用。。拆拆遷遷安安置置費費是是指指開開發(fā)發(fā)商商對對被被拆拆除除房房屋屋的的使用用人人，按按照照有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定給給予予安安置置所所發(fā)發(fā)生生的的費費用用。。2.前期期工程費費主要包括括項目的的可行性性研究、、水文地地質(zhì)勘察察、規(guī)劃、設(shè)計計以及““三通一一平”等等土地開開發(fā)工程程費支出出。3.房屋屋建造費費包括建安安工程費費、附屬屬工程費費和室外外工程費費。建安工程程費是指指直接用用于房屋屋建筑物物建設(shè)的的總成本本費用，主要要包括建建筑工程程費、設(shè)設(shè)備及安安裝工程程費和室室內(nèi)裝飾飾家具費等等。附屬工程程費包括括鍋爐房房、熱力力站、.變電室室、煤氣氣調(diào)壓站、自行行車棚、、信報箱箱等建設(shè)設(shè)費用。。室外工程程費包括括自來水水、雨水水、污水水、煤氣氣、熱力力、供電、電電信、道道路、綠綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)、室室外照明明等的建建設(shè)費用用.4.管理理費是指為管管理和組組織生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動而發(fā)發(fā)生的各各種費用用，包括公司司經(jīng)費、、工會經(jīng)經(jīng)費、職職工教育育培訓(xùn)經(jīng)經(jīng)費、勞勞動保險險費、待業(yè)業(yè)保險費費、訴訟訟費、壞壞賬損失失及其他他管理費費用。5.銷售售費用是指在銷銷售房地地產(chǎn)產(chǎn)品品過程中中發(fā)生的的各項費費用，包包括銷售人人員工資資、獎金金、廣告告宣傳費費、代理理費、銷銷售許可證申領(lǐng)領(lǐng)費等。。6.財務(wù)務(wù)費用是指企業(yè)業(yè)為籌集集資金而而發(fā)生的的各項費費用，主主要為借借款或債券券的利息息，還包包括金融融機構(gòu)手手續(xù)費、、融資代代理費以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)發(fā)生的其其他財務(wù)務(wù)費用。。7.其他他費用主要包括括臨時用用地費和和臨時建建設(shè)費、、施工圖圖預(yù)算和和標(biāo)底編制制費、招招標(biāo)管理理費、合合同公證證費、施施工執(zhí)照照費、工程監(jiān)理理費、保保險費等等雜項費費用。8.不可可預(yù)見費費根據(jù)項目目的復(fù)雜雜程度和和前述各各項費用用估算的的準(zhǔn)確程程度，以上上述各項項費用的的3%~7%估估算。9.稅費費在投資估估算中還還應(yīng)考慮慮項目所所負(fù)擔(dān)的的各種稅稅金和地地方政府或或有關(guān)部部門征收收的費用用。各項項稅費應(yīng)應(yīng)根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)估算算。(四)財財務(wù)評價價的方法法1、動態(tài)態(tài)評價方方法這種方法法不僅考考慮投資資、成本本、收入入這些現(xiàn)現(xiàn)金流量量絕對值的的大小，，還考慮慮其發(fā)生生的時間間，因此此它能客客觀地反映項目目效益狀狀況，是是財務(wù)評評價的主主要方法法。常用的指指標(biāo)主要有：：(1)財財務(wù)內(nèi)部部收益率率(FIRR)。是指項目目在整個個計算期期內(nèi)各年年凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)現(xiàn)值累計計等于零零時的折折現(xiàn)率。。它反映映項目所所占資金金的贏利利率，是是考察項項目贏利利能力的的主要動動態(tài)指標(biāo)標(biāo)。式中：CI—現(xiàn)金流流入量；；CO—現(xiàn)金流流出量；；(CI-CO)t—項目在在第t年的凈現(xiàn)金流流量；n—計算期期，即項項目的開開發(fā)或經(jīng)經(jīng)營周期期(年、、半年、、季度或或月)，，財務(wù)內(nèi)部部收益率率的經(jīng)濟濟含義是是，項目目在這樣樣的折現(xiàn)現(xiàn)率下，，到項目目壽命終終了時，，所有投投資可以以被完全全收回。。財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率可通通過內(nèi)插法求求得。內(nèi)插公式式為：式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)現(xiàn)值為接接近于零零的正值值時的折折現(xiàn)率；；i2—當(dāng)凈現(xiàn)現(xiàn)值為接接近于零零的負(fù)值值時的折折現(xiàn)率；；FNPV1—采用低低折現(xiàn)率率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的正正值；FNPV2—采用高高折現(xiàn)率率時凈現(xiàn)現(xiàn)值的負(fù)負(fù)值。說明：i1與i2之差不應(yīng)應(yīng)超過2%，否否則，折折現(xiàn)率i1、i2與凈現(xiàn)值值之間不不一定呈呈線形關(guān)系，(2)財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FNPV)。它是指按按行業(yè)的的基準(zhǔn)收收益率或或設(shè)定的的目標(biāo)收收益率，，將項目計計算期內(nèi)內(nèi)各年的的凈現(xiàn)金金流量折折現(xiàn)到建建設(shè)期初初的現(xiàn)值之和，，其計算算公式為為：式中：ic—行業(yè)基基準(zhǔn)收益益率或設(shè)設(shè)定的目目標(biāo)收益益率。當(dāng)NPV≥0時，，說明項項目的獲獲利能力力達到或或超過了了基準(zhǔn)收益率的的要求，，因而在在財務(wù)上上是可以以接受的的。在比較多種投資資方案時，通常常還要計計算財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值率(FNPVR)，即項項目凈現(xiàn)現(xiàn)值與項項目總投投資現(xiàn)值值之比。。一般應(yīng)選取取凈現(xiàn)值值率較大的方案。。(3)動動態(tài)投資資回收期期(DPP)。是指考慮慮折現(xiàn)因因素時，，項目以以凈收益益抵償全全部投資資所需的時間間，是反反映開發(fā)發(fā)項目投投資回收收能力的的重要指指標(biāo)。動態(tài)投資資回收期期自開發(fā)發(fā)投資起起始點算算起，累計凈現(xiàn)現(xiàn)值等于零或出出現(xiàn)正值值的年份份即為投投資回收收終止年年份，其其計算公式為：：可用線性內(nèi)插插法計算將求得的的DPP與基準(zhǔn)回回收期相相比較，，如果前前者小于于后者，則則開發(fā)項項目在財財務(wù)上就就是可以以接受的的。2.靜態(tài)態(tài)評價方方法在投資方方案的初初選階段段，如項項目機會會研究階階段和初初步可行性性研究階階段，以以及短期期小型的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策中仍有一定定的參考考價值。。常用的指指標(biāo)有：(1)成成本利潤潤率。是指項目目投資產(chǎn)產(chǎn)生的利潤總額額與投資資額的比率。。其計算公式式為：項目總開開發(fā)價值值：當(dāng)項項目全部部出售，，則等于于扣除銷銷售稅金后后的凈銷銷售收入入；當(dāng)項項目用于于出租時時，則為為項目在整個持持有期內(nèi)內(nèi)所有凈凈經(jīng)營收收入的現(xiàn)值累計計之和。(2)投投資收益益率。是指開發(fā)發(fā)項目達達到正常贏利利年份時，項目目年凈收益益與項目投投資的資本價值值之比，主主要用來來描述出出租經(jīng)營營的房地產(chǎn)項項目的經(jīng)經(jīng)濟效益益。(3)靜靜態(tài)投資資回收期期(Pt)。是指以項項目的凈凈收益抵抵償全部部投資所所需要的的時間，，這是考察察項目在在財務(wù)上上的投資資回收能能力的主主要靜態(tài)態(tài)指標(biāo)。計算算表達式式為：例:某開發(fā)商商以5000萬萬元的價價格獲得得一宗占占地面積積為4000平平方米的土土地50年的使使用權(quán)，，建筑容容積率為為5.5，建筑筑覆蓋率率為60%，樓高高14層層，1至至4層建建筑面積積均相等等，5至至14層層為標(biāo)準(zhǔn)層，建建筑成本本為3500元元/平方方米，專專業(yè)人員員的費用用為建造造成本預(yù)算算的8%，行政政性收費費等其他他費用為為460萬元，，管理費費用為土地地成本、、建造成成本、專專業(yè)人員員費用和和其他費費用之和和的3.5%，市場場推廣費費、銷售售代理費費和銷售售稅金分分別為銷銷售收入的0.5%、、3.0%、6.5%，預(yù)計計建成后后的售價價為12000元/平平方米。項項目開發(fā)發(fā)期為3年，建建造期為為2年，，地價開始始時一次次投入，建造成成本、專專業(yè)人員員費用和和管理費費用在建建造期內(nèi)內(nèi)均勻投入；年貸款款利率為為12%，按季度計計息，融資費費用為貸貸款利息息的10%。計算算（1））項目的的總建筑筑面積、、（2））標(biāo)準(zhǔn)層層建筑面面積、（3）開發(fā)發(fā)商成本本利潤率率。解：1、項目目的總開開發(fā)價值值：（1）項項目總建建筑面積積：4000*5.5=22000（平方方米）（2）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層每每層建筑筑面積：：（22000-4000*60%*4））/10=1240（（平方米米）（3）項項目總銷銷售收入入：22000*12000=26400（萬元元）（4）銷銷售稅費費：26400*6.5%=1716（萬萬元）項目總開開發(fā)價值值：264000-1716=24684（（萬元））2、項目目總開發(fā)發(fā)成本（1）土土地成本本：5000（（萬元））（2）建建造成本本：22000*3500=7700（萬萬元）（3）專專業(yè)人員員費用：：7700*8%=616（（萬元））（4）其其他費用用：460（萬萬元）（5）管管理費用用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）財財務(wù)費用用①土地費費用利息息：5000*[（1+12%/4）3/4-1]=2128.8②建造費費用、專專業(yè)人員員費用、、其他費費用、管管理費用用利息：：（7700+616+460+482.16）*[（1+12%/4)（2/2）/4-1]=1161.98③融資費費用：（（2128.8+1161.98））*10%=329.08④財務(wù)費費用總計計：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市市場推廣廣及銷售售代理費費用:26400*(3.0%+0.5%)=924項目開發(fā)發(fā)成本總總計：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、開發(fā)發(fā)商利潤潤：24684-18802.02=5881.98（（萬元））4、開發(fā)發(fā)商成本本利潤率率為：（5881.98/18802.02）*100%=31.28%例：某投資者者以10000元/平平方米的的價格購購買了一一棟建筑筑面積為27000平方方米的寫寫字樓用用于出租租經(jīng)營，，其中30%是自有資資金，其其余是貸貸款年限限為15年，利利率為7.5%、按年等額額還款的的商業(yè)貸貸款。該該投資者者在購買買該寫字字樓的過程中用自自有資金支支付了購買買價格5.3%的稅稅費。假設(shè)設(shè)該寫字樓在出出租經(jīng)營期期內(nèi)，月租租金為160元/平平方米，前前三年的出租率率分別為65%、75%和85%，從從第四年開開始一直為95%，出租期期間的運營營成本為毛毛租金收入入的28%。如果購買投投資發(fā)生在在第一年的的年初，每每年的經(jīng)營營收益和貸款的還本本付息都發(fā)發(fā)生在年末末，整個出出租經(jīng)營期期為48年，投資者者的目標(biāo)收收益率為14%，試試從投資者者的角度分分析投資者自自有資金的的財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPV）和和財務(wù)內(nèi)部部收益率（FIRR）），并判斷斷該項目是是否可行。。解：（1）寫字字樓購買總總價為：10000*27000=27000（2）稅稅費為：27000*5.3%=1431（萬萬元）（3）投資資者的自有有資金為27000*30%+1431=9531(萬萬元)（4）貸款款資金為：：27000*70%=18900（（萬元）（5）年還還本付息額額為；A=P*i/[1-（1+i）-n]=18900*7.5%/[1-（1+7.5%））-15]=2141.13（萬元））（6）第一一年的凈經(jīng)經(jīng)營收益：：27000*160*12*65%*（1-28%）=2426.11（（萬元）（7）第二二年的凈經(jīng)經(jīng)營收益：：27000*160*12*75%*（1-28%）=2799.36（（萬元）（8）第三三年的凈經(jīng)經(jīng)營收益：：27000*160*12*85%*（1-28%）=3172.61（（萬元）（9）第四四年及以后后年凈經(jīng)營營收益：27000*160*12*95%*（1-28%）=3545.86（（萬元）（10））項目自自有資金金的現(xiàn)金金流量表表：單位：萬萬元年末01234-1516-48自有資金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86（11））由于ic=14%，，所以該該項目的的財務(wù)凈凈現(xiàn)值為為：FNPV=-9531.00+284.98/（（1+14%））+658.23/（（1+14%））2+1031.48/（（1+14%））3+1404.731404.73/14%*[1-（1+14%）-12]*（1+14%）-3+3545.86/14%[1-（（1+14%））-33]*（（1+14%））-15=789.81(萬元元)（12））該項目目自有資資金的財財務(wù)內(nèi)部部收益率率（FIRR））為：當(dāng)i1=14%,FNPV1=789.81(萬元元),i2=15%,FNPV2=-224.34利用插值值公式得得：FIRR=14.78%由于FNPV=789.81萬元>0,FIRR=14.78%>14%,所以該該項目可可行三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的不確定定性分析析(一）盈盈虧平衡衡分析1、定義義盈虧平衡衡分析又又稱為盈盈虧分析析：盈虧平衡衡分析就是要找出項目投產(chǎn)產(chǎn)后生產(chǎn)產(chǎn)中的盈虧平衡衡點。根據(jù)盈虧虧平衡點的生產(chǎn)規(guī)規(guī)模大小小或產(chǎn)品品價格的的高低等等來分析項目目風(fēng)險的大小。盈虧平平衡點處處的生產(chǎn)規(guī)模模越小或或產(chǎn)品價價格越低，說明項項目風(fēng)險越小小，即出現(xiàn)現(xiàn)虧損的的可能性性越小。。盈虧平衡衡點可以是生產(chǎn)規(guī)模模、產(chǎn)品成本本、銷售收入入或產(chǎn)品價格格，但多以以產(chǎn)量或或生產(chǎn)規(guī)規(guī)模表示示盈虧平平衡點。。根據(jù)成本和收收入與生產(chǎn)規(guī)模模呈線性或是非線性關(guān)關(guān)系，將盈虧分析析分為線性盈虧虧分析和非線性盈盈虧分析析兩種。目目前，盈虧虧分析方方法在建建設(shè)項目目可行性性分析和和企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟活動分析中中，得到到了廣泛泛的應(yīng)用用。2、線性性盈虧分分析如果項目目的成本和收收入都是是產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量的線線性函數(shù)數(shù)，則該類類項目的的盈虧分分析稱為為線性盈盈虧分析析。（1）成成本函數(shù)數(shù)和收入入函數(shù)為為C＝F+Vx(5—1)R＝(1－－r)px(5—2)式中C－生產(chǎn)總總成本；；F－固定成成本，V－可變成成本；x－產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量；R－銷售收收入；p－產(chǎn)品單單價；r－產(chǎn)品銷銷售稅率率。以產(chǎn)品產(chǎn)量量為橫坐坐標(biāo)，以成本和收收人為縱縱坐標(biāo)，繪出總成本本線和銷銷售收入入曲線，，得盈虧虧平衡分分析圖，，(如圖5—5)所示。圖圖中總成成本線和和銷售收收入線的的交點x0即為盈虧平衡衡點。由圖5——5可見：①當(dāng)產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量等于x0時，利潤等于于零(即R－C＝0)，，盈虧平衡衡；當(dāng)產(chǎn)品品產(chǎn)量小于x0，項目出現(xiàn)虧損；當(dāng)產(chǎn)品品產(chǎn)量大于x0時，項目目盈利。②產(chǎn)量越越高，盈利越大大，因此在在產(chǎn)品有有銷路的的情況下下，應(yīng)盡盡量擴大生產(chǎn)規(guī)規(guī)模。③盈虧平衡衡點x0越小，則盈虧虧平衡分分析圖中虧損區(qū)越越小，因而項項目發(fā)生虧損損的可能能性越小，即抗抗風(fēng)險能力力越大。。盈虧平衡衡點可用用圖解法確定，繪繪出盈虧虧平衡圖圖，總成本線與與銷售收收入線的的交點即為為盈虧平平衡點。。成本、收收入（2）盈盈虧平衡衡點的計計算。①令C＝R，由式(5—1)和式式(5——2)得得盈虧平衡衡點產(chǎn)量量的計算算公式如如下（5－3）②由式(5—1)和式(5—2)還可可得出產(chǎn)產(chǎn)品的價格盈虧平衡衡點為(5—4)式(5——4)為為任意產(chǎn)量量情況下的的產(chǎn)品價價格盈虧虧平衡點點。③若生產(chǎn)能能力維持持設(shè)計生產(chǎn)產(chǎn)能力，此時產(chǎn)品產(chǎn)量量為X，則產(chǎn)品品價格盈虧平衡衡點為(5—5)用同樣方方法還可可得出以以④可變成本本表示的盈盈虧平衡衡點,及及以固定成本本表示的盈盈虧平衡衡點f0。(5—6)f0＝X[p(1－r)－V](5—7)例：某擬建項項目設(shè)計計規(guī)模為為年生產(chǎn)產(chǎn)某產(chǎn)品品3萬t，預(yù)計年年生產(chǎn)成成本為1350萬元，，其中固固定成本為420萬元元，單位位產(chǎn)品可可變成本本為310萬元元，已知單位位產(chǎn)品價價格為630元元／t，銷售稅稅率為8％，試?yán)L繪出盈虧虧平衡圖圖，并計計算盈虧虧平衡產(chǎn)產(chǎn)量解：已知F＝420萬元，，y＝310萬元，，p=630萬元，，r＝8％，，則:成本函數(shù)數(shù)為C＝420+310x收入函數(shù)數(shù)為R＝630(1－－8％)x盈虧平衡衡分析圖圖(如圖5—6)所示。盈虧平衡衡點產(chǎn)量量為計算結(jié)果果表明，，項目投投產(chǎn)后產(chǎn)產(chǎn)量即使使降到1.56萬t，仍然可可以保本本，可見項項目具有有較強的的抗風(fēng)險險能力。圖5—6盈盈虧平衡衡分析圖圖例：某項目年年生產(chǎn)能能力120萬t，產(chǎn)品單單價p＝150元／t，銷售綜綜合稅率率r＝13.85％％，單位位產(chǎn)品可變成成本為V＝40元元／t，固定成成本F＝6000萬元。試試進行盈盈虧平衡衡分析。。解：分別令產(chǎn)產(chǎn)量盈虧虧平衡點點為x0，單價盈盈虧平衡點為p0，可變成成本盈虧虧平衡點點為v0，固定成成本盈虧平衡衡點為f0，則(萬t/年)（元/t）（元/t）（萬元））若用相對值表示，則則由以上計算算可知，當(dāng)當(dāng)產(chǎn)量不低于于設(shè)計產(chǎn)量的的56.03％，或價格不低于于原預(yù)測價格格的69.65％，，或可變成本不不高于設(shè)計可變成成本的1.98倍，，或固定成本不不高于設(shè)計固定成本的1.78倍，，都能保證證盈利。3、非線性性盈虧分析析有些項目總總成本并不不是隨產(chǎn)品品產(chǎn)量呈線線性變化，，產(chǎn)品的銷售售收入也可可能會受市市場的影響響不呈線性性變化，這種情情況下項目目的盈虧分分析稱為非線性盈虧分析。非線性性盈虧分析析的盈虧平平衡(如圖5——7)所示，圖5—7(a)只有成本本函數(shù)為非非線性，圖圖5—7(b)中成本函函數(shù)和收入函函數(shù)都為非非線性。由圖5—7可見：①一般存在兩個盈虧平平衡點x1和x3，當(dāng)x1＜x＜x3時盈利；當(dāng)x＝x1或x＝x3時盈虧平衡；當(dāng)x＜x1或x＞x3時發(fā)生虧損。②存在一個盈利最大的產(chǎn)量，即即圖5—7中的x2，對x2一般借助于數(shù)數(shù)學(xué)中的極值原理求解。。③x1越小，盈利區(qū)越大，則工程項目目抗風(fēng)險能力越強。。下面舉例說說明非線性盈盈虧分析計算算方法圖5—7非非線性盈虧虧平衡分析圖圖例：已知某投資方方案預(yù)計年銷銷售收入為R＝500x－0.02x2元，年總成本本為C＝300000+200x－0.01x2元，式中x為生產(chǎn)規(guī)模。。試求(1)為保證盈利，，生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)應(yīng)在什么范圍?(2)生產(chǎn)規(guī)模為多多大時,盈利利最大?最大大利潤為多少少解：(1)計計算盈虧平衡衡點。由銷售收入函函數(shù)和成本函函數(shù)可得利潤潤函數(shù)E＝(500x－0.02x2)－(300000+200x－0.01x2)即E＝－0.01x2+300x－300000令E＝0，則－0.01x2+300x－300000＝0解方程得x1＝1036(m2)，x2＝28964(m2)。故為保證盈利利，生產(chǎn)規(guī)模模應(yīng)在1036m2和28964m2之間。函數(shù)形式ax2+bx+c=0則(2)計算最最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模模與最大利潤潤。＝－0.02x+300令=0，則－0.02x+300＝0解得x＝15000(件)＝－0.02＜0因而15000件為利潤潤最大時的生生產(chǎn)規(guī)模，此此時利潤為E＝－0.01×150002+300×15000－－300000＝1950000(元)＝195(萬萬元)需要指出的是是，在正常生生產(chǎn)條件下，，圖5—7(b)中生產(chǎn)總成本線凸向向產(chǎn)量坐標(biāo)軸，，而銷售收入線凹凹向產(chǎn)量坐標(biāo)軸，這這是邊際收益益遞減規(guī)律發(fā)發(fā)生作用結(jié)果果，因此X2通常有惟一的正解。(二)敏感性性分析1、敏感性分分析是分析和預(yù)測測反映項目投投資效益的經(jīng)經(jīng)濟評價指標(biāo)標(biāo)對主要變動因素素變化的敏感感程度。敏感性就是指指經(jīng)濟效果指指標(biāo)對其影響響因素的敏感感程度大小。如果某變動因因素變化幅度度很小但對項項目經(jīng)濟評價價指標(biāo)的影響極大大，則認(rèn)為項項目對該變量量是很敏感的的。敏感性分析的的目的，就是是要在眾多的的不確定性因因素中，找出對項項目經(jīng)濟評價價指標(biāo)影響較較大的因素，，并判明其對開發(fā)項目目投資效益的的影響程度。。2、敏感性分分析一般分為為四個步驟：：(1)找出那那些最能反映映項目投資效效益的經(jīng)濟評評價指標(biāo)，如財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率、、財務(wù)凈現(xiàn)值值、投資回收收期、利潤率等；(2)從眾多多影響項目投投資效益的不不確定性因素素中選取對經(jīng)濟評價價指標(biāo)有重大大影響，并在在開發(fā)周期內(nèi)內(nèi)有可能發(fā)生變動的因因素作為敏感感性分析的對對象。一般來來說，在房地產(chǎn)開發(fā)項項目中，影響響評價結(jié)果的的主要因素有有：土地成本、建造成成本、租金或或售價、開發(fā)發(fā)期、貸款利利率、空置率等；(3)設(shè)定各各不確定性因因素的變化范范圍；(4)計算各各不確定因素素在可能的變變動范圍內(nèi)發(fā)發(fā)生不同幅度變動所所導(dǎo)致的項目目經(jīng)濟效果指指標(biāo)的變動情情況，找出敏感性因素素。3、下面用實實例說明敏感感性分析的過過程。例：某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的占地地面積為2000m2，建筑容積率為2.5，樓面地價價為1500元／m2，建造費用為為3000元／m2；預(yù)計項目建建成后，建筑筑物可出租面面積系數(shù)為0.75，初初步確定項目目的租金水平平為230元元／m2·月(可出租，面積)，，出租費用為為毛租金收入入的25%；；項目開發(fā)周周期為2年，土土地開發(fā)費用用在開發(fā)初期期一次性投入入，建造費用在開發(fā)期期內(nèi)均勻投入入，貸款利率率為15%，，專業(yè)人員費用為建造費費用預(yù)算的10%；廣告告宣傳及市場場推廣費為40萬元；該該類項目的投投資收益率為為18%，試試進行項目的的財務(wù)分析和敏敏感性分析。。項目的財務(wù)評評價如下：1.預(yù)期總開發(fā)價價值(1)總建筑筑面積：2000×2.5=5000m2(2)預(yù)計年年凈租金收入入：5000×0.75×230×(1-25%)×12=776.25萬元(3)總開發(fā)發(fā)價值：776.25/18%=4312.5萬元2.土地費用用(1)地價：：5000××1500=750萬萬元(2)土地費費用利息：750×[(1+15%)2-1)=241.875萬元(3)土地費費用總額：750+241.875=991.875萬元元3.建造費用用(1)建造費費用預(yù)算：3000×5000=1500萬元元(2)專業(yè)人人員費用：1500×10%=150萬元(3)建筑費費用利息支出出：(1500+150)××15%=247.5萬萬元(4)建造費費用總額：1500+150+247.5=1897.5萬元4.廣告宣傳傳及市場推廣廣費：40萬萬元5.總開發(fā)費費用：991.875+1897.5+40=2929.375萬元元6.開發(fā)商利潤：4312.5-2929.375=1383.125萬萬元。7.開發(fā)商投投資利潤率：：(1383.125/2929.375)×100%=47.2%。項目的敏感性性分析如下：：經(jīng)初步分析，，項目的建造造費用、建設(shè)設(shè)周期、租金金水平和建筑面積積對項目的經(jīng)經(jīng)濟評價指標(biāo)標(biāo)影響可能較較大，故確定這四個因因素作為不確確定性因素，，采用的經(jīng)濟濟評價指標(biāo)為利潤和利利潤率。1、建造費用用的敏感性分分析對建建造費用的敏敏感性分析是是假定建造費用用在一定范圍圍內(nèi)變化，而而其他因素均均不變的情況下，計算算項目的利潤潤和利潤率數(shù)數(shù)值。具體計計算過程見表5—3。建造費用的變變化，直接影影響建造費用用預(yù)算、專業(yè)業(yè)人員費用和建筑筑費用利息的的數(shù)值變化，，而其他指標(biāo)標(biāo)如總開發(fā)價值、土地地費用等保持持不變。表5-3建建造費用的的敏感性分析析單位：萬元建造費用變化百分率-10％-5％0％+5％+10％總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總顫廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度4312.5991.91707.840.02739.71572.857.4％+10.2％4312.5991.91802.640.02834.51478.052.1％+4.9％4312.5991.91897.540.02929.41383.147.2％0％4312.5991.91992.440.03024.31288.242.6%-4.6%4312.5991.92087.340.03119.21193.338.3％-8.9％2、建設(shè)周期期的敏感性分分析對建建設(shè)周期的敏敏感性分析是是假定建設(shè)周期在一一定范圍內(nèi)變變化，而其他他因素不變的的情況下，計計算項日利潤和和利潤率數(shù)。。具體計算過過程見表5-4。表5-4建建設(shè)周期的的敏感性分析析單位：萬元建設(shè)周期變化1年1.5年2年2.5年3年總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總額廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度4312.5862.51769.440.02671.91640.661.4％+14.2％4312.5914.91832.340.02797.21515.354.2％+7％4312.5991.91897.540.02929.41243.847.2％0％4312.91063.71966.040.03068.713a3.140.5％-6.7％4312.51140.72034.040.03215.51097.034.1％-13.1％-50%-25%+50%+25%計算過程舉例例：當(dāng)建設(shè)期期為1.5年年時，土地費費用總額為750×(1+15%)1.5=924.9萬元建筑費利息支支出為：(1500+150)×[(1+15%)1.5/2-1)=182.3萬元元建造費用總額額為：1650+182.3=1832.3萬元由表計算可知知，當(dāng)建設(shè)周周期為2.5午時，增長長率為(2.5-2)/2=25%，利潤潤率下降了6.7%；當(dāng)當(dāng)建設(shè)周期為為3年時，增長率為為(3—2)/2=50%，利潤率率下降了13.1%。3、租金的敏敏感性分析租金的敏感性性分析是假定定租金在一定定范圍內(nèi)變化化，而其他因素均均不變的情況況下，計算利利潤和利潤率率數(shù)值。具體計算過程程見表5-5。單位：萬元租金變化百分率-10％-5％0％+5％+10％租金水平(元／m2·月)總開發(fā)價值總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度2073881.32929.4951.932.5％-14.7％218.54096.92929.41167.539.9％-7.3％2304312.52929.41383.147.2％0％241.14528.12929.41598.754.6％+7.4％2534743.82829.41814.461.9％+14.7％表5-5租租金的敏感性性分析租金的變化，，直接影響項項目的年凈租租金收入，從從而影響項目目的總開發(fā)價價值的數(shù)值變變化，而土地地費用、建造造總費用等均均保持不變。。計算過程舉例例：當(dāng)租金下下降5%，即即租金為218.5元／／m2·月時，項目目年凈租金收收入為：5000×0.75×218.5××(1-25%)×12=737.44萬元總開發(fā)價值為為：737.44/18%=4096.9萬元元4、建筑面積積的敏感性分分析建筑面積的敏敏感性分析是是假定建筑面面積在一定范范圍內(nèi)變化，而其其他因素不變變的情況下，，計算利潤和和利潤率數(shù)值。具體計計算過程見表5-6。建筑面積的變變化，直接影影響到總開發(fā)發(fā)價值和建造造費用的數(shù)值變化化，而土地費費用和廣告宣宣傳及市場推推廣費不變。計算過程舉例例：當(dāng)建筑面面積減少5%，即建筑面面積為4750m2項目年凈租金金收入為：4750×0.75×230×(1-25%)×12=737.44萬元總開發(fā)價值為為：737.44/18%=4096.9萬萬元總建造費用為為：3000×4750×(1+10%)×15%=1802.6萬元，其他計計算同前。表5-6建建筑面積的的敏感性分析析建筑面積變化百分率-10%-5%0%+5％+10%建筑面積(m2)總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總額廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤事變化幅度45003881.6991.91707.840.02739.71141.641.7％-5.5％47504096.9991.91802.640.02834.51262.444.5％-2.7％50004312.5991.91897.540.02929.41383.147.2％0％52504528.1991.91992.440.03024.31503.849.7％+2.5％55004743.8991.92087.340.03119.21624.652.1%+4.9%單位：萬元從以上分析可可以看出，當(dāng)當(dāng)建造費用上上升5%時，，投資利潤率下降降4.6%；；當(dāng)建設(shè)周期期上升5%時時，投資利潤潤率下降1.34%(6.7%/5)；當(dāng)租金下下降5%時，，投資利潤率率下降7.3%；當(dāng)建筑面面積下降5%時，投資利利潤率下降2.7%。所以可以得出出結(jié)論：以上上四個因素從從敏感性由大大到小的排列順序序為：租金、、建造費用、、建筑面積和和建設(shè)周期。如果考慮慮其他變化數(shù)數(shù)據(jù)，也可得得到相同的結(jié)結(jié)論。將上述一些數(shù)數(shù)據(jù)描繪成圖圖表，以便直直接地看出哪哪些因素是敏感的的，哪些數(shù)據(jù)據(jù)是不敏感的的。如圖5-2所示，事實上，本例例除租金的敏敏感性曲線為為直線外，其其余均不是直線，但接接近直線，本本例為了說明明問題，均畫畫成直線圖5-2敏感感性分析圖從圖5—2中中可見，租金金和建造費用用的斜率大，是敏感因因素；建設(shè)周周期的斜率最最小，因此它它是不敏感的的。4、多變量敏敏感性分析方方法——“三三項預(yù)測法””。“三項預(yù)測法法”的基本思思路是，對房房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟評價中所涉及及的變量，分分別給出三個個預(yù)測值，即即最樂觀預(yù)測值、最可可能預(yù)測值和和最悲觀預(yù)測測值，根據(jù)各各變量三個預(yù)測值的相相互組合來分分析、判斷項項目利潤變化化的情況。當(dāng)然，對各變變量三項預(yù)測測值的估計并并不是一件簡簡單的事情，它依依賴于評估人人員的專業(yè)水水平和所擁有有市場資料的完整性。。如果將各變變量全部按最最樂觀情況考考慮，或者全部按最可可能情況和最最悲觀情況考考慮，則可以以得出最有用的三組結(jié)結(jié)果。表評估變量量的三項預(yù)測測值變量最樂觀情況最可能情況最悲觀情況租金增長情況（每年）7%5%3%投資收益率（年）6.5%7%7.5%建造成本上漲情況（每年）6%7.5%9%貸款利率（年）10%13%16%建造期12個月12個月12個月租售期建成即租出3個月6個月準(zhǔn)備期3個月3個月6個月共有38=6561個個組合表不同狀態(tài)態(tài)下的評估結(jié)結(jié)果變量狀態(tài)最樂觀情況最可能情況最悲觀情況原始評估值開發(fā)商利潤值26684119944438539118235占總開發(fā)價值的百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占總開發(fā)成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有評估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化+126%+69%-67%(三)概率分分析（風(fēng)險分分析）敏感性分析主主要是分析評評估中所選變變量的估計值值與實際情況發(fā)生生差異時，該該項目的贏利利性所發(fā)生的的變化以及變化的敏感感程度。但敏感性分析析只能說明哪哪些因素對經(jīng)經(jīng)濟效果指標(biāo)標(biāo)影響大，而不能能說明這些影影響因素發(fā)生生的可能性即即概率。敏感性分析無無法對開發(fā)商商所承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險作出定量量估計，只能做定性說說明。概率分析也稱稱風(fēng)險分析，，是利用概率率值來定量研研究各變量發(fā)生不不同幅度變動動的概率分布布及對經(jīng)濟效效果的影響，進而對經(jīng)經(jīng)濟評價指標(biāo)標(biāo)做出某種概概率說明。主要方法：解解析法和蒙特特卡羅模擬法法解析法主要用用于簡單風(fēng)險險問題，一般般變量不多于于2-3個的情況。蒙蒙特卡羅模擬擬法適用于項項目評估中有有若干個變量，并且每每個變量有多多種甚至無限限多種取值的的情況。四、房地產(chǎn)開開發(fā)項目可行行性研究報告告的撰寫一般來說，一一份正式的可可行性研究報報告應(yīng)包括封封面、摘要、目目錄、正文、、附表和附圖圖六個部分。。第四節(jié)土土地使用權(quán)的的獲取一、開發(fā)商取取得土地使用用權(quán)的方式（一）政府行行政劃撥政府劃撥土地地使用權(quán)有兩兩種具體形式式：一是直接接劃撥國有土地；；二是征用集集體所有土地地后劃撥。以以第二種形式取得土地地時，開發(fā)商商需支付土地地補償費、安安置補助費和地上附著著物及青苗補補償費以及耕耕地占用稅或或新菜地開發(fā)建設(shè)基金金等稅費。（二）土地使用用權(quán)出讓這種方式是指指國家以土地地所有者的身身份將土地使使用權(quán)在一定年限限內(nèi)讓與土地地使用者，并并向土地使用用者收取土地使用權(quán)出出讓金的行為為。開發(fā)商通通過出讓方式式得到土地使用權(quán)需向向國家支付出出讓金。具體形式有協(xié)協(xié)議、招標(biāo)和和拍賣三種，，通常是根據(jù)據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計計劃及出讓地地塊所處位置置、用途、出出讓年限和市場需求狀狀況等因素來來確定。（三）土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（四）補辦出出讓手續(xù)經(jīng)政府批準(zhǔn)，，通過劃撥方方式取得土地地的原土地使使用者?？梢詫潉潛芡恋厥褂糜脵?quán)進行轉(zhuǎn)讓讓，但必須要要由受讓方繳納土地出出讓金，辦理理土地使用權(quán)權(quán)出讓手續(xù)。。一、房地產(chǎn)開開發(fā)的前期工工作(一)工程勘勘察(二)工程規(guī)規(guī)劃《城市規(guī)劃法法》第四章““城市規(guī)劃的的實施”對建建設(shè)項目的審批程序作了了明確的規(guī)定定，即實行選選址意見書、、建設(shè)用地規(guī)劃許可證證、建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證，即“一書兩證證”。1、申請辦理理選址意見書書《城市規(guī)劃法法》第30條條規(guī)定：“城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布布局必須符合合城市規(guī)劃。。設(shè)計任務(wù)書書報請批準(zhǔn)時，必須附附有城市規(guī)劃行政政主管部門的選址意見書書?！?、申請辦理理建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證第五節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)過過程《城市規(guī)劃法法》第31條條規(guī)定：“在在城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)進行建設(shè)設(shè)需要申請用地地的，必須持持國家批準(zhǔn)建建設(shè)項目的有有關(guān)文件，向向城市規(guī)劃行政政主管部門申申請定點，由由城市規(guī)劃行行政主管部門門核定其用地位位置和界限，，提供規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件，核核發(fā)建設(shè)用地地規(guī)劃許可證。。建設(shè)單位或或者個人在取取得建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證后，方可向縣縣級以上地方方人民政府土土地管理部門門申請用地，，經(jīng)縣級以上人人民政府審查查批準(zhǔn)后，由由土地管理部部門劃撥土地地.3、申請辦理理建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證《城市規(guī)劃法法》第32條條規(guī)定：“在在城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)新建、擴擴建和改建建筑筑物；構(gòu)筑物物、道路、管管線和其他工工程設(shè)施，必必須持有關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件向城市市規(guī)劃行政主主管部門提出出申請，由城城市規(guī)劃行政主主管部門根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃提提出的規(guī)劃設(shè)設(shè)計要求，核核發(fā)建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證。。建設(shè)單位或或者個人在取取得建設(shè)工程程規(guī)劃許可證和和其他有關(guān)批批準(zhǔn)文件后，，方可申請辦辦理開工手續(xù)?！备綀D和和附件是建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證的配套套證件，具有有同等法律效力力。(三)工程設(shè)設(shè)計一般建設(shè)項目目按初步設(shè)計計和施工圖設(shè)設(shè)計兩個階段段進行。技術(shù)復(fù)雜雜的建設(shè)項目目按初步設(shè)計計、技術(shù)設(shè)計計和施工圖設(shè)計三個階階段進行。1、初步設(shè)計計初步設(shè)設(shè)計的主要成成果有建筑總總平面圖；各各層平面及主要要剖面、立面面圖；說明書書、總概算書書等。2、施工圖設(shè)設(shè)計其主主要任務(wù)是提提供滿足施工工要求的設(shè)計計圖紙。施工圖圖設(shè)計的主要要成果有建筑筑總平面圖；；各層建筑平面圖、各各個立面及必必要的剖面圖圖；建筑構(gòu)造造節(jié)點詳圖；各工種相相應(yīng)配套的施施工圖；建筑筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)設(shè)備的說明書；施工圖圖預(yù)算書等。。二、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)發(fā)(一)地產(chǎn)開開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)對已取取得使用權(quán)的的土地進行行建筑筑物拆拆除、、地面面平整整、地地下管管線鋪鋪設(shè)和和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)等，，用于于建造造房屋屋建筑筑物或或有償償轉(zhuǎn)讓讓給其其他單單位興建工工程項項目。。簡單單地講講，即即將生生地變變?yōu)槭焓斓氐牡倪^程程。1、房房屋拆拆遷房屋拆拆遷是是指項項目選選址在在城市市規(guī)劃劃區(qū)國國有土土地上上，為達到到施工工要求求的場場地條條件，，拆除除建設(shè)設(shè)用地地上原原有房房屋及其附附屬物物，并并對原原用地地者進進行補補償、、安置置的行行為。。房屋拆遷遷牽涉涉面廣廣，難難度很很大，，是當(dāng)當(dāng)前我我國進進行舊舊城改改造的主要要瓶頸頸。(1)拆遷遷實施施步驟驟。①房屋屋拆遷遷的申申請和和批準(zhǔn)準(zhǔn)。②②發(fā)布布拆遷遷公告告。③③動遷遷。(2)拆遷遷方式式。房房屋的的拆遷遷一般般有三三種方方式：：①政府府組織織統(tǒng)——拆遷遷。②②自行行拆遷遷。③③委托托拆遷遷。(3)拆遷遷補償償。拆遷人人對被被拆遷遷房屋屋及其其附屬屬物的的所有有人，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照有關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)進行行補償償。房房屋拆拆遷的的補償償有三三種形形式：：產(chǎn)權(quán)調(diào)換換、作作價補補償及及產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換換和作作價補補償相相結(jié)合合。①①產(chǎn)權(quán)調(diào)換換。②②作價價補償償。③③產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換換和作作價補補償相相結(jié)合合。(4)拆遷遷安置置。按(城城市房房屋拆拆遷管管理條條例)規(guī)定定，拆拆遷人人除對對被拆拆遷人進進行適適當(dāng)補補償外外，還還應(yīng)對對拆遷遷范圍圍內(nèi)具具有常常住戶戶口的公民民和在在該范范圍內(nèi)內(nèi)具有有營業(yè)業(yè)執(zhí)照照或作作為正正式辦辦公地地點的機關(guān)關(guān)、團團體、、