物業(yè)服務基礎知識培訓1117課件

物業(yè)服務知識培訓廣華物業(yè)—客服培訓系列資料物業(yè)服務知識培訓廣華物業(yè)—客服培訓系列資料1什么是物業(yè)公司？物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業(yè)主的委托，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應報酬。什么是物業(yè)公司？物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質2物業(yè)公司的服務等級資質物業(yè)公司的服務等級資質3

一級資質注冊資本500萬元以上專業(yè)團隊不少于30人，其中中級職稱不少于20人；相關專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書。管理兩種類型以上物業(yè)，各類型基數(shù)：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，建立信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（三優(yōu)項目）可以承接各種物業(yè)管理項目，可以跨地域管理。二級資質注冊資本300萬元以上專業(yè)團隊不少于20人，其中中級職稱不少于10人；相關專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書。管理兩種類型以上物業(yè)，各類型基數(shù)：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，建立信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（三優(yōu)項目）可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目。三級資質（含準三級）注冊資本50萬元以上專業(yè)團隊不少于10人，其中中級職稱不少于5人；相關專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書。有委托的物業(yè)管理項目。建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，建立信用檔案系統(tǒng)?？梢猿薪?0萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目。

一級資質注冊資本500萬元以上專業(yè)團隊不少于30人，其中4物業(yè)是什么？獨立的一棟房子就是物業(yè)嗎？物業(yè)是什么？獨立的一棟房子就是物業(yè)嗎？5物業(yè)的范疇1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；2、與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；3、屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。物業(yè)的范疇1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇6物業(yè)服務的起源傳統(tǒng)的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時農(nóng)村人口涌進城市，引起了房屋需求的增加，但其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。有一位叫奧克維婭·希爾的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝思娂姺滦?，這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。

時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延伸到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。目前，物業(yè)管理逐步演化成物業(yè)服務，已成為當今市場的趨勢。物業(yè)服務的起源傳統(tǒng)的物業(yè)管理起源于19世紀60年代7物業(yè)服務在中國的發(fā)展50年代的香港，經(jīng)濟起飛，人口劇增，一張床五口人的典型現(xiàn)象與其經(jīng)濟聞名于世。1953年，香港石硤尾大火之后，當局為解決災民的居住問題，大量興建廉居房、遷置樓、村屋。大量的住宅需要人員管理，當局從英國引進了物業(yè)管理的專業(yè)人才和管理方法，60年代初，香港成立了“英國屋宇經(jīng)理學會香港分會”。80年代改革發(fā)展初期，深圳住房需求量激增，住房管理制度逐步完善，從香港引進的物業(yè)管理迅速發(fā)展。物業(yè)服務在中國的發(fā)展大量的住宅需要人員管理，當局從英國引進了8為什么物業(yè)服務能夠迅速發(fā)展1、國家住宅建設的迅猛發(fā)展。2、國民生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務存在更高的要求，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房的重要因素。需求、市場、發(fā)展為什么物業(yè)服務能夠迅速發(fā)展1、國家住宅建設的迅猛發(fā)展。需求、9物業(yè)服務的內(nèi)容物業(yè)服務的內(nèi)容10物業(yè)公司是保險公司？派出所？物業(yè)有責任嗎？物業(yè)公司是保險公司？派出所？物業(yè)有責任嗎？11物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務。但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未履行物業(yè)服務合同上約定的內(nèi)容、未采取應有的安全防范措施，對業(yè)主的財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求其承擔賠償責任?！浴陡呒壢嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服12本小區(qū)物業(yè)服務費收費標準前三年住宅：1.48元/㎡/月三年后住宅：2.18元/㎡/月本小區(qū)物業(yè)服務費收費標準前三年住宅：1.48元/㎡/月13物業(yè)費怎么這么貴？對面小區(qū)永安達花園才1.3元！物業(yè)費怎么這么貴？對面小區(qū)永安達花園才1.3元！14影響物業(yè)服務費定價的因素項目規(guī)模：小區(qū)的容積率和公共面積安防體系：人防、物防、技防的完善性公共設施：水系、景觀燈、石材養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、小區(qū)配套等……服務標準：管家式服務、便民服務、增值服務……物業(yè)費誤區(qū)：與房屋售價掛鉤、與周邊小區(qū)對比……物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。

影響物業(yè)服務費定價的因素項目規(guī)模：小區(qū)的容積率和公共面積物業(yè)15怎么又交物業(yè)費？我又沒在小區(qū)住，物業(yè)也沒有給我提供過什么服務！怎么又交物業(yè)費？我又沒在小區(qū)住，物業(yè)也沒有給我提供過什么服務16物業(yè)服務成本構成1、管理服務人員的工資、社保、福利。2、物業(yè)共用部位、公共設備設施的運行、保養(yǎng)費用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護費用。4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護。5、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊。6、物業(yè)公共部位、公共設施設備的公眾責任險保險費用。7、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用?！浴段飿I(yè)服務收費管理辦法》發(fā)改價格【2003】1864號物業(yè)服務成本構成1、管理服務人員的工資、社保、福利。171、房子尚未出售、到了交付日期業(yè)主還未收樓，物業(yè)費是誰支付？2、業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費，該怎么辦？3、業(yè)主把房子出租給租戶使用，租戶不交物業(yè)費怎么辦？1、房子尚未出售、到了交付日期業(yè)主還未收樓，物業(yè)費是誰18物業(yè)服務基礎知識培訓1117課件19物業(yè)服務經(jīng)營計費方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制約定物業(yè)服務費用。1、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2、酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務經(jīng)營計費方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金20摘自《物業(yè)服務收費管理辦法》○實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所

交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的

支出?！鹞飿I(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決

算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況?！饦I(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服

務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳?！鸺{入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按

時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設

單位全額交納。○業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資

金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

摘自《物業(yè)服務收費管理辦法》○實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收21租戶跑路了，怎么辦？房租、物業(yè)費都不交了，東西也不拿了！租戶跑路了，怎么辦？房租、物業(yè)費都不交了，東西也不拿了！221、什么是業(yè)主？租戶算不算業(yè)主？還是住在房子里面的人就是業(yè)主？2、什么是業(yè)主大會？3、什么是業(yè)主委員會（業(yè)委會）？1、什么是業(yè)主？租戶算不算業(yè)主？還是住在房子里面的人就23○業(yè)主指物業(yè)的所有權人，依法登記取得或者根據(jù)物權法的有關規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。他具備房屋的是使用權、所有權，但是不具備土地的所有權。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織?！鹞飿I(yè)使用人指物業(yè)的承租人和業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人?！饦I(yè)主指物業(yè)的所有權人，依法登記取得或者根據(jù)物24業(yè)主的權利和義務業(yè)主享有下列權利：1、參加業(yè)主大會。2、選舉和被選舉業(yè)主委員會成員。3、表決通過業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和

其他有關物業(yè)管理的重大事項。4、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的工作。

業(yè)主履行下列義務：1、執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議、決定。2、遵守業(yè)主公約和有關住宅區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定。3、按照合同約定繳納物業(yè)管理費、水電費和維修基金等費用。業(yè)主的權利和義務業(yè)主享有下列權利：25房屋已交付使用且出售房屋建筑面積達到50％以上的，由已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地政府物業(yè)管理主管部門提交籌備召開首次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會、并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）的報告。物業(yè)管理主管部門自接到報告之日起10日內(nèi)進行審核并公告籌備組成員名單。業(yè)主大會行使下列職權：1、選舉、罷免業(yè)主委員會成員。2、制定或修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程。3、批準或終止物業(yè)管理委托合同。4、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告。5、決定與業(yè)主利益相關的物業(yè)管理方面的重大事項。6、改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定。房屋已交付使用且出售房屋建筑面積達到50％以上的，由已交付使26召開業(yè)主大會的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加會議，投票贊成業(yè)主大會的決議，會議的決議才能通過。召開業(yè)主大會的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以27為什么沒看見有人開會就投票了呢？為什么沒看見有人開會就投票了呢？28什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)的委員組成。為什么一定要是單數(shù)呢？什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組29什么是業(yè)主委員會委員？業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1、具有完全民事行為能力；2、遵守國家有關法律、法規(guī)；3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5、具有一定的組織能力；6、具備必要的工作時間。什么是業(yè)主委員會委員？業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管30建議學習的資料《物權法》《廣東省物業(yè)管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《合同法》《兩高院對于物業(yè)管理的司法解釋》建議學習的資料《物權法》31謝謝聆聽！物業(yè)部：林少填2015年11月17日謝謝聆聽！32物業(yè)服務知識培訓廣華物業(yè)—客服培訓系列資料物業(yè)服務知識培訓廣華物業(yè)—客服培訓系列資料33什么是物業(yè)公司？物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務的企業(yè)型經(jīng)濟實體，是獨立的企業(yè)法人。它屬于服務性企業(yè)，它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業(yè)主的委托，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實行專業(yè)化管理并獲得相應報酬。什么是物業(yè)公司？物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質34物業(yè)公司的服務等級資質物業(yè)公司的服務等級資質35

一級資質注冊資本500萬元以上專業(yè)團隊不少于30人，其中中級職稱不少于20人；相關專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書。管理兩種類型以上物業(yè)，各類型基數(shù)：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，建立信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（三優(yōu)項目）可以承接各種物業(yè)管理項目，可以跨地域管理。二級資質注冊資本300萬元以上專業(yè)團隊不少于20人，其中中級職稱不少于10人；相關專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書。管理兩種類型以上物業(yè)，各類型基數(shù)：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，建立信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（三優(yōu)項目）可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目。三級資質（含準三級）注冊資本50萬元以上專業(yè)團隊不少于10人，其中中級職稱不少于5人；相關專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書。有委托的物業(yè)管理項目。建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準，建立信用檔案系統(tǒng)?？梢猿薪?0萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目。

一級資質注冊資本500萬元以上專業(yè)團隊不少于30人，其中36物業(yè)是什么？獨立的一棟房子就是物業(yè)嗎？物業(yè)是什么？獨立的一棟房子就是物業(yè)嗎？37物業(yè)的范疇1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；2、與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；3、屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。物業(yè)的范疇1、已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇38物業(yè)服務的起源傳統(tǒng)的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時農(nóng)村人口涌進城市，引起了房屋需求的增加，但其缺乏管理導致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。有一位叫奧克維婭·希爾的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝思娂姺滦?，這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。

時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延伸到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。目前，物業(yè)管理逐步演化成物業(yè)服務，已成為當今市場的趨勢。物業(yè)服務的起源傳統(tǒng)的物業(yè)管理起源于19世紀60年代39物業(yè)服務在中國的發(fā)展50年代的香港，經(jīng)濟起飛，人口劇增，一張床五口人的典型現(xiàn)象與其經(jīng)濟聞名于世。1953年，香港石硤尾大火之后，當局為解決災民的居住問題，大量興建廉居房、遷置樓、村屋。大量的住宅需要人員管理，當局從英國引進了物業(yè)管理的專業(yè)人才和管理方法，60年代初，香港成立了“英國屋宇經(jīng)理學會香港分會”。80年代改革發(fā)展初期，深圳住房需求量激增，住房管理制度逐步完善，從香港引進的物業(yè)管理迅速發(fā)展。物業(yè)服務在中國的發(fā)展大量的住宅需要人員管理，當局從英國引進了40為什么物業(yè)服務能夠迅速發(fā)展1、國家住宅建設的迅猛發(fā)展。2、國民生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務存在更高的要求，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房的重要因素。需求、市場、發(fā)展為什么物業(yè)服務能夠迅速發(fā)展1、國家住宅建設的迅猛發(fā)展。需求、41物業(yè)服務的內(nèi)容物業(yè)服務的內(nèi)容42物業(yè)公司是保險公司？派出所？物業(yè)有責任嗎？物業(yè)公司是保險公司？派出所？物業(yè)有責任嗎？43物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務。但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未履行物業(yè)服務合同上約定的內(nèi)容、未采取應有的安全防范措施，對業(yè)主的財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求其承擔賠償責任?！浴陡呒壢嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服44本小區(qū)物業(yè)服務費收費標準前三年住宅：1.48元/㎡/月三年后住宅：2.18元/㎡/月本小區(qū)物業(yè)服務費收費標準前三年住宅：1.48元/㎡/月45物業(yè)費怎么這么貴？對面小區(qū)永安達花園才1.3元！物業(yè)費怎么這么貴？對面小區(qū)永安達花園才1.3元！46影響物業(yè)服務費定價的因素項目規(guī)模：小區(qū)的容積率和公共面積安防體系：人防、物防、技防的完善性公共設施：水系、景觀燈、石材養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、小區(qū)配套等……服務標準：管家式服務、便民服務、增值服務……物業(yè)費誤區(qū)：與房屋售價掛鉤、與周邊小區(qū)對比……物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。

影響物業(yè)服務費定價的因素項目規(guī)模：小區(qū)的容積率和公共面積物業(yè)47怎么又交物業(yè)費？我又沒在小區(qū)住，物業(yè)也沒有給我提供過什么服務！怎么又交物業(yè)費？我又沒在小區(qū)住，物業(yè)也沒有給我提供過什么服務48物業(yè)服務成本構成1、管理服務人員的工資、社保、福利。2、物業(yè)共用部位、公共設備設施的運行、保養(yǎng)費用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護費用。4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護。5、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊。6、物業(yè)公共部位、公共設施設備的公眾責任險保險費用。7、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用?！浴段飿I(yè)服務收費管理辦法》發(fā)改價格【2003】1864號物業(yè)服務成本構成1、管理服務人員的工資、社保、福利。491、房子尚未出售、到了交付日期業(yè)主還未收樓，物業(yè)費是誰支付？2、業(yè)主逾期未繳納物業(yè)費，該怎么辦？3、業(yè)主把房子出租給租戶使用，租戶不交物業(yè)費怎么辦？1、房子尚未出售、到了交付日期業(yè)主還未收樓，物業(yè)費是誰50物業(yè)服務基礎知識培訓1117課件51物業(yè)服務經(jīng)營計費方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制約定物業(yè)服務費用。1、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2、酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務經(jīng)營計費方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金52摘自《物業(yè)服務收費管理辦法》○實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所

交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的

支出?！鹞飿I(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決

算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況?！饦I(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服

務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳?！鸺{入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按

時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設

單位全額交納?！饦I(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資

金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

摘自《物業(yè)服務收費管理辦法》○實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收53租戶跑路了，怎么辦？房租、物業(yè)費都不交了，東西也不拿了！租戶跑路了，怎么辦？房租、物業(yè)費都不交了，東西也不拿了！541、什么是業(yè)主？租戶算不算業(yè)主？還是住在房子里面的人就是業(yè)主？2、什么是業(yè)主大會？3、什么是業(yè)主委員會（業(yè)委會）？1、什么是業(yè)主？租戶算不算業(yè)主？還是住在房子里面的人就55○業(yè)主指物業(yè)的所有權人，依法登記取得或者根據(jù)物權法的有關規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。他具備房屋的是使用權、所有權，但是不具備土地的所有權。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。○物業(yè)使用人指物業(yè)的承租人和業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人?！饦I(yè)主指物業(yè)的所有權人，依法登記取得或者根據(jù)物56業(yè)主的權利和義務業(yè)主享有下列權利：1、參加業(yè)主大會。2、選舉和被選舉業(yè)主委員會成員。3、表決通過業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和

其他有關物業(yè)管理的重大事項。4、監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的工作。

業(yè)主履行下列義務：1、執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議、決定。2、遵守業(yè)主公約和有關住宅區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定。3、按照合同約定繳納物業(yè)管理費、水電費和維修基金等費用。業(yè)主的權利和義務業(yè)主享有下列權利：57