房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院蘭峰E-mail:lfhh2000@126.com第1章房地產(chǎn)開發(fā)概述

本章學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)的基本概念；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目類型、房地產(chǎn)開發(fā)的特性；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)的含義，房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)的模式，房地產(chǎn)開發(fā)的分類，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)FANGDICHANKAIFAYUJINGYING1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)1.1.1房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)（英文中常用realestate或realproper表示，大多數(shù)情況下使用realestate一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)是固定在一定區(qū)域之內(nèi)不能移動(dòng)的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)。1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程；（2）房地產(chǎn)開發(fā)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益全面實(shí)現(xiàn)的過程，這也是房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)；（3）房地產(chǎn)開發(fā)是提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的過程；（4）房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源、多種專業(yè)知識(shí)的組合和再造，為人類提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴以生存的居住環(huán)境的過程。1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)的地位房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)開發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng)以及人民生活提供載體為城市政府財(cái)政和城市建設(shè)提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障1.2房地產(chǎn)開發(fā)模式混業(yè)開發(fā)縱向一體化開發(fā)綜合項(xiàng)目開發(fā)指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動(dòng)發(fā)展是指開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營(yíng)方式常見于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂于一體的主體社區(qū)1.2.1多元化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式1.2.2專業(yè)化開發(fā)模式特定物業(yè)類型開發(fā)協(xié)作型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)自身資源的評(píng)價(jià)以及對(duì)所處市場(chǎng)的獨(dú)特認(rèn)識(shí)，可以選擇某類物業(yè)類型作為企業(yè)相對(duì)專一的開發(fā)對(duì)象，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化開發(fā)。協(xié)作型開發(fā)方式的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)，然后購(gòu)買其他社會(huì)化專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的最擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)服務(wù)。專業(yè)化開發(fā)模式

1.2.3其他開發(fā)模式

其他開發(fā)模式定向開發(fā)模式服務(wù)性開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)按客戶的訂購(gòu)要求開發(fā)土地，進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營(yíng)開發(fā)企業(yè)通過品牌授權(quán)，輸出管理模式，提出開發(fā)項(xiàng)目解決方案，推動(dòng)當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。1.3房地產(chǎn)開發(fā)分類與項(xiàng)目類型1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)的分類從開發(fā)的區(qū)域劃分從開發(fā)的深度劃分從開發(fā)項(xiàng)目的使用功能新區(qū)開發(fā)舊城更新改造土地一級(jí)開發(fā)房屋開發(fā)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目類型

居住房地產(chǎn)項(xiàng)目

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類型普通商品住住房限價(jià)商品房房經(jīng)濟(jì)適用房房廉租房高檔商品房房別墅居住房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)用房寫字樓酒店酒店式公寓寓主題公園工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)廠房研究與發(fā)展展用房倉(cāng)儲(chǔ)用房工業(yè)園區(qū)特殊用途房房地產(chǎn)項(xiàng)目目指項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)需要得到到政府特殊殊許可的房房地產(chǎn)，包包括高爾夫夫球場(chǎng)、飛飛機(jī)場(chǎng)、汽汽車加油站站、車站、、碼頭等。。這類項(xiàng)目目多屬長(zhǎng)期期投資、投投資者靠日日常經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的收益益來回收投投資、賺取取投資收益益。特殊用用途房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的市市場(chǎng)交易很很少，因此此難以采用用市場(chǎng)比較較法進(jìn)行估估計(jì)。特殊用途房房地產(chǎn)項(xiàng)目目1.4房房地產(chǎn)開開發(fā)特性價(jià)格昂貴性性保值增值性性位置的固定定性異質(zhì)性壽命長(zhǎng)久性性用途多樣性性相互影響性性可調(diào)整性政府管制性性交易復(fù)雜性性區(qū)位特性價(jià)值特性外部特性1.5房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的設(shè)設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設(shè)立立的程序1.有有符符合合公公司司法法人人登登記記的名名稱稱和和組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)；；2.有有適適應(yīng)應(yīng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)需需要要的的固固定定的的辦辦公公房房；；3.注注冊(cè)冊(cè)資資本本100萬萬元元上上；；4.有有4名名以以上上持持有有資資格格證證書書的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)、、建建筑筑工工程程專專業(yè)業(yè)的的專專職職技技術(shù)術(shù)人人員員，，2名名以以上上持持有有資資格格證證書書的的專專職職會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)員員；；5.法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他條條件件。。建設(shè)設(shè)部部于于2000年年3月月發(fā)發(fā)布布了了第第77號(hào)號(hào)令令《《房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理規(guī)規(guī)定定》》。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)分分為為一一、、二二、、三三、、四四級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)和和暫暫定定資資質(zhì)質(zhì)。。1.營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照復(fù)復(fù)印印件件；；2.企企業(yè)業(yè)章章程程；；3.驗(yàn)驗(yàn)資資證證明明；；4.企企業(yè)業(yè)法法定定