房地產(chǎn)投資計劃培訓(xùn)課件

《金融理財學(xué)》第六講：房地產(chǎn)投資計劃閩南師范大學(xué)商學(xué)院金融教研室王鐵軍2017年03月28日123房地產(chǎn)概述及匯報選題房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)投資分析4房地產(chǎn)估值

<第1節(jié)>房地產(chǎn)概述及匯報選題房地產(chǎn)的定義各種定義比較王家庭：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機結(jié)合體，是指地上房屋建筑及其附屬物的土地及派生的各種權(quán)利的集合。房地產(chǎn)是指內(nèi)生于房地產(chǎn)所有權(quán)及其衍生的權(quán)利、權(quán)益和利潤。Investopedia，投資百科的定義Realestateispropertycomprisedoflandandthebuildingsonitaswellasthenaturalresourcesofthelandincludinguncultivatedfloraandfauna,farmedcropsandlivestock,waterandminerals.提問：國內(nèi)外定義的差別在哪里？房地產(chǎn)定義解析“房”和“地”是否要分家？“房”一定建在“地”上，買房等于買地，房和地不分家。土地歸國家集體所有房地產(chǎn)是權(quán)利的集合，包括土地及其全部附屬物。土地歸國家集體所有，個人只有使用權(quán)，房和地必須分家。房與地不分家（國外）：房與地分家（我國）：房地產(chǎn)是部分權(quán)利的集合，個人沒有土地所有權(quán)。土地私有制物權(quán)法與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地及其附屬物的各種權(quán)利的集合提問：當前房地產(chǎn)行業(yè)哪些熱點問題與上述法律有關(guān)？明確“物”的歸屬，保護權(quán)利人的物權(quán)。如有兩個以上意向用地者，必須采取招標、拍賣等公開競價方式出讓?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。提示：《物權(quán)法》與房地產(chǎn)的交集有哪些？住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動續(xù)期。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。土地拍賣與地王土地拍賣制度結(jié)論：土地拍賣導(dǎo)致“地王”，必然推高房價。對土地估值最高的競拍者獲得土地。土地使用的其他制度探討。土地規(guī)劃，統(tǒng)籌分配給企業(yè)使用。市場化的競爭制度？能賺最多錢的競拍者獲得土地。把房價賣到最高的競拍者獲得土地。土地定向供給制度？土地市場，有無數(shù)供給者、無數(shù)需求者。在土地國家集體所有制下，拍賣制度是必然選擇，也是最優(yōu)選擇！房產(chǎn)證的70年房子的所有權(quán)是永久的，土地的使用權(quán)是70年。如果房子永遠不倒塌，房主永遠擁有它，但只擁有70年的土地使用權(quán)。以下哪種解決辦法好？思考：70年之后怎么辦？土地使用權(quán)從70年改為“永久”。提示：這是土地私有化！70年之后，自動續(xù)期（物權(quán)法）。疑問：如何續(xù)期？有償、無償？李總理的“不設(shè)前置條件”2017年兩會后，李總理答中外記者問思考：哪些能信，哪些不能信？“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？國家準備怎么解決？”不能全信！“可以續(xù)期”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信。答：可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易?！安恍枭暾垺保段餀?quán)法》規(guī)定，可信?！?0年產(chǎn)權(quán)”是法律問題，不是行政問題！“沒有前置條件”，超越職權(quán)，不可信?！安挥绊懡灰住?，維護市場穩(wěn)定，可信。思考：如果李總理重新回答這個問題，你有什么建議？房產(chǎn)開發(fā)與拆遷補償釘子戶值得稱贊嗎？重慶最牛釘子戶你的觀點？思考：《物權(quán)法》提到“為了公共利益，可以征收集體、單位和個人的房屋和其它不動產(chǎn)”，請問，什么是“公共利益”？誰來確定“公共利益”？正方:值得稱贊,個人應(yīng)當維護自己的財產(chǎn)所有權(quán)，權(quán)利不得被侵犯！反方:不值得稱贊,個人漫天要價，損害公共利益，延緩社會經(jīng)濟發(fā)展。農(nóng)民的房地產(chǎn)農(nóng)民的土土地、房房產(chǎn)有價價值嗎？？反方：有價值值，因為為這些土土地一旦旦被國家家征收，，就可以以上市買賣，造就了了無數(shù)““地王””。正方：沒沒有價值值，農(nóng)民民土地屬屬于集體體所有，，不能上上市買賣賣；農(nóng)民民希望抵抵押房產(chǎn)產(chǎn)貸款，，銀行不不給貸款款。通常情況況下，農(nóng)農(nóng)民的土土地、房房產(chǎn)，被被“國家家”低價價征收，，高價賣賣給房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，差差價可達達數(shù)萬倍倍。引申：農(nóng)農(nóng)村土地地成為““金庫庫”，需需要時則則“為了了公共利利益”、、通過““國家征征收”上上市場交交易，坑坑害農(nóng)民民利益。。房地產(chǎn)的特性固定性，，土地是不可移動動的。讀史可以明明智：我我國歷史史2600多年的鹽鹽稅、食食鹽財政政，鹽業(yè)業(yè)專營。。異質(zhì)性，，沒有一一塊土地地是完全全一樣的的。有限性，土地地資源是是有限的的，房屋屋供給也也是有限限的。權(quán)益的多多樣性，，土地的的使用權(quán)權(quán)、房屋屋的所有有權(quán)、收收益權(quán)、、處置權(quán)權(quán)等等。。保值增值值，土地地是不可可再生的的，隨著著社會的的發(fā)展，，土地需需求逐漸漸增大。。稅收性，，由于土土地的國國家專營營，買房房、租房房和建房房均被政政府“專專營稅””。房地產(chǎn)的分類按照使用用性質(zhì)劃劃分：市場化商商品房居住類房房地產(chǎn)，，住宅、、商品房房。商業(yè)類房地產(chǎn)產(chǎn)，商場場、購物物中心，，商鋪。。居住類房房地產(chǎn)的的分類：：工業(yè)類房地產(chǎn)產(chǎn)，廠房房、工廠廠區(qū)建筑筑物。其它用地地，例如如，教育育用地。。限價商品品房經(jīng)濟適用用房自住商品品房廉租房保障房與與商品房房用地打打包出讓讓。幾個重要概念住房公積積金引申：如果通通過后來來的購買買者哄抬抬房價而而獲利，，房價必必然會崩崩盤，市市場必然然垮塌，，經(jīng)濟必必然會癱癱瘓。歷歷史經(jīng)典典案例：：17世紀荷蘭蘭的郁金金香泡沫沫。機關(guān)單位位、企業(yè)業(yè)公司為為職工繳繳存、用用于房產(chǎn)產(chǎn)支出的的資金，，每月最最高繳存存額為工工資收入入的12%。房屋租價價比公積金每每月2600元，其中中個人繳繳納1300元，單位位、公司司繳納1300元。1300元占月收入入的12%，月收入入？房產(chǎn)限購購（抑制制泡沫））VS房產(chǎn)去庫庫存（增增加泡沫沫）。一套房子子的租價價比=租金（一一年）/總房價（（不含裝裝修費稅稅費），，金品花園園租價比比2000*12/13000*85=2.17%提示：如果投投資房產(chǎn)產(chǎn)只能通通過出租租獲得回回報，投投資金品品花園的的一套房房產(chǎn)，年年化收益益率為2.17%。房地產(chǎn)選題1租房還是是買房？？王老師師在漳州州的兩難難選擇。。目前有一一個寶寶寶4個月大，，有一位位老人需需要贍養(yǎng)養(yǎng)；可短短期融資資20萬，但必必須在一一年之內(nèi)內(nèi)還清。。未來5年內(nèi)，家家庭每月月收入10000元（稅稅后）），公公積金金每月月2600元；五五年之之后，，如果果升級級為副副教授授，家家庭每每月收收入為為7500元，否否則為為6500元，公公積金金不變變。成都房房產(chǎn)價價值60萬，尚尚余17萬貸款款沒有有還清清；北北京雖雖有房房產(chǎn)，，為了了小孩孩讀書書，不不能賣賣。2016年9月來到到閩南南師大大，簽簽約5年。目目前，，租房房面積積85平米，，兩居居室，，租金金每月月2000元，物物業(yè)費費等每每月300元。PPT匯報，，根據(jù)據(jù)以上上信息息，結(jié)結(jié)合漳漳州房房價，，給出出翔實實的分分析，，回答答如下下問題題：王王老師師在漳漳州租租房劃劃算還還是買買房劃劃算？？房地產(chǎn)選題2政府愿愿意征征收房房產(chǎn)稅稅嗎？？以家庭庭為單單位征征收房房產(chǎn)稅稅，很很多夫妻為了規(guī)規(guī)避稅稅費，，辦理理假離離婚，，影響響社會會穩(wěn)定定。征收房房產(chǎn)稅稅，增增加房主的持有有成本本，增增加二二手房房市場場的供供給，，抑制制投資資性住住房需需求。。征收房房產(chǎn)稅稅，打打壓房房價，，抑制制土地地拍賣賣交易易，地地方政政府財財政收收入減減少。。征收房房產(chǎn)稅稅，增增加稅稅收，，增加加地方方政府府的財財政收收入。。房產(chǎn)是是一種種財產(chǎn)產(chǎn)，財財產(chǎn)稅稅是稅稅收的的一種種類型型，從從國家家管理理角度度看，，必須須征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅。。PPT匯報:結(jié)合上上述材材料和和觀點，從多多個角角度（（自己己思考考）分分析政政府對對房產(chǎn)產(chǎn)稅的的可能能態(tài)度度及影影響，，必須須包括括如下下內(nèi)容容：房房產(chǎn)稅稅的來來龍去去脈。。房地產(chǎn)選題3王老師師的表表弟的的“身身價””之謎謎PPT匯報內(nèi)內(nèi)容：：王老老師的的表弟弟說的的是真真話嗎嗎？如如果是是真話話，他他是如如何做做到的的？如如果不不是真真話，，他在在2014年初投投資到到房地地產(chǎn)的的200萬到2016年底最最多可可以賺賺到多多少錢錢？大專學(xué)學(xué)歷,2013年在新新疆倒倒賣玉玉石、、玉器器，賺賺200萬。同年，開始始學(xué)習(xí)習(xí)宏觀觀經(jīng)濟濟學(xué)、、貨幣幣金融融學(xué)，，商業(yè)業(yè)銀行行管理理學(xué)，，最終終決定定將200萬投資資房地地產(chǎn)。。投資地地點在在北京京市昌昌平區(qū)區(qū)的核核心城城區(qū)。。上周聊聊天，，他說說目前前“身身價””達到到1000萬。題外話話：如如果給給你六六年，，你選選擇讀讀博士士？還還是去去新疆疆倒賣賣玉石石+炒房？？提示：PPT匯報遇遇到問問題可可以郵郵件咨咨詢?。?lt;第2節(jié)>房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的構(gòu)構(gòu)成及影響響因素素房地產(chǎn)價格的構(gòu)成土地價價格上海中中興路路地塊塊，2016年8月拍出出110億元的的天價價，樓樓板價價（不不含工工程造造價和公司利利潤））10萬元/平米。實際售售價，，每平平米不不能低低于10萬，部部分售售價14萬/平米。。房屋建建筑成成本工程造造價，，包括括勘察察設(shè)計計、施施工、、安裝裝、建建設(shè)等等費用用。提示：：來自自房奴奴（老老百姓姓）的的血汗汗錢！！稅費公司運運營、、開發(fā)發(fā)、銷銷售環(huán)環(huán)節(jié)的的各種種稅費費。專營稅稅（包包含在在土地地價格格中））、房房產(chǎn)稅稅、各各種契契稅。。房地產(chǎn)產(chǎn)公司司利潤潤有多多少？？中超外外援天天價轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)會費費+年薪，，2016年房企企花費費轉(zhuǎn)會會費40個億，，特維維斯一一個人人的年年薪達達到2個億人人民幣幣。房地產(chǎn)價格的影響因素自然地地理因因素地理位位置人口分分布社會經(jīng)經(jīng)濟因因素在土地地國家家專營營的體體制下下，房房企成成為土土地專專營稅稅的““代收收者””。專專營稅稅部分分落入入房企企的口口袋，，部分分落入入官員員的口口袋，，部分分通過過政府府返還還于民民。市政設(shè)設(shè)施自然環(huán)環(huán)境土地價價格房企品牌牌政策因素人口政政策戶籍政政策調(diào)控政政策我國房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展史就就是一一部工工薪階階層的的血淚淚史!資本逐利與房價高漲新聞速速遞，，2017年4月5日凌晨晨4：50（現(xiàn)已已被全全面封封殺））《我是怎怎么在在9個月里里把房房價炒炒高兩兩三倍倍的》思考：：聽完完這個個炒房房故事事之后后，判判斷真真?zhèn)?。?！吨袊C證券報報》：漳州州炒房淘淘金術(shù)術(shù)初到漳州漳州地地處閩閩南金三角角…最近半年來來，其其“如如雷貫貫耳””的方方式，，卻是是漲幅幅位列列全國國前列列的房房價。。泉州商商人魏魏廣華華（化化名））是一家鞋鞋廠老老板，，因近近些年年“實體體難做做”，，到漳漳州炒炒房。。一年年多的的時間間，投投入1000萬，凈凈賺4000萬。他他“竊竊”以為自自己為為漳州州房價價的巨巨幅飆飆升““做了了不可可推卸卸的貢貢獻””。2016年初，，實地地考察察漳州州，后后攜帶帶資金金2000萬，加加入一一個炒炒房團團（總總資金金2個億））進入入漳州州樓市市。漳州背背景調(diào)調(diào)查：：1）2016年中，，漳州州樓房房均價價6000多，處處于價價值洼洼地；；2）市政政府拆拆遷改改造，，1.5萬戶戶拆拆遷遷戶戶，，每每戶戶政政府府補補貼貼約約100萬，，購購買買力力強強勁勁。。3）市市內(nèi)內(nèi)供供給給有有限限，，流流通通房房產(chǎn)產(chǎn)較較少少。。提問問：：有有沒沒有有明明顯顯的的錯錯誤誤？？小試牛刀向?qū)W學(xué)區(qū)區(qū)房房下下手手,“冠冠城城國國際際””學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)房房,當時時均均價價1萬元元，，流流通通房房產(chǎn)產(chǎn)不不足足50套，，只只需需要要不不足足1000萬便便全全部部掃掃光光。。接下下來來，，如如法法炮炮制制，，在在市市區(qū)區(qū)掃掃蕩蕩其其它它房房產(chǎn)產(chǎn)，，共共購購買買500套房房產(chǎn)產(chǎn)，，花花費費1.2億。。2016年9月，，掌掌握握了了漳漳州州市市區(qū)區(qū)二二手手房房市市場場三三分分之之一一的的房房產(chǎn)產(chǎn)。利用用微微信信公公眾眾號號，，媒媒體體、、論論壇壇造造勢勢：：廈廈漳漳同同城城化化、、學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)房房、、江江景景房房、、廈廈門門地地鐵鐵修修到到漳漳州州。。聯(lián)合合房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介造造勢勢：：將將500套二二手手房房在在漳漳州州主主要要房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介掛掛出出來來，，每每月月刷刷價價格格，，對對手手交交易易，，價價格格猛猛漲漲。。舊城城改改造造、、道道路路改改造造、、修修建建公公園園、、自自然然村村拆拆遷遷補補償償，，刺刺激激需需求求，，周周邊邊資資金金涌涌入入。。提問問：：有有沒沒有有明明顯顯的的錯錯誤誤？？斬獲暴利漳州州市市區(qū)區(qū)人均均收收入入約約3000塊錢錢的的情情況況下下，，市市區(qū)區(qū)房價價以以近乎乎““一一天天一一價價””的的態(tài)態(tài)勢勢，，從從六六七七千千元元起起步步，，向向1.5萬元元、、2萬元元、、2.5萬元元、、2.8萬元元進進發(fā)發(fā)。。2017年初初,500套房房產(chǎn)產(chǎn)全全部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手,投入入1.2億元,凈賺賺2個億億。一個個漳漳州州官官員員評評價價：：““這這不到到一一年年的的房房價價漲漲勢勢，，我我看看在在眼眼里里，，感感到到心心酸酸和和氣氣憤憤。。在在這這種種風風氣氣的的感感染染下下，，將將來來沒沒人人愿愿意意腳腳踏踏實實地地做做實實業(yè)業(yè)。。炒炒房房團團掠掠奪奪的的是是幾幾代代人人的的民民脂脂民民膏膏，，透透支支的的是是一一個個青青年年家家庭庭一一生生的的財財務(wù)務(wù)支支出出。。一一個個炒炒房房團團就就能能輕輕松松卷卷走走2億元元，，5個團團就就是是10億元元，，這這些些都都是是老老百百姓姓辛辛辛辛苦苦苦苦攢攢下下來來后后，，拱拱手手送送給給他他們們的””提問問：：有有沒沒有有明明顯顯的的錯錯誤誤？？漳州房價瘋狂的背后漳州州的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場過過于于狹狹小小泉州州VS漳州州？？給給炒炒房房者者以以可可乘乘之之機機?。⊥鈦韥砣丝诳谏偕?，，租租房房市市場場冷冷清清，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易萎萎靡靡三線線城城市市的的地地理理位位置置，，五五線線城城市市的的發(fā)發(fā)展展速速度度城市市發(fā)發(fā)展展遠遠落落后后于于社社會會需需求求，，嚴嚴重重滯滯后后?。∫恍┬┲匾獑⑹臼荆海鹤屨恼闹葜菔惺忻衩駨貜氐椎酌髅靼装祝海赫恼闹葜菔鞘侵兄袊鴩牡恼恼闹葜荩?！做個個理理性性投投資資者者，，享享受受美美好好生生活活。。世界界是是無無國國界界的的，，人人才才可可以以自自由由流流動動。。<第3節(jié)>房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析房地產(chǎn)投資簡介房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的內(nèi)內(nèi)涵涵從個個人人理理財財角角度度看看，，個個人人為為了了實實現(xiàn)現(xiàn)特特定定目目標標（（居居住住、、資資產(chǎn)產(chǎn)增增值值））而而進進行行的的房房產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣交交易易活活動動。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的目目標標居住?。海嘿徺徺I買房房屋屋（（樓樓房房）），，房房屋屋裝裝修修，，改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境。。思考考：貸貸款款買買房房，，利利率率風風險險屬屬于于哪哪種種？？資產(chǎn)產(chǎn)增增值值：：土土地地的的稀稀缺缺性性，，投投資資渠渠道道的的有有限限性性。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風風險險流動動性性風風險險，，不不動動產(chǎn)產(chǎn)難難以以立立即即變變現(xiàn)現(xiàn)。。未來來現(xiàn)金流流：將將購買買的房房產(chǎn)出出租，，換取取穩(wěn)定定租金金。政策風風險，，房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控，二二手房房產(chǎn)交交易征征稅。。市場風風險，，經(jīng)濟濟放緩緩，房房價下下跌。。房地產(chǎn)投資的熱點問題租房還還是買買房？？目標一一致：解決居居住問問題假設(shè)：：某老老師，，租房房30年，押押金：：2000元，第第一年年支付付房租租2.4萬，每每年以以5%的速