房地產(chǎn)都市綜合體案例與借鑒

都市綜合體案例分析與借鑒紐約洛克菲勒中心“紐約心臟”——曼哈頓北京國(guó)貿(mào)中心日本福岡博多運(yùn)河城日本福岡博多運(yùn)河城購(gòu)物中心劇場(chǎng)最大程度借景五星級(jí)酒店東京六本木新城保利文化廣場(chǎng)北京萬達(dá)廣場(chǎng)倫敦金絲雀碼頭都市綜合體簡(jiǎn)介

都市綜合體案例借鑒與分析二

對(duì)尊地地產(chǎn)的啟示三目錄一一都市綜合體簡(jiǎn)介1都市綜合體定義2都市綜合體特征3城市化進(jìn)程與都市綜合體寫字樓都市綜合體是什么？公寓酒店商業(yè)展覽……

都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。都市綜合體的定義HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市市綜綜合合體體的的九九大大特特征征123456789高可可達(dá)達(dá)性性高密密度度、、集集約約性性整體體統(tǒng)統(tǒng)一一性性功能能復(fù)復(fù)合合性性土地地使使用用均均衡衡性性空間間的的連連續(xù)續(xù)性性內(nèi)外外部部關(guān)關(guān)系系完完整整性性強(qiáng)大大的的對(duì)對(duì)外外輻輻射射型型升值值價(jià)價(jià)值值城市市化化進(jìn)進(jìn)程程與與都都市市綜綜合合體體城市市化化發(fā)發(fā)展展“一一個(gè)個(gè)城城市市只只有有一一個(gè)個(gè)中中心心””廣州州-北北京京路路重慶慶-解解放放碑碑北京京-西西單單上海海-南南京京路路“一一個(gè)個(gè)城城市市只只有有一一個(gè)個(gè)中中心心””，，上上世世紀(jì)紀(jì)90年年代代，，這這些些中中心心發(fā)發(fā)展展的的輝輝煌煌恰恰好好應(yīng)應(yīng)證證了了這這種種說說法法，，然然而而城城市市在在發(fā)發(fā)展展，，這些些中中心心還還能能適適應(yīng)應(yīng)不不斷斷增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的發(fā)發(fā)展展需需求求嗎嗎？？上海海由由一一個(gè)個(gè)中中心心向向多多個(gè)個(gè)中中心心發(fā)發(fā)展展上海海-淮淮海海路路上海海-人人民民廣廣場(chǎng)場(chǎng)上海海-陸陸家家嘴嘴上海海-徐徐家家匯匯上海海-虹虹橋橋上海海南南京京路路上海海城城市市化化發(fā)發(fā)展展北京京西西單單的的核核心心地地位位正正逐逐步步被被國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)CBD取取代代城市市化化發(fā)發(fā)展展北京京城城市市化化發(fā)發(fā)展展深圳圳城城市市發(fā)發(fā)展展呈呈線線性性布布置置，，其其發(fā)發(fā)展展結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)正正是是根根據(jù)據(jù)深深圳圳市市狹狹長(zhǎng)長(zhǎng)的的地地形形特特性性，，采采用用國(guó)國(guó)際際上上先先進(jìn)進(jìn)的的“城城市市多多核核結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)””的發(fā)發(fā)展展理理論論而而規(guī)規(guī)劃劃的的城市市化化發(fā)發(fā)展展深圳圳城城市市化化發(fā)發(fā)展展深圳圳都都市市綜綜合合體體的的發(fā)發(fā)展展周邊邊環(huán)環(huán)境境問問題題道路路系系統(tǒng)統(tǒng)問問題題功能能搭搭配配問問題題停車車系系統(tǒng)統(tǒng)問問題題………都市市綜綜合合體體隨隨著著深深圳圳城城市市化化發(fā)發(fā)展展，，其其輪輪廓廓已已經(jīng)經(jīng)越越來來越越清清晰晰國(guó)貿(mào)貿(mào)地王王中信信城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)中航航城城萬象象城城………保利利文文化化廣廣場(chǎng)場(chǎng)周邊邊環(huán)環(huán)境境問問題題功能能搭搭配配問問題題周邊邊環(huán)環(huán)境境問問題題道路路系系統(tǒng)統(tǒng)問問題題功能能搭搭配配問問題題二都市市綜綜合合體體案案例例借借鑒鑒與與分分析析1國(guó)內(nèi)內(nèi)外外失失敗敗案案例例分分析析2成功功案案例例借借鑒鑒都市市綜綜合合體體失失敗敗的的案案例例分分析析————蒙特特利利爾爾地地下下城城Montreal’’sundergroundcity每年年4到到5個(gè)個(gè)月月的的漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)冬冬季季。。40年年建建成成全全世世界界最最大大、、最最具具特特色色的的地地下下交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。。地下下步步行行街街網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)與與大大量量的的復(fù)復(fù)雜雜建建筑筑物物、、商商店店相相連連，，繁雜雜的的系系統(tǒng)統(tǒng)變變得得簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單而而又又清清晰晰。。道路路系系統(tǒng)統(tǒng)長(zhǎng)長(zhǎng)度度約約為為40公公里里。。每天天通通行行人人數(shù)數(shù)超超過過50萬萬。。共有有11700個(gè)商商場(chǎng)場(chǎng)、、百百貨貨商商店店、、餐餐館館、、40個(gè)個(gè)劇劇院院、、電電影影院院及及其其他他休休閑閑場(chǎng)場(chǎng)所所。。蒙特特利利爾爾簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介地下下城城主主要要數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)指指標(biāo)標(biāo)蒙特特利利爾爾地地下下城城發(fā)發(fā)展展歷歷程程20世世紀(jì)紀(jì)70年年代代，，地下下城城的的概概念念出出現(xiàn)現(xiàn)，但但中中心心區(qū)區(qū)依依然然缺缺乏乏公公共共設(shè)設(shè)施施。。蒙特利爾開設(shè)了4條地地下商業(yè)走廊廊，大都位于同同一條地鐵交交通干線的下下面。196290年代至今80年代末20世紀(jì)70年代萌芽，地下城的建建筑面積大約約在50萬平平方米左右，，主要由地鐵鐵、廣場(chǎng)、旅旅館組成，市市中心的地鐵鐵站出現(xiàn)了少量的地下人人行通道。建設(shè)了更多的的地下通道形形成了一個(gè)由步行通道聯(lián)聯(lián)系起來的龐龐大的系統(tǒng)人們主要生活活都轉(zhuǎn)入地下下,地面的物業(yè)持持續(xù)貶值，造造成地面上人人氣急劇下降降，商業(yè)氛圍圍一蹶不振，自1964年來，地面面上再?zèng)]有建建一所零售商商業(yè)建筑，而而地下從1960年幾乎乎找不到一處處要轉(zhuǎn)讓的二二手物業(yè)。行人在地下極極易迷失方向向，無法辨別別自己的所處處位置，尤其是一些些外地或外國(guó)國(guó)的游客。幾幾乎完全喪失失了方向感?。∈堑叵律坛浅墙o在地下活活動(dòng)的人們帶帶來的無法解解決的問題。。蒙特利爾地下下城的失敗商城地下地上上各兩層，上上面是商業(yè)街街，下面是綜綜合城。建城過程中，，注重新舊文文化的結(jié)合，，強(qiáng)調(diào)新舊兩兩種文化和建建筑方式項(xiàng)目亮點(diǎn)項(xiàng)目不足蒙特利爾地下下商城失敗原原因與借鑒地下商城在建建設(shè)初期，完完全沒有任何何遠(yuǎn)景規(guī)劃和和設(shè)計(jì)。規(guī)劃初期沒有有充分考慮人人與自然的和和諧及人類的的基本生活習(xí)習(xí)慣。失敗原因規(guī)劃和定位是是綜合體開發(fā)發(fā)中最重要環(huán)環(huán)節(jié)，決定了了了項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展方向、開開發(fā)節(jié)奏、營(yíng)營(yíng)銷策略、效效益水平等，，因此都市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該以城城市規(guī)劃的角角度去思考，較普通項(xiàng)目目有更加長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的眼光。蒙特利爾地上上地下功能脫脫節(jié)，成功的的都市綜合體體各子項(xiàng)要求求互為配套、、互為支持，，最大限度的的形成資源共享，從而使得各各項(xiàng)功能在綜綜合體自身一一體化價(jià)值平平臺(tái)上對(duì)自身身價(jià)值全面超超越。經(jīng)驗(yàn)積累占地面積：51萬m2總建筑面積：116萬m2物業(yè)形態(tài)：40萬平米的的商業(yè)20萬平米住住宅尼羅河大酒店店香格里拉酒店店酒店式公寓水上游樂場(chǎng)、、兒童樂園各地風(fēng)格的美美食街總投資額：25億元建筑密度：38.55%都市綜合體失失敗的案例分分析——東莞華南MALL曾被福布斯網(wǎng)網(wǎng)站評(píng)為全球球最大購(gòu)物中中心、被美國(guó)國(guó)《新聞周刊刊》評(píng)為““世界新七大大奇觀”的華華南MALL2007年9月19日，，正式更名為為“新華南MALL·生生活城”華南MALL這幾年名聲聲在外，在造造勢(shì)方面做得得非常成功，，而成熟品牌牌的更名是犯犯了營(yíng)銷的大大忌，為什么要更名名呢？商業(yè)定位和業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與市市場(chǎng)的需求情情況產(chǎn)生偏差差，更名是對(duì)目目前現(xiàn)狀的反反思和調(diào)整!東莞華南MALL現(xiàn)狀及及根源現(xiàn)狀華南MALL的餐飲娛樂樂板塊加上購(gòu)購(gòu)物僅實(shí)現(xiàn)之之前業(yè)態(tài)設(shè)置置的55％。文化展示、健健康休閑類的的商家則完全全沒有實(shí)施。。各類主力店也也比預(yù)期的少少了50％，同類商業(yè)替換換率也超過30％。根源華南MALL照搬了歐美美郊區(qū)MALL的模式。。購(gòu)物中心體量量太大，住宅宅尚未開發(fā)致致使人氣不足足，本身不在一線線城市核心商商圈，消費(fèi)力力不強(qiáng)。新華南MALL·生活城城不僅完成名名稱、標(biāo)識(shí)等等外在形象的的更新，項(xiàng)目目的理念創(chuàng)新新、市場(chǎng)定位位等方面也作作出了重大調(diào)調(diào)整，新華南南MALL··生活城已由由原來的“主題購(gòu)物公公園”升級(jí)為為“新都市主主義國(guó)際生活活街區(qū)”。購(gòu)物將只是““國(guó)際生活街街區(qū)”里的一一個(gè)功能而已已，不再是唯唯一的核心功功能，它與其他業(yè)態(tài)態(tài)如娛樂、餐餐飲、酒店、、寫字樓、住住宅、休閑、、旅游等功能能組合成超級(jí)級(jí)復(fù)合業(yè)態(tài)群群，以滿足人們“一一站式”的““生活需求””，而非僅僅僅滿足“一站站式”的“消消費(fèi)需求”。。業(yè)態(tài)調(diào)整方面面，增加更多娛樂樂、休閑、商商務(wù)、臨江高高檔住宅以及及極具特色的的歌劇院等等等吸引人氣的的項(xiàng)目比例，，相應(yīng)減少一一些購(gòu)物中心心、百貨業(yè)態(tài)態(tài)的比例。華南MALL的調(diào)整方向向主題功能業(yè)態(tài)東莞華南MALL的借鑒鑒都市綜合體各各物業(yè)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)并非越越大越好，核心物業(yè)如如購(gòu)物中心、、酒店體量的的大小設(shè)計(jì)必必須依靠科學(xué)學(xué)的測(cè)算得出出，同時(shí)還需需要對(duì)城市乃乃至整個(gè)宏觀觀發(fā)展趨勢(shì)有有準(zhǔn)確的判斷斷，以免消費(fèi)能力難以以滿足巨大的的消費(fèi)規(guī)模。。對(duì)于都市綜合合體的市場(chǎng)定定位，我們要要找到準(zhǔn)確市市場(chǎng)空白點(diǎn)和和訴求點(diǎn)。對(duì)對(duì)于超大型的的綜合體而言言，購(gòu)物功能只是是其多項(xiàng)功能能中的一點(diǎn)，，平衡休閑/娛樂/購(gòu)物物/度假功能能最易實(shí)現(xiàn)成成功。都市綜合體策策劃的模式尚尚不完善，各各個(gè)國(guó)家之間間因?yàn)槲幕?、、?jīng)濟(jì)水平消消費(fèi)者心理與與行為的差異異化而相差甚甚遠(yuǎn)，國(guó)內(nèi)綜合體策策劃應(yīng)重點(diǎn)考考慮本土化的的特征。定位體量文化都市綜合體成成功案例分析析——深圳華潤(rùn)中心心項(xiàng)目位于深圳圳地王金融圈圈集商業(yè)、辦公公、酒店、居居住等諸多功功能于一體，，深圳規(guī)模最最大，品質(zhì)最最高的綜合建建筑群。物業(yè)形態(tài)：萬象城

5A甲級(jí)寫字樓樓——華潤(rùn)大大廈

君悅酒酒店

酒店式式公寓

室外外娛樂休閑廣廣場(chǎng)總建筑面積：：約55萬m2總投資：40億港幣華潤(rùn)中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8萬平平米深圳商業(yè)業(yè)航母不但推銷消費(fèi)費(fèi)商品，而且且推銷時(shí)尚生生活方式四大領(lǐng)航國(guó)際際品牌主力店店法國(guó)（Réel）體驗(yàn)時(shí)時(shí)尚生活百貨貨公司嘉禾影院華潤(rùn)萬佳CityValue奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)場(chǎng)華潤(rùn)大廈：出租率接近100％40多家國(guó)際際金融機(jī)構(gòu)及及國(guó)內(nèi)外大型型企業(yè)簽署合合約，包括匯匯豐銀行、荷荷蘭銀行、雅雅培制藥、美美國(guó)百思買等等世界500強(qiáng)企業(yè)。華潤(rùn)中心一期期盤點(diǎn)萬象城：已接待顧客2000多萬萬人次，商場(chǎng)出租率達(dá)達(dá)97％，一年銷售總額額達(dá)到10億元。顧客美譽(yù)度不不斷提升，成成為人們眼中中深圳最具魅魅力的購(gòu)物、、休閑、娛樂樂場(chǎng)所之一華潤(rùn)中心一期期獲得巨大成成功！華潤(rùn)萬象城都都市綜合體成成功運(yùn)營(yíng)的思思考一期二期華潤(rùn)萬象城作作為城市核心心區(qū)城市綜合合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和和寫字樓？公寓周邊高檔公寓寓眾多住宅高檔住宅缺失失，中高檔住住宅眾多酒店五星級(jí)酒店林林立辦公地王大廈等甲甲級(jí)寫字樓匯匯聚商務(wù)CBD帶來大大量高等級(jí)商商務(wù)人士商業(yè)缺乏有影響力力的商業(yè)形態(tài)態(tài)五星級(jí)酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流流住家消費(fèi)人流流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店城市綜合體的的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主主要取決于人人流價(jià)值鏈高消費(fèi)人流讓我們從華潤(rùn)潤(rùn)中心的真實(shí)實(shí)價(jià)值探究其其成功因素………地王信興廣場(chǎng)場(chǎng)書城—深交所所—發(fā)展銀行行華潤(rùn)中心國(guó)貿(mào)大廈中信城市廣場(chǎng)場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)場(chǎng)的開業(yè)，世世界金融中心心的落成，修修正了地王商商務(wù)圈財(cái)富指指數(shù)。華潤(rùn)中心的加加盟則對(duì)城區(qū)區(qū)予以重新定定義，升級(jí)為為全新的華潤(rùn)——地王王財(cái)富圈！世界金融中心心成功硬指數(shù)一級(jí)商業(yè)中心心甲級(jí)寫字樓星級(jí)酒店華潤(rùn)寫字樓地王大廈深業(yè)中心發(fā)展銀行大廈廈中信大廈萬德大廈世界金融中心心華潤(rùn)酒店木棉花酒店晶都酒店萬德酒店世界金融中心心華潤(rùn)萬象城中信城市廣場(chǎng)場(chǎng)成功軟指數(shù)銀行金融證券保險(xiǎn)聯(lián)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險(xiǎn)太平洋保險(xiǎn)人保中保華泰保險(xiǎn)深圳發(fā)展銀行行中信城市銀行行建設(shè)銀行工商銀行農(nóng)業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行華潤(rùn)能量指數(shù)數(shù)商業(yè)航母5A級(jí)寫字樓樓五星級(jí)酒店……華潤(rùn)品牌能量量成功硬指數(shù)成功軟指數(shù)華潤(rùn)能量指數(shù)數(shù)深圳只有一個(gè)中心華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心港人北上東部人群西進(jìn)進(jìn)西部人群重返返市外人群南下下人流倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)地塊價(jià)值急劇攀升華潤(rùn)中心客戶群必然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)越出了深圳甚至國(guó)內(nèi)的范疇營(yíng)運(yùn)城市空間間引航城市地產(chǎn)產(chǎn)填補(bǔ)深圳國(guó)際際都市化進(jìn)程程中的城市硬硬件缺失全新的運(yùn)營(yíng)理理念提升深圳圳整體城市營(yíng)營(yíng)運(yùn)檔次傳承城市發(fā)展展沉淀，提煉煉打造城市新新文化內(nèi)涵華潤(rùn)中心決定了本項(xiàng)目目的開發(fā)建設(shè)設(shè)已經(jīng)超越了了常規(guī)地產(chǎn)開開發(fā)的范疇，，而帶有濃厚厚的運(yùn)營(yíng)城市市空間的色彩彩。運(yùn)營(yíng)城市是復(fù)復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展展的最高境界界！華潤(rùn)中心的規(guī)規(guī)模體量項(xiàng)目所在城區(qū)區(qū)的外在發(fā)展展要求華潤(rùn)中心運(yùn)營(yíng)營(yíng)城市華潤(rùn)中心成功功原因分析科學(xué)安排開發(fā)發(fā)節(jié)奏，首先先以商業(yè)和寫寫字樓為切入入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白，贏得得良好口碑，，匯聚大量人人氣后進(jìn)而開開發(fā)酒店、公公寓、住宅提提高單位土地地面積的價(jià)值值。華潤(rùn)中心超超越普通房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式，以以購(gòu)物、休休閑、娛樂樂、運(yùn)動(dòng)等等多重功能能的互補(bǔ)共共贏為主要要經(jīng)營(yíng)模式