房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主客體及程序課件

第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主客體及程序一、認(rèn)識房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。(一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義1.土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。在現(xiàn)實(shí)生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術(shù)、土地使用管制(法律法規(guī)、城市規(guī)劃)、土地權(quán)利設(shè)置及相鄰關(guān)系。2.建筑物的含義是指人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。3.其他土地定著物的含義也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。

(二)房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義1.房地產(chǎn)實(shí)物的含義是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體的組合完成的功能以及外觀等方面。2.房地產(chǎn)權(quán)益的含義是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等。3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權(quán)益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)以及由所有權(quán)延伸出來的權(quán)利。但是，房地產(chǎn)權(quán)益交易必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

1、不可移動性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同。2、獨(dú)一無二性房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

3、壽命命長久久性（（土地地不滅滅性））但從具具體占占用者者的角角度來來看，，土地地在有有些情情況下下是有有壽命命的，，特別別是通過出出讓方方式取取得的的建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)是是有使使用期期限的的。對此點(diǎn)點(diǎn)的認(rèn)認(rèn)識在在房地地產(chǎn)估估價上上具有有重要要意義義，如如坐落位位置很很好、、建筑筑物也也很好好的房房地產(chǎn)產(chǎn)，可可能由由于土土地使使用年年限較較短而而價值值很低低。4、供給給有限限性房地產(chǎn)產(chǎn)供給給有限限性的的本質(zhì)質(zhì)，主主要不不在于于土地地總量量有限限和不不能增增加，，相對對于人人類的的需要要來說說，土土地的的數(shù)量量目前前還是是豐富富的，，關(guān)鍵鍵在于于房地地產(chǎn)的的不可可移動動性造造成了了房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給不不能能集集中中于于一一處處。說明明：：要要增增加加房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的供供給給，，一一是是向向更更遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的平平面面方方向向發(fā)發(fā)展展，，例例如如向向郊郊區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展；；二二是是向向更更高高的的立立體體方方面面發(fā)發(fā)展展，，例例如如增增加加建建筑筑物物的的高高度度或或密密度度。。但但這這些些又又要要受受到到基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施條條件件、、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃劃、、資資金金、、建建筑筑技技術(shù)術(shù)等等的的制制約約。。5、價值高大性性房地產(chǎn)的價值值不僅高，而而且大。其價價值高即單位位價值高（單價高），其價值大即即總體價值大大（總價大）。6、用途多樣性性用途多樣性主主要是空地所所具有的。土地上一旦建建有建筑物，，用途即被限限定，一般難難以改變。因因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)費(fèi)用可能很高高或受原有建建筑結(jié)構(gòu)的限限制。多數(shù)土土地就其本身身來看，可以以有多種不同同的用途。在在不同的用途途中還可以選選擇不同的利利用方式。說明：從經(jīng)濟(jì)濟(jì)角度來看，，土地利用選選擇的先后順順序一般是：：商業(yè)、辦公公、居住、工工業(yè)、耕地、、牧場、森林林、不毛荒地地。7、相互影響響性相互影響性也也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上所講的外外部性或外部部影響。房地產(chǎn)由于具具有相互影響響性，外部性性問題非常突突出。8、易受限制性性政府對房地產(chǎn)產(chǎn)的限制一般般是通過下列列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的：1）管制權(quán)。政府為增進(jìn)進(jìn)公眾安全、、健康、道德德和一般福利利，可以直接接限制某些房房地產(chǎn)的使用用，如通過城城市規(guī)劃對土土地用途、建建筑高度、容容積率、建筑筑密度和綠地地率等作出規(guī)規(guī)定。2）征收權(quán)。政府為了社社會公共利益益的需要，如如修公路、建建學(xué)校等，可可以強(qiáng)制取得得單位和個人人的房地產(chǎn)，，即使違反這這些被征用人人的意愿，但但要給予補(bǔ)償償。3）征稅權(quán)。政府為提高高財(cái)政收入，，可以對房地地產(chǎn)征稅或提提高房地產(chǎn)稅稅收，只要這這些稅收是公公平的。4）充公權(quán)。政府可以在在房地產(chǎn)業(yè)主主死亡或消失失而無繼承人人或親屬的情情況下，無償償收回房地產(chǎn)產(chǎn)。說明：房地產(chǎn)易受限限制性還表現(xiàn)現(xiàn)在逃避不了了未來制度、、政策變化的的影響。9、流動性差差（也稱難以以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價價值量大，加加上不可移動動性和獨(dú)一無無二性，使得得同一宗房地地產(chǎn)的買賣不不會頻繁發(fā)生生，一旦需要要買賣，要花花費(fèi)相當(dāng)長的的時間來尋找找合適的買者者和進(jìn)行討價價還價。所以，當(dāng)急需資金或或有其他急需需時，不易將將房地產(chǎn)變成成現(xiàn)款；如果果要快速變現(xiàn)現(xiàn)，只有相當(dāng)當(dāng)幅度的降價價。10、保值增增值性房地產(chǎn)的保值值增值性是從從房地產(chǎn)價格格變化的總體體趨勢來說的的，是波浪式式上升的，在在某些情況下下，房地產(chǎn)價價格出現(xiàn)長時時期的連續(xù)下下降也是可能能的。說明：中國大大陸的土地價價格由于是有有期限的土地地使用權(quán)價格格，對于一宗宗使用年限較較長的土地來來說，在其使使用年限的前前若干年價格格可能隨著需需求的增加而而呈現(xiàn)上升趨趨勢，但由于于總有一天土土地使用年限限會降為零，，所以，具體一宗有土土地使用年限限的房地產(chǎn)的的價格，從長長遠(yuǎn)來看是趨趨于下降的；；但如果預(yù)計(jì)計(jì)可以續(xù)期且且續(xù)期的補(bǔ)地地價很少或者者完成了續(xù)期期，該房地產(chǎn)產(chǎn)的價格又會會高起來。三、房地產(chǎn)分分類1、按用途劃分分2、按開發(fā)程度度劃分3、按實(shí)物形態(tài)態(tài)劃分4、按是否產(chǎn)生生收益劃分5、按經(jīng)營使用用方式劃分1、按用途劃劃分1）居住房地地產(chǎn)：包括普通住宅宅、高檔公寓寓、別墅等。。2）商業(yè)房地地產(chǎn)：包括百貨商場場、購物中心心、商業(yè)店鋪鋪、超級市場場、批發(fā)市場場等。3）辦公房地地產(chǎn)：包括寫字樓、、政府辦公樓樓等。4）旅館房地地產(chǎn)：包括飯店、酒酒店、賓館、、度假村等。。5）餐飲房地地產(chǎn)：包括酒樓、美美食城、餐館館、快餐店等等。6）娛樂房地地產(chǎn)：包括娛樂城、、康樂中心、、俱樂部、夜夜總會、影劇劇院、高爾夫夫球場等。7）工業(yè)和倉倉儲房地產(chǎn)：：包括工業(yè)廠房房、倉庫等。8）特殊用途途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)機(jī)場、醫(yī)院、、學(xué)校、教堂堂、寺廟、墓墓地等。9）綜合用途途房地產(chǎn)：是指具有兩種種或兩種以上上用途的房地地產(chǎn)。如商住住樓。2、按開發(fā)程程度劃分1）生地：是指不具有城城市基礎(chǔ)設(shè)施施的土地，如如荒地、農(nóng)地地。2）毛地：是指具有一定定城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，有待拆拆遷房屋的土土地，尚未完完成房屋拆遷遷補(bǔ)償安置的的土地。3）熟地：是指具有完善善的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施且土地地平整，能直直接在其上建建造建筑物的的土地。4）在建工程程：是指地上建筑筑物已開始建建造但尚未建建成，不具備備使用條件的的房地產(chǎn)。該該房地產(chǎn)不一一定正在建設(shè)設(shè)之中，也可可能停工了多多年。5）現(xiàn)房(含含土地)：是指地上建筑筑物已建成，，可直接使用用的房地產(chǎn)。。它可能是新新的，也可能能是舊的。3、按是否產(chǎn)產(chǎn)生收益劃分分1)收益性房地產(chǎn)產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)產(chǎn)生租賃或其其他經(jīng)濟(jì)收益益的房地產(chǎn)，，包括商店、、商務(wù)辦公樓樓、公寓、旅旅館、餐館、、影劇院、游游樂場、加油油站、廠房、、農(nóng)地等。2)非收益性房地地產(chǎn)：是指不能直接接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收收益的房地產(chǎn)產(chǎn)。如私人宅宅邸、未開發(fā)發(fā)的土地、政政府辦公樓、、教堂、寺廟廟等。說明：收益性房地產(chǎn)產(chǎn)與非收益性性房地產(chǎn)的劃劃分，不是看看它們目前是是否正在直接接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收收益，而是看看這種類型的的房地產(chǎn)在本本質(zhì)上是否具具有直接產(chǎn)生生經(jīng)濟(jì)收益的的能力。4、按經(jīng)營使使用方式劃分分1）出售型房房地產(chǎn)。2）出租型房房地產(chǎn)。3）營業(yè)型房房地產(chǎn)。4）自用型房房地產(chǎn)。說明：這種分類對于于選用估價方方法特別有用用，例如：出出售型房地產(chǎn)產(chǎn)可以采用比比較法估價；；出租或營業(yè)業(yè)型房地產(chǎn)可可以采用收益益法估價；自自用型房地產(chǎn)產(chǎn)可以采用成成本法估價。。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的含義、分分類（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的含義義房地產(chǎn)開發(fā)是是指具有開發(fā)發(fā)資質(zhì)的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)依據(jù)相關(guān)法法律法規(guī)或政政策，根據(jù)城城市發(fā)展和建建設(shè)的總體規(guī)規(guī)劃，充分考考慮經(jīng)濟(jì)效益益、社會發(fā)展展的要求，對對獲取的土地地進(jìn)行投資、、建設(shè)、管理理的行為。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的的分類房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)有計(jì)劃的成片片舊城改造成片的新城區(qū)區(qū)開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開開發(fā)旅游地產(chǎn)的開開發(fā)土地開發(fā)住宅項(xiàng)目開發(fā)發(fā)寫字樓項(xiàng)目開開發(fā)工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)房屋開發(fā)五、房地產(chǎn)經(jīng)營營的概念狹義的房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營是指指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者者對房屋屋和建筑筑地塊的的銷售、、租賃及及售后服服務(wù)管理理等活動動。廣義的房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營是指指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營者者對房屋屋的建造造、買賣賣、信托托、交換換、維修修、裝飾飾以及土土地使用用權(quán)的出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等按按價值規(guī)規(guī)律所進(jìn)進(jìn)行的有有目標(biāo)、、有組織織的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動，，活動范范圍貫穿穿于房地地產(chǎn)產(chǎn)品品生產(chǎn)、、流通、、消費(fèi)的的全部過過程。六、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營的基本本概念房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)國有建設(shè)設(shè)用地上進(jìn)行的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、房房屋建設(shè)設(shè)，并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目或或者銷售售、出租租商品房房的行為為。1.城市規(guī)劃劃區(qū)：是指城市市市區(qū)、、近郊區(qū)區(qū)以及城城市行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)因城市市建設(shè)和和發(fā)展需需要實(shí)行行規(guī)劃控控制的區(qū)區(qū)域，城城市規(guī)劃劃區(qū)的具具體范圍圍，由城城市人民民政府在在編制的的城市總總體規(guī)劃劃中劃定定。劃定城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)的主要要目的：：在于從城城市遠(yuǎn)景景發(fā)展的的需要出出發(fā)，控控制城市市建設(shè)用用地的使使用，以以保證城城市總體體規(guī)劃的的逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)。2.國有有建設(shè)用用地：我國實(shí)行行土地社社會主義義公有制制，即全全民所有有制和勞勞動群眾眾集體所所有制。。國有建設(shè)設(shè)用地是指建造造建筑物物和構(gòu)筑筑物的土土地，包包括城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)設(shè)施用地地、工礦礦用地、、交通水水利設(shè)施施用地、、旅游用用地和軍軍事設(shè)施施用地等等所有權(quán)權(quán)為國家家的土地地。3.城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施：：是城市生生存和發(fā)發(fā)展所必必須具備備的工程程性基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和社會性性基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的總總稱。工程性基基礎(chǔ)設(shè)施施一般指能能源系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)、交通通系統(tǒng)、、通信系系統(tǒng)、環(huán)環(huán)境系統(tǒng)統(tǒng)、防災(zāi)災(zāi)系統(tǒng)等等工程設(shè)設(shè)施。社會性基基礎(chǔ)設(shè)施施則指行政政管理、、文化教教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生、商業(yè)業(yè)服務(wù)、、金融保保險、社社會福利利等設(shè)施施。我國國一般講講城市基基礎(chǔ)設(shè)施施多指工工程性基基礎(chǔ)設(shè)施施。房地產(chǎn)開開發(fā)與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的關(guān)關(guān)系1．廣義義的角度度理解，，兩者本本質(zhì)上一一致，側(cè)側(cè)重點(diǎn)不不同2．狹義義的角度度理解，，兩者相相對獨(dú)立立3．房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)以房地地產(chǎn)經(jīng)營營為核心心4．房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營以房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)為基基礎(chǔ)七、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)是指指按照照城市市房地地產(chǎn)管管理法法的規(guī)規(guī)定，，是以以營利利為目目的，，從事事房地地產(chǎn)開開發(fā)和和經(jīng)營營的企企業(yè)。。(一)公司司制的的房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)類類型公司是是指一一般依依法設(shè)設(shè)立的的，全全部資資本由由股東東出資資，以以營利利為目目的的的法人人企業(yè)業(yè)。其兩種種主要要形式式為有有限責(zé)責(zé)任公公司和和股份份有限限公司司。1.房房地產(chǎn)產(chǎn)有限限責(zé)任任公司司:有限責(zé)責(zé)任公公司由由50個以以下股股東出出資設(shè)設(shè)立，，股東東以其其認(rèn)繳繳的出出資額額為限限對公公司承承擔(dān)責(zé)責(zé)任，，股東東會會會議由由股東東按照照出資資比例例行使使表決決權(quán)。。2.房房地產(chǎn)產(chǎn)股份份有限限公司司:指公司司資本本為股股份所所組成成的公公司，，股東東以其其認(rèn)購購的股股份為為限對對公司司承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任的企企業(yè)法法人。。設(shè)立立股份份有限限公司司，應(yīng)應(yīng)當(dāng)有有2人人以上上200以以下為為發(fā)起起人，，注冊冊資本本的最最低限限額為為人民民幣500萬元元。3.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級類型型：為了加加強(qiáng)對對房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)管管理，，規(guī)范范房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)行行為，，建設(shè)設(shè)部于于2000年3月發(fā)發(fā)布了了《房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理理規(guī)定定〉。。規(guī)定定顯示示，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照本規(guī)規(guī)定申申請核核定房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級。規(guī)定顯顯示，，房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)資資質(zhì)等等級分分為一一級、、二級級、三三級、、四級級四個個資質(zhì)質(zhì)等級級。一一級資資質(zhì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)擔(dān)房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的建設(shè)設(shè)規(guī)模模不受受限制制。二二級資資質(zhì)及及二級級資質(zhì)質(zhì)以下下的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)可以以承擔(dān)擔(dān)建筑筑面積積30萬平平方米米以下下的開開發(fā)建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。。一級資資質(zhì)1.注冊資資本不不低于于5000萬元元；2.從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營5年年以上上；3.近3年年房屋屋建筑筑面積積累計(jì)計(jì)竣工工30萬平平方米米以上上，或或者累累計(jì)完完成與與此相相當(dāng)?shù)牡姆康氐禺a(chǎn)開開發(fā)投投資額額；4.連續(xù)5年建建筑工工程質(zhì)質(zhì)量合合格率率達(dá)100%；；5.上一年年房屋屋建筑筑施工工面積積15萬平平方米米以上上，或或者完完成與與此相相當(dāng)?shù)牡姆康氐禺a(chǎn)開開發(fā)投投資額額；6.有職稱稱的建建筑、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、財(cái)財(cái)務(wù)、、房地地產(chǎn)及及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)類的的專業(yè)業(yè)管理理人員員不少少于40人人，其其中具具有中中級以以上職職稱的的管理理人員員不少少于20人人，持持有資資格證證書的的專職職會計(jì)計(jì)人員員不少少于4人；；7.工程技技術(shù)、、財(cái)務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)等等業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人具具有相相應(yīng)專專業(yè)中中級以以上職職稱；；8.具有完完善的的質(zhì)量量保證證體系系，商商品住住宅銷銷售中中實(shí)行行了《《住宅宅質(zhì)量量保證證書》》和《《住宅宅使用用說明明書》》制度度；9.未發(fā)生生過重重大工工程質(zhì)質(zhì)量事事故。。二級資資質(zhì)1.注冊資資本不不低于于2000萬元元；2.從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營3年年以上上；3.近3年年房屋屋建筑筑面積積累計(jì)計(jì)竣工工15萬平平方米米以上上，或或者累累計(jì)完完成與與此相相當(dāng)?shù)牡姆康氐禺a(chǎn)開開發(fā)投投資額額；4.連續(xù)3年建建筑工工程質(zhì)質(zhì)量合合格率率達(dá)100%；；5.上一年年房屋屋建筑筑施工工面積積10萬平平方米米以上上，或或者完完成與與此相相當(dāng)?shù)牡姆康氐禺a(chǎn)開開發(fā)投投資額額；6.有職稱稱的建建筑、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、財(cái)財(cái)務(wù)、、房地地產(chǎn)及及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)類的的專業(yè)業(yè)管理理人員員不少少于20人人，其其中具具有中中級以以上職職稱的的管理理人員員不少少于10人人，持持有資資格證證書的的專職職會計(jì)計(jì)人員員不少少于3人；；7.工程技技術(shù)、、財(cái)務(wù)務(wù)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)等等業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人具具有相相應(yīng)專專業(yè)中中級以以上職職稱；；8.具有完完善的的質(zhì)量量保證證體系系，商商品住住宅銷銷售中中實(shí)行行了《《住宅宅質(zhì)量量保證證書》》和《《住宅宅使用用說明明書》》制度度；9.未發(fā)生生過重重大工工程質(zhì)質(zhì)量事事故。。三級資資質(zhì)1.注冊資資本不不低于于800萬萬元；；2.從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營2年年以上上；3.房屋建建筑面面積累累計(jì)竣竣工5萬平平方米米以上上，或或者累累計(jì)完完成與與此相相當(dāng)?shù)牡姆康氐禺a(chǎn)開開發(fā)投投資額額；4.連續(xù)2年建建筑工工程質(zhì)質(zhì)量合合格率率達(dá)100%；；5.有職稱稱的建建筑、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、財(cái)財(cái)務(wù)、、房地地產(chǎn)及及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)類的的專業(yè)業(yè)管理理人員員不少少于10人人，其其中具具有中中級以以上職職稱的的管理理人員員不少少于5人，，持有有資格格證書書的專專職會會計(jì)人人員不不少于于2人人；6.工程技技術(shù)、、財(cái)務(wù)務(wù)等業(yè)業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人人具有有相應(yīng)應(yīng)專業(yè)業(yè)中級級以上上職稱稱，統(tǒng)統(tǒng)計(jì)等等其他他業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)責(zé)人具具有相相應(yīng)專專業(yè)初初級以以上職職稱；；7.具有完完善的的質(zhì)量量保證證體系系，商商品住住宅銷銷售中中實(shí)行行了《《住宅宅質(zhì)量量保證證書》》和《《住宅宅使用用說明明書》》制度度；8.未發(fā)生生過重重大工工程質(zhì)質(zhì)量事事故。。四級資資質(zhì)1.注冊資資本不不低于于100萬萬元；；2.從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營1年年以上上；3.已竣工工的建建筑工工程質(zhì)質(zhì)量合合格率率達(dá)100%；；4.有職稱的的建筑、、結(jié)構(gòu)、、財(cái)務(wù)、、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于5人人，持有有資格證證書的專專職會計(jì)計(jì)人員不不少于2人；5.工程技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱，財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)初級以以上職稱稱，配有有專業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)人員員；6.商品住宅宅銷售中中實(shí)行了了《住宅宅質(zhì)量保保證書》》和《住住宅使用用說明書書》制度度；7.未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級實(shí)行行分級審審批。一一級資質(zhì)質(zhì)由省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府建建設(shè)行政政主管部部門初審審，報(bào)國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門審批批。二級級資質(zhì)及及二級資資質(zhì)以下下企業(yè)的的審批辦辦法由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府建設(shè)行行政主管管部門制制定。經(jīng)經(jīng)資質(zhì)審審查合格格的企業(yè)業(yè)，由資資質(zhì)審批批部門發(fā)發(fā)給相應(yīng)應(yīng)等級的的資質(zhì)證證書。4.申請請核定資資質(zhì)等級級時應(yīng)提提交的證證明文件件a.企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級申申報(bào)表;b.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書(正正、副本本);c.企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表和驗(yàn)資資報(bào)告;d.企業(yè)法定定代表人人和經(jīng)濟(jì)濟(jì)、技術(shù)術(shù)、財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人的職稱稱證件;e.已開發(fā)經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目的有關(guān)關(guān)證明材材料;f.房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目手冊及及《住宅宅質(zhì)量保保證書》》、《住住宅使用用說明書書》執(zhí)行行情況報(bào)報(bào)告;g.其他有關(guān)關(guān)文件、、證明。。八、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的設(shè)立1.設(shè)立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)具具備的條條件：設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)設(shè)立有限限責(zé)任公公司設(shè)立股份份有限公公司2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的設(shè)立登登記應(yīng)當(dāng)向縣縣級以上上人民政政府工商商行政管管理部門門申請登登記。工工商行政政管理部部門對符符合條件件的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)自收收到申請請之日起起30日日內(nèi)予以以登記；；對不符符合條件件不予登登記的，，應(yīng)當(dāng)說說明理由由。工商行政政管理部部門在對對設(shè)立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)申請登登記進(jìn)行行審查時時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)聽取同同級房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部部門的意意見。3.新設(shè)設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的備案新設(shè)立的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自領(lǐng)取取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照之日日起30日內(nèi)，持持下列文文件到房房地產(chǎn)開開發(fā)主管管部門備備案：1、營業(yè)業(yè)執(zhí)照復(fù)復(fù)印件；；2、企企業(yè)章程程；3、