房地產思源：北京市新城順城立水橋項目定位方向

新城順城立水橋項目定位方向探討思源經紀二OO八年四月1項目情況分析1項目定位建議4項目SWOT分析2區(qū)域市場研究3項目總體規(guī)劃建議5地塊位置地塊周邊環(huán)境基本經濟技術指標2地塊位置——立水橋西北，奧北核心地段本項目位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)立水橋西北方向，為原北京第二汽車制造廠

。本項目處于奧北核心地段，位于城鐵5號線與13號線換乘處。乘坐城鐵5號線可直達奧運場區(qū)。3地塊周邊交通——軌道交通便捷距城鐵5號線、13號線立水橋站600余米沿中東路向西經西小口路達昌平路距北五環(huán)4.0公里20多條公交線路組成四通八達的公交通網城鐵5號線安立路北苑路本案中東路西小口路858、479、984、358、432、758、運通117、昌平22等北五環(huán)中路北五環(huán)八達嶺高速路京承高速路北四環(huán)北三環(huán)城鐵13號線城鐵13號線城鐵5號線4經過多年的建設，項目自身所處區(qū)域將為居住聚集區(qū)。近年來，隨著多個商品房的成功開發(fā)銷售，此區(qū)域已由原來的低端居住區(qū)轉變?yōu)楦咂焚|居住區(qū)。地塊周邊住宅——北京居住聚集區(qū)之一A:東亞·奧北中心北區(qū)C:東亞·奧北中心南區(qū)B:北京北O(jiān)A：東亞·奧北中心北區(qū)B：北京北C：東亞·奧北中心南區(qū)D：北方明珠O：中灘村在地塊的東北1公里為天通苑西區(qū)5E：龍德廣場F：萬意服裝批發(fā)城亞奧海龍電子城G：祥和宏興建材H：零散小攤位地塊周邊商業(yè)配套——規(guī)模較大，檔次參差不齊項目周邊商業(yè)配套比較完善。大型商場、各類餐飲已具備一定規(guī)模。但由于開發(fā)節(jié)奏不一致，商業(yè)配套檔次參差不齊。E:龍德廣場F:萬意、海龍6地塊區(qū)域環(huán)境——自然、人文環(huán)境優(yōu)越680公頃森林公園距占地680公頃的奧林匹克森林公園4公里；與奧運場區(qū)遙相呼應。2008奧運會結束后，那里的場館設施將對外開放。水立方鳥巢7中、小學：中灘中學、中灘小學、東小口小學、和平街一中（市級示范學校）、和平街一中分校(區(qū)重點)、中山實驗學校、亞奧學校等幼兒園：東小口幼兒園、英華幼兒園、紅蘋果雙語幼兒園、新世紀幼兒園、、幸福泉幼兒園、東方幼兒園、春天幼兒園等醫(yī)院：航空中心醫(yī)院、萬和頸椎醫(yī)院、紅十字會中心醫(yī)院、東小口醫(yī)院、天通仁和醫(yī)院、北京市北郊腫瘤醫(yī)院郵局：黃金苑郵局、大羊坊郵局、東三旗郵局、天通西苑郵局、霍營郵局銀行：中國銀行、工商銀行、北京銀行、農業(yè)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行等地塊周邊其他配套——各項生活設施齊全8地塊無拆遷，土地已實現(xiàn)三通一平地塊內有兩排原生樹地塊自身條件——開發(fā)條件優(yōu)越9本項目基本經濟技術指標項目單位

建筑總面積平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指標容積率

0.8建筑密度

30%限高

12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面積平方米56003.474其中兩限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商業(yè)建筑面積平方米24001.489指標容積率

3建筑密度

25%限高

60項目總用地面積37560.194平方米。其中建設用地面積30968.321平方米，代征道路用地面積6591平方米。項目綠地率：30％建筑產品及指標見右表。10項目情況況分析1項目定位位建議4項目SWOT分分析2區(qū)域市場場研究3項目總體體規(guī)劃建建議5項目SWOT分分析開發(fā)難點點探討11項目SWOT分分析W（劣勢勢）S（優(yōu)勢勢）O（機會會）T（威脅脅）奧運來臨臨，奧北北商圈價價值的迅迅速提升升10＃線線等地鐵鐵線的開開通，地地鐵交通通更加發(fā)達達，人們們更依賴賴地鐵交交通地塊小，缺少少規(guī)模優(yōu)勢雙限商品房與與商品住宅共共同規(guī)劃、銷銷售，影響項項目整體品質質商業(yè)面積比例例大受規(guī)劃用地所所限，園林規(guī)規(guī)劃難出亮點點周邊住宅供應應對商品住宅宅形成競爭壓壓力周邊大配套商商業(yè)豐富，商商業(yè)規(guī)劃存在難點項目位于城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結合部，西西側為單村，，環(huán)境較差緊鄰地鐵交換換站,道路通通暢公交發(fā)達達；交通出行方便便位于奧北商圈圈，地段升值值潛力大鄰近國家奧林林匹克森林公公園，人文資源優(yōu)越越土地平整，無無拆遷問題SWOT分析12項目開發(fā)難點點探討項目雙限商品品房與商品房房共同開發(fā)銷銷售，如何解決雙限限商品房對商商品房的影響響？項目總體量不不大，規(guī)模性性較差，市場場影響力不足足如何解決市場場影響力不足足？商業(yè)規(guī)劃比例例較大如何解決商業(yè)業(yè)面積過大的的難題？開發(fā)商對商業(yè)業(yè)銷售價格預預期高于市場場水平如何解決商業(yè)業(yè)銷售實現(xiàn)價價值最大化？？13項目雙限商品品房與商品房房共同開發(fā)銷銷售，如何解決雙限限商品房對商商品房的影響響？1、產品規(guī)劃劃中區(qū)域分開開，產品類型型區(qū)分;營銷過程案名名、推盤期、、形象等區(qū)分分。14項目總體量不不大，規(guī)模性較差，，市場影響力力不足如何市場影響響力不足的難難題？1、開發(fā)區(qū)域域內差異化產產品2、優(yōu)化產品品，提高戶型型使用功能和和競爭力15商業(yè)規(guī)劃比例例較大，如何解決商業(yè)業(yè)面積過大的的難題？1、產品規(guī)劃劃中對商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)進行合理理把控3、將剩余部部分商業(yè)產品品進行合理轉轉換2、適當縮縮減商業(yè)面積積16開發(fā)商對商業(yè)業(yè)銷售價格預預期高，如何解決商業(yè)業(yè)銷售實現(xiàn)價價值最大化？？使商業(yè)產品具具備稀缺性和和領先性，提提高產品附加加值17項目情況分析析1項目定位建議議4項目SWOT分析2區(qū)域市場研究究3項目總體規(guī)劃劃建議5住宅市場研究究商業(yè)市場研究究寫字樓市場研研究公寓市場研究究未來市場供應應量18住宅市場研究究公寓市場研究究商業(yè)市場研研究寫字樓市場場研究19住宅市場研研究研究范圍項目所在區(qū)區(qū)域內，在在售商品房房項目：媒體村、公公園2008、北京京北地塊位置地鐵五號線地鐵13號線北五環(huán)媒體村公園2008北京北20住宅研究項項目產品特征項目名稱項目總規(guī)模（含商業(yè)、配套等）（㎡）建筑形式主力戶型（㎡）裝修標準已售供應量（㎡）媒體村92萬14棟32層塔樓；2棟11層板樓一居（40-80）占50%；兩居(100)占50%21層以下簡裝，送分戶中央空調；21層以上毛坯22萬公園200835萬5棟14層板樓；6棟23層塔樓；2棟23層板塔結合兩居（90-103）占60%毛坯28.4萬北京北21萬11棟23層板塔結合兩居（80左右）占70%毛坯15.3萬數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測塔樓和板塔塔結合形式式的產品較較多，面積積集中在70-100之間。。21住宅研究項項目——銷售價格項目名稱開盤時間銷售均價（元/㎡）套總價區(qū)間（元）折扣情況媒體村2007年10月7日1300052萬-130萬無公園20082006年3月18日板樓15800塔樓1300084.5萬-170萬一次性付款97折北京北2007年3月10日:9、11號樓;2006年11月17日:8號樓;2006年10月28日:6號樓;2006年9月6日:10號樓;2006年8月17日:7號樓;2006年6月27日:4、5號樓.截止07年7月全部入市面積售罄，最后一次報價800070萬左右無數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測在售價格13000元/平米米（在售項項目位置明明顯優(yōu)于本本項目），，平均套總總價在100萬左右右。22住宅研究項項目——銷售速度項目名稱月均銷售套數(shù)媒體村南區(qū)進行4.5個月客戶積累，于07年10月開盤，目前簽約1357套，月均銷售129套公園200807年月均銷售100套；08年106#C座進行4個月客戶積累，240套房開盤當天銷售1/3，月均銷售20套北京北3個月客戶積累，06年7月-07年7月完成8棟1536套銷售，月均銷售102套數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測06、07年市場環(huán)環(huán)境較好，，銷售速度度較快，月月均銷售100套以以上。08年客戶戶積累時期期長，受整整體樓市氛氛圍影響銷銷售速度下下降明顯。。23住宅研究項項目——客群特征項目名稱客戶來源媒體村年齡：25-45歲之間；來源：本地60%；職業(yè)：企業(yè)中層收入者；目的：自住占70%公園2008年齡：30歲左右；來源：外地80%；職業(yè)：中關村IT，亞運村；目的：為結婚購買，自住北京北年齡：30歲左右；來源：外地70%職業(yè)：地鐵沿線工作人群；目的：自住為主數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測地鐵沿線工工作的年輕輕人、外地地客源多，，自住需求求較大。24區(qū)域住宅市市場整體特特征戶型面積集集中在70-100之間，研究區(qū)域域內住宅戶戶型面積80平米左左右占多數(shù)數(shù)；總價較低，，區(qū)域內住宅宅在單價不不高、面積積適中的前前提下，總總價較低；；銷售速度較較快，07年較好好市場環(huán)境境下，住宅宅月均銷售售100套套以上；08年銷售售受淡季和和北京樓市市整體氛圍圍影響明顯顯；年輕客戶為為主力購買買群，客群多為為工作在地地鐵沿線的的年輕外地地人群；對銷售價格格敏感度高高；客戶多為自自住需求，其中部分分過渡型居居住。25住宅市場研研究公寓市場研研究商業(yè)市場研研究寫字樓市場場研究26公寓市場研研究研究范圍：：地塊所在奧奧北區(qū)域內內，在售或或即將發(fā)售售公寓，包包括：酒店式公寓寓50年、40年產權權，以公建建立項，開開發(fā)為公寓寓產品進行行銷售研究項目：：華發(fā)頤園（（在售）東方郁金香香大廈（在在售）旭輝·奧都都（售完））東亞奧北中中心（售完完）龍德紫金（（未售）地塊位置地鐵五號線地鐵13號線東方郁金香大廈華發(fā)頤園旭輝·奧都東亞·奧北中心北五環(huán)龍德紫金27華發(fā)頤園（（在售）項目位置：：朝陽區(qū)北苑苑路18號號，地鐵5號線立水水橋南站旁旁產權年限：：70年總建筑面積積：48848㎡，其中中公寓面積積約33960㎡，，共570套建筑形式：：19層東西西向塔樓裝修標準：：精裝修，精精裝修標準準3000元/㎡，，包括全套套家具電器器水、電收費費標準：民用水、電電收費28戶型情況：：全部為東西西向60-70㎡一一居，四梯梯18戶開盤時間：：2007年年11月銷售情況：：開盤至今銷銷售56套套銷售報價：：均價17000元/㎡成交均價：：16578元/㎡銷售折扣：：9-9.9折不等客群特征：：部分山西、、內蒙投資資客購買；；本地購買者者中，25-30歲歲之間年輕輕客群為購購買主力；；工作地點多多在地鐵沿沿線或地鐵鐵沿線附近近；自住客戶多多為過渡居居住。華發(fā)頤園（（在售）數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測29東方郁金香香大廈（在在售）項目位置：：立水橋北，，安立路東東側，地鐵鐵立水橋站站東南側產權年限：：50年總建筑面積積：34489.41㎡㎡，總戶戶數(shù)492套建筑形式：：14層塔樓樓裝修標準：：精裝修，精精裝修標準準1000元/㎡水、電收費費標準：商業(yè)水、電電收費標準準30東方郁金香香大廈（在在售）戶型情況：：30-48㎡零居，58-80㎡一居，，80-100㎡二二居。六梯梯41戶。。開盤時間：：2008年年3月15日銷售情況：：銷售43套套銷售報價：：12500元/㎡成交均價：：10813元/㎡銷售折扣：：9-9.8折不等客戶特征：：自住客戶為為主；購買客戶多多為年輕白白領；購買客戶最最看重項目目優(yōu)越的交交通條件和和低總價。。數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測31旭輝·奧都（已售售磬）項目位置：：立水橋東南南岸產權年限：：50年總建筑面積積：約19萬㎡㎡2682套建筑形式：：10-27層板樓、、塔樓裝修標準：：8個樓毛坯坯房，2個個樓為精裝裝修，精裝裝修標準800元/㎡水、電收費費標準：民用水電收收費標準32旭輝·奧都（已售售磬）戶型情況：：70%為零零居或一居居。40～～60㎡零零居室、50～70㎡一居居、80～90㎡㎡二居，少少量90～～110㎡㎡三居銷售情況：：已售磬開盤時間：：2007年年6月成交均價：：8442元元/㎡目前二手房房價格：約10000元/㎡㎡客戶特征：：自住客戶為為主，少量量投資客戶戶；外地留京學學生或遠郊郊區(qū)年輕人人購買較多多；工作地點多多為地鐵沿沿線或地鐵鐵沿線附近近。數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測33東亞·奧北中心（（已售磬））項目位置：：立水橋城鐵鐵站旁，地地鐵13號號線和5號號線交匯處處產權年限：：50年總規(guī)模模：南北兩區(qū)共共約21萬萬㎡，公寓寓建筑面積積約19萬萬㎡。共2871套公寓寓，其中南南區(qū)公寓1434套套，北區(qū)公公寓1437套。建筑形式：：11-27層塔板結結合裝修標準：：毛坯房水、電收費費標準：民用水電電收費標準準34戶型情況：全部為30-90㎡小戶型型開盤時間：：2006年年8月6日日銷售情況：：開盤半年基基本售罄19萬㎡成交均價：：6631元元/㎡目前二手房房價格：13000元/㎡客群特征：：25-30歲之間年年輕客群為為購買主力力；自住、投資資客戶比例例相仿；工作地點多多為地鐵沿沿線或地鐵鐵沿線附近近；自住客戶多多為過渡居居住。東亞·奧北中心（（已售磬））數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測35龍德紫金（未開盤））項目位置：：立湯路東側側，龍德廣廣場北側產權年限：：40年總建筑面積積：9萬㎡建筑形式：：高層塔樓裝修標準：：精裝修，裝裝修標準未未定水、電收費費標準：未定戶型情況：：40-60㎡小戶型銷售價格：：未定數(shù)據(jù)來源：：思源市場場監(jiān)測36項目名稱產權年限總規(guī)模（㎡）建筑形式戶型面積區(qū)間裝修標準（元/㎡）水電收費標準華發(fā)頤園（在售）70年4884819層東西向塔樓60-70㎡一居3000（包括全套家具電器）民用水、電收費標準東方郁金香大廈（在售）50年3448914層塔樓30-48㎡零居；58-80㎡一居；80-100㎡二居。1000商業(yè)水、電收費標準旭輝·奧都（售完）50年約19萬10棟10-27層板樓、塔樓40～60㎡零居；50～70㎡一居；80～90㎡二居；90～110㎡三居800（8個樓毛坯，2個樓為精裝修）民用水、電收費標準東亞奧北中心（售完）50年21萬11-27層塔板結合30-90㎡小戶型毛坯民用水、電收費標準龍德紫金（未售）40年9萬高層塔樓40-60㎡小戶型精裝標準未定未定公寓市場產產品特征———50年產權權為主，多多為塔樓，，小戶型居居多，多為為民用水電電收費標準準37公寓市場銷銷售情況———銷售價價格在10000-13000元/㎡之間的項目目，月銷售售速度較快快；銷售價價格17000元/㎡，銷售抗性性非常明顯顯。項目名稱成交價格（元/㎡）目前售價（元/㎡）銷售速度（套/月）客群特征華發(fā)頤園（在售）16578170002個月客戶積累，07年11月開盤，共售出56套，月均8套部分山西、內蒙投資客購買；本地購買者中，25-30歲之間年輕客群為購買主力；工作地點多在地鐵沿線或地鐵沿線附近；自住客戶多為過渡居住。東方郁金香大廈（在售）10813125001個月客戶積累，08年3月開盤，共售出43套，月均20套自住客戶為主；購買客戶多為年輕白領；購買客戶最看重項目優(yōu)越的交通條件和低總價。旭輝·奧都（售完）8442（2007年售完）10000（2手報價）3個月客戶積累，07年6月開盤，11月底2682套售磬，月均298套自住客戶為主，少量投資客戶；外地留京學生或遠郊區(qū)年輕人購買較多；工作地點多為地鐵沿線或地鐵沿線附近。東亞奧北中心（售完）6631（2006年售完）13000（2手報價）3個月客戶積累，06年8月開盤，2871套半年售罄，月均319套25-30歲之間年輕客群為購買主力；自住、投資客戶比例相仿；工作地點多為地鐵沿線或地鐵沿線附近；自住客戶多為過渡居住。龍德紫金（未售）未定————38公寓市場研研究結論區(qū)域內，公公建立項，，40、50年產權權的公寓項項目密集，，市場接受受度較高；；公寓戶型以以小戶型為為主，戶型型面積主要要集中在40-80㎡之間；；公建立項的的公寓項目目，水、電電多改為民民用水、電電，按民用用水、電收收費；08年以前前，區(qū)域內內銷售公寓寓項目多為為毛坯房，，銷售狀況況良好；08年以后后，區(qū)域內內銷售公寓寓項目則多多為精裝修修，由于市市場原因，，整體銷售售狀況不佳佳；客戶對銷售售價格敏感感度較高，，售價超過過13000元/㎡的項目，銷銷售抗性較較大；購買公寓的的客戶以過過渡型自住住為主；依靠兩條地地鐵線及十十數(shù)條公交交車的便利利公共交通通，購買公公寓的客戶戶多為在地地鐵沿線或或地鐵沿線線附近工作作的年輕白白領。39未來存量———住宅宅供應量遠遠遠大于公公寓供應量量未來兩年仍仍將有37萬平米的的住宅存量量，與本項項目形成競競爭未來兩年將將有11.2萬平米米的公寓存存量在市場場銷售產品類型項目名稱潛在供應(㎡)備注住宅媒體村25萬北區(qū)（預計4月20日開盤）公園20086.6萬在售106#及18#北京北5.7萬3棟未開盤樓座合計37.3萬公寓華發(fā)頤園（在售）30624東方郁金香大廈（在售）31475龍德紫金（未售）5萬項目約有商業(yè)4萬㎡合計11.2萬數(shù)據(jù)來源：：北京市房房地產交易易管理中心心及思源市市場監(jiān)測40市場未來供供應量未來土地供供應量———預計計區(qū)域內未未來兩年新增供應量量大，將達達到278萬平米；；其中有直直接競爭力力的供應量量為74萬萬平米，銷銷售形勢不不樂觀。年份宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)規(guī)劃用途開發(fā)程度受讓單位2008年朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（1號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村417977.86662219.81住宅及居住公共服務設施、商業(yè)金融業(yè)六通一平北京中聯(lián)亞房地產有限公司昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村地昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)380057.87523292.94居住、教育、公共交通用地六通一平深圳招商房地產有限公司與北京嘉銘房地產開發(fā)有限責任公司聯(lián)合體2007年昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)南部組團昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中部226190.46213800住宅及配套公共設施六通一平北京泰格經濟開發(fā)公司朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村4號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村319958.27306701.86住宅及居住公共服務設施六通一平北京中鴻房地產開發(fā)集團有限公司、北京城建投資發(fā)展股份有限公司投標聯(lián)合體朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（2號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村305579.96498192.13住宅及居住公共服務設施、六通一平北京春光房地產開發(fā)有限公司、四川大地房地產開發(fā)有限責任公司投標聯(lián)合體朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（3號地）項目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村431555.21577381.05住宅及居住公共服務設施、六通一平北京國華置業(yè)有限公司合計2781588數(shù)據(jù)來源：：北京市土土地交易管管理中心41居住市場研研究結論各項目銷售售情況受整整體市場影影響較大：：區(qū)域內住宅宅及公寓項項目，受整整體市場環(huán)環(huán)境影響，，06、07年銷售售情況普遍遍良好，08年銷售售速度較07年有所所放緩；住宅以中小小戶型為主主：戶型面積區(qū)區(qū)間在70-100㎡之間；公寓以小戶戶型為主：：主力戶型面面積區(qū)間在在40-80㎡之間；客戶對銷售售價格敏感感度遠高于于產權年限限：在銷售價價格足夠優(yōu)優(yōu)惠前提下下，客戶能能夠忽略40、50年產權年年限影響；；便利交通吸吸引城中年年輕白領購購買：依靠兩條地地鐵線及二二十余條公公交車的便便利公共交交通，在本本區(qū)域購買買住宅或公公寓的客戶戶多為在地地鐵沿線或或地鐵沿線線附近工作作的年輕白白領；自住為主；；區(qū)域內未來來整體供應應量巨大。42住宅市場研研究公寓市場研研究商業(yè)市場研研究寫字樓市場場研究43規(guī)劃中商業(yè)業(yè)北京北東亞奧北中中心南區(qū)東亞奧北中中心北區(qū)北方明珠大大廈商業(yè)樓樓（萬意百百貨）龍德廣場龍德廣場二二期酒店式式公寓及底底商本案案西一區(qū)商業(yè)業(yè)西單購物中中心（天通通苑店）及1區(qū)沿街街商業(yè)西三區(qū)商業(yè)業(yè)北三區(qū)商業(yè)業(yè)東三區(qū)商業(yè)業(yè)5號線天通通苑站5號線天通通苑南站立水橋站（（5號線、、13號線線）地鐵5號線線城鐵13號號線商業(yè)市場研研究區(qū)域內主要要集中商業(yè)業(yè)以龍德廣場場、北方明明珠大廈商商業(yè)樓、西西單商場購購物中心性性質的大型型商業(yè)；其余為天通通苑社區(qū)內內沿街商鋪鋪。44商業(yè)市場研研究區(qū)域內主要要集中商業(yè)業(yè)區(qū)域位置體量（平米）業(yè)態(tài)租金水平(/天/平方米)售價（元）龍德廣場18萬購物百貨、超市、餐飲娛樂、文化藝術、健身保健等二、三層4元左右只租不售天通苑5區(qū)商業(yè)（西單購物中心）單層、兩層及三層臨街商鋪約5000平米，西單購物中心經營面積7000。地產中介、賓館、餐飲、網吧、美容美發(fā)、駕校、藥店、攝影、煙草、眼鏡店、西單購物中心2元左右/北方明珠大廈3.8萬F1：工藝禮品、頭飾、化妝品、鐘表眼鏡、玩具、陶瓷制品、小五金、小家電、手機配件、照相器材、文化辦公用品、不銹鋼塑料制品

F2：首飾、、鞋類、箱包皮件、絲綢、針紡織品、床上用品、窗簾布藝

F3：童裝、男女服裝、外貿服裝、休閑系列

F4：奧特萊斯名品折扣

F5：電子、美食娛樂休閑廣場

B1：世紀聯(lián)華大型超市F1：每5平方米一個商鋪，月租金水平，根據(jù)位置的不同而不同。分別為：8-10元/平方米/天

F2：12元/平方米/天

F3：轉讓費3-3.5萬元/鋪

F4：租金以扣點形式支付（扣點10%左右）根據(jù)品牌的不同而不同

B1：超市外租區(qū)的租金標準為：19平方米的商鋪，9.8元/平方米/天

F1外租區(qū)的商鋪租金：20平米，11元/平方米/天，另付8萬元轉讓費只租不售45商業(yè)市場研研究區(qū)域內主要要集中商業(yè)業(yè)區(qū)域位置體量經營業(yè)態(tài)租金水平(平方米/天)售價（每平方米）西三區(qū)商業(yè)三層沿街商鋪及尾貨市場，約1萬平米餐飲、美容美發(fā)、地產中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、SPA、電腦培訓、復印打印等2.8元左右/西一區(qū)商業(yè)單層、三層沿街商鋪，約7000平米。地產中介、煙酒、餐飲、藥店、美術培訓、健身、茶館、超市、賓館、動物醫(yī)院、洗衣、診所等2元左右1.3萬北三區(qū)商業(yè)四層沿街商鋪及蘇寧、物美等共約2萬平米商業(yè)餐飲、網吧、動漫設計、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產中介、賓館、律師事務所、美容美發(fā)、物美超市1.3元左右只租不售東三區(qū)商業(yè)單層臨街商鋪，約500平米，舊貨市場約500平米舊貨市場、餐飲1.3元左右/東亞奧北中心南北區(qū)共計3.1萬平米的臨街商鋪及商業(yè)廣場商業(yè)廣場、臨街商鋪、精品購物店、名品箱包店、餐飲等3-6元/46區(qū)域商業(yè)個個案——龍龍德廣場總規(guī)模18萬平米，，單層面積積3.15萬平方米米；地下3層，，地上5層層；業(yè)態(tài)組合：：購物百貨、、超市、餐餐飲、文化化藝術、健健身保健、、家居、影影院等；品牌商家：：家樂福、、百安居、、萬達、肯肯德基；租金：主力力店約在2元/天/平方米，，非主力店店約在4元元/天/平平方米左右右，一二層層零售業(yè)態(tài)態(tài)約在6元元/天/平平米；售價：只租租不售，經營狀況：：良好。商業(yè)市場研研究該項目2007年開開業(yè)，為區(qū)區(qū)域內最大大的核心商商業(yè)中心，，由于位置置優(yōu)越，家家樂福、百百安居、萬萬達影院多多個主力店店的進駐，，吸引強大大客流，使使得經營狀狀況較好。。47商業(yè)經營面面積3.8萬平米；；地下一層、、地上五層層；業(yè)態(tài)組合：：超市、服服裝、餐飲飲、小商品品等品牌商家：：華聯(lián)超市市、萬意百百貨、奧特特萊斯名品品折扣；租金：2——7元/平平米/天；；售價：只租租不售；經營狀況：：良好。區(qū)域商業(yè)個個案——明明珠大廈商商業(yè)樓商業(yè)市場研研究萬意百貨檔檔次偏低、、多選址在在郊區(qū)，以以經營小商商品為主，，主要客群群為城鄉(xiāng)區(qū)區(qū)域內的年年輕消費人人群。48區(qū)域商業(yè)個個案——天天通苑5區(qū)區(qū)商業(yè)商業(yè)市場研研究商業(yè)經營面面積：3.8萬平米；；地下一層、、地上五層層；業(yè)態(tài)組合：：購物中心心、餐飲、、銀行、網網吧、美容容美發(fā)、藥藥店、攝影影、煙草、、眼鏡店等等；品牌商家：：西單購物物中心；租金：2元元/平方米米/天；空置率：20%本項目由于于緊挨龍德德廣場，加加上消費需需求量有限限，沿街商商鋪出租情情況不佳。。49區(qū)域商業(yè)個個案——東東亞奧北中中心商業(yè)市場研研究南區(qū)1.7萬平方米米，北區(qū)1.4萬平平方米；業(yè)態(tài)組合：：茶座、酒酒吧、DIY體驗店店、餐飲、、面包、購購物、租金：3-6元/平平方米/天天；售價：2.3萬/平平方米商業(yè)現(xiàn)狀：：正在交房房階段。本項目已會會部售出，，剛剛交房房，未來商商業(yè)經營需需要一段培培養(yǎng)期。50區(qū)域商業(yè)個個案——天天通苑西一一區(qū)商業(yè)商業(yè)市場研研究商業(yè)經營面面積7000平米；；一至三層；；業(yè)態(tài)組合：：餐飲、地產產中介、洗洗衣、煙酒酒、藥店、、美術培訓訓、健身、、茶館、超超市、賓館館、動物醫(yī)醫(yī)院、診所所等；租金：2元元/平方米米/天；售價：1.3萬/平平方米空置率：基基本無。西一區(qū)內商商業(yè)主要為為社區(qū)內配配套，基本本沒有空置置，商業(yè)街街內有些許許地攤，非非常影響區(qū)區(qū)域商業(yè)形形象。51商業(yè)經營面面積1萬平平米；一至三層；；業(yè)態(tài)組合：：美容美發(fā)發(fā)、地產中中介、尾貨貨商場、醫(yī)醫(yī)院、藥店店、賓館、、超市、SPA、電電腦培訓、、復印打印印等；租金：2.8元/平平方米/天天；空置率：基基本無。區(qū)域商業(yè)個個案——天天通苑西三三區(qū)商業(yè)商業(yè)市場研研究臨街店鋪基基本無空置置，商品相相對較為低低檔，主要要滿足社區(qū)區(qū)內人群購購買需求。。52商業(yè)經營面面積2萬平平米；三層；業(yè)態(tài)組合：：餐飲、網吧吧、動漫設設計、藥店店、早教、、健身、蘇蘇寧、嬰幼幼商品、醫(yī)醫(yī)院、地產產中介、賓賓館、律師師事務所、、美容美發(fā)發(fā)、物美超超市；品牌商戶：：蘇寧、物物美；租金：1.3元/平平方米/天天；售價：只租租不售；空置率率：50%。區(qū)域商商業(yè)個個案———天天通苑苑北三三區(qū)商商業(yè)商業(yè)市市場研研究北三區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)街處處于天天通苑苑社區(qū)區(qū)最內內部，，呈““丫””字型型道路路兩側側，多多為三三層商商業(yè)，，體量量較大大，而而消費費人群群有限限，因因此空空置率率較高高。53區(qū)域商商業(yè)個個案———天天通苑苑東三三區(qū)商商業(yè)商業(yè)市市場研研究商業(yè)經經營面面積1000平平米；；一層臨臨建；；業(yè)態(tài)組組合：：舊物物市場場、餐飲；品牌商商戶：：蘇寧寧、物物美；；租金：：1元元/平平方米米/天天；東三區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)體量量小、、業(yè)態(tài)態(tài)單一一，屬屬于輔輔助及及補充充北三三區(qū)商商業(yè)。。54區(qū)域商商業(yè)市市場現(xiàn)現(xiàn)狀總總結1、區(qū)區(qū)域商商業(yè)檔檔次相相對較較為低低端，，還屬屬于初初級階階段，，絕大大多數(shù)數(shù)商業(yè)業(yè)為天天通苑苑社區(qū)區(qū)內配配套商商業(yè)2、近近年來來立水水橋城城鐵周周邊商商業(yè)供供應加加大，，龍德德廣場場、北北方明明珠購購物中中心，，對社社區(qū)內內商業(yè)業(yè)形成成一定定影響響。3、區(qū)區(qū)域內內商業(yè)業(yè)空置置率較較高，，尤其其是進進入到到天通通苑社社區(qū)內內的商商業(yè)，，空置置率更更高，，商業(yè)業(yè)基本本呈飽飽和狀狀態(tài)。。４、大大型商商業(yè)中中心只只租不不售，，平均均租金金在2-4元左左右，，專業(yè)業(yè)運營營管理理，空空置率率低；；臨街街商鋪鋪售價價平均均為1.6萬左左右，，租金金在2元左左右，，空置置率高高，但但銷售售狀況況較好好。５、13號號線和和5號號線交交匯處處的商商業(yè)租租金在在3-7元元平米米天左左右，，往天天通苑苑北區(qū)區(qū)及西西區(qū)方方向，，租金金逐漸漸降低低。55天通苑苑集中中商業(yè)業(yè)區(qū)天通苑苑商業(yè)業(yè)中心心區(qū)域內內潛在在商業(yè)業(yè)商業(yè)市市場研研究天通苑苑商業(yè)業(yè)中心心占地地面積積約7萬平平米，，天通通苑集集中商商業(yè)區(qū)區(qū)占地地面積積約8萬平平米。。目前前處于于基礎礎施工工階段段。56商業(yè)市市場研研究區(qū)域商商業(yè)需需求、、供給給分析析對比比區(qū)域人口（萬人）商業(yè)面積（萬平方米）人均商業(yè)面積（平方米）備注本項目半徑6公里范圍5032+15（在建）1.14區(qū)域住宅以天通苑經濟適用房為主。未來本本區(qū)域域內人人均商商業(yè)面面積明明顯過過大，，已超超出區(qū)區(qū)域內內消費費能力力，必必然會會出現(xiàn)現(xiàn)激烈烈的競競爭，，淘汰汰不被被接受受的商商業(yè)。。57住宅市市場研研究公寓市市場研研究商業(yè)市市場研研究寫字樓樓市場場研究究58地塊所所屬區(qū)區(qū)域———天天通苑苑板塊塊是北北京十十大邊邊緣居居住組組團，，立水水橋板板塊為為北京京著名名的居居住板板塊，，主要要定位位均為為居住住、生生活、、購物物功能能。從政府府規(guī)劃劃來看看：并并無辦辦公功功能。。寫字樓樓市場場分析析———政府府規(guī)劃劃59天通苑苑經過過十幾幾年的的發(fā)展展，從從早期期的僅僅僅滿滿足居居住需需求到到現(xiàn)在在商業(yè)業(yè)配套套的逐逐步完完善，，寫字字樓辦辦公市市場始始終沒沒有得得到良良好的的發(fā)展展。目前區(qū)區(qū)域內內也僅僅有：：北方方明珠珠、領領地OFFICE、、明天天第一一城、、旭輝輝奧都都這四四個帶帶有辦辦公功功能的的項目目。均均為商商住樓樓，非非純寫寫字樓樓。寫字樓樓市場場分析析———市場場現(xiàn)狀狀本案項目名稱物業(yè)類型北方明珠綜合辦公樓領地OFFICE二手商住樓明天第一城商務辦公公寓旭輝奧都商務辦公公寓60寫字樓樓市場場分析析———市場場價格格項目名稱開盤時間售完時間開盤均價結案銷售均價租金折扣北方明珠2005年1月/6000100002.5/天/平米/領地OFFICE2005年4月2005年9月455065001.5/天/平米/明天第一城2006年8月21日2007年10月600068002.0/天/平米/旭輝奧都2007年6月1日/75009500/首付50%以上9.7折,一次性付款9.3折1、區(qū)區(qū)域內內由于于沒有有商務務氛圍圍，且且辦公公物業(yè)業(yè)品質質相對對較低低，因因此物物業(yè)的的銷售售均價價比較較低，，在9000元元/平平米左左右，，領地地OFFICE及明明天第第一城城由于于結案案時間間較早早，因因此價價格較較低，，目前前均為為只租租不售售。61寫字樓樓市場場分析析———市場場供應應及消消化速速度項目名稱開盤時間售完時間建筑面積總套數(shù)剩余套數(shù)北方明珠2005年1月/2.2萬平米/8套（170平）公司自己持有，還有部分二手的。領地OFFICE2005年4月2005年9月4.5萬平米339套售完明天第一城2006年8月21日2007年10月2萬平米400多套售完旭輝奧都2007年6月1日/約20萬平米2682套4套60～90平米1、從從上表表看，，領地地OFFICE、明明天第第一城城、旭旭輝奧奧都能能達到到67套、、28套套、268套每每月的的銷售售速度度。從從區(qū)域域交通通條件件上看看，領領地OFFICE和和旭輝輝奧都都緊鄰鄰5號號線和和13號線線的交交匯處處，交交通條條件優(yōu)優(yōu)于明明天第第一城城和北北方明明珠。。因此此其銷銷售速速度也也明顯顯高于于這兩兩個項項目，，而離離本案案最近近的北北方明明珠項項目銷銷售情情況最最差。。2、旭旭輝奧奧都銷銷售速速度能能到268套/月除除了交交通條條件好好，還還有一一個重重要的的因素素便是是其戶戶型面面積小小（70平平米左左右）），投投資總總價低低。而而北方方明珠珠至今今未賣賣出的的8套套均為為170平平以上上的大大戶型型也驗驗證了了這一一點。。62政府規(guī)規(guī)劃決決定了了該區(qū)區(qū)域沒沒有辦辦公功功能區(qū)域發(fā)發(fā)展以以住宅宅、配配套商商業(yè)為為主，，沒有有高端端寫字字樓存存在。。僅有少少量商商住樓樓，區(qū)區(qū)域辦辦公氛氛圍極極弱目前市市場供供應的的辦公公物業(yè)業(yè)檔次次形象象差、、企業(yè)進進駐率率低、、居住住辦公公混雜雜該區(qū)域域并非非傳統(tǒng)統(tǒng)商務務區(qū)區(qū)域寫寫字樓樓市場場租金金相對對較低低區(qū)域南南部的的亞運運村區(qū)區(qū)域和和奧林林匹克克中心心區(qū)目目前也未能能形成成類似似CBD或或望京京的辦辦公區(qū)區(qū)，而而區(qū)域域內催生辦辦公業(yè)業(yè)態(tài)的的條件件均不不如亞亞運村村和奧奧林匹匹克中中心區(qū)區(qū)區(qū)域市市場不不適合合開發(fā)發(fā)寫字字樓物物業(yè)寫字樓樓市場場分析析———市場場總結結63商業(yè)、、寫字字樓市市場研研究結結論未來本本區(qū)域域內人人均商商業(yè)面面積明明顯過過大，，已超出區(qū)區(qū)域內消消費能力力，必然然會出現(xiàn)現(xiàn)激烈的的競爭，，淘汰不不被接受受的商業(yè)業(yè)；根據(jù)商業(yè)業(yè)特性結結合項目目特點在在廣義商商業(yè)金融融范疇中中尋找最最佳項目目商業(yè)組組合；區(qū)域市場場不支持持開發(fā)寫寫字樓產產品。64項目情況況分析1項目定位位建議4項目SWOT分分析2區(qū)域市場場研究3項目總體體規(guī)劃建建議5項目市場場定位建建議項目產品品定位建建議項目客戶戶定位建建議65市場定位位建議奧北地地鐵線上上宜宜居居和諧社社區(qū)66奧北地鐵線上上宜宜居居和諧社社區(qū)闡釋：隨著奧運運的來臨臨，亞奧奧商圈逐逐漸成為為熱點；；引發(fā)周邊邊區(qū)域價價值的提提升；本案距離離亞奧核核心區(qū)僅僅6公里里，隨著著亞奧商商圈的逐逐漸成熟熟；本案所在在的奧北北區(qū)域價價值也將將大幅提提升。67奧北地鐵線上上宜居和諧諧社區(qū)闡釋：隨著北京京不斷發(fā)發(fā)展，道道路交通通的擁堵堵壓力日日益嚴重重；地鐵因其其不受天天氣限制制，能夠夠定點準準時，一一直為年年輕白領領的首選選交通工工具；隨著北京京地鐵線線路的增增加，地地鐵交通通日益發(fā)發(fā)達；本案位處處地鐵5＃線及及13＃＃線交換換站，交交通出行行方便快快捷。68奧北地鐵線上上宜居和諧諧社區(qū)闡釋：項目位處處區(qū)域為為居住社社區(qū)，項項目的性性質是居居住；適宜居住住仍是主主要的開開發(fā)方向向；雙限商品品房與商商品房要要有所區(qū)區(qū)分但也也應為和和諧鄰里里。69產品定位位建議———雙限限房總建筑面面積：40000㎡左左右；占住宅面面積比例例：70%戶型面積積區(qū)間：：按國家相相關規(guī)定定，全部部為90㎡以下下戶型戶型配比比：戶型面積區(qū)間（㎡）比例一居55-6520%左右二居75—8070%左右三居85-9010%左右70總建筑面面積：16000㎡左左右；占住宅面面積比例例：30%戶型面積積區(qū)間：：由于項目目內兩限限房面積積超過住住宅總面面積70%，因因此戶型型面積設設置不需需考慮政政策限制制；根據(jù)區(qū)域域住宅市市場研究究，區(qū)域域內住宅宅戶型面面積區(qū)間間多在70-100㎡，而100-130㎡左右右戶型非非常稀缺缺。因此，商商品房定定位為———產品定位位建議———商品品房71打造低低總價價、宜居居生生活活空間以功能齊齊全、適適合家庭庭居住的的三居戶戶型為主主；與地塊內內雙限商商品房即即在品質質上有所所區(qū)別總面積合合理控制制，突出出項目價價格優(yōu)勢勢強調生活活感：靈靈活的生生活空間間，便捷捷的生活活方式72產品定位位建議———商業(yè)業(yè)通過市場場調研，，本區(qū)域域商業(yè)容容量有限限，再加加之本項項目的體體量和位位置的綜綜合競爭爭力的影影響，本本案大型型集中商商業(yè)和寫寫字樓的的銷售風風險均較較大，為為降低開開發(fā)風險險，需對對商業(yè)產產品進行行適當縮縮減，并并將部分分商業(yè)面面積進行行合理轉轉換----------臨街商業(yè)業(yè)+酒店店式公寓寓73公寓定位位可行性性論證以下將針針對公寓寓開發(fā)難難點及客客戶特征征、市場場環(huán)境和和產品的的全面分分析，對對商業(yè)改改建公寓寓的可行行性進行行論證。。74商業(yè)項目目改建公公寓的難難點產權年限限不足70年：：客戶購買買過程中中有一定定心理抵抵觸；支付性差差：首付比例例為40%以上上，貸款款年限10年，，客戶購購買支付付較為困困難；居住成本本高：水、電收收費按商商業(yè)收費費標準收收取，高高于住宅宅收費標標準；無管道燃燃氣：造成生活活不變；；客戶購買買用途多多樣：造成后期期管理困困難，影影響銷售售。75區(qū)域內住住宅與公公建改建建公寓項項目對比比項目名稱產權年限戶型面積區(qū)間裝修標準（元/㎡）水電收費標準銷售價格（元/㎡）銷售速度（套/月）東方郁金香大廈（在售）50年30-80㎡零居一居占80%以上；少量80-100㎡二居。1000商業(yè)水、電收費標準125008旭輝·奧都（售完）50年40-90㎡零居、一居、二居占90%；90～110㎡三居占10%800（8個樓毛坯，2個樓為精裝修）住宅水、電收費標準10000（二手房報價）298東亞奧北中心（售完）50年30-90㎡小戶型毛坯住宅水、電收費標準13000（二手房報價）319奧北地區(qū)在售住宅項目共性70年70-130㎡毛坯為主住宅水、電收費標準12518100-1307650年產產權公寓寓與奧北北地區(qū)在在售住宅宅相比，，其成交價價格略低低于奧北北地區(qū)同同期銷售售商品房房平均售售價；東亞·奧奧北中心心由于部部分樓座座已是現(xiàn)現(xiàn)房，其其二手房房價格已已略高于于奧北地地區(qū)目前前商品房房平均售售價。因此在產產品具備備優(yōu)勢的的情況下下，公寓寓也具備備一定的的升值空空間；本區(qū)域市市場中，，50年產權權公建改改建公寓寓項目的的銷售速速度快于于區(qū)域內內商品房房銷售速速度，區(qū)區(qū)域市場場對此類類產品基基本無抵抵觸；在單價優(yōu)優(yōu)惠，總總價合理理的前提提下，客客戶可忽忽略首付付比例、、按揭年年限等問問題。區(qū)域內住住宅與公公建改建建公寓項項目對比比77公建立項項改公寓寓項目市市政配套套問題———根據(jù)實際際情況可可更改為為住宅收收費通過對奧奧北地區(qū)區(qū)公建用用地改建建公寓的的三個典典型樓盤盤實地調調研了解解到：公建用地地改建公公寓后，，居民的的水電氣氣安裝與與收費問問題并無無統(tǒng)一規(guī)規(guī)定，存在商業(yè)業(yè)用水電電變更為為住宅用用水電的的可能性性。旭輝·奧奧都和東東亞·奧奧北中心心都有天天然氣，，且目前前都已改改為按住住宅標準準收費。。因此，，是否使用用天然氣氣與市政政管道的的鋪設有有關，與與用地性性質關聯(lián)聯(lián)不大。市政收費對比表分類住宅辦公商業(yè)水費（元/立方米）中水：1市政水：3.75.45.6電費（元/度）0.480.670.34—1.2數(shù)據(jù)來源源：國家家電網78項目名稱客群特征東方郁金香大廈（在售）自住客戶為主；購買客戶多為年輕白領；購買客戶最看重項目優(yōu)越的交通條件和低總價。旭輝·奧都（售完）自住客戶為主，少量投資客戶；外地留京學生或遠郊區(qū)年輕人購買較多；工作地點多為地鐵沿線或地鐵沿線附近。東亞奧北中心（售完）25-30歲之間年輕客群為購買主力；自住、投資客戶比例相仿；工作地點多為地鐵沿線或地鐵沿線附近；自住客戶多為過渡居住。公建立項項改公寓寓項目客客群特征征———年輕白領領，自住住為主79產權年限限不足70年支付性差差居住成本本高無管道燃氣氣客戶用途多多樣區(qū)域市場接接受度高，，在單價優(yōu)優(yōu)惠，總價價合理的前前提下，客客戶對產權權年限、貸貸款比例等等均可接受受可將水、電電、氣變更更為住宅用用水、電、、氣；地塊內有燃燃氣管線，，可通管道道燃氣。從推廣和銷銷售現(xiàn)場引引導中，強強調以自住住為主。商業(yè)項目改改建公寓的的難點的解解決80區(qū)域內公建建立項改公公寓市場前前景較好公建改公寓在區(qū)域內具有良好的市場先例。①根據(jù)項目所處的特定市場區(qū)域與市場競爭狀況，在奧北區(qū)域開發(fā)公寓比開發(fā)公建產品可以實現(xiàn)更大的綜合價值。②③在公建用地上建公寓，市政配套雖然存在一定問題，但就奧北區(qū)域目前在售項目而言，客戶對此類問題并不太敏感。④50年產權公寓在具有價格、產品等的競爭優(yōu)勢下，市場可以接受。本項目公建建用地使用用年限是40年，改改建公寓后后，通過產產品的優(yōu)化化組合和合合理的定價價，可以弱化使使用年限少少的劣勢，，提高市場場競爭力和和接受度，，市場前景景較好。81區(qū)域內成功功案例———旭輝·奧都都物業(yè)地址朝陽區(qū)立水橋北苑路物業(yè)類別公寓、酒店式公寓建筑類別板樓、板塔結合總建筑面積25萬平米（其中含5萬平米商業(yè)）容積率/綠化率4/30%開盤時間2007-06-03入住時間2009-05-1508年成交價格10204元/平米（二手房）物業(yè)管理費2.48元/月/平米市政收費標準按住宅水、電標準收費裝修情況毛坯為主，9、10號樓精裝修，裝修標準800元/平米交通狀況城鐵13號線、地鐵5號線，十余條公交線路途徑項目。開發(fā)商北京永旭置業(yè)有限公司82旭輝·奧都都——主力戶型零居/建建筑面積積：42㎡㎡二居/建建筑面積積：93㎡㎡83緊鄰地鐵站站，交通極極為便利；；小戶型為主主，多為零居居、一居，，90㎡以以下戶型占占90%以以上；水電改為民民用，降低客戶戶對項目的的抵觸；毛坯為主，，少量精裝裝修；單價較低，，合理控制制總價，促進客戶戶快速購買買快速完成銷銷售，半年完成2682套套公寓銷售售。旭輝·奧都都案例分析析84本項目40年產權公公寓產品定定位方向本項目40年產權公公寓方向：：1.商品房房類產品，，通過較低低的價格，，規(guī)避40年產權風風險2.高端公公寓類產品品，通過超超高性價比比，規(guī)避40年產權權風險，提提高總體價價值本項目自身身條件：1.地塊所所處奧北板板塊局限性性2.項目總總體規(guī)劃局局限性（4萬平米雙雙限商品房房）3.奧北地地區(qū)價格局局限性建議：開發(fā)40年年產權酒店店式公寓。。尋找市場稀稀缺公寓產產品，通過過優(yōu)化組合合，與奧北北地區(qū)公寓寓類產品形形成差異，，提升項目目競爭力，，弱化產權權年限的弱弱勢。85由區(qū)域域市場場研究究可以以看出出———區(qū)域市市場內內，公公寓產產品要要實現(xiàn)現(xiàn)快速速銷售售，則則銷售售價格格應略略低于于住宅宅銷售售價格格。而而本項項目公公寓的的銷售售價格格預期期要遠遠遠高高于住住宅價價格。。因此，，在產產品形形式上上需有有較大大創(chuàng)新新，化化解銷銷售中中可能能遇到到的阻阻力。。以期實實現(xiàn)銷售速速度和和銷售售價格格雙重重突破破。LOFT酒酒店式式公寓寓商業(yè)產產品最最終產產品定定位方方向：：86LOFT的的含義義：字面意意義是是倉庫庫、閣閣樓的的意思思，但但這個個詞在在二十十世紀紀后期期逐漸漸時髦髦而且且演化化成為為一種種時尚尚的居居住與與生活活方式式時，，其內內涵已已經遠遠遠超超出了了這個個詞匯匯的最最初涵涵義。。LOFT的的起源源：20世世紀40年年代的的時候候，LOFT這這種居居住生生活方方式首首次在在美國國紐約約出現(xiàn)現(xiàn)。當當時，，藝術術家與與設計計師們們利用用廢棄棄的工工業(yè)廠廠房，，從中中分隔隔出居居住、、工作作、社社交、、娛樂樂、收收藏等等各種種空間間，在在浩大大的廠廠房里里，他他們構構造各各種生生活方方式，，創(chuàng)作作行為為藝術術，或或者辦辦作品品展，，淋漓漓酣暢暢，快快意人人生。。而這這些廠廠房后后來也也變成成了最最具個個性、、最前前衛(wèi)、、最受受年輕輕人青青睞的的地方方。有關LOFT87LOFT的的要素素主要要包括括：高大的的空間間，上上下雙雙層的的復式式結構構，類類似戲戲劇舞舞臺效效果的的樓梯梯和橫橫梁；；流動動性，，戶型型內無無障礙礙；透透明性性，減減少私私密程程度；；開放放性，，戶型型間全全方位位組合合；藝藝術性性，通通常是是業(yè)主主自行行決定定所有有風格格和格格局。。LOFT的的居住住方式式：空間有有非常常大的的靈活活性，，可以以隨心心所欲欲地創(chuàng)創(chuàng)造自自己夢夢想中中的家家和生生活，，絲毫毫不會會被已已有的的機構構或構構件所所制約約?？煽梢宰屪尶臻g間完全全開，，也可可以對對其分分割，，從而而使它它蘊涵涵個性性化的的審美美情趣趣。從從此，，粗糙糙的柱柱壁，，灰暗暗的水水泥地地面，，裸露露的鋼鋼結構構已經經脫離離了舊舊倉庫庫的代代名詞詞，一一間間間其貌貌不揚揚的舊舊式廠廠房里里，一一股新新的氣氣息正正在涌涌動。。這就是是LOFT生活活。有關LOFT88LOFT酒酒店式式公寓寓在本本項目目的優(yōu)優(yōu)勢分分析：：此類產產品是是區(qū)域域市場場空白白點：：周邊市市場沒沒有以以Loft產品品形態(tài)態(tài)的項項目出出現(xiàn)。。擴大購購買的的目標標客群群：豐富了了本地地塊產產品線線。；產品空空間變變化多多樣：：功能多多樣（（自住住、辦辦公等等），，可滿滿足創(chuàng)創(chuàng)意型型工作作室和和小型型公司司的辦辦公需需求；；空間使使用率率高：：使用面面積比比建筑筑面積積有較較大提提高；；實現(xiàn)價價格的的大幅幅提升升：由于LOFT的的空間間優(yōu)勢勢，能能夠增增加實實際使使用面面積，，體現(xiàn)現(xiàn)超高高性價價比，，實現(xiàn)現(xiàn)銷售售價格格的大大幅提提升。。目前市市場中中LOFT產品品，也也別是是40、50年年產權權LOFT產品品的銷銷售情情況如如何？？89項目名稱loft市場報價(元/㎡)平層成交價(元/㎡)loft成交價格(元/㎡)裝修標準(元/㎡)銷售率Loft速度（套/月）備注佳蓮時代廣場150008300（周邊項目）12727精裝/150063%202007-10-28開盤東闕都4080029000（精裝，報價）——精裝/25000%——預計2008-04-15之前開盤西山洋房130001000013000毛坯100%1002006-11-26開盤金地名京2500017632（精裝）25089精裝/3000100%392008-01-25開盤目前北北京市市場上上帶有有l(wèi)oft產品品的項項目中中，loft產產品的的價格格比同同項目目平層層住宅宅的價價格普普遍高高出30%以上上。Loft產產品裝裝修標標準多多數(shù)與與平層層產品品裝修修標準準相同同。除東闕闕都尚尚未開開盤外外，西西山洋洋房和和金地地名京京的Loft產產品已已全部部售磬磬，佳佳蓮時時代廣廣場的的銷售售率達達到63%。通過調調查發(fā)發(fā)現(xiàn)，，目前前市場場上公公寓類類產品品中，，以loft產產品形形式較較為熱熱銷。。90項目名稱位置產權年限建筑面積(㎡)總套數(shù)/loft套數(shù)(套)loft主力戶型loft總層高(m)備注佳蓮時代廣場昌平區(qū)鼓樓南大街東側40年50000228/22845-705.62007-10-28開盤東闕都東直門橋往東200米路南側50年34232214/19240-805.5預計2008-04-15之前開盤西山洋房海淀區(qū)阜石路69號

40年200001256/50030-505.42007-06-23開盤金地名京東四環(huán)四惠橋東北角，緊臨1號地鐵四惠站70年120000986/11777-904.882008-01-25開盤目前北北京市市場上上帶有有l(wèi)oft產品品形式式的項項目較較少，，多數(shù)數(shù)產權權年限限為40或或50年。。Loft產產品的的戶型型面積積多控控制在在90㎡以內，，主力力戶型型在30-70㎡之間。。Loft產產品的的層高高多在在5.2-5.6米米之間間，可可以保保證增增加樓樓層后后使用用的舒舒適度度。loft產產品市市場稀稀缺性性———產品稀稀缺，，小戶戶型為為主，，市場場接受受度較較高91本項目目商業(yè)業(yè)改建建公寓寓產品品，建建議定定位方方向為為“精精品小小戶型型LOFT公寓寓””區(qū)域內內熱銷銷產品品：小小戶型型公寓寓市場熱熱銷產產品類類型：：LOFT精品小小戶型型LOFT公寓寓92本項目目40年產產權公公寓產產品開開發(fā)建建議本項目目將部部分40年年產權權商業(yè)業(yè)改建建公寓寓產品品，可可有效效降低低開發(fā)發(fā)風險險，具具備市市場可可行性性。建議開開發(fā)酒酒店式式公寓寓，通通過酒酒店式式管理理與服服務，，同奧奧北地地區(qū)其其他公公寓類類產品品形成成錯位位競爭爭，增增加項項目附附加值值。建議開開發(fā)市市場稀稀缺型型產品品———loft公寓寓，通通過loft產產品特特有的的彈性性空間間和超超高的的使用用率，，與奧奧北地地區(qū)其其他公公寓類類產品品形成成差異異化競競爭，，提升升產品品競爭爭力。。建議loft產產品戶戶型面面積不不要過過大，，控制制在30-70平米米之間間，打打造高高品質質、低低總價價的高高性價價比產產品，，提高高市場場接受受度，，利于于后期期銷售售。為降降低低銷銷售售風風險險，，采采用用LOFT與與平平層層公公寓寓結結合合：：以以LOFT公公寓寓為為主主，，提提升升項項目目價價值值，，同同時時搭搭配配少少量量平平層層公公寓寓，，控控制制銷銷售售總總價價。。因此此，，建建議議本本項項目目重重點點開開發(fā)發(fā)40年年產產權權精精品品小小戶戶型型loft型型酒酒店店式式公公寓寓，，同同時時搭搭配配少少量量平平層層小小戶戶型型酒酒店店式式公公寓寓。。93客戶戶定定位位地鐵鐵沿沿線線年年輕輕的的白白領領一一族族94緊鄰鄰立立水水橋橋地地鐵鐵站站，，5＃＃線線及及13＃＃交交匯匯站站，，交交通通便便利利?。?yōu)越越的的交交通通環(huán)環(huán)境境，，勢勢必必吸吸引引依依賴賴地地鐵鐵的的