物業(yè)員工自學(xué)口袋書

物業(yè)員工自學(xué)口袋書（工程類）第一部分設(shè)備類一、人員素質(zhì).身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病。.具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，取得相應(yīng)工種的操作許可證書。.上班時間內(nèi)，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。二、設(shè)備房管理（一）基本要求.設(shè)備房門上張貼公司規(guī)定的設(shè)備房標(biāo)識，如“機房重地，非請勿進”、“水泵房”標(biāo)識，并符合公司VI手冊的要求，機房表格齊全，制度上墻。.設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物。.設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。.配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。.設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志，流體要流向標(biāo)識；重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。.設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩。.設(shè)備完好各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。.所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目、清晰、完整。.房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品并按標(biāo)準(zhǔn)配有滅火器。.設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。.重要設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置干濕溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)氣溫應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下。.參觀來訪需進設(shè)備房，指定專人陪同并填寫來訪表后方可進入。.無人值守的設(shè)備房必須鎖門，鑰匙由工程部專人管理。.設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時。.設(shè)備房排水通暢。.具有防蟲、防鼠措施。.專用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。三、設(shè)備房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房土建標(biāo)準(zhǔn)，詳見《工程工作手冊》。機房記錄表格設(shè)備房記錄表格生活水泵房水泵房巡檢記錄表、設(shè)備房來訪人員登記表消防泵房設(shè)備房巡視簽到表、設(shè)備房來訪人員登記表、噴淋泵房巡查記錄電梯機房電梯機房（半月）巡查記錄表、設(shè)備房來訪人員登記表低壓配電室低壓配電（周）巡查記錄表、設(shè)備房來訪人員登記表高低壓配電室高壓配電運行記錄表、設(shè)備房來訪人員登記表、低壓配電運行記錄表水源熱泵房水源熱泵水泵運行記錄表、水源熱泵機組運行記錄表、設(shè)備房來訪人員登記表、設(shè)備房巡視簽到表發(fā)電機房發(fā)電機房（周）巡視檢查記錄、發(fā)電機運行記錄表、設(shè)備房來訪人員登記表中控室（消防、安防）設(shè)備房巡視簽到表、設(shè)備房來訪人員登記表四、資料管理（一）新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料;技術(shù)資料：.竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙;.地質(zhì)勘察報告；.工程合同及開、竣工報告；.工程預(yù)決算；.圖紙會審記錄；.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；.隱蔽工程驗收簽證；.沉降觀測記錄；.竣工驗收證明書；.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；.水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；.砂漿、混凝土試塊試壓報告；.供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。五、供配電系統(tǒng).供給三級負荷的配電設(shè)備至少每日須巡視檢查一次并記錄；供給二級負荷的配電設(shè)備至少每日須巡檢四次并記錄；供給一級負荷的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。.動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常，配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。.變壓器出口線電壓：380V±5%范圍內(nèi)。（1）干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。（2）油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；90度繼電保護報警。.補償柜管理（1）功率因數(shù)控制器功能完好，補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。（2）補償控制手動、自動切換有效。（3）補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數(shù)：大于0.9。.高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確。.高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種吊牌信號性質(zhì)。.操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V—255V。.蓄電池（1）鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應(yīng)更換一次電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：A.電解液用量過少，露出部分極板；.蓄電池外部短路；C.池外部電壓不正常；D.電極板膨脹，氣塞孔堵塞；E.電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)；F.爬堿嚴(yán)重。（2）酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)；電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液；電線絕緣完好無銹腐。充電狀態(tài)不允許開蓋。.發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。.發(fā)電機設(shè)備（1）內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好，潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。（2）發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機、潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動，柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（3）用柴油油量保持在容器容量的80%附近；冷水箱水量保持在容積的80%以上;四濾應(yīng)按體系文件要求及時更換。（4）配備符合要求的兩套蓄電池，按2個月周期輪換使，備有符合要求的切換開關(guān)裝置。（5）蓄電池電壓24V；蓄電池具備利用電網(wǎng)充電，設(shè)備本身充電功能。（6）柴油儲備房應(yīng)敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置，按體系文件要求每周設(shè)備啟動運行一次。（8）發(fā)電機可靠接地；發(fā)電機房應(yīng)有降噪音措施。六、給排水設(shè)備設(shè)施.生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。.水泵運行無異響，無異常震動；水泵軸無泄漏（正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分）；潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。.設(shè)備、閥門、管道工作正常，無“跑、冒、滴、漏”。止回閥動作靈敏可靠，泵不反轉(zhuǎn)。.限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。.高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜，保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固；供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)；壓力傳感器每年定期檢驗。.排水設(shè)施污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動；閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕；污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)；控制箱開關(guān)、指示燈完好；電機運行電流小于額定值。.下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積；各種井蓋的面板完好，安裝牢固。七、消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng).消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠；消防專用工具配備齊全；消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。.消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)、不跳閘、不泄漏；止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏；消火栓配置齊備，各配件功能良好；水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準(zhǔn)確穩(wěn)定。.溫感噴淋頭無泄漏，外觀完整，（紅色噴淋管溫度70度，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度）；消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗（香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報警）。.消防排煙系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、區(qū)域火焰報警器、各種模塊處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。.卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。.消防監(jiān)控中心（1）錄像畫面清晰，畫面切換穩(wěn)定；錄像帶更換時間定時，專人負責(zé)保管。（2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識清楚。(3)監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵；焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。(4)監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。八、電梯系統(tǒng).電梯登記證、使用合格證、維修保養(yǎng)合同完備，非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。.電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。.電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。.平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi)。.曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間不能有相磨擦現(xiàn)象；檢查制動時工作可靠性不能有不正常的撞擊聲，閘瓦與制動輪間隙0.7毫米，接觸面積不少于70%，制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。.曳引機電動機要求：軸承溫度應(yīng)不高于80度；電動機連接應(yīng)保持緊固；電機不應(yīng)有異常聲音；每工作3000小時更換新的潤滑脂。.曳引機減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能；油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油；蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油(每滴/3—5分鐘)。減速器的機件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度，油溫不高于85度，減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲，緊固螺栓無松動，無銹蝕。.曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。.限速器：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好，保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。.安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200-300牛頓范圍內(nèi)。.轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛；轎箱門刀對廳門地坎間隙為5-8毫米；轎箱地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25毫米；門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米；層門外面不允許能用手把門鈸開；門扇下端距地坎應(yīng)為5-8毫米；門垂直誤差不大于0.5毫米。.門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好，無銹蝕，門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。.轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑，無雜物，無油污，無積水；設(shè)備無灰塵。.轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴（1）導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。（3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。.緩沖器（1）油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。（3）緩沖器在低速時壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。.安全鉗（1）傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂，其動作應(yīng)靈敏可靠。（2）安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。.鋼絲繩（1）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。（3）斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕；磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。.補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音；消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。.電梯電氣部分（1）繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。（2）接地電阻小于4兆歐；動力線絕緣電阻大于0.5兆歐；控制線絕緣電阻大于第7頁0.25兆歐。.盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置，平層標(biāo)志明顯。.運行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。.如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負責(zé)人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。.電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮；無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全；運行無聲響。.電梯機房：溫度保持在0—40度，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效；室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。九、檢測儀器儀表及安全設(shè)施.購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證；每年至少一次由公司專門的部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗。.檢驗項目：壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表收費用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗電器、高壓絕緣手套、絕緣靴、測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表、防雷設(shè)施、電梯安全檢驗、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。十、弱電設(shè)備設(shè)施.可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。.門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠，線路布置連接牢固，阻車器潤滑傳動良好，設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。.電話系統(tǒng)、有線電視、主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固，布線美觀合理，箱體內(nèi)外完整無損壞。十一、附屬、配套設(shè)施.防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。.外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬、無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。.屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應(yīng)對屋面進行一次清掃。第二部分工程操作流程十二、接管驗收詳見《物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗收管理辦法》.工作流程電梯及10KV供配電系統(tǒng)由城市公司/管理處先行初驗，初驗整改完成后由總部品質(zhì)管理中心參與最終驗收。其它設(shè)施設(shè)備接管驗收由城市公司/管理處組織初驗、復(fù)