2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析過關(guān)檢測試卷A卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析過關(guān)檢測試卷A卷附答案單選題（共80題）1、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B2、在Windows系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡B.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡C.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡D.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡【答案】D3、如果模塊A的三個處理都對同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D4、用戶交互界面設(shè)計的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計B.所用名詞和術(shù)語盡量采用業(yè)務(wù)用語C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A5、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計語言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實現(xiàn)時，定義類S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個虛方法intfun(inta，intb)，則方法（44）不能同時在類S中。D中定義方法intfun(inta，intb)，這一現(xiàn)象稱為（45）。A.覆蓋/重置B.封裝C.重載/過載D.多態(tài)【答案】A6、如果計算機斷電，則（）中的數(shù)據(jù)會丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D8、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D9、在高級程序設(shè)計語言中，對程序員來說，數(shù)據(jù)類型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A10、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D11、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A12、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶此處可能有拼寫或語法錯誤B.為紅色表示可能是拼寫問題，為綠色可能是語法問題C.是文檔內(nèi)容的一部分，打印文檔時會被打印出來D.不屬于文檔內(nèi)容，打印文檔時不會被打印出來【答案】C13、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.自己開發(fā)B.溢價轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C14、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D15、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C16、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.住宅和商鋪可銷售面積之和B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積D.住宅和商鋪總規(guī)劃建筑面積之和【答案】C17、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.符合房地產(chǎn)估價合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門申請C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請D.需要向土地和規(guī)劃部門申請，并補繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D18、系統(tǒng)測試計劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計C.詳細(xì)設(shè)計D.系統(tǒng)測試【答案】A19、在“Excel2000”表處理中，假設(shè)A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項充柄上，拖動至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B20、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應(yīng)的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應(yīng)用，其中對象是指（）。A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關(guān)事件的封裝體【答案】B21、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C22、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B23、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關(guān)系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B24、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D25、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（）模式，用一個中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使其耦合松散，而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與（請作答此空）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】D26、若n表示問題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時間復(fù)雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C27、白盒測試中，()覆蓋是指設(shè)計若干個測試用例，運行被測程序，使得程序中的每個判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語句B.判定C.條件D.路徑【答案】B28、某軟件在應(yīng)用初期，運行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個要求，軟件本身需要進(jìn)行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴充性B.可靠性C.復(fù)用性D.可移植性【答案】D29、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B30、在軟件正式運行后，一般來說，()階段引入的錯誤需要的維護(hù)代價最高。A.需求分析B.概要設(shè)計C.詳細(xì)設(shè)計D.編碼【答案】A31、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C32、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B33、對于類定義：classA{public:virtualvoidfunc1(){}Voidfunc2(){}};classB:publicA{public:voidfunc1(){cout＜＜"classBfunc1"＜＜end1;}virtualvoidfunc2(){cout＜＜"classBfunc2"＜＜end1;}};下面敘述正確的是（）。A.A::func2()和B::func1()都是虛函數(shù)B.A::func2()和B::func1()都不是虛函數(shù)C.B::func1()是虛函數(shù)，而A::func2()不是虛函數(shù)D.B::func1()不是虛函數(shù)，而A::func2()是虛函數(shù)【答案】C34、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復(fù)雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A35、測試四個程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個錯，則()。A.至少有1個模塊至少有11個錯B.至少有1個模塊至少有12個錯C.至少有2個模塊都至少有11個錯D.至多有2個模塊都至多有14個錯【答案】A36、（）是錯誤的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言B.可視化編程中采用控件技術(shù)和事件驅(qū)動工作方式C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設(shè)計工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發(fā)軟件不需要編寫程序【答案】D37、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和【答案】C38、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格【答案】C39、已知N個數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個新數(shù)，應(yīng)先（），以挪出一個空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開始直到A[l]，每個數(shù)向后移動一個位置B.從A[1]開始直到A[i]，每個數(shù)向后移動一個位置C.從A[i]開始直到A[N]，每個數(shù)向前移動一個位置D.從A[N]開始直到A[i]，每個數(shù)間后移動一個位置【答案】D40、源程序中的（）與程序的運行結(jié)果無關(guān)。A.注釋的多少B.變量的取值C.循環(huán)語句的執(zhí)行次數(shù)D.表達(dá)式的求值方式【答案】A41、以下關(guān)于單元測試敘述中，不正確的是()。A.側(cè)重于檢查模塊中的內(nèi)部處理邏輯和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)B.一般用白盒測試技術(shù)C.強調(diào)檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)【答案】D42、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【答案】D43、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C44、結(jié)構(gòu)型設(shè)計模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結(jié)構(gòu)，以下()模式是結(jié)構(gòu)型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A45、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。A.建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系B.明確委托人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)C.載明估價的有關(guān)事項D.作為估價機構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)【答案】D46、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類是（）。A.接口B.沒有方法的類C.沒有子類的類D.至少有一個未定義消息的類【答案】D47、設(shè)某系統(tǒng)由P1和P2兩個子系統(tǒng)組成，當(dāng)且僅當(dāng)兩個子系統(tǒng)都能正常工作時，該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9，則該系統(tǒng)的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C48、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估【答案】A49、類（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車與輪船B.交通工具與飛機C.輪船與飛機D.汽車與飛機【答案】B50、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計的基本思想是通過建立與客觀實際相對應(yīng)的對象，并通過這些對象的組合來創(chuàng)建具體的應(yīng)用，其中對象是指（）。A.數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的封裝體B.數(shù)據(jù)以及在其上操作的封裝體C.程序功能模塊的封裝體D.一組有關(guān)事件的封裝體【答案】B51、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設(shè)計方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務(wù)流B.變換流和控制流C.事務(wù)流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A52、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語C.從財務(wù)報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引【答案】C53、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中，()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號時應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失C.輸入注冊信息時有些項應(yīng)該允許留空D.切換選項卡時，應(yīng)自動保存己修改的設(shè)置【答案】D54、使得氣者可以加強針刺感應(yīng)的傳導(dǎo)和擴散的輔助手法為A.循法B.彈法C.刮法D.搖法【答案】C55、IT企業(yè)對專業(yè)程序員的素質(zhì)要求中，不包括（）。A.能千方百計縮短程序提高運行效率B.與企業(yè)文化高度契合C.參與軟件項目開發(fā)并解決所遇到的問題D.誠信、聰明、肯干【答案】A56、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C57、關(guān)系代數(shù)運算是以集合操作為基礎(chǔ)的運算，其五種基本運算是并、差、（）、投影和選擇，其他運算可由這些運算導(dǎo)出。為了提高數(shù)據(jù)的操作效率和存儲空間的利用率，需要對（）進(jìn)行分解。A.交B.連接C.笛卡爾積D.自然連接【答案】C58、如果用戶對系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚，需求難以定義，這時最好使用()進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A59、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變D.本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題【答案】B60、用戶界面設(shè)計的原則不包括（）。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負(fù)擔(dān)C.用戶界面上應(yīng)使用統(tǒng)一的IT術(shù)語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C61、若原始數(shù)據(jù)序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（順序地將每個元素插入到它之前的適當(dāng)位置）排序，則進(jìn)行完第4趟后的排序結(jié)果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D62、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護(hù)。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C63、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯誤B.成功的測試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯誤的測試C.測試不能用來證明軟件沒有錯誤D.當(dāng)軟件不存在錯誤時，測試終止【答案】D64、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說"是"【答案】D65、WWW服務(wù)器與客戶機之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A66、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C67、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D68、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A69、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D70、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計中，采用（）機制實現(xiàn)共享類中的方法和數(shù)據(jù)。A.公用調(diào)用B.封裝C.動態(tài)綁定D.繼承【答案】D71、若程序中定義了三個函數(shù)f1、f2和f3，并且函數(shù)f1調(diào)用f2、f2調(diào)用f3，那么，在程序運行時不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A72、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗?zāi)Ｐ停藗兺梢钥偨Y(jié)出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預(yù)測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D73、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中，有院系關(guān)系D(院系號，院系名，負(fù)責(zé)人號，聯(lián)系方式)，教師關(guān)系T(教師號，姓名，性別，院系號，身份證號，聯(lián)系電話，家庭住址)，課程關(guān)系C(課程號，課程名，學(xué)分)。其中，“院系號”唯一標(biāo)識D的每一個元祖，“教師號”唯一標(biāo)識T的每一個元組，“課程號”唯一標(biāo)識C中的每一個元組。假設(shè)一個教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講授，則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為（請作答此空）。假設(shè)一個院系有多名教師，一個教師只屬于一個院系，則關(guān)系D和T之間的聯(lián)系類型為（）。關(guān)系T（），其外鍵是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D74、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A75、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.自行改變B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)【答案】D76、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個類只能有一個父類時，稱為(請作答此空)；當(dāng)一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A77、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向?qū)ο蟮能浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】A78、標(biāo)準(zhǔn)化對象一般可分為兩大類：一類是標(biāo)準(zhǔn)化的具體對象，即需要制定標(biāo)準(zhǔn)的具體事物；另一類是（），即各種具體對象的總和所構(gòu)成的整體，通過它可以研究各種具體對象的共同屬性、本質(zhì)和普遍規(guī)律。A.標(biāo)準(zhǔn)化抽象對象B.標(biāo)準(zhǔn)化總體對象C.標(biāo)準(zhǔn)化虛擬對象D.標(biāo)準(zhǔn)化面向?qū)ο蟆敬鸢浮緽79、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A80、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C大題（共15題）一、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的估價方法，仔細(xì)考察估價對象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?！敬鸢浮垮e誤1：如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設(shè)在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時增加嚴(yán)格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進(jìn)行合理的做題時間分配。三、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估值低很多，銀行認(rèn)為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。、復(fù)核估價時應(yīng)如何確定j價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況？、復(fù)核估價的估價目的和價值類型應(yīng)如何表述？【答案】1.本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的價值時點為復(fù)核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原價值時點時的狀況為準(zhǔn)。2本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價的估價目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價值類型可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。四、某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計開發(fā)期為3年，大廈的出售價格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地拆遷，預(yù)計這部分費用為2000元/m2，建安工程費為5000元/m2，專業(yè)費按建筑費的6%計算，上述費用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開發(fā)法評估該地塊的出讓價格，其估算過程如下。1．計算開發(fā)完成后的價值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業(yè)費。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發(fā)完成后的價值應(yīng)為80000×18000元=144000萬元(2)專業(yè)費應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題五、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。六、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示七、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進(jìn)行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時，設(shè)置標(biāo)志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標(biāo)志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標(biāo)志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示八、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。九、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤下面是某抵押估價報告節(jié)選（十五）風(fēng)險提示說明1.有關(guān)事項說明根據(jù)本次估價過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價值時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風(fēng)險仍然存在，預(yù)計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。3.抵押估價報告使用提示委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下：（1）估價對象為在建工程，報告使用人應(yīng)注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：【答案】1.本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯誤，改為本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，錯誤，改為我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯誤，改為：抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費，如抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認(rèn)為準(zhǔn)。錯誤，改為：此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。一十、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。、商務(wù)辦公樓估價的常用方法有哪些？、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況有哪些？、該估價項目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括外觀形象；內(nèi)部裝飾裝修；設(shè)備、設(shè)施；智能化程度；物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預(yù)測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。一十一、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價的假設(shè)條件價值時點2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯誤：不能確認(rèn)估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。一十二、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，請指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術(shù)路線.??【答案】1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；并應(yīng)在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經(jīng)營型，收集當(dāng)事人近3年的財務(wù)報表，根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤，接著選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，計算收益期限，選用合適的公式，求得房地產(chǎn)價值。3.人民法院沒有書面說明的，需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，出租型，合同內(nèi)租金低于市場租金，評估出租人權(quán)益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。一十三、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后