房屋接管與裝修管理

房屋的接管、維護(hù)與裝修管理卓越物業(yè)房屋接管/維護(hù)與裝修管理大綱第一節(jié)房屋的接管驗(yàn)收

第二節(jié)房屋的裝修管理

第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收一、房屋建筑概述（一）房屋建筑的分類：1、從使用類別分為民用建筑/公共建筑/工業(yè)建筑/農(nóng)業(yè)建筑2、從物業(yè)管理分為住宅/商務(wù)/酒店/辦公/廠房/公共3、從結(jié)構(gòu)上分為磚混/框架/剪力墻/筒體及組合結(jié)構(gòu)4、從材料上分為木結(jié)構(gòu)/鋼結(jié)構(gòu)/砌塊結(jié)構(gòu)/鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)/鋼混結(jié)構(gòu)（二）房屋建筑構(gòu)成部分：由地基與基礎(chǔ)/墻或柱/梁板與地面/樓梯/門(mén)窗/屋頂?shù)冉M成（三）房屋承重的基本原理：地基---基礎(chǔ)---墻或柱---梁---板（框架結(jié)構(gòu)）春繭廠房第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收二、房屋接管驗(yàn)收的工作依據(jù)（一）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃紅線以內(nèi)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收，特約項(xiàng)目除外。（二）依據(jù)國(guó)家、部頒、行業(yè)、地方有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范需注意《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部（2000）第80號(hào)

溫馨提示

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

一、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；四、電氣管線、給排水管線、設(shè)備安裝為2年；五、裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收三、房屋接管驗(yàn)收的范圍（一）全套圖紙及資料（總平圖/建施圖/結(jié)施圖/主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄/土建工程事故處理記錄/圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更/建筑物及設(shè)備安裝定位觀測(cè)記錄/產(chǎn)品及構(gòu)件出廠證明及試驗(yàn)報(bào)告）（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（四）規(guī)劃圖紙（六圖二書(shū)——千比例圖/規(guī)劃總圖/道規(guī)圖/豎規(guī)圖/市政管網(wǎng)圖/綠地規(guī)劃圖/詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū)/環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū)）（五）與規(guī)劃部門(mén)往來(lái)文件（許可證、批復(fù)文件）

第一節(jié)房屋接管驗(yàn)收四、房屋接管驗(yàn)收范圍內(nèi)的內(nèi)容：墻體及屋面防水/保溫/隔熱工程；樓面/棚面/地面工程；樓梯/門(mén)窗/管井/走廊/大廳工程；外立面及內(nèi)立面和頂棚的裝修工程；衛(wèi)生間及地下空間和有防水要求的工程；公共區(qū)域構(gòu)筑物、建筑小品、規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施等。五、、房房屋屋接管管驗(yàn)驗(yàn)收收的的流流程程成立接管驗(yàn)收小組制定方案，專業(yè)分項(xiàng)分工接管前的人員培訓(xùn)、檢驗(yàn)工具準(zhǔn)備對(duì)房屋接管驗(yàn)收范圍、內(nèi)容的查驗(yàn)問(wèn)題的記錄匯總問(wèn)題交甲方問(wèn)題整改辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，接收檔案資料不合格遺留問(wèn)題甩項(xiàng)合格六、、驗(yàn)驗(yàn)收收表表一一———土建建工工程程接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收記記錄錄六、、驗(yàn)驗(yàn)收收表表二二———土建建工工程程資資料料交交接接清清單單六、、驗(yàn)驗(yàn)收收表表三三接管管驗(yàn)驗(yàn)收收資資料料遺遺留留問(wèn)問(wèn)題題登登記記表表接管管驗(yàn)驗(yàn)收收工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目遺遺留留問(wèn)問(wèn)題題登登記記表表注：：對(duì)對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)期期解解決決不不了了，，影影響響物物業(yè)業(yè)后后期期服服務(wù)務(wù)的的，，必必須須書(shū)書(shū)面面通通知知開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商（（建建設(shè)設(shè)方方））六、、驗(yàn)驗(yàn)收收表表四四七、、工工程程遺遺留留問(wèn)問(wèn)題題整整改改流流程程整改問(wèn)題的匯總提交甲方問(wèn)題整改實(shí)施接管驗(yàn)收的檢查合格不合格接管移交對(duì)遺遺留留問(wèn)問(wèn)題題整整改改的的時(shí)時(shí)間間要要求求：：一般般情情況況為為一一個(gè)個(gè)月月之之內(nèi)內(nèi)，，屬屬于于分分項(xiàng)項(xiàng)問(wèn)問(wèn)題題并并且且在在不不影影響響整整體體接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收情情況況下下須須三三個(gè)個(gè)月月之之內(nèi)內(nèi)，，獨(dú)獨(dú)立立分分項(xiàng)項(xiàng)問(wèn)問(wèn)題題并并且且在在不不影影響響接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收情情況況下下須須六六個(gè)個(gè)月月之之內(nèi)內(nèi)完完成成。。八、、房房屋屋接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收資資料料的的管管理理（一一））進(jìn)進(jìn)行行檔檔案案接接收收、、分分類類、、編編制制目目錄錄的的管管理理（二二））制制定定檔檔案案管管理理規(guī)規(guī)章章制制度度（三三））房房屋屋日日常常管管理理中中工工作作計(jì)計(jì)劃劃、、記記錄錄、、資資料料的的收收集集（四四））檔檔案案修修改改、、整整理理和和借借用用工工作作（五五））檔檔案案管管理理的的作作用用：：1、反反映映房房屋屋建建筑筑及及公公共共設(shè)設(shè)施施客客觀觀狀狀態(tài)態(tài)的的原原始始性性；；2、反反映映房房屋屋建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施、、功功能能狀狀況況的的真真實(shí)實(shí)性性；；3、為為房房屋屋使使用用、、維維修修提提供供可可靠靠、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的保保障障性性；；4、記記錄錄房房屋屋使使用用中中運(yùn)運(yùn)行行維維護(hù)護(hù)的的連連續(xù)續(xù)性性、、系系統(tǒng)統(tǒng)性性；；5、保保持持房房屋屋建建筑筑體體系系的的完完整整性性。。溫馨馨提提示示竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收與與接接管管驗(yàn)驗(yàn)收收的的區(qū)區(qū)別別1、、驗(yàn)驗(yàn)收收目目的的不不同同(設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)/安安全全與與使使用用功功能能)2、、驗(yàn)驗(yàn)收收條條件件不不同同(施施工工完完畢畢/竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格后后)3、、移移交交對(duì)對(duì)象象不不同同(發(fā)發(fā)展展商商/物物管管企企業(yè)業(yè))4、、移移交交性性質(zhì)質(zhì)不不同同（（政政府府行行為為/企企業(yè)業(yè)行行為為））5、移移交階階段不不同（（可用用/正正式使使用））溫馨提提示物業(yè)接接管應(yīng)應(yīng)移交交的資資料有有1、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資資料：：（項(xiàng)項(xiàng)目批批文、、用地地批文文、建建筑執(zhí)執(zhí)照、、拆遷遷資料料）2、技技術(shù)資資料：：（竣竣工圖圖紙、、地勘勘報(bào)告告、工工程合合同及及開(kāi)竣竣工報(bào)報(bào)告、、工程程預(yù)決決算、、圖紙紙會(huì)審審記錄錄、工工程設(shè)設(shè)計(jì)變變更通通知及及技術(shù)術(shù)核定定單、、隱蔽蔽工程程驗(yàn)收收簽證證、沉沉降觀觀察記記錄、、竣工工驗(yàn)收收證明明、鋼鋼材水水泥主主要材材料的的質(zhì)保保資料料、新新材料料及構(gòu)構(gòu)配件件的合合格證證書(shū)、、水電電暖衛(wèi)衛(wèi)設(shè)備備的檢檢驗(yàn)合合格書(shū)書(shū)及說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)保修修單等等、混混凝土土試壓壓報(bào)告告、供供水供供暖試試壓報(bào)報(bào)告））溫馨提提示接管驗(yàn)驗(yàn)收應(yīng)應(yīng)注意意的事事項(xiàng)1、接接管的的物業(yè)業(yè)雖然然經(jīng)過(guò)過(guò)竣工工驗(yàn)收收為合合格工工程，，但并并不意意味著著接管管驗(yàn)收收時(shí)就就沒(méi)有有問(wèn)題題2、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的的接管管驗(yàn)收收少有有整個(gè)個(gè)物業(yè)業(yè)同時(shí)時(shí)移交交3、接接管驗(yàn)驗(yàn)收一一定要要寫(xiě)明明接管的的日期期，這是是劃清清責(zé)任任的界界線。。第二節(jié)節(jié)房房屋屋的裝裝修管管理一、裝裝修管管理的的概述述物業(yè)裝裝修管管理是是通過(guò)過(guò)對(duì)物物業(yè)裝裝修過(guò)過(guò)程的的管理理、服服務(wù)和和控制制，規(guī)規(guī)范業(yè)業(yè)主、、使用用人的的裝修修行為為，協(xié)協(xié)助政政府行行政主主管部部門(mén)對(duì)對(duì)裝修修過(guò)程程中的的違規(guī)規(guī)行為為進(jìn)行行處理理和糾糾正，，從而而確保保物業(yè)業(yè)的正正常運(yùn)運(yùn)行使使用，，維護(hù)護(hù)全體體業(yè)主主的合合法權(quán)權(quán)益一次裝裝修物物業(yè)面面對(duì)施施工單單位，，是協(xié)協(xié)助甲甲方進(jìn)進(jìn)行檢檢查、、驗(yàn)收收，監(jiān)監(jiān)督整整改、、保修修。二二次裝裝修物物業(yè)服服務(wù)管管理面面對(duì)業(yè)業(yè)主、、施工工單位位，是是過(guò)程程管理理控制制、保保障共共用利利益二、裝裝修管管理的的流程程申請(qǐng)——審批——辦證——施工——監(jiān)管——驗(yàn)收——退費(fèi)住戶提提交二二次裝裝修申申請(qǐng)、、相關(guān)關(guān)資質(zhì)質(zhì)證書(shū)書(shū)、裝裝修圖圖紙、、方案案、消消防回回執(zhí)等等到物物業(yè)服服務(wù)公公司客客服部部合格物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)批批復(fù)住住戶開(kāi)開(kāi)業(yè)，，辦理理遷入入手續(xù)續(xù)客服部部牽頭頭相關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)、工工程師師匯總總審圖圖意見(jiàn)見(jiàn)（7個(gè)工作作日））【物業(yè)工工程部部】審圖5個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)回復(fù)復(fù)住戶施施工單單位向向物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)提交交保險(xiǎn)險(xiǎn)資料料、消消防審審核意意見(jiàn)書(shū)書(shū)，繳繳納裝裝修相相關(guān)費(fèi)費(fèi)用;簽署裝裝修管管理協(xié)協(xié)議、、消防防安全全協(xié)議議等，，物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)簽簽署施施工通通知書(shū)書(shū)等相相關(guān)批批準(zhǔn)文文件。。施工工單位位到物物業(yè)保保安部部辦理理施工工證等等。住戶開(kāi)開(kāi)始裝裝修住戶自自行向向政府府有關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)辦理理竣工工驗(yàn)收收住戶提提交消消防、、衛(wèi)生生等政政府驗(yàn)驗(yàn)收批批文到到物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)住戶提提交竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收申申請(qǐng)至至物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)，由由物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)組織織相關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)對(duì)租租區(qū)裝裝修進(jìn)進(jìn)行竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收結(jié)算住住戶裝裝修押押金（（消防防驗(yàn)收收合格格后三三個(gè)月月）否是修改否是整改合格裝修管管理流流程圖圖物業(yè)工工程、、保安安部進(jìn)進(jìn)行裝裝修檢檢查、、監(jiān)管管，并并對(duì)隱隱蔽工工程封封閉前前進(jìn)行行驗(yàn)收收（一））房屋屋裝修修申請(qǐng)請(qǐng)的受受理根據(jù)《《物業(yè)業(yè)管理理?xiàng)l例例》規(guī)規(guī)定，，業(yè)主主或使使用人人在房房屋室室內(nèi)裝裝飾裝裝修工工程開(kāi)開(kāi)工前前，應(yīng)應(yīng)向物物管企企業(yè)申申報(bào)裝裝修申申請(qǐng)。。案例:鋼釬插插車溫馨提示裝修申請(qǐng)應(yīng)提提交的材料：：1、產(chǎn)權(quán)證。。2、申請(qǐng)人身身份證。3、裝飾裝修修方案。4、變動(dòng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的，需提交交原設(shè)計(jì)單位位或具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的的設(shè)計(jì)單位提提出的設(shè)計(jì)方方案。5、需提交有有關(guān)部門(mén)的批批準(zhǔn)文件、設(shè)設(shè)計(jì)方案或施施工方案。6、裝飾裝修修企業(yè)需提供供相關(guān)的資質(zhì)質(zhì)證書(shū)復(fù)印件件。7、非業(yè)主使使用人裝修，，需提供業(yè)主主同意的書(shū)面面證明。（二）房屋裝裝修的審批1、裝修申請(qǐng)請(qǐng)的審核（1）檢查設(shè)設(shè)計(jì)是否對(duì)房房屋結(jié)構(gòu)、外外墻立面、共共用設(shè)施設(shè)備備造成改動(dòng)、、破壞。（2）檢查設(shè)設(shè)計(jì)是否有嚴(yán)嚴(yán)重的消防隱隱患。（3）是否有有其他違章情情況。（4）消防安安全協(xié)議書(shū)。。溫馨提示審批及相關(guān)要要求所有政府、行行業(yè)要求的資資質(zhì)證書(shū)齊全全，消防、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)生等等相關(guān)政府部部門(mén)的批準(zhǔn)，，收取相關(guān)服服務(wù)費(fèi)和保證證金圖紙和設(shè)計(jì)要要求設(shè)計(jì)單位資質(zhì)質(zhì)要求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)符合合國(guó)家規(guī)范和和行業(yè)要求入場(chǎng)及施工時(shí)時(shí)間限制按照物業(yè)管理理相關(guān)要求裝修施工及裝裝修驗(yàn)收按照國(guó)家規(guī)范范和物業(yè)管理理規(guī)定要求裝修期間停電電及送電送、停電提出出書(shū)面申請(qǐng)，，電工到場(chǎng)送送、停電12、裝修申請(qǐng)請(qǐng)的批準(zhǔn)在確認(rèn)裝修設(shè)設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓樓宇安全、共共用設(shè)施正常常使用及房屋屋外觀造成不不良影響時(shí)，，給予批準(zhǔn)。。3、告知注意意事項(xiàng)物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將房屋室內(nèi)內(nèi)裝飾裝修工工程的禁止行行為和注意事事項(xiàng)告知裝修修人和裝修人人委托的裝修修企業(yè)。4、簽訂裝修修管理服務(wù)協(xié)協(xié)議裝修人、或者者裝修人和裝裝飾裝修企業(yè)業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物物管單位簽訂訂房屋室內(nèi)裝裝飾裝修管理理服務(wù)協(xié)議。。溫馨提示房屋裝飾裝修修管理服務(wù)協(xié)協(xié)議的內(nèi)容：：1、裝修工程程的實(shí)施內(nèi)容容。2、裝修工程程的實(shí)施期限限。3、允許施工工的時(shí)間。4、廢棄物的的清運(yùn)與處置置。5、房屋外立立面設(shè)施及防防盜窗的安裝裝要求。6、禁止行為為和注意事項(xiàng)項(xiàng)。7、管理服務(wù)務(wù)費(fèi)用。8、違約責(zé)任任。9、其他需要要約定的事項(xiàng)項(xiàng)。三、房屋裝修修施工過(guò)程的的監(jiān)督管理物管企業(yè)根據(jù)據(jù)服務(wù)協(xié)議實(shí)實(shí)施管理，進(jìn)進(jìn)行定時(shí)或不不定時(shí)現(xiàn)場(chǎng)檢檢查。發(fā)現(xiàn)有違反有有關(guān)規(guī)定的，，應(yīng)立即制止止，并糾正，，將檢查記錄錄存檔；已造造成事實(shí)后果果或拒不改正正的，追究違違約責(zé)任；應(yīng)應(yīng)及時(shí)報(bào)有關(guān)關(guān)部門(mén)，并協(xié)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)檢查查核實(shí)，依法法處理。例如:幾個(gè)部部門(mén)的監(jiān)管/裝修亂收費(fèi)費(fèi)四、房屋裝修修驗(yàn)收裝修驗(yàn)收依據(jù)據(jù)物業(yè)管理服務(wù)務(wù)合同規(guī)定的的要求國(guó)家、部頒、、行業(yè)有關(guān)工工程質(zhì)量驗(yàn)收收規(guī)范、《商商品住宅裝修修一次到位實(shí)實(shí)施細(xì)則》、、《室內(nèi)空氣氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》》、《家庭裝裝飾工程質(zhì)量量規(guī)范》、《《裝修材料有有害物質(zhì)限量量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)》》注意：涉及到到水、暖、電電、消防、環(huán)環(huán)保、設(shè)備安安裝等一切建建筑工程各專專業(yè)的國(guó)家、、行業(yè)法律法法規(guī)。相關(guān)知識(shí)一、房屋二次次裝修的含義義物業(yè)接管驗(yàn)收收交付使用后后，業(yè)主或使使用人辦理完完入住手續(xù)，，在正式入住住前，根據(jù)自自己的需要對(duì)對(duì)房屋進(jìn)行重重新裝修的建建筑活動(dòng)稱為為二次裝修。。相關(guān)知識(shí)二、房屋二次次裝修的特點(diǎn)點(diǎn)1、要符合建建筑設(shè)計(jì)時(shí)的的工程技術(shù)規(guī)規(guī)范和技術(shù)指指標(biāo)。2、施工時(shí)要要盡量減少對(duì)對(duì)相鄰客戶正正常工作及生生活的影響。。3、對(duì)施工人人員的技術(shù)及及素質(zhì)要求較較高。4、要嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行施工過(guò)程程中的防火要要求。相關(guān)知識(shí)三、房屋裝修修的技術(shù)要求求1、不得在混混凝土面孔板板上鑿洞、打打眼、吊掛頂頂棚及藝術(shù)照照明燈具。新新做房屋吊頂頂?shù)闹c(diǎn)應(yīng)設(shè)設(shè)在周邊的墻墻體上，平房房吊頂必須預(yù)預(yù)留檢查口。。2、在隔斷墻墻上粘貼磁磚磚應(yīng)用建筑膠膠作為膠結(jié)材材料，用水泥泥砂漿粘貼時(shí)時(shí)，必須將原原抹灰層鏟除除。相關(guān)知識(shí)3、在粘貼廚廚房、衛(wèi)生間間地面裝飾材材料前，必須須對(duì)基層做防防水處理，并并按規(guī)定辦理理蓄水24小小時(shí)檢驗(yàn)合格格的簽認(rèn)手續(xù)續(xù)。4、陽(yáng)臺(tái)欄板板及地面不得得粘貼除塑料料地板磚、硬硬木地板以外外的裝飾材料料，封閉陽(yáng)臺(tái)臺(tái)宜采用房屋屋所有人同意意使用的材料料，由專業(yè)施施工隊(duì)伍施工工，油飾顏色色應(yīng)與樓房整整體顏色相協(xié)協(xié)調(diào)，以確保保樓房立面效效果及安裝質(zhì)質(zhì)量。相關(guān)知識(shí)5、未經(jīng)房屋屋安全鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)鑒定的房房屋裝飾，其其承重墻（18厘米以上上厚磚墻、12厘米以上上厚混凝土墻墻）、共用部部位隔斷墻壁壁、外圍護(hù)墻墻壁、抗震墻墻等墻體上不不得隨意掏墻墻壁、打洞、、剔糟，不得得擅自拆改。。樓（地）面面裝飾材料的的重量不得超超過(guò)規(guī)定值。。否則，必須須經(jīng)房屋安全全鑒定機(jī)構(gòu)鑒鑒定。相關(guān)知識(shí)6、衛(wèi)生間的的蹲坑改坐便便器，不得隨隨意變動(dòng)下水水排水口位置置。7、室內(nèi)裝飾飾要保證煤氣氣管道和設(shè)備備的安全要求求：電氣管線線及設(shè)備與煤煤氣管水平凈凈距不得小于于10厘米；；電線與煤氣氣管交叉凈距距不小于3厘厘米。相關(guān)知識(shí)8、房屋裝飾飾不得影響毗毗連房屋的正正常使用和鄰鄰里生活。9、房屋裝飾飾要符合規(guī)劃劃、供暖、供供熱、煤氣、、電力等部門(mén)門(mén)的規(guī)定。相關(guān)知識(shí)四、房屋室內(nèi)內(nèi)裝飾裝修管管理相關(guān)規(guī)定定《住宅室內(nèi)裝裝飾裝修管理理辦法》2002年5月月1日施行。。規(guī)定：住宅室室內(nèi)裝飾裝修修應(yīng)當(dāng)保證工工程質(zhì)量和安安全，符合工工程建設(shè)強(qiáng)制制性標(biāo)準(zhǔn)。溫馨提示住宅室內(nèi)裝飾飾裝修活動(dòng)，，禁止下列行行為：1、未經(jīng)原設(shè)設(shè)計(jì)單位或具具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)計(jì)單位提出設(shè)設(shè)計(jì)方案，變變動(dòng)建筑主體體和承重結(jié)構(gòu)構(gòu)。2、將沒(méi)有防防水要求的房房間或陽(yáng)臺(tái)