房地產(chǎn)：金地香蜜山

金地香蜜山

價格方案與推售策略世聯(lián)地產(chǎn)2004.3定價背景項目基本情況市場現(xiàn)狀市場機會市場比較法市場比準(zhǔn)均價銷售目標(biāo)價格定價策略點對點價格試算單價/總價區(qū)間分析整體均價建議付款方式、推售策略及銷售計劃定價背景項目基本情況市場現(xiàn)狀市場機會市場比較法市場比準(zhǔn)均價銷售目標(biāo)價格定價策略點對點價格試算單價/總價區(qū)間分析整體均價建議付款方式、推售策略及銷售計劃價格制定背景回顧項目基本情況占地78679平方米總建筑面積169860平方米一期9棟，二棟24層，七棟18層799戶容積率2.15建筑密度15％有會所和網(wǎng)球中心可售面積近10萬平方米戶型統(tǒng)計表戶型套數(shù)套數(shù)比面積面積比二房二廳一衛(wèi)11314%9070.789%三房二廳二衛(wèi)52766%65851.5966%四房二廳二衛(wèi)11815%17933.5318%五房二廳四衛(wèi)203%3846.334%復(fù)式213%2976.213%合計799100%99687.44100%VIP卡客戶分析截止到3.28日，認(rèn)購VIP卡620張，VIP卡成交率為40%．其中：A類客戶（有房源就會買）54個，比例為8.9%B類客戶（對價格敏感）295個，48%C類客戶（有誠意，對其他因素猶豫）203個，33%D類客戶（無誠意）43個，7%目前VIP卡客戶意向棟數(shù)仍然集中與5、6、9棟

在廣告上明確打出主力戶型后，選擇130平方米左右的客戶數(shù)量上升很快。120平方米的客戶數(shù)量逐漸增多。本項目戶外宣傳的長期投入高起點、高滲透，形成了一定的社會效應(yīng)；在項目地段不很優(yōu)越的情況下，獨特的山地住宅和現(xiàn)場展示贏得了較高的評價；不容忽視：相對于香蜜湖中心地區(qū)，景觀、認(rèn)知度和生活便利度都有一定的差距；

130平米為主力戶型,與豪宅定位客戶需求的大平面戶型錯位。

項目所處位置屬于香蜜湖較偏，同時臨兩條主要車行干道，客戶認(rèn)知對項目邊緣地帶產(chǎn)品缺陷有強烈的心理暗示。項目情況綜合評價：市場背景2003年深圳市住宅銷售面積為806.56萬平方米，比2002年同期增加11.34%。2003年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國務(wù)院18號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。2004年1月，我市商品房銷售面積為71.94萬平方米，與去年同期相比增加11.83%。福田區(qū)的住宅銷售面積占全市住宅銷售總面積的31%，比例有所上升。2004年政府打算征收物業(yè)稅的消息傳出，引起了很大的關(guān)注，有部分客戶處于觀望狀態(tài)。行政區(qū)實現(xiàn)均價較02年上升福田82116.5%羅湖774616.1%南山62824.3%寶安37682.3%龍崗34873.23%全市56802.55%豪宅項目多集中在福田區(qū)，部分規(guī)?；勒?、小戶型的熱銷，使福田區(qū)實現(xiàn)8211元的高價位。同時福田區(qū)土地資源日益減少，出現(xiàn)高價化趨勢。全市2003年住宅銷售價格變化2004年1月與2003年12月各區(qū)住宅銷售價格對比

2004年1月價格

（按建筑面積計算）2003年12月價格

（按建筑面積計算）波動幅度南山區(qū)6321元/平方米6089元/平方米＋3.81％福田區(qū)7555元/平方米7901元/平方米－4.38％寶安區(qū)3955元/平方米3843元/平方米＋2.91％龍崗區(qū)3269元/平方米3642元/平方米－10.24％羅湖區(qū)7754元/平方米7797元/平方米－0.55％鹽田區(qū)6377元/平方米5896元/平方米＋8.16％全市均價5934.8元/平方米5901.2元/平方米＋0.57福田區(qū)因為高端住宅的銷售量所占比例減少，使其總體價格水平有所下降。價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下524558.83130342342859.11823887.6698074000到600025623417.89122275135.95221.44120991.4761326000到800069963146.934433522727020.96320490.3389558000到1000055756087.984999873148914.339828100.69655210000元以上42129366.1733118030111277.6130269.753372合計1985176577.814098292577984.18179988.956072004年1月月福田區(qū)區(qū)各價位位銷售情情況均價6000-8000元/平方米米的住宅宅銷售面面積占福福田住宅宅銷售總總量的36％均價8000元元以上的的住宅銷銷售面積積占福田田住宅銷銷售總量量的48%2004年10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月12月1月2月3月2005年競爭對手手入市時時間表純水岸二期景煜花園中旅二期金地香蜜山紅樹西岸中信紅樹灣萬地項目天鵝堡II號地塊世紀(jì)村日月府水榭花都三期緹香名苑4.16香蜜蜜湖地塊塊拍賣市場情況況小結(jié)：：2004年初，，福田區(qū)區(qū)新推項項目相對對較少。。整體比比較平靜靜。福田市場場的高端端化明顯顯，香蜜蜜湖地塊塊的拍賣賣將為片片區(qū)升值值帶來來明顯展展示。今年比較較受關(guān)注注的中高高檔項目目多集中中在2、、3季度度推出。。而香蜜蜜湖片區(qū)區(qū)內(nèi)就有有6個項項目集中中推出。。屆時競競爭將相相當(dāng)激烈烈。目前片區(qū)區(qū)內(nèi)項目目基本屬屬于尾盤盤期銷售售，4－7月月本項目目處于片片區(qū)的空空檔期，緹香名名苑4月月底推出出，暫無無強勢競競爭對手手。本項目頂頂級產(chǎn)品品在2個個月之內(nèi)內(nèi)有機會會引領(lǐng)市市場本項目主主力產(chǎn)品品在推出出時直接接面臨周周邊片區(qū)區(qū)的價格格競爭定價背景景項目基本本情況市場現(xiàn)狀狀市場機會會市場比較較法市場比準(zhǔn)準(zhǔn)均價銷售目標(biāo)標(biāo)價格定價價策略點對點價價格試算算單價/總總價區(qū)間間分析整體均價建議付款方式式、推售售策略及及銷售計計劃市場比準(zhǔn)準(zhǔn)均價市場比較較樓盤的的確定項目比較較打分市場比較較法確定定的比準(zhǔn)準(zhǔn)均價選取比較較樓盤遵循的原原則：比較樓盤盤：同區(qū)域：：熙園、、中旅國國際公館館、翠海海、新天天國際同時段：：緹香名名苑其他：：半山蘭蘭溪谷（（賣山））目標(biāo)客戶戶相似、、推售時時機接近近、區(qū)位位特征類類同、賣賣點類似似比較樓盤盤的權(quán)重重樓盤名稱權(quán)重實收均價備注中旅（小高層）25%8200元/平米現(xiàn)銷售率95%熙園（小高層）20%9200元/平米現(xiàn)銷售率80%翠?；▓@二期15%6800元/平米銷售率53%半山蘭溪谷5%9000元/平米尚未正式發(fā)售緹香名苑20%7600元/平米尚未正式發(fā)售新天國際15%6900元/平米金地香蜜山中旅國際公館熙園蘭溪谷緹香名苑新天國際翠?；▓@金地香蜜山熙園中旅國際公館緹香名苑新天國際翠?；▓@蘭溪谷區(qū)域價值值打分排排序本體價值值打分排排序權(quán)重說明明：地理理位置35%、、項目本本體素質(zhì)質(zhì)45%、樓盤盤附加值值20%金地香蜜山樓盤質(zhì)素素綜合打打分結(jié)果果排序中旅國際公館熙園蘭溪谷緹香名苑新天國際翠海花園市場比較較法確定定比準(zhǔn)價價市場比準(zhǔn)準(zhǔn)均價為為7670元項目名稱均價對比得分折算價格權(quán)重權(quán)重均價中旅(小高層）82001.051780225%1951熙園（板式小高層）92001.137809120%1618翠?；▓@（二期）68000.906750615%1126半山蘭溪谷90001.05885075%425緹香名苑76000.996763120%1526新天國際69000.984701215%1052市場價格

100%7698定價背景景項目基本本情況市場現(xiàn)狀狀市場機會會市場比較較法市場比準(zhǔn)準(zhǔn)均價銷售目標(biāo)標(biāo)價格定價價策略點對點價價格試算算單價/總總價區(qū)間間分析整體均價建議付款方式式、推售售策略及及銷售計計劃目標(biāo)與價價格策略略開盤80套選房130套7月60套6月80套8月100套9月80套目標(biāo)拆分分：選房房成功+整體實實現(xiàn)更高高的價格格水平累計13021029035045053068510-12月155套農(nóng)園園路路農(nóng)林林路路僑香香路路深南南大大道道世貿(mào)中心心財富廣場場東海花園園一期東?；▓@園二期香榭里花花園俊安苑中旅國際際公館翠海花園園熙園水榭花都都東?；▓@園三期香荔綠洲洲馨苑風(fēng)臨左岸7800--90006800-720063006200由東向西遞減8000-9000香蜜蜜湖湖路路由南向北遞減市場價格格認(rèn)知慣慣性———香蜜湖湖片區(qū)市市場價格格分布香蜜山10000--120009000--12000市場價格格認(rèn)知慣慣性———豪宅產(chǎn)產(chǎn)品價值值先天的地地段優(yōu)勢勢是非常常重要的的。當(dāng)產(chǎn)品具具有稀缺缺性、唯唯一性時時，價格格需求彈彈性較小小。景觀資源源為打造造頂級產(chǎn)產(chǎn)品的必必要因素素。（但但當(dāng)產(chǎn)品品出現(xiàn)朝朝向、噪噪聲等致致命問題題時，價價格預(yù)期期將直接接受嚴(yán)重重影響。。）大平面戶戶型為中中高端客客戶群所所接受。。作為平平面戶型型，其舒舒適度成成為必要要條件（（房均面面積：四四、五房房/45-50平方米米；三房房/55平方米米左右））。而景景觀、建建筑形式式等成為為其附加加值的主主要因素素。入戶花園園、附送送錯層露露臺，凸凸窗或落落地凸窗窗，增加加產(chǎn)品價價值及舒舒適度。。領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價價格—產(chǎn)品有有不可重重復(fù)性—過河拆拆橋追隨者—搭便車車，借勢勢—以小博博大，殺殺傷戰(zhàn)術(shù)術(shù)—價格戰(zhàn)戰(zhàn)的制造造者補缺者—目標(biāo)明明確，挖挖掘客戶戶—瞄準(zhǔn)市市場縫隙隙—創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品和需需求點挑戰(zhàn)者—改變游游戲規(guī)則則—強調(diào)新新的評估估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的特特色和價價值行業(yè)老大大非行業(yè)老老大，中中大規(guī)模模市場次/非主主流市場場敏銳的機機會主義義者競爭與價價格策略略挑戰(zhàn)的支支撐點：：處于市場場空檔期期，且福福田及香香蜜湖的的整體價價格趨勢勢往上走走宣傳推廣廣初步建建立泛香香蜜湖片片區(qū)高價價樓盤形形象金地的產(chǎn)產(chǎn)品力180平平米及150平平米山體體住宅，，頂級產(chǎn)產(chǎn)品稀缺缺性，VIP驗驗證價格格敏感度度低目標(biāo)均價價＝市場比準(zhǔn)準(zhǔn)價＋品品牌溢價價+產(chǎn)品品組合溢溢價市場比較較法發(fā)展商品品牌項目品牌牌新評估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品品特色與價價值如何挑戰(zhàn)戰(zhàn)——溢溢價空間間的確定定品牌溢價價城市山體體住宅的的獨特———項目目品牌金地集團(tuán)團(tuán)的全面面戰(zhàn)略整整合———發(fā)展商商品牌品牌溢價價直接來來自于宣宣傳推廣廣對于品品牌的投投入，隨隨時間而而增長。。品牌溢價價挑戰(zhàn)的的關(guān)鍵點點——新評估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：資資源均好好的、有有亮點的的130平米替替換平淡淡的140平米米新游戲規(guī)規(guī)則：片片區(qū)模糊糊化，““產(chǎn)品+資源””超越地地段的重重要性；；品牌溢價價增幅時間T品牌溢價品牌投入導(dǎo)入期：：品牌溢溢價率取取1%，，即7700*1％＝＝77元元；推廣期：：品牌溢溢價率取取3%，，即7700*3％＝＝231元；成熟期：：品牌溢溢價率取取5%，，即7700*5％＝＝385元；整體均價價：市場場比準(zhǔn)價價＋品牌牌溢價=7930元元品牌溢價價率取比比準(zhǔn)價格格的1％％-5％％。理想狀態(tài)態(tài)產(chǎn)品溢價價點及可可溢價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品溢價價180、150平米山體A型稀缺、市場無競爭，客戶對價格不敏感，價格可完全超越對手5、6、8、9棟的130平米資源優(yōu)，部分入戶花園亮點，客戶價格敏感，可超過對手，提升至對手140平米總價3、5、6、8、9棟非山體150平米本項目供應(yīng)少的大平面，高于130型單價3棟130平米客戶選擇二級產(chǎn)品，無溢價優(yōu)勢，應(yīng)適當(dāng)?shù)陀趯κ?棟、2棟高檔社區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，8月推出時市場供應(yīng)少，可適當(dāng)超過現(xiàn)有同類產(chǎn)品項目。7棟、10棟客戶心理認(rèn)知障礙，作為同期價格競爭的子彈價格策略略的價格格表驗證證平面調(diào)差差樓層調(diào)差差價格表的的制定溢價能力力的市場場點對點點驗證平面調(diào)差差考慮因因素因素噪音景觀戶型格局視野梯戶比通風(fēng)采光朝向權(quán)重22％23％12％13％5％10％15％噪聲、周周邊環(huán)境境景觀，，為本項項目價格格最大影影響因素素，給予予最大權(quán)權(quán)重值。。價格表———平面面調(diào)差180平平米戶型型：樹立立豪宅價價格標(biāo)桿桿大面積150平平米的房房號資源源優(yōu)勢明明顯，數(shù)數(shù)量有限限，要保保證最大大程度實實現(xiàn)其價價值及利利潤，。。目前VIP卡客客戶集中中傾向于于5、6、9棟棟，通過過價格的的制定，，人為的引導(dǎo)客客戶向其其他棟的的同類戶戶型分流流。VIP客客戶心理理障礙明明顯的7、10棟，必必須與其其他棟拉拉開超過過預(yù)期的的差距。。平面調(diào)差差原則最大朝向向差為2500470670700780870810113092039081084089092086014101107401330126011501540800101015801520106021502500184016602280157016301590121012407308802300650610490700410朝向差分分布示意意小區(qū)外圍圍單位臨臨路，無無景觀且且受噪音音影響，，價差作作特殊處處理；根據(jù)公共共入戶花花園及送送露臺的的位置、、朝向不不同，單單雙層差差分兩個個體系處處理。電梯間帶帶公共入入戶花園園的每層層層差增增加15。頂層單位位（18層）送送天臺花花園的層層差特殊殊處理。。1、2、、3、5、、8、10層差為為50，，其中10棟10樓以以下層差差為50，10樓以上上由于北北環(huán)噪音音的影響響層差減減為30。7棟層差差為30。6、9棟棟層差為為80，，由于山山體護(hù)坡坡的影響響，5樓樓開始山山體景觀觀有優(yōu)勢勢，因此此5、6樓層差差加100，7、8樓樓為50，10樓以上上低層景景觀層感感差，因因此園林林景觀層層差逐層層遞減。。6、9棟棟的吉祥祥樓層如如8、18層差差加50。價格表———樓層層調(diào)差個別單位位調(diào)差情情況小結(jié)結(jié)VIP卡卡客戶意意向明顯顯的5、、6、9棟單獨獨調(diào)差。。尤其是是6A戶型型，價價格盡盡量拔拔高，作作為小小區(qū)的的價格格標(biāo)桿桿，提提升項項目高高檔形形象。。在保持持均價價不變變的基基礎(chǔ)上上拉大大小區(qū)區(qū)內(nèi)各各棟與與外圍圍戶型型的價價差，，用價價格引引導(dǎo)客客戶分流流。5F、、9A朝向向差加加200，，6A朝向向差加加300。。6A餐餐廳帶帶露臺臺單位位比主主臥帶帶露臺臺單位位每平平方增增加400元。。9A餐餐廳帶帶露臺臺單位位比主主臥帶帶露臺臺單位位每平平方增增加450元。。5F餐餐廳帶帶露臺臺單位位比主主臥帶帶露臺臺單位位每平平方增增加500元1、2、3、7、10棟棟的首首層單單位層層高4.5-4.8米，，層差差增加加200。。3、7、10棟棟首層層單位位為躍躍式+儲藏藏室，，儲藏室室的價價格按按照面面積的的1/3折折算。10棟棟由于于北環(huán)環(huán)噪音音的影影響，，整體體在朝朝向差差上-200定價背背景項目基基本情情況市場現(xiàn)現(xiàn)狀市場機機會市場比比較法法市場比比準(zhǔn)均均價銷售目目標(biāo)價格定定價策策略點對點點價格格試算算單價/總價價區(qū)間間分析析整體均價建議付款方方式、、推售售策略略及銷銷售計計劃導(dǎo)入期期均價價：市市場比比準(zhǔn)價價＋品品牌溢溢價+產(chǎn)品品溢價價（？？）7777（（7700+77））+？前面對對產(chǎn)品品溢價價已做做了充充分的的考慮慮，但但因為為本項項目的的產(chǎn)品品附加加價值值構(gòu)成成較多多，需需要溢溢價的部分分比較較復(fù)雜雜，無無法具具體量量化，，不能能直接接做加加法。。根據(jù)導(dǎo)導(dǎo)入期期的均均價，，取7800元元、7900元元、8000元元、8100元元、8200元元、8300元元做價價格測測算，與與目前前片區(qū)區(qū)內(nèi)在在售的的樓盤盤進(jìn)行行比較較，從從而得得出項項目作作為挑挑戰(zhàn)者者的整整體均均價。。目前可可供比比較選選取的的樣本本樓盤盤有中中旅國國際公公館、、熙園園、新新天國國際。。這些些項目目基本本只有有高層單位位在售售，且且戶型型面積積基本本較大大。溢價能能力———市市場點點對點點驗證證C1E中旅國國際公公館1501801801508A6ABD熙園香蜜山山1501801801508A6AD2新天國國際名名苑150160180B21501806A8A均價7800元元價格格比準(zhǔn)準(zhǔn)一覽覽表面積層數(shù)價格項目名稱香蜜山中旅國際公館熙園新天國際135.115單價81418001（149）總價10999061193737150.763單價83278983總價125531014014005單價84308001（149）總價1270903119373710單價90238933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價13592861382002156520013001751834（2）單價97538534總價178402515588765（3）單價103089349總價188637417110007（5）單價106809167總價1954414167351612（10）單價10409103408805總價190563819031501598636均價7900元元價格格比準(zhǔn)準(zhǔn)一覽覽表面積層數(shù)價格項目名稱香蜜山中旅國際公館熙園新天國際135.115單價82448001（149）總價11138791193737150.763單價84348983總價127143514014005單價85378001（149）總價1287028119373710單價91308933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價13753231382002156520013001751834（2）單價98598534總價180341415588765（3）單價104159349總價190592017110007（5）單價107879167總價1973960167351612（10）單價10515103408805總價192504319031501598636均價8000元元價格格比準(zhǔn)準(zhǔn)一覽覽表面積層數(shù)價格項目名稱香蜜山中旅國際公館熙園新天國際135.115單價83488001（149）總價11279201193737150.763單價85418983總價128764014014005單價86448001（149）總價1303233119373710單價92378933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價13914391382002156520013001751834（2）單價99668534總價182289915588765（3）單價105229349總價187244217110007（5）單價108949167總價1993603167351612（10）單價10621103408805總價194454419031501598636均價8100元元價格格比準(zhǔn)準(zhǔn)一覽覽表面積層數(shù)價格項目名稱香蜜山中旅國際公館熙園新天國際135.115單價84518001（149）總價11418241193737150.763單價86478983總價130368614014005單價87518001（149）總價1319271119373710單價93438933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價14073961382002156520013001751834（2）單價100718534總價184219115588765（3）單價106289349總價194501217110007（5）單價110009167總價2013052167351612（10）單價10727103408805總價196385319031501598636均價8200元元價格格比準(zhǔn)準(zhǔn)一覽覽表面積層數(shù)價格項目名稱香蜜山中旅國際公館熙園新天國際135.115單價85548001（149）總價11557971193737150.763單價87548983總價131981114014005單價88588001（149）總價1335403119373710單價94498933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價14234321382002156520013001751834（2）單價101778534總價186158015588765（3）單價107359349總價196455817110007（5）單價111079167總價2032598167351612（10）單價10833103408805總價198325819031501598636均價8300元元價格格比準(zhǔn)準(zhǔn)一覽覽表面積層數(shù)價格項目名稱香蜜山中旅國際公館熙園新天國際135.115單價86588001（149）總價11562581193737150.763單價88618983總價133593614014005單價89658001（149）總價1351528119373710單價95568933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價14394691382002156520013001751834（2）單價102838534總價188096915588765（3）單價108429349總價198410417110007（5）單價112149167總價2052144167351612（10）單價10939103408805(11)總價200266419031501598636對比小小結(jié)選擇135、150、180的單單位分分別和和競爭爭樓盤盤比較較。熙園的的150平平方米米的單單價和和總價價都要要高于于本項項目。。本項目目的優(yōu)優(yōu)勢130平方方米的的單價價高于于中旅旅146的的三房房戶型型。當(dāng)均價價為7900元元時，，6A的10層層總價價高于于熙園園的總總價，，150的的高層層單位位總價價比中中旅的的總價價低。。均價為為8000時，，150平平方米米的單單位在在單價價和總總價上上超越越了中中旅國國際公公館。。但由于于入市市初期期的優(yōu)優(yōu)惠較較大，，在實實收價價格方方面可可以與與中旅旅競爭爭。挑戰(zhàn)者者策略略，最最大程程度實實現(xiàn)利利潤同同時又又有一一定的的價格格競爭爭優(yōu)勢勢綜合比比較均均價，，8000元元比較符符合。。7193738875587495752177037819762871177514769375997752808675696839746580387971779886697523772282768218776995791059089949094680874277314791578888656896185009933654771497110699671976938整體均均價8000元元的各各戶型型折實實均價價定價背背景項目基基本情情況市場現(xiàn)現(xiàn)狀市場機機會市場比比較法法市場比比準(zhǔn)均均價銷售目目標(biāo)價格定定價策策略點對點點價格格試算算單價/總價價區(qū)間間分析析整體均價建議付款方方式、、推售售策略略及銷銷售計計劃不同實實收均均價的的單價價區(qū)間間分布布

均價8000的的單價價分布布

均價8300的的單價價分布布

7000

7000-7500

7500-8000

8000-8500

8500-9000

9000-9500

9500-10000

10000以上7000元元/平平方米米以下下單位位是客客戶搶搶購的的主力力單位位，8000元元/平平方米米的均均價此此種單單位數(shù)數(shù)量有有優(yōu)勢勢，入入市容容易刺刺激銷銷售高高潮；；8300元/平方方米均均價的的定價價此類類單位位非常常少，，不易易形成成選購購熱潮潮；均價8300元元/平平方米米時，，單價價大于于8500的單單位幾幾乎占占了一一半，，銷售售壓力力較大大。不同實實收均均價的的總價價區(qū)間間分布布

均價8300的的總價價分布布均價8000的的總價價分布布

60萬以下

60-80萬

80-100萬

100-120萬

120-150萬

150-180萬

180-200萬

200-220萬60萬萬以下下單位位最具具搶購購的吸吸引力力，8000元元/平平方米米的有有約20套套；8300元元/平平方米米均價價的定定價沒沒有此此類單單位，，不易易形成成熱潮潮；120萬元元以上上的壓壓力區(qū)區(qū)占總總套數(shù)數(shù)比分分別為為：8000元元/平平方米米的均均價表表占20%；8300元元/平平方米米的均均價表表占25%；主主要集集中在在大三三房以以上單單位，，相差差30套左左右，，占高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的壓力力變化化較為為明顯顯。結(jié)論：：均價8000元元/平平方米米入市市，大大部分分單價價具有有市場場競爭爭力，，易于于形成成搶購購熱潮潮，有有利于于盡快快擴大大市場場份額額；均價8300元元/平平方米米入市市，目目前的的市場場風(fēng)險險較大大，隨隨著項項目和和片區(qū)區(qū)的成成熟