新景祥-國信地產(chǎn)鎮(zhèn)江莊泉項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品建議書-年月

國信鎮(zhèn)江莊泉項(xiàng)目

建議書謹(jǐn)呈：國信地產(chǎn)初步判定項(xiàng)目界定目標(biāo)分析報(bào)告思維導(dǎo)圖確定目標(biāo)市場分析判斷市場，了解客群，分析競爭，佐證初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略確定開發(fā)模式、盈利模式，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，確立市場占位、核心競爭力以及發(fā)展策略整體定位產(chǎn)品建議通過類似案例分析，得出初步發(fā)展方向找到項(xiàng)目需要解決的核心問題確定市場定位、客群定位住宅、商業(yè)定位細(xì)化，包括規(guī)劃、景觀、戶型、配套、業(yè)態(tài)、規(guī)模、經(jīng)營空間等目標(biāo)分析項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價(jià)格預(yù)期企業(yè)背景分析客戶目標(biāo)分析目標(biāo)分析企業(yè)背景分析江蘇國信地產(chǎn)，即江蘇省房地產(chǎn)投資有限公司，成立于1992年，注冊(cè)資本金10億元，是國信集團(tuán)旗下國有資產(chǎn)投資主體，也是國信集團(tuán)正致力打造的支柱品牌。江蘇省國信資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司是2001年8月經(jīng)省政府批準(zhǔn)成立的大型國有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)。在政府的鼎立支持下，集團(tuán)始終依托資源和功能優(yōu)勢，精心打造以電力為主的能源產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，以信托、證券為主的金融服務(wù)業(yè)平臺(tái)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店業(yè)為主的不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)，形成三大產(chǎn)業(yè)支柱。發(fā)展至今，集團(tuán)旗下?lián)碛腥Y、控股企業(yè)四十余家。國信地產(chǎn)將用實(shí)力和信譽(yù)打造自己“成為長三角地區(qū)中最具影響力的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商”的宏圖偉略。江蘇國信地產(chǎn)，歷經(jīng)15載開拓發(fā)展，憑借優(yōu)越的資產(chǎn)運(yùn)營能力、強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力、良好的運(yùn)營機(jī)制和穩(wěn)定的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在開發(fā)建設(shè)面積、經(jīng)營能力、技術(shù)力量、品牌榮譽(yù)等方面都位居省屬同行企業(yè)的前列，并初步完成了資本、人才、經(jīng)驗(yàn)的積累，正邁入上規(guī)模、創(chuàng)品牌、出效益的新階段。項(xiàng)目開發(fā)背景客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)企業(yè)背景經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在現(xiàn)有的項(xiàng)目資源及市場條件下，實(shí)現(xiàn)綜合利潤最大化戰(zhàn)略目標(biāo)：滿足政府對(duì)城市形象打造的政績?cè)V求，滿足國信企業(yè)“成為長三角地區(qū)中最具影響力的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商”風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：合理確定住宅與商業(yè)的產(chǎn)品比例，確定產(chǎn)品潛在客戶，控制市場去化風(fēng)險(xiǎn)客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)企業(yè)背景區(qū)域：規(guī)劃中的城市綜合區(qū)域，現(xiàn)正處于啟動(dòng)階段項(xiàng)目：項(xiàng)目容積率偏高，占地有限，有規(guī)劃形態(tài)局限R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）戰(zhàn)略目標(biāo)：滿足國信企業(yè)“成為長三角地區(qū)中最具影響力的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營商”經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)綜合利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)：合理確定住宅與商業(yè)的產(chǎn)品比例，確立項(xiàng)目合理的容積率指標(biāo)，確定產(chǎn)品潛在客戶，控制市場去化風(fēng)險(xiǎn)S我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）項(xiàng)目核心問題是什么？問題２：項(xiàng)目住宅、商業(yè)產(chǎn)品體系如何打造？問題１：項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略與開發(fā)模式如何？如果進(jìn)行項(xiàng)目定位？項(xiàng)目核心問題界定目標(biāo)分析項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向整體發(fā)展戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)建議及價(jià)格預(yù)期城市屬性界定項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩越缍ò咐齾⒖技俺醪桨l(fā)展方向城市在長三角區(qū)域中的地理位置及關(guān)系地理位置江蘇省西南部，長江下游南岸，東南接常州，西鄰南京，北與揚(yáng)州、泰州隔江相望。關(guān)系長三角“先行規(guī)劃、先行發(fā)展”的十五個(gè)城市之一。南京一小時(shí)都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處。城市對(duì)外交通連接鐵路京滬高速鐵路橫貫東西高速公路四橫：沿江高速；滬寧高速寧太高速；寧常高速二縱：鎮(zhèn)溧高速；京滬高速水路：“黃金水道”長江、京杭大運(yùn)河鎮(zhèn)江處于長三角城市都市圈的最外圍，受上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射非常小，且由于其“中間地帶”的位置導(dǎo)致其重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的打造更多的被南京和蘇錫常都市圈“瓜分”。位于中國最大城市群長三角區(qū)域、南京一小時(shí)通勤圈內(nèi)、核心城市上海輻射鏈條的末梢，“寧鎮(zhèn)揚(yáng)”都市圈重要節(jié)點(diǎn)城市項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向主城區(qū)內(nèi)，，城市立體體交通樞紐紐區(qū)域，鄰鄰近火車站站、客運(yùn)中中心、高鐵鐵站點(diǎn)，潤潤州區(qū)腹地地，連接老老城區(qū)、金金山片區(qū)和和南徐新城城火車站———京滬鐵路路重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，目前鐵鐵路客運(yùn)最最繁忙的線線路之一。?？瓦\(yùn)中心———鎮(zhèn)江汽汽車客運(yùn)站站。高鐵站———滬寧高鐵鐵將成為未未來長三角角最快速的的交通線路路。老城區(qū)———以大市口口為核心的的主城區(qū)域域，鎮(zhèn)江傳傳統(tǒng)意義上上的老城區(qū)區(qū)；南徐新城———發(fā)展中中的城市新新區(qū)，體現(xiàn)現(xiàn)城市發(fā)展展的形象區(qū)區(qū)域金山片區(qū)———以濱江江景區(qū)為城城市名片的的新興旅游游、商貿(mào)綜綜合區(qū)域。?；疖囌灸蠌V廣場——城城市重點(diǎn)打打造的成熟熟區(qū)域改造造工程。項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向華都名城潤州花園天和星城南山華庭中浩國際廣場亞東樸園區(qū)域內(nèi)多為為住宅小區(qū)區(qū)，配套成成熟，以商商業(yè)街區(qū)及及社區(qū)商業(yè)業(yè)為主，后后期規(guī)劃建建設(shè)有大型型商業(yè)項(xiàng)目目項(xiàng)目地塊項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域居住小小區(qū)較多，，新興小區(qū)區(qū)和原有居居住區(qū)交錯(cuò)錯(cuò)；項(xiàng)目周圍東東側(cè)黃山南南路為城市市干道，沿沿街商業(yè)較較為成熟；；項(xiàng)目東側(cè)的的中浩國際際廣場建設(shè)設(shè)有集中式式商業(yè)，地地塊周邊規(guī)規(guī)劃有大型型商業(yè)土地地尚未出讓讓。項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向地塊內(nèi)周邊邊為正在建建設(shè)中的鎮(zhèn)鎮(zhèn)江火車站站南廣場，，地塊為坡坡地，原有有莊泉村正正在拆遷。。本項(xiàng)目土地用途商住綜合用地占地面積3.53萬平容積率自定建筑面積14.12萬方項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向項(xiàng)目屬性界界定——三三四線城市市\(zhòng)主城區(qū)區(qū)范圍\立立體交通樞樞紐區(qū)域\城市綜合合體項(xiàng)目項(xiàng)目屬性項(xiàng)目涵蓋住住宅、商業(yè)業(yè)等功能，，高容積率率約束下的的建筑形態(tài)態(tài)將成建設(shè)設(shè)成為鎮(zhèn)江江城市綜合合體項(xiàng)目目功能規(guī)劃項(xiàng)目為火車車站南廣場場先期啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目之一一，將成為為區(qū)域標(biāo)桿桿項(xiàng)目項(xiàng)目前景區(qū)域?qū)傩越ㄔO(shè)中的火火車站南廣廣場將成為為城市立體體交通樞紐紐，該區(qū)域域也將成為為集交通、、商貿(mào)、餐餐飲、居住住為一體的的綜合區(qū)立體交通樞樞紐區(qū)域居住小小區(qū)眾多，，距離大市市口僅2公公里主城區(qū)范圍圍長三角地級(jí)級(jí)城市，交交通樞紐，，經(jīng)濟(jì)處于于江蘇中游游水平三四線城市市項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向城市立體交交通樞紐區(qū)區(qū)域案例解解讀及借鑒鑒從日本大阪阪的新干線線難波城到到京都火車車站購物中中心,日本本不僅形成成了軌道交交通綜合體體開發(fā)成熟熟體系，而而且非常善善于利用高高速鐵路帶帶動(dòng)周邊城城市規(guī)劃和和經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，形成了了多個(gè)具有有代表性的的城市綜合合體。而法法國更是通通過高鐵連連接“巴黎黎都市圈””和“地中中海都市圈圈”，打通通法國南北北部經(jīng)濟(jì)大大動(dòng)脈。鑒于目前中中國還沒有有成熟的基基于城市立立體交通樞樞紐而形成成的城市綜綜合體，因因此在世界界范圍內(nèi)我我們將選取取日本（新宿宿）和巴黎黎（拉德芳芳斯）進(jìn)行城市立立體交通樞樞紐區(qū)域商商業(yè)案例解解讀和借鑒鑒。項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性及核心問題城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向城市立體交交通樞紐區(qū)區(qū)域案例解解讀及借鑒鑒日本新宿車車站是東京京市區(qū)西側(cè)側(cè)最重要的的交通樞紐紐之一，包包括JR山山手線、JR中央本本線、JR總武線與與私人鐵路路公司京王王電鐵的總總部，它號(hào)稱是世世界上使用用率最高的的鐵路車站站。新宿發(fā)達(dá)達(dá)的軌道交交通體系被被充分利用用，在周邊形成成了許多大大型企業(yè)總總社所使用用的摩天大大樓，百貨貨公司與商商店街云集集，著名的包包括有高島島屋百貨公公司的旗艦艦店“高島島屋時(shí)代廣廣場”，與澀谷、池池袋并列為為東京都的的3大副都都心之一。。項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性及核心問題城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向在新宿，不同功能、、業(yè)態(tài)、規(guī)規(guī)模、檔次次的物業(yè)和和諧共生，，既有政務(wù)商商務(wù)、也有有百貨、餐餐飲、休閑閑、娛樂，，日本聞名名海外的歌歌舞伎町就就位于新宿宿，這種綜合商商業(yè)體形成成了強(qiáng)大的的渦流效應(yīng)應(yīng)，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)區(qū)域的繁榮榮和增值，，商業(yè)持有有比例較高高。城市立體交交通樞紐區(qū)區(qū)域案例解解讀及借鑒鑒值得一提的的是，以高高速鐵路車車站為核心心，日本在在東京距離離25-60公里的的地方興建建了7座以以居住、教教育、科技技、旅游、、休閑為主主要功能的的衛(wèi)星城，，包括立川川、八王子子市、浦浦和、大宮宮等。項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性及核心問題城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向拉德方斯區(qū)區(qū)位于巴黎黎市的西北北部，是歐歐洲最大的的公交換乘乘中心、RER高速速地鐵、地地鐵1號(hào)線線、14號(hào)號(hào)高速公路路、2號(hào)地地鐵等在此此交匯。目目前已建成成寫字樓247萬平平方米、其其中商務(wù)區(qū)215萬平方方米、公園園區(qū)32萬萬平方米、、法國最大大的企業(yè)一一半在這里里；建成住宅宅區(qū)1.56萬套，，可容納3.93萬萬人，其中中在商務(wù)區(qū)區(qū)建設(shè)住宅宅1.01萬套，可可容納2.1萬人；；在公園區(qū)區(qū)建設(shè)住宅宅5588套，可容容納1.83萬人；；擁有面積達(dá)達(dá)10.5萬平方米米的歐洲最最大的商業(yè)業(yè)中心以及及67公頃頃的步行系系統(tǒng)，集中管理理的停車場場設(shè)有2.6萬個(gè)停停車位，交交通設(shè)施完完善；建成成由60個(gè)個(gè)現(xiàn)代雕塑塑作品組成成的露天博博物館，綠綠化系統(tǒng)良良好。優(yōu)美的環(huán)境境和完善的的設(shè)施每年年吸引約200萬游游客幕名而而至。城市立體交交通樞紐區(qū)區(qū)域案例解解讀及借鑒鑒項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性及核心問題城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展預(yù)預(yù)測城市立體交交通樞紐區(qū)區(qū)域商業(yè)輻輻射廣、力力度大、持持續(xù)性久城市立體交交通樞紐區(qū)區(qū)域商業(yè)包包容性高，，整體成長長性良好城市立體交交通樞紐將將形成新中中心，大力力推動(dòng)城市市發(fā)展城市立體交交通樞紐可可帶動(dòng)城市市間經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)交往往城市立體交交通樞紐將將為莊泉地地塊帶來的的是：鎮(zhèn)江新興的的商業(yè)中心心大型商業(yè)復(fù)合合體商業(yè)以和諧共共生的競合模模式為主導(dǎo)承接南京或長長三角都市圈圈的部分功能能如居住、教教育、旅游等等，有成為衛(wèi)衛(wèi)星城的條件件。城市立體交通通樞紐可沿線線建設(shè)多種功功能的衛(wèi)星城城項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性及核心問題城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向項(xiàng)目初步發(fā)展展方向城市新興商業(yè)業(yè)核心區(qū)域內(nèi)內(nèi)的多功能綜綜合體項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性及核心問題城市屬性案例參考及初步發(fā)展方向目標(biāo)分析項(xiàng)目界定及初初步發(fā)展方向向整體發(fā)展戰(zhàn)略略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建議議開發(fā)建議及價(jià)價(jià)格預(yù)期土地市場分析析競爭環(huán)境分析析市場分析整體樓市分析析土地市場用地結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)土地出讓

2006年2007年2008年2009年1-10月成交數(shù)量（幅）50323019成交面積（萬㎡）303.13170.23131.48133.4成交金額（億元）40.5919.5128.9321.47樓面地價(jià)（元/㎡）1018.05915.171289.48872.37受之前居住用用地供應(yīng)量飽飽和的影響，，政府加強(qiáng)了了對(duì)居住用地地供應(yīng)量的控控制，07年鎮(zhèn)江土地地出讓量大幅幅銳減，08年繼續(xù)減少少，僅131萬平米；受受城市拆遷量量加大的影響響，09年土土地成交量有有所回升，1-10月合合計(jì)出讓133萬㎡。從出讓土地成成交樓面地價(jià)價(jià)來看，排除除09年拆遷遷安置房用地地的低價(jià)影響響，隨著土地地出讓的日漸漸有序，鎮(zhèn)江江土地價(jià)格呈呈現(xiàn)逐步走高高的態(tài)勢。隨著政府加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)土地的管管控，土地出出讓日漸有序序

同時(shí)土地地價(jià)格也呈現(xiàn)現(xiàn)日漸穩(wěn)步走走高的態(tài)勢土地市場用地結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)土地出讓從用地結(jié)構(gòu)看看，鎮(zhèn)江土地地市場仍以商商住用地為主主，其次為商商業(yè)辦公用地地，以及零星星的綜合用地地。此外，隨隨著09年城城市拆遷面積積的擴(kuò)大，拆拆遷安置用地地出讓大幅上上升。從各類型用地地成交均價(jià)來來看，首先為為商業(yè)辦公用用地，均價(jià)達(dá)達(dá)682.04萬元/畝畝；其次為商商住用地，均均價(jià)在100-185萬萬元/畝之間間。其中09年拆遷安置置用地的大量量出讓，在很很大程度上拉拉低了商住用用地的成交均均價(jià)。鎮(zhèn)江土地出讓讓同國內(nèi)其他他三線城市一一致，仍以商商住用地為為主，土地成成交價(jià)格一定定幅度上升土地市場用地結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)土地出讓從區(qū)域結(jié)構(gòu)看看，土地供銷銷主要集中于于潤州區(qū)，其其次為丹徒區(qū)區(qū)，京口區(qū)作作為鎮(zhèn)江的老老城區(qū)土地供供銷日漸減少少，且多以商商辦用地為主主。從各區(qū)域土地地成交均價(jià)來來看，按成交交均價(jià)從高到到低依次為：：京口、潤州州、丁卯、丹丹徒及大港，，其中09年年潤州區(qū)受大大量低價(jià)拆遷遷安置用地出出讓的影響，，成交均價(jià)明明顯被拉低，，實(shí)際成交均均價(jià)在08年年基礎(chǔ)上有一一定幅度上升升。鎮(zhèn)江土地出讓讓主要集中于于潤州及丹徒徒新區(qū)，京口口

土地出讓讓日漸減少，，各區(qū)土地成成交均價(jià)有所所上升整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述09年上半年年，鎮(zhèn)江市區(qū)區(qū)商品房總成成交面積116.66萬萬㎡，同比08年上半年年增長74.50%，同同時(shí)商品房供供銷比為0.75，供銷銷比首次低于于1.0，供供過于求的局局面有所改善善。09年上半年年，鎮(zhèn)江市區(qū)區(qū)普通住宅成成交均價(jià)為4076元/㎡，同比增增長0.30%，鎮(zhèn)江住住宅房價(jià)進(jìn)入入穩(wěn)步上漲通通道。09年鎮(zhèn)江市市區(qū)商品房成成交情況良好好，常年供大大

于求的局局面有所緩解解，成交均價(jià)價(jià)穩(wěn)步上漲整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述商品房存量變化情況2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房成交量（萬㎡）8983.61133.85189.29135.1312.37商品房存量（萬㎡）116.72225.05293.99333.74411.5375.86存量可售期（年）1.772.172.452.462.931.25受鎮(zhèn)江市區(qū)商商品房常年供供大于求的影影響，導(dǎo)致鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市區(qū)商品品房存量逐年年增加，至08年商品房房存量累計(jì)為為411.5萬㎡，突破破400萬㎡㎡，至09年年上半年商品品房存量為382.06萬㎡。按照09年上上半年的銷售售量推算，此此存量去化完完畢需要三年年左右時(shí)間。。受鎮(zhèn)江市區(qū)商商品房常年供供大于求的影影響，商品房房

存量逐年年增加，此存存量去化完畢畢需三年時(shí)間間整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述從鎮(zhèn)江市區(qū)商商品住宅分面面積段來看，，鎮(zhèn)江市區(qū)商商品住宅100-120㎡和120-144㎡㎡的改善型戶戶型為市場主主流。從鎮(zhèn)江市區(qū)商商品住宅分單單價(jià)段來看，，鎮(zhèn)江市區(qū)商商品住宅主流流價(jià)格區(qū)間為為4000-4500元元/㎡，同時(shí)時(shí)隨著整體樓樓市的旺銷，，商品住宅價(jià)價(jià)格明顯上升升。套均面積100-120㎡和120-144㎡㎡的改善型戶戶型

為市場場主流，主流流價(jià)格區(qū)間為為4000-4500元元/㎡整體樓市存量分析結(jié)構(gòu)分析供銷情況板塊描述潤州京口丁卯大港丹徒12543板塊劃分劃分范圍主要產(chǎn)品類別均價(jià)范圍主要代表個(gè)案總結(jié)性描述京口京口行政區(qū)域多層、洋房、高層、別墅4800-7000中南世紀(jì)城、江山名洲鎮(zhèn)江人印象中的老城區(qū)潤州潤州行政區(qū)域多層、洋房、高層、別墅4500-8000萬科項(xiàng)目、冠城國際老城區(qū)一部分，城市重點(diǎn)發(fā)展方向丹徒丹徒行政區(qū)域多層、高層、別墅4000-4500香格里拉、風(fēng)景城邦脫離市區(qū)的新城丁卯新區(qū)行政區(qū)域多層、高層3500-8000永隆城市廣場城市向東發(fā)展的新區(qū)大港新區(qū)行政區(qū)域多層、別墅2800-6000海德公園脫離鎮(zhèn)江城區(qū)的新區(qū)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板板塊根據(jù)行政政區(qū)域劃分為為潤州、京口口、丹徒、新新區(qū)（丁卯和和大港）五個(gè)個(gè)板塊。其中，鎮(zhèn)江主主城區(qū)由京口口和潤州的一一部分構(gòu)成，，潤州和丁卯卯是城市向外外擴(kuò)張的兩個(gè)個(gè)方向。丹徒徒和大港則脫脫離市區(qū)，獨(dú)獨(dú)立發(fā)展。根據(jù)行政區(qū)域域劃分，可將將鎮(zhèn)江房地產(chǎn)產(chǎn)市場分為京京口、潤州州、丹徒、丁丁卯及大港五五個(gè)板塊競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描鎮(zhèn)江火車站大市口商圈冠城國際華都名城萬達(dá)項(xiàng)目萬科潤園南山華庭潤北板塊南徐新城京口老城區(qū)板塊所屬類別項(xiàng)目名稱住宅項(xiàng)目華都名城南山華庭商業(yè)項(xiàng)目大市口商圈萬達(dá)項(xiàng)目本案競爭圈層本案位于黃山山路與黃山西西路交叉口西西南，地處潤潤北板塊、南南徐板塊及京京口老城區(qū)板板塊交匯處，，緊鄰鎮(zhèn)江火火車站及大市市口商圈。因此根據(jù)本案案情況確定上上表四個(gè)項(xiàng)目目為本案的競競爭項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于潤潤州板塊與京京口板塊交匯匯處，地理位位置優(yōu)越，，競爭個(gè)案主主要位于項(xiàng)目目周邊競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描競爭區(qū)域房地地產(chǎn)市場特征征描述細(xì)分片區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢京口老城區(qū)板塊城市成熟生活區(qū)、中心區(qū)，商貿(mào)、教育、行政核心區(qū)舒適改善型物業(yè)，大中型普通公寓為主、躍層、別墅產(chǎn)品兼有4200-4500元/㎡商業(yè)、生活中心，配套齊全區(qū)域發(fā)展空間區(qū)域飽和，南徐及丁卯板塊的發(fā)展將對(duì)老城區(qū)起到分流作用。潤北板塊老城區(qū)西部居民生活區(qū)，過江交通核心區(qū)域城市棲息類產(chǎn)品為主，普通經(jīng)濟(jì)實(shí)用性公寓居多3500-4000元/㎡鎮(zhèn)江交通樞紐區(qū)域；生活配套設(shè)施成熟，交通便利，擁有良好的港口資源以及金山景區(qū)資源板塊與老城區(qū)逐漸融為一體，成為鎮(zhèn)江市區(qū)最成熟區(qū)域南徐新城建設(shè)中的“商貿(mào)、居住、行政”一體化綜合型城市副中心大中舒適享受型公寓為主，部分別墅等高檔物業(yè)4500元/㎡以上毗鄰南山景區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善未來城市核心區(qū)域之一競爭區(qū)域購房房客群特征描描述細(xì)分片區(qū)分布區(qū)域職業(yè)特征年齡層次購房動(dòng)機(jī)京口老城區(qū)板塊區(qū)域分布廣泛，以鎮(zhèn)江市區(qū)為主高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，私營業(yè)主等35—45歲中年人為主改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主潤北板塊以本區(qū)域客群為主城市擴(kuò)張疏散型居民，職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜，中等收入的普通工薪階層為主年齡跨度大，以25-35歲青年人青年人婚房，第一居所，投資比例小，以一次置業(yè)為主南徐新城鎮(zhèn)江市區(qū)客群居多公務(wù)員、大學(xué)教師，私企業(yè)主等中高收入客群為主年齡構(gòu)成跨度較大，以25-40為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者競爭區(qū)域房地地產(chǎn)市場發(fā)展展已相對(duì)成熟熟，物業(yè)價(jià)格格

水平相對(duì)對(duì)較高，住宅宅客群以改善善型需求為主主競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描項(xiàng)目概述位置：潤州區(qū)區(qū)市黃山支路路15號(hào)交通：北鄰火火車站，南依依南徐路，道道路通達(dá)性好好。公交線路：11、16、、17、25、K118路等多輛公交。配套（外部））學(xué)校：鎮(zhèn)江初初級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)醫(yī)院：中山醫(yī)醫(yī)院、一院購物：大潤發(fā)發(fā)超市、黎明明菜場項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)及其他信息息占地地：32.7萬㎡㎡總總建建：50萬㎡容積率：1.53綠綠化率：34%開發(fā)商：鎮(zhèn)江江常發(fā)置業(yè)有有限公司華都名城———規(guī)模大盤，，生態(tài)新城為為市場認(rèn)可競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描產(chǎn)品類型物業(yè)類型：多多層、小高層層及高層等物物業(yè)形態(tài)組成成。項(xiàng)目分期：項(xiàng)項(xiàng)目分五期開開發(fā)，前三期期已經(jīng)基本售售完，目前四期期在售，推出出產(chǎn)品為80-150㎡多層及小高高層。價(jià)格格：：目前高層6000元元/㎡賣點(diǎn)點(diǎn)：區(qū)域規(guī)劃、品品質(zhì)Slogan：50萬平方米米生態(tài)新城客群定位：項(xiàng)目周邊及市市區(qū)客戶占多多數(shù)，以二次置業(yè)為主主。產(chǎn)品定位：市區(qū)附近大規(guī)規(guī)模品質(zhì)樓盤盤華都名城———規(guī)模大盤，，生態(tài)新城為為市場認(rèn)可競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描主力戶型2/2/1戶型型94㎡左右主力戶型3/2/1戶型型120㎡左右右主力戶型3/2/2戶型型147㎡左右右入戶花園，豐豐富室內(nèi)空間間格局景觀陽臺(tái)，親親近社區(qū)景觀觀兩個(gè)臥室朝南南，房間自然然采光1231112222333333華都名城戶型型設(shè)計(jì)尚可，，但戶型面積積略顯偏大競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描項(xiàng)目概述位置：潤州區(qū)區(qū)南徐大道與與老南徐路之之間交通：西鄰九九華山路，南南依南徐路，，通達(dá)性好。。公交線路：11路、16路、17路路等多輛公交。配套（外部））學(xué)校：鎮(zhèn)江初初級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)醫(yī)院：中山醫(yī)醫(yī)院、一院購物：大潤發(fā)發(fā)超市、黎明明菜場項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)及其他信息息占地地：4萬㎡㎡總總建建：8萬㎡㎡容積率：2.0綠綠化化率：30.2%開發(fā)商：江蘇蘇鴻誠實(shí)業(yè)有有限公司南山華庭———品質(zhì)項(xiàng)目，，景觀住宅受受客戶追捧競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描產(chǎn)品類型物業(yè)類型：3棟多層及7棟小高層物物業(yè)形態(tài)組成成。項(xiàng)目分期：項(xiàng)項(xiàng)目分三期開開發(fā)，目前二二期峰景在售售，推出產(chǎn)品為90-142㎡多層及130-200㎡小高層。價(jià)格格：：目前小高層層4600元/㎡賣點(diǎn)點(diǎn)：區(qū)域規(guī)劃、品品質(zhì)、景觀Slogan：8萬平方米景景觀品質(zhì)居所所客群定位：項(xiàng)目周邊及市市區(qū)客戶為主主，客戶二次改善型置置業(yè)居多。產(chǎn)品定位：市區(qū)附近景觀觀品質(zhì)樓盤南山華庭———品質(zhì)項(xiàng)目，，景觀住宅受受客戶追捧競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描主力戶型2/2/1戶型型90㎡左右主力戶型3/2/1戶型型112㎡左右右主力戶型3/2/2戶型型127㎡左右右入戶花園園，豐富富室內(nèi)空空間格局局南向景觀觀陽臺(tái)，，親近社社區(qū)景觀觀客廳及兩兩個(gè)臥室室朝南，，房間自自然采光光123北向生活活陽臺(tái)，，擴(kuò)展實(shí)實(shí)用空間間飄窗及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗窗，增加加觀景面面獨(dú)立儲(chǔ)藏藏室，增增加實(shí)用用面積4512223333333344455555555666南山華庭庭戶型設(shè)設(shè)計(jì)較好好，且戶戶型面積積較為合合理競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描鎮(zhèn)江目前前處于單單城市逐逐步擴(kuò)張張為大都都市的階階段，在在城市主主中心繼繼續(xù)繁榮榮發(fā)展的的同時(shí)，，會(huì)逐步步衍生出出多個(gè)副副中心，，向主中中心與副副中心相相結(jié)合的的大都市市演進(jìn)。。鎮(zhèn)江市的的商業(yè)中中心,目目前仍以以大市口口商圈為為主,新新商業(yè)副副中心：：火車站站、金山山商圈、、丁卯商商圈均在在成熟與與完善的的過程中中。鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)目前仍仍是以大大市口商商圈為主主的單一一中心格格局，，本項(xiàng)目目位處其其輻射圈圈內(nèi)主中心副中心單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成副中心副中心副中心金山商圈大市口商圈丁卯商圈大市口商圈火車站商圈競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描從規(guī)劃前前景看，，鎮(zhèn)江都都市消費(fèi)費(fèi)型商業(yè)業(yè)將走中中心融融合，片片區(qū)分化化的路線線商業(yè)等級(jí)商圈名稱區(qū)域范圍形象功能市級(jí)商業(yè)中心大市口商圈區(qū)域中心：以中山路及解放路交界的大市口為軸心，并從大市口沿中山路到大潤發(fā)約500米的區(qū)域著重調(diào)整、提高、完善，改善現(xiàn)有的建筑空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街區(qū)立體化多功能，構(gòu)筑濃厚的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，使之成為鎮(zhèn)江商業(yè)購物、餐飲、文化娛樂最繁華的商業(yè)地段和零售中心片區(qū)商業(yè)中心青年廣場以運(yùn)河路上的青年廣場為核心主要以建材五金、家具批發(fā)市場為主三茅宮商圈主要以朱方路與潤州路交匯處為核心主要以汽車修理及周遍生活配套商業(yè)為主，商業(yè)環(huán)境、檔次較差夢溪廣場商圈以夢溪路與學(xué)府路交匯處的夢溪廣場為核心主要為區(qū)域生活配套商業(yè)，商業(yè)規(guī)模、檔次一般丁卯沃爾瑪商圈以丁卯路是為主要干道，以學(xué)府路、丁卯橋路、谷陽路、經(jīng)十二路為主的“兩橫兩縱”“一圈、兩街、五市場”，一圈——以沃得市民廣場為中心的居住、商業(yè)圈；兩街——丁卯橋路“汽車銷售街”和緯五路“餐飲休閑街”；五市場——總投資超過21億元、總建筑面積超過80萬平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色專業(yè)市場競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描大市口商商圈中山路西西段集中中了4家家大型百百貨（商商業(yè)城、、商業(yè)大大廈、太太和廣場場、大時(shí)時(shí)代廣場場），4家大型型家電商商場（新新世紀(jì)、、蘇寧、、五星、、國美））和1家家大賣場場（大潤潤發(fā)）。。中山路東東段，主主要集中中了一些些咖啡館館（綠島島、游仙仙蹤、名名典）及及餐飲類類酒店（（巴西烤烤肉、小小肥羊）），還有有美容館館、休閑閑浴場等等。解放路南南端主要要是分布布了多家家賓館（（鎮(zhèn)江國國際酒店店、京江江飯店、、長城大大酒店））以及西西式快餐餐（肯德德基）等等。解放放路北段段主要分分布了一一家大型型賣場（（北京華華聯(lián)）以以及少量量中式快快餐（大大娘水餃餃、藍(lán)與與白）等等。同時(shí)，以以中山路路為軸心心周邊形形成了多多條特色色的商業(yè)業(yè)街區(qū)。。大市口商商圈———目前鎮(zhèn)鎮(zhèn)江規(guī)模模最大、、商業(yè)發(fā)發(fā)展最最成熟、、業(yè)態(tài)最最為齊全全的商貿(mào)貿(mào)中心競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描商業(yè)等級(jí)商業(yè)街名稱形象功能五條特色商業(yè)街區(qū)“龍吟坊”商業(yè)街該項(xiàng)目將成為餐飲、娛樂、休閑于一體，商業(yè)功能齊全的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目第一樓街步行街是一個(gè)集購物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、觀光為一體的商業(yè)步行街紅豆購物廣場

鎮(zhèn)江城東首個(gè)集購物、休閑、娛樂、餐飲運(yùn)動(dòng)、商住于一體的大型商業(yè)中心中住·金山寶地該項(xiàng)目定位為文化旅游餐飲一條街，是一個(gè)集休閑、旅游購物、餐飲于一體的商業(yè)項(xiàng)目沃得購物廣場該項(xiàng)目定位為集休閑、娛樂、餐飲、購物為一體的綜合型大型購物廣場，內(nèi)含服裝、珠寶、皮具、西點(diǎn)、國際連鎖等十余種經(jīng)營業(yè)態(tài)依托大市市口商業(yè)業(yè)中心，，鎮(zhèn)江市市政府規(guī)規(guī)劃確定定了五五條各具具特色的的商業(yè)街街區(qū)競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描本案萬達(dá)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱本案萬達(dá)項(xiàng)目占地面積3.53萬方140畝左右容積率不大于4.0——總建面積約14.12萬方近40萬方項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)萬達(dá)項(xiàng)目目緊鄰本本案，是是本案潛潛在的最最直接的的且有較較強(qiáng)實(shí)實(shí)力的競競爭對(duì)手手競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描

第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的新開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬㎡15萬㎡40-80萬㎡業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合“24小時(shí)不夜城”集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都萬達(dá)過往往開發(fā)模模式羅列列根據(jù)萬達(dá)達(dá)過往開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，鎮(zhèn)江江萬達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目較有有可能采采用萬萬達(dá)第三三代開發(fā)發(fā)模式進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)萬達(dá)第三三代城市市綜合體體與前兩兩代產(chǎn)品品的區(qū)別別在于：：一是選選址從城城市最核核心商圈圈變?yōu)槌浅鞘懈敝兄行?、城城市的新新開發(fā)區(qū)區(qū)以及城城市的CBD；；二是多多種業(yè)態(tài)態(tài)綜合，，合理搭搭配，形形態(tài)多元元化，功功能上優(yōu)優(yōu)勢補(bǔ)充充，投資資收益最最大化；；三是商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)增加了了休閑、、餐飲、、娛樂的的比重，，打造““24小小時(shí)不夜夜城”。。萬達(dá)第三三代城市市綜合體體的優(yōu)勢勢有：一一是可以以把寫字字樓銷售售出去，，得到的的現(xiàn)金流流能減輕輕整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的總總投資，，從而提提高投資資回報(bào)率率；二是是酒店、、商業(yè)、、寫字樓樓綜合于于一體，，能增加加比較效效益和綜綜合效益益，創(chuàng)造造“月光光經(jīng)濟(jì)效效益”、、24小小時(shí)商圈圈，進(jìn)而而刺激晚晚上消費(fèi)費(fèi)，增加加商業(yè)的的銷售和和酒店的的入住率率。競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描萬達(dá)火車站上海萬達(dá)達(dá)廣場五角萬達(dá)達(dá)廣場項(xiàng)項(xiàng)目坐落落于五角角場市級(jí)級(jí)副中心心商業(yè)區(qū)區(qū)的中心心地段，，總建筑筑面積33.43萬萬㎡，是上上海最大大的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目之之一。廣廣場平面面呈“品品”字型型布置，，地上劃劃分為五五個(gè)大型型業(yè)態(tài)和和三幢甲甲級(jí)高層層辦公樓樓。開業(yè)后的的五角場場萬達(dá)廣廣場極大大的提升升了五角角場的商商業(yè)品質(zhì)質(zhì)，帶動(dòng)動(dòng)了五角角場地區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)和發(fā)展展。上海萬達(dá)達(dá)廣場包包括十家家主力店店：巴黎黎春天、、沃爾瑪瑪購物廣廣場、第第一食品品商店、、大歌星星、上海海萬達(dá)國國際電影影城、寶寶大祥青青年兒童童購物中中心、上上海書城城、黃金金珠寶城城、特力力屋、和和樂。周浦萬達(dá)達(dá)廣場周浦萬達(dá)達(dá)廣場是是上海萬萬達(dá)開發(fā)發(fā)的第二二個(gè)城市市綜合體體項(xiàng)目，，位于南南匯區(qū)滬滬南路東東側(cè)、年年家浜路路北側(cè)、、周康路路西側(cè)，，總規(guī)劃劃用地6.35公頃，，總規(guī)劃劃建筑面面積約31.8萬平方方米，是是一個(gè)集集購物中中心、休休閑娛樂樂、精裝裝公寓式式辦公樓樓為一體體的大型型商業(yè)建建筑綜合合體，09年9月將開開張迎客客。包含的業(yè)業(yè)態(tài)：大大酒店、、電玩城城、大型型超市、、大型百百貨、大大型家電電廣場、、量販KTV、、親子樂樂園、兒兒童主題題公園、、國際電電影城、、健身會(huì)會(huì)所。萬達(dá)過過往項(xiàng)項(xiàng)目素素描———上上海萬萬達(dá)廣廣場上海萬萬達(dá)廣廣場周浦萬萬達(dá)廣廣場競爭環(huán)境住宅市場商業(yè)市場競爭素描蘇州萬萬達(dá)廣廣場蘇州萬萬達(dá)廣廣場(社區(qū)區(qū))位位于平平江新新城商商務(wù)商商貿(mào)中中心核核心位位置，，西鄰鄰人民民路、、南鄰鄰312國國道、、北靠靠規(guī)劃劃道路路、東東倚河河道及及規(guī)劃劃綠地地，，總占占地面面積6.4萬平平方米米（不不包括括城市市道路路及綠綠化用用地）），總總建筑筑面積積近45萬萬平方方米。。蘇州萬萬達(dá)廣廣場匯匯集六六大形形態(tài)：：城市市公寓寓、購購物中中心、、商務(wù)務(wù)辦公公、休休閑街街區(qū)、、商務(wù)務(wù)環(huán)境境、景景觀廣廣場。。目前蘇蘇州萬萬達(dá)廣廣場的的招商商已經(jīng)經(jīng)基本本完成成了九九成。。特別別是主主力店店已全全部進(jìn)進(jìn)駐，，包括括了萬萬千百百貨、、家樂樂福、、國美美電器器、萬萬達(dá)影影城、、大歌歌星KTV、大大玩家家電玩玩城、、海港港城、、一兆兆韋德德健身身館以以及大大量大大型連連鎖餐餐飲企企業(yè)。。蘇州萬萬達(dá)廣廣場，，以““大型型城市市綜合合體””的形形態(tài)佇佇立于于平江江新城城，45萬萬平方方米的的恢宏宏體量量，科科學(xué)的的方式式組合合排列列，成成為了了蘇州州前所所未有有的城城市形形態(tài)，，在全全省也也是僅僅此一一處。。蘇州萬萬達(dá)廣廣場寧波萬萬達(dá)廣廣場寧波萬萬達(dá)廣廣場寧波萬萬達(dá)廣廣場位位于鄞鄞州中中心核核心區(qū)區(qū)，距距離火火車站站不足足5公公里，，東面面緊臨臨城市市主干干道天天童北北路、、北靠靠四明明中路路、南南依貿(mào)貿(mào)城中中路毗毗鄰鄞鄞州區(qū)區(qū)政府府、西西至寧寧南北北路，，由國際際購物物廣場場、國國際商商務(wù)酒酒店、、高級(jí)級(jí)城市市公寓寓三大大功能能板塊塊構(gòu)成成的大大型城城市建建筑綜綜合體體。它是寧寧波迄迄今為為止投投資額額最大大、占占地面面積最最大、、停車車位最最多的的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，項(xiàng)項(xiàng)目的的總建建筑面面積55萬萬平方方米。。萬達(dá)過過往項(xiàng)項(xiàng)目素素描———蘇蘇州及及寧波波萬達(dá)達(dá)廣場場土地市市場分分析隨著政政府加加強(qiáng)對(duì)對(duì)土地地的管管控，，土地地出讓讓日漸漸有序序，同同時(shí)土土地價(jià)價(jià)格也也呈現(xiàn)現(xiàn)日漸漸穩(wěn)步步走高高的態(tài)態(tài)勢鎮(zhèn)江土土地出出讓同同國內(nèi)內(nèi)其他他三線線城市市一致致，仍仍以商商住用用地為為主，，土地地成交交價(jià)格格一定定幅度度上升升鎮(zhèn)江土土地出出讓主主要集集中于于潤州州及丹丹徒新新區(qū)，，京口口土地地出讓讓日漸漸減少少，各各區(qū)土土地成成交均均價(jià)有有所上上升競爭環(huán)環(huán)境分分析本項(xiàng)目目位于于潤州州板塊塊與京京口板板塊交交匯處處，地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，競爭爭個(gè)案案主要要位于于項(xiàng)目目周邊邊本案競競爭對(duì)對(duì)手實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)勁，，未來來面臨臨較為為激烈烈的市市場競競爭本案直直接競競爭對(duì)對(duì)手———萬萬達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目較較有可可能采采用第第三代代開發(fā)發(fā)模式式，后后期商商業(yè)只只租不不售，，住宅宅及寫寫字樓樓全部部銷售售整體樓樓市分分析09年年鎮(zhèn)江江市區(qū)區(qū)商品品房成成交情情況良良好，，常年年供大大于求求的局局面有有所緩緩解，，成交交均價(jià)價(jià)穩(wěn)步步上漲漲但受鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市市區(qū)商商品房房常年年供大大于求求的影影響，，商品品房存存量逐逐年增增加，，此存存量去去化完完畢需需三年年時(shí)間間套均面面積100-120㎡和和120-144㎡㎡的改改善型型戶型型為市市場主主流，，主流流價(jià)格格區(qū)間間為4000-4500元/㎡市場分分析觀點(diǎn)建建議鎮(zhèn)江房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場已進(jìn)進(jìn)入快快速發(fā)發(fā)展階階段，，商品品住宅宅銷量量明顯顯上升升，且且價(jià)格格提升升較快快。項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展較為為成熟熟，目目前及及潛在在競爭爭對(duì)手手實(shí)力力均較較強(qiáng)。。本案與與直接接競爭爭對(duì)手手———萬達(dá)達(dá)項(xiàng)目目的競競爭關(guān)關(guān)系處處理宜宜采用用競合合模式式。本案為為順利利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場場占位位，應(yīng)應(yīng)在開開發(fā)模模式和和產(chǎn)品品打造造方面面多下下功夫夫。市場分析總結(jié)目標(biāo)分分析項(xiàng)目界界定及及初步步發(fā)展展方向向整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場分分析整體定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議開發(fā)建建議及及價(jià)格格預(yù)期期整體開開發(fā)模模式核心競競爭力力整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場占占位盈利模模式風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)測發(fā)展策策略整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒南京———新新城市市廣場場南京首個(gè)銷品茂茂典型·新興興居住住區(qū)··商業(yè)核核心打打造的成功功案例例28萬萬平米超級(jí)商商業(yè)航航母經(jīng)營兩年即即進(jìn)入入盈利利的商業(yè)業(yè)奇跡跡??！城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒南京———龍龍江··新城城市廣廣場位置：：南京草草場門門大街街與江江東北北路交交叉口口開發(fā)商商：南京新新城市市置業(yè)業(yè)投資額額：10億億元目前進(jìn)進(jìn)展：：2004年年試營營業(yè)，，2005年年年底正正式開開業(yè)物業(yè)類類型：：銷品茂茂規(guī)劃情情況：：項(xiàng)目總總占地地面積積13萬多多平方方米，，總建建筑面面積36萬萬多平平方米米，其其中銷銷品茂茂28萬多多平方米米。物業(yè)形形態(tài)：：由4層層商業(yè)業(yè)廣場場和3棟18層層的挑挑高小小戶型型公寓寓組成成?？傮w描描述：：做為河河西（（龍江江區(qū)域域）大大型居居住區(qū)區(qū)的商商業(yè)配配套開開發(fā)的的新城城市廣廣場是是南京京首個(gè)個(gè)銷品茂，，它的的出現(xiàn)現(xiàn)不僅僅帶來來了新新的商商業(yè)開開發(fā)模模式和和理念念，而而且也也是配配合區(qū)區(qū)域整整體發(fā)展的的重要要一筆筆。經(jīng)經(jīng)過3年多多的悉悉心管管理和和經(jīng)營營，目目前新新城市市廣場場經(jīng)營營良好好人氣氣旺盛，，已經(jīng)經(jīng)成為為區(qū)域域商業(yè)業(yè)核心心和南南京重重點(diǎn)商商圈之之一。。整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒龍江·新城市規(guī)劃新新城人人口55萬萬，區(qū)區(qū)域人人口33萬萬入住人人口已已達(dá)20萬萬，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)無商商業(yè)核核心南京城城市副副中心心，河河西新新城的的組成成之一一處于湖湖南路路、新新街口口商業(yè)業(yè)輻射射范圍圍新城規(guī)規(guī)劃北北部一一個(gè)商商業(yè)核核心，，滿足足龍江江，輻輻射整整個(gè)河河西來自新新街口口、湖湖南路路的中中高檔檔百貨貨擠壓壓！區(qū)域唯唯一商商業(yè)核核心的的規(guī)劃劃利好好！二十萬萬中高高收入入居民民的商商業(yè)需需求??！整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒競爭存存在但機(jī)遇遇更強(qiáng)強(qiáng)大？競爭更更多來來自區(qū)域商商業(yè)的的空白白并非商商業(yè)競競爭力力不足足20萬萬中高高收入入居民客戶的的差異異排他性性消費(fèi)費(fèi)僅存在在于高端百百貨范范圍整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒初步構(gòu)構(gòu)想？先看消消費(fèi)需需求購物、、娛樂樂、休休閑后看市市場供供應(yīng)2公里里范圍圍內(nèi)無無大型型商業(yè)業(yè)距離3公里里的湖湖南路路商圈圈業(yè)態(tài)態(tài)齊全全再看城城市需需要需要與與新城城副中中心地地位匹匹配的的商圈圈（項(xiàng)目目位于于龍江江商業(yè)業(yè)中心心）開發(fā)構(gòu)構(gòu)想集購物物、餐餐飲、、休閑閑為一一體的的銷品品茂業(yè)態(tài)方方向大賣場場+中中檔百百貨+餐飲飲+家家庭型型休閑閑整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒整體功功能定定位服務(wù)龍龍江片片區(qū)、、輻射射河西西新城城的大型綜綜合性性社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)中心心以滿足足中檔檔消費(fèi)費(fèi)需求求為主主功能劃劃分大致劃劃分為為大型型超市市、專專賣店店、大型數(shù)數(shù)碼、、休閑閑娛樂樂四個(gè)個(gè)功能能區(qū)業(yè)態(tài)定定位主要業(yè)業(yè)態(tài)：：超市服裝服服飾餐飲電器娛樂數(shù)碼次要業(yè)業(yè)態(tài)：：運(yùn)動(dòng)保健玩具書店......整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考城市新新興商商業(yè)中中心案案例解解讀及及借鑒鑒發(fā)展模模式借借鑒小部分分銷售售，大大部分分持有有，保保證經(jīng)經(jīng)營的的統(tǒng)一一性和和可控控性剔除易受受擠壓、、排他性性強(qiáng)、受受眾面小小的業(yè)態(tài)態(tài)選擇經(jīng)營營相對(duì)差差異性小小，受眾眾面大的的業(yè)態(tài)對(duì)日常消消費(fèi)和家家庭型消消費(fèi)的側(cè)側(cè)重保證主力力店擁有有較高比比例權(quán)衡差異異和主流流，確定定中檔消消費(fèi)需求求為主要要需求整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考住宅開發(fā)發(fā)模式軌道交通通帶動(dòng)模模式運(yùn)用價(jià)格格洼地效效應(yīng)，中中開高走走，吸引引核心城城市客群群外流以城市中中產(chǎn)階層層為核心心客群，，可上延延以主流需需求為主主，適度度超越本本地或核核心城市市同類物物業(yè)水平平整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考商業(yè)開發(fā)發(fā)模式多業(yè)態(tài)共共生共榮榮，有機(jī)機(jī)組合，，借力借借勢的競競合模式式選擇具有有適度差差異的主主流需求求，以獲獲得相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的存活能能力持有為主主，出售售為輔全程商業(yè)業(yè)介入，，先期招招商接手手，中期期嚴(yán)格操操控，后后期自我我運(yùn)作整體開發(fā)模式住宅開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式案例參考交通樞紐紐鎮(zhèn)江火車車站將建建設(shè)成為為聯(lián)系滬滬寧的交交通紐帶帶，并且且成為溝溝通蘇南南蘇北的的灘頭陣陣地，該該站點(diǎn)人人流量巨巨大，而而且將來來伴隨著著高鐵的的興建，，站點(diǎn)的的作用將將得到進(jìn)進(jìn)一步提提升。區(qū)域價(jià)值值目前鎮(zhèn)江江距離城城市中心心大市口口最近的的規(guī)劃區(qū)區(qū)域，地地段成熟熟，通達(dá)達(dá)性好，，區(qū)域受受市民認(rèn)認(rèn)可。規(guī)劃發(fā)展展本案伴隨隨著火車車站南廣廣場啟動(dòng)動(dòng)，在區(qū)區(qū)域形象象和屬性性的轉(zhuǎn)型型階段進(jìn)進(jìn)入，擁擁有良好好的發(fā)展展先機(jī)。。配套資源源周邊居住住氛圍成成熟，商商業(yè)眾多多，配套套完善。。本項(xiàng)目增增值驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素包包括交通通樞紐、、區(qū)域價(jià)價(jià)值、規(guī)規(guī)劃發(fā)展展和配套套資源等等因素本案本案增值值因素素本案盈利模式增值因素核心價(jià)值區(qū)域價(jià)值值、區(qū)域域的發(fā)展展前景、、項(xiàng)目的的地段優(yōu)優(yōu)勢將構(gòu)構(gòu)建成項(xiàng)項(xiàng)目的核核心價(jià)值值區(qū)域價(jià)值區(qū)域的交通樞紐價(jià)值為周邊帶來巨大的商業(yè)契機(jī)交通資源滬寧鐵路站點(diǎn)、高鐵站點(diǎn)、黃山中路、黃山南路升值前景區(qū)域?qū)傩赞D(zhuǎn)導(dǎo)致趨于屬性的提升市場前景市場樂觀向上帶動(dòng)房地產(chǎn)投資需求的增長地段優(yōu)勢距離市中心僅2公里，地段成熟配套資源成熟的生活環(huán)境以及眾多的居住小區(qū)使配套資源成熟區(qū)域價(jià)值升值前景地段優(yōu)勢核心價(jià)值現(xiàn)階段及及可預(yù)期期的未來來，本項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合合鎮(zhèn)江火火車站區(qū)區(qū)域的拆拆遷建設(shè)設(shè)，將成成為火車車站區(qū)域域典型項(xiàng)項(xiàng)目之一一。項(xiàng)目所在在區(qū)域鎮(zhèn)鎮(zhèn)江主城城區(qū)成熟熟區(qū)域，，原區(qū)域域形象逐逐漸轉(zhuǎn)型型，正由由城中村村轉(zhuǎn)變?yōu)闉樾碌某浅鞘懈敝兄行?，區(qū)區(qū)域地段段優(yōu)勢明明顯，配配套完善善，且處處于鎮(zhèn)江江城市建建設(shè)快速速發(fā)展的的環(huán)境中中，項(xiàng)目目的核心心價(jià)值凸凸現(xiàn)。項(xiàng)目盈利利模式總總結(jié)：聚聚焦核心心價(jià)值，，發(fā)掘增增值空間間，以住住宅項(xiàng)目目保證項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)金金流，通通過商業(yè)業(yè)的銷售售和持有有取得項(xiàng)項(xiàng)目最大大利潤。。盈利模式增值因素核心價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)體系在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段面面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)中，，政治環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)和和社會(huì)環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不可抗抗拒，土土地風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不可抗抗拒；政策環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)、、經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、征地地拆遷風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、籌籌資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可以通通過運(yùn)用用適當(dāng)?shù)牡拈_發(fā)策策略和方方式進(jìn)行行合理規(guī)規(guī)避。項(xiàng)目目前前尚處于于前期階階段，面面臨的主主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可歸納納為投資資決策階階段風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和土地地獲取階階段風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策配合高鐵建設(shè)，抓住長三角經(jīng)濟(jì)一體化契機(jī)土地政策——住房政策——稅收政策——金融政策提高產(chǎn)品保值增值能力，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力城市規(guī)劃站在區(qū)域角度制定項(xiàng)目戰(zhàn)略，抵抗來自其他區(qū)域的競爭經(jīng)濟(jì)形勢抓住經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī)，搶占市場先機(jī)市場供求選擇合適的入市時(shí)機(jī)，以最有針對(duì)性的產(chǎn)品打動(dòng)客戶區(qū)域發(fā)展從競爭和競合的角度分析區(qū)域內(nèi)競爭通貨膨脹提高產(chǎn)品的抗通脹能力土地風(fēng)險(xiǎn)——征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)妥善處理好與政府相關(guān)部門關(guān)系，妥善處理拆遷過程中的各種問題籌資風(fēng)險(xiǎn)建立適合企業(yè)發(fā)展的資金使用計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)體系住宅市場場占位城市中堅(jiān)堅(jiān)的首選選品質(zhì)社社區(qū)市場占位位商業(yè)市場場占位住宅市場場占位商業(yè)市場場占位萬達(dá)并駕駕齊驅(qū)的的大型商商業(yè)綜合合體市場占位商業(yè)市場占位住宅市場占位住宅核心心競爭力力對(duì)外：便利便捷捷，承接接核心城城市外流流客群的的第一圈圈層對(duì)內(nèi)：城市核心心、商業(yè)業(yè)核心、、品質(zhì)典典范競爭點(diǎn)突突破方向向：規(guī)劃景觀智能化及及物業(yè)服服務(wù)核心競爭力商業(yè)核心競爭力住宅核心競爭力商業(yè)核心競競爭力對(duì)外：商業(yè)核心的的強(qiáng)大氣場場和人流———萬達(dá)廣廣場的渦流流效應(yīng)對(duì)內(nèi)：差異業(yè)態(tài)+具有獨(dú)立立存活能力力的商業(yè)組組合+全程程商業(yè)介入入競爭點(diǎn)突破破方向：業(yè)態(tài)錯(cuò)位主力店持有有，中小店店鋪出售核心競爭力商業(yè)核心競爭力住宅核心競爭力防御戰(zhàn)進(jìn)攻戰(zhàn)側(cè)翼戰(zhàn)游擊戰(zhàn)市場中的第第一名大企業(yè)壟斷價(jià)格市場中的第第2、3名名大中企業(yè)通常有行業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)中小型企業(yè)業(yè)、中等規(guī)規(guī)模、市場場新進(jìn)入者者擁有稀缺地地段資源.奇襲企業(yè)自身資資源不多做超級(jí)競爭爭者過河拆橋建立成本優(yōu)優(yōu)勢與市場領(lǐng)先先者競爭在盡可能狹狹窄的地帶帶上發(fā)動(dòng)進(jìn)進(jìn)攻改變游戲規(guī)規(guī)則建立低成本本結(jié)構(gòu)條件驅(qū)動(dòng)因素尋找沒有人人關(guān)注的市市場卓越的創(chuàng)新新能力（特特色）建立新價(jià)值值體系強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值細(xì)分市場要要足夠小營銷手段靈靈敏發(fā)展策略從萬達(dá)現(xiàn)有有操作模式式和地塊規(guī)規(guī)模來看，，未來萬達(dá)達(dá)將以第三三代產(chǎn)品落落地鎮(zhèn)江，，以no.1的姿態(tài)態(tài)打破鎮(zhèn)江江多年單一一商業(yè)核心心的商業(yè)格格局?；谟诟偤系拈_開發(fā)模式，，結(jié)合對(duì)萬萬達(dá)第三代代產(chǎn)品的研研究，本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展策策略如下：：1、尋找狹狹窄地帶的的突破點(diǎn)：：依托萬達(dá)達(dá)強(qiáng)勢商業(yè)業(yè)配套資源源放大便利利優(yōu)勢，以以住宅為主主要進(jìn)攻方方向。2、改變游游戲規(guī)則：：通過差異異化的商業(yè)業(yè)模式，和和萬達(dá)商業(yè)業(yè)形成互補(bǔ)補(bǔ)共贏，如如低層沿街街商鋪3、建立低低成本結(jié)構(gòu)構(gòu)：即整體體均好、局局部提升突突破，檔次次中高端，，形象高端端。

第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、城市的新開發(fā)區(qū)及CBD規(guī)模5萬㎡15萬㎡40-80萬㎡業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合“24小時(shí)不夜城”集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都發(fā)展策略目標(biāo)分析項(xiàng)目界定及及初步發(fā)展展方向整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建建議開發(fā)建議及及價(jià)格預(yù)期期商業(yè)定位整體定位住宅定位定位闡述：：城市中央：：市中心、、商業(yè)核心心、零距離離對(duì)接城市市立體交通通樞紐五星級(jí)：五五星配套、、五星居住住環(huán)境、五五星服務(wù)品質(zhì)大宅：：與都市圈圈核心城市市看齊城市中央五五星級(jí)品品質(zhì)大宅住宅定位核心客群以投資為主主自住為輔輔的鎮(zhèn)江本本地中高端端客群重要客群因交通和區(qū)區(qū)域價(jià)值提提升吸納的的長三都市市圈客群先期以南京京為主，后后期擴(kuò)展到到長三角其其他城市住宅定位定位闡述：：經(jīng)營模式租售結(jié)合，，引入經(jīng)營營考核機(jī)制制，引入風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，，利益共享享機(jī)制經(jīng)營空間模模式主力店（四四層集中商商鋪）+沿沿街商鋪（（兩層）模式定位以服務(wù)消費(fèi)費(fèi)型為主，，購物型為為輔的商業(yè)業(yè)街商業(yè)定位檔次定位具有一定號(hào)號(hào)召力和導(dǎo)導(dǎo)向性的中中高檔商業(yè)業(yè)商業(yè)定位客群定位本地投資客客為主，包包括鎮(zhèn)江周周邊如丹陽陽外來投資客客為輔，寧寧揚(yáng)為主，，少量來自自長三角其其他城市商業(yè)定位一、購買客客戶分類

財(cái)團(tuán)、銀銀行、金融融機(jī)構(gòu)財(cái)團(tuán)、金融融行業(yè)資金金充足，只只要地頭好好，物業(yè)質(zhì)質(zhì)素好，他他們就有可可能購買，，所需面積積依據(jù)實(shí)地地情況而有有所變化。。

民營生產(chǎn)產(chǎn)廠家如有實(shí)力的的家具制造造商等，會(huì)會(huì)購買店鋪鋪用作經(jīng)營營展示，所所需面積一一般在300-500平米甚甚至更大。。

小商家、、個(gè)體經(jīng)營營者該類人士屬屬小業(yè)主，，一般經(jīng)營營面積在80-150平米左左右。間隔隔小，總價(jià)價(jià)低的鋪位位較受歡迎迎。

商鋪投資資者手中擁有富富余資金，，買一兩個(gè)個(gè)鋪返租或或轉(zhuǎn)租出去去，期望有有較高的回回報(bào)。商業(yè)定位二、租賃客客戶分類

中型百貨貨、超市：：以租為主，，通常面積積500-2000平方米，，一般選擇擇自行裝修修、自行管管理，如蘇蘇果、時(shí)代代、農(nóng)工商商超市等。。

家電連鎖鎖店：如蘇寧、匯匯銀之類，，對(duì)經(jīng)營場場地一般不不買，所需需面積一般般在2000-5000平方方米

品牌專賣賣店：以服裝服飾飾為主，如如nike、李寧、、優(yōu)衣庫等等，所需面面積一般在在300-500平平米。

餐飲連鎖鎖店：如滋奇火鍋鍋、山路久久、食為天天酒店、福福滿樓大酒酒店，所需需面積一般般在500-1000平米。。

眼鏡店：：如新視野眼眼鏡、精益益眼鏡、吳吳良材眼鏡鏡、林視眼眼鏡等，所所需面積一一般在300-800平米。。

各類零售售與批發(fā)的的商家：該類商家租租場主要是是設(shè)門市作作為窗口推推銷其產(chǎn)品品。

個(gè)體經(jīng)營營者：所需面積較較小，約50-80平方米。。

通信：如移動(dòng)、聯(lián)聯(lián)通、電信信、網(wǎng)通、、鐵通、郵郵政等，所所需面積在在200平平米左右。。

圖書、文文體用品：：如啟功文具具、易事快快文化用品品。

KTV、、演繹吧：：浪漫之都、、花樣年華華、大世界界娛樂中心心等。商業(yè)定位目標(biāo)分析項(xiàng)目界定及及初步發(fā)展展方向整體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略市場分析整體定位物業(yè)發(fā)展建建議開發(fā)建議及及價(jià)格預(yù)期期商業(yè)產(chǎn)品建建議物業(yè)發(fā)展建建議住宅產(chǎn)品建建議整體布局建建議沿街商業(yè)高層住宅集中商業(yè)通過市場和和競爭分析析，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)及地塊塊特征，建建議地塊四四周設(shè)置沿沿街商業(yè)，，地塊內(nèi)部部設(shè)置高層層住宅。利用地塊北北部靠近城城市主干道道的商業(yè)價(jià)價(jià)值大的特特點(diǎn)，布置置集中式商商業(yè)。為了更好的的展示項(xiàng)目目的形象和和品質(zhì)，建建議在地塊塊昭示性最最好的東北北角設(shè)置一一棟地標(biāo)性性建筑。項(xiàng)目物業(yè)規(guī)規(guī)劃布局建建議整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局商業(yè)綜合體體專業(yè)市場特色商業(yè)街街社區(qū)商業(yè)商業(yè)開發(fā)模模式×××√本案商業(yè)適適合社區(qū)商商業(yè)的開發(fā)發(fā)模式本項(xiàng)目直接接競爭對(duì)手手——萬達(dá)達(dá)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商業(yè)綜合合體較有實(shí)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，為避免免與其的貼貼身激烈競競爭，本案案商業(yè)不適適合商業(yè)綜綜合體模式式；同時(shí)，本案案也不具備備打造專業(yè)業(yè)市場和特特色商業(yè)街街的條件；；因此，考慮慮到本案整整體開發(fā)模模式及盈利利模式，本本案商業(yè)適適合社區(qū)商商業(yè)的開發(fā)發(fā)模式。整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局鄰里中心是是新加坡的的一個(gè)社區(qū)區(qū)服務(wù)概念念，是一種種新型的社社區(qū)服務(wù)中中心的集成成服務(wù)模式式。服務(wù)人口：：6000－－8000戶居民，，約2－3萬人獨(dú)立建筑：：與住宅分離離配套比例：：小區(qū)開發(fā)總總量的3％％街區(qū)型社區(qū)區(qū)商業(yè)指的的是滿足擁擁有由多個(gè)個(gè)住宅街區(qū)區(qū)，或是多多個(gè)住宅項(xiàng)項(xiàng)目組成的的大型居住住區(qū)內(nèi)的居民消消費(fèi)的社區(qū)區(qū)商業(yè)，服服務(wù)范圍是周邊5分鐘車程程范圍內(nèi)的的居民。鄰里中心型社區(qū)商業(yè)街區(qū)型社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：一，全部設(shè)施圍繞家居生活展開二，業(yè)態(tài)常見于日常商業(yè)和服務(wù)三，以本區(qū)多個(gè)住宅小區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象四，屬于配套市場化運(yùn)作（政府調(diào)控下的商業(yè)行為）特點(diǎn)：一，自發(fā)性，各自獨(dú)立開發(fā)，沒有統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，在國內(nèi)多是集中在小型住宅聚集的地帶。二，物業(yè)形態(tài)，主要以各個(gè)住宅項(xiàng)目的街鋪和裙樓組合而成。社區(qū)商業(yè)主主要開發(fā)類類型整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局商業(yè)功能內(nèi)向服務(wù)型型服務(wù)小區(qū)內(nèi)內(nèi)部居民◆在功能設(shè)設(shè)定上結(jié)合合小區(qū)業(yè)主主的消費(fèi)檔檔次、消費(fèi)費(fèi)需求、消消費(fèi)心理、、生活習(xí)慣慣而定◆商鋪店面面一般在14－120平方米米之間◆主要有便便利店、發(fā)發(fā)廊、洗染染店、花店店、郵局、、銀行等◆商業(yè)店面面以60－－200平平方米的中中大面積為為主，有的的在1000平方米米以上，格格局規(guī)整、、視野開闊闊◆功能上綜綜合考慮周周邊商業(yè)態(tài)態(tài)勢及街區(qū)區(qū)功能◆主要有大大型超市、、各種專賣賣店，大型型商場等外向服務(wù)型型服務(wù)小區(qū)內(nèi)內(nèi)外居民住宅項(xiàng)目配配套型街區(qū)區(qū)商業(yè)是由由住宅開發(fā)發(fā)商有計(jì)劃劃有計(jì)劃的的開發(fā)，被被納入住宅宅項(xiàng)目的規(guī)劃劃之中，其其規(guī)模與其其歸屬的住住宅項(xiàng)目的的規(guī)模成一一定的比例例，以住宅宅小區(qū)內(nèi)的居居民為主要要服務(wù)對(duì)象象。具體分類：：按服務(wù)對(duì)對(duì)象分社區(qū)商業(yè)主主要開發(fā)類類型整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局類型比鄰里中心型街區(qū)型住宅項(xiàng)目配套型概念區(qū)分廣義的社區(qū)商業(yè)，工業(yè)園區(qū)應(yīng)用為主在街區(qū)區(qū)內(nèi)的住宅中形成的服務(wù)型商業(yè)街區(qū)隸屬于住宅項(xiàng)目操作者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商住宅開發(fā)商及經(jīng)營商住宅開發(fā)商操作手段市政規(guī)劃為主自發(fā)為主，市場調(diào)控住宅小區(qū)規(guī)劃操作模式開發(fā)與經(jīng)營高度統(tǒng)一開發(fā)與經(jīng)營一般分離開發(fā)與經(jīng)營一般分離服務(wù)業(yè)態(tài)鏈接式、業(yè)態(tài)全業(yè)態(tài)精精選式、業(yè)態(tài)精服務(wù)范圍單個(gè)或多個(gè)工業(yè)園的多個(gè)住宅項(xiàng)目街區(qū)內(nèi)的多個(gè)住宅項(xiàng)目單個(gè)住宅小區(qū)為主，周邊為輔與城市商業(yè)關(guān)系區(qū)域替代區(qū)域形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)市場化程度高最高較高不同類型社社區(qū)商業(yè)比比較分析整體規(guī)劃物業(yè)體量規(guī)劃布局以承載社區(qū)區(qū)商業(yè)的物物業(yè)主體的的集散程度度及整體布布局不同作作為劃分依依據(jù)：1社區(qū)商業(yè)中心3位于樓盤底底層或低層層；滿足自身或或近區(qū)域居居民必要生生活服務(wù)需需求的“鄰鄰里商業(yè)””；選址在社區(qū)區(qū)主要出入入口或臨街街處；服務(wù)人口一一般在5000人左左右；服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)數(shù)5個(gè)以上上；社區(qū)底商1以平面形式式按照街的的形態(tài)布置置的單層或或多層商業(yè)業(yè)形態(tài)；建筑形態(tài)主主要表現(xiàn)為為1－3層層商業(yè)樓或或沿街兩側(cè)側(cè)住宅建筑筑底商開發(fā)體量大大小取