某商業(yè)中心項(xiàng)目管理及研究管理知識(shí)分析報(bào)告課件

11案例研究——[國(guó)瑞商業(yè)中心]

111案例研究——[國(guó)瑞商業(yè)中心]

122案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 222案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 233國(guó)瑞城項(xiàng)目是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開(kāi)發(fā)的總建筑面積110萬(wàn)㎡的大型綜合建筑群項(xiàng)目基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料國(guó)瑞城項(xiàng)目概況資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析發(fā)展商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：國(guó)瑞城建筑面積110萬(wàn)平方米，是一個(gè)集甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式服務(wù)公寓、國(guó)際商務(wù)公寓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔住宅樓、四合院等為一體的綜合建筑集群

國(guó)瑞商業(yè)中心，建筑面積24萬(wàn)平方米，是由一座13萬(wàn)平米的購(gòu)物中心、一座5萬(wàn)平米的酒店式服務(wù)公寓、三棟共3.5萬(wàn)平米的商務(wù)公寓和一棟3.5萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓等建筑組成位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門(mén)外大街、北依崇文門(mén)東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米竣工時(shí)間：2009年8月住宅區(qū)商業(yè)中心333國(guó)瑞城項(xiàng)目是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開(kāi)發(fā)的國(guó)瑞商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積3.5萬(wàn)㎡，設(shè)施齊全，交通便利寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司

國(guó)瑞物業(yè)管理公司寫(xiě)字樓級(jí)別甲級(jí)規(guī)?？偨ㄖ娣e：35000㎡樓層16層標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡分割單元面積90㎡空調(diào)單元式中央空調(diào)電梯奧的斯停車(chē)位1000租金水平4.5元/天/平米進(jìn)駐企業(yè)類(lèi)型綜合層高2.8米物業(yè)費(fèi)租金含寫(xiě)字樓4寫(xiě)字樓概況寫(xiě)字樓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析4國(guó)瑞商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積3.5萬(wàn)㎡，設(shè)施齊全，交通便服務(wù)式公寓公寓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況公寓物業(yè)管理公司國(guó)瑞物業(yè)管理公司

公寓級(jí)別精裝服務(wù)式公寓規(guī)模3.5萬(wàn)平米樓層共3000套，雅仕苑544套

標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑面積800000平方米

戶(hù)型面積層高3.15米，60-240平米主力戶(hù)型，以80-150平米為主

電梯3部停車(chē)位1000個(gè)設(shè)施衛(wèi)星電視、寬帶系統(tǒng)、安保智能系統(tǒng)介紹是國(guó)瑞城A區(qū)五大建筑形態(tài)中的重要組成部分，定位于皇城豪宅極品，以極致舒適為目標(biāo)，建筑品質(zhì)和配套上精益求精國(guó)瑞商業(yè)中心精裝服務(wù)式公寓總建筑面積3.5萬(wàn)㎡，裝修豪華、配套設(shè)施齊全5服務(wù)式公寓公寓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況國(guó)瑞購(gòu)物中心是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為特色，集購(gòu)物于一體的區(qū)域購(gòu)物中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)概況發(fā)展商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積13萬(wàn)㎡，地下4層、地上3層地下3-4層為地下停車(chē)場(chǎng)，地下2層至地上3層為商業(yè)面積位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門(mén)外大街、北依崇文門(mén)東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米；所屬崇文門(mén)商圈竣工時(shí)間：2007年12月商業(yè)部分資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析6國(guó)瑞購(gòu)物中心是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為特色，集購(gòu)物于一體的區(qū)域購(gòu)77國(guó)瑞城是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)的，由北京國(guó)瑞物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)管理，建筑單位是北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司：北京國(guó)瑞物業(yè)管理有限公司

投資商、開(kāi)發(fā)商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的大型企業(yè)，公司擁有多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，旗下子公司20多家，員工近3000人。歷經(jīng)20年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、建筑管理等方面。產(chǎn)品類(lèi)型覆蓋了以住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)及城市綜合體等多種業(yè)態(tài).重點(diǎn)項(xiàng)目：北京國(guó)瑞城、北京國(guó)瑞購(gòu)物中心、沈陽(yáng)國(guó)瑞東方商城、石家莊國(guó)瑞城、重慶國(guó)瑞城、汕頭花園賓館等項(xiàng)目資料來(lái)源：internet開(kāi)發(fā)商、投資商、設(shè)計(jì)公司資料

建筑單位:北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司

北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部直屬最早實(shí)行股份制的設(shè)計(jì)公司，始建于1990年，1994年獲得國(guó)家綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)，2005年獲得ISO-9001質(zhì)量體系認(rèn)證。經(jīng)過(guò)十幾年扎實(shí)、穩(wěn)定的建設(shè)與發(fā)展，三磊公司已成為一個(gè)擁有近二百人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的綜合性設(shè)計(jì)公司777國(guó)瑞城是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)的，由北京國(guó)交通信息：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地鐵２號(hào)線(xiàn)和５號(hào)線(xiàn)，多條公交線(xiàn)路，公共交通十分便利項(xiàng)目周邊交通概況道路交通：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街軌道交通：地鐵２號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站距離２００米；地鐵５號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站距離５０米公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多條公交線(xiàn)路項(xiàng)目周邊交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析8交通信息：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街9核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長(zhǎng)安街以南，天壇以東，東南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域商圈地理信息輻射范圍信息資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況核心客戶(hù)項(xiàng)目周邊新世界太華公寓、領(lǐng)行國(guó)際、新世界新怡家園、質(zhì)城、富貴園、本家潤(rùn)園、東方財(cái)富、幸福家園、新世界新景家園等住宅項(xiàng)目人群輻射范圍長(zhǎng)安街以南，天壇以東，東、南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域輻射區(qū)域特點(diǎn)住宅社區(qū)密集其他商業(yè)項(xiàng)目新世界商場(chǎng)，搜秀商城、富貴園購(gòu)物商場(chǎng)、花市時(shí)尚購(gòu)物街99核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長(zhǎng)安街以南，10分析國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消費(fèi)者數(shù)量大，但整體消費(fèi)能力有限國(guó)瑞購(gòu)物中心辦公新世界寫(xiě)字樓、國(guó)瑞城寫(xiě)字樓辦公白領(lǐng)居民社區(qū)居民，部分回遷戶(hù)；人數(shù)多，但整體消費(fèi)力不足引入客流東南三環(huán)內(nèi)人群，居住社區(qū)密集，人流量大游客項(xiàng)目特色不突出，很難吸引到這部分人流資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析客戶(hù)分析1010分析國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消1111案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 111111案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 111212國(guó)瑞購(gòu)物中心購(gòu)物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套餐飲、娛樂(lè)服務(wù)功能租戶(hù)面積占比[%]功能租戶(hù)數(shù)量占比[%]組戶(hù)數(shù)量、面積占比資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析121212國(guó)瑞購(gòu)物中心購(gòu)物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套購(gòu)物以個(gè)人時(shí)尚為主，在購(gòu)物類(lèi)中占比66%，餐飲中正餐和快餐占主要部分，分別占43%購(gòu)物類(lèi)子行業(yè)面積占比[%]餐飲類(lèi)子行業(yè)面積占比[%]子行業(yè)占比資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析13購(gòu)物以個(gè)人時(shí)尚為主，在購(gòu)物類(lèi)中占比66%，餐飲中正餐和快餐占1414購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂(lè)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)覆蓋正餐主題商務(wù)家庭快餐中式西式休閑餐飲咖啡廳茶餐廳美食廣場(chǎng)其他快餐西式餐吧家庭娛樂(lè)兒童早教兒童娛樂(lè)課外教育兒童攝影影院劇院健康與運(yùn)動(dòng)SPA\足療健身、瑜伽美容美發(fā)年輕娛樂(lè)量販?zhǔn)絢tv酒吧大型主題娛樂(lè)設(shè)備導(dǎo)向主題導(dǎo)向其他文化設(shè)施家庭耐用品家電家居建材食品雜貨食品雜貨HBA文化用品禮品辦公用品文化用品體育用品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物服裝服飾服飾配件化妝品3C數(shù)碼兒童服裝兒童用品兒童家居及用品兒童玩具百貨基礎(chǔ)時(shí)尚快速時(shí)尚品牌設(shè)計(jì)高端時(shí)尚品牌店品類(lèi)殺手多品牌組合店品牌店品類(lèi)殺手多品牌組合店藥妝店BodyShop藥店大賣(mài)場(chǎng)精品超市連鎖超市便利店食品雜貨專(zhuān)業(yè)店購(gòu)物餐飲娛樂(lè)141414購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂(lè)資料來(lái)主力店/次主力店面積占比較??；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物；次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位主力店/次主力店資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析主力店面積占比情況項(xiàng)目采取分割出租店鋪的形式為主，主力店/次主力店較少；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位商戶(hù)主力店行業(yè)分類(lèi)位置面積（m2）1樂(lè)天瑪特食品雜貨B2-C38002百老匯影城家庭娛樂(lè)B1、B24000商戶(hù)次主力店行業(yè)分類(lèi)位置面積（m2）1H&M個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物F1、F224002無(wú)印良品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物F1、F216003尼奧戶(hù)外個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物B231004C&A個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物F2180015主力店/次主力店面積占比較??；主力店采用超市、電影院等高集客主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿(mǎn)足購(gòu)物者的需求主要租戶(hù)租戶(hù)實(shí)景圖所屬行業(yè)位置描述樂(lè)天瑪特超市B2樂(lè)天瑪特是樂(lè)天集團(tuán)下屬的專(zhuān)營(yíng)大型超市的子公司。2008年6月，樂(lè)天集團(tuán)旗下的樂(lè)天瑪特通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)客隆進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，目前江蘇時(shí)代零售擁有65家超市，全盤(pán)接手時(shí)代零售后，樂(lè)天瑪特在中國(guó)的門(mén)店數(shù)將增至75家百腦匯影城家庭娛樂(lè)B1、B2百老匯院線(xiàn)是香港最大的院線(xiàn)，旗下經(jīng)營(yíng)管理百老匯、PALACE及三大品牌,目前在香港有13家電影院，共63塊屏幕，占香港電影市場(chǎng)的40%以上。院線(xiàn)在三十多年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)不斷的更新及優(yōu)化，始終保持著極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力西湖匯（張生記）家庭餐飲F3“張生記”是榮獲“杭州市餐飲業(yè)名店”、“中華餐飲名店”和“國(guó)際餐飲名店”殊榮的一家新型超大型純餐飲酒店，創(chuàng)辦于1988年。酒店藝術(shù)裝修風(fēng)格均以濃郁的民族民俗風(fēng)情格調(diào)為主題，古樸高雅，落落大方，國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目主要租戶(hù)描述主力店組合資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析16主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿(mǎn)足購(gòu)17國(guó)瑞購(gòu)物中心以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，融合了H&M、簡(jiǎn)、無(wú)印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大眾知名品牌資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析關(guān)鍵租戶(hù)1717國(guó)瑞購(gòu)物中心以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，融合了H&M、簡(jiǎn)、無(wú)印良購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（１／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｂ２至Ｂ１層功能布局Ｂ１Ｂ２行業(yè)組合：家庭娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)戶(hù)外用品為主；功能布局：分布超市、影院、電玩城、兒童游藝城，購(gòu)物以戶(hù)外用品\器械、兒童服飾及兒童用品為主；與地鐵5號(hào)線(xiàn)相連重要租戶(hù)舉例：樂(lè)天瑪特、百老匯影城、嘉斯貓電玩城、奇樂(lè)兒、派克蘭帝、酷菲兒、尼奧戶(hù)外、NIKE、cross、LOTTO、李寧等行業(yè)組合：餐飲為主；功能布局：分布各類(lèi)風(fēng)味正餐、中\(zhòng)西式快餐、休閑餐飲及美食廣場(chǎng)，電影院；重要租戶(hù)舉例：川成元、紅樓宮、權(quán)金城、禾綠壽司、品奇、滿(mǎn)記、KFC、西雅圖咖啡、美食快充；18購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（１／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Inte購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（２／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析F1至F2功能布局F2F1行業(yè)組合：個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主；功能布局：以國(guó)際時(shí)尚服裝服飾為主；分布珠寶首飾、眼鏡/名表、咖啡廳、銀行重要租戶(hù)舉例：Moiselle&Mademoiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VEROMODA、JACKJONES、LACOSTE、H&M等行業(yè)組合：個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主；功能布局：以服裝服飾為主；分布鞋、包及飾品重要租戶(hù)舉例：播t、江南布衣、ONLY、whoau、C&A、GI、GLODFIVE、GEOX；19購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（２／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Inte購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（３／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｆ３層功能布局F3行業(yè)組合：家庭餐飲、個(gè)人購(gòu)物為主；功能布局：以家庭餐飲、內(nèi)衣為主，分布家電、美容美發(fā)、兒童教育等重要租戶(hù)舉例：西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍(lán)20購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（３／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Inte21目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)物者家庭青年女性商務(wù)行政人群旅游客群價(jià)格導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)值\生活方式導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)客群資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析2121目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求；經(jīng)營(yíng)品種齊全，以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主導(dǎo)專(zhuān)業(yè)化=有限品種一次性夠足=品種齊全功能訴求情感訴求功能及品類(lèi)矩陣國(guó)瑞購(gòu)物中心定位資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析22國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向2323功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足(=品種齊全)專(zhuān)業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級(jí)地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類(lèi)休閑娛樂(lè)中心生活時(shí)尚中心美食中心主題購(gòu)物中心工廠(chǎng)直銷(xiāo)中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求，判斷為地區(qū)購(gòu)物中心資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析購(gòu)物中心類(lèi)型232323功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足專(zhuān)業(yè)化零售公園零售公園能量2424平衡性客流驅(qū)動(dòng)者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動(dòng)者租金驅(qū)動(dòng)者購(gòu)物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足；客流驅(qū)動(dòng)的超市、兒童娛樂(lè)不能完全轉(zhuǎn)換成購(gòu)物中心的消費(fèi)者功能組合平衡性資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析超市、兒童教育/娛樂(lè)為購(gòu)物中心帶來(lái)大量周邊社區(qū)居民H&M快速時(shí)尚品牌帶來(lái)年輕消費(fèi)者樂(lè)天瑪特（營(yíng)業(yè)面積3800㎡）百老匯影城（營(yíng)業(yè)面積4000㎡）尼奧戶(hù)外（3100㎡）美食快充（900㎡）H&M、無(wú)印良品周邊商場(chǎng)沒(méi)有的品牌對(duì)消費(fèi)者形成吸引大面積的餐飲業(yè)態(tài)，餐飲子行業(yè)覆蓋全面，可滿(mǎn)足不同消費(fèi)者需求出租的80%的商鋪保證了項(xiàng)目的租金收入242424平衡性客流驅(qū)動(dòng)者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動(dòng)者租金驅(qū)動(dòng)者購(gòu)物2525案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 252525案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 2526國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停車(chē)，從花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，商場(chǎng)南側(cè)有紅綠燈，可左轉(zhuǎn)，從南、北方向行車(chē)都可以方便停車(chē)車(chē)流動(dòng)線(xiàn)外部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃外部動(dòng)線(xiàn)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析P停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)入口C自駕車(chē)：地鐵5號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站直接進(jìn)入或D1、D2口出站，南行100米；地鐵2號(hào)線(xiàn)C出口出站，南行200米路北即到地鐵：人流入口2626國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力；有一個(gè)地下通道連接崇文門(mén)外大街路西廣場(chǎng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析西廣場(chǎng)實(shí)景圖27國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)28國(guó)瑞購(gòu)物中心地下3-4層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享1000個(gè)停車(chē)位，地面臨時(shí)停車(chē)位十余個(gè)，停車(chē)位充裕停車(chē)示意圖停車(chē)場(chǎng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析國(guó)瑞購(gòu)物中心Ｂ３、Ｂ４層為地下停車(chē)場(chǎng)，１０００個(gè)停車(chē)位商場(chǎng)東側(cè)3部客梯可直接進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)流動(dòng)線(xiàn)P停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)入口2828國(guó)瑞購(gòu)物中心地下3-4層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享1000個(gè)項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸引力驅(qū)動(dòng)模塊組合資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析樓層主題平面圖樓層功能目標(biāo)客群F3活力四射家庭餐飲/內(nèi)衣/家電/美容美發(fā)/兒童教育F2琳瑯尚品服裝服/鞋/包/飾品F1環(huán)球漫步服裝服飾/珠寶首飾/眼鏡/名表/咖啡廳/銀行B1美味人生正餐/中、西式快餐/休閑餐飲/影院B2快樂(lè)驛站超市/影院/電玩城/戶(hù)外用品、器械/兒童服飾、用品家庭購(gòu)物者為主家庭、青年購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的家庭、青年、女性購(gòu)物者為主29項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏30B2層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類(lèi)客流；內(nèi)部分布超市和電影院，吸引人流水平流動(dòng)布局結(jié)構(gòu)：B2層面積向東延伸至國(guó)瑞城社區(qū)地下，為C區(qū)生活館動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，C區(qū)生活館分布超市，南出入口在住宅社區(qū)附近，方便花市大街附近社區(qū)居民購(gòu)物；電影院和超市，吸引人流水平流動(dòng)內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)地下2層水平動(dòng)線(xiàn)3030B2層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在31B1層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角

布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭和東西三個(gè)小中庭；3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)地下1層水平動(dòng)線(xiàn)3131B1層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口32F1層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為主要出入口；水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭；東南西北四個(gè)出入口，西入口為主要出入口動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)1層水平動(dòng)線(xiàn)3232F1層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為33布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動(dòng)線(xiàn)F2層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感2層水平動(dòng)線(xiàn)3333布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲34布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動(dòng)線(xiàn)F3層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感3層水平動(dòng)線(xiàn)3434布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商場(chǎng)核心位置，作為垂直交通組織關(guān)鍵點(diǎn)，將客流導(dǎo)入較高層；扶梯設(shè)置在中庭周?chē)?，視野開(kāi)闊，增加項(xiàng)目的觀賞性垂直交通資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析垂直動(dòng)線(xiàn)分析電梯B2層扶梯B2-F3層觀光梯B3-F3層扶梯B2-F1、F1-F3層天梯35項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商36中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線(xiàn)；中庭可供購(gòu)物者休息，可舉辦活動(dòng)，周?chē)赇佌故拘院弥型ベY料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析3636中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線(xiàn)；中3737案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 373737案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 3738項(xiàng)目建筑特色國(guó)瑞購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩(wěn)大氣建筑特色資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析3838項(xiàng)目建筑特色國(guó)瑞購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、39通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購(gòu)物環(huán)境；但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感內(nèi)部設(shè)計(jì)寬闊的通道燈光與地面相互輝映室內(nèi)園林資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)景圖3939通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，不同風(fēng)格的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶(hù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)40不同風(fēng)格的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶(hù)標(biāo)購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)臺(tái)公共電話(huà)ATM育嬰室衛(wèi)生間茶水間電梯標(biāo)識(shí)問(wèn)號(hào)型的造型，并有多彩的燈光效果，將實(shí)用性和觀賞性融為一體B1和F3層都設(shè)有維絡(luò)城F3層主題會(huì)員俱樂(lè)部每隔200米設(shè)有休息座椅除F1層外，每層均有2個(gè)廁所資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析41購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)42營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分類(lèi)會(huì)員活動(dòng)文藝活動(dòng)類(lèi)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)意文化主題活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目海選場(chǎng)地營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析4242營(yíng)銷(xiāo)活會(huì)員活動(dòng)文藝活動(dòng)類(lèi)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)意文化主題活動(dòng)充分4343建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑建筑外立面框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻，深色大理石墻面，顯示沉穩(wěn)大氣內(nèi)部設(shè)計(jì)通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感服務(wù)臺(tái)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向系統(tǒng)大門(mén)入口正對(duì)面設(shè)置詢(xún)問(wèn)臺(tái)；入口及每個(gè)電梯、扶梯都有品牌分布標(biāo)識(shí)；每隔五十米一個(gè)懸掛式導(dǎo)向指示牌，十分醒目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目海選場(chǎng)地資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析消費(fèi)者溝通434343建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)4444案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析444444案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲4545項(xiàng)目選址交通便利；得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間定位中檔、個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購(gòu)物中心功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目功能組合以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的中端綜合休閑購(gòu)物中心項(xiàng)目分析項(xiàng)目交通便利，區(qū)域增值潛力大；定位中端綜合性休閑購(gòu)物中心；影院與中庭景觀建筑為賣(mài)點(diǎn)；建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感消費(fèi)者溝通建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購(gòu)物環(huán)境；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析總結(jié)UPS商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)；中庭為商場(chǎng)的獨(dú)特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用454545項(xiàng)目選址交通便利；得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間

得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使其具有巨大的增值空間位于崇外大街和西花市大街交叉帶，崇外商圈的中心位置，緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米。其所屬區(qū)域正是北京市政府提出、已投入積極規(guī)劃建設(shè)的王字型經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)崇文區(qū)政府將花市大街建成崇外核心步行街的城市戰(zhàn)略規(guī)劃12原有北京商業(yè)“金三角”：西單-前門(mén)-王府井，由于歷史發(fā)展原因和未來(lái)城市功能規(guī)劃，新的“金三角”將標(biāo)注為：西單-崇文門(mén)-王府井3項(xiàng)目選址崇文區(qū)近年的城市改造，大片危舊房已經(jīng)被現(xiàn)代住宅小區(qū)所取代。這些新的居住人群與原有居民相比，消費(fèi)力的提高使得這部分新入住人口對(duì)生活品質(zhì)有了更高的要求，必然對(duì)所在城區(qū)的商業(yè)環(huán)境提升產(chǎn)生推動(dòng)4資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目區(qū)位分析46得天獨(dú)厚的地理位置和政策導(dǎo)向，使此區(qū)域具有巨大的增值空間

得地鐵2號(hào)線(xiàn)出站口設(shè)計(jì)對(duì)國(guó)瑞購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)不利坐地鐵2號(hào)線(xiàn)較為不便，從C出口出站到崇外大街路西，首先要經(jīng)過(guò)新世界百貨，再通過(guò)地下通道進(jìn)入項(xiàng)目使項(xiàng)目與新世界的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系處于劣勢(shì)項(xiàng)目交通地鐵出站口人流動(dòng)線(xiàn)本項(xiàng)目資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目交通分析47地鐵2號(hào)線(xiàn)出站口設(shè)計(jì)對(duì)國(guó)瑞購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)不利坐地鐵2號(hào)線(xiàn)較為從崇文區(qū)的城市功能劃分及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析，購(gòu)物中心定位中檔、個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物和家庭消費(fèi)為主的型綜合休閑購(gòu)物中心從現(xiàn)有的城區(qū)功能分化來(lái)看，以崇文門(mén)外大街為界，崇外大街以西的大都市商業(yè)街主要以辦公、商業(yè)為主，以東部分則主要以居住為主，尤其是東南角聚集了包括國(guó)瑞城、富貴園等眾多住宅項(xiàng)目但許多項(xiàng)目部分為回遷房，這部分人口一般收入較低，老人較多，區(qū)域整體消費(fèi)能力有限中檔綜合性休閑購(gòu)物中心項(xiàng)目定位資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析48從崇文區(qū)的城市功能劃分及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)分析，購(gòu)物中心定位中檔、資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目功能組合以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，增強(qiáng)了餐飲、娛樂(lè)、休閑的功能，填補(bǔ)市場(chǎng)空白

功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目功能分析區(qū)域高檔餐飲較少（新世界百貨5層美食廣場(chǎng)、新世界二期3層及地下1層美食廣場(chǎng)、快餐、搜秀城8層餐飲）以中低端餐飲、快餐為主，缺乏家庭餐飲崇文區(qū)人口多，影院較少（搜秀城8層搜秀影城）增強(qiáng)了餐飲、娛樂(lè)、休閑的功能，填補(bǔ)市場(chǎng)空白49資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目功能組合以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足

功能組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃關(guān)鍵租戶(hù)分析個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主的次主力店組合不夠強(qiáng)勢(shì)，僅H&M、C&A、無(wú)印良品不能形成規(guī)模效應(yīng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析50品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)；中庭為商場(chǎng)的獨(dú)特大型景觀建筑，具觀賞和休閑、展示的作用百老匯影城，首層出入口設(shè)在花市大街與崇外大街交接處，展示性好，出入方便（項(xiàng)目附近另一家搜秀影城，位于搜秀商城6層）電影院集景觀與功能性于一體的中庭，是整個(gè)商場(chǎng)整體視覺(jué)中心，營(yíng)造低密度休閑、舒適的購(gòu)物氛圍中庭UPSUSP資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析51商圈內(nèi)影院較少，百老匯影城交通便利，成為項(xiàng)目獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)；中庭為優(yōu)勢(shì)：區(qū)域增值潛力較大，商場(chǎng)增強(qiáng)了餐飲娛樂(lè)功能，彌補(bǔ)商圈中高端餐飲空白，低密度購(gòu)物環(huán)境；缺陷：交通劣勢(shì)，主題定位不明確地理位置優(yōu)越、交通便利、區(qū)域增值空間較大項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓、住宅公寓密集，有較強(qiáng)的人口支持增強(qiáng)了餐飲、休閑娛樂(lè)的功能，滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求，彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏中高端餐飲的不足增加景觀建筑，低密度休閑舒適的購(gòu)物環(huán)境與新世界百貨緊密布局形成差異化，提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)地鐵2號(hào)線(xiàn)出站口設(shè)計(jì)對(duì)國(guó)瑞購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)不利化妝品、鞋品類(lèi)難以與對(duì)面新世界百貨競(jìng)爭(zhēng)品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足客流驅(qū)動(dòng)的超市、兒童娛樂(lè)不能完全轉(zhuǎn)換成購(gòu)物中心的消費(fèi)者業(yè)態(tài)相對(duì)混亂，三層餐飲、美容美發(fā)等與內(nèi)衣相鄰，不利于顧客選購(gòu)商品商鋪環(huán)境過(guò)于開(kāi)闊，站在走廊可看到整層的經(jīng)營(yíng)品牌，應(yīng)適當(dāng)營(yíng)造商鋪層次感，以增加顧客的購(gòu)物逗留時(shí)間項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與缺陷資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與缺陷52優(yōu)勢(shì)：區(qū)域增值潛力較大，商場(chǎng)增強(qiáng)了餐飲娛樂(lè)功能，彌補(bǔ)商圈中高5353案例研究——[國(guó)瑞商業(yè)中心]

5311案例研究——[國(guó)瑞商業(yè)中心]

15454案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 5422案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 25555國(guó)瑞城項(xiàng)目是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開(kāi)發(fā)的總建筑面積110萬(wàn)㎡的大型綜合建筑群項(xiàng)目基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料國(guó)瑞城項(xiàng)目概況資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析發(fā)展商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：國(guó)瑞城建筑面積110萬(wàn)平方米，是一個(gè)集甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式服務(wù)公寓、國(guó)際商務(wù)公寓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔住宅樓、四合院等為一體的綜合建筑集群

國(guó)瑞商業(yè)中心，建筑面積24萬(wàn)平方米，是由一座13萬(wàn)平米的購(gòu)物中心、一座5萬(wàn)平米的酒店式服務(wù)公寓、三棟共3.5萬(wàn)平米的商務(wù)公寓和一棟3.5萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓等建筑組成位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門(mén)外大街、北依崇文門(mén)東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米竣工時(shí)間：2009年8月住宅區(qū)商業(yè)中心5533國(guó)瑞城項(xiàng)目是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司在2009年開(kāi)發(fā)的國(guó)瑞商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積3.5萬(wàn)㎡，設(shè)施齊全，交通便利寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司

國(guó)瑞物業(yè)管理公司寫(xiě)字樓級(jí)別甲級(jí)規(guī)?？偨ㄖ娣e：35000㎡樓層16層標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡分割單元面積90㎡空調(diào)單元式中央空調(diào)電梯奧的斯停車(chē)位1000租金水平4.5元/天/平米進(jìn)駐企業(yè)類(lèi)型綜合層高2.8米物業(yè)費(fèi)租金含寫(xiě)字樓56寫(xiě)字樓概況寫(xiě)字樓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析56國(guó)瑞商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積3.5萬(wàn)㎡，設(shè)施齊全，交通便服務(wù)式公寓公寓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況公寓物業(yè)管理公司國(guó)瑞物業(yè)管理公司

公寓級(jí)別精裝服務(wù)式公寓規(guī)模3.5萬(wàn)平米樓層共3000套，雅仕苑544套

標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑面積800000平方米

戶(hù)型面積層高3.15米，60-240平米主力戶(hù)型，以80-150平米為主

電梯3部停車(chē)位1000個(gè)設(shè)施衛(wèi)星電視、寬帶系統(tǒng)、安保智能系統(tǒng)介紹是國(guó)瑞城A區(qū)五大建筑形態(tài)中的重要組成部分，定位于皇城豪宅極品，以極致舒適為目標(biāo)，建筑品質(zhì)和配套上精益求精國(guó)瑞商業(yè)中心精裝服務(wù)式公寓總建筑面積3.5萬(wàn)㎡，裝修豪華、配套設(shè)施齊全57服務(wù)式公寓公寓資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析服務(wù)式公寓概況國(guó)瑞購(gòu)物中心是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為特色，集購(gòu)物于一體的區(qū)域購(gòu)物中心商業(yè)商業(yè)商業(yè)概況發(fā)展商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積13萬(wàn)㎡，地下4層、地上3層地下3-4層為地下停車(chē)場(chǎng)，地下2層至地上3層為商業(yè)面積位置：位于崇外大街和西花市大街交叉帶，東臨北花市大街、西接崇文門(mén)外大街、北依崇文門(mén)東大街、南靠花市大街；緊鄰新世界商場(chǎng)和搜秀城，距離長(zhǎng)安街僅1000米；所屬崇文門(mén)商圈竣工時(shí)間：2007年12月商業(yè)部分資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析58國(guó)瑞購(gòu)物中心是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為特色，集購(gòu)物于一體的區(qū)域購(gòu)5959國(guó)瑞城是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)的，由北京國(guó)瑞物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)管理，建筑單位是北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司：北京國(guó)瑞物業(yè)管理有限公司

投資商、開(kāi)發(fā)商：北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的大型企業(yè)，公司擁有多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，旗下子公司20多家，員工近3000人。歷經(jīng)20年的發(fā)展，公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、建筑管理等方面。產(chǎn)品類(lèi)型覆蓋了以住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)及城市綜合體等多種業(yè)態(tài).重點(diǎn)項(xiàng)目：北京國(guó)瑞城、北京國(guó)瑞購(gòu)物中心、沈陽(yáng)國(guó)瑞東方商城、石家莊國(guó)瑞城、重慶國(guó)瑞城、汕頭花園賓館等項(xiàng)目資料來(lái)源：internet開(kāi)發(fā)商、投資商、設(shè)計(jì)公司資料

建筑單位:北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司

北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部直屬最早實(shí)行股份制的設(shè)計(jì)公司，始建于1990年，1994年獲得國(guó)家綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)，2005年獲得ISO-9001質(zhì)量體系認(rèn)證。經(jīng)過(guò)十幾年扎實(shí)、穩(wěn)定的建設(shè)與發(fā)展，三磊公司已成為一個(gè)擁有近二百人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的綜合性設(shè)計(jì)公司5977國(guó)瑞城是由北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司投資、開(kāi)發(fā)的，由北京國(guó)交通信息：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街；地鐵２號(hào)線(xiàn)和５號(hào)線(xiàn)，多條公交線(xiàn)路，公共交通十分便利項(xiàng)目周邊交通概況道路交通：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街，崇文門(mén)外大街兩橫一縱道路，中間貫穿有東興隆街以及東花市大街軌道交通：地鐵２號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站距離２００米；地鐵５號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站距離５０米公共交通：89、39、43、41、108、111、104、103、808、703、729、859、728等50多條公交線(xiàn)路項(xiàng)目周邊交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析60交通信息：前門(mén)東大街、崇文門(mén)東大街，珠市口東大街、廣渠門(mén)大街61核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長(zhǎng)安街以南，天壇以東，東南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域商圈地理信息輻射范圍信息資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目所在區(qū)位概況核心客戶(hù)項(xiàng)目周邊新世界太華公寓、領(lǐng)行國(guó)際、新世界新怡家園、質(zhì)城、富貴園、本家潤(rùn)園、東方財(cái)富、幸福家園、新世界新景家園等住宅項(xiàng)目人群輻射范圍長(zhǎng)安街以南，天壇以東，東、南三環(huán)之內(nèi)的區(qū)域輻射區(qū)域特點(diǎn)住宅社區(qū)密集其他商業(yè)項(xiàng)目新世界商場(chǎng)，搜秀商城、富貴園購(gòu)物商場(chǎng)、花市時(shí)尚購(gòu)物街619核心客戶(hù)為項(xiàng)目周邊社區(qū)居住人群；商圈輻射范圍，長(zhǎng)安街以南，62分析國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消費(fèi)者數(shù)量大，但整體消費(fèi)能力有限國(guó)瑞購(gòu)物中心辦公新世界寫(xiě)字樓、國(guó)瑞城寫(xiě)字樓辦公白領(lǐng)居民社區(qū)居民，部分回遷戶(hù)；人數(shù)多，但整體消費(fèi)力不足引入客流東南三環(huán)內(nèi)人群，居住社區(qū)密集，人流量大游客項(xiàng)目特色不突出，很難吸引到這部分人流資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析客戶(hù)分析6210分析國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的4種人群，得出項(xiàng)目潛在消6363案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 631111案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 116464國(guó)瑞購(gòu)物中心購(gòu)物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套餐飲、娛樂(lè)服務(wù)功能租戶(hù)面積占比[%]功能租戶(hù)數(shù)量占比[%]組戶(hù)數(shù)量、面積占比資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析641212國(guó)瑞購(gòu)物中心購(gòu)物功能面積占７２％，占據(jù)主導(dǎo)地位，配套購(gòu)物以個(gè)人時(shí)尚為主，在購(gòu)物類(lèi)中占比66%，餐飲中正餐和快餐占主要部分，分別占43%購(gòu)物類(lèi)子行業(yè)面積占比[%]餐飲類(lèi)子行業(yè)面積占比[%]子行業(yè)占比資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析65購(gòu)物以個(gè)人時(shí)尚為主，在購(gòu)物類(lèi)中占比66%，餐飲中正餐和快餐占6666購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂(lè)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)覆蓋正餐主題商務(wù)家庭快餐中式西式休閑餐飲咖啡廳茶餐廳美食廣場(chǎng)其他快餐西式餐吧家庭娛樂(lè)兒童早教兒童娛樂(lè)課外教育兒童攝影影院劇院健康與運(yùn)動(dòng)SPA\足療健身、瑜伽美容美發(fā)年輕娛樂(lè)量販?zhǔn)絢tv酒吧大型主題娛樂(lè)設(shè)備導(dǎo)向主題導(dǎo)向其他文化設(shè)施家庭耐用品家電家居建材食品雜貨食品雜貨HBA文化用品禮品辦公用品文化用品體育用品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物服裝服飾服飾配件化妝品3C數(shù)碼兒童服裝兒童用品兒童家居及用品兒童玩具百貨基礎(chǔ)時(shí)尚快速時(shí)尚品牌設(shè)計(jì)高端時(shí)尚品牌店品類(lèi)殺手多品牌組合店品牌店品類(lèi)殺手多品牌組合店藥妝店BodyShop藥店大賣(mài)場(chǎng)精品超市連鎖超市便利店食品雜貨專(zhuān)業(yè)店購(gòu)物餐飲娛樂(lè)661414購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)覆蓋較全面，娛樂(lè)業(yè)態(tài)偏向家庭娛樂(lè)資料來(lái)主力店/次主力店面積占比較?。恢髁Φ瓴捎贸?、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物；次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位主力店/次主力店資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析主力店面積占比情況項(xiàng)目采取分割出租店鋪的形式為主，主力店/次主力店較少；主力店采用超市、電影院等高集客能力的店鋪，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物次主力店為個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物組團(tuán)，強(qiáng)化項(xiàng)目定位商戶(hù)主力店行業(yè)分類(lèi)位置面積（m2）1樂(lè)天瑪特食品雜貨B2-C38002百老匯影城家庭娛樂(lè)B1、B24000商戶(hù)次主力店行業(yè)分類(lèi)位置面積（m2）1H&M個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物F1、F224002無(wú)印良品個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物F1、F216003尼奧戶(hù)外個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物B231004C&A個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物F2180067主力店/次主力店面積占比較?。恢髁Φ瓴捎贸?、電影院等高集客主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿(mǎn)足購(gòu)物者的需求主要租戶(hù)租戶(hù)實(shí)景圖所屬行業(yè)位置描述樂(lè)天瑪特超市B2樂(lè)天瑪特是樂(lè)天集團(tuán)下屬的專(zhuān)營(yíng)大型超市的子公司。2008年6月，樂(lè)天集團(tuán)旗下的樂(lè)天瑪特通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)客隆進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，目前江蘇時(shí)代零售擁有65家超市，全盤(pán)接手時(shí)代零售后，樂(lè)天瑪特在中國(guó)的門(mén)店數(shù)將增至75家百腦匯影城家庭娛樂(lè)B1、B2百老匯院線(xiàn)是香港最大的院線(xiàn)，旗下經(jīng)營(yíng)管理百老匯、PALACE及三大品牌,目前在香港有13家電影院，共63塊屏幕，占香港電影市場(chǎng)的40%以上。院線(xiàn)在三十多年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)不斷的更新及優(yōu)化，始終保持著極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力西湖匯（張生記）家庭餐飲F3“張生記”是榮獲“杭州市餐飲業(yè)名店”、“中華餐飲名店”和“國(guó)際餐飲名店”殊榮的一家新型超大型純餐飲酒店，創(chuàng)辦于1988年。酒店藝術(shù)裝修風(fēng)格均以濃郁的民族民俗風(fēng)情格調(diào)為主題，古樸高雅，落落大方，國(guó)瑞購(gòu)物中心項(xiàng)目主要租戶(hù)描述主力店組合資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析68主力店是超市和影院的，并組合家庭餐飲，業(yè)態(tài)豐富，可基本滿(mǎn)足購(gòu)69國(guó)瑞購(gòu)物中心以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，融合了H&M、簡(jiǎn)、無(wú)印良品、C&A、NIKE、尤尼克斯等大眾知名品牌資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析關(guān)鍵租戶(hù)6917國(guó)瑞購(gòu)物中心以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主，融合了H&M、簡(jiǎn)、無(wú)印良購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（１／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｂ２至Ｂ１層功能布局Ｂ１Ｂ２行業(yè)組合：家庭娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)戶(hù)外用品為主；功能布局：分布超市、影院、電玩城、兒童游藝城，購(gòu)物以戶(hù)外用品\器械、兒童服飾及兒童用品為主；與地鐵5號(hào)線(xiàn)相連重要租戶(hù)舉例：樂(lè)天瑪特、百老匯影城、嘉斯貓電玩城、奇樂(lè)兒、派克蘭帝、酷菲兒、尼奧戶(hù)外、NIKE、cross、LOTTO、李寧等行業(yè)組合：餐飲為主；功能布局：分布各類(lèi)風(fēng)味正餐、中\(zhòng)西式快餐、休閑餐飲及美食廣場(chǎng)，電影院；重要租戶(hù)舉例：川成元、紅樓宮、權(quán)金城、禾綠壽司、品奇、滿(mǎn)記、KFC、西雅圖咖啡、美食快充；70購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（１／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Inte購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（２／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析F1至F2功能布局F2F1行業(yè)組合：個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主；功能布局：以國(guó)際時(shí)尚服裝服飾為主；分布珠寶首飾、眼鏡/名表、咖啡廳、銀行重要租戶(hù)舉例：Moiselle&Mademoiselle、PRICH、ochirly、Fossil、VEROMODA、JACKJONES、LACOSTE、H&M等行業(yè)組合：個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主；功能布局：以服裝服飾為主；分布鞋、包及飾品重要租戶(hù)舉例：播t、江南布衣、ONLY、whoau、C&A、GI、GLODFIVE、GEOX；71購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（２／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Inte購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（３／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析Ｆ３層功能布局F3行業(yè)組合：家庭餐飲、個(gè)人購(gòu)物為主；功能布局：以家庭餐飲、內(nèi)衣為主，分布家電、美容美發(fā)、兒童教育等重要租戶(hù)舉例：西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍(lán)72購(gòu)物中心租戶(hù)品牌介紹（３／３）租戶(hù)品牌介紹資料來(lái)源：Inte73目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)物者家庭青年女性商務(wù)行政人群旅游客群價(jià)格導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價(jià)值導(dǎo)向價(jià)值\生活方式導(dǎo)向獨(dú)特性導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)客群資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析7321目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值\生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求；經(jīng)營(yíng)品種齊全，以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主導(dǎo)專(zhuān)業(yè)化=有限品種一次性夠足=品種齊全功能訴求情感訴求功能及品類(lèi)矩陣國(guó)瑞購(gòu)物中心定位資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析74國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向7575功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足(=品種齊全)專(zhuān)業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級(jí)地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類(lèi)休閑娛樂(lè)中心生活時(shí)尚中心美食中心主題購(gòu)物中心工廠(chǎng)直銷(xiāo)中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求，判斷為地區(qū)購(gòu)物中心資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析購(gòu)物中心類(lèi)型752323功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足專(zhuān)業(yè)化零售公園零售公園能量7676平衡性客流驅(qū)動(dòng)者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動(dòng)者租金驅(qū)動(dòng)者購(gòu)物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足；客流驅(qū)動(dòng)的超市、兒童娛樂(lè)不能完全轉(zhuǎn)換成購(gòu)物中心的消費(fèi)者功能組合平衡性資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析超市、兒童教育/娛樂(lè)為購(gòu)物中心帶來(lái)大量周邊社區(qū)居民H&M快速時(shí)尚品牌帶來(lái)年輕消費(fèi)者樂(lè)天瑪特（營(yíng)業(yè)面積3800㎡）百老匯影城（營(yíng)業(yè)面積4000㎡）尼奧戶(hù)外（3100㎡）美食快充（900㎡）H&M、無(wú)印良品周邊商場(chǎng)沒(méi)有的品牌對(duì)消費(fèi)者形成吸引大面積的餐飲業(yè)態(tài)，餐飲子行業(yè)覆蓋全面，可滿(mǎn)足不同消費(fèi)者需求出租的80%的商鋪保證了項(xiàng)目的租金收入762424平衡性客流驅(qū)動(dòng)者面積貢獻(xiàn)者吸引力驅(qū)動(dòng)者租金驅(qū)動(dòng)者購(gòu)物7777案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 772525案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 2578國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停車(chē)，從花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，商場(chǎng)南側(cè)有紅綠燈，可左轉(zhuǎn)，從南、北方向行車(chē)都可以方便停車(chē)車(chē)流動(dòng)線(xiàn)外部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃外部動(dòng)線(xiàn)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析P停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)入口C自駕車(chē)：地鐵5號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站直接進(jìn)入或D1、D2口出站，南行100米；地鐵2號(hào)線(xiàn)C出口出站，南行200米路北即到地鐵：人流入口7826國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力；有一個(gè)地下通道連接崇文門(mén)外大街路西廣場(chǎng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析西廣場(chǎng)實(shí)景圖79國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)80國(guó)瑞購(gòu)物中心地下3-4層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享1000個(gè)停車(chē)位，地面臨時(shí)停車(chē)位十余個(gè)，停車(chē)位充裕停車(chē)示意圖停車(chē)場(chǎng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析國(guó)瑞購(gòu)物中心Ｂ３、Ｂ４層為地下停車(chē)場(chǎng)，１０００個(gè)停車(chē)位商場(chǎng)東側(cè)3部客梯可直接進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)流動(dòng)線(xiàn)P停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)入口8028國(guó)瑞購(gòu)物中心地下3-4層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享1000個(gè)項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸引力驅(qū)動(dòng)模塊組合資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析樓層主題平面圖樓層功能目標(biāo)客群F3活力四射家庭餐飲/內(nèi)衣/家電/美容美發(fā)/兒童教育F2琳瑯尚品服裝服/鞋/包/飾品F1環(huán)球漫步服裝服飾/珠寶首飾/眼鏡/名表/咖啡廳/銀行B1美味人生正餐/中、西式快餐/休閑餐飲/影院B2快樂(lè)驛站超市/影院/電玩城/戶(hù)外用品、器械/兒童服飾、用品家庭購(gòu)物者為主家庭、青年購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主有一定消費(fèi)能力的家庭、青年、女性購(gòu)物者為主81項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏82B2層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類(lèi)客流；內(nèi)部分布超市和電影院，吸引人流水平流動(dòng)布局結(jié)構(gòu)：B2層面積向東延伸至國(guó)瑞城社區(qū)地下，為C區(qū)生活館動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，C區(qū)生活館分布超市，南出入口在住宅社區(qū)附近，方便花市大街附近社區(qū)居民購(gòu)物；電影院和超市，吸引人流水平流動(dòng)內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)地下2層水平動(dòng)線(xiàn)8230B2層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在83B1層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角

布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭和東西三個(gè)小中庭；3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)地下1層水平動(dòng)線(xiàn)8331B1層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有3個(gè)出入口84F1層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為主要出入口；水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭；東南西北四個(gè)出入口，西入口為主要出入口動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析商場(chǎng)出入口人流動(dòng)線(xiàn)1層水平動(dòng)線(xiàn)8432F1層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為85布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動(dòng)線(xiàn)F2層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感2層水平動(dòng)線(xiàn)8533布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲86布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析人流動(dòng)線(xiàn)F3層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感3層水平動(dòng)線(xiàn)8634布局結(jié)構(gòu)：南北兩個(gè)大中庭內(nèi)部交通資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商場(chǎng)核心位置，作為垂直交通組織關(guān)鍵點(diǎn)，將客流導(dǎo)入較高層；扶梯設(shè)置在中庭周?chē)曇伴_(kāi)闊，增加項(xiàng)目的觀賞性垂直交通資料來(lái)源：Internet,實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析垂直動(dòng)線(xiàn)分析電梯B2層扶梯B2-F3層觀光梯B3-F3層扶梯B2-F1、F1-F3層天梯87項(xiàng)目設(shè)置有三處扶梯、一處客梯及一處觀光梯，其中中庭觀光梯在商88中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線(xiàn)；中庭可供購(gòu)物者休息，可舉辦活動(dòng)，周?chē)赇佌故拘院弥型ベY料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析8836中庭從地下二層直通第三層，透明天窗，充分利用自然光線(xiàn)；中8989案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能及租戶(hù)組合

布局與規(guī)劃設(shè)計(jì)

消費(fèi)者溝通

項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 893737案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 3790項(xiàng)目建筑特色國(guó)瑞購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、寬闊中庭，沉穩(wěn)大氣建筑特色資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析9038項(xiàng)目建筑特色國(guó)瑞購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻、91通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，打造出舒適的購(gòu)物環(huán)境；但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感內(nèi)部設(shè)計(jì)寬闊的通道燈光與地面相互輝映室內(nèi)園林資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部實(shí)景圖9139通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，不同風(fēng)格的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶(hù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)92不同風(fēng)格的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為顧客提供便利，指引顧客快速找到目標(biāo)商戶(hù)標(biāo)購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)臺(tái)公共電話(huà)ATM育嬰室衛(wèi)生間茶水間電梯標(biāo)識(shí)問(wèn)號(hào)型的造型，并有多彩的燈光效果，將實(shí)用性和觀賞性融為一體B1和F3層都設(shè)有維絡(luò)城F3層主題會(huì)員俱樂(lè)部每隔200米設(shè)有休息座椅除F1層外，每層均有2個(gè)廁所資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析93購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到服務(wù)服務(wù)94營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分類(lèi)會(huì)員活動(dòng)文藝活動(dòng)類(lèi)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)意文化主題活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目海選場(chǎng)地營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析9442營(yíng)銷(xiāo)活會(huì)員活動(dòng)文藝活動(dòng)類(lèi)抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)意文化主題活動(dòng)充分9595建筑外立面沉穩(wěn)大氣，內(nèi)部通道寬闊，地面燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感；設(shè)有眾多方便顧客的服務(wù)場(chǎng)所與設(shè)施，服務(wù)周到；營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑建筑外立面框架結(jié)構(gòu)，玻璃幕墻，深色大理石墻面，顯示沉穩(wěn)大氣內(nèi)部設(shè)計(jì)通道寬闊，地面、燈光和墻體的設(shè)計(jì)和諧一致，室內(nèi)園林設(shè)計(jì)，但水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，缺乏層次感服務(wù)臺(tái)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向系統(tǒng)大門(mén)入口正對(duì)面設(shè)置詢(xún)問(wèn)臺(tái)；入口及每個(gè)電梯、扶梯都有品牌分布標(biāo)識(shí)；每隔五十米一個(gè)懸掛式導(dǎo)向指示牌，十分醒目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)充分利用中庭的景觀建筑，舉辦各種主題活動(dòng)及作為全國(guó)性綜藝節(jié)目海選場(chǎng)地資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研,九洲遠(yuǎn)景分析消費(fèi)者溝通954343建筑外立面