泰發(fā)基金優(yōu)勢之下的創(chuàng)新與成長

泰發(fā)基金:優(yōu)勢之下的創(chuàng)新與成長2021年以來，隨著一系列房地產(chǎn)調控政策的出臺以及房地產(chǎn)信貸日益收緊，眾多房企的融資渠道愈來愈窄，這給房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的開展格局帶來了根本性改觀。房地產(chǎn)基金已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，有數(shù)據(jù)顯示，近三年房地產(chǎn)基金的市場規(guī)模每年都保持近100%的增長。與此同時，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)已涌現(xiàn)出一批具備相當規(guī)模和明確投資策略的優(yōu)秀基金管理機構。榮盛泰發(fā)〔北京〕投資基金管理〔以下簡稱“泰發(fā)基金〞〕作為由上市房企發(fā)起設立的房地產(chǎn)私募基金，就是見證當前中國房地產(chǎn)私募基金開展的重要生力軍之一?？焖俪砷L第一，看好房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的開展前景。在房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)之前，銀行信貸是國內房地產(chǎn)公司的主要融資渠道，股權融資多局限于公司之間。那時候，民間閑散資金較多，投資渠道卻有限。隨著2007年?合伙企業(yè)法?的施行以及地方相關法規(guī)的完善，房地產(chǎn)私募基金也越來越受關注。第二，從房地產(chǎn)企業(yè)自身戰(zhàn)略考慮，房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢可以顯如今調節(jié)報表上。一般而言，在外界看來，假設房企的負債率超過70%～80%就存在一定的風險，融資也會存在一定的困難。而依靠基金渠道獲得的股權類融資是放在少數(shù)股東權益這一細項之下。也就是說，基金的股權融資進來，相當于凈資產(chǎn)增加，可使負債率下降，從而可以增大財務杠桿規(guī)模。第三，股權類的基金進入工程也比較靈敏，可以在任何階段進入，而不是如同銀行貸款、信托等要求的，必須在“四證〞齊全及自有資金占一定比例的階段方可進入。泰發(fā)基金擁有自己的理財中心，客戶主要來自區(qū)域內的特定投資者，很多是受榮盛集團的信譽和影響力吸引而來的，并已連續(xù)屢次投資泰發(fā)基金的工程?！皩砦覀儠嘣?jīng)營，在以地產(chǎn)基金為主的同時，我們也在籌劃二級市場的業(yè)務，并且馬上就會開展。〞榮盛泰發(fā)董事總經(jīng)理劉令介紹，“我們的團隊中有投資部、募資部、投后管理部、客服部、風控法務部、財務部、人力資源部，同時還聘請了兩家外部律所。團隊成員大部分是以地產(chǎn)、金融背景為主?；鹦袠I(yè)靠的是信譽，光有專業(yè)性還不夠，更要有良好的溝通協(xié)作才能以及敏銳的判斷力。我們的目的很明確，要做一些股改上市的謀劃，同時探究海外基金平臺的設立。〞定位三、四線城市“我們是民企，要有自己的特色。〞泰發(fā)基金的業(yè)務主要涵蓋房地產(chǎn)基金管理、構造化投資、投資咨詢、未上市房企股權投資、房地產(chǎn)相關企業(yè)收購和兼并投資等幾大領域。在基金管理領域，住宅工程是泰發(fā)基金關注的重點?！拔覀內缃襁€沒有投資一線城市的核心工程，第一是因為好工程難找，第二是因為好工程的潛在融資才能比較強，造成了各金融機構的互相爭搶，充分的競爭使得邊際收益趨于零，而投資這樣的工程，基金很難獲得豐厚的收益。〞劉令說。相較商業(yè)地產(chǎn)類工程，住宅尤其是符合國家政策的保障性住房和國家鼓勵的住宅產(chǎn)品，是泰發(fā)基金投資的重點。這類投資的周期一般比較短，大約2～3年，而且容易退出。根據(jù)工程的不同，內部收益率〔IRR〕可以到達15%～30%。這種“快進快出〞的工程投資方式除了與投資人目前的投資需求較為匹配外，還可以培養(yǎng)投資人的忠誠度。從市場情況看，中小城市的住房需求仍以自住型需求為主，房價并非政府宏觀調控的重點領域，而一線城市的風險較小主要是因為城市的人口吸附力強并且政府推地的面積有限。同樣，泰發(fā)基金在選擇二、三線城市投資工程時，更看重該城市是否具備很強的人口吸附力，是否存在因政府近年來大面積推地而導致的供應過剩問題?！叭缃裎覀兺兜墓こ桃詢深悶橹鳎旱谝活愂且痪€城市周邊的工程，像燕郊、廊坊、永清、固安等地，一年期、兩年期的基金產(chǎn)品銷售得比較好，第二類是一些區(qū)域輻射的核心，這方面我們也是有選擇的，比方臨沂、蚌埠等城市。我們在當?shù)刈隽耸畮啄?，熟悉市場，能把握住工程，我們比較陌生的城市就不敢盲目涉足。〞出于兩方面的原因，泰發(fā)基金所投工程多集中在北方?！暗谝皇强紤]到投資人的偏好，榮盛開展的工程主要分布在北方，我們的投資人多是榮盛的上下游企業(yè)或業(yè)主，根本分布在長三角、京津冀和環(huán)渤海這三大區(qū)域之間。第二是考慮到人員有限，雖然西部地區(qū)也有好工程，但前期調研和后期管理的難度大，本錢高。〞劉令說。目前榮盛開展已進駐全國9個省份的20個城市，在沈陽、蚌埠、南京等地有很高的市場占有率及品牌影響力。憑借母公司的區(qū)域優(yōu)勢，泰發(fā)基金能迅速理解當?shù)氐氖袌銮闆r、開發(fā)商背景、工程詳細情況等，可以更加有效地從市場角度判斷和把控投資風險。同時，泰發(fā)基金的投資也可以幫助當?shù)卣辖鹑谫Y源與工程建立，這在一定程度上提升了榮盛集團在當?shù)氐钠髽I(yè)形象。全程管控目前市場上頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)信托延期兌付事件，在劉令看來，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)問題的關鍵在于一些信托的管理不到位或者根本無人去管理。同時他認為，國內房地產(chǎn)基金的投資人對風險的理解也有待進一步進步?！拔覀內缃裼?0多個人，管理資金40多億，每一只基金都走全流程的募、投、管、退過程。信托公司的人均資產(chǎn)管理規(guī)?？赡芙賰|，而我們面對十幾個工程都感覺人手不夠，因為我要在工程方派駐管理人員。〞房地產(chǎn)基金屬于新惹事物，因此團隊的專業(yè)才能及專業(yè)化、標準化的操作流程就顯得更為重要。除了需要具備持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資運營經(jīng)歷和國內房地產(chǎn)開發(fā)與投資管理經(jīng)歷，更重要的是要具備強有力的工程全程管控才能。泰發(fā)基金強調在過程中管理，從投資款劃到工程公司開始，就會在財務、工程、銷售等環(huán)節(jié)派駐專門的投資管理人員來管控工程。這種工程管理能幫助工程公司精準確定市場定位，進步工程質量，加快工程進度，節(jié)約工程本錢，調整銷售策略，控制財務風險，進步資金使用效率。在管理的過程中如發(fā)現(xiàn)任何風險點也能及時解決，防止出現(xiàn)工程要退出時才發(fā)現(xiàn)有風險而不能按約定退出的情況。這些都是保障最終收益的重要環(huán)節(jié)。劉令認為，判斷一個房地產(chǎn)工程是否值得投資，主要看三點?！暗谝灰赐恋卦趺礃?，拿地本錢是多少，建筑本錢是多少，土地是否有糾紛，房企在當?shù)氐目诒?。這些信息，信托公司的人不一定能核算清楚，因為他們不是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)從業(yè)人員，也沒有那么多的時間去自行調研。第二是看工程的定位，包括工程位置及周邊環(huán)境所決定的工程定位，看它是針對什么樣的消費者，有多少換房率、多少自住率，看面積比例、戶型配比、朝向風格等，這些要點在工程初期規(guī)劃定位時就確定了，它們決定了將來房子要賣給誰，只有適銷對路才能賣得出去，才能保證基金退出的核心，即第一還款來源。除此之外，所謂的第二和第三還款來源都是很難保證的。第三是看工程的實際控制人，像銀行、信托等更多關注的是房地產(chǎn)企業(yè)的資質，但房地產(chǎn)工程的好壞跟資質關系不大，更多的是跟產(chǎn)品及團隊的管理經(jīng)歷有關，而這些都是不能量化的。〞“榮盛在這些區(qū)域干了十幾年，對當?shù)厥袌龇浅Ｊ煜?，這使得我們有很廣泛、準確的工程信息，從而才能做出精準的判斷。〞劉令說，“我們有相對較高的接盤才能。大部分金融機構投資的工程，風險處置是一大難題，可我們不一樣，榮盛有自己的設計公司、建筑公司、銷售團隊、物業(yè)公司，我們自己的團隊在預見工程風險時能第一時間做到節(jié)點對接，在這個閉環(huán)的管理形式中，所有的風險我們根本都可以把控。〞開展前景“整個房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)分拿地階段、建立階段、回款階段。前兩個階段的風險是可以預知的，周期根本在一年左右，假設第三階段出現(xiàn)問題，會導致所投資的大量資金無法收回，資金都是有杠桿的，因此下一步的風險會更加明顯。〞劉令說，“這幾年形勢越來越嚴峻，目前按揭市場收緊對房企現(xiàn)金流的影響非常宏大。〞劉令指出，如今全國房地產(chǎn)企業(yè)的融資是兩個極端。行業(yè)排名前50的房企，尤其是大型上市房企，其融資本錢非常低，而且房企越大融資規(guī)模就越大，融資本錢也就越低，渠道也非常多。而排名前200的區(qū)域性龍頭房企，在區(qū)域內的市場占有率也比較高，融資才能也不會出現(xiàn)太大問題。除此之外，其他企業(yè)就很難以低本錢來靈敏地融通資金。因此，房地產(chǎn)私募基金通過與上市的大型房企合作而獲得豐厚回報的時機非常少，主要還是與區(qū)域內的龍頭房企或中小開發(fā)商合作，這些房企的融資渠道窄，規(guī)模相對較小，融資本錢也就相對會高一些?！耙粋€工程對應一個合伙企業(yè)，一兩個億是比較適宜的，我們如今也有做三個多億的工程，期限根本在兩年左右，回報率根本都在20%以上。〞劉令表示。目前國內房地產(chǎn)市場的根本投資方式是股權投資和債權投資，以及兩種方式相混合的方式進展投資。從機構數(shù)量看，分別占市場的22%、23%、48%;從管理金額看，分別占29%、19%、43%，夾層投資機構數(shù)量占市場的7%，管理資金量占9%?！疤┌l(fā)基金近期的側重點在于股權工程。與債權工程相比，股權工程的難度顯而易見，因為在股權層面，工程方想的是合作，而不僅僅是引入資金。當前房地產(chǎn)基金債權做得多是因為投資人不成熟，需要培養(yǎng)。房地產(chǎn)基金在國內開展才幾年時間，需要一個信任積累的過程，將來的開展方向肯定是以股權為主。因此，只有管理才能越來越強，投資人才會對我們越來越信任。〞劉令表示。劉令坦言，泰發(fā)基金如今的業(yè)務重點在于對現(xiàn)有工程的消化，募資和工程投資流程已經(jīng)形成良性循環(huán)，“但是投資管理才能還需要在過程中完善。投資管理是我們的重中之重。〞“泰發(fā)基金雖然脫胎于榮盛開展，但立足點是非常獨立的。我