案例借鑒尋找城市區(qū)域發(fā)展的規(guī)律課件

案例借鑒—尋找城市區(qū)域發(fā)展的規(guī)律案例借鑒1案例研究——出于高新產業(yè)和大規(guī)模居住片發(fā)展兩大因素的發(fā)展規(guī)律研究深圳花園城中心大型居住片逐步成熟過程中綜合體項目的發(fā)展策略研究高新產業(yè)園區(qū)的各功能逐步實現(xiàn)的脈絡及其分布規(guī)律借鑒點深圳南山文化中心武漢魯巷商圈西安小寨商圈站在片區(qū)發(fā)展規(guī)律基礎上，順應趨勢，抓住機會，控制風險案例研究——出于高新產業(yè)和大規(guī)模居住片發(fā)展兩大因素的發(fā)展規(guī)律2武漢魯巷商圈毗鄰高新區(qū)，周邊高校林立，通達性好，為片區(qū)商業(yè)中心區(qū)位：位于東湖高新區(qū)的中心地帶，距離最近的市級商圈——街道口商圈6分鐘車程，周邊高校眾多交通：銜接珞渝路等多條城市主干道，數(shù)十條公交線穿行，通達性好人口：新增人口入住率以每年10萬遞增，居民以高知階層為主東湖新技術開發(fā)區(qū)魯巷商圈學府板塊中心城區(qū)魯巷商圈街道口商圈武漢魯巷商圈武漢魯巷商圈毗鄰高新區(qū)，周邊高校林立，通達性好，為片區(qū)商業(yè)中390年00年02年07年基礎建設酒店住宅公寓00年東湖高新區(qū)批準為國家光電子產業(yè)基地（光谷），00年工業(yè)總產值213億元

０7年4月地鐵２號線動工商業(yè)寫字樓

88年成立東湖高新區(qū)樓市一片空白

01年本地開發(fā)商開始在楚雄大道沿線開發(fā)住宅，02年萬科等進入，03年大量高檔樓盤、大盤入市07年總供應量約160萬平米，為武漢供應量最集中的幾大區(qū)域之一，現(xiàn)有居住人口20萬，一半為高校教職工自然形成的商業(yè)百貨：00年魯廣購物中心開業(yè)超市：01年12月魯廣當代超市開業(yè)，03年4月魯廣關山超市開業(yè)電器：04年11月工貿家電開業(yè)，05年蘇寧開業(yè)04年11月光谷書城開業(yè)百貨：07年中百倉儲開業(yè)，預計07年10月大洋百貨開業(yè)超市：07年中商平價開業(yè)，預計07年10月家樂福開業(yè)家具：歐亞達開業(yè)休閑娛樂：預計07年底天河環(huán)藝影城開業(yè)94年水神客舍開業(yè)（準3星）96年銀湖賓館開業(yè)（準3星）01年龍安大酒店開業(yè)（3星）06年10月華美達酒店開業(yè)（準5星）預計07年光谷特一號酒店式公寓入駐07年聯(lián)合國際入伙（甲級）０1年高科大廈入伙03年華樂商務中心、SBI創(chuàng)業(yè)街、國光大廈（乙級）開發(fā)05年4月慧谷時空入伙政策傾斜與重大交通設施投入直接影響住宅與商業(yè)發(fā)展，01年住宅開發(fā)，04年商業(yè)氛圍基本形成，05年大量寫字樓入伙；07年后商業(yè)往地鐵口方向發(fā)展武漢魯巷商圈90年00年02年07年基礎酒住宅00年東湖高新區(qū)批準為國家4集中式商業(yè)周邊餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，餐飲分布由商圈核心向外圍擴散；超市可單店存活，專業(yè)店扎堆現(xiàn)象顯著；寫字樓群集處出現(xiàn)酒店魯廣當代超市中百超市關山超市家樂福魯巷購物廣場關山商場中百倉儲大洋百貨蘇寧電器武漢數(shù)碼港工貿家電光谷通訊城光谷書城1２1２３４1２３４５虎泉街新竹路雄楚大街魯磨路關山一路喻家湖路大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店超市百貨專業(yè)店及其他３珞喻路民族大道珞喻東路關山二路112425222313244134高新區(qū)管委會武漢魯巷商圈集中式商業(yè)周邊餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，餐飲分布由商圈核心向外圍5租金沿主力店向遠處逐漸遞減，餐飲承租能力較低，僅在20~35元/平米民院路民院路租金分布圖魯巷購物中心武漢魯巷商圈租金沿主力店向遠處逐漸遞減，餐飲承租能力較低，僅在20~356西安小寨商圈毗鄰高校板塊，為師生及新富階層集中區(qū)域，屬片區(qū)商業(yè)中心區(qū)位：位于二環(huán)外，距城市核心商圈——鐘樓商圈6分鐘車程，集中了西安市最主要的高校交通：長安南路與二環(huán)線、小寨路等多條城市主干線通過人口：高校師生集中，眾多新樓盤新富階層入住鐘樓商圈小寨商圈西安小寨商圈高新區(qū)學府片區(qū)西安小寨商圈毗鄰高校板塊，為師生及新富階層集中區(qū)域，屬片區(qū)商790年03年07年基礎建設酒店03年底對小寨十字四個方向的干道全面拓寬改造，數(shù)座人行天橋投用，小寨工人文化宮改造07年10月地鐵2號線開工商業(yè)寫字樓99年開始發(fā)展商業(yè)，04年商業(yè)氛圍初步形成，寫字樓和酒店隨后入住；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先發(fā)展，百貨與家居電器隨后55年創(chuàng)建軍人服務社百貨：03年民生國貿開業(yè)，04年12月百盛開業(yè)，05年1月開米廣場潮流街區(qū)開業(yè)，06年7月飛炫地下購物廣場開業(yè)電器：03年5月智圣電器開業(yè)，04年6月蘇寧開業(yè)，05年5月大中電器開業(yè)家居：03年12月三森國際家居城開業(yè)休閑娛樂：04年摩登假日洗浴中心07年2月家樂福開業(yè)92年東方大酒店開業(yè)（3星）04年金石國際酒店（5星）、匯元酒店（3星）、天德倫酒店開業(yè)04年5月三北商務酒店開業(yè)04年三北商務大廈、電子大樓入住，05年開米廣場、高速大廈入住，06年陽明國際寫字間開發(fā)

99年國貿大廈開發(fā)，00年百隆廣場、文化大廈、中信大廈開發(fā)，00年嘉匯大廈入住超市：99年8月好又多開業(yè)

07年祥源大廈開發(fā)西安小寨商圈90年03年07年基礎酒03年底對小寨十字四個方向的干道全面8商圈成熟區(qū)域寫字樓大力發(fā)展，寫字樓集中區(qū)域餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，附近出現(xiàn)酒店；高校板塊商業(yè)以中低檔為主家樂福好又多海星超市百盛開米廣場民生國貿購物中心百隆廣場大雁塔商廈大中新華書店嘉匯漢唐書城粵港臺燈飾城光影燈具城1２1２３４５1２３４５一環(huán)南路朱雀大街小寨西路青松路長安南路翠華路雁塔路大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店超市百貨專業(yè)店及其他３小寨東路1212３３興善寺東街４租金250租金180租金130租金210租金170租金120租金2801２３４5５市政府西安小寨商圈商圈成熟區(qū)域寫字樓大力發(fā)展，寫字樓集中區(qū)域餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)9南山文化中心毗鄰南山區(qū)政府、科技園及深圳大學，片區(qū)人口高端，屬區(qū)域級商業(yè)中心區(qū)位特點：南山文化中心位于深圳南山區(qū)，非中心城區(qū)，屬區(qū)域商業(yè)中心交通：臨濱海大道和南海大道兩條城市主干道，交通便利人口：高新區(qū)現(xiàn)有就業(yè)人員約12萬，深圳大學有近1萬師生，片區(qū)居住人口多為高新區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)上班一族，人口素質為深圳各片區(qū)之首高新技術產業(yè)園深圳大學南山文化中心深圳西站123123南山文化中心（區(qū)域商業(yè)中心）華強北商圈（市級商業(yè)中心）東門商圈（市級商業(yè)中心）蛇口商圈（區(qū)域商業(yè)中心）南山區(qū)政府華強北商圈20分鐘南山文化中心高新技術產業(yè)園6分鐘南山文化中心深圳大學4分鐘南山文化中心深圳西站5分鐘南山文化中心中心城區(qū)44深圳南山文化中心南山文化中心毗鄰南山區(qū)政府、科技園及深圳大學，片區(qū)人口高端，1090年94年9９年02年05年基礎建設酒店住宅公寓90年成立南山區(qū)96年9月成立高新技術產業(yè)園９９年濱海大道開通04年對南海大道、后海大道進行美化重建05年區(qū)委政府大樓遷入０５年地鐵２號線和西部通道開工06年對火車西站改造商業(yè)寫字樓96年高新區(qū)成立，99年住宅開始大力開發(fā)，02年商業(yè)進入發(fā)展期，04年寫字樓開始良性發(fā)展；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先啟動，百貨及家居電器隨后發(fā)展83年創(chuàng)辦深圳大學緩慢發(fā)展

9９年大規(guī)模住宅開發(fā)01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商務公寓入伙０５年開發(fā)樓盤量迅速增加，居住人口猛增85年始建南油大道商業(yè)街94年修建創(chuàng)業(yè)路商業(yè)街、后海大道商業(yè)街超市：96年家樂福開業(yè)百貨：99年12月海雅百貨開業(yè)，02年曼哈商業(yè)廣場開業(yè)（已關閉），03年兒童世界開業(yè)，04年天虹商場開業(yè)超市：02年12月人人樂超市開業(yè)家居：02年8月樂安居開業(yè)電器：03年國美、蘇寧開業(yè)百貨：預計07年底海岸城購物中心開業(yè)電器：05年1月順電開業(yè)，05年4月永樂家電開業(yè)家居：05年1月時尚家居廣場開業(yè)９８年１２月中油酒店開業(yè)（４星）99年8月東華假日酒店開業(yè)（4星）03年新桃園酒店開業(yè)（4星）05年東方雅典商務酒店開業(yè)０６年９月凱賓斯基酒店開業(yè)（５星）05年荔園大廈入伙０６年１１月海岸城東座寫字樓入伙（甲級）０７年天利中央廣場入伙（甲級００年保利大廈開發(fā)（甲級，一直出租困難，04年開始良性發(fā)展）04年西海明珠商務大廈（無廣告即銷售一空）、萬商大廈入伙９６年海王大廈、新綠島大廈投用97年新能源大廈入伙深圳南山文化中心90年94年9９年02年05年基礎酒住宅90年成立南山區(qū)９９11商圈往住宅集中開發(fā)、規(guī)劃利好方向發(fā)展，且商業(yè)、寫字樓和酒店檔次走高９９年濱海大道開通后，周邊住宅大規(guī)模開發(fā)，商圈往南海大道與濱河大道交匯處發(fā)展０５年深港西部通道開工，受利好因素影響，商圈、寫字樓和酒店往規(guī)劃路周邊發(fā)展隨著時間發(fā)展，商業(yè)、寫字樓和酒店檔次走高96年，家樂福為民房改造99年，海雅百貨開業(yè)擬07年底，海岸城購物中心開業(yè)深圳南山文化中心商圈往住宅集中開發(fā)、規(guī)劃利好方向發(fā)展，且商業(yè)、寫字樓和酒店檔12家樂福和寫字樓周邊餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，以海雅百貨為代表的集中式商業(yè)周邊寫字樓林立，寫字樓群集處出現(xiàn)酒店家樂福人人樂家家惠海雅百貨曼哈購物廣場（已關閉）兒童世界天虹商場海岸城購物中心領跑體育服飾薈芳園商業(yè)內街滿家福百貨樂安居國美蘇寧順電時尚家居廣場永樂電器西部電子金香江家具深圳書城家居廣場1２1２３４５６７1２３４５６７８９10桃園路常興路學府路桂廟路海德二道南山大道南光路南海大道創(chuàng)業(yè)路２１３１２３４１３２５４５６３２６７７８９10濱海大道大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店公寓超市百貨專業(yè)店及其他３88910111211南山區(qū)政府深圳南山文化中心家樂福和寫字樓周邊餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，以海雅百貨為代表的13寫字樓發(fā)展過早導致租賃市場困難的局面，在規(guī)劃利好的帶動下甲級寫字樓明顯放量入伙時間寫字樓檔次和建面租售狀況客戶構成海王大廈西海明珠商務大廈天利中央商務廣場1996年2004年2006年商住甲級甲級，5萬平米東臨規(guī)劃的西部通道開盤1年銷售93%區(qū)位南山區(qū)政府對面

海雅集團、美都連鎖、協(xié)基科技等企業(yè)均整層購買，用于辦公；已入駐公司50~60家，企業(yè)類型以金融、地產、科技類為主幾乎未做廣告就銷售一空04年以前出租非常困難，04年后出租狀況改善南海大道與創(chuàng)業(yè)路交口每層樓有3~7家企業(yè)辦公，入駐以小企業(yè)為主受04年西部通道規(guī)劃利好消息，寫字樓市場開始進入上升軌道。寫字樓市場將出現(xiàn)分化，一部分成為金融企業(yè)、總部在香港的外資公司的后勤部門，如CALLCENTER等；另外靠近科技園，擁有前海物流園、西部通道等便利條件，可能會使南山中心區(qū)成為這些企業(yè)的銷售中心深圳南山文化中心寫字樓發(fā)展過早導致租賃市場困難的局面，在規(guī)劃利好的帶動下甲級14超市及餐飲經(jīng)營狀況較好，百貨經(jīng)營狀況一般，家樂福附近的曼哈商場已關閉主力商家名稱面積家樂福6700m2人人樂7500m2天虹商場32000m2海雅百貨35000m2時尚家居廣場10000m2已關閉百貨深圳南山文化中心超市及餐飲經(jīng)營狀況較好，百貨經(jīng)營狀況一般，家樂福附近的曼哈商15區(qū)域商業(yè)中心形成的時間序列：產業(yè)興起—基礎設施及中低端酒店—住宅—超市百貨—商務公寓及專業(yè)店—寫字樓及中高檔酒店案例總結（一）住宅大規(guī)模發(fā)展超市百貨商務公寓專業(yè)店中高檔寫字樓中高檔酒店特征：商業(yè)啟動3年以上住宅大發(fā)展商業(yè)成熟3~5年區(qū)域中心形成路徑：產業(yè)發(fā)展初期，區(qū)域中心還未形成，商業(yè)形態(tài)以街鋪為主體，零散的分布一些中低檔的經(jīng)濟型酒店，企業(yè)自建辦公樓基礎設施的改善促進產業(yè)的發(fā)展，住宅也將迎來大發(fā)展時期在人口規(guī)模聚集到一定程度后，以大型超市為核心的商業(yè)開始形成，隨后百貨、專業(yè)店、中型餐飲陸續(xù)出現(xiàn)，區(qū)域中心已經(jīng)基本形成；如果在此時發(fā)展寫字樓，投資市場往往比較旺盛，但租賃市場會相當困難區(qū)域中心相對成熟的時候，中高檔寫字樓會逐步出現(xiàn)，隨著區(qū)域進一步發(fā)展，高檔寫字樓也會出現(xiàn)，與此同時，中高檔酒店市場也會有很大的發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心形成的時間序列：產業(yè)興起—基礎設施及中低端酒店16觀點：案例總結（一）觀點：區(qū)域商業(yè)中心往往以大型超市為中心，功能相對比較豐富，包括各類專業(yè)店、餐飲、休閑娛樂等，百貨部分經(jīng)營難度相對較大專業(yè)店除了家居建材店、家電店等外，通訊電子專業(yè)店、書店等也會出現(xiàn)要形成高端的寫字樓集中區(qū)很難，前期以發(fā)展商務公寓為主，緊接著中檔寫字樓會比較多，少量高檔寫字樓，且往往在商圈成熟后酒店往往分布在寫字樓、公寓集中區(qū)集中式商業(yè)周邊餐飲和娛樂業(yè)發(fā)達，餐飲因承租力低，分布往商圈外圍擴散；大中型餐飲將會有很大的市場空間觀點：案例總結（一）觀點：區(qū)域商業(yè)中心往往以大型超市為中17區(qū)域商業(yè)中心形成的空間序列案例總結（二）核心圈層：大型超市、大規(guī)模百貨、家電專業(yè)店、書店、電子通訊店、商業(yè)街、快餐類餐飲等，可能出現(xiàn)酒店主干道主干道外圍圈層：公寓、經(jīng)濟型酒店、通往規(guī)劃利好方向主干道的寫字樓、大型集中餐飲、休閑娛樂次級圈層：（寫字樓+酒店）、快餐類餐飲、服裝等專賣店、銀行營業(yè)網(wǎng)點、通訊類營業(yè)網(wǎng)點、電腦城、家具燈飾、家電專業(yè)店大型集中百貨多出現(xiàn)在主干道和次干道的交匯處電器類專業(yè)店、電子通訊類專業(yè)店有扎堆現(xiàn)象區(qū)域商業(yè)中心形成的空間序列案例總結（二）核心圈層：大型超市、18案例借鑒—尋找城市區(qū)域發(fā)展的規(guī)律案例借鑒19案例研究——出于高新產業(yè)和大規(guī)模居住片發(fā)展兩大因素的發(fā)展規(guī)律研究深圳花園城中心大型居住片逐步成熟過程中綜合體項目的發(fā)展策略研究高新產業(yè)園區(qū)的各功能逐步實現(xiàn)的脈絡及其分布規(guī)律借鑒點深圳南山文化中心武漢魯巷商圈西安小寨商圈站在片區(qū)發(fā)展規(guī)律基礎上，順應趨勢，抓住機會，控制風險案例研究——出于高新產業(yè)和大規(guī)模居住片發(fā)展兩大因素的發(fā)展規(guī)律20武漢魯巷商圈毗鄰高新區(qū)，周邊高校林立，通達性好，為片區(qū)商業(yè)中心區(qū)位：位于東湖高新區(qū)的中心地帶，距離最近的市級商圈——街道口商圈6分鐘車程，周邊高校眾多交通：銜接珞渝路等多條城市主干道，數(shù)十條公交線穿行，通達性好人口：新增人口入住率以每年10萬遞增，居民以高知階層為主東湖新技術開發(fā)區(qū)魯巷商圈學府板塊中心城區(qū)魯巷商圈街道口商圈武漢魯巷商圈武漢魯巷商圈毗鄰高新區(qū)，周邊高校林立，通達性好，為片區(qū)商業(yè)中2190年00年02年07年基礎建設酒店住宅公寓00年東湖高新區(qū)批準為國家光電子產業(yè)基地（光谷），00年工業(yè)總產值213億元

０7年4月地鐵２號線動工商業(yè)寫字樓

88年成立東湖高新區(qū)樓市一片空白

01年本地開發(fā)商開始在楚雄大道沿線開發(fā)住宅，02年萬科等進入，03年大量高檔樓盤、大盤入市07年總供應量約160萬平米，為武漢供應量最集中的幾大區(qū)域之一，現(xiàn)有居住人口20萬，一半為高校教職工自然形成的商業(yè)百貨：00年魯廣購物中心開業(yè)超市：01年12月魯廣當代超市開業(yè)，03年4月魯廣關山超市開業(yè)電器：04年11月工貿家電開業(yè)，05年蘇寧開業(yè)04年11月光谷書城開業(yè)百貨：07年中百倉儲開業(yè)，預計07年10月大洋百貨開業(yè)超市：07年中商平價開業(yè)，預計07年10月家樂福開業(yè)家具：歐亞達開業(yè)休閑娛樂：預計07年底天河環(huán)藝影城開業(yè)94年水神客舍開業(yè)（準3星）96年銀湖賓館開業(yè)（準3星）01年龍安大酒店開業(yè)（3星）06年10月華美達酒店開業(yè)（準5星）預計07年光谷特一號酒店式公寓入駐07年聯(lián)合國際入伙（甲級）０1年高科大廈入伙03年華樂商務中心、SBI創(chuàng)業(yè)街、國光大廈（乙級）開發(fā)05年4月慧谷時空入伙政策傾斜與重大交通設施投入直接影響住宅與商業(yè)發(fā)展，01年住宅開發(fā)，04年商業(yè)氛圍基本形成，05年大量寫字樓入伙；07年后商業(yè)往地鐵口方向發(fā)展武漢魯巷商圈90年00年02年07年基礎酒住宅00年東湖高新區(qū)批準為國家22集中式商業(yè)周邊餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，餐飲分布由商圈核心向外圍擴散；超市可單店存活，專業(yè)店扎堆現(xiàn)象顯著；寫字樓群集處出現(xiàn)酒店魯廣當代超市中百超市關山超市家樂福魯巷購物廣場關山商場中百倉儲大洋百貨蘇寧電器武漢數(shù)碼港工貿家電光谷通訊城光谷書城1２1２３４1２３４５虎泉街新竹路雄楚大街魯磨路關山一路喻家湖路大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店超市百貨專業(yè)店及其他３珞喻路民族大道珞喻東路關山二路112425222313244134高新區(qū)管委會武漢魯巷商圈集中式商業(yè)周邊餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，餐飲分布由商圈核心向外圍23租金沿主力店向遠處逐漸遞減，餐飲承租能力較低，僅在20~35元/平米民院路民院路租金分布圖魯巷購物中心武漢魯巷商圈租金沿主力店向遠處逐漸遞減，餐飲承租能力較低，僅在20~3524西安小寨商圈毗鄰高校板塊，為師生及新富階層集中區(qū)域，屬片區(qū)商業(yè)中心區(qū)位：位于二環(huán)外，距城市核心商圈——鐘樓商圈6分鐘車程，集中了西安市最主要的高校交通：長安南路與二環(huán)線、小寨路等多條城市主干線通過人口：高校師生集中，眾多新樓盤新富階層入住鐘樓商圈小寨商圈西安小寨商圈高新區(qū)學府片區(qū)西安小寨商圈毗鄰高校板塊，為師生及新富階層集中區(qū)域，屬片區(qū)商2590年03年07年基礎建設酒店03年底對小寨十字四個方向的干道全面拓寬改造，數(shù)座人行天橋投用，小寨工人文化宮改造07年10月地鐵2號線開工商業(yè)寫字樓99年開始發(fā)展商業(yè)，04年商業(yè)氛圍初步形成，寫字樓和酒店隨后入??；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先發(fā)展，百貨與家居電器隨后55年創(chuàng)建軍人服務社百貨：03年民生國貿開業(yè)，04年12月百盛開業(yè)，05年1月開米廣場潮流街區(qū)開業(yè)，06年7月飛炫地下購物廣場開業(yè)電器：03年5月智圣電器開業(yè)，04年6月蘇寧開業(yè)，05年5月大中電器開業(yè)家居：03年12月三森國際家居城開業(yè)休閑娛樂：04年摩登假日洗浴中心07年2月家樂福開業(yè)92年東方大酒店開業(yè)（3星）04年金石國際酒店（5星）、匯元酒店（3星）、天德倫酒店開業(yè)04年5月三北商務酒店開業(yè)04年三北商務大廈、電子大樓入住，05年開米廣場、高速大廈入住，06年陽明國際寫字間開發(fā)

99年國貿大廈開發(fā)，00年百隆廣場、文化大廈、中信大廈開發(fā)，00年嘉匯大廈入住超市：99年8月好又多開業(yè)

07年祥源大廈開發(fā)西安小寨商圈90年03年07年基礎酒03年底對小寨十字四個方向的干道全面26商圈成熟區(qū)域寫字樓大力發(fā)展，寫字樓集中區(qū)域餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，附近出現(xiàn)酒店；高校板塊商業(yè)以中低檔為主家樂福好又多海星超市百盛開米廣場民生國貿購物中心百隆廣場大雁塔商廈大中新華書店嘉匯漢唐書城粵港臺燈飾城光影燈具城1２1２３４５1２３４５一環(huán)南路朱雀大街小寨西路青松路長安南路翠華路雁塔路大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店超市百貨專業(yè)店及其他３小寨東路1212３３興善寺東街４租金250租金180租金130租金210租金170租金120租金2801２３４5５市政府西安小寨商圈商圈成熟區(qū)域寫字樓大力發(fā)展，寫字樓集中區(qū)域餐飲和休閑娛樂業(yè)發(fā)27南山文化中心毗鄰南山區(qū)政府、科技園及深圳大學，片區(qū)人口高端，屬區(qū)域級商業(yè)中心區(qū)位特點：南山文化中心位于深圳南山區(qū)，非中心城區(qū)，屬區(qū)域商業(yè)中心交通：臨濱海大道和南海大道兩條城市主干道，交通便利人口：高新區(qū)現(xiàn)有就業(yè)人員約12萬，深圳大學有近1萬師生，片區(qū)居住人口多為高新區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)上班一族，人口素質為深圳各片區(qū)之首高新技術產業(yè)園深圳大學南山文化中心深圳西站123123南山文化中心（區(qū)域商業(yè)中心）華強北商圈（市級商業(yè)中心）東門商圈（市級商業(yè)中心）蛇口商圈（區(qū)域商業(yè)中心）南山區(qū)政府華強北商圈20分鐘南山文化中心高新技術產業(yè)園6分鐘南山文化中心深圳大學4分鐘南山文化中心深圳西站5分鐘南山文化中心中心城區(qū)44深圳南山文化中心南山文化中心毗鄰南山區(qū)政府、科技園及深圳大學，片區(qū)人口高端，2890年94年9９年02年05年基礎建設酒店住宅公寓90年成立南山區(qū)96年9月成立高新技術產業(yè)園９９年濱海大道開通04年對南海大道、后海大道進行美化重建05年區(qū)委政府大樓遷入０５年地鐵２號線和西部通道開工06年對火車西站改造商業(yè)寫字樓96年高新區(qū)成立，99年住宅開始大力開發(fā)，02年商業(yè)進入發(fā)展期，04年寫字樓開始良性發(fā)展；商業(yè)業(yè)態(tài)中超市最先啟動，百貨及家居電器隨后發(fā)展83年創(chuàng)辦深圳大學緩慢發(fā)展

9９年大規(guī)模住宅開發(fā)01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商務公寓入伙０５年開發(fā)樓盤量迅速增加，居住人口猛增85年始建南油大道商業(yè)街94年修建創(chuàng)業(yè)路商業(yè)街、后海大道商業(yè)街超市：96年家樂福開業(yè)百貨：99年12月海雅百貨開業(yè)，02年曼哈商業(yè)廣場開業(yè)（已關閉），03年兒童世界開業(yè)，04年天虹商場開業(yè)超市：02年12月人人樂超市開業(yè)家居：02年8月樂安居開業(yè)電器：03年國美、蘇寧開業(yè)百貨：預計07年底海岸城購物中心開業(yè)電器：05年1月順電開業(yè)，05年4月永樂家電開業(yè)家居：05年1月時尚家居廣場開業(yè)９８年１２月中油酒店開業(yè)（４星）99年8月東華假日酒店開業(yè)（4星）03年新桃園酒店開業(yè)（4星）05年東方雅典商務酒店開業(yè)０６年９月凱賓斯基酒店開業(yè)（５星）05年荔園大廈入伙０６年１１月海岸城東座寫字樓入伙（甲級）０７年天利中央廣場入伙（甲級００年保利大廈開發(fā)（甲級，一直出租困難，04年開始良性發(fā)展）04年西海明珠商務大廈（無廣告即銷售一空）、萬商大廈入伙９６年海王大廈、新綠島大廈投用97年新能源大廈入伙深圳南山文化中心90年94年9９年02年05年基礎酒住宅90年成立南山區(qū)９９29商圈往住宅集中開發(fā)、規(guī)劃利好方向發(fā)展，且商業(yè)、寫字樓和酒店檔次走高９９年濱海大道開通后，周邊住宅大規(guī)模開發(fā)，商圈往南海大道與濱河大道交匯處發(fā)展０５年深港西部通道開工，受利好因素影響，商圈、寫字樓和酒店往規(guī)劃路周邊發(fā)展隨著時間發(fā)展，商業(yè)、寫字樓和酒店檔次走高96年，家樂福為民房改造99年，海雅百貨開業(yè)擬07年底，海岸城購物中心開業(yè)深圳南山文化中心商圈往住宅集中開發(fā)、規(guī)劃利好方向發(fā)展，且商業(yè)、寫字樓和酒店檔30家樂福和寫字樓周邊餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，以海雅百貨為代表的集中式商業(yè)周邊寫字樓林立，寫字樓群集處出現(xiàn)酒店家樂福人人樂家家惠海雅百貨曼哈購物廣場（已關閉）兒童世界天虹商場海岸城購物中心領跑體育服飾薈芳園商業(yè)內街滿家福百貨樂安居國美蘇寧順電時尚家居廣場永樂電器西部電子金香江家具深圳書城家居廣場1２1２３４５６７1２３４５６７８９10桃園路常興路學府路桂廟路海德二道南山大道南光路南海大道創(chuàng)業(yè)路２１３１２３４１３２５４５６３２６７７８９10濱海大道大中型餐飲大中型休閑娛樂寫字樓酒店公寓超市百貨專業(yè)店及其他３88910111211南山區(qū)政府深圳南山文化中心家樂福和寫字樓周邊餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)發(fā)達，以海雅百貨為代表的31寫字樓發(fā)展過早導致租賃市場困難的局面，在規(guī)劃利好的帶動下甲級寫字樓明顯放量入伙時間寫字樓檔次和建面租售狀況客戶構成海王大廈西海明珠商務大廈天利中央商務廣場1996年2004年2006年商住甲級甲級，5萬平米東臨規(guī)劃的西部通道開盤1年銷售93%區(qū)位南山區(qū)政府對面

海雅集團、美都連鎖、協(xié)基科技等企業(yè)均整層購買，用于辦公；已入駐公司50~60家，企業(yè)類型以金融、地產、科技類為主幾乎未做廣告就銷售一空04年以前出租非常困難，04年后出租狀況改善南海大道與創(chuàng)業(yè)路交口每層樓有3~7家企業(yè)辦公，入駐以小企業(yè)為主受04年西部通道規(guī)劃利好消息，寫字樓市場開始進入上升軌道。寫字樓市場將出現(xiàn)分化，一部分成為金融企業(yè)、總部在香港的外資公司的后勤部門，如CALLCENTER等；另外靠近科技園，擁有前海物流園、西