銅線廠項目前期定位報告課件

成都營銷顧問有限公司謹呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年2月《新都區(qū)銅線廠項目前期定位報告》1成都營銷顧問有限公司謹呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司201報告邏輯圖核心問題項目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)展建議項目屬性客戶目標與本體條件可能的分歧點市場機會分析我們從市場可以得到哪些啟示項目可突破方向產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品建議配套建議園林建議會所商業(yè)2報告邏輯圖核心問題項目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位3報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物項目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認知度高,擁有很好地段優(yōu)勢項目北臨寶光大道北段，屬老川陜路沿線;片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域;片區(qū)認知度極高,屬于傳統(tǒng)的白領(lǐng)及附近生活人群居住區(qū);項目地塊緊鄰寶光寺以及桂湖風景區(qū)并屬于新都繁華商業(yè)區(qū)域;項目地塊北接北新干線，可快速抵達成都市區(qū);區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套關(guān)鍵詞一:區(qū)域認知度高4項目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認知度高,擁有很好地段優(yōu)勢項目北臨寶項目所處區(qū)域交通非常便利,通達性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢項目緊鄰寶光大道,四維均可迅捷抵達各快速經(jīng)濟要道;項目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個新都老城區(qū)；項目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間;項目位于老城中心區(qū),可借助政府打造老城文化底蘊步伐,使項目承載城市歷史情感;修建中的地鐵輕軌線將在項目附近有設停站,也為本項目帶來極大利好區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套關(guān)鍵詞二:交通優(yōu)勢明顯5項目所處區(qū)域交通非常便利,通達性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢項目項目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設施齊全,各種配套非常完善區(qū)域發(fā)展已相對成熟,生活教育等各方面配套已經(jīng)完善,是居住氛圍濃厚的片區(qū).包括:景觀配套坐擁桂湖公園，寶光寺休閑娛樂地處桂湖商業(yè)區(qū)，附近有大型超市,其他休閑、購物方便快捷

教育配套項目周邊分布大中小院校齊全區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套關(guān)鍵詞三:生活配套完善升庵桂湖一角寶光寺夜景項目區(qū)域風景區(qū)域商業(yè)區(qū)域桂湖大酒店新都一中6項目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設施齊全,各種配套非常完善無自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開闊；北臨寶光大道，有一定噪音污染區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性規(guī)劃指標關(guān)鍵詞四:四至環(huán)境適合居住地塊現(xiàn)狀7無自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開闊；北臨寶光大道，項目凈用地12467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積地塊凈用地12467.28平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積;項目指標體系相對較為嚴苛,可變動空間不大;高容積率對本項目的核心價值點打造有較大壓力區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性規(guī)劃指標指標項數(shù)值總占地面積12467.28㎡總建筑面積49869.12㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫面積8000㎡關(guān)鍵詞五:規(guī)劃指標難突破8項目凈用地12467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)

項目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項目有利因素城市中心區(qū),區(qū)域認知度極高,優(yōu)勢明顯交通條件非常優(yōu)越,輻射力較強生活配套比較完善不利因素容積率高,可突破空間不大項目地塊較小,難以有大的創(chuàng)新空間區(qū)域市場同質(zhì)性競爭較為激烈城市中心區(qū)2500年歷史積淀的老城中心區(qū)比較成熟目前區(qū)域市政公共設施完備，市場客戶對此地塊認知較高項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕盒∫?guī)模地塊凈用地12467.28平，建面約12467平方，屬于城市中小規(guī)模項目高密度項目地塊總?cè)莘e率4.0,老城區(qū)內(nèi)算高密度項目9項目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項目有利報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位10報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物客戶要求本項目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取得較高收益回現(xiàn)快速且平穩(wěn)是客戶的首要要求在保證回現(xiàn)的基礎上，實現(xiàn)項目利潤最大化11客戶要求本項目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取項目經(jīng)濟技術(shù)指標限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社區(qū)項目占地面積小，容積率高，在建筑形態(tài)層面突破性較??；高容積率項目通常易于打造小戶型產(chǎn)品在項目經(jīng)濟技術(shù)指標可突破空間受限的情況下，我們只能從市場現(xiàn)狀尋求答案項目所屬區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行?，小戶型社區(qū)房是主要選擇之一；項目周邊目前在售項目幾乎全部中、小戶型產(chǎn)品為主推產(chǎn)品；目前周邊產(chǎn)品銷售情況良好，客戶認知度較高；小戶型總價低，購買門檻低。根據(jù)項目指標及市場現(xiàn)狀，我們對本項目的初步構(gòu)想是建設小戶型社區(qū)指標項數(shù)值凈用地面積12467.36㎡總建筑面積49869.44㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫面積8000㎡12項目經(jīng)濟技術(shù)指標限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社項目核心問題初步構(gòu)想客戶目標

項目占地面積小，容積率高周邊小戶型產(chǎn)品競爭激烈，同質(zhì)化競爭嚴重項目以打造小戶型社區(qū)為初步方向

快速平穩(wěn)回籠現(xiàn)金在保證回現(xiàn)基礎上，保證利潤最大化對項目核心問題解析：唯通認為，如何打造項目核心競爭力，在激烈競爭中突圍，實現(xiàn)快速回現(xiàn)成為項目面臨的最大問題。13項目核心問題初步構(gòu)想客戶目標項目占地面積小，容積率高在初步構(gòu)想與客戶目標之間存在可實現(xiàn)性，我們一切研究的出發(fā)點都是從目標客戶的需求出發(fā)，客戶定位是發(fā)展方向研判的首要問題那么我們可能的客戶究竟是誰？他們究竟需要怎樣的產(chǎn)品？我們需要從市場現(xiàn)狀尋找答案——14在初步構(gòu)想與客戶目標之間存在可實現(xiàn)性，我們一報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位15報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物從新都區(qū)整體項目情況來看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品銷售情況更趨好項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評雙河鷺島套一————35004300600090%鷺島電梯公寓、花園洋房、別墅總推出房源847套，目前剩余102套。銷售率達到90%。鷺島3，4別墅面積300平米左右，單棟售價850萬元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力戶型套二套三80%熱銷戶型

主力套二套三戶型基本售完滯銷戶型

無香洲南庭套一————240035003600100%老城區(qū)30畝精致小盤，有限的空間內(nèi)打造了較為美觀的園林環(huán)境，銷售期間售價略低于市場價，開盤即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130躍層10%主力戶型套二

熱銷戶型

滯銷戶型

無新都區(qū)樓盤戶型配比及銷售情況一覽表16從新都區(qū)整體項目情況來看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評英倫世家套一————26002800320095%左右項目戶型設計存在一定硬傷，導致項目整個銷售周期偏長，06年至今仍剩下148-200平米大戶型77套尚未銷售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力戶型120-150㎡

熱銷戶型

滯銷戶型150-190㎡面積較大，總價高，戶型設計不理想翰香府套一————26004300500090%規(guī)模較大，自身配套完善，中心湖區(qū)，中式風格建筑，多層面積定位合理，是新都較有特色的樓盤之一。套二70-80㎡25%套三（單衛(wèi)）101㎡25%套三（雙衛(wèi)）110-120㎡50%主力戶型110-120㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

麗水金都套一————26003200350099%目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力戶型130-140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

17項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評英倫世家套一項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評香洲半島套一————29003400380091%香洲半島1，2，3期項目共計推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力戶型120㎡

熱銷戶型120㎡針對成都二次置業(yè)的購房群，該面積區(qū)間非常合理滯銷戶型

150平大戶芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期項目1290套房源全部售罄，3期項目共計房源1134套房源目前銷售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力戶型130~140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

富力桃園套一——

41004700490035%新都首個精裝豪宅項目，目前推出共推出兩批次450套房源，據(jù)房管局備案查詢實際銷售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力戶型

熱銷戶型

滯銷戶型

18項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評香洲半島套一項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評新都國際廣場套一——

33003800400070%項目推出982套住宅，目前剩余367套，銷售率接近七成，銷售周期較為理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力戶型11035%熱銷戶型

滯銷戶型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期內(nèi)將推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力戶型8730%熱銷戶型

滯銷戶型

市場啟示一：從新都區(qū)市場層面來看，市場對兩房三房類產(chǎn)品接受度較高，且面積較小產(chǎn)品更受歡迎市場啟示二：從供給層面來看，市場上現(xiàn)有產(chǎn)品以緊湊型產(chǎn)品（兩房三房）為主，舒適型與緊湊型產(chǎn)品之間區(qū)隔不明顯19項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評新都國際廣場客戶來源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務員占較大比例項目主力戶型客戶群情況麗水金都2*2，3*2首次置業(yè)，工薪階層翰香府2*2，3*1，3*2二次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營業(yè)務及公務員較多雙水岸2*2，3*2多次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營業(yè)務及政府官員較多天籟322*2，1*1主要為公司白領(lǐng)和政府人員市場啟示三：客戶主要來源于公司白領(lǐng)及公務員，多為首次置業(yè)者，對總價比較敏感20客戶來源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務員占較大比例項目主力戶報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位21報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物整體戰(zhàn)略導出市場現(xiàn)狀項目概況企業(yè)目標我們面臨著哪些市場機會與挑戰(zhàn)？我們有什么樣的條件？我們希望得到什么？根據(jù)現(xiàn)狀及目標擬合，我們需要通過什么來形成本項目的核心競爭力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位22整體戰(zhàn)略導出市場現(xiàn)狀項目概況企業(yè)目標我們面臨著哪些市場機會與核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項目核心競爭力吸引客戶打造較大差別于市場的產(chǎn)品形成項目的核心競爭力；充分整合資源，從規(guī)劃、產(chǎn)品、推廣全方位打造滿足白領(lǐng)階層追求桂湖之上高品質(zhì)健康運動社區(qū)。領(lǐng)先市場的精神屬性形成核心競爭力，樹立區(qū)域白領(lǐng)精英階層知性形象。尋找差異領(lǐng)先的運動健康社區(qū)理念時尚、動感的外在形象強勢展示引爆市場強調(diào)新標準強調(diào)產(chǎn)品特色和價值市場領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙和需求點企業(yè)影響力市場實現(xiàn)能力弱強跟隨者小區(qū)運動主題公園機會挖掘者23核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項目核心競爭力吸引核心競爭力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——動感建筑、小區(qū)運動主題會所是最易被感知的升級動作核心戰(zhàn)略：創(chuàng)新布局+特色園林+動感建筑+領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局特色園林動感建筑領(lǐng)先科技最大化滿鋪沿街商鋪，實現(xiàn)價值最大化。注重整體建筑布局和諧面積有限的基礎下的實現(xiàn)園林主題超越主打運動、健康小區(qū)園林與會所功能相結(jié)合凸顯建筑立面時尚、動感風格和精細化打造實現(xiàn)精品公寓高科技智能化，各項家居智能引進，切合時尚、科技定位24核心競爭力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——動感建筑、小區(qū)運動主整體定位：市場差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場差異化整體確定為時尚國際化形象，中高端產(chǎn)品，低總價——中心區(qū)桂湖畔白領(lǐng)階層運動主題性社區(qū)與競爭項目形成差異化；規(guī)避風險，利用高性價比吸引高端、中高端主流客戶。低總價低首付白領(lǐng)首置小戶型、舒適性社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力，滿足單身白領(lǐng)、小家庭過渡性物業(yè)。建筑表現(xiàn)動感、時尚的國際化元素；市場現(xiàn)狀：市場產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，跳出市場主力只做小戶型；客戶需求：有涵養(yǎng)的社區(qū)環(huán)境、服務周到的高檔白領(lǐng)居住社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域配套完善，產(chǎn)品發(fā)力+運動健康社區(qū)形象吸引客戶；企業(yè)戰(zhàn)略：項目在回現(xiàn)基礎上成功在市場樹立良好形象，建立企業(yè)品牌+25整體定位：市場差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場差本項目居住物業(yè)3.8萬㎡，只需要找到對項目價值認可度最高客戶新都區(qū)白領(lǐng)階層事業(yè)單位公務員成都與本地投資客主抓客戶對區(qū)域價值認可度最高追求時尚品味生活氛圍過渡型兼投資型置業(yè)需求客戶定位產(chǎn)品定位形象定位26本項目居住物業(yè)3.8萬㎡，只需要找到對項目價值認可度最高客戶核心客戶置業(yè)面積價值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務員30—45平重要客戶置業(yè)面積價值觀本地及成都投資客65—90平舒適度、便利性、投資偶得客戶置業(yè)面積價值觀競爭項目截流客戶以白領(lǐng)、公務員階層為核心客戶群體，并挖掘投資客為重要客戶游離客戶置業(yè)面積價值觀本地自住型客戶120—125平米改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶27核心客戶置業(yè)面積價值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單位目前居住狀況事業(yè)基礎周邊企業(yè)目前以租住市區(qū)公寓為主25-35歲，受過高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位租房為主顯性特征分析：首次置業(yè)、實現(xiàn)有房夢置業(yè)目的：實現(xiàn)首套房目的；物業(yè)要求：小面積，低總價，過渡型物業(yè)；關(guān)注要素：物業(yè)形象、便利性；產(chǎn)品需求:中小戶型為主，少量緊湊三房滿足本區(qū)域人士改善需求；支付能力：工薪階層，年收入10—15萬以上；需求特征分析：精神屬性＞產(chǎn)品＞環(huán)境時尚、容易接受新事物、追求品質(zhì)生活理念客戶定位產(chǎn)品定位形象定位28核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單以客戶需求、競爭分析依托，實現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預期目標本體機會以精致小戶型為主力精致：精裝修、高品、時尚小戶型：以45—90平米為主力戶型主力：以80%現(xiàn)金牛產(chǎn)品快速走量，明星標桿產(chǎn)品拉升價值客戶定位產(chǎn)品定位形象定位市場機會老城核心區(qū)交通優(yōu)勢明顯市場中小戶型消化缺失白領(lǐng)、公務員群體龐大外地置業(yè)呈現(xiàn)增長客戶機會29以客戶需求、競爭分析依托，實現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預期目標本體機會針對核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項目主要以中小戶型為主，實現(xiàn)快速走量戶型面積區(qū)間預計面積總價區(qū)間戰(zhàn)略實現(xiàn)客戶匹配一房30-352000平12-17萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務員45-502600平18-20萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品兩房65-7014000平25-30萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務員、本地客三房85-9012000平30-40現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務員、本地客120-1258000平40萬以上明星產(chǎn)品外地、本地客改善置業(yè)總計38800————客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本項目核心客戶為35歲以下，周邊區(qū)域白領(lǐng)、公務員客戶為主，主要置業(yè)面積集中在35-70單身公寓、舒適一房一廳及過渡型兩房為主；本項目重要客戶本地改善居住環(huán)境及投資客，主要置業(yè)面積集中在65-90平米緊湊兩房、三房。因此，本項目在戶型面積配比上主要提升45—90平米戶型比例。30針對核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項目主要以中小戶型為主，桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模主題社區(qū)時尚住宅5萬平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富氧運動社區(qū)領(lǐng)先市場的建筑外觀時尚形象形象定位31桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模5萬平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富案名建議推廣名1桂湖銘城32案名建議推廣名1桂湖銘城32推廣名詮釋桂湖銘城一個有靈魂的案名。泡一壺清茶……讀一本好書……桂湖銘城的時光……靜謐、美好……為你等待了649年……而桂湖銘城卻只為391位等待……難忘桂湖、難舍桂湖銘城……

33推廣名詮釋桂湖銘城一個有靈魂的案名。為你等待了649年……3案名建議推廣名2桂湖記憶項目抓住桂湖為訴求點，始終以桂湖為主線進行推廣34案名建議推廣名2桂湖記憶項目抓住桂湖為訴求點，始終以桂湖為主平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)35平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)353636報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位37報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物總面平布置建議地面4F停車場總體規(guī)劃建議:

項目角落異形地塊建議用于修建地面4層停車場，避免地下挖掘停車場，節(jié)約很大成本;長遠考慮，伴隨規(guī)劃路的開通，可以在停車場外側(cè)增設臨街鋪面，具有很大發(fā)展性。項目建議采用底層4.5米架空層，設置小區(qū)多功能運動區(qū)，結(jié)合園林營造出富氧運動小區(qū)；底層架空泛會所結(jié)合特色園林景觀38總面平布置建議地面4F停車場總體規(guī)劃建議:底層架空泛會所結(jié)合建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓產(chǎn)品排布規(guī)劃建議原則:

保證商業(yè)的臨街面最大化;以風車形體量進行優(yōu)化組合，形成幾個互相穿插的“L”形體量小戶型產(chǎn)品排布在地塊價值稍差的區(qū)域;舒適性產(chǎn)品盡量保證南北朝向,排布在地塊價值較高的區(qū)域,以提升項目整體價值;商業(yè)與住宅通過架空層完全隔離,以保證住宅純粹性運動會所設置在架空層地面4F停車場39建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位40報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物本項目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運動精工都市化意向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細節(jié)商業(yè)會所地下車庫園林展示動線物管服務41本項目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運動精工都市化意向配套都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)立面建筑外立面是最能體現(xiàn)住宅品質(zhì)和開發(fā)商用心程度的關(guān)鍵點建筑立面要求：色彩艷麗、線條簡潔、時尚、都市感強材質(zhì)選擇上:選取隔音隔熱效果較好材質(zhì)42都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市都市單元體車庫人性化（燈箱區(qū)分）車庫要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設計都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)公共空間

車庫人性化設計能令客戶獲得最直接感知43都市單元體車庫人性化（燈箱區(qū)分）車公共空間集中入戶大堂向客戶傳達了最有效的品質(zhì)化概念我們不要——又一個充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，朋友會覺得我太俗氣我們要——一個充滿品位和設計感的會客主場，同時又可以滿足些許商務需求入戶大堂休憩場所大堂商務功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)44公共空間我們不要——又一個充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，戶型創(chuàng)新通過產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新，實現(xiàn)高性價比，提升產(chǎn)品競爭力都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)45戶型創(chuàng)新都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)45單房、一房——解決單身白領(lǐng)過渡性居住產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，自住及投資需求，支付能力有限。置業(yè)入門產(chǎn)品：35-45平米單房、一房（公寓類產(chǎn)品）上游升級產(chǎn)品：65-70平米緊湊型兩房（居家型產(chǎn)品）公寓類產(chǎn)品的市場競爭力：戶型面積控制、總價控制——滿足首置客戶住房的基本需求，面積緊湊集約，滿足主要起居空間功能即可，嚴格控制總價。客戶群對總價的敏感度遠大于對尺度感的需求。合理的投資回報率——多用于短期過渡性居住，考慮今后持有的投資回報，對總價與租金回報的關(guān)系特別關(guān)注。46單房、一房——解決單身白領(lǐng)過渡性居住產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，38㎡單房單身公寓——面積極致緊縮，僅保證起居主要空間，次要空間（餐、廚）弱化滿足基本起居功能——單身公寓戶型面積緊湊——保證臥房空間的尺度及完整性，開間保證達到3米以上，保證衛(wèi)生間的基本洗浴功能尺度；廳面積緊湊化、餐廳與客廳功能不分離設置；弱化廚房功能；陽臺可有可無，不強調(diào)；處處體現(xiàn)緊縮面積的宗旨。4738㎡單房單身公寓——面積極致緊縮，僅保證起居主要空間，次要49㎡一房一房一廳——面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一定的拓展空間戶型實用率較高，空間較完整，并有較好采光通風；餐廳與客廳合并，弱化；獨立封閉中廚，帶生活陽臺；贈送陽臺可改一間小房?？蛷d開間2.9m,主臥開間3m,次臥開間2.3m（升級房），保持基本舒適度46㎡一房戶型方正實用，基本功能空間齊全，餐廳客廳沒有嚴格區(qū)隔，配置雙陽臺，擁有一定的延展空間?？蛷d開間3.9m,主臥開間3.5m，舒適度得到較大保證4849㎡一房一房一廳——面積緊縮，功能齊備，布局合理，并具備一緊湊兩房——小家庭結(jié)構(gòu)入門級產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，婚房剛性需求，支付能力相對有限。兩房入門產(chǎn)品：65-70平米緊湊型兩房（公寓型產(chǎn)品）上游升級產(chǎn)品：85-90平米三房（居家型產(chǎn)品）緊湊型兩房的市場競爭力：戶型面積控制、總價控制——滿足首置客戶住房的基本需求，面積緊湊集約，嚴格控制總價。滿足兩房的房間數(shù)量需求——單身公寓難以滿足新婚家庭的空間需求，面積僅比單身公寓面積略大，但可獲得兩房的使用空間。對應客群對房間數(shù)量的需求度遠大于對尺度感的需求。49緊湊兩房——小家庭結(jié)構(gòu)入門級產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，婚房剛65㎡兩房緊湊兩房——強調(diào)實用性，主要功能空間具備一定舒適性，基本無升級空間戶型實用率較高，各主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無法升級，贈送陽臺及生活陽臺；客廳開間3.2m，主臥開間3m，次臥開間2.4m，保證基本舒適度67㎡兩房戶型實用率較高，主要房間尺度舒適，次要房間面積較為緊縮，房間數(shù)量無法升級，贈送陽臺及飄窗；客廳開間3.8m，主臥開間2.8m，次臥開間2.2m，舒適性有保證5065㎡兩房緊湊兩房——強調(diào)實用性，主要功能空間具備一定舒適性緊湊兩房戶型建議戶型65-70㎡兩房兩廳一衛(wèi)戶型特征說明及功能配置要(必備)●主要功能空間使用舒適，客廳、臥室采光通風好●配備生活陽臺及景觀陽臺提升舒適度尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開間≥3.3m≥12㎡餐廳≥2.1*2.4≥6㎡半獨立設置主臥開間≥3.0m≥10㎡次臥開間≥2.5m≥8㎡衛(wèi)生間≥1.5*2≥4㎡廚房≥1.8*2.4≥5㎡帶生活陽臺陽臺進深1.2-2m計半面積增值部分（選作）贈送可改功能房的內(nèi)陽臺贈送面積約10㎡51緊湊兩房戶型建議戶型65-70㎡兩房兩廳一衛(wèi)戶型特征說明及功緊湊三房——小太陽家庭結(jié)構(gòu)功能型產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，2-3口小太陽家庭結(jié)構(gòu)，即將進入生子階段。適用級產(chǎn)品：85-90平米功能型三房上游替代產(chǎn)品：120-125平米改善型三房功能型三房的市場競爭力：1、功能空間保證：三房兩廳兩衛(wèi)，滿足結(jié)婚、生子、老人的基本功能空間需求，中長期內(nèi)不會面臨因家庭人口結(jié)構(gòu)改變升級房間數(shù)量的需求；2、戶型面積控制：三房的入門級產(chǎn)品，總價控制；與120平左右的舒適型三房相比有明顯總價優(yōu)勢。52緊湊三房——小太陽家庭結(jié)構(gòu)功能型產(chǎn)品客群：首次置業(yè)客戶，2市場主力需求，90㎡內(nèi)小三房，常規(guī)做法——通過贈送達到3房2廳2衛(wèi)功能需求；贈送率處于中位，廳房尺度略顯緊張。緊湊型三房——通過大量面積贈送延展出兩房變?nèi)?，兩房變四房產(chǎn)品，頗受市場追捧88㎡兩房改三房88㎡兩房改四房戶型突出優(yōu)勢——贈送面積高僅88平米建筑面積可以做到四房的實際使用面積；尺度感舒適房間尺度舒適，次臥開間2.9-3米，主臥開間3.6米；餐廳面積緊湊，開間僅2.3米，但通過橫廳的設計，餐廳客廳開間合并，使得整體空間尺度顯得開闊。53市場主力需求，90㎡內(nèi)小三房，常規(guī)做法——通過贈送達到3房2緊湊型三房戶型建議戶型三房兩廳兩衛(wèi)名稱經(jīng)濟三房戶型特征說明及功能配置要(必備)●贈送一定面積可改房，確保達到三房兩廳兩衛(wèi)的標配尺寸（軸線）使用面積備注功能客廳開間≥3.6m15㎡餐廳≥2.4*3.08㎡半獨立設置主臥開間≥3.3m15㎡配浴缸主衛(wèi)次臥開間≥2.8m10㎡兩次臥+功能房客衛(wèi)≥1.6*2.54㎡配淋浴廚房≥2.1*2.76㎡帶生活陽臺陽臺進深1.5-2m計半面積增值部分（選作）入戶花園或多功能房復式或錯層，送空間；贈送面積15-20㎡54緊湊型三房戶型建議戶型三房兩廳兩衛(wèi)名稱經(jīng)濟三房戶型特征說明及自然采光生態(tài)車庫利用植被、通風口設置，打造立體采光生態(tài)車庫都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)55自然采光生態(tài)車庫都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)55從園林大堂出來再通過連廊到達住宅花園。連廊上通過小尺度空間營造豐富的體驗—Boutique式的室內(nèi)裝飾融入公共環(huán)境局部露天采光打造陽光車庫集中式入戶大堂分棟入戶大堂園林景觀走廊園林打造東南亞風情、增加入戶景觀體驗都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)56從園林大堂出來再通過連廊到達住宅花園。局部露天采光集中式分棟強化園林設計感和品質(zhì)感，規(guī)避園林空間狹小的不足。風情園林的營造不規(guī)則泳池的運用后海公館一道坡設計都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)57強化園林設計感和品質(zhì)感，規(guī)避園林空間狹小的不足。風情園林的營臨街商鋪是最容易實現(xiàn)價值的商業(yè)形式

根據(jù)實地走訪及調(diào)查結(jié)果，項目周邊社區(qū)環(huán)境比較成熟，具有一定商業(yè)氛圍，但集中商業(yè)發(fā)力空間有限。本項目規(guī)劃商業(yè)指標3000平米，項目北面為臨街面，長度約為100米。按照街鋪面積最大化原則，該部分臨街面全部做為二層商業(yè)，按照16米進深計算：項目街鋪理論最大值為：100米*16米*2層≈3000平米都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)項目商業(yè)定位于為客戶提供最便捷的休閑娛樂配套服務，以臨街二層商鋪形式表達58臨街商鋪是最容易實現(xiàn)價值的商業(yè)形式根據(jù)實地走訪及BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商場社區(qū)泛會所石夏小學社區(qū)泛會所餐飲主題休閑主題精品、文具主題街區(qū)建筑意向BLOCK1:緊鄰城市主干道新洲路，與路存在一定的緩沖帶，通達性和昭示性較強，商業(yè)街西面有一定的活動空間，可布置休閑主題商業(yè)，如咖啡吧、水吧、水療館等；BLOCK2：緊鄰社區(qū)之間的干道，周邊居住人群充足，通達性較強，昭示性較弱，可布置餐飲主題商業(yè)；BLOCK3：通達性及昭示性均較差，不適宜排布商業(yè)；BLOCK4:南面有天虹百貨，及石夏學校，人流量充足，商業(yè)價值最高，西面拐角街鋪可布置休閑中心，吸引南向天虹商場流入的人群，該部分主要布置精品店、及文具店商業(yè)形態(tài)。商業(yè)——業(yè)態(tài)分布街區(qū)建筑意向休閑中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)本項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議59BLOCK3BLOCK4BLOCK2BLOCK1天虹商場社區(qū)架空層泛會所，充分利用架空層空間打造休閑健康運動場所一般做法：架空層做泛會所，但是不精致，粗糙泛會所結(jié)合項目及客戶特質(zhì)進行功能性安排設置原則：實用性與管理便利性兼顧，穿插于園林設計動靜結(jié)合設計，娛樂與運動休閑結(jié)合設計，雅俗共賞六大主題功能：

運動領(lǐng)地：攀巖、攀繩、點式健身器材、三人籃球場、乒乓球臺（兩臺）、緩跑徑

書吧：最新期刊，可與售樓處結(jié)合影視放松區(qū)：足球節(jié)日、party舉辦點、社區(qū)卡拉OK比賽舉辦點

水吧:吧臺一張,桌椅若干,可與售樓處結(jié)合,短期不做經(jīng)營性,只是提供給客戶空間;

CS網(wǎng)絡室:三臺電腦,公共網(wǎng)絡游戲空間,聯(lián)網(wǎng)游戲；

棋牌室：麻將（兩張臺）、撲克（拖拉機）娛樂空間。服務區(qū)：洗（干）衣房、24小時便利店等。都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)60架空層泛會所，充分利用架空層空間打造休閑健康運動場所一般做法酒店式的物管服務營造安全、舒適、便捷的現(xiàn)代都市生活，提升物業(yè)居住、投資價值安全保衛(wèi)：基本安防系統(tǒng)（出入口控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、IC門禁卡系統(tǒng)等）、小區(qū)保安巡邏定制服務：生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管日常禮賓：大堂助理、免費寄存、訪客接待、信息咨通過聘請金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟為項目物管顧問。大堂禮賓定制服務安保智能化安保巡邏都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)61酒店式的物管服務安全保衛(wèi)：基本安防系統(tǒng)（出入口控制系統(tǒng)、閉路小區(qū)外部城市空間入戶大堂園林及泛會所空間風情商街陽光車庫展示動線物管服務都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)62小區(qū)外部城市空間入戶大堂園林及泛會所空間風情商街陽光車庫展示沿街商鋪3F內(nèi)聚化社區(qū)開放式環(huán)境強調(diào)商業(yè)外向性；與城市空間發(fā)生聯(lián)系的場所社區(qū)集中入戶大堂外部城市空間造場我們不要——又一個市場泛濫的平庸居住小區(qū)+底商我們要——新都市生活場，cityresort，休閑消費目的地城市空間造場——創(chuàng)建一個能建構(gòu)并演示城市生活的項目弱化市政路的不利影響633F內(nèi)聚化社區(qū)開放式環(huán)境強調(diào)商業(yè)外向性社區(qū)集中入戶大堂外部城展示動線入戶大堂園林及泛會所空間風情商街陽光車庫64展示動線入戶大堂園林及泛會所空間風情商街陽光車庫64報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位65報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物住宅價格定位結(jié)合市場需求及我們的經(jīng)驗評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定本物業(yè)綜合素質(zhì)：（各因素之權(quán)重分析見下圖）

根據(jù)市場調(diào)查的本區(qū)域項目均價，然后通過對影響項目價格因素的優(yōu)勢及不足的對比，以及本項目成本狀況進行綜合評定，以市場需求為導向，以市場競爭定價法確定項目入市價格。66住宅價格定位結(jié)合市場需求及我們的經(jīng)驗評定上述定價影響因素之權(quán)住宅價格定位以周邊項目各項平均指標為準設定值為1，以各因素權(quán)重分析本項目指標值：權(quán)重比值項目位置周邊配套項目規(guī)模景觀設施戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部配套周邊環(huán)境物業(yè)管理總計周邊項目111111118本項目110.50.41.60.80.917.2由上表可以分析得出：本項目各項指標權(quán)重比值與周邊項目平均標準比值為0.9：1，由此推斷，本項目現(xiàn)階段價格應定位為周邊項目平均標準的90%?，F(xiàn)階段周邊項目均價集中區(qū)間在4000-4500之間，以4250元的標準計算，本項目現(xiàn)階段均價在3830元/平方米左右。項目開盤價格，可根據(jù)產(chǎn)品特點及以上權(quán)重因素比例及開盤期間市場整體價格水平適當調(diào)整。67住宅價格定位以周邊項目各項平均指標為準設定值為1，以各因素權(quán)搶位戰(zhàn)略總綱68搶位戰(zhàn)略總綱68戰(zhàn)略總綱搶位城市不斷延伸，土地價值日益遞增……城市大規(guī)模的外移，將擴大拆遷的面積從而引發(fā)新型區(qū)域的居住熱潮……在老城寶光大道的本案,城市發(fā)展推進之后，定備受市場關(guān)注……通常的小戶型項目，依托城市的成熟性作為主要吸引點得到市場認同……并分得市場一杯羹……但，我們項目生而不同，周邊生活氛圍的匱乏和基本購物環(huán)境的缺失，是我們應該面對的一大難題……只有避開其影響，才能讓我們項目能更加有市場競爭力；并找到和確立我們項目的市場正位……69戰(zhàn)略總綱搶位城市不斷延伸，土地價值日益遞增……通常的小戶型項借勢戰(zhàn)略總綱70借勢戰(zhàn)略總綱70戰(zhàn)略總綱借勢順勢而行，乘勢而上城市發(fā)展+輕軌經(jīng)濟+打造北部新城輕軌經(jīng)濟的建成，交通便利、后續(xù)發(fā)展勢頭強勁周邊白領(lǐng)階層的住房需求，以及原住民改善住房的購房需求這里，更需要一個現(xiàn)代精工社區(qū)開啟他們的生活并滿足居住成長的需求……71戰(zhàn)略總綱借勢順勢而行，乘勢而上城市發(fā)展+輕軌經(jīng)濟+打觀人完勝之道72觀人完勝之道72完勝之道目標客群分析產(chǎn)品特征圈人：區(qū)域特征圈人：認可這個區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿蛢r值的人；認可輕軌經(jīng)濟帶來的人；本案的產(chǎn)品屬性和地域特征……經(jīng)過有效傳達之后，能讓更多關(guān)注到他的價值和未來預期，一部分客群屬于投資者，看重這里的區(qū)域發(fā)展和升值潛力；一部分客群屬于投資兼自住者，更加看重此地段走勢和即將快速建立的生活氛圍；主力客群年齡層次為28-45歲。以上統(tǒng)稱——價值觀念圈人“不能有效傳播商品信息，不是好廣告”73完勝之道目標客群分析產(chǎn)品特征圈人：區(qū)域特征圈人：認可這個區(qū)域完勝之道目標客群分析準確的說他們大多數(shù)屬于70年代到80年代，生于那個特殊年代，在新與舊的交替中，他們最直接的感受著社會的變革以及生存發(fā)展的壓力。也正是那個特定的環(huán)境，造就了敢于拼搏、敢于攀登、敢于超越的時代獨特氣質(zhì)。他們永遠希望站在時代第一排；不過他們已經(jīng)被社會肢解了……一半力求自己的生活方式，另一半又無奈于庸俗的面對社會。一半是凝重的傳統(tǒng)，另一半是自由的天空；一半是被壓抑的服從，另一半是被推舉的先鋒；

一半是根深蒂固的堅持，另一半是后來居上的超越；如你我所見，他們身上所有那些看上去獨一無二的精神氣質(zhì)和人格特征。思想觀念圈人“普通的廣告只能簡單的傳遞商品信息卓越的廣告則是洞察社會后的成果”74完勝之道目標客群分析準確的說他們大多數(shù)屬于70年代到80年代思考完勝之道75思考完勝之道75商務元素SOHO商住樓商務酒店SOHO商住樓76商務元素SOHO商住樓商務酒店SOHO商住樓76餐飲元素特色餐館酒吧77餐飲元素特色餐館77三、項目定位3、物業(yè)發(fā)展建議78三、項目定位3、物業(yè)發(fā)展建議78完勝之道消費動機我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)；他們有著共同的思想和價值觀念；他們有著實現(xiàn)自己生活追求和發(fā)展目標的動力和渴望。他們喜歡冒險、投資并實現(xiàn)超越，因為他們都很有眼光。他們的一切都可以想像，可以描述，卻絕不能成為單一的模式，他們最渴望被關(guān)心、被追捧、并超越現(xiàn)在的生活狀態(tài)……所以從這一刻開始我們要給項目注入一個核心的靈魂，去關(guān)心，去引導他們，讓他們感受到什么是未來的生活區(qū)域讓他們很確定的表明：“這里，有我的事業(yè)，也有我們自己的價值”。79完勝之道消費動機我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)完勝之道利益點精神價值產(chǎn)品價值區(qū)域價值三重引力，共同創(chuàng)造和實現(xiàn)價值輝煌80完勝之道利益點精神價值產(chǎn)品價值區(qū)域價值三重引力，共同創(chuàng)造和實完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：一定是目標群的思想符號，一定有區(qū)域發(fā)展的先行精髓，一定為市場認可的高度?？焖佟⒂行?、生活、未來、城市那就是：輕軌+經(jīng)濟+適用+未來生活這些關(guān)鍵詞都能說明一個最符合當今發(fā)展的主脈絡……81完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：快速、有效、生活、未來、城完勝之道推廣名1桂湖銘城82完勝之道推廣名1桂湖銘城82完勝之道推廣名詮釋西城上域一個很城市化的案名。一個將城市價值和未來居住價值最大程度融合的命題。西城上域，告訴我們城市發(fā)展的秘密……發(fā)展的、被世人追逐的……快速的、被輕軌推動的……開始的、此區(qū)域發(fā)展的開端，受關(guān)注的……83完勝之道推廣名詮釋西城上域一個很城市化的案名。發(fā)展的、被世人完勝之道定位語西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻主推定位語84完勝之道定位語西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻主推定位語84完勝之道推廣名2金玉陽光85完勝之道推廣名2金玉陽光85完勝之道推廣名詮釋金玉陽光一個高姿態(tài)的案名。一個整體價值梳理得出的命題。帶領(lǐng)我們一起，去參悟陽光中的精致生活真諦。較小的、精致且璀璨的……開始的、第一縷陽光照射的……86完勝之道推廣名詮釋金玉陽光一個高姿態(tài)的案名。較小的、精致且璀完勝之道定位語陽光里開啟第一縷生活主推定位語87完勝之道定位語陽光里開啟第一縷生活主推定位語87平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)88平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)8889899090919192929393949495959696979798989999100100101101102102103103104104105105項目系統(tǒng)推廣文案索引整體推廣106項目系統(tǒng)推廣文案索引整體推廣106整體推廣線上戶外攻略西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻輕軌的生活圈，城市居住延伸空間附標：西城上域，劃定城市與未來的潛在價值；107整體推廣線上戶外攻略西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻輕軌的生活圈，線下現(xiàn)場包裝……輕軌生活圈·自由穿梭城市之間…………城西生活地·城市前瞻性物業(yè)…………經(jīng)濟居住區(qū)·滿足更多人的生活需求……形象墻《西城上域》+西城生活前沿·輕軌物業(yè)前瞻整體推廣108線下現(xiàn)場包裝……輕軌生活圈·自由穿梭城市之間……形象墻《西城THANKS本次提案完畢，預祝項目獲得輝煌業(yè)績！唯通營銷衷心希望能與貴公司攜手，共同見證！109THANKS本次提案完畢，預祝項目獲得輝煌業(yè)績！109完勝之道利益點精神價值產(chǎn)品價值區(qū)域價值三重引力，共同創(chuàng)造和實現(xiàn)價值輝煌110完勝之道利益點精神價值產(chǎn)品價值區(qū)域價值三重引力，共同創(chuàng)造和實完勝之道消費動機我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)；他們有著共同的思想和價值觀念；他們有著實現(xiàn)自己生活追求和發(fā)展目標的動力和渴望。他們喜歡冒險、投資并實現(xiàn)超越，因為他們都很有眼光。他們的一切都可以想像，可以描述，卻絕不能成為單一的模式，他們最渴望被關(guān)心、被追捧、并超越現(xiàn)在的生活狀態(tài)……所以從這一刻開始我們要給項目注入一個核心的靈魂，去關(guān)心，去引導他們，讓他們感受到什么是未來的生活區(qū)域讓他們很確定的表明：“這里，有我的事業(yè)，也有我們自己的價值”。111完勝之道消費動機我們不再局限于他們是什么階層、之前做什么職業(yè)完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：一定是目標群的思想符號，一定有區(qū)域發(fā)展的先行精髓，一定為市場認可的高度。桂湖、生活、快速、有效、未來城市那就是：經(jīng)濟+適用+輕軌+未來桂湖生活這些關(guān)鍵詞都能說明一個最符合當今發(fā)展的主脈絡……112完勝之道主概念概念，是精神的共鳴：桂湖、生活、快速、有效、未案名建議推廣名1桂湖銘城113案名建議推廣名1桂湖銘城113推廣名詮釋桂湖銘城一個有靈魂的案名。泡一壺清茶……讀一本好書……桂湖銘城的時光……靜謐、美好……為你等待了649年……而桂湖銘城卻只為391位等待……難忘桂湖、難舍桂湖銘城……

114推廣名詮釋桂湖銘城一個有靈魂的案名。為你等待了649年……1案名建議推廣名2桂湖記憶項目抓住桂湖為訴求點，始終以桂湖為主線進行推廣115案名建議推廣名2桂湖記憶項目抓住桂湖為訴求點，始終以桂湖為主平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)116平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)116成都營銷顧問有限公司謹呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年2月《新都區(qū)銅線廠項目前期定位報告》117成都營銷顧問有限公司謹呈：四川省盛蜀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司201報告邏輯圖核心問題項目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)展建議項目屬性客戶目標與本體條件可能的分歧點市場機會分析我們從市場可以得到哪些啟示項目可突破方向產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品建議配套建議園林建議會所商業(yè)118報告邏輯圖核心問題項目是什擁有什么條件發(fā)展戰(zhàn)略整體定位物業(yè)發(fā)報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位119報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物項目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認知度高,擁有很好地段優(yōu)勢項目北臨寶光大道北段，屬老川陜路沿線;片區(qū)物業(yè)作為新都老城區(qū)北部新盛居住區(qū)域;片區(qū)認知度極高,屬于傳統(tǒng)的白領(lǐng)及附近生活人群居住區(qū);項目地塊緊鄰寶光寺以及桂湖風景區(qū)并屬于新都繁華商業(yè)區(qū)域;項目地塊北接北新干線，可快速抵達成都市區(qū);區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套關(guān)鍵詞一:區(qū)域認知度高120項目位于新都老城區(qū)，區(qū)域認知度高,擁有很好地段優(yōu)勢項目北臨寶項目所處區(qū)域交通非常便利,通達性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢項目緊鄰寶光大道,四維均可迅捷抵達各快速經(jīng)濟要道;項目所處片區(qū)交通便利，直接輻射整個新都老城區(qū)；項目位處寶光寺與桂湖公園這兩大新都核心景區(qū)中間;項目位于老城中心區(qū),可借助政府打造老城文化底蘊步伐,使項目承載城市歷史情感;修建中的地鐵輕軌線將在項目附近有設停站,也為本項目帶來極大利好區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套關(guān)鍵詞二:交通優(yōu)勢明顯121項目所處區(qū)域交通非常便利,通達性極佳,具有非常明顯的優(yōu)勢項目項目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設施齊全,各種配套非常完善區(qū)域發(fā)展已相對成熟,生活教育等各方面配套已經(jīng)完善,是居住氛圍濃厚的片區(qū).包括:景觀配套坐擁桂湖公園，寶光寺休閑娛樂地處桂湖商業(yè)區(qū)，附近有大型超市,其他休閑、購物方便快捷

教育配套項目周邊分布大中小院校齊全區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套關(guān)鍵詞三:生活配套完善升庵桂湖一角寶光寺夜景項目區(qū)域風景區(qū)域商業(yè)區(qū)域桂湖大酒店新都一中122項目周邊生活氛圍濃厚,城市公共設施齊全,各種配套非常完善無自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開闊；北臨寶光大道，有一定噪音污染區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性規(guī)劃指標關(guān)鍵詞四:四至環(huán)境適合居住地塊現(xiàn)狀123無自然景觀資源；相鄰建筑為多層建筑，視野開闊；北臨寶光大道，項目凈用地12467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積地塊凈用地12467.28平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)面積;項目指標體系相對較為嚴苛,可變動空間不大;高容積率對本項目的核心價值點打造有較大壓力區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性規(guī)劃指標指標項數(shù)值總占地面積12467.28㎡總建筑面積49869.12㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫面積8000㎡關(guān)鍵詞五:規(guī)劃指標難突破124項目凈用地12467平,容積率4.0,配備約3000平的商業(yè)

項目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項目有利因素城市中心區(qū),區(qū)域認知度極高,優(yōu)勢明顯交通條件非常優(yōu)越,輻射力較強生活配套比較完善不利因素容積率高,可突破空間不大項目地塊較小,難以有大的創(chuàng)新空間區(qū)域市場同質(zhì)性競爭較為激烈城市中心區(qū)2500年歷史積淀的老城中心區(qū)比較成熟目前區(qū)域市政公共設施完備，市場客戶對此地塊認知較高項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕盒∫?guī)模地塊凈用地12467.28平，建面約12467平方，屬于城市中小規(guī)模項目高密度項目地塊總?cè)莘e率4.0,老城區(qū)內(nèi)算高密度項目125項目屬性界定:城市中心區(qū),小規(guī)模,高密度項目有利報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位126報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物客戶要求本項目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取得較高收益回現(xiàn)快速且平穩(wěn)是客戶的首要要求在保證回現(xiàn)的基礎上，實現(xiàn)項目利潤最大化127客戶要求本項目安全回籠資金，取得較高收益安全回籠現(xiàn)金，取項目經(jīng)濟技術(shù)指標限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社區(qū)項目占地面積小，容積率高，在建筑形態(tài)層面突破性較?。桓呷莘e率項目通常易于打造小戶型產(chǎn)品在項目經(jīng)濟技術(shù)指標可突破空間受限的情況下，我們只能從市場現(xiàn)狀尋求答案項目所屬區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行?，小戶型社區(qū)房是主要選擇之一；項目周邊目前在售項目幾乎全部中、小戶型產(chǎn)品為主推產(chǎn)品；目前周邊產(chǎn)品銷售情況良好，客戶認知度較高；小戶型總價低，購買門檻低。根據(jù)項目指標及市場現(xiàn)狀，我們對本項目的初步構(gòu)想是建設小戶型社區(qū)指標項數(shù)值凈用地面積12467.36㎡總建筑面積49869.44㎡容積率4.0商業(yè)部分面積3000㎡住宅部分面積38869.12㎡車庫面積8000㎡128項目經(jīng)濟技術(shù)指標限制較高，可突破空間不大，初步構(gòu)想為小戶型社項目核心問題初步構(gòu)想客戶目標

項目占地面積小，容積率高周邊小戶型產(chǎn)品競爭激烈，同質(zhì)化競爭嚴重項目以打造小戶型社區(qū)為初步方向

快速平穩(wěn)回籠現(xiàn)金在保證回現(xiàn)基礎上，保證利潤最大化對項目核心問題解析：唯通認為，如何打造項目核心競爭力，在激烈競爭中突圍，實現(xiàn)快速回現(xiàn)成為項目面臨的最大問題。129項目核心問題初步構(gòu)想客戶目標項目占地面積小，容積率高在初步構(gòu)想與客戶目標之間存在可實現(xiàn)性，我們一切研究的出發(fā)點都是從目標客戶的需求出發(fā)，客戶定位是發(fā)展方向研判的首要問題那么我們可能的客戶究竟是誰？他們究竟需要怎樣的產(chǎn)品？我們需要從市場現(xiàn)狀尋找答案——130在初步構(gòu)想與客戶目標之間存在可實現(xiàn)性，我們一報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位131報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物從新都區(qū)整體項目情況來看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品銷售情況更趨好項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評雙河鷺島套一————35004300600090%鷺島電梯公寓、花園洋房、別墅總推出房源847套，目前剩余102套。銷售率達到90%。鷺島3，4別墅面積300平米左右，單棟售價850萬元起。套二77-9040%套三105-14040%套四150-30020%主力戶型套二套三80%熱銷戶型

主力套二套三戶型基本售完滯銷戶型

無香洲南庭套一————240035003600100%老城區(qū)30畝精致小盤，有限的空間內(nèi)打造了較為美觀的園林環(huán)境，銷售期間售價略低于市場價，開盤即售清。套二70-9060%套三120左右30%套四130躍層10%主力戶型套二

熱銷戶型

滯銷戶型

無新都區(qū)樓盤戶型配比及銷售情況一覽表132從新都區(qū)整體項目情況來看，產(chǎn)品以兩房三房為主，且面積較小產(chǎn)品項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評英倫世家套一————26002800320095%左右項目戶型設計存在一定硬傷，導致項目整個銷售周期偏長，06年至今仍剩下148-200平米大戶型77套尚未銷售。套二90㎡37%套三120-180㎡56%套四190㎡7%主力戶型120-150㎡

熱銷戶型

滯銷戶型150-190㎡面積較大，總價高，戶型設計不理想翰香府套一————26004300500090%規(guī)模較大，自身配套完善，中心湖區(qū)，中式風格建筑，多層面積定位合理，是新都較有特色的樓盤之一。套二70-80㎡25%套三（單衛(wèi)）101㎡25%套三（雙衛(wèi)）110-120㎡50%主力戶型110-120㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

麗水金都套一————26003200350099%目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二98㎡20%套三134-150㎡80%套四————主力戶型130-140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

133項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評英倫世家套一項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評香洲半島套一————29003400380091%香洲半島1，2，3期項目共計推出房源1195套住宅，目前剩余129套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二97㎡5%套三116-143㎡70%套四154㎡以上25%主力戶型120㎡

熱銷戶型120㎡針對成都二次置業(yè)的購房群，該面積區(qū)間非常合理滯銷戶型

150平大戶芙蓉名城套一70㎡0.05268032003500

芙蓉名城1，2期項目1290套房源全部售罄，3期項目共計房源1134套房源目前銷售50%。套二90㎡15%套三130~140㎡70%套四160-290㎡10%主力戶型130~140㎡

熱銷戶型

滯銷戶型

富力桃園套一——

41004700490035%新都首個精裝豪宅項目，目前推出共推出兩批次450套房源，據(jù)房管局備案查詢實際銷售193套。套二86-90㎡20%套三127-13280%套四——

主力戶型

熱銷戶型

滯銷戶型

134項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評香洲半島套一項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評新都國際廣場套一——

33003800400070%項目推出982套住宅，目前剩余367套，銷售率接近七成，銷售周期較為理想。套二82-9235%套三102-13265%套四——

主力戶型11035%熱銷戶型

滯銷戶型

香域中央套一——

32003400350092%香域中央一期共推出房源751套，目前剩余67套，2期近期內(nèi)將推出。套二85-8960%套三108-12840%套四——

主力戶型8730%熱銷戶型

滯銷戶型

市場啟示一：從新都區(qū)市場層面來看，市場對兩房三房類產(chǎn)品接受度較高，且面積較小產(chǎn)品更受歡迎市場啟示二：從供給層面來看，市場上現(xiàn)有產(chǎn)品以緊湊型產(chǎn)品（兩房三房）為主，舒適型與緊湊型產(chǎn)品之間區(qū)隔不明顯135項目套型面積所占比例起價均價最高價銷售率項目點評新都國際廣場客戶來源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務員占較大比例項目主力戶型客戶群情況麗水金都2*2，3*2首次置業(yè)，工薪階層翰香府2*2，3*1，3*2二次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營業(yè)務及公務員較多雙水岸2*2，3*2多次置業(yè)，公司白領(lǐng)，私營業(yè)務及政府官員較多天籟322*2，1*1主要為公司白領(lǐng)和政府人員市場啟示三：客戶主要來源于公司白領(lǐng)及公務員，多為首次置業(yè)者，對總價比較敏感136客戶來源以首置客戶為主，公司白領(lǐng)，公務員占較大比例項目主力戶報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位137報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物整體戰(zhàn)略導出市場現(xiàn)狀項目概況企業(yè)目標我們面臨著哪些市場機會與挑戰(zhàn)？我們有什么樣的條件？我們希望得到什么？根據(jù)現(xiàn)狀及目標擬合，我們需要通過什么來形成本項目的核心競爭力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位138整體戰(zhàn)略導出市場現(xiàn)狀項目概況企業(yè)目標我們面臨著哪些市場機會與核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項目核心競爭力吸引客戶打造較大差別于市場的產(chǎn)品形成項目的核心競爭力；充分整合資源，從規(guī)劃、產(chǎn)品、推廣全方位打造滿足白領(lǐng)階層追求桂湖之上高品質(zhì)健康運動社區(qū)。領(lǐng)先市場的精神屬性形成核心競爭力，樹立區(qū)域白領(lǐng)精英階層知性形象。尋找差異領(lǐng)先的運動健康社區(qū)理念時尚、動感的外在形象強勢展示引爆市場強調(diào)新標準強調(diào)產(chǎn)品特色和價值市場領(lǐng)跑者區(qū)域影響者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙和需求點企業(yè)影響力市場實現(xiàn)能力弱強跟隨者小區(qū)運動主題公園機會挖掘者139核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品的領(lǐng)先和形象超越形成項目核心競爭力吸引核心競爭力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——動感建筑、小區(qū)運動主題會所是最易被感知的升級動作核心戰(zhàn)略：創(chuàng)新布局+特色園林+動感建筑+領(lǐng)先科技核心戰(zhàn)略：差異化領(lǐng)先體系整體布局特色園林動感建筑領(lǐng)先科技最大化滿鋪沿街商鋪，實現(xiàn)價值最大化。注重整體建筑布局和諧面積有限的基礎下的實現(xiàn)園林主題超越主打運動、健康小區(qū)園林與會所功能相結(jié)合凸顯建筑立面時尚、動感風格和精細化打造實現(xiàn)精品公寓高科技智能化，各項家居智能引進，切合時尚、科技定位140核心競爭力：小戶型發(fā)力、特色主題引領(lǐng)——動感建筑、小區(qū)運動主整體定位：市場差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場差異化整體確定為時尚國際化形象，中高端產(chǎn)品，低總價——中心區(qū)桂湖畔白領(lǐng)階層運動主題性社區(qū)與競爭項目形成差異化；規(guī)避風險，利用高性價比吸引高端、中高端主流客戶。低總價低首付白領(lǐng)首置小戶型、舒適性社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力，滿足單身白領(lǐng)、小家庭過渡性物業(yè)。建筑表現(xiàn)動感、時尚的國際化元素；市場現(xiàn)狀：市場產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，跳出市場主力只做小戶型；客戶需求：有涵養(yǎng)的社區(qū)環(huán)境、服務周到的高檔白領(lǐng)居住社區(qū)；發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域配套完善，產(chǎn)品發(fā)力+運動健康社區(qū)形象吸引客戶；企業(yè)戰(zhàn)略：項目在回現(xiàn)基礎上成功在市場樹立良好形象，建立企業(yè)品牌+141整體定位：市場差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場差本項目居住物業(yè)3.8萬㎡，只需要找到對項目價值認可度最高客戶新都區(qū)白領(lǐng)階層事業(yè)單位公務員成都與本地投資客主抓客戶對區(qū)域價值認可度最高追求時尚品味生活氛圍過渡型兼投資型置業(yè)需求客戶定位產(chǎn)品定位形象定位142本項目居住物業(yè)3.8萬㎡，只需要找到對項目價值認可度最高客戶核心客戶置業(yè)面積價值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務員30—45平重要客戶置業(yè)面積價值觀本地及成都投資客65—90平舒適度、便利性、投資偶得客戶置業(yè)面積價值觀競爭項目截流客戶以白領(lǐng)、公務員階層為核心客戶群體，并挖掘投資客為重要客戶游離客戶置業(yè)面積價值觀本地自住型客戶120—125平米改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶143核心客戶置業(yè)面積價值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層30—45平追求核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單位目前居住狀況事業(yè)基礎周邊企業(yè)目前以租住市區(qū)公寓為主25-35歲，受過高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位租房為主顯性特征分析：首次置業(yè)、實現(xiàn)有房夢置業(yè)目的：實現(xiàn)首套房目的；物業(yè)要求：小面積，低總價，過渡型物業(yè)；關(guān)注要素：物業(yè)形象、便利性；產(chǎn)品需求:中小戶型為主，少量緊湊三房滿足本區(qū)域人士改善需求；支付能力：工薪階層，年收入10—15萬以上；需求特征分析：精神屬性＞產(chǎn)品＞環(huán)境時尚、容易接受新事物、追求品質(zhì)生活理念客戶定位產(chǎn)品定位形象定位144核心客戶：白領(lǐng)精英階層、公務員，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域單以客戶需求、競爭分析依托，實現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預期目標本體機會以精致小戶型為主力精致：精裝修、高品、時尚小戶型：以45—90平米為主力戶型主力：以80%現(xiàn)金牛產(chǎn)品快速走量，明星標桿產(chǎn)品拉升價值客戶定位產(chǎn)品定位形象定位市場機會老城核心區(qū)交通優(yōu)勢明顯市場中小戶型消化缺失白領(lǐng)、公務員群體龐大外地置業(yè)呈現(xiàn)增長客戶機會145以客戶需求、競爭分析依托，實現(xiàn)發(fā)展商快速回現(xiàn)預期目標本體機會針對核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項目主要以中小戶型為主，實現(xiàn)快速走量戶型面積區(qū)間預計面積總價區(qū)間戰(zhàn)略實現(xiàn)客戶匹配一房30-352000平12-17萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務員45-502600平18-20萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品兩房65-7014000平25-30萬現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務員、本地客三房85-9012000平30-40現(xiàn)金牛產(chǎn)品白領(lǐng)、公務員、本地客120-1258000平40萬以上明星產(chǎn)品外地、本地客改善置業(yè)總計38800————客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本項目核心客戶為35歲以下，周邊區(qū)域白領(lǐng)、公務員客戶為主，主要置業(yè)面積集中在35-70單身公寓、舒適一房一廳及過渡型兩房為主；本項目重要客戶本地改善居住環(huán)境及投資客，主要置業(yè)面積集中在65-90平米緊湊兩房、三房。因此，本項目在戶型面積配比上主要提升45—90平米戶型比例。146針對核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項目主要以中小戶型為主，桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模主題社區(qū)時尚住宅5萬平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富氧運動社區(qū)領(lǐng)先市場的建筑外觀時尚形象形象定位147桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模5萬平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富案名建議推廣名1桂湖銘城148案名建議推廣名1桂湖銘城32推廣名詮釋桂湖銘城一個有靈魂的案名。泡一壺清茶……讀一本好書……桂湖銘城的時光……靜謐、美好……為你等待了649年……而桂湖銘城卻只為391位等待……難忘桂湖、難舍桂湖銘城……

149推廣名詮釋桂湖銘城一個有靈魂的案名。為你等待了649年……3案名建議推廣名2桂湖記憶項目抓住桂湖為訴求點，始終以桂湖為主線進行推廣150案名建議推廣名2桂湖記憶項目抓住桂湖為訴求點，始終以桂湖為主平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)151平面表現(xiàn)設計形象表現(xiàn)3515236報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位153報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物總面平布置建議地面4F停車場總體規(guī)劃建議:

項目角落異形地塊建議用于修建地面4層停車場，避免地下挖掘停車場，節(jié)約很大成本;長遠考慮，伴隨規(guī)劃路的開通，可以在停車場外側(cè)增設臨街鋪面，具有很大發(fā)展性。項目建議采用底層4.5米架空層，設置小區(qū)多功能運動區(qū)，結(jié)合園林營造出富氧運動小區(qū)；底層架空泛會所結(jié)合特色園林景觀154總面平布置建議地面4F停車場總體規(guī)劃建議:底層架空泛會所結(jié)合建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓產(chǎn)品排布規(guī)劃建議原則:

保證商業(yè)的臨街面最大化;以風車形體量進行優(yōu)化組合，形成幾個互相穿插的“L”形體量小戶型產(chǎn)品排布在地塊價值稍差的區(qū)域;舒適性產(chǎn)品盡量保證南北朝向,排布在地塊價值較高的區(qū)域,以提升項目整體價值;商業(yè)與住宅通過架空層完全隔離,以保證住宅純粹性運動會所設置在架空層地面4F停車場155建議商業(yè)以街鋪形式圍合排布，住宅以L型小戶型公寓及舒適性板樓報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場機會分析價格定位156報告目錄項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項目屬性核心問題物本項目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運動精工都市化意向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細節(jié)商業(yè)會所地下車庫園林展示動線物管服務157本項目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運動精工都市化意向配套都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)立面建筑外立面是最能體現(xiàn)住宅品質(zhì)和開發(fā)商用心程度的關(guān)鍵點建筑立面要求：色彩艷麗、線條簡潔、時尚、都市感強材質(zhì)選擇上:選取隔音隔熱效果較好材質(zhì)158都市單元體——跳躍式外立面（色彩MIX）都市都市單元體車庫人性化（燈箱區(qū)分）車庫要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設計都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)公共空間

車庫人性化設計能令客戶獲得最直接感知159都市單元體車庫人性化（燈箱區(qū)分）車公共空間集中入戶大堂向客戶傳達了最有效的品質(zhì)化概念我們不要——又一個充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，朋友會覺得我太俗氣我們要——一個充滿品位和設計感的會客主場，同時又可以滿足些許商務需求入戶大堂休憩場所大堂商務功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)160公共空間我們不要——又一個充滿土豪氣息，鑲金戴銀的“豪門”，戶型創(chuàng)新通過產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新，實現(xiàn)高性價比，提升產(chǎn)品競爭力都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)161戶型創(chuàng)新都市