2022年最新房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫完整題庫含答案（培優(yōu)A卷）

2022年最新房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫完整題庫含答案（培優(yōu)A卷）第一部分單選題(50題)1、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。

A.最佳用途和最佳規(guī)模

B.最佳集約度

C.最佳規(guī)模和最佳集約度

D.最佳用途

【答案】：C

2、履行必要的估價(jià)程序是（）的基本要求。

A.完成估價(jià)項(xiàng)目

B.評定估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.評定估價(jià)師水平

D.確定估價(jià)結(jié)果

【答案】：A

3、估價(jià)對象由（）決定。

A.委托人

B.估價(jià)目的

C.委托人和估價(jià)目的雙重

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)

【答案】：C

4、待開發(fā)的土地一般不適用（）來估價(jià)。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】：C

5、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。

A.易受限制

B.獨(dú)一無二

C.相互影響

D.不可移動(dòng)

【答案】：C

6、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是

A.陽亢

B.陽虛

C.陰虛

D.痰濕

【答案】：B

7、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

A.第（1）種情況

B.第（2）種情況

C.第（4）種情況

D.第（5）種情況

【答案】：A

8、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。

A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況

B.房屋所有權(quán)狀況

C.出租或占用情況

D.土地利用現(xiàn)狀

【答案】：B

9、采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】：B

10、采用成本法估價(jià)時(shí)，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。

A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B.從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C.投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D.投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

【答案】：D

11、在實(shí)際估價(jià)中，選?。ǎ?yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取的。

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.價(jià)值類型

C.估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.估價(jià)依據(jù)

【答案】：D

12、“益火補(bǔ)土”法適用于

A.腎陽虛損證

B.心腎陽虛證

C.心脾兩虛證

D.脾腎陽虛證

【答案】：D

13、房地產(chǎn)估價(jià)（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.長期趨勢法

C.成本法

D.收益法

【答案】：B

14、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是（）。

A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間

C.開發(fā)完成后的時(shí)間

D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

【答案】：B

15、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

【答案】：D

16、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值

D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤

【答案】：C

17、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對估價(jià)對象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。

A.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人

B.與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師無利害關(guān)系的第三人

C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人

D.人民法院

【答案】：A

18、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】：B

19、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。

A.成交價(jià)格

B.市場價(jià)格

C.交易價(jià)格

D.正常價(jià)格

【答案】：D

20、在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價(jià)格，如（）。

A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.商品房售價(jià)

C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補(bǔ)償

D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)

【答案】：D

21、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

【答案】：B

22、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

【答案】：B

23、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑的是（）。

A.通過自己開發(fā)耕地取得

B.通過征收集體土地取得

C.通過征收國有土地上的房屋取得

D.通過市場購置取得

【答案】：A

24、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

【答案】：D

25、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】：C

26、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

【答案】：C

27、收益法的雛形是（）。

A.地租資本化法

B.報(bào)酬資本化法

C.早期購買年法

D.直接資本化法

【答案】：C

28、生產(chǎn)資料是由

A.勞動(dòng)者和勞動(dòng)對象構(gòu)成的

B.勞動(dòng)對象和勞動(dòng)資料構(gòu)成的

C.勞動(dòng)者和勞動(dòng)資料構(gòu)成的

D.勞動(dòng)者、勞動(dòng)對象、勞動(dòng)資料構(gòu)成的

【答案】：B

29、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)椋ǎ?/p>

A.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的

B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化

C.必須確定一個(gè)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通常有確定的發(fā)生時(shí)間

【答案】：A

30、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。

A.該房地產(chǎn)的通用性

B.該類房地產(chǎn)的市場狀況

C.該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性

D.該房地產(chǎn)的所有人

【答案】：D

31、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。

A.2402.22

B.2302.22

C.2202.22

D.2102.22

【答案】：B

32、新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運(yùn)用（）進(jìn)行估價(jià)。

A.市場法

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.成本法

【答案】：D

33、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝

【答案】：A

34、在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。

A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定

D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

【答案】：A

35、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。

A.配套設(shè)施建設(shè)的限制

B.房地產(chǎn)使用管制

C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制

D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

【答案】：B

36、估價(jià)資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價(jià)及管理工作。保存估價(jià)資料的主要作用不包括（）。

A.有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛

C.有助于保持估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核

【答案】：C

37、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機(jī)是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒

【答案】：D

38、五志過極均可傷

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：A

39、從估價(jià)的角度看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做（）：

A.利潤

B.利息

C.開發(fā)所得

D.開發(fā)成本

【答案】：A

40、滋陰以制陽的治法屬于

A.陽病治陰

B.陰病治陽

C.陰中求陽

D.陽中求陰

【答案】：A

41、關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法

B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法

C.估價(jià)師對外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可比實(shí)例調(diào)查困難，可不選用

D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法

【答案】：A

42、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱

【答案】：A

43、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%

【答案】：A

44、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為()。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.獨(dú)立客觀公正原則

【答案】：D

45、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價(jià)值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)值是（）萬元。

A.6250

B.8000

C.9250

D.10000

【答案】：C

46、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2003年8月15進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為()。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.簽訂估價(jià)委托合同之日

D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

【答案】：A

47、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬元，乙宗地價(jià)值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價(jià)是（）萬元。

A.70

B.80

C.90

D.100

【答案】：C

48、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

A.投資利潤

B.開發(fā)利潤

C.投資收益

D.銷售稅

【答案】：B

49、下列哪項(xiàng)不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥惡濕

C.胃宜降則和

D.喜潤惡燥

【答案】：B

50、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程

【答案】：ACD

2、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個(gè)固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形

E.每年根據(jù)市場價(jià)格變化而變化

【答案】：ABCD

3、最高最佳利用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。

A.法律上許可

B.技術(shù)上可能

C.財(cái)務(wù)上可行

D.價(jià)值最大化

E.使用上簡便

【答案】：ABCD

4、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.市區(qū)商品房價(jià)格水平較高

B.消費(fèi)者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路免費(fèi)通行

D.人們預(yù)期未來郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：ACD

5、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

【答案】：C

6、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動(dòng)力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸

【答案】：BC

7、對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對價(jià)值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

C.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)

【答案】：ABD

8、運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟包括（）。

A.收集大量交易實(shí)例

B.對選取的可比實(shí)例進(jìn)行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實(shí)例

D.對可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學(xué)方法測算出估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格

【答案】：ACD

9、市場狀況調(diào)整的方法有（）。

A.定基價(jià)格指數(shù)法

B.環(huán)比價(jià)格指數(shù)法

C.價(jià)格變動(dòng)率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整

【答案】：ABC

10、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

B.估價(jià)對象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

D.估價(jià)對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的開發(fā)程度一致

E.估價(jià)對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的使用年限相同

【答案】：BC

11、在下列說法運(yùn)用市場法估價(jià)，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實(shí)例

C.對可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)處理

D.價(jià)格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價(jià)格

【答案】：ABC

12、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】：AC

13、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評估

B.評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率

C.評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D.評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評估投資價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

【答案】：AB

14、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對估價(jià)結(jié)果的意見

【答案】：ABD

15、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時(shí)采取的方法有（）

A.試錯(cuò)法

B.移動(dòng)平均法

C.曲線擬合法

D.線性內(nèi)插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

16、估價(jià)對象為一宗熟地，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】：ABD

17、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。

A.土地使用權(quán)

B.所有權(quán)

C.地役權(quán)

D.典權(quán)E租賃權(quán)

【答案】：AC

18、估價(jià)對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

19、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果

【答案】：AB

20、下列各項(xiàng)中，屬于市場價(jià)值形成條件的有（）。

A.適當(dāng)營銷

B.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

C.謹(jǐn)慎行事

D.公平交易

E.熟悉情況

【答案】：ACD

21、下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】：BC

22、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法

B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的

C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D.估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍

E.主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評估

【答案】：AC

23、評估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對象范圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)

【答案】：CD

24、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

A.電費(fèi)

B.物業(yè)管理費(fèi)

C.水費(fèi)

D.供暖費(fèi)

E.房地產(chǎn)稅

【答案】：CD

25、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

26、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

【答案】：ABCD

27、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。

A.保值增值

B.價(jià)值量大

C.不可移動(dòng)

D.壽命長久

E.獨(dú)一無二

【答案】：ABCD

28、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價(jià)依據(jù)的有（）。

A.《中華人民共和國物權(quán)法》

B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國有土地上房屋征收評估辦法》

D.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

E.《中華人民共和國擔(dān)保法》

【答案】：ABCD

29、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】：ABC

30、凈收益每年不變的報(bào)酬資本化法公式除了可以直接測算價(jià)格外，還可用于（）。

A.不同期限的房地產(chǎn)價(jià)格之間的轉(zhuǎn)換

B.資本化率的求取

C.比較法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

D.比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

E.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格的求取

【答案】：ACD

31、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

【答案】：BD

32、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損

【答案】：CD

33、下列情況可以采用表格形式的估價(jià)報(bào)告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告

B.單套住宅抵押估價(jià)報(bào)告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價(jià)值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估

【答案】：AB

34、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費(fèi)附加

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

35、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

36、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

【答案】：ABCD

37、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

【答案】：AC

38、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中屬于房地產(chǎn)個(gè)體因素的是()。

A.位置

B.外部配套設(shè)施

C.面積

D.形狀E地質(zhì)條件

【答案】：ACD

39、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：AD

40、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有（）

A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的實(shí)際支出

B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格

D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格

E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

【答案】：CD

41、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

42、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價(jià)值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

43、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】：AC

44、路線價(jià)法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調(diào)整”

C.先對多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評估出許多“估價(jià)對象”

E.是先對“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

【答案】：BCD

45、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

46、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

【答案】：C

47、用比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。

A.交易過程

B.交易情況

C.市場狀況

D.交易價(jià)格

E.房地產(chǎn)狀況

【答案】：BC

48、在房地產(chǎn)抵押中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的環(huán)節(jié)包括（）。

A.初次抵押中的抵押價(jià)值評估

B.再次抵押中的抵押價(jià)值評估

C.續(xù)貸抵押中的抵押價(jià)值評估

D.處置抵押中的市場價(jià)值評估

E.租賃抵押中的權(quán)益價(jià)值評估

【答案】：ABCD

49、不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。

A.一個(gè)球場

B.一個(gè)高爾夫球洞

C.一條保齡球球道

D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

E.一個(gè)游泳館

【答案】：BCD

50、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

2、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場定價(jià)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

4、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

5、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛

6、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

7、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

8、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

9、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

10、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

11、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

12、市場法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

14、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

15、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

16、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

17、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

D.估價(jià)人員要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性

【答案】：AC

18、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）

【答案】：

19、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

20、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價(jià)格具有控制力量

【答案】：ABCD

21、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

22、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

23、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

24、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

25、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

26、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果

【答案】：AB

27、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

28、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

29、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

30、市場法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

31、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

32、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的，估價(jià)目的決定其（）。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.價(jià)值類型

D.估價(jià)對象

E.估價(jià)結(jié)果

【答案】：CD

33、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價(jià)的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估

【答案】：BD

34、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

35、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

36、估價(jià)當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

B.估價(jià)師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.估價(jià)委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

37、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

38、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

39、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

40、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價(jià)的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估

【答案】：BD

41、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

42、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

43、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加