個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃課件

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2022/12/19個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2022/12/16個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃1第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識一、房地產(chǎn)的基本含義（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資；地產(chǎn)是購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識一、房地產(chǎn)的基本含義個人2（二）房地產(chǎn)的類型1、按性質(zhì)分類

商品房：由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）房地產(chǎn)的類型個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃3廉租房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟適用房：指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃廉租房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)4政策性租賃房：指通過政府或委托機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃政策性租賃房：指通過政府或委托機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的5安居房：直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。房改房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或標準價購買的已建公有住房。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃安居房：直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。6經(jīng)濟適用住房由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。經(jīng)濟適用住房，戶型設計必須為平層，建設面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟適用住房由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，7戶型按建筑形式分類：平層戶型；錯層戶型；躍層戶型；復式戶型。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃戶型按建筑形式分類：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃8平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。個人理9錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特點是“靜態(tài)”與“動態(tài)”相結(jié)合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進行空間隔斷。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)10個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃11躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立。最大優(yōu)點在于動靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。最大缺點在于樓梯占用戶內(nèi)面積。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立。個12個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃13復式；指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復式戶內(nèi)擁有一個或幾個房間是貫穿兩層的通透空間。復式戶型除了具備躍層的優(yōu)點以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會特別好，而且會顯得特別氣派。缺點在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設計造價較高，最終抬高了房價。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃復式；指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上，與躍層的14個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃15經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不準直接上市交易，如果購房人由于特殊原因確實需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)適房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不準直接16購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應按照屆時同地段17

2、按照取得時間分類

期房：預售商品房，指從開發(fā)商取得“商品房預售許可證”可以公開發(fā)售開始，直至取得之前的商品房。

現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥所售項目的“房地產(chǎn)權(quán)證”的商品房?，F(xiàn)房必須是整體竣工并通過驗收，購房者在購買現(xiàn)房時簽訂“商品房買賣合同”，購買后即可入住。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2、按照取得時間分類個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃18

房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。

全部產(chǎn)權(quán)是指購房者獨自擁有對房屋的全部權(quán)利，他人不能干涉，商品房屬于全部產(chǎn)權(quán)房。

部分產(chǎn)權(quán)是在房改時期形成的一種特殊房屋所有權(quán)形式，它是指購房人按房改標準價購買的公房，購房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，而使購房人只擁有了“部分產(chǎn)權(quán)”。部分產(chǎn)權(quán)是對房屋收益權(quán)和處分權(quán)有所限制。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋行使占有、使用、處分19大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用權(quán)，不能上市交易的房屋。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃20

二、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃

二、房地產(chǎn)投資的概念個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃21三、房地產(chǎn)投資的方式

1、直接購房

投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接購置房屋，可自住，也可出租或出售，以獲得利潤。

2、以租代購

投資者簽訂購租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購買此房，并以租金抵銷部分房款。

3、以租養(yǎng)貸

投資者先付首期房款，其余部分通過銀行貸款解決。然后出租此房屋，用租金來償還貸款。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃三、房地產(chǎn)投資的方式1、直接購房個人理財課程房產(chǎn)規(guī)22

4、買賣樓花

購買預建的樓盤，只需房價的10%左右，如果房價上升，可賣出獲利。相當于期貨功能，風險較大。5、房地產(chǎn)投資券

購買房地產(chǎn)投資券到期可得本息。6、房地產(chǎn)證券

通過發(fā)行證券，將小資金匯集后購買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、買賣樓花個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃23以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》，通過一系列舉措開展以房養(yǎng)老試點。以房養(yǎng)老也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京24房地產(chǎn)投資券

房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，持有人憑此獲取特定房地產(chǎn)為標的的投資收益的有價證券。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)投資券房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行25發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人。

投資人:是指持有房地產(chǎn)投資券的自然人或法人。

管理人:是指受投資人委托管理標的房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金融機構(gòu)。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營范26非銀行金融機構(gòu)

以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險等形式籌集資金，并將所籌資金運用于長期性投資的金融機構(gòu)。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃非銀行金融機構(gòu)以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險27非銀行金融機構(gòu)與銀行的區(qū)別：

在于信用業(yè)務形式不同，其業(yè)務活動范圍的劃分取決于國家金融法規(guī)的規(guī)定。我國非銀行金融機構(gòu)的形式主要有：信托投資公司、租賃公司和保險公司等。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃非銀行金融機構(gòu)與銀行的區(qū)別：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃28非銀行金融機構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務人從事大規(guī)模借貸活動，可以用優(yōu)惠貸款條件的形式分到債務人身上，可以用利息支付和其他利息形式分到債權(quán)人身上，也可以用優(yōu)厚紅利的形式分到股東身上以吸引更多的資本。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃非銀行金融機構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務人從事大規(guī)模借貸活動29房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場直接融資的重要工具，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場直接融資的重30

房地產(chǎn)證券的特點

高收益性：房地產(chǎn)的利潤率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤也就決定了房地產(chǎn)證券的高回報率。

高風險性：房地產(chǎn)業(yè)投資量大，資金周轉(zhuǎn)慢，開發(fā)時間長，極容易受外界環(huán)境的影響，呈現(xiàn)高風險。

收益的長期性：中長期投資個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)證券的特點個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃31房地產(chǎn)證券的兩種形式

（一）房地產(chǎn)債券

房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)證券的兩種形式（一）房地產(chǎn)債券個人理財課程房產(chǎn)規(guī)32

房地產(chǎn)政府債券：

指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機構(gòu)面向社會發(fā)行的債券。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)政府債券多為地方政府向社會發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設籌集資金。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)政府債券：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃33

房地產(chǎn)金融債券：

指由銀行或其他非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)金融債券：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃34房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有：住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指35

（二）房地產(chǎn)股票

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）房地產(chǎn)股票個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃36四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點：1、房地產(chǎn)是一種耐用消費品2、房地產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定具有較好的保值、增值的功能3、房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃37缺點：1、流動性相對較差2、投資金額比較大3、政策風險土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收4、道德風險房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃缺點：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃38五、房地產(chǎn)價格及影響因素（一）房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素1、土地成本包括征地費或拆遷補償費或土地轉(zhuǎn)讓費及相關(guān)稅費；2、勘察設計和前期工程費用

包括正式開工前發(fā)生的規(guī)劃設計、水文、地質(zhì)勘探和測繪等費用3、建安工程費及相關(guān)稅費個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃五、房地產(chǎn)價格及影響因素（一）房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素個人理39

4、開發(fā)商支付的交易稅費

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時支付的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值費、印花稅、房屋買賣綜合服務費、房屋銷售費用5、代政府部門收取的稅費6、利息

包括利用金融機構(gòu)貸款進行前期投資所必須支付的利息7、利潤個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、開發(fā)商支付的交易稅費個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃40中國房價大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人售價2200-3100100%政策管理部門買房者前期費用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費200-3009%建筑及拆遷安置費700-80026%-32%開發(fā)銷售商等利潤340-60015%-20%個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃中國房價大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人41影響房地產(chǎn)價格的因素1、一般因素：包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素2、地域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素3、個別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃影響房地產(chǎn)價格的因素1、一般因素：包括社會因素、經(jīng)濟因42第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃一、進行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因1、購房需要大筆資金2、貸款償還需要延續(xù)十幾年的時間3、未來的收支變化無法充分預期4、事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃43二、購房與租房的決策優(yōu)點缺點租公寓房方便遷移、靈活；不需負維修責任，財務負擔較小沒有自己的產(chǎn)業(yè)；無法重新布置；房租可能提高購新房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進行布置財務負擔大；需要裝修費用；遷移受限制購二手房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價格比新房低；選擇余地大；周圍配套環(huán)境成熟；財務負擔相對小維修費用較高；設施陳舊；遷移受限制個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二、購房與租房的決策優(yōu)點缺點租公寓房方便遷移、靈活；44購房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商

具備五證：

《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》

具備二書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃購房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃45二、利用住房公積金貸款

住房公積金管理中心——貸款樓盤——公積金個人住房貸款項目個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二、利用住房公積金貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃46住房公積金貸款利率項目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業(yè)貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃住房公積金貸款利率項目年利率（%）五年以下（含五年）347公積金個人住房貸款項目

貸款項目項目地址項目建設單位承辦銀行業(yè)瑞.秋水長天沙坪壩區(qū)上中渡口30號重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建行沙坪壩支行華宇.北城中央北部新區(qū)高新園人和組團重慶華宇物業(yè)（集團）有限公司建行沙坪壩支行金象.左右沙坪壩一心村1號重慶崇安置業(yè)發(fā)展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭沙坪壩區(qū)大楊公橋104號重慶俊峰置業(yè)有限公司中行沙坪壩支行金科.10年城江北區(qū)石馬河街道石子山村重慶市金科實業(yè)集團弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)行渝中支行個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃公積金個人住房貸款項目貸款項目項目地址項目建設單位承辦銀行48租房提醒一、選擇地理位置二、選擇價格三、周邊環(huán)境四、簽訂租賃合同個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃租房提醒個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃49三、購房規(guī)劃1、衡量自己的負擔能力按每月的負擔能力估算負擔得起的房屋總價；按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃三、購房規(guī)劃1、衡量自己的負擔能力個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃50

2、購房的各種稅費

契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2、購房的各種稅費個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃51第三節(jié)個人住房消費貸款一、個人住房消費貸款種類

個人住房公積金貸款個人住房商業(yè)性貸款個人住房組合貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第三節(jié)個人住房消費貸款一、個人住房消費貸款種類個人52公積金個人住房貸款類型

（一）純公積金貸款純公積金貸款系指住房公積金管理機構(gòu)運用住房公積金資金，委托商業(yè)銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的個人住房貸款。

重慶市上調(diào)住房公積金個貸最高限額20萬元提升至40萬元，最高可貸成數(shù)為購房款80%。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃公積金個人住房貸款類型（一）純公積金貸款個人理財課程房53

（二）組合貸款

組合貸款系指住房公積金管理機構(gòu)運用住房公積金資金，商業(yè)性銀行運用自營資金，對購買自住住房的同一借款申請人、使用同一抵押物，采用同一貸款期限，執(zhí)行不同貸款利率發(fā)放的個人住房貸款，是政策性個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款的組合。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）組合貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃54住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款指借款人在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請貸款規(guī)模的樓盤購買在建住房，通過售房單位和承辦銀行申請辦理的公積金個貸。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃55期房按揭貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個人；2、在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請貸款規(guī)模的樓盤購買在建住房；3、有正當職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃期房按揭貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具564、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；5、有不少于購房總價款20%的自籌資金；6、同意用所購住房作抵押；7、同意辦理住房置業(yè)擔?；蛸J款綜合保險；8、公積金中心規(guī)定的其他條件。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；個人57（二）期房直客貸款

指借款人購買在建住房（房屋已完成主體建筑封頂）時,因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸,而由其直接向公積金中心申請辦理的公積金個貸。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）期房直客貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃58期房直客貸款對象及條件

1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個人；2、在本市城鎮(zhèn)樓盤購買在建住房因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸的；3、有正當職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃期房直客貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一594、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，且所購房屋已完成主體建筑封頂；5、有不少于購房總價款20%的自籌資金；6、同意用所購住房作抵押；7、同意辦理住房置業(yè)擔?；蛸J款綜合保險；8、公積金中心規(guī)定的其他條件。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，且所60（三）現(xiàn)房直客貸款

指借款人購買現(xiàn)房時，因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸,而由其直接向公積金中心申請辦理的公積金個貸。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（三）現(xiàn)房直客貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃61（四）置換抵押貸款

指借款人將原辦理的商業(yè)性個人住房貸款或組合貸款余額統(tǒng)一置換為公積金個貸。（五）二手房貸款指借款人購買二手房時，由其直接向公積金中心申請辦理的公積金個貸。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（四）置換抵押貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃62二手房貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個人；2、在本市城鎮(zhèn)購買再交易住房；3、有正當職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二手房貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以634、有合法有效的《房地產(chǎn)買賣合同》和所購房原《房地產(chǎn)權(quán)證》（或《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》）；5、同意用所購住房作抵押；6、同意辦理住房置業(yè)擔?；蛸J款綜合保險；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、有合法有效的《房地產(chǎn)買賣合同》和所購房原《房地產(chǎn)647、所購二手房符合下列條件：A、產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，可在住房二級市場交易的框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)的成套住宅；B、房屋使用年限不超過15年。8、公積金中心規(guī)定的其他條件。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃7、所購二手房符合下列條件：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃65二、個人住房貸款的還款方式（一）等額本金還款

把全部的貸款本金平均分攤到貸款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當期的貸款余額計算，每期歸還的貸款本金是固定的，利息隨著貸款本金的逐步降低而減少。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二、個人住房貸款的還款方式（一）等額本金還款個人理財課程66（二）等額本息還款

根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，每期中還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）等額本息還款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃67等額本息還款與等額本金還款的比較優(yōu)點特點適合人群等額本息（月等額）準確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭收支在整個還款期內(nèi)，每個月的還款額保持不變資金不寬裕的購房者等額本金（月等本）適合還款初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人本金在整個還款期內(nèi)平均分攤，利息按貸款本金余額逐日計算，每月還款額在逐漸減少，償還本金的速度保持不變打算提前還貸者；目前收入尚可的中年人個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃等額本息還款與等額本金還款的比較優(yōu)點特點適合人群等額本息68（三）組合還款

在等額本金還款法和等額本息還款法的基礎上，根據(jù)借款人的收入成長曲線，為借款人量身定做的還款方式。

組合還款法主要形式遞增型、遞減型和任意型三種。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（三）組合還款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃69第四節(jié)個人支付能力的評估一、目標和需求分析

在確定目標和需求時，把握以下原則：1、分清影響目標和需求的因素的重要性；

個人對房地產(chǎn)投資的需求取決于年齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。面對各種因素的權(quán)衡和取舍。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第四節(jié)個人支付能力的評估一、目標和需求分析個人理財課702、要有前瞻性

隨著個人的成長和際遇，收入、債務以及責任都會隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標和需求時應該將這些考慮進去，以便靈活地對待這些變化。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2、要有前瞻性個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃71二、個人投資動機分析1、用于自已居住考慮居住質(zhì)量，投資交通便捷、環(huán)境宜人、配套的生活設施。2、用于出租獲取收益考慮方便出租，投資小型住宅。3、用于投機獲利個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二、個人投資動機分析個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃72三、個人支付能力評估

1、個人凈資產(chǎn)個人凈資產(chǎn)=個人總資產(chǎn)-個人總負債個人總資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、金融資產(chǎn)、現(xiàn)金、銀行存款、住房公積金等。人個總負債包括各種貸款。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃三、個人支付能力評估個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃73演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain2022/12/19個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain202274個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2022/12/19個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2022/12/16個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃75第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識一、房地產(chǎn)的基本含義（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資；地產(chǎn)是購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識一、房地產(chǎn)的基本含義個人76（二）房地產(chǎn)的類型1、按性質(zhì)分類

商品房：由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）房地產(chǎn)的類型個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃77廉租房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟適用房：指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃廉租房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)78政策性租賃房：指通過政府或委托機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃政策性租賃房：指通過政府或委托機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的79安居房：直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。房改房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或標準價購買的已建公有住房。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃安居房：直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。80經(jīng)濟適用住房由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。經(jīng)濟適用住房，戶型設計必須為平層，建設面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)濟適用住房由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，81戶型按建筑形式分類：平層戶型；錯層戶型；躍層戶型；復式戶型。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃戶型按建筑形式分類：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃82平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。個人理83錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特點是“靜態(tài)”與“動態(tài)”相結(jié)合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進行空間隔斷。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)84個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃85躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立。最大優(yōu)點在于動靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受，而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。最大缺點在于樓梯占用戶內(nèi)面積。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃躍層：指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立。個86個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃87復式；指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上，與躍層的最大區(qū)別在于復式戶內(nèi)擁有一個或幾個房間是貫穿兩層的通透空間。復式戶型除了具備躍層的優(yōu)點以外，還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受，便于觀賞室外景觀，客廳的采光也會特別好，而且會顯得特別氣派。缺點在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設計造價較高，最終抬高了房價。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃復式；指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上，與躍層的88個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃89經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不準直接上市交易，如果購房人由于特殊原因確實需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)適房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不準直接90購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個人購買經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人要上市轉(zhuǎn)讓的，應按照屆時同地段91

2、按照取得時間分類

期房：預售商品房，指從開發(fā)商取得“商品房預售許可證”可以公開發(fā)售開始，直至取得之前的商品房。

現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥所售項目的“房地產(chǎn)權(quán)證”的商品房?，F(xiàn)房必須是整體竣工并通過驗收，購房者在購買現(xiàn)房時簽訂“商品房買賣合同”，購買后即可入住。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2、按照取得時間分類個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃92

房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。

全部產(chǎn)權(quán)是指購房者獨自擁有對房屋的全部權(quán)利，他人不能干涉，商品房屬于全部產(chǎn)權(quán)房。

部分產(chǎn)權(quán)是在房改時期形成的一種特殊房屋所有權(quán)形式，它是指購房人按房改標準價購買的公房，購房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，而使購房人只擁有了“部分產(chǎn)權(quán)”。部分產(chǎn)權(quán)是對房屋收益權(quán)和處分權(quán)有所限制。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋行使占有、使用、處分93大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用權(quán)，不能上市交易的房屋。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由交易的商品房。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃94

二、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃

二、房地產(chǎn)投資的概念個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃95三、房地產(chǎn)投資的方式

1、直接購房

投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接購置房屋，可自住，也可出租或出售，以獲得利潤。

2、以租代購

投資者簽訂購租合同，租戶可在一定期限內(nèi)購買此房，并以租金抵銷部分房款。

3、以租養(yǎng)貸

投資者先付首期房款，其余部分通過銀行貸款解決。然后出租此房屋，用租金來償還貸款。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃三、房地產(chǎn)投資的方式1、直接購房個人理財課程房產(chǎn)規(guī)96

4、買賣樓花

購買預建的樓盤，只需房價的10%左右，如果房價上升，可賣出獲利。相當于期貨功能，風險較大。5、房地產(chǎn)投資券

購買房地產(chǎn)投資券到期可得本息。6、房地產(chǎn)證券

通過發(fā)行證券，將小資金匯集后購買房地產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)單位。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、買賣樓花個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃97以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》，通過一系列舉措開展以房養(yǎng)老試點。以房養(yǎng)老也叫住房反向抵押，貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃以房養(yǎng)老2012年4月23日，南京市民政局下發(fā)《南京98房地產(chǎn)投資券

房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行人依照法定程序發(fā)行，持有人憑此獲取特定房地產(chǎn)為標的的投資收益的有價證券。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)投資券房地產(chǎn)投資券是一種投資收益憑證。它是發(fā)行99發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人。

投資人:是指持有房地產(chǎn)投資券的自然人或法人。

管理人:是指受投資人委托管理標的房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售，并向投資人分派投資收益的非銀行金融機構(gòu)。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃發(fā)行人:是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)注冊的具有房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營范100非銀行金融機構(gòu)

以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險等形式籌集資金，并將所籌資金運用于長期性投資的金融機構(gòu)。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃非銀行金融機構(gòu)以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險101非銀行金融機構(gòu)與銀行的區(qū)別：

在于信用業(yè)務形式不同，其業(yè)務活動范圍的劃分取決于國家金融法規(guī)的規(guī)定。我國非銀行金融機構(gòu)的形式主要有：信托投資公司、租賃公司和保險公司等。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃非銀行金融機構(gòu)與銀行的區(qū)別：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃102非銀行金融機構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務人從事大規(guī)模借貸活動，可以用優(yōu)惠貸款條件的形式分到債務人身上，可以用利息支付和其他利息形式分到債權(quán)人身上，也可以用優(yōu)厚紅利的形式分到股東身上以吸引更多的資本。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃非銀行金融機構(gòu)吸引無數(shù)債權(quán)人債務人從事大規(guī)模借貸活動103房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場直接融資的重要工具，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)而言，均是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)業(yè)利用資本市場直接融資的重104

房地產(chǎn)證券的特點

高收益性：房地產(chǎn)的利潤率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤也就決定了房地產(chǎn)證券的高回報率。

高風險性：房地產(chǎn)業(yè)投資量大，資金周轉(zhuǎn)慢，開發(fā)時間長，極容易受外界環(huán)境的影響，呈現(xiàn)高風險。

收益的長期性：中長期投資個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)證券的特點個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃105房地產(chǎn)證券的兩種形式

（一）房地產(chǎn)債券

房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)證券的兩種形式（一）房地產(chǎn)債券個人理財課程房產(chǎn)規(guī)106

房地產(chǎn)政府債券：

指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機構(gòu)面向社會發(fā)行的債券。目前我國發(fā)行的房地產(chǎn)政府債券多為地方政府向社會發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設籌集資金。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)政府債券：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃107

房地產(chǎn)金融債券：

指由銀行或其他非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)金融債券：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃108房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有：住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指109

（二）房地產(chǎn)股票

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）房地產(chǎn)股票個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃110四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點優(yōu)點：1、房地產(chǎn)是一種耐用消費品2、房地產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定具有較好的保值、增值的功能3、房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃四、房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃111缺點：1、流動性相對較差2、投資金額比較大3、政策風險土地政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收4、道德風險房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃缺點：個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃112五、房地產(chǎn)價格及影響因素（一）房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素1、土地成本包括征地費或拆遷補償費或土地轉(zhuǎn)讓費及相關(guān)稅費；2、勘察設計和前期工程費用

包括正式開工前發(fā)生的規(guī)劃設計、水文、地質(zhì)勘探和測繪等費用3、建安工程費及相關(guān)稅費個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃五、房地產(chǎn)價格及影響因素（一）房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素個人理113

4、開發(fā)商支付的交易稅費

包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時支付的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值費、印花稅、房屋買賣綜合服務費、房屋銷售費用5、代政府部門收取的稅費6、利息

包括利用金融機構(gòu)貸款進行前期投資所必須支付的利息7、利潤個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、開發(fā)商支付的交易稅費個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃114中國房價大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人售價2200-3100100%政策管理部門買房者前期費用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費200-3009%建筑及拆遷安置費700-80026%-32%開發(fā)銷售商等利潤340-60015%-20%個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃中國房價大致構(gòu)成表（每平米）名目金額比例去向支付人115影響房地產(chǎn)價格的因素1、一般因素：包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素2、地域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素3、個別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃影響房地產(chǎn)價格的因素1、一般因素：包括社會因素、經(jīng)濟因116第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃一、進行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因1、購房需要大筆資金2、貸款償還需要延續(xù)十幾年的時間3、未來的收支變化無法充分預期4、事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第二節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃117二、購房與租房的決策優(yōu)點缺點租公寓房方便遷移、靈活；不需負維修責任，財務負擔較小沒有自己的產(chǎn)業(yè)；無法重新布置；房租可能提高購新房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進行布置財務負擔大；需要裝修費用；遷移受限制購二手房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價格比新房低；選擇余地大；周圍配套環(huán)境成熟；財務負擔相對小維修費用較高；設施陳舊；遷移受限制個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二、購房與租房的決策優(yōu)點缺點租公寓房方便遷移、靈活；118購房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商

具備五證：

《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》

具備二書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃購房提醒一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃119二、利用住房公積金貸款

住房公積金管理中心——貸款樓盤——公積金個人住房貸款項目個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃二、利用住房公積金貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃120住房公積金貸款利率項目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業(yè)貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃住房公積金貸款利率項目年利率（%）五年以下（含五年）3121公積金個人住房貸款項目

貸款項目項目地址項目建設單位承辦銀行業(yè)瑞.秋水長天沙坪壩區(qū)上中渡口30號重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建行沙坪壩支行華宇.北城中央北部新區(qū)高新園人和組團重慶華宇物業(yè)（集團）有限公司建行沙坪壩支行金象.左右沙坪壩一心村1號重慶崇安置業(yè)發(fā)展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭沙坪壩區(qū)大楊公橋104號重慶俊峰置業(yè)有限公司中行沙坪壩支行金科.10年城江北區(qū)石馬河街道石子山村重慶市金科實業(yè)集團弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)行渝中支行個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃公積金個人住房貸款項目貸款項目項目地址項目建設單位承辦銀行122租房提醒一、選擇地理位置二、選擇價格三、周邊環(huán)境四、簽訂租賃合同個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃租房提醒個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃123三、購房規(guī)劃1、衡量自己的負擔能力按每月的負擔能力估算負擔得起的房屋總價；按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃三、購房規(guī)劃1、衡量自己的負擔能力個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃124

2、購房的各種稅費

契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、房屋所有權(quán)登記費、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費、中介費等。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃2、購房的各種稅費個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃125第三節(jié)個人住房消費貸款一、個人住房消費貸款種類

個人住房公積金貸款個人住房商業(yè)性貸款個人住房組合貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃第三節(jié)個人住房消費貸款一、個人住房消費貸款種類個人126公積金個人住房貸款類型

（一）純公積金貸款純公積金貸款系指住房公積金管理機構(gòu)運用住房公積金資金，委托商業(yè)銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的個人住房貸款。

重慶市上調(diào)住房公積金個貸最高限額20萬元提升至40萬元，最高可貸成數(shù)為購房款80%。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃公積金個人住房貸款類型（一）純公積金貸款個人理財課程房127

（二）組合貸款

組合貸款系指住房公積金管理機構(gòu)運用住房公積金資金，商業(yè)性銀行運用自營資金，對購買自住住房的同一借款申請人、使用同一抵押物，采用同一貸款期限，執(zhí)行不同貸款利率發(fā)放的個人住房貸款，是政策性個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款的組合。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）組合貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃128住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款指借款人在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請貸款規(guī)模的樓盤購買在建住房，通過售房單位和承辦銀行申請辦理的公積金個貸。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃住房公積金貸款品種（一）期房按揭貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃129期房按揭貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個人；2、在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請貸款規(guī)模的樓盤購買在建住房；3、有正當職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃期房按揭貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具1304、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；5、有不少于購房總價款20%的自籌資金；6、同意用所購住房作抵押；7、同意辦理住房置業(yè)擔保或貸款綜合保險；8、公積金中心規(guī)定的其他條件。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃4、有經(jīng)登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；個人131（二）期房直客貸款

指借款人購買在建住房（房屋已完成主體建筑封頂）時,因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸,而由其直接向公積金中心申請辦理的公積金個貸。個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃（二）期房直客貸款個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃132期房直客貸款對象及條件

1、按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個人；2、在本市城鎮(zhèn)樓盤購買在建住房因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個貸的；3、有正當職業(yè)和穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；個人理財課程房產(chǎn)規(guī)劃期房直客貸款對象及條件1、按時足額繳存住房公積金一1334、有經(jīng)登記合法有效的《重