長城住宅產(chǎn)品核心價值觀研究課件

長城住宅產(chǎn)品核心價值觀研究

規(guī)劃設(shè)計部1長城住宅產(chǎn)品核心價值觀研究規(guī)劃設(shè)計部1目錄：一．制定長城住宅產(chǎn)品核心價值觀目的二．長城住宅產(chǎn)品的分類三.長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)－－創(chuàng)新四．長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素(一).舒適(二).安全(三).綠色(四).科技(五).人文五．長城不同檔次住宅產(chǎn)品的側(cè)重點六．長城住宅產(chǎn)品核心價值觀

2目錄：2對目前市場優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品進行調(diào)研，結(jié)合長城實際情況，總結(jié)經(jīng)驗與得失，制定長城住宅產(chǎn)品的核心價值觀，作為今后開發(fā)住宅產(chǎn)品的核心目標(biāo)和價值理念。

3對目前市場優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品進行調(diào)研一.制定長城住宅產(chǎn)品核心價值觀目的

長城在設(shè)計方面存在的問題較多，主要有以下問題：1．設(shè)計理念趨向保守，缺乏個性化。目前在建項目的設(shè)計理念都比較大眾化，在規(guī)劃設(shè)計、空間營造上缺少令人耳目一新的感覺，缺少敢于開發(fā)具有獨特個性和氣質(zhì)的市場引導(dǎo)型產(chǎn)品的決心。2．價值取向含糊不清，不敢在某些方面進行強力打造，也不敢于在某些方面作出犧牲和讓步。我們的項目基本上都是什么都想要最后什么也不突出，特別是對于高端項目，過分的追求面面俱到的產(chǎn)品必然是一個均衡的、平庸、優(yōu)缺點都不突出的產(chǎn)品，也必然沒有個性和特色。

4一.制定長城住宅產(chǎn)品核心價值觀目的長城在設(shè)計方面存在的問題3．對規(guī)劃設(shè)計的重視、把握的不夠，在規(guī)劃、初設(shè)、施工圖上投入的較為平均，確定規(guī)劃方案比較隨意，沒有仔細推敲，經(jīng)常作施工圖或者景觀設(shè)計的過程中，才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃有問題。

4．各個項目之間關(guān)聯(lián)度較差，每個項目都是獨立操作，整體開發(fā)的核心價值觀不統(tǒng)一。

5．在建筑科技、新技術(shù)、新材料方面利用的不夠，尤其體現(xiàn)在先進的設(shè)備設(shè)施，智能化系統(tǒng)，綠色生態(tài)系統(tǒng)等方面的運用上。

53．對規(guī)劃設(shè)計的重視、把握的不夠，在規(guī)劃、初設(shè)、施工圖上投入如果將長城規(guī)劃設(shè)計方面的技術(shù)體系和技術(shù)標(biāo)準比喻一座大廈，而產(chǎn)品的核心價值觀就是大廈的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)出現(xiàn)偏差或者問題，會使得我們在錯誤的道路上越走越遠。所以構(gòu)建我們的技術(shù)體系和技術(shù)標(biāo)準首先要從確定我們開發(fā)產(chǎn)品的核心價值觀開始。制定長城住宅產(chǎn)品的核心價值觀目的是為了統(tǒng)一我們樓盤的設(shè)計理念和價值取向，通過各個項目的統(tǒng)一的核心價值觀強化顧客對長城項目產(chǎn)品的認識、理解和認知，提升長城住宅產(chǎn)品的品牌形象,促進銷售。

6如果將長城規(guī)劃設(shè)計方面的技術(shù)體系和技術(shù)本次研究是明確我們今后產(chǎn)品的發(fā)展方向，而非技術(shù)標(biāo)準。研究的重點要解決“做什么樣的產(chǎn)品”，只有方向找準了，下一步制定技術(shù)標(biāo)準才能明確。至于“怎樣做”，我們希望能在明確長城住宅產(chǎn)品的核心價值觀之后，依托實際項目來制定我們的技術(shù)體系和技術(shù)標(biāo)準。7本次研究是明確我們今后產(chǎn)品的發(fā)展方向，而二.長城住宅產(chǎn)品的分類

1.中檔住宅產(chǎn)品――居家型物業(yè)（如龍華里程家園，大連都市陽光系列）2.中高檔住宅產(chǎn)品――品質(zhì)型物業(yè)（如成都天府長城6＃、8＃、10＃地項目、松山湖長城世家、上海中環(huán)墅項目、大連海印長城項目）3.高檔住宅產(chǎn)品――享受型物業(yè)（如成都濱江項目）

上述只是長城內(nèi)部的產(chǎn)品分類，同市場同檔次產(chǎn)品相比較我們處在一般的水平，對于長城住宅產(chǎn)品核心價值的挖掘，更重要的是同市場上優(yōu)秀產(chǎn)品的比較、參考和學(xué)習(xí).

8二.長城住宅產(chǎn)品的分類1.中檔住宅產(chǎn)品――居家型物業(yè)（如龍三.長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)－－創(chuàng)新創(chuàng)新是長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)，一切的核心要素都要在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上發(fā)展。要加強在規(guī)劃、方案、戶型、景觀園林、樣板房裝飾等方面的研究，特別是贈送面積，展示區(qū)裝飾等方面。通過創(chuàng)新提升長城住宅產(chǎn)品的核心競爭力，創(chuàng)造產(chǎn)品附加值較高的，與眾不同的住宅產(chǎn)品，要學(xué)會將研究的成果轉(zhuǎn)化的實際應(yīng)用中去，通過創(chuàng)新打造升級版的長城住宅產(chǎn)品。

9三.長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)－－創(chuàng)新創(chuàng)新是長城四.長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素：

長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素體現(xiàn)在：舒適、安全、綠色、科技、人文五個方面。(本部分內(nèi)容用詞說明：表示很嚴格，非這樣做不可，正面詞“必須”，反面詞“嚴禁”；表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的，正面詞“應(yīng)”，反面詞“不應(yīng)”或“不得”；表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應(yīng)這樣做的，正面詞“宜”或“可”，反面詞“不宜”)10四.長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素：長城住宅產(chǎn)品核心價值的五（一）.舒適

舒適方面主要體現(xiàn)在規(guī)劃布局、單體設(shè)計、室內(nèi)外環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、細節(jié)等五個方面：

1.規(guī)劃布局

1）.規(guī)劃上必須遵循自然資源與建筑布局相結(jié)合，根據(jù)自然景觀資源及外部制約條件對土地價值進行分級，并以此作為各檔產(chǎn)品分布的依據(jù)，建筑布局在容積率許可的前提下盡量采用板式一梯兩戶的布局方式。2）.在對外部自然景觀資源充分利用的前提下，注重對小區(qū)內(nèi)部景觀資源的營造，力求做到內(nèi)外景觀有機融合、相互促進。建筑布局與景觀資源應(yīng)緊密結(jié)合，以內(nèi)外景觀資源來引導(dǎo)朝向。

11（一）.舒適

舒適方面主要體現(xiàn)在規(guī)劃布局3）.注重均好性原則，強調(diào)環(huán)境資源的平均享受。對于同類型產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計上要以平等平均享受為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，獲得等同的價值回報。環(huán)境資源要分配到每幢住宅前及每個院落組合里。避免了因資源的過分集中，而形成僅供一部分人享受的格局出現(xiàn),在小區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀點。4）.建筑布局在尊重景觀資源的前提下，重點關(guān)注日照、通風(fēng)的組織，建筑布局盡量避免西向，每棟建筑之間和每個戶型之間的距離、位置、方向應(yīng)統(tǒng)籌考慮，保障每戶應(yīng)有良好的采光、視野和自然通風(fēng)。

123）.注重均好性原則，強調(diào)環(huán)境資源的平均享受。對于同類型2.單體設(shè)計1）.戶型設(shè)計上應(yīng)注重戶型的實用率、方正、功能分區(qū)、贈送空間等方面，關(guān)注別墅化的戶型設(shè)計是當(dāng)前市場的主流，應(yīng)注意室內(nèi)外空間的互動和轉(zhuǎn)換，贈送空間的利用等方面。2）.不同檔次、類型的產(chǎn)品對應(yīng)不同的客戶，而不同的客戶在舒適上有著不同的需求，在戶型設(shè)計上對于不同的客戶采取因地制宜的方法，例如對于中檔住宅和小戶型的戶型主要面向年青群體，設(shè)計重點在時尚、可變、靈活；中高檔居家型住宅面向三口之家，設(shè)計重點在考慮居家需求，兒童活動空間的布置；高檔住宅面向社會成功人士，設(shè)計重點關(guān)注豪華性、奢侈空間和對于資源的占有和利用等方面。

132.單體設(shè)計133）.不同檔次、類型的產(chǎn)品對應(yīng)不同的客戶，而不同的客戶在審美情趣上有著不同的追求，在立面和裝飾設(shè)計上對于不同的客戶采取因地制宜的方法，例如對于中檔住宅和小戶型的戶型主要面向年青群體，設(shè)計風(fēng)格要時尚、前衛(wèi)、色彩要活潑；中高檔住宅面向中青年人士，設(shè)計風(fēng)格要體現(xiàn)小資的異國情調(diào)；高檔住宅面向社會成功人士，設(shè)計風(fēng)格要穩(wěn)重大方，體現(xiàn)豪華、奢侈的感覺，與業(yè)主社會地位相匹配。4）.公共空間的設(shè)計應(yīng)重點關(guān)注，入口、大堂、地下車庫大堂和電梯廳等部位，要彰顯建筑的檔次和品位，所有住宅的電梯廳必須有自然采光和通風(fēng)，地下車庫宜設(shè)計成生態(tài)車庫。

143）.不同檔次、類型的產(chǎn)品對應(yīng)不同的客戶，而不同的客戶在3.室內(nèi)外環(huán)境1）．在室內(nèi)物理環(huán)境方面，聲環(huán)境要求居住環(huán)境保證達到室內(nèi)允許噪聲值，分戶墻和樓板空氣隔聲及樓板撞擊聲達到規(guī)定等級值。對于緊鄰主干道，靠近噪音較大的一側(cè)住宅的外窗要考慮隔聲處理，高檔住宅所有外窗都要考慮隔音處理。2）.在室內(nèi)物理環(huán)境方面，光環(huán)境要求有足夠的采光面積，使居住者享受日光的溫暖和光照的明亮，滿足人們對日光喜受的心理因素和生理方面的要求。對于朝西一側(cè)的住宅的外窗要有防西曬措施，高檔住宅所有外窗要考慮防曬節(jié)能措施，建議客廳、餐廳、臥室等主要房間考慮loe-e玻璃。

153.室內(nèi)外環(huán)境153).在室內(nèi)物理環(huán)境方面，熱環(huán)境除了提供高效的供暖和制冷系統(tǒng)外，要充分考慮住宅的保溫和隔熱措施，加強維護結(jié)構(gòu)的絕緣性能；保證室內(nèi)空氣環(huán)境最有效和最經(jīng)濟的辦法是組織順暢的自然通風(fēng)，同時，機械排除廚房和衛(wèi)生間的廢氣，也是凈化室內(nèi)空氣的必要措施。4）.除北方地區(qū)以外，所有住宅社區(qū)在景觀的設(shè)計上要有水景，作為改善社區(qū)的小環(huán)境的重要手段，同時要處理好防蚊措施。

163).在室內(nèi)物理環(huán)境方面，熱環(huán)境除了提供高效的供暖和制冷4.設(shè)備設(shè)施1）.先進的技術(shù)措施運用是提升社區(qū)舒適性的重要手段，這方面根據(jù)項目的檔次宜適當(dāng)考慮，如空氣置換系統(tǒng)、集中空調(diào)系統(tǒng)、地?zé)岵膳到y(tǒng)、智能停車系統(tǒng)等。2）.給排水系統(tǒng)、給水壓力的選擇、材料與設(shè)備的選型等方面均對住宅舒適度起到不可忽視的作用。應(yīng)選擇低噪音，高效率的機電設(shè)備，并采取隔振降噪處理；衛(wèi)生器具使用的最佳水壓為0.2MPa～0.3Mpa；廚房、衛(wèi)生間宜采用同層排水方式；陽臺排水系統(tǒng)應(yīng)獨立設(shè)置；陽臺雨水系統(tǒng)與空調(diào)冷凝水系統(tǒng)應(yīng)間接排水；對于高層住宅首層衛(wèi)生間排水宜獨立設(shè)置；地漏要具有防返溢或泛臭的功能；管材應(yīng)選用耐腐環(huán)保型。3）.強電方面：除了按國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范設(shè)計外，應(yīng)大力推進節(jié)能機電產(chǎn)品的應(yīng)用，盡量選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)電器材料和設(shè)備；弱電方面：緊跟相關(guān)技術(shù)的最新應(yīng)用發(fā)展，推廣采用國產(chǎn)先進技術(shù)及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

174.設(shè)備設(shè)施175.細節(jié)方面1）.結(jié)構(gòu)方面：結(jié)構(gòu)混凝土墻或柱盡量不占用可用面積，方便家具的擺設(shè),杜絕客廳、臥室、書房、餐廳等主要空間內(nèi)頂板能看見的有礙美觀的梁和下沉板。2）.建筑立面要和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，要注重群體組合效果，建筑立面，細部，材質(zhì)以及色彩表現(xiàn)出來的建筑風(fēng)格要創(chuàng)造與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)的街景和外部空間環(huán)境；在細部處理上強調(diào)精致美觀，選材、設(shè)計和施工要細致，使每棟建筑都成為能經(jīng)得起推敲的建筑精品。3).近距離視線所及的范圍內(nèi)設(shè)計、施工、選材要精致,特別是小尺度范圍內(nèi)的設(shè)計和選材方面，例如架空層和裙房處的細節(jié)設(shè)計，入戶大堂和樓電梯間的室內(nèi)設(shè)計，陽臺欄桿和百葉的設(shè)計和選材，看樓通道和展示區(qū)的設(shè)計和包裝，入戶門牌、門檻石、門窗把手的設(shè)計和選材等細節(jié)方面。

185.細節(jié)方面18(二).安全安全方面主要包括設(shè)計方面、心理方面、設(shè)備設(shè)施等三方面。1．設(shè)計方面1).注意城市道路網(wǎng)和小區(qū)道路網(wǎng)的銜接，合理組織交通關(guān)系，在小區(qū)主干道的規(guī)劃設(shè)計上要避免過于流暢，導(dǎo)致容易引入外部交通，出現(xiàn)交通環(huán)境的混亂交雜。小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住宅的干擾，保證住宅的安寧進行布置，以達到通達性、安全性、方便性的要求。19(二).安全安全方面主要包括設(shè)計方面、心理方面、設(shè)備設(shè)施等三2)．注重小區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的合理組織。在小區(qū)級道路的規(guī)劃上盡量作曲形設(shè)計，限制車輛穿行的速度，達到安全與降低噪音的目的，合理劃分小區(qū)的道路等級，道路交叉爭取正交,避免斜交。斜交不利于工程管線設(shè)置，易造成交通車輛的交通視距不足,形成風(fēng)水上的剪刀煞地段，同時損害這種地段的環(huán)境質(zhì)量和土地利用價值。避免建筑向著交叉口設(shè)門，以及廣告、招牌障礙視距，盡量使小區(qū)道路等級清晰明確，盡可能地減少小區(qū)道路寬度層次。

3）.規(guī)劃布局中的人車分流是保證業(yè)主安全性的首要前提,社區(qū)必須實行人車分流，保障社區(qū)內(nèi)具有完整的、安全的、無障礙的步行系統(tǒng)。

202)．注重小區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的合理組織。在小區(qū)級道路的規(guī)劃上盡量作4).規(guī)劃設(shè)計中必須考慮防止高空墜物的措施，住宅底層若有裙房，裙房應(yīng)至少伸出3－4米；住宅底層若是架空層，架空層建筑基底周邊應(yīng)設(shè)置綠化隔離，進入架空層的通道上空應(yīng)設(shè)置雨蓬，減少高空墜物傷害到業(yè)主的可能。5).兒童游戲場所和老人活動場所應(yīng)結(jié)合設(shè)置，方便老人照顧兒童。6).整個社區(qū)必須滿足無障礙設(shè)計要求。7).景觀植物方面,不得選用帶刺或者有毒的植物，以免給業(yè)主造成傷害，景觀水池深度不宜大于600，超過此深度應(yīng)有防護欄桿。8).施工圖設(shè)計上不應(yīng)為追求控制成本而過分要求降低含鋼量和混凝土用量。

214).規(guī)劃設(shè)計中必須考慮防止高空墜物的措施，住宅底層若有2．心理方面1).規(guī)劃上應(yīng)加強對衛(wèi)生視覺間距的關(guān)注，避免住宅間的對視、遮擋和視線干擾，保證了每戶采光良好和視線上的通透,保障業(yè)主的隱私。2).立面設(shè)計上注意防攀爬的考慮，特別是在上下層錯層陽臺布置上面，要錯開一定的距離,防止造成不必要的安全隱患。

3．設(shè)備設(shè)施先進的技術(shù)設(shè)備設(shè)施是保證業(yè)主安全性重要保障,根據(jù)樓盤的檔次宜適當(dāng)考慮以下安防措施，如紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，智能卡系統(tǒng)，門窗防盜聯(lián)和報警系統(tǒng)，煤氣、防火報警功能，社區(qū)周邊防越報警，監(jiān)控報警及門禁對講系統(tǒng)等。

222．心理方面22(三).綠色綠色包括生態(tài)、健康、環(huán)保等三方面。1．生態(tài)1).因地制宜規(guī)劃設(shè)計,綠色住宅的設(shè)計是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在設(shè)計過程中應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)氐臍夂?、水文、地形、地貌和地物（植被、樹種、水系、山石等），注重當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、人文、歷史、習(xí)俗等條件，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧虾褪┕ぜ夹g(shù)等各種實際情況，從而形成科學(xué)合理、切實可行的設(shè)計方案。2).根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，常年的最熱、最冷時氣溫狀況，常年風(fēng)向，制定合理的節(jié)能方案，組織良好的自然通風(fēng)。3).根據(jù)當(dāng)?shù)厮臈l件，了解水系分布，有無較好的水源作制冷的冷源，盡量避免使用氟里昂、溴化鋰等作制冷劑而帶來的大氣污染；

23(三).綠色綠色包括生態(tài)、健康、環(huán)保等三方面。234).根據(jù)地形地貌和土質(zhì)狀況，合理的規(guī)劃設(shè)計綠化用地。盡量保留自然狀態(tài)，減少土石方的開挖，做到創(chuàng)新與自然相互結(jié)合，保持良性生態(tài)循環(huán)。5）.自然生態(tài)、高雅舒適的景觀環(huán)境是提高社區(qū)舒適度的重要方面，應(yīng)加大在景觀方面的關(guān)注度和投入，軟景與硬景的投入比例宜控制在4：6左右。6).景觀方面應(yīng)加大投入，中檔住宅產(chǎn)品建議每平米景觀面積造價300元，中高檔住宅產(chǎn)品建議每平米景觀面積造價500元，高檔住宅產(chǎn)品建議每平米景觀面積造價800元。景觀的綠化指標(biāo)上應(yīng)高于國家和地方標(biāo)準，檔次越高的住宅綠化率的指標(biāo)應(yīng)越高。7）.景觀應(yīng)加強立體花園和屋頂花園概念，將花園從地面沿著人們的生活路線引入住宅入口、公共走廊、分戶入口、每戶陽臺直至屋頂，營造一個連續(xù)的綠化環(huán)境系統(tǒng)；同時促進營造一個綠色住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。

244).根據(jù)地形地貌和土質(zhì)狀況，合理的規(guī)劃設(shè)計綠化用地。盡量保2.健康1）.建筑材料應(yīng)滿足3R概念：以環(huán)境保護、保障人體健康、減少浪費能源為宗旨，選擇3R(可重復(fù)使用、可再生使用、可循環(huán)使用)材料和對人體健康無害、對環(huán)境污染最少的材料和產(chǎn)品，從建筑裝飾材質(zhì)產(chǎn)品、家具產(chǎn)品到施工應(yīng)實施綠色標(biāo)準化。2）.隨著高新技術(shù)的迅速發(fā)展，在建造綠色生態(tài)住宅的過程中，推廣應(yīng)用綠色建材、生態(tài)建材及環(huán)保建材，使用有利于保護環(huán)境或有益于健康功能的保健型建材。提高有利于健康環(huán)境的環(huán)保保健建材的使用，滿足保護生存環(huán)境和人類健康的需要。

252.健康253).在綠色設(shè)計方面重點關(guān)注日照、通風(fēng)、遮陽、節(jié)能、綠化、環(huán)保等方面的設(shè)計，根據(jù)項目所處的地域不同關(guān)注的重點也不相同。北方建筑重點關(guān)注日照、節(jié)能、綠化等方面，南方建筑重點關(guān)注通風(fēng)、遮陽、綠化等方面。4).綠色生態(tài)住宅的設(shè)計還要充分發(fā)揮當(dāng)?shù)亟ㄖ夹g(shù)優(yōu)勢，注重當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系暮侠砝?，了解建筑材料的美學(xué)特性，尊重當(dāng)?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)，創(chuàng)造出符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的優(yōu)美建筑藝術(shù)形象，力求實現(xiàn)功能完善、技術(shù)先進和經(jīng)濟上可持續(xù)性發(fā)展，達到生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)與資源高效利用、社會文化認同的完美結(jié)合。

263).在綠色設(shè)計方面重點關(guān)注日照、通風(fēng)、遮陽、節(jié)能、綠化、環(huán)3．環(huán)保1).高檔樓盤宜引入節(jié)能、節(jié)水概念：如利用陽光、地?zé)?、雨水等資源，同時通過合理設(shè)計減少用電、用水等浪費；可適當(dāng)考慮雨水收集、中水利用、太陽能熱水器、太陽能燈具等技術(shù)的應(yīng)用等。2）.高檔樓盤宜采用垃圾集中處理和分類處理的措施。減輕住區(qū)環(huán)境的污染，盡可能使廢棄物減少到排放或污染，做到再生、循環(huán)使用和重復(fù)使用。

273．環(huán)保27(四).科技

科技方面主要包括先進的技術(shù)設(shè)施和新材料、新工藝兩個方面。

1．技術(shù)設(shè)施1)．對于不同檔次的社區(qū)應(yīng)配備不同的智能科技設(shè)施，中檔樓盤宜配備基本要求、技術(shù)條件成熟且性能價格比合適的，如可視對講及住戶安防系統(tǒng)、門禁及智能卡系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛出入及停車收費管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、周界防衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入及綜合布線系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)系統(tǒng)、室內(nèi)移動通信信號覆蓋系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等。2）.中高檔樓盤在中檔樓盤的基礎(chǔ)上可選擇增加緊急報警求助系統(tǒng)、“三表”自動抄報系統(tǒng)、家用燃氣泄漏報警控制系統(tǒng)、小區(qū)信息發(fā)布系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、物業(yè)綜合經(jīng)營管理系統(tǒng)等。

28(四).科技科技方面主要包括先進的技術(shù)設(shè)施和新材料、新工藝3）.高檔樓盤在中高檔樓盤的基礎(chǔ)上可選擇增加BAS管理控制系統(tǒng)、家庭自動化系統(tǒng)、恒溫恒濕系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等。4).對于外界環(huán)境尚不完備者，或投資成本太高者，宜謹慎使用。如：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)與廣播電視綜合服務(wù)系統(tǒng)、智能化小區(qū)和智能化家庭系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)等。5）.智能科技系統(tǒng)的實施必須首先滿足住戶基本和可選項目的要求，并考慮今后信息技術(shù)的發(fā)展和外界大環(huán)境的改善，預(yù)留今后逐步實施以及可能出現(xiàn)的新技術(shù)的可能。

293）.高檔樓盤在中高檔樓盤的基礎(chǔ)上可選擇增加BAS管理控制系2．新材料、新工藝

在設(shè)計上對新材料、新工藝的合理運用也能增強項目的品質(zhì)和賣點，如在小戶型和高級公寓項目采用可開合和移動的輕質(zhì)隔墻，會極大增強項目戶型的可變性，增強項目的品質(zhì)，促進銷售。應(yīng)加強對新材料、新工藝的運用，例如雨篷和室外構(gòu)筑物采用膜結(jié)構(gòu)，外窗采用低輻射low—E中空玻璃，室內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)可移動隔墻

，這些材料和工藝已經(jīng)比較成熟，可以放心使用。302．新材料、新工藝30(五).人文

人文方面包括文化內(nèi)涵和審美情趣兩個方面。

1．文化內(nèi)涵1）.地段范圍之內(nèi)如有古樹、建筑物、構(gòu)筑物等其它具有歷史見證意義的建筑物和構(gòu)筑物，應(yīng)予以部分保留，以此來延續(xù)地段的歷史人文背景。2).對于某些特殊項目，可適當(dāng)考慮“文化移植”，將某些具有特殊背景的古建筑、雕塑、小品、古樹等具有歷史人文背景的物品移植到社區(qū)中來，打造社區(qū)的精神殿堂。

31(五).人文人文方面包括文化內(nèi)涵和審美情趣兩個方面。313).高標(biāo)準的文化設(shè)施是提升社區(qū)人文的重要手段，對于項目內(nèi)的小學(xué)和幼兒園，應(yīng)選擇境內(nèi)或境外知名的、實力較強的教育機構(gòu)合作，提升社區(qū)的文化配套設(shè)施。4).注重對社區(qū)文化的營造，宜常舉辦高檔次的文化和體育活動，提高社區(qū)的文化氛圍，體現(xiàn)高端住宅的高尚品味。5).注重對項目所在地的歷史文化的挖掘，加強在人文方面的宣傳，傳播和推廣。323).高標(biāo)準的文化設(shè)施是提升社區(qū)人文的重要手段，對于項目內(nèi)的2．審美情趣

1).在立面風(fēng)格上我們還沒有形成自己獨特的風(fēng)格和特點，每個項目的風(fēng)格迥異，也不利于品牌形象的推廣。這方面建議學(xué)習(xí)萬科，對同一類型的產(chǎn)品有相對固定的風(fēng)格，例如城市高層住宅－－現(xiàn)代風(fēng)格，郊區(qū)大盤－－西班牙風(fēng)格，風(fēng)景資源極佳的別墅－－新中式或歐式古典風(fēng)格。2).加強在建筑細節(jié)上的推敲，建筑立面要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，通過建筑細部、材質(zhì)、色彩、質(zhì)感等方面表現(xiàn)出具有一定品位的建筑風(fēng)格特征，注重建群體組合，創(chuàng)造與景觀環(huán)境協(xié)調(diào)的街景和外部空間環(huán)境。

332．審美情趣33五．長城不同檔次住宅產(chǎn)品的側(cè)重點

對于不同檔次的產(chǎn)品在各個核心價值體現(xiàn)上有著不同的要求和側(cè)重點。分別以高、中高、中來代表他在這方面與市場同等檔次住宅產(chǎn)品相比較所處的水平。

中檔住宅產(chǎn)品中高檔住宅產(chǎn)品高檔住宅產(chǎn)品舒適高高高安全中中高中綠色高高高科技中中中高人文中中中34五．長城不同檔次住宅產(chǎn)品的側(cè)重點對于五．長城住宅產(chǎn)品核心價值觀

長城住宅產(chǎn)品核心價值觀――創(chuàng)造舒適的綠色人生品牌口號――大自然里生長出來的家

今后長城項目核心價值重點體現(xiàn)在舒適和綠色方面，重點關(guān)注規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、景觀園林設(shè)計和綠色咨詢設(shè)計，這幾方面與市場同等檔次項目相比要處于高標(biāo)準的水平。對于中高檔項目和高檔項目，要適當(dāng)加強在安全和科技方面的措施。（長城住宅產(chǎn)品核心價值觀和品牌口號只是表達其含義，具體用詞還需要結(jié)合品牌建設(shè)重新包裝設(shè)計。）

35五．長城住宅產(chǎn)品核心價值觀長城住宅產(chǎn)品核心價值觀――匯報完畢，謝謝！36匯報完畢，謝謝！36長城住宅產(chǎn)品核心價值觀研究

規(guī)劃設(shè)計部37長城住宅產(chǎn)品核心價值觀研究規(guī)劃設(shè)計部1目錄：一．制定長城住宅產(chǎn)品核心價值觀目的二．長城住宅產(chǎn)品的分類三.長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)－－創(chuàng)新四．長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素(一).舒適(二).安全(三).綠色(四).科技(五).人文五．長城不同檔次住宅產(chǎn)品的側(cè)重點六．長城住宅產(chǎn)品核心價值觀

38目錄：2對目前市場優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品進行調(diào)研，結(jié)合長城實際情況，總結(jié)經(jīng)驗與得失，制定長城住宅產(chǎn)品的核心價值觀，作為今后開發(fā)住宅產(chǎn)品的核心目標(biāo)和價值理念。

39對目前市場優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品進行調(diào)研一.制定長城住宅產(chǎn)品核心價值觀目的

長城在設(shè)計方面存在的問題較多，主要有以下問題：1．設(shè)計理念趨向保守，缺乏個性化。目前在建項目的設(shè)計理念都比較大眾化，在規(guī)劃設(shè)計、空間營造上缺少令人耳目一新的感覺，缺少敢于開發(fā)具有獨特個性和氣質(zhì)的市場引導(dǎo)型產(chǎn)品的決心。2．價值取向含糊不清，不敢在某些方面進行強力打造，也不敢于在某些方面作出犧牲和讓步。我們的項目基本上都是什么都想要最后什么也不突出，特別是對于高端項目，過分的追求面面俱到的產(chǎn)品必然是一個均衡的、平庸、優(yōu)缺點都不突出的產(chǎn)品，也必然沒有個性和特色。

40一.制定長城住宅產(chǎn)品核心價值觀目的長城在設(shè)計方面存在的問題3．對規(guī)劃設(shè)計的重視、把握的不夠，在規(guī)劃、初設(shè)、施工圖上投入的較為平均，確定規(guī)劃方案比較隨意，沒有仔細推敲，經(jīng)常作施工圖或者景觀設(shè)計的過程中，才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃有問題。

4．各個項目之間關(guān)聯(lián)度較差，每個項目都是獨立操作，整體開發(fā)的核心價值觀不統(tǒng)一。

5．在建筑科技、新技術(shù)、新材料方面利用的不夠，尤其體現(xiàn)在先進的設(shè)備設(shè)施，智能化系統(tǒng)，綠色生態(tài)系統(tǒng)等方面的運用上。

413．對規(guī)劃設(shè)計的重視、把握的不夠，在規(guī)劃、初設(shè)、施工圖上投入如果將長城規(guī)劃設(shè)計方面的技術(shù)體系和技術(shù)標(biāo)準比喻一座大廈，而產(chǎn)品的核心價值觀就是大廈的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)出現(xiàn)偏差或者問題，會使得我們在錯誤的道路上越走越遠。所以構(gòu)建我們的技術(shù)體系和技術(shù)標(biāo)準首先要從確定我們開發(fā)產(chǎn)品的核心價值觀開始。制定長城住宅產(chǎn)品的核心價值觀目的是為了統(tǒng)一我們樓盤的設(shè)計理念和價值取向，通過各個項目的統(tǒng)一的核心價值觀強化顧客對長城項目產(chǎn)品的認識、理解和認知，提升長城住宅產(chǎn)品的品牌形象,促進銷售。

42如果將長城規(guī)劃設(shè)計方面的技術(shù)體系和技術(shù)本次研究是明確我們今后產(chǎn)品的發(fā)展方向，而非技術(shù)標(biāo)準。研究的重點要解決“做什么樣的產(chǎn)品”，只有方向找準了，下一步制定技術(shù)標(biāo)準才能明確。至于“怎樣做”，我們希望能在明確長城住宅產(chǎn)品的核心價值觀之后，依托實際項目來制定我們的技術(shù)體系和技術(shù)標(biāo)準。43本次研究是明確我們今后產(chǎn)品的發(fā)展方向，而二.長城住宅產(chǎn)品的分類

1.中檔住宅產(chǎn)品――居家型物業(yè)（如龍華里程家園，大連都市陽光系列）2.中高檔住宅產(chǎn)品――品質(zhì)型物業(yè)（如成都天府長城6＃、8＃、10＃地項目、松山湖長城世家、上海中環(huán)墅項目、大連海印長城項目）3.高檔住宅產(chǎn)品――享受型物業(yè)（如成都濱江項目）

上述只是長城內(nèi)部的產(chǎn)品分類，同市場同檔次產(chǎn)品相比較我們處在一般的水平，對于長城住宅產(chǎn)品核心價值的挖掘，更重要的是同市場上優(yōu)秀產(chǎn)品的比較、參考和學(xué)習(xí).

44二.長城住宅產(chǎn)品的分類1.中檔住宅產(chǎn)品――居家型物業(yè)（如龍三.長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)－－創(chuàng)新創(chuàng)新是長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)，一切的核心要素都要在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上發(fā)展。要加強在規(guī)劃、方案、戶型、景觀園林、樣板房裝飾等方面的研究，特別是贈送面積，展示區(qū)裝飾等方面。通過創(chuàng)新提升長城住宅產(chǎn)品的核心競爭力，創(chuàng)造產(chǎn)品附加值較高的，與眾不同的住宅產(chǎn)品，要學(xué)會將研究的成果轉(zhuǎn)化的實際應(yīng)用中去，通過創(chuàng)新打造升級版的長城住宅產(chǎn)品。

45三.長城住宅產(chǎn)品核心價值的基礎(chǔ)－－創(chuàng)新創(chuàng)新是長城四.長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素：

長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素體現(xiàn)在：舒適、安全、綠色、科技、人文五個方面。(本部分內(nèi)容用詞說明：表示很嚴格，非這樣做不可，正面詞“必須”，反面詞“嚴禁”；表示嚴格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的，正面詞“應(yīng)”，反面詞“不應(yīng)”或“不得”；表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應(yīng)這樣做的，正面詞“宜”或“可”，反面詞“不宜”)46四.長城住宅產(chǎn)品核心價值的五要素：長城住宅產(chǎn)品核心價值的五（一）.舒適

舒適方面主要體現(xiàn)在規(guī)劃布局、單體設(shè)計、室內(nèi)外環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、細節(jié)等五個方面：

1.規(guī)劃布局

1）.規(guī)劃上必須遵循自然資源與建筑布局相結(jié)合，根據(jù)自然景觀資源及外部制約條件對土地價值進行分級，并以此作為各檔產(chǎn)品分布的依據(jù)，建筑布局在容積率許可的前提下盡量采用板式一梯兩戶的布局方式。2）.在對外部自然景觀資源充分利用的前提下，注重對小區(qū)內(nèi)部景觀資源的營造，力求做到內(nèi)外景觀有機融合、相互促進。建筑布局與景觀資源應(yīng)緊密結(jié)合，以內(nèi)外景觀資源來引導(dǎo)朝向。

47（一）.舒適

舒適方面主要體現(xiàn)在規(guī)劃布局3）.注重均好性原則，強調(diào)環(huán)境資源的平均享受。對于同類型產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計上要以平等平均享受為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，獲得等同的價值回報。環(huán)境資源要分配到每幢住宅前及每個院落組合里。避免了因資源的過分集中，而形成僅供一部分人享受的格局出現(xiàn),在小區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀點。4）.建筑布局在尊重景觀資源的前提下，重點關(guān)注日照、通風(fēng)的組織，建筑布局盡量避免西向，每棟建筑之間和每個戶型之間的距離、位置、方向應(yīng)統(tǒng)籌考慮，保障每戶應(yīng)有良好的采光、視野和自然通風(fēng)。

483）.注重均好性原則，強調(diào)環(huán)境資源的平均享受。對于同類型2.單體設(shè)計1）.戶型設(shè)計上應(yīng)注重戶型的實用率、方正、功能分區(qū)、贈送空間等方面，關(guān)注別墅化的戶型設(shè)計是當(dāng)前市場的主流，應(yīng)注意室內(nèi)外空間的互動和轉(zhuǎn)換，贈送空間的利用等方面。2）.不同檔次、類型的產(chǎn)品對應(yīng)不同的客戶，而不同的客戶在舒適上有著不同的需求，在戶型設(shè)計上對于不同的客戶采取因地制宜的方法，例如對于中檔住宅和小戶型的戶型主要面向年青群體，設(shè)計重點在時尚、可變、靈活；中高檔居家型住宅面向三口之家，設(shè)計重點在考慮居家需求，兒童活動空間的布置；高檔住宅面向社會成功人士，設(shè)計重點關(guān)注豪華性、奢侈空間和對于資源的占有和利用等方面。

492.單體設(shè)計133）.不同檔次、類型的產(chǎn)品對應(yīng)不同的客戶，而不同的客戶在審美情趣上有著不同的追求，在立面和裝飾設(shè)計上對于不同的客戶采取因地制宜的方法，例如對于中檔住宅和小戶型的戶型主要面向年青群體，設(shè)計風(fēng)格要時尚、前衛(wèi)、色彩要活潑；中高檔住宅面向中青年人士，設(shè)計風(fēng)格要體現(xiàn)小資的異國情調(diào)；高檔住宅面向社會成功人士，設(shè)計風(fēng)格要穩(wěn)重大方，體現(xiàn)豪華、奢侈的感覺，與業(yè)主社會地位相匹配。4）.公共空間的設(shè)計應(yīng)重點關(guān)注，入口、大堂、地下車庫大堂和電梯廳等部位，要彰顯建筑的檔次和品位，所有住宅的電梯廳必須有自然采光和通風(fēng)，地下車庫宜設(shè)計成生態(tài)車庫。

503）.不同檔次、類型的產(chǎn)品對應(yīng)不同的客戶，而不同的客戶在3.室內(nèi)外環(huán)境1）．在室內(nèi)物理環(huán)境方面，聲環(huán)境要求居住環(huán)境保證達到室內(nèi)允許噪聲值，分戶墻和樓板空氣隔聲及樓板撞擊聲達到規(guī)定等級值。對于緊鄰主干道，靠近噪音較大的一側(cè)住宅的外窗要考慮隔聲處理，高檔住宅所有外窗都要考慮隔音處理。2）.在室內(nèi)物理環(huán)境方面，光環(huán)境要求有足夠的采光面積，使居住者享受日光的溫暖和光照的明亮，滿足人們對日光喜受的心理因素和生理方面的要求。對于朝西一側(cè)的住宅的外窗要有防西曬措施，高檔住宅所有外窗要考慮防曬節(jié)能措施，建議客廳、餐廳、臥室等主要房間考慮loe-e玻璃。

513.室內(nèi)外環(huán)境153).在室內(nèi)物理環(huán)境方面，熱環(huán)境除了提供高效的供暖和制冷系統(tǒng)外，要充分考慮住宅的保溫和隔熱措施，加強維護結(jié)構(gòu)的絕緣性能；保證室內(nèi)空氣環(huán)境最有效和最經(jīng)濟的辦法是組織順暢的自然通風(fēng)，同時，機械排除廚房和衛(wèi)生間的廢氣，也是凈化室內(nèi)空氣的必要措施。4）.除北方地區(qū)以外，所有住宅社區(qū)在景觀的設(shè)計上要有水景，作為改善社區(qū)的小環(huán)境的重要手段，同時要處理好防蚊措施。

523).在室內(nèi)物理環(huán)境方面，熱環(huán)境除了提供高效的供暖和制冷4.設(shè)備設(shè)施1）.先進的技術(shù)措施運用是提升社區(qū)舒適性的重要手段，這方面根據(jù)項目的檔次宜適當(dāng)考慮，如空氣置換系統(tǒng)、集中空調(diào)系統(tǒng)、地?zé)岵膳到y(tǒng)、智能停車系統(tǒng)等。2）.給排水系統(tǒng)、給水壓力的選擇、材料與設(shè)備的選型等方面均對住宅舒適度起到不可忽視的作用。應(yīng)選擇低噪音，高效率的機電設(shè)備，并采取隔振降噪處理；衛(wèi)生器具使用的最佳水壓為0.2MPa～0.3Mpa；廚房、衛(wèi)生間宜采用同層排水方式；陽臺排水系統(tǒng)應(yīng)獨立設(shè)置；陽臺雨水系統(tǒng)與空調(diào)冷凝水系統(tǒng)應(yīng)間接排水；對于高層住宅首層衛(wèi)生間排水宜獨立設(shè)置；地漏要具有防返溢或泛臭的功能；管材應(yīng)選用耐腐環(huán)保型。3）.強電方面：除了按國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范設(shè)計外，應(yīng)大力推進節(jié)能機電產(chǎn)品的應(yīng)用，盡量選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)電器材料和設(shè)備；弱電方面：緊跟相關(guān)技術(shù)的最新應(yīng)用發(fā)展，推廣采用國產(chǎn)先進技術(shù)及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

534.設(shè)備設(shè)施175.細節(jié)方面1）.結(jié)構(gòu)方面：結(jié)構(gòu)混凝土墻或柱盡量不占用可用面積，方便家具的擺設(shè),杜絕客廳、臥室、書房、餐廳等主要空間內(nèi)頂板能看見的有礙美觀的梁和下沉板。2）.建筑立面要和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，要注重群體組合效果，建筑立面，細部，材質(zhì)以及色彩表現(xiàn)出來的建筑風(fēng)格要創(chuàng)造與景觀環(huán)境相協(xié)調(diào)的街景和外部空間環(huán)境；在細部處理上強調(diào)精致美觀，選材、設(shè)計和施工要細致，使每棟建筑都成為能經(jīng)得起推敲的建筑精品。3).近距離視線所及的范圍內(nèi)設(shè)計、施工、選材要精致,特別是小尺度范圍內(nèi)的設(shè)計和選材方面，例如架空層和裙房處的細節(jié)設(shè)計，入戶大堂和樓電梯間的室內(nèi)設(shè)計，陽臺欄桿和百葉的設(shè)計和選材，看樓通道和展示區(qū)的設(shè)計和包裝，入戶門牌、門檻石、門窗把手的設(shè)計和選材等細節(jié)方面。

545.細節(jié)方面18(二).安全安全方面主要包括設(shè)計方面、心理方面、設(shè)備設(shè)施等三方面。1．設(shè)計方面1).注意城市道路網(wǎng)和小區(qū)道路網(wǎng)的銜接，合理組織交通關(guān)系，在小區(qū)主干道的規(guī)劃設(shè)計上要避免過于流暢，導(dǎo)致容易引入外部交通，出現(xiàn)交通環(huán)境的混亂交雜。小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住宅的干擾，保證住宅的安寧進行布置，以達到通達性、安全性、方便性的要求。55(二).安全安全方面主要包括設(shè)計方面、心理方面、設(shè)備設(shè)施等三2)．注重小區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的合理組織。在小區(qū)級道路的規(guī)劃上盡量作曲形設(shè)計，限制車輛穿行的速度，達到安全與降低噪音的目的，合理劃分小區(qū)的道路等級，道路交叉爭取正交,避免斜交。斜交不利于工程管線設(shè)置，易造成交通車輛的交通視距不足,形成風(fēng)水上的剪刀煞地段，同時損害這種地段的環(huán)境質(zhì)量和土地利用價值。避免建筑向著交叉口設(shè)門，以及廣告、招牌障礙視距，盡量使小區(qū)道路等級清晰明確，盡可能地減少小區(qū)道路寬度層次。

3）.規(guī)劃布局中的人車分流是保證業(yè)主安全性的首要前提,社區(qū)必須實行人車分流，保障社區(qū)內(nèi)具有完整的、安全的、無障礙的步行系統(tǒng)。

562)．注重小區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的合理組織。在小區(qū)級道路的規(guī)劃上盡量作4).規(guī)劃設(shè)計中必須考慮防止高空墜物的措施，住宅底層若有裙房，裙房應(yīng)至少伸出3－4米；住宅底層若是架空層，架空層建筑基底周邊應(yīng)設(shè)置綠化隔離，進入架空層的通道上空應(yīng)設(shè)置雨蓬，減少高空墜物傷害到業(yè)主的可能。5).兒童游戲場所和老人活動場所應(yīng)結(jié)合設(shè)置，方便老人照顧兒童。6).整個社區(qū)必須滿足無障礙設(shè)計要求。7).景觀植物方面,不得選用帶刺或者有毒的植物，以免給業(yè)主造成傷害，景觀水池深度不宜大于600，超過此深度應(yīng)有防護欄桿。8).施工圖設(shè)計上不應(yīng)為追求控制成本而過分要求降低含鋼量和混凝土用量。

574).規(guī)劃設(shè)計中必須考慮防止高空墜物的措施，住宅底層若有2．心理方面1).規(guī)劃上應(yīng)加強對衛(wèi)生視覺間距的關(guān)注，避免住宅間的對視、遮擋和視線干擾，保證了每戶采光良好和視線上的通透,保障業(yè)主的隱私。2).立面設(shè)計上注意防攀爬的考慮，特別是在上下層錯層陽臺布置上面，要錯開一定的距離,防止造成不必要的安全隱患。

3．設(shè)備設(shè)施先進的技術(shù)設(shè)備設(shè)施是保證業(yè)主安全性重要保障,根據(jù)樓盤的檔次宜適當(dāng)考慮以下安防措施，如紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，智能卡系統(tǒng)，門窗防盜聯(lián)和報警系統(tǒng)，煤氣、防火報警功能，社區(qū)周邊防越報警，監(jiān)控報警及門禁對講系統(tǒng)等。

582．心理方面22(三).綠色綠色包括生態(tài)、健康、環(huán)保等三方面。1．生態(tài)1).因地制宜規(guī)劃設(shè)計,綠色住宅的設(shè)計是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在設(shè)計過程中應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)氐臍夂颉⑺?、地形、地貌和地物（植被、樹種、水系、山石等），注重當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、人文、歷史、習(xí)俗等條件，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧虾褪┕ぜ夹g(shù)等各種實際情況，從而形成科學(xué)合理、切實可行的設(shè)計方案。2).根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，常年的最熱、最冷時氣溫狀況，常年風(fēng)向，制定合理的節(jié)能方案，組織良好的自然通風(fēng)。3).根據(jù)當(dāng)?shù)厮臈l件，了解水系分布，有無較好的水源作制冷的冷源，盡量避免使用氟里昂、溴化鋰等作制冷劑而帶來的大氣污染；

59(三).綠色綠色包括生態(tài)、健康、環(huán)保等三方面。234).根據(jù)地形地貌和土質(zhì)狀況，合理的規(guī)劃設(shè)計綠化用地。盡量保留自然狀態(tài)，減少土石方的開挖，做到創(chuàng)新與自然相互結(jié)合，保持良性生態(tài)循環(huán)。5）.自然生態(tài)、高雅舒適的景觀環(huán)境是提高社區(qū)舒適度的重要方面，應(yīng)加大在景觀方面的關(guān)注度和投入，軟景與硬景的投入比例宜控制在4：6左右。6).景觀方面應(yīng)加大投入，中檔住宅產(chǎn)品建議每平米景觀面積造價300元，中高檔住宅產(chǎn)品建議每平米景觀面積造價500元，高檔住宅產(chǎn)品建議每平米景觀面積造價800元。景觀的綠化指標(biāo)上應(yīng)高于國家和地方標(biāo)準，檔次越高的住宅綠化率的指標(biāo)應(yīng)越高。7）.景觀應(yīng)加強立體花園和屋頂花園概念，將花園從地面沿著人們的生活路線引入住宅入口、公共走廊、分戶入口、每戶陽臺直至屋頂，營造一個連續(xù)的綠化環(huán)境系統(tǒng)；同時促進營造一個綠色住宅與自然景觀、社會文化相融合的環(huán)境。

604).根據(jù)地形地貌和土質(zhì)狀況，合理的規(guī)劃設(shè)計綠化用地。盡量保2.健康1）.建筑材料應(yīng)滿足3R概念：以環(huán)境保護、保障人體健康、減少浪費能源為宗旨，選擇3R(可重復(fù)使用、可再生使用、可循環(huán)使用)材料和對人體健康無害、對環(huán)境污染最少的材料和產(chǎn)品，從建筑裝飾材質(zhì)產(chǎn)品、家具產(chǎn)品到施工應(yīng)實施綠色標(biāo)準化。2）.隨著高新技術(shù)的迅速發(fā)展，在建造綠色生態(tài)住宅的過程中，推廣應(yīng)用綠色建材、生態(tài)建材及環(huán)保建材，使用有利于保護環(huán)境或有益于健康功能的保健型建材。提高有利于健康環(huán)境的環(huán)保保健建材的使用，滿足保護生存環(huán)境和人類健康的需要。

612.健康253).在綠色設(shè)計方面重點關(guān)注日照、通風(fēng)、遮陽、節(jié)能、綠化、環(huán)保等方面的設(shè)計，根據(jù)項目所處的地域不同關(guān)注的重點也不相同。北方建筑重點關(guān)注日照、節(jié)能、綠化等方面，南方建筑重點關(guān)注通風(fēng)、遮陽、綠化等方面。4).綠色生態(tài)住宅的設(shè)計還要充分發(fā)揮當(dāng)?shù)亟ㄖ夹g(shù)優(yōu)勢，注重當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系暮侠砝茫私饨ㄖ牧系拿缹W(xué)特性，尊重當(dāng)?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)，創(chuàng)造出符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的優(yōu)美建筑藝術(shù)形象，力求實現(xiàn)功能完善、技術(shù)先進和經(jīng)濟上可持續(xù)性發(fā)展，達到生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)與資源高效利用、社會文化認同的完美結(jié)合。

623).在綠色設(shè)計方面重點關(guān)注日照、通風(fēng)、遮陽、節(jié)能、綠化、環(huán)3．環(huán)保1).高檔樓盤宜引入節(jié)能、節(jié)水概念：如利用陽光、地?zé)?、雨水等資源，同時通過合理設(shè)計減少用電、用水等浪費；可適當(dāng)考慮雨水收集、中水利用、太陽能熱水器、太陽能燈具等技術(shù)的應(yīng)用等。2）.高檔樓盤宜采用垃圾集中處理和分類處理的措施。減輕住區(qū)環(huán)境的污染，盡可能使廢棄物減少到排放或污染，做到再生、循環(huán)使用和重復(fù)使用。

633．環(huán)保27(四).科技

科技方面主要包括先進的技術(shù)設(shè)施和新材料、新工藝兩個方面。

1．技術(shù)設(shè)施1)．對于不同檔次的社區(qū)應(yīng)配備不同的智能科技設(shè)施，中檔樓盤宜配備基本要求、技術(shù)條件成熟且性能價格比合適的，如可視對講及住戶安防系統(tǒng)、門禁及智能卡系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛出入及停車收費管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、周界防衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入及綜合布線系統(tǒng)、小區(qū)