2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考前沖刺模擬試卷B卷含答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考前沖刺模擬試卷B卷含答案單選題（共80題）1、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2，其價(jià)格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價(jià)格為1200元/m2。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/m2，則該建筑物的單價(jià)為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A2、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D3、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》【答案】C4、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D5、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低【答案】A6、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C7、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時(shí)又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D8、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B9、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易【答案】C10、氣血關(guān)系失調(diào)的病機(jī)是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運(yùn)行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時(shí)，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A11、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬元的拆除費(fèi)用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B12、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C13、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D14、人臥則血?dú)w于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B15、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項(xiàng)觀念指導(dǎo)下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達(dá)變D.陰平陽秘【答案】A16、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格【答案】C17、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B18、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機(jī)是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫【答案】C19、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取（）的買賣實(shí)例。A.協(xié)議方式B.招標(biāo)方式C.拍賣方式D.政府定價(jià)【答案】A20、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】A21、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D22、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)地位的是（）。A.《物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》D.《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》【答案】B23、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C24、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價(jià)格會(huì)（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響【答案】A25、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。A.經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實(shí)物狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整【答案】A26、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。A.社會(huì)一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率【答案】D27、某宗估價(jià)對(duì)象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在（）。A.50畝B.210畝C.40畝D.300畝【答案】A28、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測(cè)在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20%，報(bào)酬率為10%，若采用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，則資本化率為（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B29、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D30、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B31、久吐久下病人的治療中加補(bǔ)氣藥的生理基礎(chǔ)是A.氣能生津B.氣能行津C.津能生氣D.津能載氣【答案】A32、路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A33、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A34、胃氣虛的形成原因是A.持久或反復(fù)地飲食失節(jié)B.稟賦素虛C.久病元?dú)獠粡?fù)D.以上均是【答案】D35、女子筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A36、某個(gè)可比實(shí)例2013年1月1日的價(jià)格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2013年9月1日為（）元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C37、下列（）不是估價(jià)假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者C.保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師D.保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理者【答案】D38、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B39、下列哪項(xiàng)不屬于緩則治本A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎B.氣虛自汗，應(yīng)補(bǔ)氣C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血【答案】D40、下列哪項(xiàng)不屬于陰陽學(xué)說在中醫(yī)學(xué)說明人體組織結(jié)構(gòu)的應(yīng)用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側(cè)為陽，四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰??；陽勝則熱，陰勝則寒”【答案】D41、從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。A.長期趨勢(shì)B.后期利潤C(jī).權(quán)益D.供給和需求【答案】D42、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B43、按直接比較法判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（）。A.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D.可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%【答案】D44、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】B45、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B46、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D47、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A48、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D49、間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高6%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低6%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933【答案】C50、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）。A.銷售價(jià)格決定論B.市場(chǎng)供給價(jià)值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.替代原理【答案】C51、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價(jià)值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實(shí)際報(bào)酬率C.名義報(bào)酬率D.自有資金報(bào)酬率【答案】A52、買方或賣方對(duì)其所買賣房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價(jià)格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】B53、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B54、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B55、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B56、起于足踝下是A.督脈B.任脈C.陰維脈D.陰蹺脈【答案】D57、運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟一般分為（）。A.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格B.劃分路線價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—?jiǎng)澐致肪€價(jià)區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評(píng)估路線價(jià)—制作價(jià)格修正率表—計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格【答案】B58、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作（）年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。A.1B.2C.3D.4【答案】C59、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】D60、動(dòng)而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛(wèi)氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D61、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（）的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系【答案】D62、關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果【答案】A63、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C64、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C65、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)【答案】B66、一般來說，（）圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。A.成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.投資價(jià)格D.理論價(jià)格【答案】A67、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購房負(fù)擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)供給的影響大于對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)【答案】D68、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C69、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B70、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重?zé)釀t寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C71、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表述不正確的是（）。A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購房負(fù)擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)供給的影響大于對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價(jià)格和利率負(fù)相關(guān)【答案】D72、在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法【答案】C73、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C74、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的5%，則該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為（）萬元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】B75、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D76、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.100B.77C.63D.42【答案】A77、用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長潛力相比（）。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比【答案】A78、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年【答案】C79、關(guān)于比較法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.測(cè)算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測(cè)算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的C.需要估價(jià)師對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握D.每個(gè)影響因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化【答案】D80、假設(shè)開發(fā)法是以()為理論依據(jù)的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢(shì)原理【答案】C多選題（共40題）1、下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作【答案】ABD2、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD3、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D4、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC5、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的【答案】CD6、求取建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分項(xiàng)法D.市場(chǎng)提取法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD7、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有（）。A.房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅C.保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD8、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)【答案】ABC9、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC10、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.土地使用權(quán)出租B.房屋租賃C.土地租賃D.互換E.用房地產(chǎn)作價(jià)出資【答案】ABC11、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D12、以下（）因素會(huì)減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。A.通用性差B.房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮C.價(jià)值大D.獨(dú)立使用性好E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性【答案】AC13、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD14、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】D15、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法錯(cuò)誤的有（）。A.判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格進(jìn)行比較B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說所有評(píng)估價(jià)值都是近似值D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】AB16、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設(shè)B.外部配套設(shè)施C.人口素質(zhì)變化D.地區(qū)衰落E.城市建設(shè)【答案】ABD17、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名【答案】ABCD18、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有（）。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.價(jià)值類型D.估價(jià)方法E.估價(jià)所需材料【答案】BC19、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值【答案】ABC20、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算【答案】A21、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報(bào)酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【答案】BCD22、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的【答案】CD23、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值。A.一個(gè)高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經(jīng)濟(jì)適用住房【答案】ABC24、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)【答案】CD25、估價(jià)報(bào)告的形式一般為書面報(bào)告，按照格式可分為（）。A.分欄式報(bào)告B.文字式報(bào)告C.敘述式報(bào)告D.表格式報(bào)告E.分步式報(bào)告【答案】CD26、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有（）。A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)B.估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D.估價(jià)對(duì)象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度一致E.估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同【答案】BC27、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格【答案】BCD28、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD29、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢(shì)法的有（）。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD30、在求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.標(biāo)定地價(jià)修正法E假設(shè)開發(fā)法【答案】ABC31、市場(chǎng)法估價(jià)中需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價(jià)B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵C.統(tǒng)一付款方式D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價(jià)【答案】BCD32、運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場(chǎng)狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC33、下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺(tái)E.樹木【答案】ABC34、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC35、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)【答案】ABCD36、亞當(dāng)·斯密將房租區(qū)分為（）。A.建筑物租B.絕對(duì)地租C.地皮租D.壟斷地租E.級(jí)差地租【答案】AC37、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD38、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間E.經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ABD39、運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟包括（）。A.收集大量交易實(shí)例B.對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行比較C.選取一定數(shù)量的可比實(shí)例D.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整E.采用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格【答案】ACD40、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底D.設(shè)備、管道不夠通暢E.隨時(shí)有可能倒塌【答案】ABD大題（共15題）一、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮课濉⒛匙诜康禺a(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】六、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）七、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮堪?、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十一、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=